XX年7月江蘇常州房地產(chǎn)市場月報

1、2021年7月常州市場月報尚鋒中國地產(chǎn)營銷機構(gòu) 市場研展部 2021年7月目 錄 第一章、市場環(huán)境篇1、市場咨詢2、政策法規(guī)3、市政動態(tài)第二章、土地市場篇1、土地市場綜述2、7月份土地市場3、重點地塊分析第三章、商品住宅市場1、市場縱覽2、供求關(guān)系分析3、價量關(guān)系分析4、新盤速遞第四章、營銷篇1、營銷綜述2、營銷策略第五章、市場研判1、7月市場總結(jié)2、后期市場預(yù)判第一章、市場環(huán)境篇1、市場咨詢常州市區(qū)上半年成交套數(shù)同比增62%今年上半年，常州樓市與滬寧線其他城市的樓市同步回暖，市區(qū)成交商品住宅24281套，均價為4434元/，分別同比增長62%和8%。下半年，常州樓市在支持居民住房消費政策和經(jīng)

2、濟適用房貨幣化補貼政策的支持下，仍被看好。較低的交易本錢和8萬元的經(jīng)濟適用房補貼，有效擴大了普通商品住宅市場的需求規(guī)模，年內(nèi)增長的住房需求將大幅度消化住宅可售房源，進而在短期內(nèi)對市區(qū)住宅市場供大于求的情況有所改善，促進房地產(chǎn)市場健康開展。常州樓市開展的長期向好也是可以預(yù)期。一方面從房價收入比來看，常州市區(qū)居民對于住房的購置能力最強，2021年常州人均可支配收入為21592元，略低于蘇州、南京和無錫，但其房價收入比為6.9，遠低于滬寧線其他城市，這說明常州市區(qū)居民購房愿望最容易得到滿足；另一方面，2006-2021三年間常州市區(qū)的商品住宅成交均價僅增長6.3%，房價中的“泡沫極為有限，是滬寧線城

3、市甚至江蘇省房地產(chǎn)市場的價格洼地，有一定價格成長空間。數(shù)據(jù)來源：常州日報尚鋒觀點從目前常州市場來看，價增量增的趨勢已近突破短期趨勢，從長期來看，整體成交熱情持續(xù)高漲，重點板塊市場保持活潑，投資性需求開始成為市場的主力軍。根據(jù)我市的數(shù)據(jù)來看，土地市場活潑，新開盤工程保持了較高的成交率，種種市場跡象不難說明，常州樓市已然走出低迷，市場可持續(xù)動力持久性較強。市場存量快速消化 下半年房價將平穩(wěn)上升截至6月末，全市商品房空置面積達124.8萬平方米，同比增長85.4%，其中住宅空置65.9萬平方米，同比增長162.6%，兩者均創(chuàng)出近年來歷史最高水平。從新開工面積情況看，上半年全市商品房建設(shè)新開工面積同比

4、下降3.2%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也在一季度到達今年高點26.6%后持續(xù)回落。16月份，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資140.9億元，同比增長13.3 %，比一季度回落13.3個百分點，比去年同期回落23.3個百分點，低于同期全社會投資增幅6個百分點。根據(jù)常州房地產(chǎn)信息網(wǎng)發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，15月份常州全市商品房銷售備案面積為329.97萬平方米，商品房批準預(yù)售面積181.04萬平方米。未來23年，樓市會慢慢復(fù)蘇。未來半年到一年，常州市中心房價或?qū)⑼黄?.5萬元/平方米，市2021年下半年以來的地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策、寬松的貨幣政策和房地產(chǎn)市場的回暖，帶動了土地市場回暖，因此房地產(chǎn)市場下半年的價格將會持續(xù)上漲

5、。數(shù)據(jù)來源：常州搜房網(wǎng)尚鋒觀點：從目前的形勢分析，下半年的量價走勢比擬看好。可能成交量趨于平靜，但價格肯定會繼續(xù)升高，至于下半年常州土地市場的走勢，為了抑制經(jīng)濟增長過熱，第四季度，也就是“十一后可能會出臺嚴厲的調(diào)控政策。第三季度的房價漲速會對新政是否產(chǎn)生帶來影響，如果出現(xiàn)瘋狂態(tài)勢，9、10月前后，很可能會出現(xiàn)抑制投資投機需求的政策。地價與房價之間再起波瀾 近日，國土資源部公布了全國620個樓盤地價房價比的相關(guān)數(shù)據(jù)。在所調(diào)查的案例中，地價占房價的比例最低為5.3%，最高為58.6%，平均為23.2%。從數(shù)據(jù)上看，土地本錢所占比例不到四分之一。由此，國土部門可借此駁斥地價推動房價論。 這600余個

6、樓盤工程均為在售中，絕大局部獲取土地的時間是在“招拍掛實施的早期，已屬“過去時；而地價對房價上漲的指示性影響，主要表達土地交易的“現(xiàn)在時上。更為重要的是，在土地財政的驅(qū)動下，地方政府存在推高地價的動機不可無視。而這種模式很可能會形成開發(fā)商與地方政府利益的捆綁。 數(shù)據(jù)來源：中國證券報尚鋒觀點：今年上半年，國內(nèi)土地市場局部過熱，開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆榭涨案邼q，國企成為當前市場購地主力，重點城市熱點區(qū)域地王頻出，不斷推動房價上漲。土地政策應(yīng)適時調(diào)整。地方政府應(yīng)將一定比例的土地集約化經(jīng)營，向市場提供保障性質(zhì)的公屋，以租金收入逐步替代土地出讓收入。09下半年樓市預(yù)測今年3月份以來國內(nèi)房市開始火爆，這主要是受到

7、三個因素的影響，一是剛性需求的釋放，二是老百姓對未來發(fā)生通脹的預(yù)期，三是由于宏觀經(jīng)濟不太好，大量資本尋找投資渠道和出路，而中國人又很喜歡房產(chǎn)置業(yè)，因此這些資本流入到房地產(chǎn)市場，刺激了房因是國內(nèi)經(jīng)濟開始緩慢復(fù)蘇，實體經(jīng)濟的投資時機開始增多，因此資金又會從樓市流出，轉(zhuǎn)移到實體經(jīng)濟里面去。房地產(chǎn)行業(yè)已實質(zhì)回暖，銷售可持續(xù)，1-5月全國新建商品房銷售面積2.46億平方米，同比增長25.5%；銷售均價同比上漲15.8%，重點城市前5個月累計銷量已達2021年全年水平的70%90%，樓市已實質(zhì)回暖，未來銷售仍可持續(xù)。數(shù)據(jù)來源：常州搜房網(wǎng) 尚鋒觀點：從市場規(guī)律看，房地產(chǎn)供給偏緊，首先，通脹預(yù)期明顯。其次，過

