房地產(chǎn)工程造價(jià)案例及合同管理標(biāo)準(zhǔn)化漢

1、房地產(chǎn)工程造價(jià)案例分析及合同管理標(biāo)準(zhǔn)化房地產(chǎn)工程造價(jià)案例分析及合同管理標(biāo)準(zhǔn)化漢略地產(chǎn)研究中心漢略地產(chǎn)研究中心貢獻(xiàn)地產(chǎn)智慧貢獻(xiàn)地產(chǎn)智慧 專注培訓(xùn)專注培訓(xùn)/獵頭獵頭第一部分：第一部分： 工程造價(jià)分析與成本控制要點(diǎn)工程造價(jià)分析與成本控制要點(diǎn)第二部分：合同標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)施第二部分：合同標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)施2009 .11 深圳第一部分工程造價(jià)分析與成本控制要點(diǎn)工程造價(jià)分析與成本控制要點(diǎn) 第一章第一章 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本的構(gòu)成解析房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本的構(gòu)成解析 第二章第二章 成本事前控制的方法：目標(biāo)管理成本事前控制的方法：目標(biāo)管理 第三章第三章 開發(fā)各階段對工程造價(jià)的影響及過程控開發(fā)各階段對工程造價(jià)的影響及過程控制要

2、點(diǎn)制要點(diǎn) 第四章第四章 成本管理數(shù)據(jù)庫的建立與維護(hù)成本管理數(shù)據(jù)庫的建立與維護(hù)第一章房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本的構(gòu)成解析房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本的構(gòu)成解析3房地產(chǎn)成本與造價(jià)的組成結(jié)構(gòu)項(xiàng)目成本造價(jià)數(shù)據(jù)及比重分析影響造價(jià)的關(guān)鍵因素分析典型項(xiàng)目的造價(jià)對比分析影響工程造價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和業(yè)務(wù)要素4土地費(fèi)用前期費(fèi)用主體建筑安裝工程費(fèi)用室外及環(huán)境工程費(fèi)用公共配套工程費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用營銷費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用項(xiàng)目發(fā)展成本（全成本）項(xiàng)目發(fā)展成本（全成本）房地產(chǎn)成本的組成結(jié)構(gòu)序號項(xiàng)目1土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4建筑安裝工程費(fèi)5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6開發(fā)間接費(fèi)7管理費(fèi)用8財(cái)務(wù)費(fèi)用9銷售費(fèi)用10開發(fā)期稅費(fèi)11其他費(fèi)用1

3、2不可預(yù)見費(fèi)合計(jì)5房地產(chǎn)成本的組成結(jié)構(gòu)對比分析：項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資對比分析：項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資2003建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)完全成本序號項(xiàng)目1直接費(fèi)直接工程費(fèi)（實(shí)體）措施費(fèi)（非實(shí)體）2間接費(fèi)規(guī)費(fèi)企業(yè)管理費(fèi)（施工企業(yè)）3利潤4稅金合計(jì)6房地產(chǎn)成本的組成結(jié)構(gòu)對比分析：建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成對比分析：建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成注意區(qū)別造價(jià)與成本 財(cái)務(wù)角度的成本； 工程經(jīng)濟(jì)范疇的造價(jià) 二者聯(lián)系7 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)及比重分析 一級成本科目數(shù)據(jù)：按費(fèi)用類型 建造成本的數(shù)據(jù)分析 人材機(jī)構(gòu)成 按分部分項(xiàng)工程 按合同比重8 影響造價(jià)的關(guān)鍵因素分析 幾個(gè)層面的成本管理： 成本的決定因素和影響因素 成本的變動性分析 全成本

