易門新城國際商貿(mào)城市場調(diào)研報(bào)告課件

1、易門新城國際商貿(mào)城市場調(diào)研報(bào)告謹(jǐn)呈重慶亨佳龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本案項(xiàng)目開發(fā)的三大目標(biāo)： 迅速完成銷售、回籠資金； 盡可能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化； 通過項(xiàng)目開發(fā)樹立本案易門唯一高端綜合型商住項(xiàng)目、城市地標(biāo)的地位，同時(shí)傳播項(xiàng) 目與開發(fā)商美譽(yù)度。本案開發(fā)規(guī)劃建議3市場分析1報(bào) 告 目 錄本案項(xiàng)目定位2本案開發(fā)規(guī)劃建議3市場分析1本案項(xiàng)目定位2Part1 易門縣城市概況易門縣概況易門風(fēng)景優(yōu)美、物產(chǎn)豐富，以“菌類之鄉(xiāng)、滇中水城”的城市形象為世人熟知。易門縣地處滇中西部，玉溪市西北，東與安寧市、晉寧縣相接，南連峨山，西和雙柏隔綠汁江相望，北部與祿豐、安寧兩縣市接壤。總面積1571平方公里。東西寬44公里，南北

2、長57公里。轄：2街道辦事處1鎮(zhèn)1鄉(xiāng)：名族鄉(xiāng)、龍泉街道、六街街道、綠汁鎮(zhèn)、小街鄉(xiāng)、浦貝彝族鄉(xiāng)、十街彝族鄉(xiāng)、銅廠彝族鄉(xiāng)。交通概況易門位于云南省中心位置，地理位置優(yōu)越、交通便利，東南距玉溪市146公里、東北距省會(huì)昆明94公里，數(shù)條高等級(jí)公路可迅速從縣城直達(dá)昆明、玉溪、楚雄等地，具備城市發(fā)展的先天交通優(yōu)勢。主要交通路線易門昆明高等公路易門昆玉高速玉溪易門安楚高速楚雄至玉溪方向至昆明方向至楚雄方向易門縣城安楚高速昆玉高速資源概況易門是云南省主要銅礦產(chǎn)地之一，有大小礦點(diǎn)50余處，鐵礦儲(chǔ)量達(dá)2400多萬噸；此外還有銅、鐵、鉛、鋅、白鈣、磁土、大理石、花崗石、石灰石等多樣的礦產(chǎn)資源，該類資源的開采為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)

3、的發(fā)展提供了巨大的幫助。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況易門縣2011年實(shí)現(xiàn)GDP總值39.52億元，較上年增長16.8%，但總體經(jīng)濟(jì)總量仍然較小，在云南各縣中僅排在中游水平，未能躋身前50強(qiáng)名單內(nèi)。 云南省2011年各縣市區(qū)GDP經(jīng)濟(jì)排名 易門縣2009-2011年GDP總量示意圖（單位：億元）易門縣2011年人均GDP為22313元，較上年增長16.7%，人均GDP增長率與GDP增長水平基本持平，人均收入水平穩(wěn)定提高。 易門縣2009-2011年人均GDP示意圖 （單位：元）易門縣。 易門縣目前仍是以工業(yè)（礦產(chǎn)）經(jīng)濟(jì)為主的、較為單一性發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)類型，目前縣內(nèi)其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展明顯滯后，尤其在服務(wù)行業(yè)發(fā)展上更為

4、落后。 據(jù)2010年11月1日易門第六次人口普查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，易門縣目前共有人口177110人，同2000年第五次人口普查的169581人相比，十年共增加7529人，增長4.44%，平均每年增加753人，年均增長率為0.44%，城市人口增長速度緩慢，新增剛性購房需求少。易門人口變化情況目前易門縣內(nèi)城鎮(zhèn)人口57029人、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口120081人，城鎮(zhèn)化率為32.2%，略低于云南省35.2%的平均標(biāo)準(zhǔn)，在云南各縣城中處于中上等水平。2011年彝良固定資產(chǎn)投資31.46億元，同比上年增長31.7%，（其中房地產(chǎn)開發(fā)投3.71億元，增長20.3%），目前已經(jīng)具備基本的基礎(chǔ)設(shè)施配套，房地產(chǎn)開發(fā)目前正處于由起步

