綠城早期介入與前期物業(yè)服務(wù)(15414)匯編

1、早期介入與前期物業(yè)服務(wù) 莊永興莊永興綠城房地產(chǎn)咨詢有限公司二一五年四月工作經(jīng)歷：工作經(jīng)歷：1987年年2006年年 杭州友好飯店杭州友好飯店 杭州香格里拉飯店杭州香格里拉飯店 杭州維景國際大杭州維景國際大酒店酒店 浙江大酒店浙江大酒店2006年年2009年年 綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司金桂大廈、丁香公寓綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司金桂大廈、丁香公寓、留莊高級公寓、留莊高級公寓2009年年2010年年 浙江報業(yè)綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司浙江報業(yè)綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司.浙浙 江日報大江日報大樓樓2010年年2011年年 綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司錢江新城分公司綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司錢江新城分公司.萬銀國

2、萬銀國際大廈際大廈2011年年2013年年 綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司深藍(lán)區(qū)域綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司深藍(lán)區(qū)域. 深藍(lán)廣場深藍(lán)廣場2013年年3月月至今至今 浙江綠城房地產(chǎn)咨詢有限公司浙江綠城房地產(chǎn)咨詢有限公司綠城金桂大廈綠城丁香公寓綠城留莊公寓萬銀國際大廈綠城深藍(lán)廣場引引 言言什么是物業(yè)前期介入什么是物業(yè)前期介入前期物業(yè)介入各階段服務(wù)內(nèi)容前期物業(yè)介入各階段服務(wù)內(nèi)容相關(guān)案例分享相關(guān)案例分享結(jié)束語結(jié)束語目目 錄錄Part Part 引引 言言 便于業(yè)主使用、便于物業(yè)操作、符合規(guī)范要求是房產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計及硬件配置的基本要求。我們提供的產(chǎn)品是建立在能夠滿足業(yè)主安全使用的基礎(chǔ)上，是建立在物業(yè)服務(wù)單位能夠便

3、捷操作的基礎(chǔ)上，是建立在設(shè)施設(shè)備正常運行、規(guī)范使用的基礎(chǔ)上。 如果背離了這些基本要素，就會給業(yè)主、服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位帶來隱患，也會給業(yè)主和物業(yè)帶來不便，會直接影響物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和產(chǎn)品保值增值。前期介入可以從源頭上糾正偏差、降低損失、規(guī)避責(zé)任、減少糾紛，將產(chǎn)品完美地呈現(xiàn)給業(yè)主，為更好地服務(wù)于業(yè)主奠定基礎(chǔ)。蘋果成功原因：頂尖的產(chǎn)品理念+合的借用外力小結(jié)：企業(yè)優(yōu)勢互補(bǔ)、合作共贏是成功的不二秘訣。業(yè)主所認(rèn)為的業(yè)主所認(rèn)為的物業(yè)管理？物業(yè)管理？ 電影大腕里的一段對電影大腕里的一段對話：話： 一定得選最好的黃金地段，一定得選最好的黃金地段，建就建最高檔次的公寓，建就建最高檔次的公寓，樓子里站一英式管家，戴樓子

4、里站一英式管家，戴假發(fā)，特紳士那種，業(yè)主假發(fā)，特紳士那種，業(yè)主一進(jìn)門兒，甭管有事兒沒一進(jìn)門兒，甭管有事兒沒事兒，都得跟人家說：事兒，都得跟人家說：“May I help you?May I help you?”一一口地道的英國倫敦腔兒，口地道的英國倫敦腔兒，倍兒有面子倍兒有面子”Part Part 什么是物業(yè)前期介入？什么是物業(yè)前期介入？什么叫物業(yè)前期介入？ 又稱物業(yè)早期物業(yè)早期介入介入，是指物業(yè)尚未建成和實施前期物業(yè)管理服務(wù)之前，物業(yè)管理企業(yè)接受開發(fā)商的委托，介入項目的開發(fā)建設(shè)，參與項目的可行性研究、規(guī)劃、設(shè)計、施工、安裝、調(diào)試、驗收和交房等各階段工作的一種物業(yè)管理的咨詢服務(wù)活動。 前期物業(yè)

5、服務(wù)前期物業(yè)服務(wù)： 由開發(fā)商在房屋銷售前通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從物業(yè)交付前至首屆業(yè)主委員會成立止所提供物業(yè)服務(wù)。前期物業(yè)服務(wù)是指從承接查驗開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)為止的物業(yè)管理階段。 物業(yè)承接查驗階段物業(yè)承接查驗階段 物業(yè)入住階段物業(yè)入住階段 業(yè)主大會選聘物業(yè)業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)管理企業(yè)前期介入時物業(yè)企業(yè)向開發(fā)商提出的建議（1） 規(guī)劃方案和建筑設(shè)計的完善（2） 機(jī)電設(shè)施選型節(jié)能便于維護(hù)（3） 水電設(shè)計節(jié)能控制便于操作（4） 智能安防系統(tǒng)有效減少盲區(qū)（5） 配套設(shè)施合理便于業(yè)主使用（6） 景觀綠化美觀易于養(yǎng)護(hù)（7） 施工過程跟進(jìn)及工藝改進(jìn) 前期物業(yè)管理顧問前期物業(yè)管理顧問: :

