7房地產(chǎn)開發(fā)項目融資ppt課件

1、第七章 房地產(chǎn)開發(fā)工程融資.第七章 房地產(chǎn)開發(fā)工程融資 本章要求了解房地產(chǎn)開發(fā)工程融資概念與意義；熟習(xí)房地產(chǎn)金融市場的構(gòu)造、房地產(chǎn)開發(fā)工程融資的資金來源、方式和步驟；掌握金融機構(gòu)對開發(fā)工程貸款進展審查與評價的任務(wù)內(nèi)容。 .第七章 房地產(chǎn)開發(fā)工程融資第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)工程融資第三節(jié) 金融機構(gòu)對工程貸款的審查.第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場一、房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)資本市場二、房地產(chǎn)企業(yè)融資三、房地產(chǎn)抵押貸款四、金融機構(gòu)對房地產(chǎn)抵押物的要求五、房地產(chǎn)投資信托基金.一、房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)資本市場沒有融資要求關(guān)系密不可分：房地產(chǎn)開發(fā)耗資宏大，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金的需求相對繼續(xù)。隨著房地產(chǎn)

2、價值的逐漸提高，房地產(chǎn)開場需求從金融機構(gòu)貸款，房地產(chǎn)信貸開場流行。隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模逐漸擴展，金融機構(gòu)為了躲避相關(guān)貸款風(fēng)險，開場實施抵押貸款證券化。機構(gòu)經(jīng)過發(fā)行股票、債券等方式為開發(fā)持有房地產(chǎn)融資，實現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)益的證券化。.一、房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)資本市場續(xù)房地產(chǎn)貸款土地貯藏貸款房地產(chǎn)開發(fā)貸款房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)有限責(zé)任合伙企業(yè)和房地產(chǎn)投資信托的股票買賣房地產(chǎn)抵押貸款支持證券逐漸成為證券市場的重要組成部分。房地產(chǎn)市場與資本市場的聯(lián)絡(luò)，構(gòu)成了房地產(chǎn)資本市場。個人住房貸款商業(yè)用房貸款.一、房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)資本市場續(xù) 市場渠道融資分類 私人市場公眾市場權(quán)益融資個人房地產(chǎn)上市公司企業(yè)權(quán)益性REITs

3、退休基金債務(wù)融資商業(yè)銀行抵押貸款支持證券保險公司抵押型REITs退休基金表7-1 房地產(chǎn)資本市場的構(gòu)造分類.二、房地產(chǎn)企業(yè)融資房地產(chǎn)企業(yè)融資主要分為兩大類：權(quán)益融資和債務(wù)融資。權(quán)益融資的方式：公司上市或增發(fā)新股吸收其他機構(gòu)投資者資金協(xié)作開發(fā)等權(quán)益融資的資金供應(yīng)方與投資者共同承當(dāng)投資風(fēng)險，所希望獲得的報酬是工程投資所構(gòu)成的可分配利潤。.債務(wù)融資的方式：貸款、發(fā)行企業(yè)債券債務(wù)融資的資金融出方不承當(dāng)工程投資風(fēng)險，其所獲得的報酬是協(xié)議中規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費用。房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的債務(wù)融資主要有：房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地貯藏貸款。二、房地產(chǎn)企業(yè)融資續(xù).一房地產(chǎn)開發(fā)貸款房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、

4、建造向市場銷售或出租等用途的房地產(chǎn)工程的貸款。土地購置貸款土地開發(fā)貸款建立貸款二土地貯藏貸款土地貯藏貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收買及土地前期開發(fā)、整理的貸款，主要針對土地貯藏機構(gòu)。二、房地產(chǎn)企業(yè)融資續(xù).房地產(chǎn)抵押貸款：是指借款人以其合法擁有的房地產(chǎn)，在不轉(zhuǎn)移占有方式的前提下，向貸款人提供債務(wù)履行擔(dān)保，獲得貸款的行為。主要包括：個人住房抵押貸款商用房地產(chǎn)抵押貸款在建工程抵押貸款三、房地產(chǎn)抵押貸款.一個人住房抵押貸款是指個人購買住房時，以所購買住房作為抵押擔(dān)保，向金融機構(gòu)懇求貸款的行為。包括：商業(yè)性住房抵押貸款政策性住房公積金住房抵押貸款政策性住房抵押貸款利率較低，但限于已參與交納住房公積金的

