2012房地產財稅新政解析與納稅籌劃

1、2021年房地產財稅新政解析與納稅籌劃 許明信1稅收增長如“脫韁野馬一日千里2021年全國稅收收入總額95729萬億同比增長22.8%，GDP增長率9.2%稅收增速是GDP的倍2021第一季度全國稅收總收入完成25858億元，同比增長10.3%征管與稽查環(huán)境偷稅是企業(yè)和老總最大的風險永遠的痛稅務局常常錯誤執(zhí)法，納稅人往往無奈執(zhí)行2開心一笑:搶劫 某公司正在緊張運行中，忽有人大吼一聲：都不許動！搶劫! 快把錢交出來！肅然無聲中，財務老張輕拍胸口，松了一口氣：“嚇死了，我還以為是稅務局的!3小沈陽的理論這稅務稽查啊，其實跟人生一樣一樣的，這稅務一來，一走，一年賠進去了；這稅務一來，不走，一輩子賠進

2、去了。嚎。4第一節(jié) 財稅新政解析1、銷售自產貨物同時提供建筑業(yè)勞務如何征稅2、稅務總局2021年34號公告3、企事業(yè)單位改制重組契稅政策4、資產重組有關營業(yè)稅政策5、企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關個人所得稅問題 5國家稅務總局關于企業(yè)所得稅應納稅所得額假設干稅務處理問題的公告國家稅務總局公告2021年第15號一、關于季節(jié)工、臨時工等費用稅前扣除問題 企業(yè)因雇用季節(jié)工、臨時工、實習生、返聘離退休人員以及接受外部勞務派遣用工所實際發(fā)生的費用，應區(qū)分為工資薪金支出和職工福利費支出，并按?企業(yè)所得稅法?規(guī)定在企業(yè)所得稅前扣除。其中屬于工資薪金支出的，準予計入企業(yè)工資薪金總額的基數(shù)，作為計算其他各項相關費用扣

3、除的依據(jù)。 6二、關于企業(yè)融資費用支出稅前扣除問題 企業(yè)通過發(fā)行債券、取得貸款、吸收保戶儲金等方式融資而發(fā)生的合理的費用支出，符合資本化條件的，應計入相關資產本錢；不符合資本化條件的，應作為財務費用，準予在企業(yè)所得稅前據(jù)實扣除。三、關于從事代理效勞企業(yè)營業(yè)本錢稅前扣除問題四、關于電信企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除問題五、關于籌辦期業(yè)務招待費等費用稅前扣除問題 企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動有關的業(yè)務招待費支出，可按實際發(fā)生額的60%計入企業(yè)籌辦費，并按有關規(guī)定在稅前扣除；發(fā)生的廣告費和業(yè)務宣傳費，可按實際發(fā)生額計入企業(yè)籌辦費，并按有關規(guī)定在稅前扣除。7六、關于以前年度發(fā)生應扣未扣支出的稅務處理

4、問題 根據(jù)?稅收征收管理法?的有關規(guī)定，對企業(yè)發(fā)現(xiàn)以前年度實際發(fā)生的、按照稅收規(guī)定應在企業(yè)所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企業(yè)做出專項申報及說明后，準予追補至該工程發(fā)生年度計算扣除，但追補確認期限不得超過5年。 企業(yè)由于上述原因多繳的企業(yè)所得稅稅款，可以在追補確認年度企業(yè)所得稅應納稅款中抵扣，缺乏抵扣的，可以向以后年度遞延抵扣或申請退稅。 虧損企業(yè)追補確認以前年度未在企業(yè)所得稅前扣除的支出，或盈利企業(yè)經過追補確認后出現(xiàn)虧損的，應首先調整該項支出所屬年度的虧損額，然后再按照彌補虧損的原那么計算以后年度多繳的企業(yè)所得稅款，并按前款規(guī)定處理。8七、關于企業(yè)不征稅收入管理問題八、關于稅前扣除規(guī)定

5、與企業(yè)實際會計處理之間的協(xié)調問題根據(jù)?企業(yè)所得稅法?第二十一條規(guī)定，對企業(yè)依據(jù)財務會計制度規(guī)定，并實際在財務會計處理上已確認的支出，凡沒有超過?企業(yè)所得稅法?和有關稅收法規(guī)規(guī)定的稅前扣除范圍和標準的，可按企業(yè)實際會計處理確認的支出，在企業(yè)所得稅前扣除，計算其應納稅所得額。 九、本公告施行時間本公告規(guī)定適用于2021年度及以后各年度企業(yè)應納稅所得額的處理。9第二節(jié) 納稅籌劃與風險躲避1、稅收籌劃、避稅與逃稅2、準確理解稅法，防止納稅爭議3、籌劃風險需在整個業(yè)務過程中躲避4、地產企業(yè)的常用節(jié)稅措施5、納稅籌劃例解6、票據(jù)管理與稅務風險躲避10根據(jù)2021年12月20日?國務院關于修改中華人民共和國