6、 在物業(yè)設(shè)計及施工階段，以物業(yè)管理及使用者角度對物業(yè)的設(shè)計、施工、安裝及裝修等提出顧問意見和建議，為方便今后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。物業(yè)開發(fā)物業(yè)開發(fā)項目的可項目的可行性研究行性研究階段（立階段（立項階段）項階段）規(guī)劃設(shè)規(guī)劃設(shè)計階段計階段建設(shè)階建設(shè)階段段銷售階銷售階段段竣工驗竣工驗收階段收階段物業(yè)承物業(yè)承接查驗接查驗階段階段物業(yè)入物業(yè)入住階段住階段業(yè)主大業(yè)主大會選聘會選聘物業(yè)管物業(yè)管理企業(yè)理企業(yè)早期介入早期介入前期服務(wù)前期服務(wù)房產(chǎn)開發(fā)過程房產(chǎn)開發(fā)過程早期介入與前期物業(yè)服務(wù)的階段劃分圖早期介入與前期物業(yè)服務(wù)的階段劃分圖物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)存在的問題物業(yè)建設(shè)和銷售過程，建設(shè)項目由于多種原因往往會存在一些問題

7、，主要表現(xiàn)在：物業(yè)規(guī)劃設(shè)計和施工安裝存在的問題，如設(shè)備配置不當(dāng)、車位配比不足、配套資源缺乏、工程質(zhì)量及缺陷隱患等；建設(shè)單位未按規(guī)范要求提供物業(yè)服務(wù)所需的基礎(chǔ)條件，如物業(yè)辦公用房、物業(yè)工程圖紙資料缺漏、物業(yè)承接查驗未執(zhí)行等； 工程質(zhì)量保修和工程遺留問題處理不及時； 建設(shè)單位無意識的或從自身利益的考慮，將部分開發(fā)建設(shè)的責(zé)任和義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)； 建設(shè)單位在售房時向業(yè)主作出不合理的物業(yè)服務(wù)承諾，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)不合理的責(zé)任等。哪一張景觀更完美？哪一張景觀更完美？您的選擇是？您的選擇是？物業(yè)管理因需求產(chǎn)生 因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過早期介入活動，將長期積累的物業(yè)管理知識與經(jīng)驗用于規(guī)劃設(shè)計，并且在建

8、筑施工銷售階段同步跟進(jìn)配合，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位及時發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少上述問題的發(fā)生，減少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的糾紛，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)得以順利進(jìn)行，而且可以在物業(yè)開發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，使物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障。物業(yè)管理前期介入的作用優(yōu)化設(shè)計有助于提供工程質(zhì)量有利于了解物業(yè)情況為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備有助于提供建設(shè)單位的開發(fā)效益前期介入最終目的 物業(yè)管理前期介入的目的是在物業(yè)建成之前采取措施，確保建成的物業(yè)質(zhì)量和功能都合乎要求，有利于業(yè)主安全便捷使用，在方便物業(yè)服務(wù)企業(yè)日后操作的同時

9、，降低或減少服務(wù)成本，降低或減少開發(fā)成本，提高房產(chǎn)品的開發(fā)品質(zhì)。前期物業(yè)管理 在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)管理企業(yè)從事的活動和提供的服務(wù)，即包括物業(yè)正常使用階段所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容，又包括物業(yè)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備承接查驗、業(yè)主入伙、裝修管理、工程質(zhì)量保修處理、物業(yè)管理項目機(jī)構(gòu)的前期運作、前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)管理的特殊內(nèi)容。 物業(yè)管理實踐中，往往在業(yè)主入住之前就已經(jīng)成立了物業(yè)服務(wù)項目機(jī)構(gòu)，配備了相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員，設(shè)置了辦公場所并進(jìn)行了物資配備，但是，上述工作一般帶有臨時性和不確定性。因此，在前期物業(yè)服務(wù)過程中，需要不斷的進(jìn)行調(diào)整，具體的內(nèi)容包括：1、管理資源的完善與優(yōu)化 1）管理用房到位

10、2) 物質(zhì)配備到位 3) 物業(yè)管理人員到位管 4）園區(qū)配套設(shè)施完善2、管理制度和服務(wù)規(guī)范的健全3、確定物業(yè)管理單項服務(wù)的分包前期物業(yè)服務(wù)的特點1、前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎(chǔ)，對常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響；2、前期物業(yè)管理在時間上和管理上均是一個過渡時期和過程。3、此階段的物業(yè)管理呈現(xiàn)管理服務(wù)的波動和不穩(wěn)定狀態(tài)4、前期物業(yè)管理階段的經(jīng)營收支一般呈現(xiàn)收入少、支出多，收支不平衡和虧損的狀態(tài)。 Part 前期物業(yè)介入各階段服務(wù)內(nèi)容房地產(chǎn)項目的立項階段（可行性研究階段）主要工作內(nèi)容主要工作內(nèi)容: :根據(jù)物業(yè)建設(shè)成本及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)

