房地產投資案例

1、房地產投資分析案例主要內容1. 房地產置業(yè)投資經濟評價指標和分析方法；2. 房地產開發(fā)投資經濟評價指標和分析方法。學習目標1. 理解經濟評價指標的優(yōu)劣；2. 掌握房地產投資財務分析的方法。 房地產開發(fā)投資的財務分析房地產開發(fā)投資的財務分析 房地產開發(fā)投資經濟評價指標及其計算方法； 案例。 一、房地產開發(fā)投資的投資額、成本和收益的構成1. 房地產開發(fā)投資與成本的構成房地產開發(fā)投資與成本的構成經營方式投資成本開發(fā)銷售型開發(fā)建設過程中的資金投入開發(fā)建設過程中的成本支出開發(fā)出租型開發(fā)經營過程中的資金投入含開發(fā)建設成本和出租成本開發(fā)自營型開發(fā)經營過程中的資金投入含開發(fā)建設成本和經營成本房地產開發(fā)項目總投

2、資土地費用土地費用前期工程費用前期工程費用基礎設施建設費用基礎設施建設費用建筑安裝工程費用建筑安裝工程費用公共配套設施建設費用公共配套設施建設費用開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用開發(fā)費用開發(fā)費用開發(fā)期稅費開發(fā)期稅費其他費用其他費用不可預見費用等不可預見費用等開發(fā)建設投資經營資金固定資產及其他資產開發(fā)產品成本開發(fā)經開發(fā)經營成本營成本2. 2. 房地產開發(fā)投資收益的構成房地產開發(fā)投資收益的構成自營收入營業(yè)額營業(yè)成本自營中的商業(yè)自營收入營業(yè)額營業(yè)成本自營中的商業(yè)經營風險回報經營風險回報租售收入（經營收入）銷售收入出租收入自營收入其中，銷售收入銷售房屋面積銷售收入銷售房屋面積房屋銷售單價房屋銷售單價 （含土地

3、、商品房和配套設施）（含土地、商品房和配套設施）出租收入出租房屋建筑面積出租收入出租房屋建筑面積房屋租金單價房屋租金單價（含土地和商品房）（含土地和商品房）兩個關鍵因素：有效經營面積和價格的制定。開發(fā)出售型：銷售凈收入銷售收入項目總開發(fā)成本租售稅金銷售凈收入銷售收入項目總開發(fā)成本租售稅金開發(fā)出租型：出租凈收入出租收入運營成本經營稅金項目總開發(fā)成本出租凈收入出租收入運營成本經營稅金項目總開發(fā)成本開發(fā)自營型：經營凈收入商業(yè)經營收入商業(yè)經營成本和利潤項目總開發(fā)成本經營凈收入商業(yè)經營收入商業(yè)經營成本和利潤項目總開發(fā)成本提示：總開發(fā)價值項目總銷售收入銷售稅費； 銷售凈收入總開發(fā)價值項目總開發(fā)成本。3.

4、3. 房地產開發(fā)投資中的稅金房地產開發(fā)投資中的稅金（1）經營稅金：兩稅一附加包括：營業(yè)稅（包括：營業(yè)稅（5 5）、城市維護建設稅和教育費附加）、城市維護建設稅和教育費附加（營業(yè)稅的（營業(yè)稅的1010）。）。（4） 企業(yè)所得稅：33 （5） 土地增值稅針對房地產轉讓中發(fā)生的土地增值所征收的一種稅。針對房地產轉讓中發(fā)生的土地增值所征收的一種稅。（2）印花稅和交易服務費（3）城鎮(zhèn)土地使用稅：占用國有土地而交納的一種稅占用國有土地而交納的一種稅 房產稅：擁有房地產而交納的一種財產稅擁有房地產而交納的一種財產稅土地增值稅的計算土地增值稅的計算四級超額累進稅率A. 增值額未超過扣除項目金額增值額未超過扣除

5、項目金額50%的部分，稅率為的部分，稅率為30%。B. 增值額超過扣除項目金額增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為的部分，稅率為40%。C. 增值額超過扣除項目金額增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為的部分，稅率為50%。D. 增值額超過扣除項目金額增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為的部分，稅率為60%。扣除項目A. 取得土地使用權所支付的金額；取得土地使用權所支付的金額；B. 開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發(fā)）開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本

6、；的成本；C. 開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用；開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用；D.D.舊房及建筑物的評估價格。評估價格須經當?shù)囟悇諜C關舊房及建筑物的評估價格。評估價格須經當?shù)囟悇諜C關確認。確認。E.E.與轉讓房地產有關的稅金（營業(yè)稅、城市維護建設稅、與轉讓房地產有關的稅金（營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加）印花稅、教育費附加）F. F. 對從事房地產開發(fā)的納稅人可按本條對從事房地產開發(fā)的納稅人可按本條A A、B B項規(guī)定計算項規(guī)定計算的金額之和，加計的扣除。的金額之和，加計的扣除。速算法速算法A. 增值額未超過扣除項目金額的，增值額未超過扣除項目金額的， 土地增值稅稅額增值額土