8、去一年新開工缺乏，房地產(chǎn)供給偏緊，而房地產(chǎn)消費又非常亢奮，下半年房價將有較明顯的上漲，地產(chǎn)股業(yè)績超預(yù)期，估值仍有較大提升空間。房價上漲將大幅修復(fù)房企毛利率，使地產(chǎn)公司盈利大幅增長。預(yù)計下半年房市會比擬平穩(wěn)，房價可能不會出現(xiàn)太大暴漲。2、市政動態(tài)中吳大道的改良影響巨大為了凸顯交通主動脈的地位，更好地實現(xiàn)“暢、快、通、達，中吳大道全線將建設(shè)4個大型人行過街地道。目前，該工程過街地道工程已經(jīng)開始施工，預(yù)計明年5月完成。最先實施的是長江路人行過街地道。中吳大道與長江路交叉口，已經(jīng)圍起了一個施工區(qū)域，來往車輛都必須繞行。該地道占地面積3203平方米，形成回字形結(jié)構(gòu)，箱體局部主通道寬6米，四個角上都有兩部

9、進出的電梯，建成以后行人和非機動車就不要橫穿中吳大道了，可以直接從地下通過。目前，中吳大道與蘭陵路交叉口也開始封閉施工區(qū)域，已經(jīng)開工建設(shè)，這一人行地道除了設(shè)有其中8個通向地面人行道的出入口外，還有2個通向BRT站臺。另悉，全長17.85公里的中吳大道改造工程已經(jīng)全線開始半幅施工，快車道將在年內(nèi)建成。數(shù)據(jù)來源：常州日報尚鋒觀點據(jù)分析，地道設(shè)置的位置都是在人流集中的路口，長江路外，還有蘭陵路、清涼路、麗華路3個大型交叉口實施人行過街地道。隨著城市人口的迅猛增加，經(jīng)濟的高速增長，人民生活水平的不斷提高，對交通環(huán)境、平安、舒適性、便捷度的要求越來越高。而作為城市交通的根底和先決條件的道路建設(shè)，遠遠落后

10、于日益增長的交通需求。城市市政道路建設(shè)對房地產(chǎn)開發(fā)工程的價值影響、對消費者的購房心理影響具有積極的作用。常州市已籌30億元建設(shè)保障性住房目前，市政府已籌集30億元資金建設(shè)保障性住房，對全市住房保障對象實施分層次保障。對人均月收入850元以下、人均住房不到18平方米的提供廉租房；對人均住房面積不到18平方米、月收入1440元以下的提供經(jīng)濟適用房，對于兩者之間的“夾心層，那么通過公共租屋的形式予以解決，租金價格比廉租房貴一點，但比市場價廉價。據(jù)了解，新就業(yè)人員是指畢業(yè)不滿5年，具有大專以上學(xué)歷的人員。在申請條件上，還要求已與用人單位簽訂勞動合同，本人及父母在市區(qū)無私有房產(chǎn)且未租住公房。公共租屋的面

11、積根本在50平方米左右。房源籌集途徑，一是政府直接建設(shè)或收購，二是政府在中低價位、中小戶型商品房開發(fā)工程和經(jīng)濟適用房工程中配建，三是廉租住房轉(zhuǎn)換，四是社會捐贈或其他渠道。數(shù)據(jù)來源：常州日報尚鋒觀點 從目前的市場分析，建設(shè)保障性住房，有利于解決居住難題，更有利于周邊環(huán)境建設(shè)，于之形成常州整體的居住效果。建設(shè)嶄新鳳凰路南段鳳凰路南段現(xiàn)有道路為寬約10米的水泥砼路面區(qū)屬道路，位于中吳大道南側(cè)老三集團門前段，是老三集團交通運輸?shù)奈ㄒ煌ǖ?，平時交通負荷大，加上修建多年，水泥砼路面斷板、錯臺、沉陷等現(xiàn)象普遍，板塊破損嚴重，局部路段坑塘遍布，已難以滿足車輛通行要求，路容、路貌也很差。為進一步推進學(xué)習(xí)實踐科學(xué)

12、開展觀活動，更好地美化城市環(huán)境，改善鳳凰路南段周邊居民的出行條件，根據(jù)建設(shè)局的統(tǒng)一安排，市政管理處把鳳凰路南段工程作為“惠民、利民、便民的三民工程，于7月初開始對鳳凰路南段進行全面維修改造。預(yù)計該工程將于7月底完工。市政管理處將組織工程參建各方克服一切矛盾和施工困難，加緊推進工程建設(shè)，爭取早日建成通車，把“政策惠民、實事利民、效勞為民落到實處。 資料來源：常州搜房網(wǎng)尚鋒觀點隨著城市人口、經(jīng)濟的高速增長，人民生活水平的不斷提高，對交通環(huán)境、平安、舒適性、便捷度的要求越來越高。、作為城市交通的根底道路建設(shè)，遠遠落后于日益增長的交通需求。城市市政道路建設(shè)對房地產(chǎn)開發(fā)工程的價值影響、對消費者的購房心理

13、影響具有積極的作用。常州市市政規(guī)劃勤業(yè)路北側(cè)地塊方案設(shè)計了大內(nèi)環(huán)的小區(qū)主干道，環(huán)內(nèi)布置了高層點式住宅，地塊的東南角按規(guī)劃設(shè)置了農(nóng)貿(mào)市場。兩個地塊將于近兩年內(nèi)按規(guī)劃建成，共可為全市提供近4680戶的經(jīng)濟適用房，屆時將有效地改善我市的住房供給結(jié)構(gòu)。常新陽光國際食品城規(guī)劃，工程位于常州市鐘樓區(qū)西林新312國道和常金路交匯處，臨近京杭大運河和常泰高速，交通便捷，物流通暢，與在建的凌家塘農(nóng)貿(mào)市場南北相鄰，規(guī)劃總用地面積23.18公頃。常州新陽光國際食品城規(guī)劃定位為接軌國際的創(chuàng)新型第五代主題食品專業(yè)市場，以食品商貿(mào)批發(fā)和物流為其主要功能?；萆痰貕K規(guī)劃設(shè)計方案該工程位于常州市老城區(qū)核心商業(yè)圈內(nèi)，東接西灜里商

