第五章成本法1.

1、測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué) 四、成本法的基本公式四、成本法的基本公式（一）適用于新開發(fā)土地的基本公式（一）適用于新開發(fā)土地的基本公式 新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平三通一平”等開發(fā)的土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)等開發(fā)的土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。在這些情況下，成本法的基本公式為：的土地。在這些情況下，成本法的基本公式為：新開發(fā)土地價(jià)格（土地取得費(fèi)新開發(fā)土地價(jià)格（土地取得費(fèi)+ +土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本+ +管理費(fèi)用管理費(fèi)用+ +投投資利息資利息+ +銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)+ +開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利

2、潤(rùn)+ +土地增值收益）土地增值收益）修正系數(shù)修正系數(shù)測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)管理費(fèi)用管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所發(fā)生的管理費(fèi)用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅各種費(fèi)用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率?？煽偨Y(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。 所以，在估價(jià)時(shí)管理費(fèi)用通?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)所以，在估價(jià)時(shí)管理費(fèi)用通?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來測(cè)算。成本之和乘以這一比率來測(cè)算。 測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河

3、南理工大學(xué)開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn) （1 1）開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值）開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 - - 土地取土地取得成本得成本 開發(fā)成本開發(fā)成本 - - 管理費(fèi)用管理費(fèi)用 - - 投資利息投資利息 - - 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用- -銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi) （2 2）開發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均開發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，利潤(rùn)，而不是個(gè)別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤(rùn)，也不是個(gè)別而不是個(gè)別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤(rùn)，也不是個(gè)別開發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)。開發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)。 （3 3）開發(fā)利潤(rùn)是按一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地）開發(fā)利潤(rùn)是按一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)

4、開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率來計(jì)算。產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率來計(jì)算。測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)1)1)計(jì)算基數(shù)土地取得成本計(jì)算基數(shù)土地取得成本+ +開發(fā)成本，相應(yīng)的利開發(fā)成本，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為直接成本利潤(rùn)率，即：潤(rùn)率可稱為直接成本利潤(rùn)率，即：直接成本利潤(rùn)率開發(fā)利潤(rùn)直接成本利潤(rùn)率開發(fā)利潤(rùn)/ /（土地取得成本（土地取得成本+ +開發(fā)成本）開發(fā)成本）2)2)計(jì)算基數(shù)土地取得成本計(jì)算基數(shù)土地取得成本+ +開發(fā)成本開發(fā)成本+ +管理費(fèi)用，相管理費(fèi)用，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為投資利潤(rùn)率，即：應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為投資利潤(rùn)率，即：投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率= =開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)/ /（土地取得成本（

5、土地取得成本+ +開發(fā)成本開發(fā)成本+ +管理費(fèi)用）管理費(fèi)用）測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)3)3)計(jì)算基數(shù)土地取得成本計(jì)算基數(shù)土地取得成本+ +開發(fā)成本開發(fā)成本+ +管理費(fèi)用管理費(fèi)用+ +投資利息投資利息+ +銷售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為成本利銷售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為成本利潤(rùn)率，即：潤(rùn)率，即： 成本利潤(rùn)率成本利潤(rùn)率= =開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)/ /（土地取得成本（土地取得成本+ +開發(fā)成本開發(fā)成本+ +管管 理費(fèi)用理費(fèi)用+ +投資利息投資利息+ +銷售費(fèi)用）銷售費(fèi)用）4)4)計(jì)算基數(shù)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)算基數(shù)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值( (售價(jià)售價(jià)) )，相，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為銷售利潤(rùn)

6、率，即：應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為銷售利潤(rùn)率，即： 銷售利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)率= =開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)/ /開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)土地增值收益土地增值收益土地增值收益：土地增值收益：政府出讓土地除收回成本外，還要使國政府出讓土地除收回成本外，還要使國家的土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)，即獲取一定的增值家的土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)，即獲取一定的增值收益。收益。土地增值收益土地增值收益= =（土地取得費(fèi)（土地取得費(fèi)+ +土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本+ +管理費(fèi)用管理費(fèi)用+ +投資利息投資利息+ +銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)+ +開發(fā)利潤(rùn)）開發(fā)利潤(rùn)）

7、土地增土地增值收益率值收益率測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)【例例5-25-2】假設(shè)某工業(yè)區(qū)的征地、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置假設(shè)某工業(yè)區(qū)的征地、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)為補(bǔ)助費(fèi)為3 3萬元萬元/ /畝，土地開發(fā)費(fèi)為畝，土地開發(fā)費(fèi)為2 2億元億元/ /平方公里，征地中平方公里，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為發(fā)生的其他費(fèi)用為2 2萬元萬元/ /畝，貸款利率為畝，貸款利率為12%12%，假設(shè)土地開，假設(shè)土地開發(fā)周期為發(fā)周期為2 2年，均勻投入，第一年投入占年，均勻投入，第一年投入占1/41/4，投資利潤(rùn)率為，投資利潤(rùn)率為25%25%，土地增值收益率為，土地增值收益率為5%5%，土地還原利率確定為，