4、的變動性 建造成本的變動性分析 案例分享：標(biāo)桿企業(yè)的成本基準(zhǔn)數(shù)據(jù)表9 典型項(xiàng)目的造價(jià)對比分析 幾個(gè)品牌企業(yè)同類項(xiàng)目的數(shù)據(jù)對比 對比分析：不同企業(yè)產(chǎn)品戰(zhàn)略的成本狀況10 影響工程造價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和業(yè)務(wù)要素 體現(xiàn)不同側(cè)面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 各業(yè)務(wù)對成本的影響：無效成本的分類與管理方法11第二章 成本事前控制的方法：目標(biāo)管理成本事前控制的方法：目標(biāo)管理12成本目標(biāo)及目標(biāo)管理的意義成本目標(biāo)的內(nèi)涵與外延成本目標(biāo)的制定成本目標(biāo)的分解方式成本動態(tài)的跟蹤與監(jiān)控1.保障目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的手段與措施 成本目標(biāo)及目標(biāo)管理的意義 動態(tài)掌握和控制項(xiàng)目總成本水平 保證每個(gè)項(xiàng)目的盈利指標(biāo) 實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營目標(biāo)13u實(shí)行目標(biāo)管理的根

5、本意義：u成本目標(biāo)的作用不是上限是基準(zhǔn)保持心中有數(shù)“做了再算”轉(zhuǎn)為“算了再做” 成本目標(biāo)的內(nèi)涵與外延 成本目標(biāo)的內(nèi)涵成本目標(biāo)的內(nèi)涵：不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo) 成本目標(biāo)的范圍：成本目標(biāo)的范圍：目標(biāo)范圍可覆蓋全成本、開發(fā)成本 、建造成本，是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)；14 成本目標(biāo)的制定15目標(biāo)制定的時(shí)間：目標(biāo)制定的方法：目標(biāo)制定的要求：成本目標(biāo)的評審與確定：案例分享：成本目標(biāo)全套表格 成本目標(biāo)的五種分解方式及作用 按合約計(jì)劃分解：示范表格 按成本科目分解 按管理責(zé)任分解：示范表格 按財(cái)務(wù)核算模型分解 按現(xiàn)金流出時(shí)間分解：示范表格17動態(tài)成本的概念與構(gòu)成動態(tài)成本 = 已發(fā)生成

6、本 + 待發(fā)生成本 概念：成本發(fā)生：成本動態(tài)的跟蹤與監(jiān)控案例分享：幾種成本月報(bào)對比動態(tài)成本的反饋機(jī)制： 控制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到設(shè)計(jì)、選型與合約中 技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段開展各項(xiàng)業(yè)務(wù)，保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn) 實(shí)行動態(tài)監(jiān)控，及時(shí)反饋信息，預(yù)測可能變化 偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡，保證總目標(biāo) 過程與結(jié)果的全面考核18 保障目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的手段與措施第三章 開發(fā)各階段對工程造價(jià)的影響開發(fā)各階段對工程造價(jià)的影響及過程控制要點(diǎn)及過程控制要點(diǎn)19成本控制重點(diǎn)與原則概述立項(xiàng)階段成本管理策劃階段的成本管理設(shè)計(jì)階段的成本管理發(fā)包階段的成本管理施工階段的成本管理銷售階段的成本管理竣工結(jié)算的成本管理1.維護(hù)階段的成本管理 成本控制的重點(diǎn)對象 成

7、本控制的重點(diǎn)階段 前期與后期不同的控制方式 成本控制的責(zé)任劃分成本控制的重點(diǎn)與原則概述案例分享：標(biāo)桿企業(yè)的責(zé)任成本管理文件案例分享：標(biāo)桿企業(yè)的責(zé)任成本管理文件項(xiàng)目開發(fā)成本控制重點(diǎn)對象項(xiàng)目開發(fā)成本控制重點(diǎn)對象投入大、占比重重大的：投入大、占比重重大的：客戶敏感性強(qiáng)的：客戶敏感性強(qiáng)的：市場不規(guī)范的：市場不規(guī)范的：技術(shù)不成熟的：技術(shù)不成熟的： 通過對房地產(chǎn)各類重點(diǎn)成本進(jìn)行控制，實(shí)現(xiàn)降低成本、提高控制效率的目的?？刂频闹攸c(diǎn)階段控制的重點(diǎn)階段70%的成本由設(shè)計(jì)階段確定判別： 成本的 階段 成本的 階段 成本的 階段在成本決定階段、控制費(fèi)用低的階段進(jìn)行控制這是預(yù)控的效益和核心價(jià)值1，全過程控制的階段全過程

