江蘇國(guó)信鎮(zhèn)江大港地塊項(xiàng)目整體定位報(bào)告ppt課件

1、國(guó)信大港工程整體定位BUY謹(jǐn)呈：江蘇國(guó)信地產(chǎn)2021年04月06日現(xiàn)狀：新區(qū)人口開(kāi)展的增量緩慢人口及需求增量預(yù)測(cè)模型人口基數(shù)太少、人口構(gòu)造單一人口自然增長(zhǎng)目的看，沒(méi)有意義萬(wàn)分之五吸納周邊人口的突變過(guò)程3年左右的時(shí)間市場(chǎng)容量：新區(qū)人口增長(zhǎng)速度3號(hào)地物業(yè)類(lèi)型客戶(hù)需求經(jīng)濟(jì)測(cè)算市場(chǎng)需求特征及容量推導(dǎo)產(chǎn)品類(lèi)型客戶(hù)調(diào)研市場(chǎng)表現(xiàn)5塊地整體定位市場(chǎng)容量分析鎮(zhèn)江市區(qū)鎮(zhèn)江新區(qū)大港鎮(zhèn)江新區(qū)丁卯鎮(zhèn)江新區(qū)下轄3個(gè)鎮(zhèn)和2個(gè)街道丁卯和大港，總面積218.9平方公里，人口21.7萬(wàn)，丁卯和大港之間由鎮(zhèn)大公路鏈接，交通便利，目前大港為新區(qū)重點(diǎn)開(kāi)展區(qū)域。工程區(qū)位新區(qū)鎮(zhèn)江新區(qū)距常州奔牛機(jī)場(chǎng)及建立中的蘇中機(jī)場(chǎng)僅半小時(shí)車(chē)程，距南京祿口

2、機(jī)場(chǎng)及無(wú)錫碩放機(jī)場(chǎng)僅一小時(shí)車(chē)程一小時(shí)半小時(shí)鎮(zhèn)江新區(qū)無(wú)錫碩放機(jī)場(chǎng)南京祿口機(jī)場(chǎng)常州奔牛機(jī)場(chǎng)蘇中機(jī)場(chǎng)工程區(qū)位交通條件航空工程區(qū)位交通條件城際交通京滬高速鐵路滬寧城際鐵路淮揚(yáng)鎮(zhèn)鐵路鎮(zhèn)大公路鎮(zhèn)南鐵路常泰高速沿江高速丁卯大港寧滬高速常州、江陰方向揚(yáng)中方向丹陽(yáng)方向鎮(zhèn)江方向姚橋方向本案工程地塊周邊交統(tǒng)統(tǒng)達(dá)性非常好，往鎮(zhèn)江、丹陽(yáng)、常州方向皆可通達(dá)，是新區(qū)的南門(mén)戶(hù)。工程區(qū)位交通條件區(qū)內(nèi)交通大港城市規(guī)劃：定位具有極強(qiáng)的超前先導(dǎo)性效力立足新區(qū),輻射揚(yáng)泰部分區(qū)域；構(gòu)建功能復(fù)合與多元開(kāi)展的綜合城市中心。新城規(guī)劃是以建立多元空間調(diào)和交融的“城市為理念，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展提供了艱苦時(shí)機(jī)交融空間，實(shí)現(xiàn)功能疊加和公共交往鎮(zhèn)江新區(qū)

3、的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展繼續(xù)有力地均GDP比較工業(yè)添加值比較外貿(mào)進(jìn)出口比較社會(huì)消費(fèi)品零售總額比較鎮(zhèn)江新區(qū)經(jīng)濟(jì)密度排名全市第一，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展迅猛，主要經(jīng)濟(jì)目的6年來(lái)年均增長(zhǎng)幅度到達(dá)30%，09年主要經(jīng)濟(jì)目的增幅高達(dá)50%，政府充足的資金實(shí)力為區(qū)域產(chǎn)業(yè)晉級(jí)、配套晉級(jí)、城市晉級(jí)提供了堅(jiān)實(shí)根底主要經(jīng)濟(jì)目的6年來(lái)年均增長(zhǎng)幅度到達(dá)30%，09年主要經(jīng)濟(jì)目的增幅高達(dá)50%，政府資金實(shí)力雄厚鎮(zhèn)江新區(qū)09年投資增長(zhǎng)迅猛政府業(yè)績(jī)，經(jīng)濟(jì)飛速增長(zhǎng)2021年1月8月全社會(huì)固定資產(chǎn)投資125億元，增長(zhǎng)44.9%工商注冊(cè)合同外資8.95億美圓，增長(zhǎng)155.1%工商注冊(cè)實(shí)踐到位外資5.7億美圓，增長(zhǎng).1%新區(qū)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展重點(diǎn)明確未來(lái)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的方向

4、為新能源、綠色化工、配備制造和現(xiàn)代效力業(yè)，構(gòu)建以先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代效力業(yè)為支撐的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系產(chǎn)業(yè)新區(qū)立項(xiàng)產(chǎn)業(yè) 港口繼續(xù)完善配套具備城市構(gòu)造產(chǎn)業(yè)晉級(jí)1993年2002年土地拆遷收儲(chǔ)，新區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃立項(xiàng)，根底配套設(shè)備建立，產(chǎn)業(yè)園區(qū)起步階段開(kāi)展緩慢。新區(qū)大港新規(guī)劃完成產(chǎn)業(yè)港口聯(lián)動(dòng)，相互促進(jìn)，企業(yè)單位批量入駐，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展。立足產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，滿(mǎn)足就業(yè)需求，完善城市配套設(shè)備交通環(huán)境景觀商業(yè)商務(wù)公共設(shè)備中央商務(wù)區(qū)初具規(guī)模，城市籠統(tǒng)顯現(xiàn)，加強(qiáng)新城人口吸納力。新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)騰躍性開(kāi)展，需求旺盛第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)晉級(jí)；勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)向高科技產(chǎn)業(yè)晉級(jí)；高職人員明顯增多。居住晉級(jí)滿(mǎn)足高職人員需求，城市普通住宅需求導(dǎo)向

5、，向高端物業(yè)需求導(dǎo)向跨越。2003年2021年2021年2021年2021年2021年2021年以后鎮(zhèn)江新區(qū)開(kāi)展脈絡(luò)梳理預(yù)測(cè)2021年2021年2021年2021年2021年2021年-2021年累計(jì)運(yùn)用外資55億元全社會(huì)固定投資1000億元全社會(huì)固定投資1000億元產(chǎn)業(yè)收入目的2021年末3大產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售收入：新能源500億元，新化工500億元，配備制造500億元。萬(wàn)頃良田：總投資33億元建立周期：2021.6-2021.62千億資金投入建立鎮(zhèn)江新區(qū)現(xiàn)屆政府班子執(zhí)行力比較強(qiáng)鎮(zhèn)江新區(qū)首席“執(zhí)行官李小平執(zhí)政風(fēng)格：思緒明晰、決心大、作風(fēng)硬朗根據(jù)李書(shū)記的任務(wù)閱歷及執(zhí)政風(fēng)格推測(cè)，新區(qū)大港未來(lái)產(chǎn)業(yè)及配套規(guī)劃

6、將會(huì)如期實(shí)現(xiàn)，大港新區(qū)的化工和輕工電子產(chǎn)業(yè)的位置將會(huì)進(jìn)一步突出。大港新城估計(jì)2021年起進(jìn)入快速開(kāi)展期2021年滬寧城際鐵路通車(chē)2021年京滬高鐵通車(chē)2021年常泰高速通車(chē)2021年淮揚(yáng)鎮(zhèn)鐵路通車(chē)蘇中機(jī)場(chǎng)2021年1月16日奠基鎮(zhèn)江新區(qū)2021-2021年，固定資產(chǎn)投資2000億2021年，新城市規(guī)劃出臺(tái)，城市配套進(jìn)入晉級(jí)階段，估計(jì)2021年初具城市框架格局外部艱苦城市配套和市政建立結(jié)合城市開(kāi)展案例分析估計(jì)鎮(zhèn)江新區(qū)大港將在2021年騰躍性開(kāi)展內(nèi)部2003200420052006200720212021202120212021開(kāi)展年限階段起步期產(chǎn)業(yè)園區(qū)快速發(fā)展期 城市配套升級(jí)城市吸納力加強(qiáng)房地產(chǎn)