11、管理服務(wù)的基本內(nèi)容；根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)；從物業(yè)建設(shè)單位的角度出發(fā)，設(shè)計出與客戶目標(biāo)相一致的建立在合理性能價格比之上的物業(yè)管理框架性方案。注意事項：注意事項：在此階段除對物業(yè)檔次定位外，還要考慮物業(yè)的使用成本；物業(yè)服務(wù)的模式要和業(yè)主的生活水準(zhǔn)、文化需求相一致；要完成此階段物業(yè)服務(wù)的工作，需要對市場準(zhǔn)確把握和深刻認(rèn)識，同時具備知識面廣、綜合素質(zhì)高、策劃能力強(qiáng)的高級人才。 規(guī)劃設(shè)計階段介入形式:參與各項規(guī)劃設(shè)計的討論會，并從使用、維護(hù)、管理、經(jīng)營以及未來功能的調(diào)整和保值、增值等角度，對設(shè)計方案提出意見或建議，此時介入的物業(yè)

12、管理企業(yè)應(yīng)站在潛在業(yè)主的角度上看待和分析問題。主要工作內(nèi)容：主要工作內(nèi)容：就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議； 就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建 議；提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見； 就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設(shè)施、 場地的設(shè)置、要求等提出意見。注意事項注意事項 ：在此階段提出的意見或建議，要貫徹可行性階段所確定的物業(yè)服務(wù)總體設(shè)計規(guī)劃的內(nèi)容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續(xù)性；一定站在已確定的目標(biāo)客戶的角度上來看待和考慮問題，尤其要將設(shè)計與將來的使用維護(hù)與建設(shè)和使用成本及目標(biāo)客戶的需求及經(jīng)濟(jì)承受力相結(jié)合，這樣才能將業(yè)主、物業(yè)建設(shè)單位與

13、物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)利益統(tǒng)一起來；所提的意見及建議應(yīng)符合有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)規(guī)范的要求。 項目建設(shè)階段介入形式： 此階段主要是派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐到現(xiàn)場，對建設(shè)中的物業(yè)進(jìn)行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問題提出意見和建議。 主要工作內(nèi)容：就施工中發(fā)現(xiàn)的問題與建設(shè)單位和施工單位共同磋商，及時提出并落實整改方案;配合設(shè)備安裝，現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督，確保安全和質(zhì)量；對內(nèi)外裝修形式、布局、用料及工藝等從物業(yè)服務(wù)的角度提出意見；熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)走向，特別是設(shè)計中及今后竣工資料里沒有反映的內(nèi)容，從而為以后的物業(yè)服務(wù)奠定扎實的基礎(chǔ)。 注意事項：在此階段介入的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是站在開發(fā)商和潛在業(yè)主的角度，

14、對施工進(jìn)行監(jiān)理。但此時物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不是建設(shè)監(jiān)理的主體或主要授權(quán)人及責(zé)任人，因此既要對質(zhì)量持有認(rèn)真的態(tài)度，又要注意方式和方法。項目建設(shè)階段，早期介入的主要工作是項目開發(fā)建設(shè)過程中的優(yōu)化建議，是物業(yè)管理咨詢活動的主要內(nèi)容之一。 要特別強(qiáng)調(diào)記錄的作用，節(jié)點記錄可以為今后的物業(yè)服務(wù)提供詳盡的資料，另一方面的重要作用是：當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對施工中的問題或隱患提出整改建議時，項目因為某些原因沒有及時進(jìn)行改進(jìn)，此時完善的記錄和詳盡的圖文材料，對區(qū)分物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。 銷售階段（案場服務(wù)）介入形式 此階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入的形式多種多樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)派出的人員及投入的力度都較大。 銷售

15、前：物業(yè)服務(wù)整體策劃落實成完整、詳細(xì)的物業(yè)服務(wù)方案及實施進(jìn)度表；確定物業(yè)管理的外部制度，如各類公共管理規(guī)定、房屋公共場地及場所的管理規(guī)定；明確各項費用的收費標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù)；銷售中：派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供咨詢服務(wù)，一方面使購房者對物業(yè)管理有較具體的了解，另一面也可以了解并統(tǒng)計分析潛在業(yè)主對物業(yè)管理的要求、意見等；可以印發(fā)有關(guān)資料和制度，以加深業(yè)主對未來物業(yè)管理的認(rèn)識并明了物業(yè)管理的消費內(nèi)容和金額，將各項收費的用途和管理辦法公開化、透明化； 已確定的前期物業(yè)管理企業(yè)可以采取各種方法宣傳并展示未來物業(yè)管理的狀況；督促物業(yè)建設(shè)單位與業(yè)主簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議； 將