8、控制的階段立項(xiàng)立項(xiàng)策劃策劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)發(fā)包發(fā)包施工施工竣工竣工維護(hù)維護(hù)2，對應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過程對應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過程-由虛到實(shí)由虛到實(shí)虛擬：估、概、預(yù)算虛擬：估、概、預(yù)算 控制方式：控制方式：現(xiàn)實(shí)：合同價(jià)、付款、結(jié)算價(jià)現(xiàn)實(shí)：合同價(jià)、付款、結(jié)算價(jià) 控制方式：控制方式：項(xiàng)目開發(fā)不同階段成本控制方式 立項(xiàng)階段的成本控制主要工作：土地籌劃，市場調(diào)研，成本估算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評價(jià)控制要求：全面深入了解地塊和市場情況，合理確定估算基礎(chǔ)；控制重點(diǎn)：地質(zhì)狀況，地下地上管線；市政接口的位置；紅線內(nèi)拆遷的費(fèi)用；周邊規(guī)劃及規(guī)劃指標(biāo)的確定；政府壟斷情況，地區(qū)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)工作文件：調(diào)研報(bào)告，新項(xiàng)目發(fā)展成本估算 可行性研究報(bào)告 案例分享：成本

9、調(diào)研報(bào)告；可行性研究的關(guān)鍵指標(biāo)案例分享：成本調(diào)研報(bào)告；可行性研究的關(guān)鍵指標(biāo) 策劃階段成本控制 主要工作：確定項(xiàng)目定位，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃 控制要求：準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場，選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品 控制重點(diǎn)：產(chǎn)品檔次（符合地塊價(jià)值），配套標(biāo)準(zhǔn)，戶型，層高及總高，停車方式，特殊要求 工作文件：策劃定位報(bào)告 項(xiàng)目發(fā)展成本測算項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 案例分享：根據(jù)經(jīng)營要求選擇不同產(chǎn)品組合案例分享：根據(jù)經(jīng)營要求選擇不同產(chǎn)品組合 設(shè)計(jì)階段成本控制方案設(shè)計(jì)主要工作：設(shè)計(jì)單位選擇，方案優(yōu)化，制定成本目標(biāo)（結(jié)合建造標(biāo)準(zhǔn)），制定出圖計(jì)劃（結(jié)合合約規(guī)劃）；控制要求：符合項(xiàng)目定位，經(jīng)濟(jì)合理性最大，制定相應(yīng)成本目標(biāo)控制重點(diǎn)：設(shè)計(jì)質(zhì)量

10、及深度；設(shè)計(jì)周期；產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；優(yōu)化內(nèi)容：標(biāo)高確定，結(jié)構(gòu)形式，基礎(chǔ)形式，特殊設(shè)備和功能要求 工作文件：設(shè)計(jì)任務(wù)書及限額設(shè)計(jì)指引成本目標(biāo) 出圖計(jì)劃 案例分享：結(jié)構(gòu)成本設(shè)計(jì)優(yōu)化流程案例分享：結(jié)構(gòu)成本設(shè)計(jì)優(yōu)化流程 設(shè)計(jì)階段成本控制擴(kuò)初設(shè)計(jì) 主要工作：材料設(shè)備選型 ，編制部品控制計(jì)劃 控制要求：選型合理，檔次符合，技術(shù)成熟，市場占有率較高 控制重點(diǎn)：電梯，空調(diào)，門窗，欄桿，裝修材料，園建綠化，智能化，消防，防水保溫材料，新材料 工作文件：材料設(shè)備選用意見、部品控制計(jì)劃 設(shè)計(jì)階段成本控制施工圖設(shè)計(jì) 主要工作：編制施工圖預(yù)算，調(diào)整目標(biāo)；落實(shí)限額設(shè)計(jì)；第一次圖紙會審 控制要求：圖紙的質(zhì)量和時(shí)間保證；預(yù)算