5、居民，且貸款額度有一定限制。三、房地產(chǎn)抵押貸款續(xù).我國目前個人住房抵押貸款的利率采用可調(diào)利率方式，在法定利率調(diào)整時，于下年初開場按新的利率規(guī)定計算利息。目前，我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的70%。貸款期限最長不超越30年。三、房地產(chǎn)抵押貸款續(xù).二商用房地產(chǎn)抵押貸款商用房地產(chǎn)抵押貸款：是指購買商用房地產(chǎn)的機構(gòu)或個人，以所購買房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，向金融機構(gòu)懇求貸款的行為。由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險較高，因此其貸款價值比率通常不超越60%， 貸款期限最長不超越10年，貸款利率也要高于個人住房抵押貸款。三、房地產(chǎn)抵押貸款續(xù).三在建工程抵押貸款是指抵押人為獲得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款

6、，以其合法方式獲得的土地運用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為歸還貸款履行擔(dān)保的行為。三、房地產(chǎn)抵押貸款續(xù).合法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)擇優(yōu)選擇設(shè)押的房地產(chǎn)合理確定抵押率貸款價值比率處置抵押物的渠道暢通四、金融機構(gòu)對房地產(chǎn)抵押物的要求.一房地產(chǎn)投資信托基金的含義房地產(chǎn)投資信托基金是指經(jīng)過制定信托投資方案，信托公司與投資者簽署信托投資合同，經(jīng)過發(fā)行信托受害憑證或股票等方式受托投資者的資金，用于房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員實施運營管理的一種資金信托投資方式。五、房地產(chǎn)投資信托基金.二房地產(chǎn)投資信托基金的分類按物業(yè)類型劃分：商業(yè)、工業(yè)、住宅等類型

7、的房地產(chǎn)投資信托按投資戰(zhàn)略劃分：權(quán)益型、抵押型、混合型按發(fā)行股票的原那么劃分：開放式、封鎖式按組織形狀的不同劃分：契約型、公司型五、房地產(chǎn)投資信托基金續(xù).三房地產(chǎn)投資信托基金的特征投資目的明晰：投資于房地產(chǎn)把大部分收益分配給了基金投資者：90%以上是資金信托和財富信托的結(jié)合：接受房地產(chǎn)價錢更多的取決于其所擁有的房地產(chǎn)價值并不一定需求在買賣所公開上市，只需得到同意就可以采取私募的方式融資五、房地產(chǎn)投資信托基金續(xù).投資于房地產(chǎn)投資信托基金的益處在于：流動性好市場價值穩(wěn)定高現(xiàn)金報答有效分散投資風(fēng)險抵御通貨膨脹五、房地產(chǎn)投資信托基金續(xù).第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)工程融資一、房地產(chǎn)工程融資概述二、房地產(chǎn)工程融資的

8、渠道三、融資方案分析與決策.一、房地產(chǎn)工程融資概述一房地產(chǎn)投資工程運用資金的特性特性：墊付量大、占用周期長、投資的固定性和增值性、風(fēng)險大、報答率高矛盾：資金投入的集中性與來源的分散性；資金投入量大與每筆收入來源小；投資回收期長與再消費過程延續(xù)性.一、房地產(chǎn)工程融資概述續(xù)二房地產(chǎn)工程融資的含義房地產(chǎn)工程融資是發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，房地產(chǎn)投資者為確保投資工程的順利進展而進展的融通資金的活動。包括資金籌措、資金供應(yīng)兩個方面。特點：融資過程是以房地產(chǎn)工程為中心的。.三房地產(chǎn)工程融資的意義房地產(chǎn)企業(yè)：“爛尾樓金融機構(gòu)：流動性、平安性、盈利性的原那么一、房地產(chǎn)工程融資概述續(xù).四融資方式資金融通方式：直接融資

9、和間接融資直接融資：資金供需雙方直接接觸，不經(jīng)過中介機構(gòu)間接融資：資金融統(tǒng)統(tǒng)過金融中介進展，由金融機構(gòu)籌集資金和運用資金一、房地產(chǎn)工程融資概述續(xù).1.自有資金2.信貸資金銀行貸款3.證券市場資金發(fā)行股票發(fā)行公司債券4.非銀行金融機構(gòu)的資金5.其他機構(gòu)和個人的資金6.預(yù)售或預(yù)租收入二、房地產(chǎn)工程融資的渠道.實例某小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有100萬元股本，現(xiàn)有某一投資工程，估計該工程的投資收益率為15%，假設(shè)該企業(yè)不進展任何融資，那么股本資本的利潤率就是15%。如今假設(shè)可以以10%的利率借入100萬元，與100萬元股本一并投資，收益程度仍為15%，由于財務(wù)杠桿的作用，股本收益率為20%，假設(shè)投資收益程