16、前期全部物業(yè)管理早期介入的資料、記錄、方案等，連同在銷售中收集的情況和分析結(jié)論，整理后移交給前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，如果早期介入與前期物業(yè)服務(wù)是一家企業(yè)，也應(yīng)整理資料后準(zhǔn)備成立物業(yè)服務(wù)中心，并進(jìn)行承接查驗的前期準(zhǔn)備工作。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)參與物業(yè)竣工驗收及物業(yè)交付前的各項工作。 銷售后：注意事項：n有關(guān)物業(yè)管理的宣傳及承諾，包括各類公共管理制度和公共場地的使用規(guī)定，一定要合法，同時要實事求是、根據(jù)物業(yè)管理的整體策劃和方案來進(jìn)行。為了銷售而夸大其辭，亂承諾無論對物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)建設(shè)單位都是不智之舉。n銷售階段對物業(yè)服務(wù)所作的承諾以及大多數(shù)業(yè)主反映和關(guān)注的服務(wù)項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行并達(dá)到前期物業(yè)的

17、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。另外還應(yīng)注意，對公共制度和公共秩序的規(guī)定也應(yīng)建立在以現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)下物業(yè)管理所能達(dá)到的服務(wù)水準(zhǔn)的基礎(chǔ)之上。避免由于對業(yè)主要求過高，而產(chǎn)生物業(yè)管理企業(yè)的管理水平和管理措施跟不上的情況。n在銷售過程中對未來物業(yè)服務(wù)企業(yè)的宣傳以及未來物業(yè)服務(wù)所帶來的生活品質(zhì)，具有很多的表現(xiàn)手段和操作手法。尺度把握準(zhǔn)確，方法適用得當(dāng)，會給銷售工作以很大的促進(jìn)，給物業(yè)建設(shè)單位帶來豐厚的回報。（APP PDA 智慧園區(qū) 服務(wù)體系） 竣工驗收階段 此階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入的形式為組建隊伍協(xié)助和參與開發(fā)商的竣工驗收工作。尤其是開始實施分戶檢驗工作后，要求分戶檢驗必須由物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同參與并蓋章認(rèn)可。主要工作內(nèi)容

18、是按照竣工驗收各項工作要求對物業(yè)進(jìn)行檢驗。 注意事項： 竣工驗收不等同與接管驗收。在這個階段，由房地產(chǎn)開發(fā)公司會同質(zhì)量監(jiān)督部門對工程項目進(jìn)行驗收。只有在完成竣工驗收后，才能進(jìn)行項目的接管驗收工作。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這個過程中的角色僅僅是“協(xié)助”。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在參與竣工驗收的過程中，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)相關(guān)費用。Part 相關(guān)案例分享 按照大的分類來劃分，主要可以分為規(guī)劃、建筑、電氣、設(shè)備、景觀、給排水、配套等方面。物業(yè)早期介入咨詢活動的主要內(nèi)容也是圍繞著幾個方面展開，根據(jù)項目工程進(jìn)度和施工節(jié)點為建設(shè)單位提供必要的意見和建議。 我們認(rèn)為，一個優(yōu)秀的房產(chǎn)品離不開精心我們認(rèn)為，一個優(yōu)秀的房產(chǎn)品離

19、不開精心的規(guī)劃設(shè)計和規(guī)范的施工管理，也要從方便使的規(guī)劃設(shè)計和規(guī)范的施工管理，也要從方便使用和方便管理的角度去營造。我們以服務(wù)者的用和方便管理的角度去營造。我們以服務(wù)者的身份和業(yè)主使用的視角，建議產(chǎn)品要注意三個身份和業(yè)主使用的視角，建議產(chǎn)品要注意三個結(jié)合：結(jié)合： 一是產(chǎn)品與業(yè)主使用相結(jié)合二是產(chǎn)品與物業(yè)服務(wù)相結(jié)合三是產(chǎn)品與地域文化相結(jié)合 以下，我將例舉部分我們在早期介入中發(fā)現(xiàn)的內(nèi)容，與在座的各位同仁共同探討。產(chǎn)品與業(yè)主使用相結(jié)合 我們的房產(chǎn)品是與人相伴的，是承載人類精神、傳承人類文明的產(chǎn)品，歸根結(jié)底都是為人所服務(wù)、為人所享用的，因此，我們認(rèn)為，優(yōu)秀房產(chǎn)品的首要條件是必須滿足業(yè)主的使用要求。關(guān)鍵詞：