7、地增值稅稅額增值額B. 增值額超過扣除項目金額，未超過的，增值額超過扣除項目金額，未超過的， 土地增值稅稅額增值額土地增值稅稅額增值額扣除項目金額扣除項目金額C. 增值額超過扣除項目金額，未超過的增值額超過扣除項目金額，未超過的 土地增值稅稅額增值額土地增值稅稅額增值額扣除項目金額扣除項目金額D. 增值額超過扣除項目金額的，增值額超過扣除項目金額的， 土地增值稅稅額增值額土地增值稅稅額增值額扣除項目金額扣除項目金額35公式中的，為速算扣除系數(shù)。公式中的，為速算扣除系數(shù)。【例】 某單位出售房地產收入為300萬元，扣除項目金額為150萬元，試求應繳納的土地增值稅額。（4）應納稅額）應納稅額150

8、050%50%30%30%（15015015015050%50%）40%40%52.552.5萬萬元元【解】（1）土地增值額300150150萬元（2）增值額與扣除項目之比為：150萬元/150萬元=100%（3）稅率分別為30%和40%應納土地增值稅15040%1505%52.5萬元速算法：提示：從提示：從2006年年1月月1日起，建筑面積超過日起，建筑面積超過140平米的商品房，平米的商品房，按照按照0.5的預征率征收。的預征率征收。二、房地產開發(fā)投資經濟評價指標體系經濟評價指標盈利能力指標清償能力指標資金平衡能力借款償還期利息備付率資產負債率速動比率成本利潤率投資利潤率靜態(tài)投資回收期動態(tài)

9、投資回收期凈現(xiàn)值（FNPV）內部收益率（FIRR）資本金利潤率償債備付率經濟評價指標的計算經濟評價指標的計算成本利潤率成本利潤率開發(fā)利潤開發(fā)利潤總開發(fā)成本總開發(fā)成本（項目總開發(fā)價值總開發(fā)成本）（項目總開發(fā)價值總開發(fā)成本）/ /總開發(fā)成本總開發(fā)成本 土地費用土地費用前期工程費用前期工程費用基礎設施建設費用基礎設施建設費用建筑安裝工程費用建筑安裝工程費用公共配套設施建設費用公共配套設施建設費用開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用開發(fā)費用開發(fā)費用開發(fā)期稅費開發(fā)期稅費其他費用其他費用不可預見費用等不可預見費用等提示：開發(fā)經營期的稅前利潤率。提示：開發(fā)經營期的稅前利潤率。投資利潤率投資利潤率正常年份的年利潤總額或年

10、平均利潤總額正常年份的年利潤總額或年平均利潤總額項目總投資項目總投資FNPV項目按照行業(yè)的基準收益率（最低要求收益率）或設定的目項目按照行業(yè)的基準收益率（最低要求收益率）或設定的目標收益率標收益率i ic c，將項目計算期內各年的凈現(xiàn)金流折算到開發(fā)活，將項目計算期內各年的凈現(xiàn)金流折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。動起始點的現(xiàn)值之和。 FNPV FNPV大于或等于大于或等于0 0，說明獲利能力達到或超過基準，說明獲利能力達到或超過基準（目標）收益率的要求，該方案可以接受。（目標）收益率的要求，該方案可以接受。 貼現(xiàn)率獲取的困難。貼現(xiàn)率獲取的困難。 絕對指標，沒有反映出單位回報。絕對指標，沒有反映出

11、單位回報。000() (1)(1)(1)nttctnntttctcttF N P VC IC OiC IiC OiFIRR與與i 的反向關系的反向關系FNPViFNPV2已知項目的現(xiàn)金流出和流入量，設定計算期（壽命期）、已知項目的現(xiàn)金流出和流入量，設定計算期（壽命期）、 i1或或i2，則則FNPV？（練習教材示例）？（練習教材示例）FNPV1i2i1FIRRFIRR項目在整個計算期內，各年凈現(xiàn)金流量累計等于零時的折現(xiàn)率。項目在整個計算期內，各年凈現(xiàn)金流量累計等于零時的折現(xiàn)率。0() (1)0ntttC IC OF IR RFIRR的試算內插法示意圖的試算內插法示意圖NPViNPV2NPV1i2

12、i1FIRRFIRRi1i2i1NPV112NPVNPV121112NPViiFIRRiNPVNPV練習：見教材FIRR的特點 說明項目所能支付的最高貸款利率。 無需設定貼現(xiàn)率?？梢元毩⒃u判方案優(yōu)劣。 對非常規(guī)項目（現(xiàn)金流正負號）的多解問題。 動態(tài)投資回收期等于或大于基準回收期，則方案可以接受。 對貼現(xiàn)率的依賴。 強調回收資本的速度，忽視了投入資本的盈利能力、回收后的盈利情況。 適用于開發(fā)出租或自營型投資的評價。 0() (1)0bPttctC IC OiP Pb b（累計凈現(xiàn)金流現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的期數(shù)（累計凈現(xiàn)金流現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的期數(shù)1 1） （上期累計凈現(xiàn)金流現(xiàn)值的絕對值（上期累計凈現(xiàn)金

13、流現(xiàn)值的絕對值當期凈現(xiàn)金流現(xiàn)值）當期凈現(xiàn)金流現(xiàn)值）動態(tài)投資回收期：投資起始點至累計凈現(xiàn)值等于或大于零時的年份。：投資起始點至累計凈現(xiàn)值等于或大于零時的年份。練習：見教材利息備付率 償還償還期內各年用于支付利息的稅息前利潤期內各年用于支付利息的稅息前利潤當期應付利息費用當期應付利息費用對于房地產項目而言，該指標應大于對于房地產項目而言，該指標應大于2，否則保障程度不足。，否則保障程度不足。償債備付率 償還期內各年用于還本付息的資金償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額與當期應還本付息金額 對于房地產項目而言，該指標應大于對于房地產項目而言，該指標應大于1.2，否則需要通過，否則需要通