7、高速發(fā)展期年份第11年第8年第4年第1年增長(zhǎng)性分布15-20萬(wàn)20-30萬(wàn)30-40萬(wàn)根據(jù)普通新區(qū)開(kāi)展的案例自創(chuàng)進(jìn)展預(yù)測(cè)，大港新城未來(lái)10年內(nèi)，綜合年購(gòu)房需求量為30萬(wàn)/年轉(zhuǎn)機(jī)點(diǎn)大港片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求容量預(yù)測(cè)注：詳見(jiàn)202120212021后年需求量大港片區(qū)未來(lái)每年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量增長(zhǎng)的時(shí)序預(yù)測(cè)人口自然增長(zhǎng)量：鎮(zhèn)江的人口增長(zhǎng)率僅為萬(wàn)分之九，從大港人口常住6.5萬(wàn)人的基數(shù)看，自然增長(zhǎng)測(cè)算沒(méi)有意義。新增就業(yè)人口吸納老企業(yè)增資擴(kuò)容，新企業(yè)入駐：1從鎮(zhèn)江新區(qū)的性質(zhì)，尤其是大港產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的類(lèi)型而言，其可吸納的就業(yè)人群的來(lái)源，普通為大港周邊人口為主，其他區(qū)域?yàn)檩o。金東紙業(yè)等少數(shù)企業(yè)經(jīng)過(guò)班車(chē)吸納鎮(zhèn)江市區(qū)人員2

8、人口容量的添加過(guò)程，是一個(gè)結(jié)合新城開(kāi)展格局的變化和產(chǎn)業(yè)開(kāi)展周期需求的突變過(guò)程普通從如今新城建立剛剛啟動(dòng)來(lái)看，還需求3年左右的時(shí)間人口類(lèi)型人口增長(zhǎng)方式人口增長(zhǎng)特點(diǎn)與項(xiàng)目客群關(guān)聯(lián)性現(xiàn)有人口基數(shù)自然增長(zhǎng)很低關(guān)聯(lián)性弱（前期基礎(chǔ)）園區(qū)新投資企業(yè)入住及企業(yè)擴(kuò)容新就業(yè)人口增加具有突發(fā)性，新企業(yè)從投資到大量招工，一般需要3年時(shí)間關(guān)聯(lián)性強(qiáng)（后期開(kāi)發(fā)）新城發(fā)展帶動(dòng)三產(chǎn)發(fā)展服務(wù)人口增加城市格局形成，預(yù)計(jì)也需要3年時(shí)間關(guān)聯(lián)性強(qiáng)（后期開(kāi)發(fā)）客戶(hù)需求量未來(lái)增長(zhǎng)的定性分析新區(qū)人口及需求增長(zhǎng)的對(duì)應(yīng)關(guān)系趨勢(shì)分析大港屬于典型“港口及產(chǎn)業(yè)集中區(qū)互動(dòng)型新區(qū)開(kāi)展方式；人口基數(shù)太少6.5萬(wàn)常駐人口，約2.3萬(wàn)戶(hù)家庭+3萬(wàn)人流動(dòng)；人口構(gòu)造

9、也比較單一從數(shù)據(jù)看，大港地域的人口構(gòu)造：企業(yè)員工為主占60%；公務(wù)員、三產(chǎn)效力10-15%，城鎮(zhèn)其他人口、郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)務(wù)農(nóng)人口；相對(duì)較少20-25%。提出關(guān)鍵的問(wèn)題：簡(jiǎn)單迎合市場(chǎng)需求，還是深層發(fā)掘市場(chǎng)需求？結(jié)論:注重市場(chǎng)需求的現(xiàn)實(shí)，尋覓適宜工程繼續(xù)開(kāi)展的客群來(lái)作為主力客群。 購(gòu)房目的具體描述比例備注改善型二次置業(yè)或置換60%求住型首次置業(yè)、拆遷30%投資型居住型投資為主、純投資為輔10%工作關(guān)聯(lián)度大的流動(dòng)性人口客戶(hù)類(lèi)型比例需求分類(lèi)企業(yè)職工80%管理人員15%-20%35-45歲改善為主、投資為輔一般員工60%-65%雙職工家庭夫妻兩人在不同企業(yè)上班35-45歲25-30%改善為主婚房25-30歲2

10、0-25%首次置業(yè)為主成長(zhǎng)型員工30-35歲5-10%改善或首次置業(yè)私營(yíng)業(yè)主10%35-45歲改善、投資兼顧公務(wù)員5%左右（總量2000人左右較少）35-45歲投資、改善邊緣客群5%（工作關(guān)聯(lián)度高的流動(dòng)人口） （鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城工作關(guān)聯(lián)） （拆遷需求現(xiàn)房居住型投資首次置業(yè)改善為主，投資為輔物業(yè)種類(lèi)別墅洋房多層小高層高層客戶(hù)需求比例13.4%5.4%64.1%5.6%11.5%市場(chǎng)調(diào)查：2021年大港已購(gòu)房人群 購(gòu)房目的分類(lèi)目的客戶(hù)定位的推導(dǎo)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力允許前提下1、需求容量的根本吻合2、需求特征的根本對(duì)應(yīng)購(gòu)房群體年齡特征年輕化，是人口構(gòu)造單一化的結(jié)果從家庭構(gòu)造看，改善性需求的總量屬于主要需求；其年齡層次

11、以35-45歲為主。2021年大港已購(gòu)房人群的物業(yè)需求構(gòu)造家庭構(gòu)造有小太陽(yáng)、后小太陽(yáng)、孩子三代三種改善性需求的增長(zhǎng)估算：按現(xiàn)有人口人均添加10 面積，累計(jì)可產(chǎn)生約6.5*10=65萬(wàn)的市場(chǎng)需求；新增需求的估算：按人均35 的居住面積估算，累計(jì)可產(chǎn)生約6*35=210萬(wàn)的市場(chǎng)需求；兩項(xiàng)合計(jì)約可產(chǎn)生60+210=270萬(wàn)的住房需求。投資性需求的估算：按普通新興市場(chǎng)10%的投資比例測(cè)算，約可產(chǎn)生270*10%=27萬(wàn)的投資型需求?，F(xiàn)狀規(guī)劃新增大港鎮(zhèn)區(qū)6.5萬(wàn)12.5萬(wàn)6萬(wàn)三項(xiàng)需求合計(jì)累計(jì)可達(dá)360萬(wàn)在未來(lái)人口規(guī)劃可實(shí)現(xiàn)的前提下，大港的潛在住房需求規(guī)模宏大市場(chǎng)產(chǎn)品需求分析大港片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分成明顯的三

12、個(gè)板塊，從北往南梯度明顯，各板塊呈現(xiàn)差別化的開(kāi)展特征老城中心板塊生活配套齊全，大港地產(chǎn)開(kāi)發(fā)啟動(dòng)板塊。目前主要在售工程：凱悅山莊、桔祥苑等體育公園板塊享有大港如今僅有的景觀配套資源。規(guī)?；_(kāi)發(fā)，主要以海德公園為代表。中央商務(wù)區(qū)板塊生地待開(kāi)發(fā)形狀，未來(lái)大港高尚居住區(qū)。項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型總量已上市套數(shù)去化套數(shù)在售產(chǎn)品面積區(qū)間均價(jià)后續(xù)產(chǎn)品海德公園多層、小高層和別墅41587537多層別墅多層：71-136別墅：160-2403000多層、別墅銀山鑫城多層1329572536多層多層：50-149安置房多層金港商業(yè)廣場(chǎng)高層、小高層18420299高層59-813100高層凱悅山莊雙拼和獨(dú)棟106624雙拼

13、228-3335000雙拼和獨(dú)棟旭輝朗香郡多層和退臺(tái)洋房7760洋房87-143洋房：3600多層：2900多層和洋房逸翠園多層13.21235942多層88-153安置房多層御都花園多層8408282多層100-1402600多層點(diǎn)評(píng)：大港已上市樓盤(pán)的規(guī)劃體量普遍較大。工程開(kāi)發(fā)數(shù)量較少，尚未完全進(jìn)入大規(guī)模開(kāi)發(fā)時(shí)期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)未到白熱化階段，整體性的市場(chǎng)時(shí)機(jī)空間依然存在。主要在售工程概略2021年12月區(qū)域物業(yè)類(lèi)型預(yù)售面積銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售均價(jià)均價(jià)增減平米套平米元/平米%大港住宅114236.682496499.483143.8110.26%商業(yè)19600.1848958796.984699.