5、邁向快速發(fā)展的轉(zhuǎn)折階段。易門固定資產(chǎn)投資概況易門土地市場概況易門縣2012年1月-10月土地成交一覽表2012年110月共成交土地61宗，總成交面積217153.02平米，其中住宅用地成交11680.69平米（含11454平米廉租房），商業(yè)用地成交15423.79平米（全為政府機(jī)關(guān)用地），廉租房的修建供應(yīng)會(huì)對本案住宅銷售產(chǎn)生一定的影響。小結(jié)總體而言，易門經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈向上的趨勢，城市建設(shè)在不斷更新和完善。從基本面而言，經(jīng)濟(jì)的向上發(fā)展形勢對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有直接的促進(jìn)作用?，F(xiàn)狀挑戰(zhàn)易門縣目前現(xiàn)狀可概況為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、財(cái)政情況中等、基礎(chǔ)設(shè)施配套一般、常駐人口少和自然資源好五大方面，易門具備較大的城市發(fā)

6、展空間。易門屬于典型的“城鎮(zhèn)級(jí)”城市市場，整體發(fā)展格局有限，對于易門以外的人群基本沒有吸引力。易門城市城鎮(zhèn)化率與同類縣市相比并不低、人口增長緩慢、剛需有限、而改善性需求對居住條件有一定要求。目前易門市場處于高速發(fā)展前的轉(zhuǎn)型期，但缺乏相對應(yīng)的軟硬件設(shè)施及規(guī)劃方面的支持，目前各項(xiàng)目只能依靠自身?xiàng)l件進(jìn)行項(xiàng)目操作及營銷。Part2 易門縣城市規(guī)劃易門城市整體規(guī)劃分析新城區(qū)：新城區(qū)是易門縣今后發(fā)展的主要區(qū)域，為了配合新城區(qū)的發(fā)展目前易門縣人民醫(yī)院和汽車站搬遷到新城區(qū)；野生菌飲食文化區(qū)：該區(qū)域主要以野生菌飲食為主題，目前該區(qū)域已經(jīng)擁有眾多野生菌飯店、酒店以及商務(wù)會(huì)所；本案新 城 區(qū)野生菌飲食文化區(qū)政務(wù)區(qū)中

7、心商業(yè)區(qū)政務(wù)區(qū)：該區(qū)域主要以政府辦公為主，目前已經(jīng)有法院、會(huì)廳等政府機(jī)構(gòu)中心商業(yè)區(qū)：以中心街、朝陽路、龍泉中路為主，目前該區(qū)域?yàn)橐组T縣的商業(yè)中心，目前即將推出的區(qū)域性代表商業(yè)項(xiàng)目嘉盛財(cái)富廣場便位于該區(qū)域，建成后必將成為區(qū)域新焦點(diǎn)。Part3易門商業(yè)現(xiàn)狀分析商業(yè)現(xiàn)狀主要商業(yè)區(qū)現(xiàn)狀簡析龍泉路商業(yè)街：龍泉路商業(yè)街為易門縣老商業(yè)中心；目前主要以賓館、服裝、通信、餐飲等商業(yè)業(yè)態(tài)為主，其銷售產(chǎn)品主要為中低檔商品；步行街商業(yè)街區(qū)：步行街是易門縣政府大力打造的特色商業(yè)街區(qū)，銷售產(chǎn)品主要以中檔商品為主；主要經(jīng)營商場、服裝、化妝品、電器及銀飾等；區(qū)域購物中心：該部分主要以超市形式出現(xiàn)，較具代表性的超市為玉溪家佳購

8、物超市。中心街步行街龍泉路商業(yè)街區(qū)區(qū)域購物中心商業(yè)現(xiàn)狀其它商業(yè)現(xiàn)狀簡析易門縣除主要三個(gè)商業(yè)區(qū)外還零星分布著各種商業(yè)，分散于整個(gè)縣城范圍內(nèi)，主要以小型KTV、會(huì)所、餐飲、裝修石材賣場及小超市便民店等業(yè)態(tài)存在，規(guī)模小、滿足基本居住需求。目前易門縣商鋪出租采用鋪面整租形式，租金收取比例均按年計(jì)算；據(jù)我方調(diào)查了解，易門步行街商鋪?zhàn)饨鹱罡?、其次是龍泉路沿線，其它區(qū)域商鋪?zhàn)饨鹣鄬^低。序號(hào)位置面積租金轉(zhuǎn)讓費(fèi)備注1朝陽路243號(hào)48平方米4.4萬/年4.8萬空鋪2朝楊路205號(hào)65平方米5.1萬/年5.3萬空鋪3中心街12號(hào)53平方米5.3萬/年5.6萬空鋪4中心街25號(hào)104平方米9.4萬/年10.3萬兩