14、過短期借款來償還到期債務。短期借款來償還到期債務。三、計算期和貼現(xiàn)率的選取從購買土地使用權開始到從購買土地使用權開始到項目竣工驗收的時間周期項目竣工驗收的時間周期 開發(fā)出售模式的計算期開發(fā)期 銷售期 從正式銷售（含預售）開從正式銷售（含預售）開始到銷售完畢的時間周期始到銷售完畢的時間周期 準備期準備期+建造期建造期 從購買土地使用權開始從購買土地使用權開始到項目竣工驗收的時間到項目竣工驗收的時間周期周期 開發(fā)出租或自營模式的計算期開發(fā)期 經營期 預計出租或自營的時間周預計出租或自營的時間周期，比較土地使用權剩余期，比較土地使用權剩余年限和建筑物經濟使用壽年限和建筑物經濟使用壽命中的較短者命中的

15、較短者 準備期準備期+建造期建造期 為精度計，取為精度計，取1020年年貼現(xiàn)率的選取方法貼現(xiàn)率的選取方法折現(xiàn)率無風險報酬率投資風險補償管理負擔補償缺乏流動性補償投資帶來的優(yōu)惠（融資便利和避稅等）方法一：累加法提示：提示：運用資本資產定價模型方法確定風險報酬運用資本資產定價模型方法確定風險報酬 假設投資市場平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，房地產投資相對于整個投資市場的風險相關系數(shù)為0.4，則 R=10%+0.4*（20%-10%）=14%。利用與擬投資項目具有類似收益特征的可比事例房地產價格、凈收益等資料，選用相應的報酬資本化公式，反求出報酬率的方法。方法二：市場提取法 提示：提示

16、：仍應著眼于投資者對該類房地產的預期或期望報酬率。仍應著眼于投資者對該類房地產的預期或期望報酬率。()nAA1Ar =V=1V=Vrr-g1r輊犏-犏+犏臌或或A. 調查、搜集估價對象所在地區(qū)各類投資的收益率和風險程度資料。方法三：投資報酬率排序插入法 B. 將資料進行整理：排序、制成圖表。四、計算示例四、計算示例例1：開發(fā)出售型；例2：開發(fā)出租型。 【例1】某房地產開發(fā)商以5000萬元的價格購得一總面積為4000平米的土地50年的使用權，相關信息如下： 建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60%； 樓高14層：1至4層建筑面積相等，5至14層為塔樓（均為標準層）； 建造成本為3500元/平米，專

17、業(yè)人員（建筑師、結構造價機（建筑師、結構造價機電監(jiān)理工程師等）電監(jiān)理工程師等）費用為建造成本預算的8%，行政性收費等其他費用為460萬元，管理費為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費用和其他費用之和的3.5%，市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的0.5%、3.0%和6.5%，預計建成后售價為12000元/平米。 項目開發(fā)周期為3年，建設期為2年，地價于開始一次性投入，建造成本、專業(yè)人員費用、其他費用和管理費在建設期內均勻投入；年貸款利率為12%，按季度計息，融資費用為貸款利息的10%。 問：項目總建筑面積、標準層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤率是多少？評價方法一：靜態(tài)盈利能力指標的

18、計算1. 項目總開發(fā)價值（1）項目建筑面積： 40005.522000（平米）（2）標準層每層建筑面積： （220004000604）/101240（平米）（3）項目總銷售收入： 220001200026400（萬元）（4）銷售稅費： 264006.51716（萬元）（5）項目總開發(fā)價值： 26400171624684（萬元）2. 項目總開發(fā)成本（1）土地成本：5000萬元（2）建造成本： 3500220007700（萬元）（3）專業(yè)人員費用： 77008616（萬元）（4）其他費用： 460萬元（5）管理費：（50007700616460）3.5482.16（萬元）（6）財務費用：3619.

19、86萬元土地費用利息5000（112/4）3412128.80（萬元）建造/專業(yè)人員/其他/管理等費用利息（7700616460482.16）（112/4）2/2411161.98（萬元）融資費用（2128.801161.98）10329.08（萬元）（7）市場推廣及銷售代理費： 26400（0.53.5）924（萬元）（8）項目總開發(fā)成本 50007700616460482.16 3619.8692418802.02（萬元）3. 開發(fā)商利潤： 2468418802.025881.98（萬元）4. 成本利潤率： 5881.9818802.0210031.28提示： （1）開發(fā)出售中包括有預售的

20、情況，時間較短，一般不考慮時間因素。但評價比較粗略。 （2）成本支出和經營收入的時間分布沒有彈性，計算過程主要依靠“最好的估計”這種單一的情況，沒有體現(xiàn)其中隱含的不確定性因素。評價方法二：現(xiàn)金流法 假定土地成本和建造成本支出時間如下表所示；同時，專業(yè)人員費用與建造成本同期發(fā)生，其他費用在2004年和2006年末季發(fā)生，管理費均勻發(fā)生，融資費用發(fā)生在2004年和2005年首季，銷售費用從2004年第三季度開始發(fā)生。2004年2005年2006年總總計計1季季度度2季季度度3季季度度4季季度度1季季度度2季季度度3季季度度4季季度度1季季度度2季季度度3季季度度4季季度度土土地地成成本本5016%