14、業(yè)街，南臨京杭大運河，西接懷德路，北臨城市主要交通干道延陵西路，規(guī)劃總用地面積3.01公頃。該地塊周邊交通便捷，商業(yè)價值相當明顯。 資料來源：常州政府信息網(wǎng)尚鋒觀點 從目前的市場來看，城市的市政規(guī)劃直接影響周邊的居住環(huán)境，隨著人們的經(jīng)濟水平不斷提高，對各個環(huán)境，商業(yè)圈，以及周邊的房地產(chǎn)市場要求越來越高。3、政策咨詢我市住房公積金中心要推“公轉(zhuǎn)商補息貸款 住房公積金貸款在去年已經(jīng)實施多項政策調(diào)整根底上，今年又從放寬貸款額度、提高可貸比例、取消貸款限制、擴大可貸房源、支持經(jīng)濟適用房等5個方面，調(diào)整11項貸款政策。常州公積金管理中心調(diào)查了解到，其他城市的做法是采用輪候制度，即市民申請公積金貸款，將按

15、照先后順序或家庭困難情況排隊等候。根據(jù)調(diào)查情況，一些城市的公積金貸款，最長放款時間已近2個月。市住房公積金管理中心在保證住房公積金資金平安的前提下，籌劃推出“公轉(zhuǎn)商補息貸款方案。 按現(xiàn)行規(guī)定審核市民的貸款條件，審核合格后，由其通過銀行申請商業(yè)貸款。因為商業(yè)貸款利息要高于公積金貸款，這局部利息差額，由公積金中心予以補貼。數(shù)據(jù)來源：常州信息網(wǎng)尚鋒觀點根據(jù)目前情況來看，“公轉(zhuǎn)商補息貸款方案將大大緩解資金緊張局面，公積金中心將盡可能不實行貸款放發(fā)輪候政策。通過這項創(chuàng)新制度的推出，將會大大的減輕市民購房的影響。三大因素使房產(chǎn)市場旺盛 第一，政策利好。在整個中央宏觀調(diào)控當中，兩個方面的政策就是積極的財政政

16、策和適度寬松的貨幣政策，這樣一些政策的出臺，同時降低了利率，使買房者感到現(xiàn)在買房利率很低，首付款很低。第二，降價。統(tǒng)計局的數(shù)字顯示出來，房價還是比擬平穩(wěn)的，盡管有不到一年時間的下降，房價的同比下降是半年時間，實際上原來房價一直是往上升的。我們出臺政策以后，房價的增幅下降，比方原來增幅10%，現(xiàn)在增幅5%，最后到房價的下降，這個時間持續(xù)一年多。 第三，剛性需求的集中釋放。所謂剛性需求就是不得不買房的需求。從剛性需求，一直到高端需求，整個都啟動起來了。也就是說三降：降了利率，降了稅收，降了房價，導(dǎo)致需求逐步釋放，慢慢的整個需求都釋放了。數(shù)據(jù)來源：常州搜房網(wǎng)尚鋒觀點： 今年上半年以來，我市房地產(chǎn)市場

17、總體平穩(wěn)。從目前的市場分析上看，下半年一進入，房地產(chǎn)市場迎來了開發(fā)商們期盼已久的復(fù)蘇。從實體經(jīng)濟的角度看，由于去庫存化的大體結(jié)束以及大規(guī)模財政刺激政策逐步發(fā)生作用的影響，經(jīng)濟增長率已經(jīng)擺脫了之間所形成的底部，并進入V型復(fù)蘇的右側(cè)；特別是近幾個月以來，有越來越多的證據(jù)說明中國的房地產(chǎn)市場正在全面恢復(fù)，這一恢復(fù)勢頭確實立，意味著在短期之內(nèi)房地產(chǎn)投資所帶動的私人部門投資增長率有望逐步上升。第二章、土地市場篇1、土地市場綜述常州2021年1月2021年6月土地市場成交走勢 數(shù)據(jù)來源：常州國土局7月常州土地市場成交量萬方，環(huán)比上月下降明顯，但僅該地塊吸引了常州10家大型開發(fā)商競拍，最后被巨巨凝集團高溢價

18、競拍，總體而言土地市場保持升溫。從傳導(dǎo)機制上來看，一級市場往往具備先天滯后性，受二級房地產(chǎn)市場影響較大，當二級房地產(chǎn)市場成交態(tài)勢良好，開發(fā)商資金鏈運行良好時，一級市場才逐步回暖，而另一方面，政府也會擇機掛牌土地；從7月市場土地市場的成交態(tài)勢來看：、開發(fā)商拿到熱情積極，好地難求；、土地市場將推動二級市場后續(xù)持續(xù)上漲，各方持樂觀態(tài)度；、地段位置好的地塊，將會供不應(yīng)求，溢價成交；2、7月份土地市場本月出讓地塊7月份常州土地出讓情況分析表地塊名稱區(qū)域出讓面積容積率地塊性質(zhì)起始價出讓日期常金路北側(cè)、新運河?xùn)|側(cè)地塊城西29590商業(yè)市場800萬2009-7-8官墩拆遷安置小區(qū)地塊城北1263商業(yè)、住宅20

19、09-7-8五益路南、北兩側(cè)地塊城中62220商住1662009-7-8 數(shù)據(jù)來源：常州國土局從土地出讓來看，區(qū)域主要包括城西、城北和城中共三宗地塊，主要性質(zhì)以商業(yè)為主，從政府目前出讓土地的意向上，主要考慮：出讓以商業(yè)用地為主，拓展城市商業(yè)居住氣氛；控制住宅用地，確保市場健康穩(wěn)定開展；控制出讓面積，穩(wěn)定有序的出讓節(jié)奏；本月成交地塊7月份常州土地成交情況分析表地塊名稱區(qū)域出讓面積容積率地塊性質(zhì)成交價竟得人出讓日期大成廠地塊城北77490商住巨凝集團 數(shù)據(jù)來源：常州國土局3、重點地塊分析技術(shù)指標參數(shù)占地面積77490總建面積232470容積率出讓性質(zhì)商住地塊簡介：大成廠地塊位于常州市中心沿運河生態(tài)