9、個(gè)鋪面合在一起的5中心街107號(hào)60平方米5.4萬/年5.7萬新裝修的6龍泉西路58平方米3.8萬/年2萬空鋪轉(zhuǎn)讓7龍泉中路45號(hào)53平方米4.9萬/年5萬空鋪8龍泉中路89號(hào)45平方米4.3萬/年4.9萬空鋪9教師小區(qū)對面27平方米0.58萬/年4萬包含以前店主的全部物品轉(zhuǎn)讓費(fèi)中還含半年租金商鋪?zhàn)饨鹎闆r商業(yè)小結(jié)易門商業(yè)市場目前主要由縣中心步行街和龍泉街商業(yè)區(qū)兩部分構(gòu)成，輔以其它零星小商業(yè)；目前易門商業(yè)業(yè)態(tài)主要以各類門店、賓館、通信及餐飲娛樂場所等形式出現(xiàn)，但普遍規(guī)模較小，不成行成市；易門目前縣中心主要商業(yè)區(qū)商鋪?zhàn)饨饏^(qū)間大致在4.4萬5.4萬/年，其余區(qū)域商鋪?zhàn)饨鸫笾略?.58萬3.8萬/年，

10、轉(zhuǎn)讓費(fèi)2萬10萬不等。Part4易門在售樓盤分析御景龍園占地面積800000平方米 建筑面積600000平方米 總戶數(shù)當(dāng)期戶數(shù)500戶 容積率2.39 綠化率40% 主力面積90-123銷售均價(jià)3000元/平方米去化率當(dāng)期97%物管費(fèi)暫無車位1000個(gè) 優(yōu)惠政策一次性優(yōu)惠5%配套設(shè)施易門中學(xué)、開盤時(shí)間交房時(shí)間 開發(fā)商：云南升華集團(tuán) 易門力達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約建筑形態(tài)：32F高層項(xiàng)目銷售狀況較好，目前主要剩余78-90平米左右的小戶型房源；本地人購房憑當(dāng)?shù)貞艨谥恍?650元/平方米，最低可做到2400元/平方米左右；下月即將開出水景房，價(jià)格在3000元/平方米左右，按揭無優(yōu)惠一

11、次性可享5%的優(yōu)惠；銷售人員專業(yè)水平較低，在場置業(yè)顧問僅兩位。項(xiàng)目代表戶型戶型一：兩室兩廳三陽臺(tái)，129平方米戶型方正，緊湊感強(qiáng)；雙衛(wèi)及超大陽臺(tái)設(shè)計(jì)增加了居住舒適度戶型二：兩室兩廳三陽臺(tái)，129平方米戶型正，緊湊感強(qiáng)；飄窗設(shè)計(jì)增加了臥室的空間感嘉盛財(cái)富廣場占地面積建筑面積 總戶數(shù)180戶 容積率 綠化率主力面積74-126銷售均價(jià)待定去化率 物管費(fèi) 車位優(yōu)惠政策交兩萬誠意金抵三萬配套設(shè)施開盤時(shí)間2012年12月交房時(shí)間2013年12月開發(fā)商：大理州嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約建筑形態(tài)：6F多層，12F小高層該盤預(yù)計(jì)將在下月開盤，項(xiàng)目戶型有二十余套74-84平方米的小戶型；項(xiàng)目體諒較