21、16%18%100%建建造造成成本本5%8%12%15%15%18%15%12%100%【解】用現(xiàn)金流法進行項目評估的過程如下表所示（單位：萬元）2004年年2005年年2006年年總總計計1季季度度2季季度度3季季度度4季季度度1季季度度2季季度度3季季度度4季季度度1季季度度2季季度度3季季度度4季季度度土地土地成本成本25008008009005000建造建造成本成本38561692411551155138611559247700專業(yè)專業(yè)費用費用30.849.373.992.492.4110.992.473.9616其他其他費用費用100360460管理管理費費40.240.240.24

22、0.240.240.240.240.240.240.240.240.2482.2利息利息76.2103.7132.0167.2185.9212.6250.1296.3343.8400.2450.8506.33125.1融資融資費用費用120.2192.3312.5銷售銷售費用費用10202060809090120204230924開發(fā)開發(fā)成本成本總計總計2736.6943.9982.21227.4854.2978.11368.21673.91721.42057.31942.42134.218619.8（1）總開發(fā)成本：18619.8萬元；（2）項目總銷售收入：26400萬元；（3）銷售稅費：1

23、716萬元；（4）總開發(fā)價值：246842萬元；（5）開發(fā)商利潤：2468418619.86064.2萬元；（6）開發(fā)商成本利潤率： 6064.2 18619.8 10032.57提示： 現(xiàn)金流法使得資金流出和流入的時間分布與開發(fā)建設過程中實際發(fā)生的租售收入和開發(fā)費用更加接近，結果相對精確。從上表的計算中，可以得到如下結論：工程造價累計曲線工程造價累計曲線建設期20406080100累計成本投入20406080100提示：提示：（1）在建設期中點，建設費用僅投入）在建設期中點，建設費用僅投入40；（2）工程初期，建設成本增長緩慢，合同工期的）工程初期，建設成本增長緩慢，合同工期的60時增長達到

24、峰值。時增長達到峰值。小結：現(xiàn)金流量評估法適用的開發(fā)項目小結：現(xiàn)金流量評估法適用的開發(fā)項目1. 居住小區(qū)綜合開發(fā)項目。居住小區(qū)綜合開發(fā)項目。 這類項目一般滾動開發(fā)，銷售與動工交替進行，現(xiàn)金流收支情這類項目一般滾動開發(fā)，銷售與動工交替進行，現(xiàn)金流收支情況相當復雜，必須按照實際數(shù)量和發(fā)生的時間予以考慮，不需要再況相當復雜，必須按照實際數(shù)量和發(fā)生的時間予以考慮，不需要再進行任何的假設。進行任何的假設。2. 商業(yè)區(qū)開發(fā)項目。商業(yè)區(qū)開發(fā)項目。 目前，這類項目規(guī)模大、形式多樣、功能復雜、開發(fā)周期長，目前，這類項目規(guī)模大、形式多樣、功能復雜、開發(fā)周期長，也需要分階段開發(fā)，現(xiàn)金流收支情況也很復雜。也需要分階段

25、開發(fā)，現(xiàn)金流收支情況也很復雜。3. 工業(yè)開發(fā)項目。工業(yè)開發(fā)項目。 尤其是開發(fā)區(qū)工業(yè)項目的開發(fā)，出租與施工交替進行，租售混尤其是開發(fā)區(qū)工業(yè)項目的開發(fā)，出租與施工交替進行，租售混合進行，現(xiàn)金流收支數(shù)量和時間差異較大，需要進行詳細評估。合進行，現(xiàn)金流收支數(shù)量和時間差異較大，需要進行詳細評估。4. 其他開發(fā)項目，如新區(qū)開發(fā)和舊城改造項目。其他開發(fā)項目，如新區(qū)開發(fā)和舊城改造項目。提示：現(xiàn)金流評估法對數(shù)量精度的依賴性較高，即現(xiàn)金流發(fā)生的數(shù)量提示：現(xiàn)金流評估法對數(shù)量精度的依賴性較高，即現(xiàn)金流發(fā)生的數(shù)量和時間不能肯定時，就需要做某種假定，使得評估結果的準確性降低。和時間不能肯定時，就需要做某種假定，使得評估結

26、果的準確性降低。 【練習】某房地產開發(fā)商在一個中等城市以425萬元的價格購得一寫字樓用地50年的使用權。該地塊允許建筑面積為4500平米，有效面積系數(shù)為0.85。開發(fā)商通過市場研究，了解到當?shù)卦摰貐^(qū)中檔寫字樓的年租金收入為450元/平米，銀行同意提供的貸款利率為15的基礎利率上浮2個百分點，按季度計息，融資費用為貸款利息的10。開發(fā)商的造價工程師估算的中檔寫字樓的建造成本為1000元/平米，專業(yè)人員費用為建造成本的12.5，行政性收費等其他費用為60萬元，管理費為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費用和其他費用之和的3.0，市場推廣及出租代理費為年租金收入的20，當前房地產的長期投資收益率為9.5%

27、。項目開發(fā)周期為18個月，建設期為12個月。試對該項目進行初步評估。評價方法：靜態(tài)盈利能力指標的計算【解】1. 項目總開發(fā)價值（1）可出租建筑面積： 45000.853825平米； （2）每年凈租金收入： 3825450172.125萬； （3）總開發(fā)價值： 172.125（P/A，9.5，48.5）1789.63萬。2. 項目總開發(fā)成本（1）土地成本：425萬元（2）建造成本： 45001000450（萬元）（3）專業(yè)人員費用： 45012.556.25（萬元）（4）行政性如電貼、用電權等其他費用：60萬 （5）管理費： （42545056.2560）3.029.74（萬元）（6）財務費用：