20、居住區(qū)板塊，該地塊以凈地方式出讓，周邊配套設(shè)施成熟完善，緊鄰繁華的南大街商業(yè)步行街萊蒙都會市重點中小學(xué)位于周圍，文化氣氛濃厚；醫(yī)院、銀行、電腦城及眾多的餐飲商店等都將為未來業(yè)主的衣食住行提供便捷的效勞；且運河改道后，老運河開始進行景觀建設(shè)。SWOT分析：strengths(優(yōu)勢)Weaknesses劣勢1、該地塊位置較好，屬于中心城市。2、周邊配套設(shè)施成熟完善，眾多商業(yè)步行街，重點中小學(xué)，各大銀行、購物廣場等均在此。3、交通興旺。4、人文氣息厚重。5、作為建材行業(yè)，實力強，家底厚，在建材行業(yè)內(nèi)信譽極高。1、該地區(qū)位置坐落在市中心，噪音大。2、空氣質(zhì)量、環(huán)境指數(shù)會有所下降 。3、巨凝集團是從事建

21、材行業(yè)，向房地產(chǎn)業(yè)開展，經(jīng)營理念不夠成熟，開發(fā)理念落后。Opportunities時機Threats威脅1、周邊區(qū)域樓盤眾多，說明這一帶需求量很大。2、開展前景較好，市場規(guī)模大，將會與周邊樓盤形成整體的規(guī)模形式和新的高檔生活區(qū)。3、常州市中心地塊是稀缺地塊，該工程很有可能打造高端產(chǎn)品的大型樓盤，成為高價位樓盤。1、周邊工程眾多，競爭劇烈，加上房地產(chǎn)開發(fā)不夠成熟，會有所影響自身品質(zhì)。2、開發(fā)房地產(chǎn)，將會是巨凝集團首個工程，這會對消費者購置心理產(chǎn)生影響。第三章、商品住宅市場1、市場縱覽“艷陽高照！圖：3-1 常州市房地產(chǎn)住宅市場運行分析 數(shù)據(jù)來源：常州市房管局7月份，商品住宅市場持續(xù)熾熱，供銷兩旺

22、，價格小幅回調(diào)。從供給層面來看，市場預(yù)售量持續(xù)上漲，開發(fā)商對于市場前景持續(xù)看好，推案信心愈加加強，呈現(xiàn)逐月遞增的水平。從需求層面來看，在剛性需求的拉動以及市場普遍炒作的前提下，觀望性購房需求也有逐步釋放的趨勢，而且增速明顯高于市場供給量增長水平，由此不難推算，市場正在積極地消化市場存量，房地產(chǎn)市場風(fēng)險超乎預(yù)計地化解。以目前的消化速度來看，在一級市場不斷控制供給的前提下，存量市場或許會從“燙手的山芋持續(xù)走俏。2、供求關(guān)系分析供需兩旺，趨勢健康！圖：3-2 常州市房地產(chǎn)住宅市場運行分析 數(shù)據(jù)來源：常州市房管局 從目前市場供求關(guān)系來看，市場正在呈現(xiàn)供求兩旺的趨勢，市場積極樂觀的程度超乎了人們的普遍的

23、預(yù)期，我們假設(shè)以下市場情況：假設(shè)一：常州市場存量不大假設(shè)08年集中推案的存量消化的前提下，按照目前供需的缺口來看，常州市場必將更加熾熱，一房難求，不可防止的價格杠桿將出現(xiàn)以調(diào)節(jié)市場供需矛盾。假設(shè)二:常州市場的外來人口導(dǎo)入充足按照現(xiàn)在供求比來看，缺口不斷拉大的，市場人氣度在持續(xù)升溫，沒有消化的剛性需求正在持續(xù)的消化中，投資性需求必將持續(xù)介入，市場人氣度進一步炒作，非理性狂熱必將出現(xiàn)。推翻假設(shè)之后，我司認為目前市場不過在消化去年沒有消化的房源，今年的購房者不過是去年未成交的客戶或者有強烈購置意向的客戶累計到現(xiàn)在的產(chǎn)物而言，推掉假設(shè)二之后，我們更加確定常州永遠是健康的以剛性需求為主導(dǎo)力量的市場，欠興

24、旺的三級市場以及低房屋租金更加驗證了我們的判斷。3、價量關(guān)系分析供給量分析力所不及圖：3-3 常州市商品住宅供給量走勢圖集中推案期 數(shù)據(jù)來源：常州市房管局 7月份，全市商品房批準預(yù)售面積54.22萬，同比下降41.71%，環(huán)比上升14.29；其中，商品住房批準預(yù)售面積38.57萬，同比上升36.02%，環(huán)比上升16.67。從市場的趨勢圖不難看出，從08年1月份至今年七月份，最集中的推案期間集中在08年的4-11月份，高密度，大體量，高強度是該階段的集中特征，而從1月份，隨著市場不斷熱銷的前提下，市場反而走出了一波，低密度、有節(jié)奏、穩(wěn)定性的放量特征，雖然逐月遞增，但絕對值來看，商品住宅的新增預(yù)售

25、量較少，從開發(fā)商的角度而言，一方面迫于余房待消化，另一方面手中的土地資源也較少，這也不難解釋供給市場“不景氣的原因了。成交量分析芝麻開花節(jié)節(jié)創(chuàng)新高！圖：3-4 常州市商品住宅成交量走勢圖回暖低迷 數(shù)據(jù)來源：常州市房管局7月份，全市商品房銷售備案面積為96.50萬，同比上升133.09，環(huán)比上升13.99；其中，商品住房銷售備案面積為72.43萬，同比上升151.93，環(huán)比上升11.07。08-09年短短一年，我們看到中國房地產(chǎn)市場獨有的特色，常州市場也不例外，從過冷到即熱，只用了一年的時間，終究到底是08年政府“救市政策效應(yīng)的顯現(xiàn)，而于常州市場包括政府補貼以及中吳大道拆遷，被抑制的剛性需求在這

26、幾個月集中爆發(fā)出來，使得這幾個月成交量穩(wěn)步上升。進入二季度，由于基數(shù)較大，上升幅度放緩，本月隨著新盤的集中上市以及成交的慣性趨勢，09年7月份成交創(chuàng)新高，住宅市場到達驚人的72萬方！成交價格走勢“下探趨勢加大圖：3-5 常州市商品住宅成交量走勢圖止跌反彈數(shù)據(jù)來源：常州房管局7月常州市商品房成交均價為4948元/，環(huán)比下降4.52；其中，商品住房成交均價為4448元/，環(huán)比下降1.72。商品房均價環(huán)比下降主要是結(jié)構(gòu)性因素造成的，7月份商品房銷售量中中低價位商品房占了大局部。09年以來，常州商品住宅成交均價根本在4400元/價格線上下波動，總體上走勢較為平穩(wěn)，而當前成交量的大幅上升已經(jīng)在事實上緩解