14、69-3.05%丁卯住宅137943.481817210487.144421.3511.09%商業(yè)211421.854483213372.496323.09-1.39%資料來(lái)源：鎮(zhèn)江市新區(qū)房產(chǎn)管理局2021年1月1、2021年，大港片區(qū)的住宅年去化量缺乏10萬(wàn)平米，商業(yè)年去化量近6萬(wàn)平米。合計(jì)達(dá)16.5萬(wàn)平米備案面積，實(shí)踐銷(xiāo)售量估計(jì)到達(dá)19萬(wàn)平米。2、住宅成交戶(hù)數(shù)約900套左右，按鎮(zhèn)江市區(qū)大致的潛在家庭購(gòu)房比例約為5.621%來(lái)評(píng)價(jià)，大港2.3萬(wàn)戶(hù)房地產(chǎn)住宅成交量略顯缺乏，與市場(chǎng)供應(yīng)短缺及房地產(chǎn)開(kāi)展程度不高有關(guān)。這與當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買(mǎi)力程度很不匹配，因此存在入市引導(dǎo)的時(shí)機(jī)。住宅均價(jià)被別墅拉高。3、商業(yè)

15、銷(xiāo)售的總量占比較高，闡明投資需求比較旺盛，片區(qū)內(nèi)適宜消費(fèi)者投資的種類(lèi)和渠道不多。而商業(yè)售價(jià)不高，僅為住宅售價(jià)的1.5倍，比市區(qū)約2倍以上的商業(yè)估價(jià)要低很多，闡明開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)投資潛力的估計(jì)并不樂(lè)觀。開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)時(shí)，應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。大港片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)2021年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型在售產(chǎn)品后續(xù)產(chǎn)品海德公園多層、小高層和別墅多層和別墅多層、別墅銀山鑫城多層多層多層金港商業(yè)廣場(chǎng)高層、小高層高層高層和小高層凱悅山莊雙拼和獨(dú)棟雙拼雙拼和獨(dú)棟旭輝朗香郡多層和退臺(tái)洋房洋房多層和洋房逸翠園多層多層多層御都花園多層多層多層 主要工程體量集中在10萬(wàn)平米左右，更多工程規(guī)?；_(kāi)發(fā)將更進(jìn)一步帶動(dòng)大港區(qū)域整個(gè)

16、房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展，拉動(dòng)居民潛在購(gòu)房需求。 在售工程建筑方式主要以多層為主，建筑品類(lèi)單一，產(chǎn)品線(xiàn)不夠豐富。目前大港片區(qū)房地產(chǎn)的主力物業(yè)類(lèi)型以多層為主洋房及小高層類(lèi)型產(chǎn)品供應(yīng)量小典型工程分析海德公園成交客戶(hù)類(lèi)型1、從客戶(hù)構(gòu)成來(lái)看主要以周邊企業(yè)主管階層、個(gè)體商戶(hù)業(yè)主為主；2、值得留意的是投資客也占到了12%的比例。熱銷(xiāo)戶(hù)型分析1、其中115平方米的房型銷(xiāo)售情況最好。2、從類(lèi)別墅物業(yè)來(lái)看，疊加別墅比聯(lián)排別墅的銷(xiāo)售情況要好。3、多層去化較好的產(chǎn)品總價(jià)總價(jià)在35萬(wàn)以?xún)?nèi)，以110平米以?xún)?nèi)的三房產(chǎn)品為主。成交客戶(hù)分析 1、從115平方米的四房?jī)蓮d兩衛(wèi)的銷(xiāo)售情況來(lái)看，在已銷(xiāo)售的一次性付款比例到達(dá)了55%。 2、

17、從一次性付款的比例來(lái)看，大港區(qū)域客戶(hù)一次性所能付出的首付上限大約為20萬(wàn)左右。 3、在已銷(xiāo)售客戶(hù)中的工程獲知渠道上，朋友及客戶(hù)引見(jiàn)的比例到達(dá)了52%以上，客戶(hù)傳播的效應(yīng)非常明顯。 4、從疊加別墅的銷(xiāo)售情況來(lái)看，客戶(hù)構(gòu)成中私企老板和私人企業(yè)主占到了86%，政府客戶(hù)僅占14%，政府客戶(hù)相對(duì)缺乏。典型工程分析朗香郡成交客戶(hù)類(lèi)型1、從客戶(hù)構(gòu)成來(lái)看主要以周邊企業(yè)主管階層、個(gè)體商戶(hù)業(yè)主為主；2、值得留意的是投資客也占到了6%的比例，而公務(wù)員發(fā)掘缺乏；熱銷(xiāo)戶(hù)型分析1、洋房銷(xiāo)售情況較好，其中120平方米的房型銷(xiāo)售情況最好。2、從類(lèi)別墅物業(yè)來(lái)看，洋房銷(xiāo)售與多層的銷(xiāo)售比例根本持平。3、多層總價(jià)在37萬(wàn)，洋房總價(jià)在

18、44萬(wàn) 。成交客戶(hù)分析 1、從已成交客戶(hù)的銷(xiāo)售情況來(lái)看，在已銷(xiāo)售的一次性付款比例到達(dá)了25%。 2、從一次性付款的比例來(lái)看，大港區(qū)域客戶(hù)一次性所能付出的首付上限大約為15萬(wàn)左右。 3、在已銷(xiāo)售客戶(hù)中的工程獲知渠道上，朋友及客戶(hù)引見(jiàn)的比例到達(dá)了65%以上，客戶(hù)傳播的效應(yīng)非常明顯。供應(yīng)構(gòu)造分析市場(chǎng)供應(yīng)量90以下90-100101-110111-120121-130131-140140以上旭輝朗香郡3535/60202海德公園/64903056金港生活廣場(chǎng)101/473834/御都花園/3030303030/凱悅山莊/66合計(jì)136657713221480124占比16.40%7.90%9.30%1

19、5.90%25.80%9.70%15.00%市場(chǎng)去化量90以下90-100101-110111-120121-130131-140140以上旭輝朗香郡2715/48122海德公園/49745338金港生活廣場(chǎng)81/34217/御都花園/3030112515/凱悅山莊/24合計(jì)1084564811548064占比17.80%7.40%10.50%13.30%25.30%13.20%10.50% 09年市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品以110-130平米的三房產(chǎn)品為主，小戶(hù)型、兩房及大戶(hù)型分布較平均。 經(jīng)濟(jì)型三房產(chǎn)品的去化良好，以三房?jī)蓮d一衛(wèi)為主，面積段控制在110平米左右。如：海德公園近期推出的組團(tuán)，105-110

20、平米三房去化快速，130平米三房抗性較大。 供應(yīng)構(gòu)造比 121-130平米面積區(qū)間產(chǎn)品供應(yīng)量最大，去化良好； 101-110平米面積區(qū)間小三房低面積段去化較好；大3房面積段以洋房、疊加、頂層復(fù)式產(chǎn)品為主，市場(chǎng)供應(yīng)量較小，去化較快；思索到未來(lái)單價(jià)上升帶來(lái)總價(jià)的添加，大3房面積需適當(dāng)控制；市場(chǎng)接受度住宅首付比不突破20萬(wàn)。成交率90以下90-100101-110111-120121-130131-140140以上供應(yīng)量136657713221480124去化量1084564811548064百分比79.4%69.2%83.1%61.4%72.0%100.0%51.6%片區(qū)案名體量物業(yè)類(lèi)型均價(jià)主力面

21、積主力總價(jià)開(kāi)盤(pán)時(shí)間容積率剩余住宅體量老城鎮(zhèn)板塊凱悅山莊22萬(wàn)雙拼、獨(dú)棟6200228-258130-1902005-7-10.45190000逸翠園13萬(wàn)多層300011030萬(wàn)2009-7-51.2515000御都花園8萬(wàn)多層380012043萬(wàn)2008-8-61.2520000銀山公園板塊海德公園41萬(wàn)多層、小高層、別墅340012038.4萬(wàn)2006-1-251.1215000金港商業(yè)廣場(chǎng)20萬(wàn)高層、商業(yè)350058-11718-362007-1-152.4712000旭輝朗香郡7.3萬(wàn)多層、洋房多層3200洋房380012037萬(wàn)44萬(wàn)2009-11-271.0950000燎原中天地塊

22、12萬(wàn)小高層高層2119400疊加山水7.9萬(wàn)小高層1281.5479000潛在供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)1、物業(yè)類(lèi)型從單一向豐富化逐漸開(kāi)展，10年后洋房、小高層普遍出現(xiàn)。2、工程的銷(xiāo)售周期均較長(zhǎng)，09年前平均年去化量為3萬(wàn)平米/工程。洋房推出后熱銷(xiāo)一空，消費(fèi)者接受度高；而別墅的存量比較大。3、待開(kāi)發(fā)樓盤(pán)容積率提高，住宅待供應(yīng)量約70多萬(wàn)平米。2021年3月物業(yè)類(lèi)型前瞻性分析1中心區(qū)土地價(jià)值最高，是高容積率集中區(qū)域，最高達(dá)11，中心區(qū)外圍容積率控制在3以下地塊號(hào)地塊名稱(chēng)面積容積率日期備注第七期20076鎮(zhèn)江新區(qū)大港趙聲路西側(cè)吉祥路北側(cè)地塊13.431.82008-1-31第七期20077鎮(zhèn)江新區(qū)大港通港路東側(cè)

23、港區(qū)九路北側(cè)地塊302.22008-1-31第七期20078鎮(zhèn)江新區(qū)大港通港路東側(cè)地塊30.2122008-1-31第一期20085大港臨江路南港中路西側(cè)50.11.52008-6-26第四期20073大港新區(qū)快鹿產(chǎn)業(yè)港配套項(xiàng)目地塊79.71.382007-9-28第九期20063大港片區(qū)趙聲路東側(cè)3號(hào)地塊67.71.22007-1-92-1 東至趙聲路，南至趙魏河，西臨通港路，北至正大鐵路268.242.62010-3-10城鎮(zhèn)住宅、商務(wù)金融及公共設(shè)施用地(拆遷安置房)2-2北至揚(yáng)子江路，東至趙聲路5022010-3-10城鎮(zhèn)住宅及公共設(shè)施用地2-3北至規(guī)劃中港南路，西至規(guī)劃中銀山南路28.