8、土地還原利率確定為12%12%。試。試計(jì)算該區(qū)域計(jì)算該區(qū)域5050年期的工業(yè)用地地價(jià)。年期的工業(yè)用地地價(jià)。 測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)1、基本公式 土地價(jià)格=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益）年期修正系數(shù) 2、計(jì)算步驟 （1）計(jì)算方法選擇：適用于成本逼近法 （2）計(jì)算土地取得費(fèi)（注意換算為統(tǒng)一的單位） 土地取得費(fèi)=3+2=5（萬元/畝）=75（元/平方米） （3）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)，2（億元/平方公里）=200（元/平方米） （4）計(jì)算利息 利息=75（1+12%）2 -1+20025%（1+12%）1.5 -1 +20075%（1+12%）0.5 -1=37

9、.09（元/平方米） （5）計(jì)算利潤(rùn)，利潤(rùn)=（75+200）25%=68.75（元/平方米） （6）計(jì)算成本地價(jià) 成本地價(jià)=（2）+（3）+（4）+（5）=75+200+37.09+68.75=380.84（元/平方米） （7）土地積算價(jià)格 積算價(jià)格=成本地價(jià)（1+5%）=399.88（元/平方米） （8）計(jì)算50年期地價(jià) 50年期地價(jià)=土地積算價(jià)格1-1/（1+r）50= 399.881-1/（1+12%）50= 398.50（元/平方米） 測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)（三）適用于舊不動(dòng)產(chǎn)的基本公式（三）適用于舊不動(dòng)產(chǎn)的基本公式在舊房地的情況下，成本法的基本公式為在舊房地的情況下

10、，成本法的基本公式為 舊不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格房地的重新購建價(jià)格一建筑物的折舊舊不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格房地的重新購建價(jià)格一建筑物的折舊 或者或者 舊不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格土地的重新購建價(jià)格建筑物的重新購舊不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格土地的重新購建價(jià)格建筑物的重新購建價(jià)格一建筑物的折舊建價(jià)格一建筑物的折舊在上式中，必要時(shí)還應(yīng)扣除由于舊建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值減損。在上式中，必要時(shí)還應(yīng)扣除由于舊建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值減損。在舊建筑物的情況下，成本法的基本公式為：在舊建筑物的情況下，成本法的基本公式為： 舊建筑物價(jià)格建筑物的重新購建價(jià)格舊建筑物價(jià)格建筑物的重新購建價(jià)格- -建筑物的折舊建筑物的折舊測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)第二節(jié)

11、第二節(jié) 成本法估價(jià)步驟成本法估價(jià)步驟收集整理資料估算重新構(gòu)建價(jià)格確定不動(dòng)產(chǎn)折舊求取不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格土地價(jià)格相關(guān)資料建筑物價(jià)格相關(guān)資料測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)概念概念 重新購建價(jià)格又稱重新購建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重重新購建價(jià)格又稱重新購建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。 把握重新購建價(jià)格的概念，還應(yīng)特別注意下列把握重新購建價(jià)格的概念，還應(yīng)特別注意下列3 3點(diǎn)：點(diǎn)： (1)(1)重新購建價(jià)格是

12、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格；重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格； (2)(2)重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格；重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格； (3)(3)建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，土地的建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，土地的重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。 一、重新購建價(jià)格一、重新購建價(jià)格測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)1 1、重置價(jià)格又稱重置成本，、重置價(jià)格又稱重置成本，是指是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系

13、下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。 2 2、重建價(jià)格又稱重建成本，、重建價(jià)格又稱重建成本，是指是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)?？蓪⑦@筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得

14、的利潤(rùn)?？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制復(fù)制”。 注意：有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)注意：有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用重建價(jià)格。一般建筑物適用重置價(jià)格。重置格的建筑物，適用重建價(jià)格。一般建筑物適用重置價(jià)格。重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。 建筑物重新購建價(jià)格的求取方式建筑物重新購建價(jià)格的求取方式 測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)單位比較法單位比較法某建筑物的建筑面積為某建筑物的建筑面積為300300，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位建筑面積造價(jià)，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位建