27、了房價下行的壓力。另一方面，雖然成交量大幅上升但由于開發(fā)商存貨壓力依然巨大，價格大幅度上升的可能性并不大。2 月份之后呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢，當前市場成交明顯放量，價格出現(xiàn)了小幅上揚，而當前成交量的大幅上升已經(jīng)使得房價穩(wěn)步上升。另一方面，雖然成交量大幅上升，但由于開發(fā)商存貨壓力依然巨大，價格大幅度上升的可能性還不是很大，目前的價格主要還是結(jié)構(gòu)性變化的產(chǎn)物。4、新盤速遞新開盤產(chǎn)品信息一覽表新盤/后續(xù)樓盤名稱板塊屬性建筑形態(tài)銷售價格(元/)總規(guī)模(萬)本次推出(萬)新盤匯金天地水岸麗舍城北別墅低層6500后續(xù)常發(fā)永寧雅苑城北普通住宅高層500015后續(xù)常信天潤園3#城北普通住宅高層5500后續(xù)常信天潤園

28、4#城北普通住宅高層5200后續(xù)景瑞曦城城西商業(yè)住宅小高層3900新盤九州花園城西普通住宅高層3800后續(xù)桔子公民城西商品住宅小高層38001后續(xù)凱爾楓尚城西商品住宅高層400020后續(xù)凱 旋 城城東商品住宅高層460028后續(xù)吟風(fēng)苑二期城北普通住宅高層560020后續(xù)新城熙園城南普通住宅多層4500后續(xù)新城清水灣城北花園洋房多層410045后續(xù)香緹灣花園城北普通住宅高層560020后續(xù)泰盈八千里城西普通住宅高層4100新盤綠地世紀城一期號樓城西普通住宅小高層350076后續(xù)綠地世紀一期12號樓城西普通住宅小高層350076 數(shù)據(jù)來源：尚鋒(中國)地產(chǎn)營銷機構(gòu)從以上圖表我們不難看出，目前新盤市

29、場主要呈現(xiàn)以下的特征：本月新上市樓盤共16個，體量較大，開發(fā)商普遍對市場看好；從上市樓盤來看，主要是后續(xù)銷售的工程，以后續(xù)推案量為主，新盤較少，不難看出，市場主要集中在存量房源上；從產(chǎn)品形態(tài)來看，較為豐富，主要是普通住宅為主，外加局部多層住宅；從板塊來看，以新北和城西區(qū)域為多，此類區(qū)域集中了很大一局部存量房源；從推案情況來看，個別樓盤出現(xiàn)了一個月連續(xù)推案兩次，如天潤城，很容易推測市場行情的良好，促使開發(fā)商積極消化存貨。4.2重點個案分析綠地綠地世紀城諾丁公館綠地來了！綠地集團是中國綜合性地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)，在2021中國企業(yè)500強排名中位列第169位，在中國房地產(chǎn)企業(yè)排名中位居第2位，在上海地區(qū)企

30、業(yè)集團中排名第17位。綠地集團走過全國19個省30多個城市，上?？禈蚶辖址?、上海綠地世紀城、江蘇第一頂峰南京紫峰大廈這一個個耳熟能詳?shù)墓こ潭汲鲎缘禺a(chǎn)界的領(lǐng)軍企業(yè)綠地集團之手。 2021，綠地集團帶著76萬的居住夢想 ，來到常州！將常州綠地世紀城作為09年的重點工程精心打造，綠地發(fā)揮自己多 年來在大盤開發(fā)上的經(jīng)驗優(yōu)勢，將綠地世紀城打造成一座76萬方一體化國際印象住區(qū)。綠地世紀城1、位置：綠地世紀城北靠龍城大道，東臨龍江路，南到新閘路飛龍西路，與飛龍居住區(qū)隔高架而望。 2、產(chǎn)品規(guī)劃 3、工程詳細性指標開發(fā)商上海綠地集團常州祁華房地產(chǎn)開發(fā)工程地址鐘樓區(qū)龍城大道、 龍江路交匯處建筑類別高層、小高層、別

31、墅建筑風(fēng)格英倫占地面積萬平方方總建面積76萬平方方容積率容積率開盤時間交付時間平均單價3500-3600元/已推案量萬方優(yōu)惠措施開盤當天 VIP2000抵2萬，總價再減7000元；加推98折；目前98折4、戶型配比一期戶型面積戶數(shù)比例2/2/173-962263/2/111020合計-246100 5、戶型點評緊湊型房源，附贈空中花園；客廳4m面寬，連通朝南陽臺，東邊戶型，采光條件好 88平米做到南北通透 贈送空中花園，可改造成書房或者貯藏間 主臥帶飄窗，增加房間利用率 餐廳面積略小，且影響到次臥的私密性5、銷售情況銷售火爆！日期推案套數(shù)去化套數(shù)去化率7月18日183套4、5、6#130套71

32、%7月25日63套12#13套20.6%第四章、營銷篇1、營銷綜述09 年7月，由于氣候因素，房地產(chǎn)理因逐漸進入傳統(tǒng)的淡季，但受到全國樓市房產(chǎn)的升溫，常州房地產(chǎn)市場也表現(xiàn)出較活潑的現(xiàn)象，為本月奠定了淡季不淡的基調(diào)。7月份共有16個工程新開盤或加推，實際推案量統(tǒng)計，成交大多以剛性需求為主流，因而大局部樓盤在銷售策略通過打折促銷來吸引人氣，從媒體效果來看，這樣的打折促銷效果較明顯。隨著淡季的來臨，但市場并未表現(xiàn)出淡季的跡象，較多樓盤依然加快新房源上市速度，催化較多的營銷動作。2、營銷策略、打折促銷凱爾楓尚 激情夏日青楓公園首屆夜公園開幕凱爾楓尚一期公園景觀樓王98折+10000幸運大獎抵房價桔子公