24、464.42010-3-10商務(wù)金融用地2-4北至規(guī)劃中港南路73.234.42010-3-10城鎮(zhèn)住宅、商務(wù)金融及公共設(shè)施用地2-5東至規(guī)劃中港中路，南至規(guī)劃中北湖路，西至規(guī)劃中銀山南路148.144.42010-3-102-6北至規(guī)劃中港南路，東至規(guī)劃中銀山南路，南至規(guī)劃道路15.913.872010-3-10商務(wù)金融一期用地物業(yè)類(lèi)型前瞻性分析2市場(chǎng)需求小結(jié)現(xiàn)階段多層以下的住宅產(chǎn)品是需求的主體；主力戶(hù)型以三房為主；主力面積段為100-110平米、120-130平米；未來(lái)小高層將逐漸成為市場(chǎng)的主流產(chǎn)品；物業(yè)類(lèi)型首付上限為20萬(wàn)，總價(jià)不超越70萬(wàn)。消費(fèi)需求分析社會(huì)人員構(gòu)造消費(fèi)才干消費(fèi)特征消費(fèi)觀

25、念方法：1、訪談2、問(wèn)卷調(diào)研3、售樓現(xiàn)場(chǎng)訪談目的設(shè)定：1、企業(yè)職工工會(huì)、人力資源部、食堂金東紙業(yè)：現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)卷50份；訪談10組奇美化工：現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)卷50份，訪談10組2、政府公務(wù)員問(wèn)卷200份，訪談5組3、樓盤(pán)售樓現(xiàn)場(chǎng)踩點(diǎn)5個(gè)重點(diǎn)樓盤(pán)接觸客戶(hù)及銷(xiāo)售人員30組區(qū)域來(lái)源鎮(zhèn)江大港片區(qū)的原住居民為主部分產(chǎn)業(yè)遷入者少量來(lái)自城市（鎮(zhèn)江）其他區(qū)域顯著特點(diǎn)原住居民（很大比例即為產(chǎn)業(yè)工人）所占比重大區(qū)域相對(duì)獨(dú)立職業(yè)構(gòu)成產(chǎn)業(yè)工人私企業(yè)主公務(wù)員、教師、醫(yī)生等其他年齡結(jié)構(gòu)客戶(hù)群體呈橄欖型分布年輕的購(gòu)房人群居多（25-35歲，60%）；其次是35-45歲的購(gòu)房群體，約占35%；40-50歲群體占10%左右。客群表征區(qū)域較獨(dú)立

26、，客群較復(fù)雜，具有一般小城市客群結(jié)構(gòu)以首次置業(yè)為主，以自住為主購(gòu)買(mǎi)誘因熟悉的生活氛圍較近的工作距離適中的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格大港片區(qū) 購(gòu)房者的根本物理屬性25-45周歲，三口之家或夫妻二人為主，家庭年收入在3-10萬(wàn)。目前根本擁有一套住宅37%，另有24%的被訪者擁有兩套住宅，11%的被訪者擁有兩套以上住宅。企業(yè)職工調(diào)研-根本統(tǒng)計(jì)特征1、大港這幾年經(jīng)濟(jì)開(kāi)展還是蠻快的，很多大工程要過(guò)來(lái)，有的曾經(jīng)確定過(guò)來(lái)了；2、大港注定就是個(gè)工業(yè)區(qū)，談開(kāi)展，無(wú)非是工廠越來(lái)越多罷了；3、大港經(jīng)濟(jì)開(kāi)展短少亮點(diǎn)，沒(méi)有什么主題性文娛工程的帶動(dòng)，像常州恐龍園那樣的；4、以前大港的中心在興港路那邊，桔祥苑的開(kāi)發(fā)商用了五年時(shí)間，如今中心在

27、大統(tǒng)華這邊；5、目前上馬的一些工程，如太陽(yáng)能、航空工業(yè)城等未來(lái)會(huì)構(gòu)成大的經(jīng)濟(jì)點(diǎn)，但如今還很不確定；6、本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展都不錯(cuò)，姚橋、大陸私營(yíng)企業(yè)蠻多的，丁崗略微差一些。7、大港現(xiàn)常住人口6.5萬(wàn)人，在鎮(zhèn)江及其他區(qū)域居住大港企事業(yè)單位職工高達(dá)約3萬(wàn)人。訪談回放問(wèn)卷調(diào)研超越50%的企業(yè)員工對(duì)大港新區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展充溢自信心企業(yè)職工調(diào)研-新區(qū)板塊價(jià)值50%的企業(yè)員工在2年內(nèi)有能夠在大港購(gòu)房緣由1、地緣性客戶(hù) 2、價(jià)錢(qián)目前較低24%的企業(yè)員工不思索在大港購(gòu)房緣由1、配套缺乏 2、不是大港本地人 3、高質(zhì)量產(chǎn)品缺乏 4、環(huán)境污染企業(yè)職工調(diào)研-需求利空利基初次置業(yè)占43%，待購(gòu)房置業(yè)占31%3房為主力戶(hù)型占47

28、%小高層和高層產(chǎn)品有待順應(yīng)企業(yè)職工調(diào)研-物業(yè)類(lèi)型需求特征三房?jī)蓮d一衛(wèi)和三房?jī)蓮d兩衛(wèi)產(chǎn)品成為客戶(hù)需求主流產(chǎn)品，整體占比60%以上，企業(yè)職員群體經(jīng)濟(jì)型三房需求大于溫馨型三房。目的客戶(hù)需求一室一廳一衛(wèi)產(chǎn)品及四室及以上產(chǎn)品有限，整體需求比例企業(yè)職員在13%。兩房產(chǎn)品客戶(hù)需求比較平均主要對(duì)應(yīng)了新婚或者初次置業(yè)的客戶(hù)。整體客戶(hù)需求對(duì)101-130平米面積的產(chǎn)品需求較大。大港企業(yè)職員的需求面積段集中在101-110平米的三房產(chǎn)品。企業(yè)職工調(diào)研-戶(hù)型面積需求分析 企業(yè)職工調(diào)研-戶(hù)型面積交叉分析 企業(yè)職員一室一廳一衛(wèi)兩室二廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)三室二廳兩衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)90以下25%75%90-10015.70%84

29、.30%101-1104.40%83.30%12.30%111-12021.60%78.40%121-13012.40%87.60%131-14017.80%82.30%140以上4.80%95.20% 一樣面積下，消費(fèi)者更為注重居住的功能性和適用性，希望房間具備變化晉級(jí)空間。 在常規(guī)面積下，消費(fèi)者對(duì)“兩衛(wèi)的接受度不高。 性?xún)r(jià)比是消費(fèi)者對(duì)普通公寓產(chǎn)品的思索規(guī)范。訪談回放問(wèn)卷調(diào)研1、大港房?jī)r(jià)如今還是高啊，老百姓買(mǎi)套房子不是很容易；2、揚(yáng)中09年房?jī)r(jià)漲了近2000元/平米，大港也漲了，但是漲幅有限；3、大港這邊房地產(chǎn)開(kāi)展比較慢，主要是沒(méi)有什么人口，本地人口才6萬(wàn)多；4、大港本地人都有房子住，沒(méi)房子

30、的是少數(shù)，建那么多房子賣(mài)給誰(shuí)??？5、大港是滬寧線(xiàn)上房?jī)r(jià)最低的地方，如今買(mǎi)還是有投資潛力的；6、大港房地產(chǎn)的未來(lái)還是有希望的，特別是新的規(guī)劃不是出來(lái)了嘛。單價(jià)預(yù)期心思接受力上線(xiàn)為4000元/平米企業(yè)職工調(diào)研-單價(jià)曲線(xiàn)荷載企業(yè)職工調(diào)研-收入形狀和支付才干級(jí)別年齡家庭月收入月供（月收入40%）20年貸款金額總價(jià)(萬(wàn)）單價(jià)（萬(wàn)/平米）可承受面積高管40歲以上8000032000483 690 0.7 986 處長(zhǎng)35-40周歲200008000121 173 0.5 384 科長(zhǎng)30-35周129 0.5 288 主管26-32周歲11000440066 95 0.4 237