15、筑面積造價(jià)為為12001200元，則該建筑物的重新購建價(jià)格可估計(jì)為元，則該建筑物的重新購建價(jià)格可估計(jì)為3003001200=36(1200=36(萬元萬元) )。 某建筑物的體積為某建筑物的體積為500m500m3 3，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位體積造價(jià)為，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位體積造價(jià)為600600元元m m3 3，則該建筑物的重新購建價(jià)格可估計(jì)為，則該建筑物的重新購建價(jià)格可估計(jì)為500500 600=30( 600=30(萬元萬元) )。 測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)分部分項(xiàng)法分部分項(xiàng)法 分部分項(xiàng)法是以建筑物的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的單位價(jià)格分部分項(xiàng)法是以建筑物的各

16、個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的單位價(jià)格或成本為基礎(chǔ)來估算建筑物重新購建價(jià)格的方法。即先估算各或成本為基礎(chǔ)來估算建筑物重新購建價(jià)格的方法。即先估算各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的數(shù)量，然后乘以相應(yīng)的單位價(jià)格或成本，個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的數(shù)量，然后乘以相應(yīng)的單位價(jià)格或成本，再相加。再相加。 測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)工料測(cè)量法工料測(cè)量法 工料測(cè)量法是先估算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù)，工料測(cè)量法是先估算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù)，然后逐一乘以估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再將其相加來估算建然后逐一乘以估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再將其相加來估算建筑物重新購建價(jià)格的方法。筑物重

17、新購建價(jià)格的方法。測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)概念概念 估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與重新購建值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與重新購建價(jià)格的差額，即價(jià)格的差額，即 建筑物折舊建筑物重新購建價(jià)格一建筑物市場(chǎng)價(jià)值建筑物折舊建筑物重新購建價(jià)格一建筑物市場(chǎng)價(jià)值 建筑物的重新購建價(jià)格表示建筑物在全新狀況下所具有的建筑物的重新購建價(jià)格表示建筑物在全新狀況下所具有的價(jià)值，將其減去建筑物折舊相當(dāng)于進(jìn)行減價(jià)調(diào)整，其所得的結(jié)價(jià)值，將其減去建筑物折舊相當(dāng)于進(jìn)行減價(jià)調(diào)整，其所得

18、的結(jié)果則表示建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下所具有的價(jià)值。果則表示建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下所具有的價(jià)值。 二、建筑物的折舊二、建筑物的折舊測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué) 根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)物質(zhì)折舊折舊、功能折舊功能折舊和和經(jīng)濟(jì)折舊經(jīng)濟(jì)折舊三大類三大類 ：（1 1）物質(zhì)折舊）物質(zhì)折舊 物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是指建筑物在實(shí)體上物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是指建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。 物質(zhì)折舊可進(jìn)一步從如下物質(zhì)折舊可進(jìn)一步從如下4 4個(gè)方面來認(rèn)識(shí)和把握：

19、個(gè)方面來認(rèn)識(shí)和把握： 自然經(jīng)過的老化；正常使用的磨損；自然經(jīng)過的老化；正常使用的磨損； 意外破壞的損毀；延遲維修的損壞殘存。意外破壞的損毀；延遲維修的損壞殘存。建筑物折舊的原因建筑物折舊的原因測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)(2)(2)功能折舊功能折舊 功能折舊又稱精神磨損、功能折舊又稱精神磨損、無形損耗無形損耗，是指建筑物在功，是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值損失。能上的相對(duì)缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值損失。 導(dǎo)致建筑物功能相對(duì)缺乏、落后或過剩的原因，可能導(dǎo)致建筑物功能相對(duì)缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑設(shè)計(jì)上的缺陷、過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低、人們的消費(fèi)是

20、建筑設(shè)計(jì)上的缺陷、過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低、人們的消費(fèi)觀念改變、建筑技術(shù)進(jìn)步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。觀念改變、建筑技術(shù)進(jìn)步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。 測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)(3) (3) 經(jīng)濟(jì)折舊經(jīng)濟(jì)折舊 經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。 不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素( (如市場(chǎng)供給過量或需求不如市場(chǎng)供給過量或需求不足足) )、區(qū)位因素、區(qū)位因素( (如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)

21、劃改變等染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等) )，也可能是其他因素，也可能是其他因素( (如如政府政策變化等政府政策變化等) )。測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué) 例：某舊建筑物，估計(jì)其重置價(jià)格為例：某舊建筑物，估計(jì)其重置價(jià)格為4040萬元，地面、門窗等破舊引起的萬元，地面、門窗等破舊引起的物物質(zhì)折舊質(zhì)折舊為為3 3萬元，戶型不好、沒有獨(dú)用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的萬元，戶型不好、沒有獨(dú)用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能功能折舊折舊為為8 8萬元，由于位于城市的衰落地區(qū)引起的萬元，由于位于城市的衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊經(jīng)濟(jì)折舊為為7 7萬元。則該建萬元。則該建筑物總的折舊為筑物總的折舊為1818