12、小總共僅180套；此項(xiàng)目擁有較大面積的商鋪，商鋪一樓層高6米，二樓層高3.9米；面積主要有17-91平方米，其中45-66平方米的戶型占51%，66平方米以上占比13%，45平方米以下占比36%。項(xiàng)目代表戶型戶型一：兩室兩廳單陽臺(tái)，74平方米戶型方正，浪費(fèi)面積?。宏柵_(tái)及飄窗設(shè)計(jì)增加了臥室的空間感；戶型二：三室兩廳雙陽臺(tái)，114平方米戶型方正，雙衛(wèi)及陽臺(tái)設(shè)計(jì)增強(qiáng)加了居家舒適度； 水鑫花園占地面積建筑面積 總戶數(shù) 容積率 綠化率 主力面積90-125銷售均價(jià)3500元/平方米去化率當(dāng)期99%物管費(fèi)車位 優(yōu)惠政策無優(yōu)惠配套設(shè)施開盤時(shí)間 交房時(shí)間 開發(fā)商：云南泰宇成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約

13、建筑形態(tài)：17F高層銷售狀況較好，目前剩房源較少，90 平方米的戶型僅剩一戶且位于頂樓上；126平米的房源剩余較多目前還有二十余套，銷售狀況相對較差；商鋪目前沒有開盤；銷售人員的專業(yè)素質(zhì)水平較低，且在場銷售人員懶散、銷售激情不夠。戶型一：三室兩廳雙陽臺(tái)，124平方米入戶花園設(shè)計(jì)，增加了房間私密度；南北通透，通風(fēng)效果好；戶型二：四室兩廳雙陽臺(tái)，125平方米戶型方正，動(dòng)靜分區(qū)；超大生活陽臺(tái)及飄窗設(shè)計(jì)增加了空間利用率；項(xiàng)目代表戶型東盛花都 占地面積 建筑面積 總戶數(shù) 容積率 綠化率32%主力面積90-124銷售均價(jià)3300元/平方米去化率90% 物管費(fèi)車位 優(yōu)惠政策一次性兩個(gè)點(diǎn)配套設(shè)施 開盤時(shí)間 交

14、房時(shí)間 開發(fā)商：大理嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)商建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約建筑形態(tài)：12F小高層商鋪面積區(qū)間在29-99平方米左右，臨街商鋪單價(jià)在11000元/平方米，后街商鋪單價(jià)約為8500元/平方米左右；商鋪一次性優(yōu)惠兩個(gè)點(diǎn)按揭無優(yōu)惠，按揭貸款首付50%。項(xiàng)目代表戶型戶型一：兩室兩廳三陽臺(tái)，129平方米戶型方正，緊湊感強(qiáng)；雙衛(wèi)、陽臺(tái)及飄窗的設(shè)計(jì)增加居家舒適感；戶型二：三室兩廳雙陽臺(tái)，131平方米戶型略顯畸形，空間利用不便；扭曲戶型空間舒適度較差；Part5易門客戶需求調(diào)查分析 根據(jù)貴公司即將開始對項(xiàng)目運(yùn)作需要，我公司進(jìn)行了對易門的居住情況、價(jià)格承受水平、購房需求等方面進(jìn)行了全方位的調(diào)查，在短時(shí)間內(nèi)圓滿完成了調(diào)

15、查任務(wù)，達(dá)到了預(yù)期目的。（備注：我方共發(fā)放抽樣調(diào)查問卷30份）市場調(diào)研情況概述 抽樣對象最集中年齡段在30-39歲，占到總比例的46.6%，其次22-29歲和50-65歲年齡段各占23.3%，主力年齡段以中青年群體為主。 在易門有76.6%的居民居住商品房，16.6%的居民租房居住，僅6.6%的居民居住在單位福利房內(nèi)。 目前，易門居民自有住房主力面積區(qū)間為70-105平米，占到總比例的46.6%，其次為150平米以上面積區(qū)間，比例為20%，其余面積段共34.4%。 目前，易門居民價(jià)格承受能力大致在20003000元 /平米，總價(jià)30萬左右，占比達(dá)到83.3%，能夠承受3000元/平米以上價(jià)格的

16、居民僅占16.7%備注：按購買100平米戶型計(jì)算總價(jià) 目前，易門居民換房需求主力戶型為套三，占比達(dá)到50%，其次為套四及以上戶型，比例為33.3%，選擇套1及套2小戶型的居民比例僅為16.7% 目前，易門選擇接受高層電梯住宅的居民比例為70%，另外30%居民明確表示不會(huì)選擇高層電梯項(xiàng)目。 目前，易門選擇按揭貸款的居民比例為70%，另外30%居民會(huì)選擇一次性付款方式購房。 目前，選擇在易門購房的受訪者主要來自易門縣城，比例達(dá)到83.3%，其余16.7%受訪者來自易門周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。調(diào)研結(jié)論目前易門居民自有住房率達(dá)到7成以上，改善型需求為市場主流；目前易門居民價(jià)格承受能力主要集中在2000-3000元/