10、度由于市場風(fēng)險跌至7%，那么股本收益率降為4%。.科學(xué)制定、正確選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案比較并挑選資金來源可靠、資金構(gòu)造合理、融資本錢低、融資風(fēng)險小的方案。一資金來源可靠性分析二融資構(gòu)造分析資本金與債務(wù)比例、股本構(gòu)造、債務(wù)構(gòu)造三融資本錢分析債務(wù)融資本錢、資本金融資本錢四融資風(fēng)險分析資金供應(yīng)風(fēng)險、利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險三、融資方案分析與決策.普通采用比較分析法，即對各個可行的房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的平安性、經(jīng)濟性和可行性用分級評價的方式進展比較，選擇出平安性、經(jīng)濟性和可行性3項目的均令人稱心的方案。平安性按照風(fēng)險大小分為A、B、C、D四級；經(jīng)濟性按照綜合融資本錢費用率高低規(guī)范分為A、B、C、D四級；A級F

11、綜合融資本錢費用率小于70%銀行同期貸款利率；D級大于130%；可行性按照各融資方式的落實程度分為A、B、C、D四級。.第三節(jié)金融機構(gòu)對工程貸款的審查一、企業(yè)資信等級評價二、金融機構(gòu)對開發(fā)建立工程的審查三、有助于金融機構(gòu)贊同融資的其他要素四、貸款綜合評價.一、企業(yè)資信等級評價一企業(yè)素質(zhì)企業(yè)素質(zhì)是企業(yè)為完成一定的義務(wù)而必備的各種要素。素質(zhì)的構(gòu)成如下：指點者素質(zhì)職工隊伍素質(zhì)企業(yè)運營管理素質(zhì)知識構(gòu)造、處置人際關(guān)系的才干、決策才干、組織指揮才干、指點班子素質(zhì)等專業(yè)構(gòu)成、文化程度構(gòu)成市場開辟才干、競爭才干、風(fēng)險預(yù)測和抵御才干、財務(wù)管理才干、應(yīng)變才干.一、企業(yè)資信等級評價續(xù)企業(yè)素質(zhì)的目的企業(yè)指點者閱歷企

12、業(yè) 業(yè) 績企業(yè)管理層學(xué)歷企業(yè)指點者信譽企業(yè)資質(zhì)等級.一、企業(yè)資信等級評價續(xù)二資金實力注冊資本；企業(yè)實有資產(chǎn)凈值有形長期資產(chǎn)三企業(yè)償債才干長期償債才干目的：資產(chǎn)負債率、利息保證倍數(shù)；短期償債才干目的：流動比率1；速動比率；流動比率2.一、企業(yè)資信等級評價續(xù)四企業(yè)運營管理才干應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、預(yù)收賬款存貨比率、存貨占流動資產(chǎn)比重、預(yù)收賬款占流動負債比率五獲利才干稅后利潤總額、銷售利潤率、總資產(chǎn)報酬率、自有資本報酬率六企業(yè)信譽到期還款率、逾期貸款率、積欠貸款利息額、對外經(jīng)濟擔(dān)保率.七企業(yè)在貸款銀行的資金流量存款比；貸款比；結(jié)算資金歸行率八其他目的銷售收入增長率；權(quán)益增長率；開發(fā)產(chǎn)品銷售率；開發(fā)產(chǎn)品合格率；開發(fā)產(chǎn)品優(yōu)良率企業(yè)運營管理才干企業(yè)的影響力一、企業(yè)資信等級評價續(xù).審查時要評價的目的體系：工程根本情況目的四證落實情況；自有資金占總投資比率；資金落實情況；地理與交通位置；根底設(shè)備落實情況；工程質(zhì)量；市場分析目的市場定位；供需情勢分析；競爭情勢分析；市場營銷才干；認購或預(yù)售預(yù)租才干財務(wù)評價目的內(nèi)部收益率；銷售利潤率；貸款歸還期；敏感性評價貸款相關(guān)要素貸款數(shù)量；貸款期限；利息率；目的收益率二、金融機構(gòu)對開發(fā)建立工程的審查.1.開發(fā)商曾經(jīng)擁有了工程用地的土地運用權(quán)；2.開發(fā)商預(yù)備進一步投入自有資金用于工程建立；3.有充分的證據(jù)證明，工程確實可以順利出租或出賣