22、萬元，其現(xiàn)值為萬元，其現(xiàn)值為4040萬元減萬元減1818萬元等于萬元等于2222萬元。萬元。 例題：李某于例題：李某于19981998年花年花7 7萬元購得萬元購得“一大三小一大三小”住宅一套，此后不久在住住宅一套，此后不久在住宅小區(qū)上風(fēng)位建了一座化工廠，致使空氣中時(shí)常有一股酸臭味。于是李某宅小區(qū)上風(fēng)位建了一座化工廠，致使空氣中時(shí)常有一股酸臭味。于是李某在在20022002年底將該住房以年底將該住房以5 5萬元低價(jià)轉(zhuǎn)售，則引起減價(jià)的折舊因素有萬元低價(jià)轉(zhuǎn)售，則引起減價(jià)的折舊因素有( ( ） A A、物質(zhì)折舊、物質(zhì)折舊 B B、經(jīng)濟(jì)折舊、經(jīng)濟(jì)折舊 C C、功能折舊、功能折舊 D D、區(qū)位折舊、區(qū)位

23、折舊 測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)例題：李某于例題：李某于19981998年花年花7 7萬元購得萬元購得“一大三小一大三小”住宅一套，此后不久在住住宅一套，此后不久在住宅小區(qū)上風(fēng)位建了一座化工廠，致使空氣中時(shí)常有一股酸臭味。于是李某宅小區(qū)上風(fēng)位建了一座化工廠，致使空氣中時(shí)常有一股酸臭味。于是李某在在20022002年底將該住房以年底將該住房以5 5萬元低價(jià)轉(zhuǎn)售，則引起減價(jià)的折舊因素有萬元低價(jià)轉(zhuǎn)售，則引起減價(jià)的折舊因素有( ( ） A A、物質(zhì)折舊、物質(zhì)折舊 B B、經(jīng)濟(jì)折舊、經(jīng)濟(jì)折舊 C C、功能折舊、功能折舊 D D、區(qū)位折舊、區(qū)位折舊 例題：建筑物內(nèi)部布局過時(shí)、設(shè)備落后引起的折

24、舊屬于（例題：建筑物內(nèi)部布局過時(shí)、設(shè)備落后引起的折舊屬于（ ） A A、物質(zhì)折舊、物質(zhì)折舊 B B、經(jīng)濟(jì)折舊、經(jīng)濟(jì)折舊 C C、功能折舊、功能折舊 D D、有形折舊、有形折舊 測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué) 求取建筑物折舊的方法，主要有求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、實(shí)際觀察法法和年限法、實(shí)際觀察法法和成新折扣法。成新折扣法。（1 1）年限法）年限法 年限法又稱年齡一壽命法，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、月效年限法又稱年齡一壽命法，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、月效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。有關(guān)年限的概念有關(guān)年限的概念 1 1

25、）建筑物的自然壽命和建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命）建筑物的自然壽命和建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命建筑物的自然壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物主建筑物的自然壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，而不能繼續(xù)保證建筑物要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時(shí)間。安全使用為止的時(shí)間。 建筑物折舊的求取方法建筑物折舊的求取方法測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué) 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間。物對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間。 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其

26、自然壽命，它是由市場(chǎng)決定的，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命，它是由市場(chǎng)決定的，相同類型的建筑物不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同。相同類型的建筑物不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同。 2 2）建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)）建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和建筑物的有效經(jīng)過年數(shù) 建筑物的實(shí)經(jīng)過年數(shù)：建筑物的實(shí)經(jīng)過年數(shù)：是指從建筑物竣工之日開始到估是指從建筑物竣工之日開始到估價(jià)時(shí)點(diǎn)為止的日歷年數(shù)。價(jià)時(shí)點(diǎn)為止的日歷年數(shù)。（類似于人的實(shí)際年齡）（類似于人的實(shí)際年齡） 建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)：建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)：是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)建筑物狀況和是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)建筑物狀況和效用所顯示的經(jīng)過年數(shù)。效用所顯示的經(jīng)過年數(shù)。（類似于人

27、看上去的年齡）（類似于人看上去的年齡） 建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于其實(shí)際經(jīng)過年建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于其實(shí)際經(jīng)過年數(shù)。數(shù)。測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)3 3）建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命）建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命 建筑物的剩余自然壽命：建筑物的剩余自然壽命：是其自然壽命減去實(shí)際經(jīng)過年是其自然壽命減去實(shí)際經(jīng)過年數(shù)之后的壽命。數(shù)之后的壽命。 建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命：建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命：是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效經(jīng)過年是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效經(jīng)過年數(shù)之后的壽命，即數(shù)之后的壽命，即 剩余經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命一有效經(jīng)過年數(shù)剩余經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命一有效