33、民7月4日開盤，2萬元VIP卡單日認購過百張。綠地世紀城：09年7月1日前認購VIP卡客戶，持卡人享有自2021年06月30日-2021年07月18日止每日升值1000元的“日進斗金活動。御城8月1日之前最高優(yōu)惠12萬城置御水華庭雍景座，108平米通透三房初夏清涼登場，火爆預(yù)約中。前100名預(yù)約者，同時享受開盤驚喜優(yōu)惠，交1000送30000。泰盈八千里依云香堤VIP卡火爆預(yù)定中，2000元抵開盤2000元房款，并享受額外開盤優(yōu)惠。公園壹號三期潤園將于今年9月份開盤，8月份開始免費發(fā)放黃金卡，持卡客戶可以享受開盤5000元/套優(yōu)惠。僅180張，先到先得，發(fā)完即止。目前售樓處每個周末都會舉行產(chǎn)品

34、解析會和新城地產(chǎn)建筑研究中心的參觀活動。尚鋒觀點：常州開發(fā)商在開盤推出打折送禮活動，在有效聚集人氣之余對樓盤銷售起促進作用，尤其對于新開樓盤，這中打折送禮活動對于樓盤的銷售效果非常明顯，因此在無論是開發(fā)商還是代理商運用該類營銷手段較成熟。而從整體來看，開發(fā)商和代理商推出促銷活動，不僅促進單個樓盤銷售，而且?guī)恿苏麄€房地產(chǎn)市場的銷售。尤其對于那些持幣待構(gòu)的需求客戶群有很大的吸引作用。、SP活動，提高企業(yè)、工程的品牌知名度和美譽度方圓云山詩意雞尾酒品鑒節(jié)暨業(yè)主燒烤聯(lián)誼晚會7月12日晚9點，方圓云山詩意雞尾酒品鑒節(jié)暨業(yè)主燒烤聯(lián)誼晚會圓滿落幕，持人靈活而不失幽默的主持風(fēng)格，現(xiàn)場業(yè)主多才多藝的激情表演，

35、效勞人員體貼而周到的高質(zhì)量效勞，禮儀小姐招牌式的笑臉，無疑證明了這場晚會是成功的，甚至沒有一位業(yè)主愿意提前離開；跌宕起伏的晚會情節(jié)，緬甸黑人噴火表演、把戲調(diào)酒等精彩環(huán)節(jié)，一次次讓全場嘩然，穿插其間的抽獎活動，完美串聯(lián)起整場晚會，車載冰箱、品牌微波爐和風(fēng)扇等，都一一被幸運業(yè)主收入囊中。 數(shù)據(jù)來源：常州搜房網(wǎng)上書房“我的藝術(shù)我的團“上書房少兒藝術(shù)團招募大賽是常州播送電視臺、常州萬嘉地產(chǎn)聯(lián)合打造的一檔實現(xiàn)少兒藝術(shù)夢想、挖掘龍城藝術(shù)人才的大型選拔活動，本活動由常州房地產(chǎn)信息網(wǎng)鼎力支持?！吧蠒可賰核囆g(shù)團的傾情招募終于能讓孩子們在舞臺上展示自我風(fēng)采，家長們均喜笑顏開，濃郁的藝術(shù)氣氛也讓孩子樂在其中。最終

36、成立的“上書房少兒藝術(shù)團將成龍城高超技藝的精粹所在。常州首場杰克遜紀念晚會謝幕朗詩地產(chǎn)舉辦首場紀念杰克遜紀念晚會，晚會現(xiàn)場，來自朗詩地產(chǎn)的業(yè)主們還向現(xiàn)場觀眾表演了自己編排的小品“和諧一家人，用自己的方式表達了對美好生活的向往。受到晚會氣氛感染，現(xiàn)場觀眾參與十分積極，在互動節(jié)目模仿邁克爾杰克遜中，紛紛上臺一展才藝，用自己特有的方式，表達對這位音樂天才的思念和敬意，晚會最后在DJ的慢搖中落下帷幕。尚鋒點評：該類 SP 活動一般是由區(qū)域各主力盤舉行，目的是通過舉行 SP 活動提升企業(yè)和工程的知名度和美譽度，從而對工程的銷售起到促進作用。從目前市場來看，整體市場回暖，成交節(jié)節(jié)攀升，市場銷售策略上打折促

37、銷成為主流。而作為市區(qū)的重點工程而言，并沒有走入打折促銷的行列。而是通過活動營銷等 SP 活動提升工程的美譽度和影響力。受到天氣影響，本月 SP 活動較少。第五章、市場研判1、7月市場總結(jié)從目前市場分析以及客觀數(shù)據(jù)來看，我們對市場的認知度基于以下幾個方面給出我們的結(jié)論：從政策面來看，力保市場健康可持續(xù)的開展永遠是政策的基調(diào)，目前市場環(huán)境面是積極良好的，未來的趨勢依舊良好；從土地市場來看，政府力保存量市場穩(wěn)定去化，對土地的住宅用地的控制性較強，而作為開發(fā)商對優(yōu)秀土地的成交熱情高漲，土地市場持續(xù)回暖；新盤市場放量明顯，集中城北、城西區(qū)域的后續(xù)存量房；住宅市場供求兩旺，價格平穩(wěn)，后續(xù)市場態(tài)勢良好；2

38、、后期市場預(yù)判余量分析表月度3月4月5月6月7月市場存量新增供給量月均去化量從余量表上我們可以看到：市場存量逐月遞減，從3月份市場的最高點，降至7月份的600萬方，短短5個月去化150萬方存量房；從新增供給量來看，逐月遞增，但相比擬去年供給量相對較少，在合理的范圍之內(nèi)；從去化量來看，逐月遞增，供不應(yīng)求，市場缺口不斷有市場來填補，風(fēng)險不斷在釋放中！風(fēng)險度評價風(fēng)險度低去化周期高風(fēng)險中去化周期高風(fēng)險高風(fēng)險低去化周期高風(fēng)險常州市場高去化周期低風(fēng)險低去化周期低風(fēng)險低風(fēng)險3年以上1年以下去化周期根據(jù)市場余量分析來看，目前我們認定常州市場去化周期為1-3年，風(fēng)險度為較低！親愛的朋友，上文已完，為感謝你的閱讀