28、189.53萬元土地費用利息425（117/4）1.541120.56（萬元）建造/專業(yè)人員/其他/管理等費用利息（ 45056.2560 29.74）（117/4）0.54151.74（萬元）融資費用（120.5651.74）1017.23（萬元）（7）市場推廣及出租代理費： 172.1252034.43（萬元）（8）項目總開發(fā)成本 42545056.256029.74 189.5334.431241.35（萬元）3. 開發(fā)商利潤： 1789.631241.35548.28（萬元）4. 成本利潤率： 548.28 1241.35 10044.17提示： 開發(fā)出租型投資是一種長期投資，計算總價

29、值和總成本就需要考慮經營時限因素，且在此種情況下計算成本利潤率的意義不大，通常需要計算動態(tài)盈利能力指標。房地產置業(yè)投資的財務分析房地產置業(yè)投資的財務分析 房地產置業(yè)投資經濟評價指標及其計算方法； 案例。 一、房地產置業(yè)投資的投資額、成本和收益的構成一、房地產置業(yè)投資的投資額、成本和收益的構成1. 房地產置業(yè)投資與成本的構成2. 房地產置業(yè)投資收益的構成稅收的減少租金或經營收入物業(yè)增值權益（股權）增加經營方式投資成本出租型購買房地產時的資金投入含購買成本和出租成本經營型購買房地產時的資金投入含購買成本和經營成本二、房地產置業(yè)投資經濟評價指標體系二、房地產置業(yè)投資經濟評價指標體系經濟評價指標盈利能

30、力指標清償能力指標資金平衡能力借款償還期償債備付率資產負債率流動比率速動比率投資報酬率現(xiàn)金報酬率靜態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期凈現(xiàn)值內部收益率經濟評價指標的計算經濟評價指標的計算（稅后現(xiàn)金流權益增加）（稅后現(xiàn)金流權益增加）投資報酬率每年所獲得的凈收益投資報酬率每年所獲得的凈收益投資者初始投入的權益資本投資者初始投入的權益資本 不考慮增值時不考慮增值時考慮增值時考慮增值時( (稅后現(xiàn)金流權益增加物業(yè)增值稅后現(xiàn)金流權益增加物業(yè)增值) )現(xiàn)金報酬率每年所獲得的現(xiàn)金報酬現(xiàn)金報酬率每年所獲得的現(xiàn)金報酬投資者初始投入的權益資本投資者初始投入的權益資本（凈經營收入還本付息額）（凈經營收入還本付息額）稅前稅前稅

31、后稅后（凈經營收入還本付息額所得稅）（凈經營收入還本付息額所得稅）三、計算期和貼現(xiàn)率的選取三、計算期和貼現(xiàn)率的選取開業(yè)準備活動所占用的時間開業(yè)準備活動所占用的時間計算期經營準備期經營期從獲取物業(yè)所有權或使用權開始到出租經營或自營活動正式開始截止從獲取物業(yè)所有權或使用權開始到出租經營或自營活動正式開始截止貼現(xiàn)率的選取方法參見前面的說明。四、計算示例四、計算示例定性示例；計算示例。 【例1】某年輕人為照顧父母，于2004年在北京宣武區(qū)白紙坊西街恬心家園二期購買了一套小戶型約60平米。該年輕人考慮的因素有： 一是地段好，離父母近； 二是旁邊有一小公園，步行可至陶然亭； 三是房屋格局好，中間無隔斷，通

32、透。 年輕人頭天看房就交了定金，第二天簽了購房合同：挑朝向時加了1萬元，挑樓層時又加1萬元，總價48萬元。在父母的幫助下，一次性付清了房款。 到了交房日期時，開發(fā)商通知，因為裝修，必須推遲交房。 第二個月，年輕人再去看房，看到的景象是：地板翹了，原因是地下管道裂了。 又是一個月沒有消息，就上該小區(qū)網站，看看其他業(yè)主的反應，結果讓他心驚：一期的業(yè)主有很多抱怨，如沒有拿到房產證，電路、水路壞了。 怎么辦？ 年輕人與父母一合計，決定退房，就委托北京漢卓律師事務所，宣武法院于2005年3月31日判決北京天工房地產開發(fā)公司退還全部房款，并支付14406元違約金以及已交付的印花稅240元。 結果是判決沒有

33、得到執(zhí)行，相反： 開發(fā)商已經在進行三期的開發(fā)，原來的房屋也已經出售給其他人，該家庭的錢仍沒有到手。 年輕人于2005年5月申請強制執(zhí)行，開發(fā)商請求和解，約定于當年12月20日之前還清所有款項。但至當年9月份僅獲得自己墊付的案件受理費9933元。提示：（1）購房中存在問題，如沖動型購房，沒有廣泛地調查產品及其生產者。（2）注意我國目前房產消費環(huán)境。 【例2】1997年，中國石化集團武漢石化廠為解決職工住房問題，向開發(fā)商定向開發(fā)徐東石化小區(qū)，然后在廠內根據(jù)資歷等級，排定選房次序和23萬元不等的優(yōu)惠，按時價1200元平米出售給職工。其中，10號樓房間稍大、結構稍好而成為爭搶的樓盤。但從發(fā)現(xiàn)房屋傾斜到