17、平米區(qū)間，價(jià)格敏感性高，本案需制定符合市場現(xiàn)狀的價(jià)格體系；目前易門居民主力需求戶型為套三和套四大戶型產(chǎn)品，本案需根據(jù)市場情況進(jìn)行合理化的產(chǎn)品配置；目前易門居民對高層電梯的接受度較好，對本案開發(fā)有一定的積極意義；目前易門7成居民偏向選擇按揭貸款的方式進(jìn)行購房，另有3成居民選擇一次性付款方式；目前選擇在易門置業(yè)的客戶主要為縣城客戶，其次為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶。本案開發(fā)規(guī)劃建議3市場分析1本案項(xiàng)目定位2Part1 本案地塊現(xiàn)狀分 析項(xiàng)目區(qū)位概況御景龍園嘉盛 財(cái)富廣場水鑫花園東盛花都易門客運(yùn)站易門人民政府易門人民醫(yī)院（新址）在建廉租房本案云南野生食用菌交易中心項(xiàng)目地塊四至地塊西側(cè)地塊東側(cè)地塊北側(cè)地塊南側(cè)項(xiàng)目周

18、邊概況地塊現(xiàn)狀東盛花都廉租房區(qū)位交通流向分析易峨高公路：雙向4車道北接易興路，南接213省道可至峨山縣等地朝陽路：東至方屯，西至縣中心；在建廉租房東盛花都醫(yī)院污水處理本案云南野生食用菌交易中心已建廉住房租房路易峨朝陽路春好公寓項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可售面積住宅部分：6棟32F高層電梯住宅共81604.40平米，720戶商業(yè)部分：底層（6833。30）+二層商業(yè)（7133平米），共13966.60 平米，銷售面積合計(jì)：95571.00平米Part2 本案SWOT分 析優(yōu)勢（Strength）劣勢(Weakness) 1、地塊方正平坦，具備打造優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的條件2、易門首個(gè)集中式商住項(xiàng)目，產(chǎn)品稀缺2、項(xiàng)目

19、周邊交通便利，同時(shí)位于城市新區(qū)，便于項(xiàng)目打造1、市場及客戶對該類新生產(chǎn)品接受度的不確定性2、項(xiàng)目本身地塊較小，僅31畝，在項(xiàng)目打造上必須在有限地塊內(nèi)體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)3、項(xiàng)目周邊廉租房項(xiàng)目對本案的不利影響機(jī)遇（Opportunity）威脅（Threats）1、易門房地產(chǎn)處于轉(zhuǎn)型關(guān)鍵階段，本案具備良好條件以占據(jù)市場領(lǐng)導(dǎo)地位2、整個(gè)市場內(nèi)在售競爭項(xiàng)目較少，對本案利好3、目前易門縣內(nèi)商業(yè)缺乏規(guī)模檔次，住宅產(chǎn)品設(shè)置較為雷同、保守，利于本案品質(zhì)的體現(xiàn)1、易門縣人口較少，且增長緩慢、需求有限；2. 目前易門居民收入水平一般，消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣有待引導(dǎo)3、由于本案主要面對改善型需求客戶，且易門距離昆明、玉溪較近，

20、將面臨中高端客戶分流的威脅Part3 本案整體項(xiàng)目定 位本案核心價(jià)值梳理城市新區(qū)核心地段價(jià)值城市向東發(fā)展的黃金商業(yè)中心！新區(qū)標(biāo)桿項(xiàng)目！ 本案總占地僅31畝,容積率4.5，位于朝陽路與易峨路交匯處，東部新區(qū)與縣中心的黃金地段，是城市向東發(fā)展的中央商業(yè)中心。為易門打造一座具有國際風(fēng)范的商業(yè)城池！城市精英專屬生活休閑圈縣城首個(gè)商住綜合型項(xiàng)目 作為縣城首個(gè)商住綜合型項(xiàng)目，本案無論在項(xiàng)目品質(zhì)、運(yùn)營等方面都處于縣城領(lǐng)先地位，建成后必將成為當(dāng)?shù)鼐用裥蓍e娛樂的首選之地。本案整體定位項(xiàng)目定位易門新區(qū)，城市向東，地標(biāo)級(jí)商住旗艦，一站式休閑娛樂中心基于此，產(chǎn)品打造首先應(yīng)該遵循的是：功能性與檔次感。項(xiàng)目市場形象占位：