39、，特附加送另一篇?村級黨建工作的調(diào)查報告?范文，如果下文你不需要，可以下載后編輯刪除，謝謝！村級黨建工作的調(diào)查報告 黨的十七屆三、四中全會指出： “ 加強和改良黨的基層組織建設(shè)，使黨的基層組織真正成為貫徹“三個代表重要思想的組織者、推動者、實踐者。黨的基層組織是黨的全部工作和戰(zhàn)斗力的根底。根據(jù)基層黨組織建設(shè)面臨的新情況新問題，調(diào)整組織設(shè)置，改良工作方式，創(chuàng)新活動內(nèi)容，擴大覆蓋面，增強凝聚力，使基層黨組織都緊密聯(lián)系群眾、充分發(fā)揮作用。農(nóng)村基層黨組織建設(shè)要以創(chuàng)立“五個好村黨組織、“五個好鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委和農(nóng)村基層組織建設(shè)先進鄉(xiāng)活動為載體，建立干部經(jīng)常受教育、農(nóng)民長期得實惠的有效機制。為了深刻領(lǐng)會這一基層黨

40、組織建設(shè)精神實質(zhì)，xx年xx月，我先后深入xx鄉(xiāng)xx村展開調(diào)研活動，在黨建方面進行了一些有益的探索?，F(xiàn)將有關(guān)調(diào)查情況予以綜述。 一、主要做法 一完善了村級黨組織設(shè)置。 按照有關(guān)文件規(guī)定，有黨員xx余人以上的可以設(shè)立黨的總支。鄉(xiāng)村“一撤三并之后，設(shè)立黨總支的條件已根本成熟?？hxx鄉(xiāng)xx村率先一步，在探索農(nóng)村建設(shè)中，全鄉(xiāng)xx個村除xx村、xx村、xx村、猛正村、xx村因黨員缺乏xx人之外全部設(shè)立了黨總支，以片區(qū)劃片聯(lián)合建立了黨支部，按照黨員特點、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和片區(qū)開展需要成立了黨小組，在黨小組內(nèi)掛牌成立了黨員中心戶，作為黨小組開展活動的陣地，建起了村級“黨總支黨支部一黨小組黨員中心戶的功能型黨組織設(shè)置

41、模式。在黨小組的設(shè)置上，既充分表達了產(chǎn)業(yè)特點，又最大限度地考慮到黨員發(fā)揮“雙帶作用的能力，實行支部范圍內(nèi)跨片區(qū)按不同功能確定主攻方向組建、命名黨小組。如成立片區(qū)活動監(jiān)督黨小組、政策宣傳及糾紛調(diào)解黨小組、甜椒豐產(chǎn)栽培黨小組、魔芋防病豐產(chǎn)栽培黨小組、市場營銷黨小組等。在黨組織人員安排上，村主任兼任黨總支書記，支部書記由總支委員或黨員村干部兼任，支部委員和黨小組長從優(yōu)秀片區(qū)理事長或理事中選配。據(jù)統(tǒng)計，該鄉(xiāng)成立了xx個總支xx個支部xx個黨小組，基層組織機構(gòu)十分健全。 二發(fā)揮了無職黨員的作用。 “黨員政治上的先進性、組織上的純潔性和行為上的示范性如何表達?通過調(diào)查全鄉(xiāng)實施的“先鋒工程不難發(fā)現(xiàn)，無職黨員

42、找到了發(fā)揮作用的舞臺。 1、推行了農(nóng)村黨員實事申報考核制度。每名黨員根據(jù)自己的年齡、能力、特長等實際情況向村級黨組織申報15件實事，并填寫?農(nóng)村黨員實事申報登記卡?，交村級黨組織審定后在全村進行公示，實行年度考核。廣闊農(nóng)村黨員圍繞自己的申報的實事，積極主動開展工作，有的聯(lián)戶聯(lián)片落實產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有的登門入戶化解鄰里糾紛，有的為全村開展出謀劃策，有的帶隊外出務(wù)工經(jīng)商。據(jù)統(tǒng)計，xx年全鄉(xiāng)農(nóng)村黨員申報實事累計達xx件。xx村要求無職黨員聯(lián)系一個戶或一個片；落實一個致富工程；調(diào)解一件以上民事糾紛；培養(yǎng)一名入黨積極分子；為人民辦一件實事；為村獻一條計謀等“六個一的活動，使無職黨員深受教育和啟發(fā)，收到了實

43、效。該村巖頭寨組黨員xx，已年滿xx周歲，在村里率先進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，自己的責(zé)任地全部開展烤煙，xx村村民xx，自愿申報聯(lián)系了一個xx多人的片，工作相當出色，僅落實烤煙就達xx畝，占全村的xx。 2、創(chuàng)新了活動載體。xx鄉(xiāng)xx村開展了“四聯(lián)一創(chuàng)活動。在村黨支部的領(lǐng)導(dǎo)下，按農(nóng)戶居住區(qū)劃分為假設(shè)干小區(qū)，確定“雙帶能力強，綜合素質(zhì)高的黨員和產(chǎn)業(yè)大戶作為各小區(qū)的聯(lián)系點和中心戶，其他黨員和思想素質(zhì)好的農(nóng)村經(jīng)濟大戶協(xié)助，農(nóng)戶就近自由組合建立小區(qū)，在小區(qū)內(nèi)廣泛開展“科技聯(lián)學(xué)，產(chǎn)業(yè)聯(lián)辦，治安聯(lián)防，困難聯(lián)幫活動，制定小康示范區(qū)標準，如xx現(xiàn)金收入xx元等共xx條標準，圍繞標準創(chuàng)立。xx鄉(xiāng)在“3+1小康工程建設(shè)活

44、動中，整合干部、黨員、農(nóng)村經(jīng)濟能人產(chǎn)業(yè)大戶三種力量，幫助中低等收入群體全面建設(shè)小康。該鄉(xiāng)創(chuàng)立農(nóng)村社區(qū)，建立起村委會村理事會互助組根本農(nóng)戶的自治新模式。全鄉(xiāng)共建xx個自然村，xx個互助組，海選產(chǎn)生理事會成員xx人，其中黨員xx人，離退村干部xx人。該鄉(xiāng)效勞理事會的黨員干部到達xx人，占農(nóng)村黨員總數(shù)xx人的xx，占有“雙帶能力黨員xx人的xx，真正為農(nóng)村無職黨員提供了發(fā)揮作用的空間。xx村黨員xx，被選為xx村理事長之后，帶著村組群眾大搞公路建設(shè)，帶頭種植反季節(jié)蔬菜xx多畝，并采取包資金投入、技術(shù)指導(dǎo)、產(chǎn)品銷售等效勞，與村組農(nóng)戶簽訂蔬菜種植合同xx多畝，帶動全村開展蔬菜xx畝。 三推進了民主政治建