11、的的準(zhǔn)確性和分析深度； 控制重點(diǎn)：限額：鋼筋，砼，外墻，門窗，裝修，管線用量指標(biāo)；錯(cuò)漏碰缺； 工作文件：限額設(shè)計(jì)合同條件圖紙會審紀(jì)要 施工圖預(yù)算及成本目標(biāo)調(diào)整報(bào)告 案例分享：施工圖預(yù)算指標(biāo)分析案例分享：施工圖預(yù)算指標(biāo)分析 發(fā)包階段成本控制前期準(zhǔn)備 主要工作：供應(yīng)商考察，確定招標(biāo)組織和計(jì)劃，準(zhǔn)備招標(biāo)文件及相關(guān)資料 控制要求：保證有充分競爭性的、適用的供應(yīng)商；圖紙和招標(biāo)文件基本完備圖紙完善 控制重點(diǎn)：所選入圍隊(duì)伍的深入摸底，招標(biāo)內(nèi)容范圍規(guī)定明確 工作文件：合約規(guī)劃，考察報(bào)告及投標(biāo)資格審批招標(biāo)文件案例分享：合約規(guī)劃模版案例分享：合約規(guī)劃模版 發(fā)包階段成本控制招標(biāo)過程 主要工作：發(fā)標(biāo)、答疑、回標(biāo)開標(biāo)、

12、評標(biāo)、澄清、定標(biāo) 控制要求：保證過程嚴(yán)謹(jǐn)，文件資料完整、有效； 控制重點(diǎn)：深入評定技術(shù)、商務(wù)標(biāo)；確保有效承諾和履約保函 工作文件：收發(fā)標(biāo)記錄答疑文件評標(biāo)文件澄清及洽談記錄及定標(biāo)審批文件 案例分享：評標(biāo)表格；澄清文件案例分享：評標(biāo)表格；澄清文件 發(fā)包階段成本控制簽約階段 主要工作：合同洽談、簽訂合同，內(nèi)部合同交底 控制要求：合理的價(jià)格，完備的合同，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)雙贏 控制重點(diǎn)：工作內(nèi)容與責(zé)任、進(jìn)度、質(zhì)量、價(jià)款的形成及變更與調(diào)價(jià)條款；違約責(zé)任及退出條款； 工作文件：合同文本合同審批文件 施工階段成本控制施工準(zhǔn)備主要工作：第二次圖紙會審，合同交底，施工現(xiàn)場準(zhǔn)備，施工組織設(shè)計(jì)的確認(rèn)控制要求：全面統(tǒng)籌，

13、減少臨時(shí)性花費(fèi)；控制場地使用、進(jìn)度和方案控制重點(diǎn)：三通一平費(fèi)用的控制：水、電、路、土方；臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用的控制：辦公室，圍墻；施工組織設(shè)計(jì)審查工作文件：施工組織設(shè)計(jì) 施工階段成本控制主體施工主要工作：變更與簽證的管理（辦理，統(tǒng)計(jì)，分析）；工程質(zhì)量及工期的控制；材料控制，索賠辦理，支付合同款；控制要求：依據(jù)合同，事先核算，完工確認(rèn)，及時(shí)辦理，手續(xù)完備，資料齊全；控制重點(diǎn)：控制重大變更；控制關(guān)鍵工期節(jié)點(diǎn)的付款，防止超付；每月動態(tài)報(bào)表；相關(guān)索賠及時(shí)通知工作文件：成本動態(tài)報(bào)表，設(shè)計(jì)變更及簽證系列表單， 付款系列表單案例分享：標(biāo)桿企業(yè)的變更簽證管理規(guī)定案例分享：標(biāo)桿企業(yè)的變更簽證管理規(guī)定 施工階段成本控制竣

14、工驗(yàn)收 主要工作：辦理驗(yàn)收手續(xù)，竣工資料審查（區(qū)別結(jié)算資料） 控制要求：符合實(shí)事，及時(shí)辦理 控制重點(diǎn)：驗(yàn)收文件中對時(shí)間、質(zhì)量和數(shù)量的確認(rèn)；對隱蔽和拆除工程和中間驗(yàn)收，入伙的配合及保修協(xié)議的落實(shí) 工作文件：竣工驗(yàn)收系列資料 銷售階段成本控制主要工作：營銷費(fèi)用預(yù)算管理，售樓工程成本控制（銷售策劃），銷售承諾與資料的把關(guān)控制要求：銷售資料及營銷承諾的多專業(yè)評審（保修期限的確定） ，營銷費(fèi)用不超預(yù)算，售樓工程的合理策劃與成本目標(biāo)管理控制重點(diǎn)：樣板房材料的展示與說明；樣板房及售樓處的位置、數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)；營銷費(fèi)用詳細(xì)計(jì)劃和按進(jìn)度支出工作文件：售樓準(zhǔn)備工程方案營銷費(fèi)用預(yù)算及執(zhí)行報(bào)表案例分享：營銷費(fèi)用計(jì)劃表案例