31、 普通職員24-28周歲5600224034 48 0.4 121 操作工人22-26周歲4000160024 35 0.4 86 級(jí)別年齡年收入人群比例人群數(shù)量臺(tái)企高管40歲以上100萬(wàn)1%60 處長(zhǎng)35-40周歲15-20萬(wàn)3%180 科長(zhǎng)30-35周歲12-15萬(wàn)5%300 主管26-32周歲8-10萬(wàn)13%780 普通職員24-28周歲5-6萬(wàn)16%960 操作工人22-26周歲3萬(wàn)63%3780 金東紙業(yè)被訪公務(wù)員以男性為主75%，年齡集中在25-45周歲，三口之家為主60%，以科長(zhǎng)和科員級(jí)別為主。公務(wù)員調(diào)研-根本統(tǒng)計(jì)特征大港公務(wù)員群體在大港任務(wù)時(shí)間普遍較長(zhǎng)，五年以上的占比到達(dá)63%

32、；大港公務(wù)員群體籍貫以鎮(zhèn)江市區(qū)人較多，占34.3%，另大港本地人和新大港人合計(jì)比例在34.4%。公務(wù)員調(diào)研-籍貫及任務(wù)年限公務(wù)員調(diào)研-大港經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)開(kāi)展判別 大港公務(wù)員對(duì)兩年內(nèi)大港經(jīng)濟(jì)開(kāi)展自信心豐滿(mǎn)，40%的人以為經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展，44%的人以為經(jīng)濟(jì)開(kāi)展較快。 有37.5%的大港公務(wù)員以為大港房地產(chǎn)在2021-2021年進(jìn)入快速開(kāi)展，也有21.9%的人以為快速開(kāi)展時(shí)間要在2021年以后。 大港公務(wù)員對(duì)兩年內(nèi)大港房?jī)r(jià)的預(yù)期較好，39.1%的人以為兩年內(nèi)到達(dá)3000-4000檔，37.5%的人以為兩年內(nèi)到達(dá)4000-5000檔。公務(wù)員調(diào)研-需求利空利基大港公務(wù)員兩年內(nèi)在大港置業(yè)能夠性較好，19%的公

33、務(wù)員選擇非常有能夠，27%的公務(wù)員選擇比較有能夠。其置業(yè)緣由主要以?xún)r(jià)錢(qián)廉價(jià)、投資性強(qiáng)和間隔上班近為主。另有27%的公務(wù)員對(duì)兩年內(nèi)在大港置業(yè)能夠性較小，主要抗性集中在污染問(wèn)題55.6%、間隔問(wèn)題42.9%、配套問(wèn)題(33.3%)公務(wù)員調(diào)研-兩年內(nèi)置業(yè)需求物業(yè)類(lèi)型大港公務(wù)員兩年內(nèi)在大港置業(yè)的物業(yè)類(lèi)型需求主要以多層為主，占比37.5%聯(lián)排和洋房等泛別墅產(chǎn)品需求在20.3%小高層也有一定的需求，占比為17.2%。三房?jī)蓮d一衛(wèi)和三房?jī)蓮d兩衛(wèi)產(chǎn)品成為客戶(hù)需求主流產(chǎn)品，整體占比60%以上，公務(wù)員群體溫馨型三房需求大于經(jīng)濟(jì)型三房。目的客戶(hù)需求一室一廳一衛(wèi)產(chǎn)品及四室及以上產(chǎn)品有限，整體需求比例公務(wù)員群體在22%

34、。整體客戶(hù)需求對(duì)101-130平米面積的產(chǎn)品需求較大。大港公務(wù)員的需求面積段集中在111-130平米的三房產(chǎn)品。公務(wù)員調(diào)研-戶(hù)型面積需求分析 公務(wù)員一室一廳一衛(wèi)兩室二廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)90以下31.80%68.20%90-10014.50%85.50%101-1103.80%77.40%18.60%111-12035.80%64.20%121-13017.40%82.60%131-14014.80%85.30%140以上2.80%97.20%公務(wù)員調(diào)研-戶(hù)型面積交叉分析 一樣面積下，3房功能性需求大于2房 溫馨性面積段應(yīng)控制在130平米以?xún)?nèi) 大面積段應(yīng)大于140平米客戶(hù)

35、類(lèi)型級(jí)別年齡家庭月收入月供（月收入40%）20年貸款金額總價(jià)(萬(wàn)）單價(jià)（萬(wàn)/平米）可承受面積公務(wù)員群體局長(zhǎng)35-40以上200008000121 173 0.70 247 科長(zhǎng)30-35周129 0.45 288 普通科員25-35周歲8000320048 69 0.40 173 其他25-35周歲5000200030 43 0.40 108 公務(wù)員調(diào)研-家庭支付才干分析對(duì)比目的客戶(hù)定位-共性分析本案中心客群中高端客戶(hù)特質(zhì)：支付力強(qiáng)、追求質(zhì)量需求人文標(biāo)簽，盼望城市的便利生活分類(lèi)剛性需求型改善居住型+享受型性格特征感性、積極、自我意識(shí)強(qiáng)烈理性、穩(wěn)重、有主張生活狀態(tài)渴望有

36、屬于自己的生活與家庭空間閑暇時(shí)間傾向于休閑時(shí)尚類(lèi)活動(dòng) 渴望放松與親近自然閑暇時(shí)間喜歡與家人、朋友一起休閑價(jià)值取向追求潮流與時(shí)尚，充滿(mǎn)激情喜歡豐富、多彩、變化的生活有一定的社會(huì)責(zé)任感和家庭責(zé)任感關(guān)注生活環(huán)境的健康見(jiàn)多識(shí)廣、追求生活品質(zhì)與品位喜歡和諧、安逸的生活強(qiáng)烈的家庭責(zé)任感 關(guān)注自己和家人的身體健康置業(yè)傾向渴望安全、便捷、健康的生活希望有齊全額生活配套與服務(wù)設(shè)施給家人一個(gè)安靜、和諧的居住環(huán)境在公共交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育等配到方面較為重視經(jīng)濟(jì)型的居住空間適當(dāng)滿(mǎn)足生活享受的配置渴望舒適、便捷、高品質(zhì)的生活希望全方位改善居住品質(zhì)、提高生活質(zhì)量給家人一個(gè)和諧、鄰里友善的居住環(huán)境認(rèn)可能夠提升居住品質(zhì)的創(chuàng)

37、新,包括：良好的居住環(huán)境合理的室內(nèi)空間設(shè)計(jì)提升舒適度的設(shè)備設(shè)施和建筑材料客群外在共性客群內(nèi)在共性配套欠缺環(huán)境污染交通不便前期消費(fèi)者調(diào)研結(jié)論：城市開(kāi)展經(jīng)濟(jì)開(kāi)展價(jià)錢(qián)廉價(jià)購(gòu)買(mǎi)誘因購(gòu)買(mǎi)抗性小結(jié)5塊地整體定位構(gòu)建功能復(fù)合與多元開(kāi)展的綜合城市中心構(gòu)建展現(xiàn)鎮(zhèn)江新區(qū)城市籠統(tǒng)的新窗口商貿(mào)物流旅游生 活生 態(tài)生 產(chǎn)鎮(zhèn)江新區(qū)鎮(zhèn)江新區(qū)生態(tài) . 科技 . 港口新城鎮(zhèn)江新區(qū)整體開(kāi)展定位具有時(shí)代感的地域特征城市籠統(tǒng)多元化商貿(mào)中心本案港區(qū)現(xiàn)有2.5萬(wàn)噸級(jí)海輪泊位8個(gè)，5000噸級(jí)江船泊位2個(gè)，2000噸級(jí)江船泊位1個(gè)和內(nèi)河100噸級(jí)泊位11個(gè)老鎮(zhèn)區(qū)板塊大港老鎮(zhèn)區(qū)，集居住、商業(yè)、酒店、金融一體，是大港鎮(zhèn)的功能主體銀山公園板塊大

38、港新政辦公和高尚住宅集中區(qū)域，市政配套齊全，公園濕地景觀區(qū)域，05年啟動(dòng)板塊。規(guī)劃新城鎮(zhèn)規(guī)劃中未來(lái)大港新鎮(zhèn)區(qū)，中央商務(wù)區(qū)和高尚住宅集中區(qū)域，目前正在規(guī)劃階段，市政配套正在施工。工程區(qū)位大港港區(qū)老鎮(zhèn)區(qū)銀山公園板塊規(guī)劃新鎮(zhèn) 位于鎮(zhèn)江新區(qū)中心位置，生態(tài)資源良好； 北至金港大道，南至規(guī)劃城際鐵路，西至通港路，東至港中路，總面積為667公頃； 規(guī)劃分為新區(qū)重點(diǎn)區(qū)域中心區(qū)中心區(qū)三個(gè)層次； 鎮(zhèn)江新區(qū)效力人口55萬(wàn)，間接效力人口80萬(wàn)，商務(wù)、商業(yè)、商住用地規(guī)模為100公頃左右； 因中心區(qū)還包含了公共功能文化設(shè)備等，所以中心區(qū)用地規(guī)模會(huì)隨之增大； 在經(jīng)濟(jì)全球化和一體化的驅(qū)使下，人員流動(dòng)趨于加快，中心區(qū)內(nèi)辦公式公