21、變革，開啟易門商業(yè)新十年！區(qū)域占位于易門整個(gè)區(qū)域面向更廣泛的消費(fèi)群屬性現(xiàn)代化、地標(biāo)性商業(yè)中心生活方式和產(chǎn)品價(jià)值的升級(jí)換代市場形象易門市場的開拓者建立者易門商業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者制定者開啟易門商業(yè)新十年P(guān)art4 項(xiàng)目客戶定位客戶定位-客群范圍界定：我們客戶主要集中在易門城區(qū)，其次為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（如:十街鎮(zhèn)、六街鎮(zhèn)、小街鄉(xiāng)等方向街鎮(zhèn)）,易門縣以外的客戶幾乎沒有。本案本案的主要客戶群為易門縣內(nèi)中高端客戶群、其次為部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，購房需求基本為二次或以上置業(yè)及投資性置業(yè)，剛需客戶極少。區(qū)域來源：易門下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)職業(yè)特點(diǎn)：私營業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕者置業(yè)目的：改善居住為主客戶特征：關(guān)注地段，提升生活品質(zhì)核心客戶：約80%區(qū)域來源

22、：易門縣城職業(yè)特點(diǎn)：私營業(yè)主、公務(wù)員、礦廠老板等置業(yè)目的：改善型購房、投資、自營客戶特征：看好易門及項(xiàng)目未來發(fā)展，較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，注重項(xiàng)目品質(zhì)、檔次。次要客戶：20%核心客戶整體產(chǎn)品定位根據(jù)項(xiàng)目整體檔次，定位項(xiàng)目產(chǎn)品為雙層中高端集中式商業(yè)+地標(biāo)板式電梯住宅Part5 項(xiàng)目價(jià)格定位參考樓盤選擇同類物業(yè)加權(quán)分析比較均價(jià)預(yù)判123市場比較法預(yù)判均價(jià)經(jīng)過綜合比較，我方選取御景龍園、東盛花都作為比較樓盤項(xiàng)目及權(quán)重御景龍園東盛花都本項(xiàng)目綜合計(jì)算欄參考項(xiàng)目權(quán)重50.00%50.00%100.00%參考項(xiàng)目加權(quán)得分80.77885本項(xiàng)目與參考項(xiàng)目的對比權(quán)重0.920,951.00 參考項(xiàng)目實(shí)際售價(jià)(均價(jià))300

23、03300本項(xiàng)目相對參考項(xiàng)目的售價(jià)(均價(jià))27453140本項(xiàng)目的售價(jià)(均價(jià))2013年價(jià)格2943價(jià)格預(yù)測同類物業(yè)加權(quán)分析通過市場比較法得出,本項(xiàng)目靜態(tài)現(xiàn)階段住宅售價(jià)為2943元/同時(shí)調(diào)查周邊租金反推可知，區(qū)域住宅底商約為10200元/平方米。國際商貿(mào)城項(xiàng)目靜態(tài)總產(chǎn)值估算表（以上計(jì)算均按保守價(jià)格估算）本案開發(fā)規(guī)劃建議3市場分析1本案項(xiàng)目定位2Part1 本案整體開發(fā)建 議整體開發(fā)建議站在城市運(yùn)營高度進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，而非單一做項(xiàng)目；為易門創(chuàng)建首座集居住、娛樂、休閑為一體的商業(yè)聚集地，改變當(dāng)?shù)厣钕M(fèi)習(xí)慣；為后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目樹立一個(gè)短期內(nèi)難以超越的標(biāo)桿。整體規(guī)劃原則1、優(yōu)先做足容積率，充分做滿基底面積