28、經(jīng)過年數(shù) 如果建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)比實(shí)際經(jīng)過年數(shù)少，就會(huì)延如果建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)比實(shí)際經(jīng)過年數(shù)少，就會(huì)延長(zhǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命；反之，就會(huì)縮短建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命；反之，就會(huì)縮短建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命。壽命。 測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué) 利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽經(jīng)濟(jì)壽命命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命剩余經(jīng)濟(jì)壽命。只有這樣，求出的建筑物折舊，進(jìn)而求出的建筑物價(jià)值，才。只有這樣，求出的建筑物折舊，進(jìn)而求出的建筑物價(jià)值，才能符合實(shí)際。能

29、符合實(shí)際。 總總 結(jié)結(jié)例如，有兩座實(shí)際經(jīng)過年數(shù)相同的建筑物，如果維修保例如，有兩座實(shí)際經(jīng)過年數(shù)相同的建筑物，如果維修保養(yǎng)不同，其市場(chǎng)價(jià)值也會(huì)不同，但如果采用實(shí)際經(jīng)過年養(yǎng)不同，其市場(chǎng)價(jià)值也會(huì)不同，但如果采用實(shí)際經(jīng)過年數(shù)計(jì)算折舊，則它們的價(jià)值會(huì)相同。實(shí)際經(jīng)過年數(shù)的作數(shù)計(jì)算折舊，則它們的價(jià)值會(huì)相同。實(shí)際經(jīng)過年數(shù)的作用是可以作為求有效經(jīng)過年數(shù)的參考，即有效經(jīng)過年數(shù)用是可以作為求有效經(jīng)過年數(shù)的參考，即有效經(jīng)過年數(shù)可以在實(shí)際經(jīng)過年數(shù)的基礎(chǔ)上做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后得到?？梢栽趯?shí)際經(jīng)過年數(shù)的基礎(chǔ)上做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后得到。測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué) 年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡(jiǎn)單和迄今應(yīng)用年限法中最

30、主要的是直線法。直線法是最簡(jiǎn)單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等一直線法的年折舊額計(jì)算公式為：年的折舊額相等一直線法的年折舊額計(jì)算公式為：式中：式中：D Di i第第i i年的折舊額，或稱做第年的折舊額，或稱做第i i年的折舊年的折舊; ;C C 建筑物的重新購建價(jià)格建筑物的重新購建價(jià)格; ;S S 建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費(fèi)用后的余額。建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費(fèi)用后的余額。 N N 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命; ; R R 建筑物的凈殘值率建筑物的凈殘值率; ;

31、 (C(C-S)S)稱為折舊基數(shù)稱為折舊基數(shù); ; C - SNDi = D =C(1-R)N=年限法年限法測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)【例例5-35-3】某建筑物的建筑面積某建筑物的建筑面積100m100m2 2，單位建筑面積的，單位建筑面積的重置價(jià)格為重置價(jià)格為500500元元/m/m2 2，判定其有效經(jīng)過經(jīng)過年數(shù)為，判定其有效經(jīng)過經(jīng)過年數(shù)為1010年年，經(jīng)濟(jì)壽命為，經(jīng)濟(jì)壽命為3030年，殘值率為年，殘值率為5%5%。試用直線法計(jì)算該建。試用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計(jì)算其現(xiàn)值。筑物的年折舊額、折舊總額，并計(jì)算其現(xiàn)值。測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)（2

32、 2）實(shí)際觀察法）實(shí)際觀察法 實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限來求取建筑物的實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程度。折舊，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程度。 建筑物的損耗可以分為建筑物的損耗可以分為可修復(fù)和不可修復(fù)可修復(fù)和不可修復(fù)的損耗：的損耗：修復(fù)是指恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況，有的是修理，有的修復(fù)是指恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預(yù)計(jì)修復(fù)所必需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)所能帶來的不是更換。預(yù)計(jì)修復(fù)所必需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)所能帶來的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值增加額的，是可修復(fù)的，反之，是不可修復(fù)的。即動(dòng)產(chǎn)價(jià)值增加額的，是可修復(fù)的，反之，是不可修

33、復(fù)的。即 修復(fù)所必需的費(fèi)用修復(fù)所必需的費(fèi)用修復(fù)后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值一修復(fù)前的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值修復(fù)后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值一修復(fù)前的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值 對(duì)于可修復(fù)項(xiàng)目，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的對(duì)于可修復(fù)項(xiàng)目，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況下所必需的費(fèi)用作為折舊額。或相當(dāng)于新的狀況下所必需的費(fèi)用作為折舊額。 測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)【例例5-45-4】某建筑物的重置價(jià)格為某建筑物的重置價(jià)格為180180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為5050年，有年，有效經(jīng)過年數(shù)為效經(jīng)過年數(shù)為1010年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2 2萬元；裝萬元；裝飾裝修的重置