20、關(guān)鍵詞：安全、舒適產(chǎn)品與業(yè)主使用相結(jié)合 安居方能樂業(yè)，“安全”作為人的一項最為基本的需求，歷來被政府、企業(yè)、個人所重視和關(guān)注。尤其是住宅區(qū)，從業(yè)主問卷調(diào)查反饋的情況來看，“安全”總是被業(yè)主放在首位，是最受業(yè)主關(guān)注的。在產(chǎn)品營造過程中，安全自然也應(yīng)該是我們考慮的首要因素。安 全 1. 現(xiàn)在的項目均采取人車分流，建議車行入口都能在地面設(shè)置道閘，業(yè)主車輛憑卡直接駛?cè)?，外來訪客車輛經(jīng)詢問后發(fā)卡進(jìn)入（如道閘設(shè)置在地下車庫內(nèi)，訪客車輛一旦誤入地下車庫，則進(jìn)退兩難）。同時，地下車庫的道閘建議不要設(shè)置在坡道上，遇道閘故障、無法及時開閘，較易產(chǎn)生車輛溜坡等問題。安 全安 全 2.當(dāng)業(yè)主在地下車庫通行時，必須為其

21、創(chuàng)造安全的行走路線或環(huán)境。如在地下車庫內(nèi)劃出專門的人行通道，設(shè)置斑馬線等。此外，結(jié)合目前在其他小區(qū)中發(fā)生的治安事件及業(yè)主反饋意見，建議在地下車庫做到監(jiān)控系統(tǒng)全覆蓋，并在地下車庫內(nèi)設(shè)置部分緊急呼叫按鈕，以利于業(yè)主萬一在地下車庫遭遇突發(fā)事件時可及時報警求助。 安 全 3.為避免雨雪天氣坡道陡滑，建議在非機(jī)動車庫的入口上方考慮設(shè)置雨篷；非機(jī)動車庫入口及通道兩側(cè)要設(shè)置照明燈具，以提高夜間業(yè)主推行車輛的安全系數(shù)；坡道的寬度、形式、材質(zhì)及臺階位置既要考慮業(yè)主推行非機(jī)動車的安全性（包括防滑、防撞），也要考慮建筑主體結(jié)構(gòu)可能對坡道實際使用帶來的影響。安 全 4.單元入口等室外、業(yè)主常易走動之處的地面材質(zhì)必須考

22、慮防滑性，以免雨雪天氣業(yè)主摔傷。 5.為避免相鄰相互之間（高層二層連廊相連和頂層的住戶）攀爬所帶來的不安全隱患，必須考慮安全隔離設(shè)施。 安 全 6.消防管理是物業(yè)安全管理中的重要工作。綠城集團(tuán)二代高層住宅，兩梯兩戶戶型在兩臺電梯前室間設(shè)置了隔墻，并有各自通向樓道的防火門，使電梯前室具有排他性使用的電梯入戶功能。建議電梯前室與消防樓道間防火門鎖具的設(shè)置既要考慮業(yè)主使用的便利性，更要考慮日后消防的安全性。避免設(shè)置的單向鎖具，在發(fā)生消防或其他事故時，一旦電梯停用后造成消防人員和救急人員因防火門鎖上后不能打開，延誤救助時間。安 全舒 適 在產(chǎn)品的營造過程中多些“以人為本”的設(shè)計細(xì)節(jié)能令業(yè)主感到舒適，進(jìn)

23、而身心愉悅。 1.目前多數(shù)項目業(yè)主搬家、裝修的送貨車輛都需要通過地下車庫運送至業(yè)主家中。在地下車庫設(shè)計時，必須考慮為每個單元業(yè)主規(guī)劃一條合理的貨車通行路線，并在各單元入口預(yù)留合適的貨物裝卸空間，以免因貨物裝卸影響其他業(yè)主通行。同時，地下車庫車行主通道上部的管線設(shè)備安裝時，對于橫穿車行道的管道建議采用上翻，以保證車行道空間高度。 舒 適 地下室通往電梯廳之間設(shè)置有臺階，后期不便于業(yè)主搬運家具及嬰童車和輪椅出入通行。 建議：提前考慮相關(guān)使用便利性，以方便業(yè)主使用。舒 適 園區(qū)圍墻未發(fā)現(xiàn)周界報警的安裝，從后期安全的角度考慮。 建議：在園區(qū)圍墻安裝周界報警系統(tǒng)。舒 適 2.大型地下車庫為便于業(yè)主快捷找

24、到自己的車位，建議通過對不同停車位區(qū)域的地面、墻面用不同顏色加以區(qū)分（尤其是當(dāng)?shù)叵萝噹煊性L客車位時，更能令訪客能快速找到車位停車）。 舒 適 3.為便于業(yè)主非機(jī)動車能就近停放，在一個組團(tuán)建議設(shè)置不少于1個非機(jī)動車出入口，以免業(yè)主在地下車庫穿行機(jī)動車道存在不便也有安全隱患。同時，建議在非機(jī)動車庫內(nèi)設(shè)置集中充電點，可采取插卡充電形式，避免業(yè)主拎著電瓶上下的不便。舒 適 4.考慮殘疾人、行動不便的老人和幼小的孩子都有充分享受園區(qū)景觀和陽光的需要，建議在園區(qū)內(nèi)由各單元入口至園區(qū)各主要景觀設(shè)計一條無障礙景觀路線（其寬度和形式均便于輪椅、孩童推車推行）。 舒 適 5. 景觀的小品要考慮安全性，建議對小品中