15、分享：營銷費(fèi)用計(jì)劃表 結(jié)算階段成本控制 主要工作：結(jié)算辦理、索賠辦理，項(xiàng)目后評估 控制要求 ：及時(shí)性，合理性，全面性，系統(tǒng)性 控制重點(diǎn)：工程和材料的數(shù)量和價(jià)格依據(jù)；工期和費(fèi)用索賠，有關(guān)質(zhì)量和配合處罰；超付的可能性； 工作文件： 結(jié)算及索賠系列表單，項(xiàng)目成本后評估報(bào)告案例分享：結(jié)算對比分析；成本后評估報(bào)告案例分享：結(jié)算對比分析；成本后評估報(bào)告 物業(yè)維護(hù)管理成本控制 主要工作：維護(hù)維修，保修金支付，質(zhì)量缺陷統(tǒng)計(jì)分析 控制要求：落實(shí)維修責(zé)任；物業(yè)提前介入，把握全壽命期成本，獨(dú)立、健康運(yùn)營，防止物業(yè)管理虧損 控制重點(diǎn)：一次性投資與使用成本的平衡，智能化系統(tǒng)，景觀燈具，水景；維修責(zé)任索賠辦理 工作文件：

16、支付及索賠文件，質(zhì)量缺陷分類統(tǒng)計(jì)表第四章 成本管理數(shù)據(jù)庫的建立與維護(hù)成本管理數(shù)據(jù)庫的建立與維護(hù)38 數(shù)據(jù)庫建立的目的與作用 數(shù)據(jù)庫主要內(nèi)容與形式 如何建立及維護(hù)數(shù)據(jù)庫1.數(shù)據(jù)庫的案例39目的目的掌握市場信息掌握市場信息積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)匯總公司資源匯總公司資源沉淀業(yè)務(wù)知識沉淀業(yè)務(wù)知識衡量工作成效衡量工作成效作用作用 保證公司的成本管理水平穩(wěn)定、提升保證公司的成本管理水平穩(wěn)定、提升數(shù)據(jù)庫建立的目的與作用40 成本管理數(shù)據(jù)庫內(nèi)容分類成本管理數(shù)據(jù)庫內(nèi)容分類p 資源信息：p 數(shù)據(jù)信息：p 作業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：p 結(jié)果評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：數(shù)據(jù)庫主要內(nèi)容與形式41l成本數(shù)據(jù)的兩類指標(biāo)l成本數(shù)據(jù)對象的三個(gè)層次l成本數(shù)

17、據(jù)的相關(guān)信息成本數(shù)據(jù)信息的構(gòu)成42數(shù)據(jù)庫的形式用工具軟件：EXCEL，AEECSS等，形成固定的表格模版；管理軟件：通用、定制 （如萬科、金地、招商）如何選擇適合的數(shù)據(jù)庫平臺根據(jù)公司的管理現(xiàn)狀和需要區(qū)分管理類軟件和信息類軟件結(jié)合具體業(yè)務(wù)流程和管理特征盡可能集成，防止重復(fù)勞動43 工作內(nèi)容工作內(nèi)容 建立制度與規(guī)范，制定成本管理數(shù)據(jù)的標(biāo)建立制度與規(guī)范，制定成本管理數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)與分類；分析整理（準(zhǔn)與分類；分析整理（BCIS的方法）；錄的方法）；錄入與維護(hù)入與維護(hù) 工作時(shí)間工作時(shí)間 在幾個(gè)節(jié)點(diǎn)上進(jìn)行：調(diào)研、詢價(jià)、招標(biāo)、在幾個(gè)節(jié)點(diǎn)上進(jìn)行：調(diào)研、詢價(jià)、招標(biāo)、合同、結(jié)算；最好能與工作過程結(jié)合而不合同、結(jié)算；最