39、寓逐漸增多，居住功能可堅(jiān)持中心區(qū)夜間人氣，故商住用地規(guī)?？筛鶕?jù)需求添加； 商業(yè)按人均建筑面積2.14 m2的目的計(jì)算，中心區(qū)三大功能總建筑面積為120-180萬(wàn) 。 鎮(zhèn)江新區(qū)中心區(qū)的開(kāi)展方式定位城市級(jí)綜合中心規(guī)劃要點(diǎn)回想32413241港區(qū)主城區(qū)區(qū)政府本案1 KM2 KM3 KM金港大道港南路338省道通港路港中路趙聲路興港路地塊社會(huì)配套及資源2KM新區(qū)政府體育館海關(guān)金港生活廣場(chǎng)檢察院公交車(chē)站學(xué)校和體育館正在施工。學(xué)校地塊環(huán)境基地環(huán)境現(xiàn)狀分析工程屬于生地開(kāi)發(fā)，是規(guī)劃的新城中心區(qū)首個(gè)居住開(kāi)發(fā)工程，占地面積合計(jì)544畝，被市政道路分割為5塊港南路以北的1號(hào)地塊根底設(shè)備道路等已成型，尚處于開(kāi)發(fā)的初級(jí)

40、階段，相關(guān)生活配套相對(duì)欠缺，比較而言相對(duì)具有可開(kāi)發(fā)條件港南路以南目前是農(nóng)田，目前市政配套空白，地塊及周邊路網(wǎng)建立正在進(jìn)展中 估計(jì)10年8月交付通車(chē)，東南側(cè)人工湖開(kāi)挖同期實(shí)施估計(jì)10年內(nèi)底完成規(guī)劃遷移或落地的高壓線(xiàn)穿過(guò)2個(gè)地塊，規(guī)劃改線(xiàn)的338省道穿過(guò)拆遷中的丁崗。1#2#3#4#5#工程周邊接壤地塊規(guī)劃，能夠具有不一定確實(shí)定性，而本工程規(guī)劃方案在分期開(kāi)發(fā)建立的過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)周邊的實(shí)踐變化，及時(shí)進(jìn)展適當(dāng)調(diào)整。我們的戰(zhàn)略方向優(yōu)勢(shì) Strength劣勢(shì) Weak塊位于規(guī)劃的新區(qū)大港新城核心位置，規(guī)劃中的LBD國(guó)信地產(chǎn)資金實(shí)力雄厚生地開(kāi)發(fā)，配套欠缺）整體項(xiàng)目被道路分割為5塊，規(guī)劃指標(biāo)限制大，產(chǎn)品梯度關(guān)

41、聯(lián)受到約束機(jī)會(huì) Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁，對(duì)健康環(huán)保的生活充滿(mǎn)期望項(xiàng)目定位及產(chǎn)品可創(chuàng)造性機(jī)會(huì)立于大港新城中心的新起點(diǎn)，結(jié)合目標(biāo)客戶(hù)健康環(huán)保的需求，合理設(shè)計(jì)產(chǎn)品；基于國(guó)信的實(shí)力與新區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)，打造適度創(chuàng)新的產(chǎn)品，形成項(xiàng)目標(biāo)桿。注重居住升級(jí)性產(chǎn)品的打造和社區(qū)健康、環(huán)保生活方式的營(yíng)造；政府提供基本教育、醫(yī)療、公共交通配套，開(kāi)發(fā)商適度提供內(nèi)部生活配套；創(chuàng)新產(chǎn)品的打造，規(guī)避陌生區(qū)域的先發(fā)劣勢(shì)。威脅 Threaten發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅新區(qū)規(guī)劃落實(shí)進(jìn)程與項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)尚存在一些未知因素（本案項(xiàng)目發(fā)展模式具備獨(dú)立性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力）區(qū)域內(nèi)購(gòu)房

42、需求總量有限（大港常住人口6.5萬(wàn)人，規(guī)劃人口12.5）充分挖掘細(xì)分市場(chǎng)，在把握未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展大勢(shì)的基礎(chǔ)上有效區(qū)割客群，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)；開(kāi)發(fā)主題與理念上區(qū)別并超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以?xún)?yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和主題生活方式引領(lǐng)市場(chǎng)； 通過(guò)借勢(shì)推廣，凸現(xiàn)項(xiàng)目形象，提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。產(chǎn)品創(chuàng)新，差異化競(jìng)爭(zhēng)；以區(qū)域擴(kuò)大客戶(hù)層面，以產(chǎn)品創(chuàng)新及豐富資源來(lái)獲得市場(chǎng)認(rèn)可。注重社區(qū)整體規(guī)劃理念及內(nèi)部配套設(shè)計(jì)； 本案適宜采用SO戰(zhàn)略工程資源SWOT分析矩陣與行動(dòng)戰(zhàn)略選擇新區(qū)道路規(guī)劃與本案的關(guān)聯(lián)性分析通港路建議點(diǎn)建議點(diǎn)建議點(diǎn)趙聲路港 南 路港中路趙聲路港中路光華路銀山路建議：在工程地塊周邊城市干道上，應(yīng)在道路完善及工程開(kāi)工建立后，設(shè)置公共

43、交通站臺(tái)，以便利出行。從目的客戶(hù)的出行情況來(lái)看，依賴(lài)公共交通出行的客戶(hù)依然占到較高的比例。客戶(hù)當(dāng)前到達(dá)地塊的主要途徑1、趙聲路港南路光華路2、港中路港南路光華路趙聲路 南延、銀山路南延線(xiàn)的道路系統(tǒng)，目前正在施工中，估計(jì)2021年8月份完工。規(guī)劃兩級(jí)公共效力設(shè)備市級(jí)和鄰里級(jí)市級(jí)公共設(shè)備效力于鎮(zhèn)江新區(qū)和周邊地域鄰里級(jí)公共設(shè)備效力于居住組團(tuán)，效力半 徑500米小學(xué)效力半徑500米，中學(xué)效力半徑1000米 規(guī)劃顯示，本案4#地塊為小學(xué)和鄰里中心，由于4#地塊的規(guī)劃變卦，小學(xué)和鄰里中心的位置尚不明確。 建議：1、原4#地塊上的小學(xué)和鄰里中心，可否建議新區(qū)政府和規(guī)劃部部放在5#地塊北和3#地塊以西的地塊上

44、。2、同時(shí)建立該配套與本案3#地塊的開(kāi)發(fā)同期建立或同期交付。3、建議可采用BT建立-移交方式與政府協(xié)作。新區(qū)公共效力設(shè)備規(guī)劃與本案的關(guān)聯(lián)性分析4#地塊中心區(qū)商住混合區(qū)規(guī)劃與本案的關(guān)聯(lián)性分析商業(yè)規(guī)劃：本案在商業(yè)規(guī)劃上應(yīng)思索與中心商住混合區(qū)的交融2號(hào)地塊比較狹長(zhǎng)，東側(cè)半幅地，在控規(guī)上就屬于商住混合區(qū)北側(cè)的一部分，適宜布置集中式商業(yè)；3號(hào)地、 4號(hào)地的東側(cè)也可設(shè)置商業(yè)與商住混合區(qū)呼應(yīng)；但受工程開(kāi)展本身需求，諸多要素產(chǎn)品形狀：中心商住混合區(qū)容積高3.0，產(chǎn)品形狀為高層住宅加底層商業(yè)。在1號(hào)地、3號(hào)地東側(cè)、4號(hào)地東側(cè)思索規(guī)劃為高層或者小高層住宅與中心區(qū)商住混合區(qū)的規(guī)劃對(duì)接。2#3#4#1.82.51.5

45、1.8 R2.0工程根本經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的地塊容積率占地面積畝備注地塊11.8145地塊22.560地塊31.595地塊41.8R2.0132地塊4擬低密度住宅區(qū)后期開(kāi)發(fā)地塊5102合計(jì)：1.8 R 2.0534653690-726324占地面積：36.3ha綜合容積率：1.82.0建筑面積：65.372.6ha建筑密度：28-30%公建要求：居住區(qū)級(jí)配套5塊地總體規(guī)劃的容積率平衡戰(zhàn)略整體容積率 1.8 R 2.01#地塊容積率 1.8 R 2.0 符合城市總體規(guī)劃，滿(mǎn)足中前期市場(chǎng)需求。2#地塊容積率 R=2.5 符合城市總體規(guī)劃，部分屬于商住地塊，可作為工程的整體配套，東側(cè)半幅地塊可拔高。3#地塊