6、發(fā)票管理方法的決定?，新修訂的?發(fā)票管理方法?第二十二條開具發(fā)票應當按照規(guī)定的時限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實開具，并加蓋發(fā)票專用章。第三十五條違反本方法的規(guī)定，有以下情形之一的，由稅務機關責令改正，可以處1萬元以下的罰款；有違法所得的予以沒收：一應當開具而未開具發(fā)票，或者未按照規(guī)定的時限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性開具發(fā)票，或者未加蓋發(fā)票專用章的；11因此，自2021年2月1日起，發(fā)票上必須且只能加蓋發(fā)票專用章，財務專用章不再有效；應對措施：原來沒有發(fā)票專用章的，開具發(fā)票須盡快安排刻制；接收了日期為2021年2月1日后開具的，加蓋“財務專用章的發(fā)票，須盡快更換；國稅發(fā)2006156號文中

7、增值稅發(fā)票的印章也適用新的規(guī)定。國家稅務總局公告2021年第7號：發(fā)票專用章自2021年2月1日起啟用。舊式發(fā)票專用章可以使用至2021年12月31日。本公揭發(fā)布之前印制的套印舊式發(fā)票專用章的發(fā)票，可繼續(xù)使用。121、合同、發(fā)票、計稅依據(jù)1銷售自產貨物同時提供建筑業(yè)勞務2銷售外購貨物同時提供建筑業(yè)勞務 增值稅納稅人 建筑業(yè)納稅人2、甲方分包工程3、甲供材料營業(yè)稅由誰承擔？4、哪些貨物不涉及營業(yè)稅？13一、發(fā)票管理企業(yè)稅務管理的難點、重點；稅務檢查的突破口二、征管環(huán)境以票控稅國稅發(fā)202180號：在日常檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人使用不符合規(guī)定發(fā)票特別是沒有填開付款方全稱的發(fā)票，不得允許納稅人用于稅前扣除、

8、抵扣稅款、出口退稅和財務報銷。單張金額10萬以上必查，10萬以下抽查。房地產、建筑業(yè)是假發(fā)票、虛開發(fā)票的高發(fā)行業(yè)，真票假開，假票真開。14三、合法入賬憑證的種類1、財政收據(jù)非稅收入收據(jù)、捐贈收據(jù)、財政監(jiān)制；不含資金往來結算收據(jù)2、稅務監(jiān)制發(fā)票國稅發(fā)票：增值稅普通/專用發(fā)票；普通發(fā)票代碼第一位是“12021年1月1日起，國稅新版發(fā)票:通用機打/手工/定額發(fā)票、機動車/二手車銷售統(tǒng)一發(fā)票地稅發(fā)票：第一位代碼“2，南京舊版發(fā)票可以使用至2021年3月31日。3、自制原始憑證4、合同+收據(jù)+判決書/調解書/公證書15四、票據(jù)審核要點1、票據(jù)種類是否合規(guī)視收款方應交何種稅而定根據(jù)收款方經營主業(yè)來判斷2、

9、票據(jù)來源是否合法發(fā)票來源地與開票單位所在地相符普通發(fā)票代碼第2-5位，鄭州為4101、洛陽4103，平頂山4104，焦作4108等發(fā)票所屬年份，普通發(fā)票第6-7位。3、票據(jù)與經濟合同經濟業(yè)務是否相符交易雙方名稱、勞務/貨物161某建筑公司總包價款為1000萬，將一局部工程分包給其它單位，分包方銷售自產防水材料并提供建筑勞務，合同中約定，防水材料為200萬，工程費是40萬，分包方應如何開具發(fā)票，如何納稅；總包方如何開具發(fā)票，計稅依據(jù)是多少，如何納稅申報？ 如果分包合同中未分別約定材料價款和工程款，分包方又該如何納稅？2某建筑公司承攬設備安裝工程，設備價款為300萬，安裝費60萬，如果設備由該建筑

10、公司外購，發(fā)票應如何開具，如何納稅？如果設備由建設方自行采購呢？3哪些貨物不涉及建筑業(yè)營業(yè)稅？甲供設備、甲供裝飾材料、分包工程中的自產貨物17甲方甩項工程大包銷售自產貨物同時提供建筑業(yè)勞務商貿公司外購貨物同時建筑業(yè)勞務建筑公司外購貨物同時建筑業(yè)勞務分別納稅增值稅營業(yè)稅184、票據(jù)形式是否合規(guī)抬頭匯總開具發(fā)票必須附清單5、付款方向與支付方式6、真?zhèn)螜z查 2021年度開發(fā)工程未完工，稅務檢查發(fā)現(xiàn)有1000萬假發(fā)票計入開發(fā)本錢，應該如何定性處分？如果是費用發(fā)票呢？ 19五、合法憑證一定是發(fā)票嗎，收據(jù)是否可以稅前列支？1費用合法真實2費用與生產經營有關3符合有關扣除標準4費用本身不具“經營活動特征收款