34、價(jià)格為飾裝修的重置價(jià)格為3030萬元，平均壽命為萬元，平均壽命為5 5年，經(jīng)過年數(shù)為年，經(jīng)過年數(shù)為3 3年；年；設(shè)備的重置價(jià)格為設(shè)備的重置價(jià)格為6060萬元，平均壽命為萬元，平均壽命為1515年，經(jīng)過年數(shù)為年，經(jīng)過年數(shù)為1010年。年。殘值率假設(shè)均為零。試計(jì)算該建筑物的物質(zhì)折舊額。殘值率假設(shè)均為零。試計(jì)算該建筑物的物質(zhì)折舊額。15115150解解 該建筑物的物質(zhì)折舊額計(jì)算如下：該建筑物的物質(zhì)折舊額計(jì)算如下： 門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用2(萬元萬元) 裝飾裝修的折舊額裝飾裝修的折舊額30 X X3 18(萬元萬元) 設(shè)備的折舊額設(shè)備的折舊額60 X X1040(萬元萬元) 長(zhǎng)壽命項(xiàng)

35、目的折舊額長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額(180-2-30-60) X X10 176(萬元萬元)該建筑物的物質(zhì)折舊額該建筑物的物質(zhì)折舊額2+18+40+176 776(萬元萬元)測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)（3 3）成新折扣法）成新折扣法 根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)計(jì)算出建出建筑物的成新率，或者用建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)計(jì)算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購建價(jià)格乘以該成新率來筑物的成新率，然后將建筑物的重新購建價(jià)格乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。這種方法被稱為成新折扣法

36、，計(jì)算公直接求取建筑物的現(xiàn)值。這種方法被稱為成新折扣法，計(jì)算公式為：式為：V = C X qV = C X q式中式中 V V建筑物的現(xiàn)值；建筑物的現(xiàn)值；C C建筑物的重新購建價(jià)格；建筑物的重新購建價(jià)格；q q建筑物的成新率建筑物的成新率( () )。 測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)【例例5-55-5】某宗房地產(chǎn)，某宗房地產(chǎn)， 土地總面積土地總面積25002500，是，是6 6年前通過征用農(nóng)地取年前通過征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時(shí)費(fèi)用得的，當(dāng)時(shí)費(fèi)用800800元元/ /，現(xiàn)時(shí)取得該類土地，每平方米需，現(xiàn)時(shí)取得該類土地，每平方米需10001000元，地元，地上建筑總建筑面積上建筑總建筑面積60

37、006000，是兩年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)，是兩年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)800800元元/ /，現(xiàn)時(shí)建造同類建筑物每平方米為，現(xiàn)時(shí)建造同類建筑物每平方米為11001100元，估計(jì)該建筑物有八元，估計(jì)該建筑物有八成新，該類建筑物的殘值率為成新，該類建筑物的殘值率為2%2%，試選用所給資料評(píng)估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)，試選用所給資料評(píng)估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)?？們r(jià)和單價(jià)。 解：（1）求土地價(jià)格VL： VL=25001000=250（萬元） （2）求建筑物價(jià)格VB： 求建筑物重置價(jià)格C=60001100=660（萬元） 求VB =Cq=66080%=528（萬元） （3）計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)V=

38、VL+ VB=250+528=778（萬元） （4）計(jì)算房地產(chǎn)單價(jià)P=V/S=7786000=1296.67（元/） 測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)2 2、土地使用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響、土地使用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響 (1)(1)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按照建建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物的折舊。筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物的折舊。 (2)(2)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按照建建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計(jì)算建筑物的筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

39、加上土地使用權(quán)的剩余年限計(jì)算建筑物的折舊。折舊。 測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)1.1.用成本法估價(jià)房地產(chǎn)時(shí)，房屋現(xiàn)值用成本法估價(jià)房地產(chǎn)時(shí)，房屋現(xiàn)值= =（ ) ) A.A.房屋重置價(jià)格房屋重置價(jià)格- -房屋年折舊額房屋年折舊額 B.B.房屋重置價(jià)格房屋重置價(jià)格房屋成新度房屋成新度 C.C.房屋重置價(jià)格房屋重置價(jià)格- -年折舊額年折舊額經(jīng)濟(jì)年限經(jīng)濟(jì)年限 D.D.房屋重置價(jià)格一年折舊額房屋重置價(jià)格一年折舊額剩余經(jīng)濟(jì)年剩余經(jīng)濟(jì)年限限 測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)2.2.某一宗建筑物由于建筑物本身以外的不利因素所造成的價(jià)值某一宗建筑物由于