46、容積率 R=1.5 已掛牌公開(kāi)，確定為首期面市地塊。4#、5#地塊綜合容積率 1.8 R 2.0 符合城市天際線(xiàn)邏輯，并滿(mǎn)足新城總體規(guī)劃控制要求。5#地塊可適當(dāng)整體拔高。 因4#地塊處于3#地塊以南，建筑高度不宜過(guò)高，建議：4#地塊容積率 R 1.5。且能符合 “后期推出部分市場(chǎng)稀缺的低密度住宅，兌現(xiàn)價(jià)值的開(kāi)發(fā)目的。整體容積率目的平衡原那么地塊容積率占地面積:萬(wàn)備注地塊11.89.67地塊22.54.02#地塊東側(cè)為商住用地地塊31.56.36地塊41.8R2.08.8地塊4擬低密度住宅區(qū)，后期開(kāi)發(fā)地塊56.8合計(jì)：1.8 R 2.035.67653690726324占地面積：544.74畝3

47、6.32ha綜合容積率：1.8-2.0可建面積：653690726324 建筑密度：30% 綠地面積：30%建議實(shí)施目的：2#地塊，分區(qū)、分期開(kāi)發(fā)的容積率自我平衡上，應(yīng)具有一定彈性。1.82.51.51.8 R 2.01#2#3#5#4#天際線(xiàn)北高南低產(chǎn)品順應(yīng)性構(gòu)思1#2#3#5#4#開(kāi)發(fā)次序：3#1# 2# 4# 5#臨街面長(zhǎng)，近臨中央商務(wù)區(qū)，以商住一體配套籠統(tǒng)社區(qū)配套及城市配套補(bǔ)充，來(lái)提升整個(gè)工程的綜合價(jià)值地塊最偏，配套及價(jià)值感最弱。適宜提高容積率，最后開(kāi)發(fā)。低密度高層住宅，打造壓軸之作，兌現(xiàn)整體利潤(rùn)目前城市感最強(qiáng)地塊，以穩(wěn)健的城市主流住宅社區(qū)籠統(tǒng)先期入市中間地塊，私密性強(qiáng)，首期上市，以新

48、穎的主題概念和平安性產(chǎn)品組合，保證工程首戰(zhàn)告捷，并為后期工程開(kāi)展奠定根底臨湖300米，中后期供應(yīng)，低密度低層的高價(jià)值產(chǎn)品，奠定工程標(biāo)桿位置根據(jù)各地塊本身的特征地形、容積率、與周邊規(guī)劃控制潛在的關(guān)系，及其面市時(shí)能夠面臨的市場(chǎng)環(huán)境，初步定位如下：工程各地塊產(chǎn)品定位思緒未來(lái)產(chǎn)品復(fù)合城質(zhì)感活力產(chǎn)品魅力化產(chǎn)品別墅化產(chǎn)品情景化產(chǎn)品生長(zhǎng)性產(chǎn)品客戶(hù)定位較廣泛的根底上的產(chǎn)品復(fù)合原那么產(chǎn)品梯度從工程目的看，體量65萬(wàn)方以上的居住區(qū)級(jí)大型工程必要的社區(qū)商業(yè)及其他公共配套即：大盤(pán)開(kāi)發(fā)，需求運(yùn)用廣泛的產(chǎn)品定位思緒產(chǎn)品梯度。本案整體被道路分割為五塊，在總體容積率1.82.0條件下，需根據(jù)各地塊不同目的及資源情況做到相互平

49、衡，以構(gòu)成不同產(chǎn)品空間和生活組團(tuán)。 首期啟動(dòng)地塊勝利原那么滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，并適度引導(dǎo)市場(chǎng)3#地塊首期面市，估計(jì)能在2021年末進(jìn)入市場(chǎng)總建面約10萬(wàn)，估計(jì)到2021年，3#地塊根本建成交付工程開(kāi)展階段劃分與戰(zhàn)略對(duì)應(yīng)關(guān)系延續(xù)3號(hào)地的勝利，在競(jìng)爭(zhēng)中繼續(xù)領(lǐng)先，成為大港房地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)，引領(lǐng)市場(chǎng)順應(yīng)并恰當(dāng)引導(dǎo)市場(chǎng)，奠定工程后期開(kāi)展優(yōu)質(zhì)根底3年內(nèi)3年后2021戰(zhàn)略目的開(kāi)發(fā)地塊3號(hào)地塊容積率1.51、2、4、5號(hào)地塊開(kāi)發(fā)周期2-3年5-7年新城板塊遭到消費(fèi)者認(rèn)同轉(zhuǎn)機(jī)點(diǎn)前期防守戰(zhàn)略 后期進(jìn)攻戰(zhàn)略一、中心妨礙問(wèn)題處理公交站臺(tái)及公交線(xiàn)：2021年底能否實(shí)現(xiàn)高壓走廊：2021年前能否遷移1#2#地塊之間高壓走廊影響地

50、塊規(guī)劃及質(zhì)量，1#地塊估計(jì)2021年開(kāi)工并進(jìn)入銷(xiāo)售期，保證銷(xiāo)售，提早遷移；338省道：2021年前能否遷移4#5#地塊定位高質(zhì)量住宅，過(guò)境省道嚴(yán)重影響其高端定位，估計(jì)2021年4#地塊進(jìn)入開(kāi)工銷(xiāo)售期。工程開(kāi)展階段與外部資源的互動(dòng)關(guān)系及建議延續(xù)3號(hào)地的勝利，在競(jìng)爭(zhēng)中繼續(xù)領(lǐng)先，成為大港房地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)，引領(lǐng)市場(chǎng)順應(yīng)并恰當(dāng)引導(dǎo)市場(chǎng)，奠定工程后期開(kāi)展優(yōu)質(zhì)根底3年內(nèi)3年后2021戰(zhàn)略目的開(kāi)發(fā)地塊3號(hào)地塊容積率1.51、2、4、5號(hào)地塊開(kāi)發(fā)周期2-3年5-7年前期防守戰(zhàn)略 后期進(jìn)攻戰(zhàn)略二、工程關(guān)鍵價(jià)值提升的落實(shí)鄰里中心能否配建在3#地東側(cè)，能否在2021年3號(hào)地交付時(shí)，投入運(yùn)用。東南部濕地公園，公園主體湖面

51、的開(kāi)挖估計(jì)2021年開(kāi)工， 2021年之前能否落成或部分實(shí)現(xiàn)，道路、綠地、景觀的落成為4#地高端定位提供外部資源建議4號(hào)或5#地塊北片區(qū)，設(shè)計(jì)小型高爾夫練習(xí)場(chǎng)，與3號(hào)地塊會(huì)所和體驗(yàn)展現(xiàn)區(qū)相互呼應(yīng)，并與國(guó)信莊泉工程聯(lián)動(dòng)，設(shè)置市區(qū)接待點(diǎn)添加客群輻射面，能否實(shí)現(xiàn) 延續(xù)3號(hào)地的勝利，在競(jìng)爭(zhēng)中繼續(xù)領(lǐng)先，成為大港房地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)，引領(lǐng)市場(chǎng)順應(yīng)并恰當(dāng)引導(dǎo)市場(chǎng)，奠定工程后期開(kāi)展優(yōu)質(zhì)根底3年內(nèi)3年后1、地塊容積率平衡物業(yè)類(lèi)型與價(jià)錢(qián)與工程開(kāi)展的市場(chǎng)接受才干吻合2、工程開(kāi)展戰(zhàn)略、開(kāi)發(fā)時(shí)序與政府配套跟進(jìn)協(xié)調(diào)2021前后戰(zhàn)略目的開(kāi)發(fā)地塊3號(hào)地塊容積率1.51、2、4、5號(hào)地塊開(kāi)發(fā)周期2-3年5-6年產(chǎn)品戰(zhàn)略順應(yīng)市場(chǎng)需求并

52、符合工程定位的產(chǎn)品：城市化主流產(chǎn)品+稀缺產(chǎn)品：前提指點(diǎn)思想：可繼續(xù)性開(kāi)展，以時(shí)間換空間對(duì)應(yīng)新區(qū)開(kāi)展脈絡(luò)，本案工程開(kāi)展階段根本劃分轉(zhuǎn)機(jī)點(diǎn)順應(yīng)市場(chǎng)需求并符合工程定位的產(chǎn)品：洋房：拉升工程價(jià)值，奠定首發(fā)地塊的工程籠統(tǒng)力，獲取消費(fèi)者認(rèn)同小高層：雖目前售價(jià)與本錢(qián)幾乎相抵，但可將銷(xiāo)售期適當(dāng)后置，1-2年后，以時(shí)間換空間城市化主流產(chǎn)品+稀缺產(chǎn)品：小高層：延續(xù)3號(hào)地銷(xiāo)售高層：滿(mǎn)足規(guī)劃容積率要求，提升城市籠統(tǒng)洋房、類(lèi)別墅等：兌現(xiàn)價(jià)值，拔高工程籠統(tǒng)前提備注：區(qū)域目前的年去化量在10萬(wàn)方，按國(guó)信工程544畝的占地面積計(jì)算，工程體量將在60-70萬(wàn)方，估計(jì)工程開(kāi)發(fā)的周期需求10年左右。項(xiàng)目階段2010年2011年20