18、好能與工作過程結(jié)合而不是做為額外的工作是做為額外的工作 工作人員工作人員 專職或?qū)I(yè)人員，二者結(jié)合專職或?qū)I(yè)人員，二者結(jié)合如何建立與維護(hù)數(shù)據(jù)庫44成本分析的成本分析的原則分析口徑的統(tǒng)一分析口徑的統(tǒng)一面積的可比性面積的可比性利用相似性利用相似性數(shù)據(jù)庫建立中幾點(diǎn)需要注意的問題數(shù)據(jù)庫建立中幾點(diǎn)需要注意的問題第二部分第二部分 合同標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)施方法合同標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)施方法 第五章第五章 房地產(chǎn)企業(yè)合同管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)合同管理綜述 第六章第六章 如何設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)工程合同主要條款如何設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)工程合同主要條款 第七章第七章 不同階段的工程合同管理內(nèi)容不同階段的工程合同管理內(nèi)容 第八章第八章 標(biāo)桿企業(yè)如何建立標(biāo)準(zhǔn)合同

19、管理體標(biāo)桿企業(yè)如何建立標(biāo)準(zhǔn)合同管理體系系第五章第五章 房地產(chǎn)企業(yè)合同管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)合同管理綜述46 工程項(xiàng)目管理中合同的地位與作用工程項(xiàng)目管理中合同的地位與作用 房地產(chǎn)開發(fā)涉及的主要合同類型和內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)涉及的主要合同類型和內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同管理模式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同管理模式1.行業(yè)內(nèi)合同標(biāo)準(zhǔn)化狀況介紹行業(yè)內(nèi)合同標(biāo)準(zhǔn)化狀況介紹工程項(xiàng)目管理中合同的地位與作用 合同在項(xiàng)目管理中的核心地位（如圖） 主要作用 實(shí)現(xiàn)資源的整合，達(dá)成甲方開發(fā)意圖 防范風(fēng)險(xiǎn) 體現(xiàn)標(biāo)的物的形成過程和結(jié)果 合同管理的原則 對外：誠實(shí)信用，合法雙贏 對內(nèi)：項(xiàng)目全過程管理、全員合同意識47房地產(chǎn)開發(fā)涉及的主要合同類

20、型和內(nèi)容 按業(yè)務(wù)劃分合同類型： 工程： 設(shè)計(jì)： 營銷： 土地投資： 財(cái)務(wù)： 行政人力： 按合同計(jì)價(jià)種類劃分：單價(jià)總價(jià)；固定可調(diào)48房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同管理模式 合同管理的模式： 甲方為主的合同管理： 乙方為主的合同管理： 第三方為主的合同： 甲方內(nèi)部合同管理的組織方式： 建議的管理模式：49行業(yè)內(nèi)合同標(biāo)準(zhǔn)化狀況介紹 標(biāo)準(zhǔn)合同的層級 國際 國家 地區(qū) 行業(yè) 企業(yè) 房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)合同狀況：50第六章第六章 如何設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)工程合同主要條款如何設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)工程合同主要條款51合同標(biāo)的描述與范圍劃分雙方的工作合同價(jià)款合同工期質(zhì)量要求安全文明及配合材料管理變更管理支付條件與程序違約、索賠與獎(jiǎng)懲爭議的解決及合同的

21、中止方式其他附加條件內(nèi)容合同標(biāo)的描述與范圍劃分 合同標(biāo)的體現(xiàn)的主要內(nèi)容合同標(biāo)的體現(xiàn)的主要內(nèi)容 合同范圍劃分的考慮因素合同范圍劃分的考慮因素 條款要求52雙方的工作：主要責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)n承包方責(zé)任包括：n乙方配合義務(wù)：n乙方分包的管理：n甲方的責(zé)任與工作：53合同價(jià)款：價(jià)格形式、計(jì)價(jià)方式價(jià)格的形式：承包價(jià)格應(yīng)包含的內(nèi)容：計(jì)價(jià)方式可調(diào)價(jià)范圍和方式幾種費(fèi)用的約定：暫定量、暫定價(jià)的處理結(jié)算價(jià)格的組成54合同工期：總工期及節(jié)點(diǎn)工期，開竣工要求，確認(rèn)方式 開工條件及確認(rèn)方式施工總體進(jìn)度要求階段性工期要求 竣工條件及確認(rèn)方式工期延誤處理55質(zhì)量要求：技術(shù)要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量控制要求施工技術(shù)措施要求驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)工