40、建筑物本身以外的不利因素所造成的價(jià)值損失所引起的折舊應(yīng)該屬于損失所引起的折舊應(yīng)該屬于( )( )。 A.A.經(jīng)濟(jì)折舊經(jīng)濟(jì)折舊 B.B.物質(zhì)折舊物質(zhì)折舊 C.C.有形折舊有形折舊 D.D.功能折舊功能折舊3.3.計(jì)算開發(fā)土地進(jìn)行投資的利息，應(yīng)該包括計(jì)算開發(fā)土地進(jìn)行投資的利息，應(yīng)該包括( )( )等幾項(xiàng)的利等幾項(xiàng)的利息。息。 A.A.取得土地的成本取得土地的成本 B.B.開發(fā)土地的成本開發(fā)土地的成本 C.C.有關(guān)的管理費(fèi)用有關(guān)的管理費(fèi)用 D.A+B+CD.A+B+C4.4.某幢建筑物建于某幢建筑物建于19971997年，其經(jīng)濟(jì)壽命為年，其經(jīng)濟(jì)壽命為6060年。在年。在20072007年對(duì)該年對(duì)該幢

41、建筑物進(jìn)行估價(jià)，據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察后認(rèn)為，該宗物業(yè)幢建筑物進(jìn)行估價(jià)，據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察后認(rèn)為，該宗物業(yè)維修保養(yǎng)比較差，則其剩余經(jīng)濟(jì)壽命最可能為維修保養(yǎng)比較差，則其剩余經(jīng)濟(jì)壽命最可能為( )( )年。年。 A.60 B.40 C.50 D.55A.60 B.40 C.50 D.55測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)5.5.某宗房地產(chǎn)某宗房地產(chǎn)19871987年年1010月建成，在月建成，在20072007年年1010月欲評(píng)估其現(xiàn)值，月欲評(píng)估其現(xiàn)值，經(jīng)估價(jià)人員判定認(rèn)為該宗物業(yè)尚可使用經(jīng)估價(jià)人員判定認(rèn)為該宗物業(yè)尚可使用3030年，假若殘值率為年，假若殘值率為零，請(qǐng)按直線法確定其成新率為零，請(qǐng)按

42、直線法確定其成新率為( )( )。 A.60 B.70 C.80 D.90A.60 B.70 C.80 D.906.6.某幢普通商品住宅是在出讓土地使用權(quán)的土地上建造的，土某幢普通商品住宅是在出讓土地使用權(quán)的土地上建造的，土地使用權(quán)出讓年限為地使用權(quán)出讓年限為7070年，建設(shè)期為年，建設(shè)期為3 3年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為命為6060年，在計(jì)算建筑物的折舊時(shí)，其經(jīng)濟(jì)壽命為年，在計(jì)算建筑物的折舊時(shí)，其經(jīng)濟(jì)壽命為( )( )年年. . A.60 B.45 C.50 D.55 A.60 B.45 C.50 D.557.7.經(jīng)租房產(chǎn)年折舊額的計(jì)算公式為：年折舊額經(jīng)租房產(chǎn)年折舊額的計(jì)算公式

43、為：年折舊額= =房屋重置成本房屋重置成本(1-(1-殘值率殘值率) )( )( )。 A.A.自然壽命自然壽命 B.B.經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命 C.C.已使用年限已使用年限 D.D.尚可使用年限尚可使用年限測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)8.8.若一宗建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束，則應(yīng)若一宗建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束，則應(yīng)按按( )( )計(jì)算折舊年限。計(jì)算折舊年限。 A.A.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 B.B.建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù) C.C.建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)建筑物的有效經(jīng)過年數(shù) D.D.土地使用權(quán)年限土地使用權(quán)年限9.9.從賣方角度看，

44、成本法理論依據(jù)為從賣方角度看，成本法理論依據(jù)為( ).( ). A A成本費(fèi)用價(jià)值論成本費(fèi)用價(jià)值論 B B替代原理替代原理 C C效用價(jià)值論效用價(jià)值論 D D預(yù)期原理預(yù)期原理測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)10.10.用成本法估價(jià)時(shí)，房屋現(xiàn)值用成本法估價(jià)時(shí)，房屋現(xiàn)值 = ( )= ( )。 A A房屋重置價(jià)格房屋重置價(jià)格年折舊額年折舊額* *尚可使用年限尚可使用年限 B B房屋重置價(jià)格房屋重置價(jià)格年折舊額年折舊額* *耐用年限耐用年限 C C房屋重置價(jià)格房屋重置價(jià)格年折舊額年折舊額* *有效經(jīng)過年限有效經(jīng)過年限 D D房屋重置價(jià)格房屋重置價(jià)格年折舊額年折舊額11.11.建筑物周邊環(huán)境變