24、。滿足價(jià)值最大化的同時(shí)打造出層次感；2、合理規(guī)劃集中式商業(yè)與商業(yè)內(nèi)街、住宅區(qū)的排布；3、保障商業(yè)部分的商氣引導(dǎo)，首要保障項(xiàng)目周邊道路商業(yè)的引導(dǎo)；為未來商業(yè)創(chuàng)造經(jīng)營條件；4、在產(chǎn)品規(guī)劃階段即為未來營銷創(chuàng)造優(yōu)勢賣點(diǎn)，且具備可升級(jí)性。全方面的協(xié)調(diào)，而非單獨(dú)偏向一面Part2本案建筑外立面風(fēng)格建議外立面設(shè)計(jì)要注重以下幾點(diǎn)： 具有創(chuàng)新性，區(qū)別于傳統(tǒng)外立面設(shè)計(jì)。 具有個(gè)性，不同的角度具有不同的景觀。 具有保溫性好、采光性佳、經(jīng)久耐用等特性。建筑通常以外觀立面給人以最為直觀的印象。建筑外立面不僅能夠?yàn)榻ㄖ锲鸬秸陲L(fēng)擋雨的作用，同時(shí)也是文化的表征，以不同的材質(zhì)、色彩、造型體現(xiàn)建筑的個(gè)性與風(fēng)格。外立面風(fēng)格設(shè)計(jì)總

25、則外立面建筑風(fēng)格的分類 地中海建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 法式建筑風(fēng)格 德國現(xiàn)代主義風(fēng)格 英式建筑風(fēng)格 新古典主義風(fēng)格 新中式風(fēng)格 新亞洲風(fēng)格 學(xué)院派風(fēng)格 風(fēng)格混搭 創(chuàng)新原創(chuàng)風(fēng)格現(xiàn)代簡約風(fēng)格的特色是將設(shè)計(jì)的元素、色彩、照明、原材料簡化到最少程度，但對色彩、材質(zhì)有一定要求，該風(fēng)格適用性強(qiáng)，可廣泛應(yīng)用于項(xiàng)目建筑之中；Part3本案樓棟設(shè)計(jì)建議建議1：2梯4戶產(chǎn)品板式結(jié)構(gòu)圖（市場使用較多的產(chǎn)品布局，利于多棟之間拼接）2梯4戶產(chǎn)品點(diǎn)式結(jié)構(gòu)圖（碟型布局）Part4本案商業(yè)部分設(shè)計(jì)建議首層商業(yè)業(yè)態(tài)模式商業(yè)屬性：購物中心大型超市賣場（5000平米或以上）+部分臨街、內(nèi)街商鋪（以服裝、首飾、銀行等業(yè)態(tài)為主）二層商

26、業(yè)業(yè)態(tài)模式商業(yè)屬性：休閑娛樂城超市賣場（首層延伸部分）+餐飲+茶樓+咖啡館+ktv歌城（或休閑會(huì)所等），商業(yè)選擇原則性以到達(dá)式消費(fèi)為主商業(yè)立面風(fēng)格與線條建議與住宅的現(xiàn)代簡約風(fēng)格相吻合協(xié)調(diào)，適當(dāng)簡潔，切忌過于繁復(fù)。建議住宅退后矗立在上面，而非一體垂直地直落上面。以減少柱網(wǎng)對商業(yè)物業(yè)的影響。本案商業(yè)整體設(shè)計(jì)建議本案商業(yè)賣場設(shè)計(jì)建議由于項(xiàng)目首層及部分二層為大型賣場，建議層高設(shè)置上在普通商鋪層高的水平上適當(dāng)加高本案商鋪設(shè)計(jì)建議建議商鋪設(shè)計(jì)上采用LOFT形式，合理利用空間，在提高客戶實(shí)得面積同時(shí)降低總價(jià)，減小價(jià)格抗性。本案商業(yè)內(nèi)街設(shè)計(jì)建議建筑的特色化，給人耳目一新且過目不忘的感覺臨街商業(yè)宏大的展示面空間細(xì)部處理，不失時(shí)尚、前衛(wèi)景觀與道路的完美結(jié)合設(shè)置生動(dòng)形象的小品點(diǎn)綴商業(yè)內(nèi)街夜景【意向展示】Part5本案住宅戶型配比建議1、參照市場調(diào)研及客戶需求主流產(chǎn)品及比例，住宅產(chǎn)品套3產(chǎn)品占據(jù)70%左右；2、客戶需求戶型比例：主體集中在105-140，可在此面積區(qū)間下