22、程樣板的利用控制重點(diǎn)質(zhì)量保修條款56安全文明及配合：措施要求及費(fèi)用 安全文明措施要求 配合工作要求 有關(guān)措施和配合方面費(fèi)用約定57材料的管理：供應(yīng)方式、檢驗(yàn)方法等n甲供材料品牌和價(jià)格規(guī)定n甲供材料管理約定n乙供材料的管理n材料樣板管理的方法n材料付款的特殊要求58變更管理：可變范圍、程序、計(jì)價(jià)等n變更內(nèi)容范圍的約定n量的調(diào)整、價(jià)的調(diào)整原則n變更過程的約定59支付條件與程序n預(yù)付款的支付n進(jìn)度款付款條件說明n進(jìn)度款審核及支付手續(xù)和要求n結(jié)算款與保修金的支付n往來款扣除方式n甲供材付款的控制n超付款的處理60違約、索賠與獎(jiǎng)懲 違約責(zé)任及違約金額 獎(jiǎng)懲事項(xiàng)及額度 索賠的辦理?xiàng)l件及過程61爭議的解決及

23、合同的中止方式 糾紛處理原則 爭議解決的方式選擇 合同中止及退出的62其他附加條件內(nèi)容一系列附件，對雙方的約束 詳細(xì)工作指引 溝通方式說明 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防：文件資料要求63第七章第七章 不同階段的工程合同管理內(nèi)容不同階段的工程合同管理內(nèi)容64 招投標(biāo)階段的合同管理 施工階段的合同管理 結(jié)算階段的合同管理 常見風(fēng)險(xiǎn)與對策招投標(biāo)階段的合同管理 管理目標(biāo)： 職責(zé)劃分 組織者、參與者與決策者的職責(zé)（圖） 工作內(nèi)容、流程及要點(diǎn)：分為三個(gè)階段 招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作 招標(biāo)階段 合同簽訂階段 文檔要求招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作 形成責(zé)任小組，擬定招標(biāo)計(jì)劃、方案 合約規(guī)劃，界定范圍： 落實(shí)圖紙、產(chǎn)品品質(zhì)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 施工現(xiàn)場條件及相

24、關(guān)要求 供應(yīng)商考察與資格預(yù)審 準(zhǔn)備招標(biāo)文件資料：招標(biāo)過程 發(fā)標(biāo) 踏勘 看樣 答疑 回標(biāo) 開標(biāo) 評標(biāo) 澄清 定標(biāo)合同簽訂階段 合同談判： 簽約審批發(fā)放 合同編號及文檔要求 合同交底 有關(guān)資料移交 合同信息管理施工階段的合同管理 管理目標(biāo)： 職責(zé)劃分： 甲方履約責(zé)任人、雙方履約管理部門 工作內(nèi)容、流程及要點(diǎn)： 乙方的履約過程跟蹤 甲方的履約管理 變更的控制 資金與支付的管理 文檔管理要求70n工程進(jìn)度跟進(jìn)及節(jié)點(diǎn)工期確認(rèn)：n質(zhì)量檢驗(yàn)及階段驗(yàn)收n安全文明及配合工作n甲方指令的執(zhí)行乙方的履約過程跟蹤乙方的履約過程跟蹤71n圖紙資料的提交n場地等條件提供n支付合同款：n報(bào)建手續(xù)：n分包及甲供材料的協(xié)調(diào)甲方的履約管理甲方的履約管理72變更的控制變更的控制n變更的定義與分類n設(shè)計(jì)變更管理程序n現(xiàn)場簽證的管理方法n變更簽證的量價(jià)確定n變更原因及責(zé)任分析73資金與支付的管理資金與支付的管理n資金計(jì)劃的編制n實(shí)際進(jìn)度與產(chǎn)值的確認(rèn)n支付手續(xù)和授權(quán)原則n滿足稅務(wù)要求結(jié)算階段的合同管理 管理目標(biāo)： 職責(zé)劃分： 結(jié)算主辦部門：權(quán)限設(shè)置 結(jié)算依據(jù)提