11、方既不交增值稅，也不交營業(yè)稅，如賠償款。六、匯算清繳結束后，取得上年度的發(fā)票，如何處理，是否可以稅前扣除？某開發(fā)工程2021年度完工，2021年6月取得完工工程的本錢發(fā)票1000萬，是否可以在2021年度扣除？ 20第三節(jié) 主要稅種納稅籌劃方法與例解 1、營業(yè)稅的籌劃1甲供材料2設備安裝的籌劃3工程總分包營業(yè)稅納稅處理21甲方供料甲供合同內甲供甲控大包清包工裝飾清包工設備安裝營業(yè)稅裝飾材料不征營業(yè)稅設備不征營業(yè)稅清包工建筑建筑材料征營業(yè)稅注：供貨方提供貨物并安裝，不屬于甲供22甲方供料與甩項區(qū)別甲供材料購銷合同清包工工程合同銷售附帶安裝甩項甲供乙安23建設方采購判斷是否設備判斷是否自產自銷非設

12、備的材料設備非自產自銷自產自銷裝飾工程其它建筑業(yè)商貿企業(yè)建筑企業(yè)242、土地增值稅的籌劃1免土地增值稅售價臨界點測算2轉讓收入籌劃3本錢費用籌劃4利息支出的籌劃5土地增值稅如何籌劃有效6清算中本卷須知7征管習慣及地方性政策對土地增值稅籌劃的影響253、企業(yè)所得稅的籌劃1租金收入確實認2不得扣除工程與限額扣除工程的籌劃3預繳與匯算清繳的籌劃4完工年度匯算清繳風險躲避4、個人所得稅的籌劃1工資薪金與年終獎、福利的別離2企業(yè)為職工配車的稅務處理5、其它稅種的籌劃26后續(xù)支出配套設施日常維修保養(yǎng)支出前期已發(fā)生后期取得發(fā)票已預提過未預提過直接當期扣除視為后續(xù)支出不得追溯如已預提，差額視為后續(xù)支出預提與實

13、際發(fā)生二次調整二次調整二次調整預提與發(fā)票差額二次調整地產企業(yè)后續(xù)支出的稅務處理27融資渠道 商業(yè)貸款 統(tǒng)借統(tǒng)還集團公司或核心企業(yè) 委托貸款 個人 商業(yè)信用 投資、債轉股 聯(lián)合開發(fā)固定收益、分紅28關聯(lián)企業(yè)融資處理核心企業(yè)統(tǒng)借統(tǒng)還金融機構集團公司(核心企業(yè)子公司1子公司2子公司3利率8%分撥貸款收息8%統(tǒng)借統(tǒng)還協(xié)議29企業(yè)集團登記管理暫行規(guī)定企業(yè)集團應當具備以下條件：1企業(yè)集團的母公司注冊資本在5000萬元人民幣以上，并至少擁有家子公司2母公司和其子公司的注冊資本總和在億元人民幣以上；3集團成員單位均具有法人資格。統(tǒng)借統(tǒng)還稅前扣除的合法憑證：30委托中介銀行貸款中介金融機構關聯(lián)方A(資金提供方)

14、關聯(lián)方B關聯(lián)方C關聯(lián)方D委托貸款借款付息避開關聯(lián)方借款方31變借款為投資變借款為商業(yè)信用分配股息延期收款不收息防止資本弱化應收/應付賬款預收/預付賬款32第四節(jié) 房地產企業(yè)納稅爭議的協(xié)調 1、爭議的產生原因與解決方式2、爭議的處理原那么3、稅收征管中的問題 一稅兩管、稅源之爭、征管本錢 坦白未必從寬4、稅企爭議處理問題例解33拆一還一如何進行稅務與會計處理某房地產企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000元，土地本錢2億元，建筑施工等其他開發(fā)本錢1億元，總可售面積8萬平米。拆遷補償費支出：50008000=4000萬元視同銷售收入：50008000=4000萬元單位可售面積計稅本錢=2億+1億+4000萬/80000平米=4250元/平米34視同銷售本錢：42505000=2125萬元視同銷售所得：4000 -2125=1875萬元需要在拆遷當期確認視同銷售所得1875萬元。35拆一還一各稅的計稅依據(jù)賬務處理：會計準那么借：開發(fā)本錢4000 貸：主營業(yè)務收入4000