25、的尖角要采取鈍角處理形式，以免傷到行人。同時，建議人行步道的鋪裝既要考慮美觀，又要考慮人的行走習(xí)慣，避免出現(xiàn)步道交接處綠化被踩踏（在容易出現(xiàn)綠化踩踏的部分（如轉(zhuǎn)彎處）采取用綠化小品處理或倒圓角設(shè)計的形式）。舒 適石材尖角防撞保護(hù)石材尖角防撞保護(hù)安 全 兒童游樂區(qū)周邊存在一步臺階高差，其陽角為直角，為了避免后期小業(yè)主不慎碰上。 建議：設(shè)置一定的安全防護(hù)設(shè)施。安 全 6. 道路排水系統(tǒng)不暢、路面積水，也是目前業(yè)主反映較為普遍和集中的問題，主要體現(xiàn)在景觀中考慮與路面的協(xié)調(diào)、采取大量在石材上打孔排水的形式，實際排水效果不佳，建議能預(yù)先考慮道路排水通暢性。舒 適舒 適舒 適 園區(qū)地下車庫入口路面找坡，地

26、下車庫將額外承擔(dān)來自路面的匯水量?？紤]到江浙地區(qū)處于多臺風(fēng)區(qū)域，為避免日后因暴雨天氣造成園區(qū)路面雨水倒灌地下室引起地下室設(shè)備和車輛損失。 建議：在地下車庫坡道將進(jìn)庫室外道路設(shè)置反坡形式，底部設(shè)置排水溝，并在車庫入口處設(shè)置防洪閘欄板防護(hù)為宜（如下右圖所示）。舒 適舒 適 7.如寬度允許，建議廚房的開窗形式可設(shè)置為平移式。若設(shè)置為推拉式，則必須考慮廚房臺面寬度的影響，采取搖桿式拉手，避免窗戶開關(guān)困難。舒 適距離太大，窗戶開啟距離太大，窗戶開啟不便不便舒 適 8. 業(yè)主希望有個安靜的生活空間，建議電梯設(shè)計時必須考慮其隔音效果。井道設(shè)計時應(yīng)避免直接緊挨臥室或書房。當(dāng)井道設(shè)計與臥室或書房相鄰時，充分做好

27、隔音。同時，對于無機(jī)房電梯設(shè)備運行時的噪聲也必須采取充分的隔音措施。舒 適 高層樓標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳強(qiáng)弱電井每層之間并未進(jìn)行隔斷，日后如電井門未關(guān)閉人員容易由此位置墜落發(fā)生安全事故。 建議：在每層位置澆筑樓板進(jìn)行隔斷。舒 適 9. 精裝修房屋在前期設(shè)計和營造過程中，必須考慮使用功能的合理性（如插座的個數(shù)、位置合理性，配電照明箱設(shè)置在封閉衣柜中、易跳閘等)和實用性（避免大量射燈和鏡面的運用）。舒 適 臥室插座設(shè)置高度為300mm,后期布置床頭柜易把插座遮擋，不利于使用。 建議：后期開發(fā)過程中調(diào)整插座高度。舒 適 室外空調(diào)孔高度高于窗框處孔洞高度，后期導(dǎo)致冷凝水無法正常排放，建議調(diào)整。舒 適產(chǎn)品與物業(yè)服

28、務(wù)相結(jié)合 房產(chǎn)品的壽命是幾十年甚至幾百年，物業(yè)公司的使命就是通過管理和服務(wù)使房產(chǎn)品保值、增值。但我們面臨的困境是，勞動力成本和日常維護(hù)材料成本日益上漲，物管費調(diào)升卻頗為艱辛，導(dǎo)致一些項目出現(xiàn)嚴(yán)重虧損。如果，在房產(chǎn)品設(shè)計和營造階段能夠從節(jié)約后續(xù)管理的人力成本、維護(hù)成本和提高管理效率上多些思考，就會提高項目良性循環(huán)經(jīng)營的能力。關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：成本、效率產(chǎn)品與物業(yè)服務(wù)相結(jié)合 物業(yè)管理的正常開支中人力成本占總成本支出的60%左右，20%的成本是項目內(nèi)各類設(shè)施設(shè)備的運行和維護(hù)費用。因此，節(jié)約物業(yè)管理成本最有效的方法莫過于節(jié)省物業(yè)管理人員上的投入和設(shè)施設(shè)備的維保費用。成 本 1.出入口的個數(shù)、形式和物業(yè)安

