房地產(chǎn)管理基本制度與政策(房屋登記官)

1、房地產(chǎn)管理(gunl)基本制度與政策蘭州市房地產(chǎn)職工(zhgng)培訓學校 ：李曉英共四十四頁本部分(b fen)內(nèi)容的基本框架 本部分內(nèi)容主要按照房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)之間的邏輯順序來劃分章節(jié)，力求全面反映我國現(xiàn)行(xinxng)房地產(chǎn)業(yè)各方面的基本制度與政策，內(nèi)容包括我國基本的土地制度及建設用地管理、房屋拆遷（征收）、規(guī)劃和建設工程管理、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權屬登記、房地產(chǎn)中介服務、房地產(chǎn)稅收、物業(yè)管理和住房公積金等方面的相關法律法規(guī)。 共四十四頁1.房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)概念和歷史沿革掌握：房地產(chǎn)業(yè)的基本概念。熟悉：房地產(chǎn)業(yè)的作用。了解：房地產(chǎn)業(yè)的細分、房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革

2、。2.住房制度概述掌握：現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房政策。熟悉：城鎮(zhèn)住房制度改革。3.房地產(chǎn)法律體系掌握：房地產(chǎn)法的概念與調(diào)整對象。熟悉：房地產(chǎn)法律體系、軍事房地產(chǎn)法律政策規(guī)定。一、房地產(chǎn)概述(i sh)（第三章）共四十四頁立法法第五章 適用與備案 的有關內(nèi)容：憲法具有最高的法律效力，一切法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章(guzhng)都不得同憲法相抵觸。法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章。行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章。地方性法規(guī)的效力高于本級和下級地方政府規(guī)章。部門規(guī)章之間、部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間具有同等效力，在各自的權限范圍內(nèi)施行。 共四十四頁地方性法規(guī)、規(guī)章之間不一致

3、時，由有關機關依照下列規(guī)定的權限作出裁決：(一)同一機關制定的新的一般規(guī)定與舊的特別規(guī)定不一致時，由制定機關裁決；(二)地方性法規(guī)與部門規(guī)章之間對同一事項的規(guī)定不一致，不能確定如何適用(shyng)時，由國務院提出意見，國務院認為應當適用(shyng)地方性法規(guī)的，應當決定在該地方適用(shyng)地方性法規(guī)的規(guī)定；認為應當適用(shyng)部門規(guī)章的，應當提請全國人民代表大會常務委員會裁決；(三)部門規(guī)章之間、部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間對同一事項的規(guī)定不一致時，由國務院裁決。立法法第五章 適用(shyng)與備案 的有關內(nèi)容：共四十四頁二、建設用地制度與政策（第四章） 1.中國現(xiàn)行土地制度概

4、述熟悉：土地所有制。了解：土地管理基本制度。2.集體土地征收熟悉：征收集體土地的政策規(guī)定，征收集體土地補償?shù)姆秶蜆藴?。了解：征收集體土地的工作(gngzu)程序。3.國有建設用地了解：建設用地審查報批程序、臨時用地的報批和使用。4.集體建設用地掌握：集體所有建設用地使用情形。了解：集體所有建設用地使用原則。共四十四頁5.國有土地使用權出讓掌握：國有土地使用權出讓政策。熟悉：國有土地使用權出讓的概念及特征。了解(lioji)：國有土地使用權出讓合同、國有土地使用權出讓管理、國有土地租賃和國有土地使用權作價出資或入股。6.國有土地使用權劃撥熟悉：土地使用權劃撥的概念，劃撥土地使用權的范圍、劃撥土

5、地的管理。7.閑置土地的處理熟悉：閑置土地的范圍及處理規(guī)定。共四十四頁重點閱讀： 土地管理法城市房地產(chǎn)管理法 土地管理法實施(shsh)條例城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 共四十四頁國有土地上房屋征收與補償條例中華人民共和國國務院令第590號國有土地上房屋征收與補償條例已經(jīng)2011年1月19日國務院第141次常務會議通過，現(xiàn)予公布，自公布之日起施行。 總理 溫家寶二一一年一月二十一日 2001年6月13日國務院公布的城市房屋拆遷管理條例同時廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用(ynyng)原有的規(guī)定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。 共四十四頁三、 城鄉(xiāng)規(guī)劃及工