34、最后勝訴官司，圍繞10號樓的糾紛不斷。 1.1.發(fā)現(xiàn)問題發(fā)現(xiàn)問題 在建設的過程中，已選擇10號樓的職工發(fā)現(xiàn)樓房明顯傾斜，單位房管科和工程處的答復是：沒有超過國家標準。于是，一些分數(shù)靠后的職工由于部分退房而住進了10號樓。 2. 2. 竣工驗收竣工驗收 1999年4月，整個小區(qū)交付使用時，開發(fā)商、承建商、石化廠和質監(jiān)單位聯(lián)合出具單位工程竣工驗收證明書，總體意見是10號樓合格，但需要繼續(xù)加強沉降觀測。 3. 3. 石化廠與開發(fā)商的官司石化廠與開發(fā)商的官司 開發(fā)商以未按合同支付進度款為由，將石化廠告上法院；石化廠被迫于2001年4月分九次付清全部進度款，但就300萬元的利息和供電增容款等沒有達成一致

35、。開發(fā)商請求法院判石化廠支付利息等費用561萬元；石化廠提出反訴，認為10號樓在交付使用時明顯傾斜，且經半年觀測，外墻體和地基發(fā)生的傾斜率已超過國家規(guī)定的允許范圍。 2001年11月30日，市中級法院和冶金部武漢勘察研究院建筑工程司法技術鑒定中心檢測，認為“10號樓存在傾斜；綜合評定其傾斜變形值超出建筑地基基礎設計規(guī)范（GBJ789）第5、2、4條規(guī)定要求10號樓雖存在傾斜，但未達到危房標準應對房屋傾斜作相應處理”。石化廠由此提出退房，并要求開發(fā)商為住戶提供質量合格、等值的商品房，但被法院駁回。 4. 4. 業(yè)主與開發(fā)商的訴訟業(yè)主與開發(fā)商的訴訟 10號樓業(yè)主將開發(fā)商訴至法院，提出雙倍返還購房款

36、并賠償裝修損失等請求。 受理的武昌區(qū)楊園法庭遂作了第二次鑒定，內容是“10號樓由于傾斜超出規(guī)范要求，需要進行糾偏處理”，法庭認為司法鑒定結論未稱“確屬不合格”，房屋質量導致的傾斜、裂痕、漏水等，未嚴重影響正常居住使用。因此，法庭判決，按照購房款的3計，每戶獲得約4000元的賠償，駁回其他訴訟請求。5. 5. 開發(fā)商的上訴和居民的反上訴開發(fā)商的上訴和居民的反上訴 開發(fā)商不服，提出上訴，并對房屋進行糾偏。 在房屋四周開挖期間，居民發(fā)現(xiàn)該樓基礎建筑部分與原設計圖紙不符，存在隱患，就向中院提供相關影像證據(jù)，中院由此裁定，撤銷楊園法庭判決，發(fā)回武昌區(qū)法院重審。6. 6. 武昌區(qū)法院的判決武昌區(qū)法院的判決

37、 居民提出房屋地基的證據(jù)，要求退房，并按同地段、同類型房屋價值進行退賠、賠償。 省建筑工程質量監(jiān)督檢驗測試中心接受居民委托，擬對10號樓基礎承臺框架質量、房屋現(xiàn)有傾斜度及受損情況進行鑒定，但開發(fā)商未提交房屋設計圖紙、基礎設計圖紙，鑒定未做出，法院遂于2005年底作出判決，參照所在地磚混結構二手房市價，按2900元平米計，結合樓層差價，要求開發(fā)商一次性分別賠付10號樓26戶居民的退房款和損失賠償30萬元，住戶退出居住房屋。 7.7.結果結果 2006年9月，市中院終審，維持一審判決。由此，10號樓業(yè)主借款近18萬、為期4年的維權之路告一段落，獲得了近800萬元的賠償，可惜同地段、同類型房屋價值已

38、經又上漲了一大截！提示：從房產消費環(huán)境到房地產訴訟環(huán)境，無不令人心酸。 資料資料 用毛竹替代鋼筋蓋樓房用毛竹替代鋼筋蓋樓房 杭州市余杭區(qū)人和家園的業(yè)主發(fā)現(xiàn)了一件荒唐事：墻體過梁的鋼筋原來是兩片毛竹。這個消息很快傳遍了整個小區(qū)，業(yè)主在深表震驚之余，紛紛對自己正在裝修的房屋進行仔細檢查，結果令人震驚。 12幢2單元802室的業(yè)主敲開衛(wèi)生間和廚房的地板后發(fā)現(xiàn)，原本用水泥砂漿填平的地板下全是建筑垃圾，而水泥地面用手就可以摳開。陸續(xù)地，其他業(yè)主也發(fā)現(xiàn)了類似的問題。 更為奇怪的是，杭州市余杭區(qū)建筑工程質量監(jiān)督站表示，該小區(qū)房屋已通過綜合驗收，五個鮮紅印章蓋在了驗收結論為“合格”、“完整”、“符合要求”的欄

39、目里。 最令人奇怪的是，該質監(jiān)站的處理意見是：要求人和房地產開發(fā)公司對10幢1單元1401室住戶的衛(wèi)生間過梁中使用毛竹片替代鋼筋進行整改。 【例3】 宋女士1999年大學畢業(yè)后，進入蘇州一家大型臺資IT企業(yè)做公關和市場，稅后工資3000元月，每月租房支出700800元/平米。 購房經歷： 第一套房：鑒于租房不如購房，2000年首付2萬元，住進了一套84平米的房屋，每月供款1400元。第二套房：2003年，在與先生登記結婚時，因為材料未帶齊，只得到處閑逛，在路上看見一樓盤廣告，經過5分鐘的協(xié)商，兩人決定購房，并支付了定金。第三套房：同年，宋女士在成都出差，坐出租車在府南河上繞了一圈，就購買了房屋