45、設(shè)。 黨的十七大報告指出：“黨內(nèi)民主是黨的生命，對人民民主具有重要的示范和帶動作用，“從改革體制機制入手，建立健全充分反映黨員和黨組織意愿的黨內(nèi)民主制度。XX鄉(xiāng)XX村開展“一主兩翼的村級民主政治建設(shè)是發(fā)揚黨內(nèi)民主的具體表達。 一主兩翼的內(nèi)涵就是：以村民議事懇談會為主體，以代表聯(lián)系會和代表監(jiān)事會為“兩翼的村級民主運行新機制。 議事懇談會是民主的核心。XX村由下老鼠、xx寨、xx、xx寨、xx寨五個組合并而成。最初并村時，由于矛盾交織，問題眾多，干群關(guān)系緊張，村支部采取議事懇談會的形式，把村內(nèi)的一切事務(wù)交由村民自己議定，充分表達人民當家作主的愿望。結(jié)果是村“兩委與村民之間得到了溝通交流。 “代表聯(lián)

46、系會和“代表監(jiān)事會使民主決策、民主理財、民主監(jiān)督等更加標準和科學(xué)。村民代表聯(lián)系會由村民代表參加，不是村民代表的黨員、村組干部列席，主要對議事懇談會懇談后需要決策的主題及重大事項的方案進行決策。一般采取代表討論、投票表決、作出決議、公布方案等程序。決策的內(nèi)容一般不超過議事懇談會的范圍。村民代表監(jiān)事會是從村民代表中推選出來的綜合素質(zhì)較高和責(zé)任感、正義感強的代表，對全村事務(wù)實行民主監(jiān)督的制度。村民共推薦了xx名監(jiān)事會成員，選舉產(chǎn)生了一名曾任多年支書的老黨員任主席，有xx名黨員，xx人擔任過村文書。監(jiān)事會成員的主要職責(zé)是監(jiān)督?jīng)Q策、監(jiān)督辦事過程和程序、監(jiān)督辦事結(jié)果、監(jiān)督財務(wù)等。 XX村通過“一主兩翼的活

47、動，解決了一些實實在在的問題。通過議事懇談會和村民代表聯(lián)系會，村里投資xx萬元修建了一條xx公里入組公路。為解決群眾看病難的問題，通過議事懇談和代表聯(lián)系會決定由村集體按人平xx元的標準建立了合作醫(yī)療。 “一主兩翼活動架起了干部與群眾的連心橋，化解了矛盾，密切了黨群、干群關(guān)系，為黨的基層民主政治建設(shè)開辟了一條新路。 四突出了經(jīng)濟建設(shè)這個中心。 調(diào)查說明，各地在黨的建設(shè)上不是空對空，不是做外表文章，不搞一些華而不實的政治作秀，而是緊緊以經(jīng)濟建設(shè)為中心抓黨建，抓好黨建促進經(jīng)濟的開展。 XX鄉(xiāng)XX村以解決群眾的住房為突破口抓黨建，大力推進農(nóng)村城鎮(zhèn)化，由此推動農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)大調(diào)整。在村委會辦公樓周圍建起了一個

48、長xx公里的小集鎮(zhèn)，場平近xx萬元都是村集體投資，到達了“三通一平，現(xiàn)已有xx戶入住，初步形成了新型農(nóng)村村莊的雛形。該村黨支部不失時機地引導(dǎo)農(nóng)民調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，帶著老百姓種烤煙xx畝，畝平收入達xx元以上；開展林下養(yǎng)雞xx只，月收入xx元以上。 二、問題探析 一年輕黨員開展不夠。 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，全鄉(xiāng)存在黨員年齡老化、思想僵化、文化素質(zhì)偏低的現(xiàn)狀。以XX村為例，xx年底，在冊農(nóng)村黨員xx名，其中xx歲以上的xx名，占xx。有一局部黨員思想僵化、墨守成規(guī)，沒有開拓創(chuàng)新精神，絕大多數(shù)是初中文化程度，高中、大專的偏少。因而導(dǎo)致黨員綜合素質(zhì)偏低，缺乏開展經(jīng)濟的頭腦，更不用說發(fā)揮“雙帶作用。老黨員雖然在不同歷史

49、時期作出了一定的奉獻，但在新的歷史條件下發(fā)揮作用恐怕力不從心。現(xiàn)今農(nóng)村許多年輕人外出打工，在村務(wù)農(nóng)的有些年輕人對黨組織缺乏認識，甚至有極個別村黨組織負責(zé)人害怕開展年輕黨員搶占了自己的位子，致使年輕黨員開展緩慢。隨著經(jīng)濟全球化的步伐加快，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的快速開展，農(nóng)業(yè)科技含量逐步提高，農(nóng)業(yè)的競爭壓力增大，這給農(nóng)村黨員發(fā)揮先鋒模范帶頭作用提出了新的難題，產(chǎn)生了新的考驗，對黨員的素質(zhì)提出了更高要求。因此，開展年輕黨員，培養(yǎng)黨員接班人就成了農(nóng)村基層黨組織最緊迫最急需的任務(wù)。 二黨內(nèi)活動開展不夠。 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有的村總支支部有機構(gòu)、有制度、有陣地和活動室，但開展活動很少。即便是開展活動，也就是“七一期間培訓(xùn)

50、一至兩天，平時很少組織農(nóng)村黨員學(xué)理論、學(xué)技術(shù)、學(xué)文化，黨員除了交納黨費外，與普通群眾沒有多大區(qū)別，更不用說發(fā)揮先鋒模范作用。由于黨內(nèi)的活動開展少，黨員缺少知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)、決策權(quán)，黨內(nèi)不可能形成民主的氣氛，容易造成以黨代政、以言代法、以權(quán)謀私。長此以往，以村總支支部為核心的黨組織，在老百姓的心中就缺乏凝聚力、向心力和號召力，普通黨員不理解，不配合，黨組織缺乏威信，思想難以統(tǒng)一，抓經(jīng)濟建設(shè)就等于一句空話。 三班子的作用發(fā)揮不夠。 村級黨組織是農(nóng)村基層政權(quán)的核心，她在經(jīng)濟社會開展、促進社會全面進步、在三個文明建設(shè)中有著舉足輕重的地位。如何表達“三個代表的要求，村級黨組織班子最為關(guān)鍵，因為他們的工作直接涉及到千家萬戶的農(nóng)民。實踐證明，基層黨組織班子作用發(fā)揮好，戰(zhàn)斗力強，一個地方的經(jīng)濟就開展快，反之亦然。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有的村級黨組織班子力量整體不強，綜