45、差等引起的折舊屬于建筑物周邊環(huán)境變差等引起的折舊屬于( )( ) A A物質(zhì)折舊物質(zhì)折舊 B B經(jīng)濟(jì)折舊經(jīng)濟(jì)折舊 C C功能折舊功能折舊 D D有形折舊有形折舊測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)12.12.某辦公樓某辦公樓19911991年建成，年建成，20012001年補(bǔ)辦了土地使用權(quán)年補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)年限為出讓手續(xù)，土地使用權(quán)年限為5555年。建筑物的經(jīng)濟(jì)年。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為壽命為5050年。則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為年。則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為( ( ) )年。年。 A A35 B35 B45 C45 C50 D50 D606013.13.若計(jì)算基數(shù)

46、為（土地取得成本若計(jì)算基數(shù)為（土地取得成本+ +開發(fā)成本開發(fā)成本+ +管理費(fèi)管理費(fèi)用用+ +銷售費(fèi)用），則相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為銷售費(fèi)用），則相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為( )( )。 A A直接成本利潤(rùn)率直接成本利潤(rùn)率 B B投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率 C C成本利潤(rùn)率成本利潤(rùn)率 D D銷售利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)率測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)1414對(duì)于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是（）。對(duì)于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是（）。A A建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時(shí)間建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時(shí)間B B在正常市場(chǎng)和運(yùn)營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間在正常市場(chǎng)和運(yùn)營狀態(tài)下

47、凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間C C由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間D D剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和的時(shí)間剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和的時(shí)間測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)1.1.在下列建筑物中，特別適用成本法來估價(jià)的是在下列建筑物中，特別適用成本法來估價(jià)的是( ( ) )。 A.A.學(xué)校學(xué)校 B.B.圖書館圖書館 C.C.醫(yī)院醫(yī)院 D. D. 政府辦公樓政府辦公樓 E.E.別墅別墅2.2.對(duì)于一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，通常由以下幾項(xiàng)對(duì)于一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，通常由以下幾項(xiàng)( )( )等所構(gòu)成。等所構(gòu)成。 A.A.土地取得成本土地取得成本 B.

48、B.開發(fā)成本開發(fā)成本 C. C. 管理費(fèi)用管理費(fèi)用 D.D.投資利息投資利息 E.E.獎(jiǎng)金獎(jiǎng)金測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)3.3.成本法估價(jià)最基本的公式為：積算價(jià)格成本法估價(jià)最基本的公式為：積算價(jià)格= =重新購建價(jià)格一折重新購建價(jià)格一折舊，該計(jì)算公式可以針對(duì)下列幾類估價(jià)對(duì)象而具體化：舊，該計(jì)算公式可以針對(duì)下列幾類估價(jià)對(duì)象而具體化：( ( ) )。 A.A.新開發(fā)的土地新開發(fā)的土地 B.B.新建建筑物新建建筑物 C.C.新建房地新建房地 D.D.舊的建筑物舊的建筑物 E.E.舊的土地舊的土地4.4.在求取土地的重新購建價(jià)格時(shí)，通常是假設(shè)土地上的建筑物在求取土地的重新購建價(jià)格時(shí)，通常是

49、假設(shè)土地上的建筑物并不存在，再采用并不存在，再采用( )( )等方法求取其重新取得價(jià)等方法求取其重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本。格或重新開發(fā)成本。 A.A.比較法比較法 B.B.成本法成本法 C.C.區(qū)位法區(qū)位法 D.D.標(biāo)定地價(jià)修正法標(biāo)定地價(jià)修正法 E.E.基準(zhǔn)地價(jià)修正法基準(zhǔn)地價(jià)修正法測(cè)繪學(xué)院測(cè)繪學(xué)院河南理工大學(xué)河南理工大學(xué)5.5.建筑物的重新購建價(jià)格，可以采用建筑物的重新購建價(jià)格，可以采用( )( )來求取，或通過政府確定公布的房屋重置價(jià)格扣除來求取，或通過政府確定公布的房屋重置價(jià)格扣除其中可能包含的土地價(jià)格后的比較修正來求取，也其中可能包含的土地價(jià)格后的比較修正來求取，也可以按照工程造價(jià)估算的方法來求取?？梢园凑展こ淘靸r(jià)估算的方法來求取。 A.A.比較法比較法 B.B.成本法成本法 C.C.收益法收益法 D.D.假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法 E.E.長(zhǎng)期趨勢(shì)法長(zhǎng)期趨勢(shì)法6.6.求取建筑物重新購建價(jià)格的具體方法有下列幾種：求取建筑物重新購建價(jià)格的具體方法有下列幾種：( )( )。 A.A.單位比較法單位比較法 B.B