40、。 2003年宋女士跳槽去北京、2004年又去上海發(fā)展，上海房價正在一路飆升。夫婦倆變賣了蘇州的第一套房屋，在上海莘莊地鐵站附近購買了第四套房子：兩室一廳、70多平米，均價9500多元/平米。 夫婦倆向來是一身名牌，2003年9月起刷卡消費。 20032004年間，房租加上兩個人的收入，每月還貸8000多元，生活開始變得緊張。 忽然在2003年底，公公被發(fā)現(xiàn)身患癌癥并于不久后離世，此事前后花費了20多萬元，其中夫婦倆花了近8萬元。 倆人的生活開始變得狼狽：早點兩三元、午飯10元、晚上20元，上下班坐地鐵，周末就休息。整個一個房奴！提示：購房決策輕率，生活支出無計劃，理財?shù)湍?，家庭財產結構單一。

41、 【例4】 為了改善住房條件，武漢市45歲的黃女士和丈夫于2001年初在后湖竹葉苑小區(qū)購買了120平米的新房，三室兩廳，于2002年春節(jié)入住；可只住了一個月，一家三口便在漢口車站街租房，一住5年。 為什么呢？ 房屋本身沒有大的問題。 主要目的是為了孩子上學、兩口子上班方便。黃及其丈夫在香港路上班，孩子于2002年在三陽路中學上初中。當時進出后湖的公交車只有621路，從竹葉苑至東西湖，兩邊都不搭邊。 開始以為過一段時間，該區(qū)段的交通會有所改善，誰知5年過去，仍舊沒有變化。結果是，120平米的新房，只能看，不能住！ 據(jù)知，位于漢口東北部的后湖地區(qū)，已建成十幾個新建小區(qū)，容納10萬居民，目前僅有兩路

42、公交開進這些小區(qū)。居民普遍反映上下班、購物、孩子上學均不方便。提示：對房屋價值理解不夠，購房目標不清。開發(fā)商的社會責任感和地方政府的為民意識淡薄。 【例3】某投資者花費30萬元購買了一套120平米住宅，一次性付款，預計3年后可以40萬元的價格出售（假定空置，不考慮租金收益及物業(yè)管理費支出）。其他資料如下： 售房時的交易手續(xù)費為售價的1.5%，營業(yè)稅為售價的5%，城市建設維護稅為營業(yè)稅的1%，印花稅為售價的0.5%，契稅為售價的1.5%。城市土地使用稅每年每平米0.5元。評估、交易、登記等費用約2000元，所得稅稅率為20%。試分析此項投資？【解】 1. 購買價格：30萬元； 2. 手續(xù)費：40

43、萬1.5%=6000元 45000.853825平米； 3. 有關稅費： （1）營業(yè)稅40萬5%=2萬； （2）城市維護建設稅2萬1%200元； （3）印花稅40萬0.5%200元； （4）契稅40萬1.5%6000元； （5）土地使用稅0.51203=1800元； （6）評估、交易、登記費=2000元。 4. 稅前利潤：63800元； 5. 所得稅 （售價-購買價-利息-經營費用-直接稅費）20% 12760元； 6. 稅后利潤=63800-12760=51040元。提示提示1. 計算出的回報率可以與銀行存款利率相比較，同時注意工具的風險。2. 注意實例中涉及的交易費用。（1）營業(yè)稅及其附加

44、（城市維護建設稅、教育費附加、堤防工程修建維護管理費、平抑副食品價格基金、教育發(fā)展費）計5.8。（2）契稅。（3）房地產交易土地收益金：按照不同土地等級收取；（4）二手房交易所得稅：出售房產收入扣除房產原值和有關稅費后得到凈收入，按20%的稅率計。此項稅于1994年制定，但長期未予征收。（5）交易手續(xù)費：武漢市按照建筑面積為基數(shù)征收，如新建商品住房為3元/平米，二手房為5元/平米。（6）產權登記費：武漢市按照每套征收，如80元。3. 注意交易費用的承擔人。【例4】某家庭4口人，包括1老人。存款12萬元，家庭月收入6000元，日常開銷3000元，無其他負債。現(xiàn)有幾種價格、戶型、面積的住房供選擇：

45、戶型二室二廳 三室二廳 三室二廳 四室二廳面積平米80100120140價格元/平米3500350030003000標準成品房成品房毛坯房毛坯房其他條件如下：（1）抵押貸款方式： 首付3成，貸款7成15年，每萬元月還款額為83.09元； 首付2成，貸款8成20年，每萬元月還款額為66.22元。（2）預計辦理購房各類手續(xù)費和稅費共計1萬元。（3）室內裝修每平米約500元，家居裝飾每平米約200元。試給出置業(yè)建議?！窘狻恳云渲兄槔?，說明其過程： 1. 購買價格：3500元/平米100平米35萬元； 2.首付：35萬20%7萬元； 3.抵押貸款總額：35萬7萬28萬； 4.每月還本付息額：286