29、保人員的配備人數(shù)、管理效率息息相關(guān)。我們建議：一是避免非機(jī)動車入口、地下車庫入口直接與市政道路相連；二是園區(qū)的人行入口采用門禁刷卡形式，業(yè)主持卡即可進(jìn)入園區(qū)；三是當(dāng)有地下車庫入口必須與市政道路相接時，將道閘設(shè)置為能有效防止人穿越進(jìn)入的柵欄式。成 本 2.園區(qū)內(nèi)的木質(zhì)鋪裝均有一定生命周期，一旦時代年久，木質(zhì)材料更換較為麻煩。同時，從環(huán)保角度也建議景觀上用仿木材料替代木材。如確實仍需使用木材的，必須考慮維修時的便利，避免將木材與下部龍骨整體固定，維修時必須整體拆除，既費工時又易造成不必要的損失。成 本 3. 越來越多項目的公共能耗（電梯、景觀水系、水泵等）采取按照實際使用費用進(jìn)行公攤的方式，為避免

30、今后業(yè)主對能耗實際使用量提出異議，建議對所有需要公攤能耗的設(shè)備獨立設(shè)置計量表，也便于對能耗日常使用情況實時記錄與監(jiān)控，利于及時反映設(shè)備異常運行狀況。成 本 4. 近年來，綠城集團(tuán)不斷在會所功能設(shè)定、運營模式等方面做了努力和改善，但仍存在會所功能設(shè)計不合理、會所后續(xù)自負(fù)盈虧能力不強(qiáng)等問題。建議會所按照酒店化運營的形式進(jìn)行設(shè)計，充分考慮位置合理性（選擇在項目外圍位置，為今后對外營業(yè)提供可能）、功能實用性（選擇業(yè)主使用頻次較高，受業(yè)主歡迎的功能）、功能之間匹配性（會所餐飲桌席數(shù)和會議室規(guī)模、客房數(shù)量相匹配）。成 本 提高管理效率是提升物業(yè)管理服務(wù)水平與能力的重要方法和手段。因此，在房產(chǎn)項目營造過程中

31、，對于今后可能影響物業(yè)管理工作效率的問題也需要引起開發(fā)商特別關(guān)注。效 率 汽車車庫出入口截水溝蓋板與角鐵直接焊接固定，導(dǎo)致截水溝蓋板無法打開（左圖），日后截水溝內(nèi)垃圾無法清理。建議物業(yè)服務(wù)中心聯(lián)系開發(fā)公司進(jìn)行整改或調(diào)整為橫向下格柵雨水篦子（如右圖）效 率 1.地下車庫中有大量的設(shè)施設(shè)備，需要日常檢修或使用，我們建議應(yīng)避免在地下車庫單元入口設(shè)計停車位，否則，既不利于意外緊急事故時的業(yè)主快速疏散，也不便于日常業(yè)主進(jìn)出。更建議不要在諸如設(shè)施設(shè)備房門口、排污井蓋上方等處設(shè)置停車位，既不便于日常維護(hù)操作和業(yè)主通行，也帶來一定安全隱患、不利于突發(fā)事件的處理。 效 率 地下車庫整體面積較大，但沒有設(shè)置排水淺

32、溝，日后容易產(chǎn)生積水，較難清除。效 率 設(shè)備房門外設(shè)置為車位，在突發(fā)事件發(fā)生時可能導(dǎo)致設(shè)備房門無法開啟，存在安全隱患。效 率 地下車庫汽車坡道底部側(cè)面設(shè)置有單元出入口，且標(biāo)注區(qū)域為停車位，存在安全隱患，在條件允許的情況下，建議取消該處停車位，調(diào)整單元出入口開門方向。效 率 地下車庫人防門上口被車庫橫梁阻擋，無法完全開啟，導(dǎo)致此處的兩個車位無法使用。 建議：施工時對人防門和橫梁的標(biāo)高進(jìn)行核實，避免出現(xiàn)阻擋現(xiàn)象。同時，建議取消緊鄰人防門處車位，避免后期出現(xiàn)人防門碰擦業(yè)主車輛現(xiàn)象。效 率 汽車車庫的車位由于地面設(shè)計長度不夠，導(dǎo)致車位超出墻面到車庫坡道截水溝位置，日后給進(jìn)出地下車庫和本車位車輛帶來不便

33、及安全隱患。效 率地下車庫集水井處設(shè)置車位，后期在使用時，如車位上面停放有業(yè)主車輛，就無法開啟集水井蓋，無法進(jìn)行維修和保養(yǎng)。建議：在以后的設(shè)計和施工中，合理設(shè)置集水井的位置，避免出現(xiàn)集水井設(shè)置在車位上現(xiàn)象。效 率 地下室通訊設(shè)備安裝在明處。對設(shè)備沒有安全的保護(hù)，會容易導(dǎo)致人員觸碰。建議：通訊設(shè)備應(yīng)做好保護(hù)設(shè)施，或在設(shè)備外增加設(shè)備用柜，柜門上鎖并做到專人負(fù)責(zé)。效 率 2.日常管理中，對于單元門，有些業(yè)主不能做到人走門關(guān)，需要物業(yè)管理人員加強(qiáng)巡邏。我們建議單元門的形式采取雙向電動移門，既可以做到人走門關(guān)，也可避免單向開門的地彈簧長期使用后出現(xiàn)移位，影響單元門正常關(guān)閉，帶來不安全隱患。效 率效 率