53、12年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年啟動(dòng)期金東、奇美等本地企業(yè)職員大港本地公務(wù)員、事業(yè)單位職員大港鎮(zhèn)區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)體、私營(yíng)業(yè)主改善型的動(dòng)遷客群成長(zhǎng)期2014年之前引進(jìn)的新增專(zhuān)業(yè)型人才本地企事業(yè)單位中層管理人員鎮(zhèn)江市區(qū)及揚(yáng)中、丹陽(yáng)等周邊區(qū)域客群改善性的動(dòng)遷客群利潤(rùn)期 2017年大港新增專(zhuān)業(yè)型人才本地企事業(yè)單位中層管理者鎮(zhèn)江市區(qū)升級(jí)型購(gòu)房群體本地及周邊投資型客戶(hù)對(duì)應(yīng)產(chǎn)品：多層洋房 小高層公寓對(duì)應(yīng)產(chǎn)品：小高層公寓 高層公寓對(duì)應(yīng)產(chǎn)品：類(lèi)別墅、多層洋房、小高層、高層工程開(kāi)發(fā)周期內(nèi) 主力客群延伸及產(chǎn)品對(duì)應(yīng)預(yù)測(cè)65萬(wàn)方效力型 國(guó)際 安康休閑社區(qū)工程整體定位鎮(zhèn)

54、江新區(qū) 大港新城中央65萬(wàn)方效力型 國(guó)際 安康休閑社區(qū)工程整體籠統(tǒng)定位論述突出工程的恢宏規(guī)模，表達(dá)大盤(pán)氣勢(shì)鮮明的主題概念和濃重的生活意境，拉高工程籠統(tǒng)，差別化競(jìng)爭(zhēng)鎮(zhèn)江新區(qū) 大港 新城中央突出工程與眾不同、尊貴私享的效力理念以國(guó)際化視野為考量的規(guī)劃規(guī)范，充分表達(dá)尊榮居住感突出工程區(qū)位優(yōu)勢(shì)工程各地塊產(chǎn)品定位模擬1.82.51.51.32.3質(zhì)感活力產(chǎn)品商住地塊，生活配套晉級(jí)公開(kāi)時(shí)間：20212021定位：活力社區(qū)，配套晉級(jí)產(chǎn)品：集中商業(yè)、高層住宅投資性效力公寓配置：效力晉級(jí)客群：吸納本地中端剛需客群，以及鎮(zhèn)江市區(qū)及周邊客群生長(zhǎng)性城市化產(chǎn)品城市感表達(dá)，配套晉級(jí)公開(kāi)時(shí)間：20212021定位：強(qiáng)化運(yùn)動(dòng)

55、安康概念產(chǎn)品：小高層、高層住宅為主配置：室外運(yùn)動(dòng)設(shè)備，如泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等客群：本地客群為主，輻射周邊區(qū)域城市稀缺高檔類(lèi)別墅產(chǎn)品最正確資源高端居住區(qū)公開(kāi)時(shí)間：20212021定位：科技住宅產(chǎn)品：低層低密度產(chǎn)品，類(lèi)別墅、洋房、多層配置：同層排水、中央吸塵、渣滓處置系統(tǒng)等客群：大港本地及市區(qū)高端客群為主魅力的城市化產(chǎn)品高層低密度住宅，收官之作公開(kāi)時(shí)間：20212019定位：低碳住宅的實(shí)際作品產(chǎn)品：高層住宅配置：精裝修或可引入地緣熱泵客群：吸納鎮(zhèn)江及周邊客群情景化中高檔體驗(yàn)產(chǎn)品啟動(dòng)地塊，保證市場(chǎng)平安公開(kāi)時(shí)間：20212021定位：安康生態(tài)社區(qū)產(chǎn)品：多層洋房、小高層住宅為主、少量投資性效力公寓配置：會(huì)所、

56、小區(qū)太陽(yáng)能、新風(fēng)系統(tǒng)、保溫節(jié)能客群：大港本地中高端客群改善需求為主，中端剛需為輔4#、5#地塊容積率為假設(shè)容積率質(zhì)感活力特區(qū)精致魅力特區(qū)情景體驗(yàn)特區(qū)生長(zhǎng)潛力特區(qū)高尚引力特區(qū)工程總體定位鎮(zhèn)江新區(qū)大港新城中央65萬(wàn)平米效力型國(guó)際安康休閑社區(qū)10 11 12 13 14 15 16 17 18 193號(hào)地塊洋房標(biāo)桿面市產(chǎn)品錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品穩(wěn)步上升高層公寓補(bǔ)充質(zhì)量晉級(jí)提高利潤(rùn)價(jià)值最大化提高利潤(rùn)絕對(duì)值高層15萬(wàn)高層/商業(yè)10萬(wàn)小高層/高層17.4萬(wàn)多層洋房/小高層9.5萬(wàn)4號(hào)地塊5號(hào)地塊2號(hào)地塊1號(hào)地塊1-5號(hào)地塊開(kāi)發(fā)考量類(lèi)別墅/洋房/多層11.4萬(wàn) 3號(hào)地塊產(chǎn)品定位回想供應(yīng)構(gòu)造比 121-130平米面積區(qū)

57、間產(chǎn)品供應(yīng)量最大，去化良好； 101-110平米面積區(qū)間小三房低面積段去化較好；大3房面積段以洋房、疊加、頂層復(fù)式產(chǎn)品為主，市場(chǎng)供應(yīng)量較小，去化較快；思索到未來(lái)單價(jià)上升帶來(lái)總價(jià)的添加，大3房面積需適當(dāng)控制；市場(chǎng)接受度住宅首付比不突破20萬(wàn)。成交率90以下90-100101-110111-120121-130131-140140以上供應(yīng)量136657713221480124去化量1084564811548064百分比79.4%69.2%83.1%61.4%72.0%100.0%51.6%從大港本地公務(wù)員與企業(yè)職員的總量關(guān)系看，企業(yè)職工占絕大多數(shù)，因此購(gòu)房群體的年齡構(gòu)造都偏于年輕化，以25-35周

58、歲作為主力人群，36-45歲的為次主力；家庭構(gòu)造以三口之家和夫妻二人為主。大港公務(wù)員與企業(yè)職員購(gòu)房需求對(duì)比潛在購(gòu)房者年齡特征及家庭構(gòu)造大港公務(wù)員及本地企業(yè)職員中兩年內(nèi)非常有能夠在大港購(gòu)房的比例為19%和27%，比較有能夠的占到27%和24%。據(jù)此數(shù)據(jù)可以做一個(gè)初步的模擬如下：人群類(lèi)型總?cè)藬?shù)非常有可能比例對(duì)應(yīng)購(gòu)房人數(shù)折算系數(shù)需求面積公務(wù)員群體200019%380 32338760企業(yè)職員2000027%5400 4590504900需求總面積543660備注：折算系數(shù)包括了雙職工要素、調(diào)研誤差等要素，以0.85折算。 需求面積公務(wù)員群體以120平米，企業(yè)職員以110平米匡算。大港公務(wù)員與企業(yè)職員

59、購(gòu)房需求對(duì)比購(gòu)房需求比例大港本地公務(wù)員和企業(yè)職員選擇近兩年在本地置業(yè)的主要緣由不盡一樣，公務(wù)員主要思索的是價(jià)錢(qián)廉價(jià)和投資性比較強(qiáng)；而本地企業(yè)職員的選擇緣由主要是地緣性緣由和價(jià)錢(qián)廉價(jià)。兩類(lèi)人群的置業(yè)抗性也有細(xì)微差別，公務(wù)員群體更看重安康環(huán)保、而本地企業(yè)職員更關(guān)注生活的配套。大港公務(wù)員與企業(yè)職員購(gòu)房需求對(duì)比購(gòu)房動(dòng)機(jī)大港公務(wù)員與企業(yè)職員物業(yè)類(lèi)型需求對(duì)比兩年內(nèi)目的客戶(hù)需求以多層為主，企業(yè)職員表現(xiàn)更為明顯48.2%。隨著后期市場(chǎng)多層的稀缺，小高層呈現(xiàn)“被動(dòng)接受形狀，整體接受度將提高。企業(yè)職員一室一廳一衛(wèi)兩室二廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)90以下25%75%90-10015.70%84.30

60、%101-1104.40%83.30%12.30%111-12021.60%78.40%121-13012.40%87.60%131-14017.80%82.30%140以上4.80%95.20%公務(wù)員一室一廳一衛(wèi)兩室二廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)90以下31.80%68.20%90-10014.50%85.50%101-1103.80%77.40%18.60%111-12035.80%64.20%121-13017.40%82.60%131-14014.80%85.30%140以上2.80%97.20%大港公務(wù)員與企業(yè)職員群體戶(hù)型面積交叉分析客戶(hù)類(lèi)型級(jí)別年齡家庭月收入月供月收入