46、6.221854.16元， 本息總額：1854.162012444998元； 5.家居裝飾：2001002萬元； 6.各種手續(xù)費、稅費：1萬元。 提示（1）該家庭支付首付、有關手續(xù)費、水費、家居裝飾費，共計10萬元，余2萬作為家庭備用金。 每月還款1854元，再扣除3000元的日常開銷，余1000元，基本可行。（2）注意購房中資金的準備和分配以及持有成本。 【例5】某小型寫字樓的購買價格為50萬元，其中投資者的權益資金為20萬元，另外30萬元為年利率7.5、期限30年、按年等額還款的抵押貸款。 建筑物的價值為40萬元，按照有關規(guī)定，可以在25年內直線折舊。 預計該寫字樓的年毛租金收入為10萬元

47、，空置和收租損失為毛租金收入的10，包括房產稅、保險費、維修費、管理費、設備使用費和大修基金在內的年運營費用為毛租金收入的30。寫字樓的年增值率為2。 試計算該寫字樓投資項目的投資回報率。【解】（1）年毛租金收入：10萬；（2）空置和收租損失：1萬；（3）年運營費用：3萬；（4）凈經營收入：10136萬；（5）年還本付息： 307.5/（1（17.5）-30）2.54萬；（6）凈現(xiàn)金流：3.46萬；（7）現(xiàn)金回報率：3.456/2017.3；（8）還本收益：2.54307.50.29萬；（9）扣除折舊前的應稅收入：3.460.293.75萬；（10）折舊：40/251.6萬；（11）應稅收入：

48、3.751.62.15萬；（12）所得稅（33）：2.15330.7095萬；（13）稅后凈現(xiàn)金流：3.460.70952.7505萬；（14）稅后現(xiàn)金回報率：2.7505/2013.8；（15）投資者權益增加值：還本收益0.29萬；（16）投資回報率：（2.75050.29）/2015.2；（17）寫字樓市場價值增值額：5021萬；（18）考慮增值后的投資回報率：（2.75050.291）/2020.2；（19）償債備付率（DCR）：（凈經營收入）6/2.542.36。序號序號項目項目數(shù)額數(shù)額備注備注1年毛租金收入年毛租金收入1000002空置和收租損失（空置和收租損失（10）100003年

49、運營費用（年運營費用（30）300004凈經營收入凈經營收入600005年還本付息年還本付息254006凈現(xiàn)金流凈現(xiàn)金流346007現(xiàn)金回報率現(xiàn)金回報率17.3346002000008還本收益還本收益2900254003000007.59扣除折舊前的應稅收入扣除折舊前的應稅收入3750034600290010折舊折舊1600011應稅收入應稅收入21500375001600012所得稅（所得稅（33）7095215003313稅后凈現(xiàn)金流稅后凈現(xiàn)金流2750534600709514稅后現(xiàn)金回報率稅后現(xiàn)金回報率13.82750520000015投資者權益增加值投資者權益增加值290016投資回報

50、率投資回報率15.23040520000017物業(yè)市場價值增值物業(yè)市場價值增值10000250000018考慮增值的投資回報率考慮增值的投資回報率20.24040520000019償債備付率（償債備付率（DCR）2.366000025400 【例6】某投資者以1萬元/平米的價格購買了一棟建筑面積為27000平米的寫字樓用于出租經營。 在購買的過程中，投資者支付了相當于購買價格4%的契稅、0.5%的手續(xù)費、0.5%的律師費用和0.3%的其他費用。 其中，相當于樓價30%的購買投資和各種稅費均由投資者的資本金支付，相當于樓價70%的投資來自期限為15年、固定利率7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款

51、。 假定在出租經營期內，月租金水平始終保持160元/平米，前三年的出租率分別為65%、75%、85%，從第四年開始出租率達到95%且此水平一直維持下去。運營成本為毛租金收入的28%。如果購買投資發(fā)生在第1年年初，每年的凈經營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個出租經營期為48年，投資者全投資和資本金的目標收益率分別為10%和14%。 試計算該投資項目全部投資和資本金的財務凈現(xiàn)值和財務內部收益率，并判斷其可行性。【解】（1）樓宇購買總價： 270001000027000萬元（2）購買中的稅費： 27000（40.50.50.3）1431萬元（3）投入的資本金： 27000301431萬9

52、531萬元（4）抵押貸款金額： 270007018900萬元（5）抵押貸款年還本付息額 APi/1(1+i)-n 189007.5/1（17.5）15 2141.13萬元（6）現(xiàn)金流量表年份年份01234151648可出租面積（可出租面積（m2）2700027000270002700027000出租率出租率6575859595月租金收入（元月租金收入（元/ m2）160160160160160年毛租金收入年毛租金收入（萬元，以下同）（萬元，以下同）3369.63888.04406.44924.84924.8年運營成本年運營成本943.51088.61233.81378.91378.9年凈經營收

53、入年凈經營收入2426.12799.43172.63545.93545.9全部投資全部投資28431.0資本金投入資本金投入9531.0還本付息額還本付息額2141.12141.12141.12141.1全部投資凈現(xiàn)金流全部投資凈現(xiàn)金流 28431.02426.12799.43172.63545.93545.9資本金凈現(xiàn)金流資本金凈現(xiàn)金流9531.0285.0658.21031.51404.73545.9還本收益還本收益723.6777.9836.2723.6（17.5）t-10.0（7）全部投資財務內部收益率和財務凈現(xiàn)值 因為ic10，則有FNPV28431.02426.1（110）2799.4（110）23172.63545.9/10