34、出入口人行通道設(shè)置有臺階，不利于非機(jī)動車的通行，同時人行通道處未考慮設(shè)置門禁系統(tǒng)，建議增設(shè)。效 率 園區(qū)出入口人行道路遠(yuǎn)離崗?fù)で椅丛O(shè)置人行門禁，不利于秩序維護(hù)隊員對于進(jìn)出行人的管控。建議設(shè)置人行門禁（從美觀度出發(fā)可考慮人行閘機(jī)）人行道未設(shè)置門禁不利于后期管理效 率 人行主入口為敞開式管理的模式，加大了后期物業(yè)管理的難度；同時未設(shè)置無障礙設(shè)施，對業(yè)主后期使用帶來不便。 建議：對人行主出入口的管理模式及無障礙設(shè)施予以考慮。 效 率 3. 信報箱設(shè)置在架空層時其位置選擇必須考慮避免淋到雨；沒有架空層的高層信報箱考慮外投內(nèi)取或外投外取形式，避免今后如由郵遞員投送到戶需要進(jìn)入單元門、帶來不安全隱患，如由

35、服務(wù)中心投遞，則大大增加工作量、存在信件丟失等服務(wù)風(fēng)險；多層單元門斗設(shè)計時，要為今后設(shè)置信報箱預(yù)留空間。效 率 排屋區(qū)域可視對講圍墻機(jī)露天安裝，長期日曬雨淋易導(dǎo)致設(shè)施損壞。建議:可視對講圍墻機(jī)防水設(shè)施。效 率 4.游泳池在非開放季節(jié)是園區(qū)內(nèi)一處美麗的景觀，在開放季節(jié)，為園區(qū)內(nèi)的業(yè)主創(chuàng)造了一方夏日清涼的空間，同時，也是我們海豚計劃實施的必要硬件設(shè)施。為了確保泳池能順利通過政府相關(guān)部門驗收，應(yīng)做到：（1）游泳池的設(shè)計參照政府對游泳池開放的要求（如圍合、燈光、浸腳池等）。（2）從更衣室進(jìn)入泳池交通流線避免與室內(nèi)外其他行人通過流線交叉。效 率效 率 泳池浴區(qū)用木質(zhì)門作為分隔，在正常使用時水會噴濺到木門

36、，長時間的使用會使木門變形起翹。同時浴區(qū)的燈控開關(guān)設(shè)置在浴區(qū)內(nèi)部，淋浴會將水濺到開關(guān)處造成人員觸電。建議：將木制門更換成浴簾的形式。燈控開關(guān)移至門外。效 率 5.為確保設(shè)施設(shè)備日常維保的順利進(jìn)行和出現(xiàn)問題時得到盡快解決，我們建議：（1）為設(shè)施設(shè)備檢修提供方便、預(yù)留合適和足夠的操作空間（如檢修孔的合理設(shè)置、井道閥門周邊預(yù)留必要的操作空間、設(shè)備安裝時注意閥門與設(shè)備周邊及墻壁的合理距離等）。效 率（2）設(shè)備選型時盡量選擇成熟、穩(wěn)定，在國內(nèi)具有較好的維?？诒?，能及時響應(yīng)維修的產(chǎn)品。（3）沒有市場通用配件的產(chǎn)品應(yīng)預(yù)留一定的備品備件，以便出現(xiàn)問題能及時修復(fù)。效 率效 率 電梯機(jī)房內(nèi)空調(diào)安裝在排風(fēng)扇上部，排風(fēng)扇孔洞影響空調(diào)的制冷效果。 建議：在排風(fēng)扇孔洞設(shè)置可開啟封閉活動蓋板。效 率 屋頂電梯機(jī)房內(nèi)設(shè)備緊貼墻面設(shè)置，對設(shè)備日后運行的散熱、維修、維保都存在影響，同時夏季天氣炎熱，機(jī)房內(nèi)部溫度較高，將對機(jī)房內(nèi)設(shè)備使用壽命產(chǎn)生影響。建議增設(shè)空調(diào)。效 率 6. 建議在水管井安裝排水管和地漏，以免水管井內(nèi)的給排水管網(wǎng)接口和表具漏水時因管井積水造成業(yè)主戶內(nèi)與井道間隔墻滲水，從而可能引起業(yè)主家中和電梯等機(jī)電設(shè)備水浸，對裝修和電梯造成損壞。效 率 消防泵試水排水管朝地面設(shè)置，未與排水溝、集水井相通，后期試水會導(dǎo)致水泵房地面產(chǎn)生積水無法排出