6、程建設管理制度與政策（第六章）1.城鄉(xiāng)規(guī)劃管理掌握：城市規(guī)劃管理。熟悉：城市紫線、綠線、藍線和黃線管理。了解：城鄉(xiāng)規(guī)劃的基本概念、城鎮(zhèn)體系(tx)規(guī)劃。2.勘察設計管理了解：勘察設計管理。3.建設工程招投標與監(jiān)理了解: 建設工程招投標與監(jiān)理。4.建設工程施工與質(zhì)量管理掌握：施工許可制度。熟悉：建設工程的竣工驗收管理、質(zhì)量管理制度、質(zhì)量保修辦法。了解：建設工程項目報建制度、建筑施工企業(yè)資質(zhì)管理、注冊建造師 制度。共四十四頁重點閱讀(yud)：城鄉(xiāng)規(guī)劃法建筑法城市房地產(chǎn)管理法 共四十四頁四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（第七章）1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理了解：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理。2.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理了解：房地

7、產(chǎn)開發(fā)項目管理。3.房地產(chǎn)經(jīng)營管理掌握：商品房交付使用。熟悉：房地產(chǎn)項目(xingm)轉(zhuǎn)讓。了解：房地產(chǎn)廣告。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案了解：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案。共四十四頁 商品房銷售管理(gunl)辦法（建設部部長俞正聲月日簽署號部令發(fā)布，自年月日起施行。） 第三十二條 銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定（以下簡稱規(guī)定），向買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。共四十四頁 第三十三條 商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于規(guī)定中確定的最低保修期限的，保修期不得低于規(guī)定中確定

8、的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成(zo chn)的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成(zo chn)的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。 共四十四頁重點閱讀：城市(chngsh)房地產(chǎn)管理法 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 共四十四頁五、房地產(chǎn)交易(jioy)管理（第八章）1.房地產(chǎn)交易管理熟悉：房地產(chǎn)交易中的基本制度。了解：房地產(chǎn)交易的概述、管理機構。2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理掌握：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件、程序，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，以出讓方式取得土地使

9、用權的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。熟悉：已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市的有關規(guī)定。了解：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概述及特征。共四十四頁五、房地產(chǎn)交易管理（第八章）3.商品房銷售管理掌握：商品房預售許可制度、商品房預售的條件、商品房預售合同登記備案、商品房現(xiàn)售、商品房銷售代理、商品房銷售中禁止的行為(xngwi)、商品房買賣合同、最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋。熟悉：商品房銷售的概念。共四十四頁五、房地產(chǎn)交易管理（第八章）4.房屋租賃管理熟悉：城市(chngsh)房地產(chǎn)管理法關于房屋租賃的有關內(nèi)容。了解：最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適

10、用法律若干問題的司法解釋。5.房地產(chǎn)抵押管理掌握：房地產(chǎn)抵押的條件、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定、最高額抵押權、房地產(chǎn)抵押合同、房地產(chǎn)抵押登記、住房抵押貸款證券化涉及的抵押權變更登記、房地產(chǎn)抵押權的效力。熟悉：房地產(chǎn)抵押的概念、房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)。共四十四頁P273 某房地產(chǎn)開發(fā)商銷售給張某一套商品房，合同約定建筑面積110平方米，售價每平方米4 000元，張某交付(jiof)了全部價款。買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定。若該商品房產(chǎn)權登記的建筑面積為100平方米，張某選擇不退房，則該房地產(chǎn)開發(fā)商應當返還張某購房款（ ）元。 A40 000 B53 600 C66 800 D80 000 110*

11、3%*4000 +110*（1-3%）-100*4000*2 =53600+13200=66800共四十四頁P289甲房地產(chǎn)開發(fā)公司長期從乙鎖業(yè)公司進貨，雙方在3月1曰約定：甲乙之間年底結(jié)算貨款，甲以其營業(yè)房在100萬元的限度內(nèi)為其欠乙公司的貨款提供最高額抵押，12月31日為債權確定日。雙方辦理了抵押登記，但沒有就其他細節(jié)作出約定。（1）假設乙公司打算在當年7月1日將其對甲公司債權中的一部分即30萬元轉(zhuǎn)讓給丙公司,則（C）。A乙公司此時不得轉(zhuǎn)讓債權B乙公司在12月31日之后(zhhu)方能轉(zhuǎn)讓債權C乙公司此時可以轉(zhuǎn)讓債權，但最高額抵押權不得轉(zhuǎn)讓D乙公司此時可以轉(zhuǎn)讓債權，且最高額抵押權同時轉(zhuǎn)讓共

12、四十四頁 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司長期從乙鎖業(yè)公司進貨，雙方(shungfng)在3月1曰約定：甲乙之間年底結(jié)算貨款，甲以其營業(yè)房在100萬元的限度內(nèi)為其欠乙公司的貨款提供最高額抵押，12月31日為債權確定日。雙方(shungfng)辦理了抵押登記，但沒有就其他細節(jié)作出約定。（2）8月1日，甲又將該門面房抵押給自然人丙，從丙處借款50萬元，年底歸還，雙方辦理了抵押登記。而由于進貨量激增，9月1日，甲乙雙方?jīng)Q定調(diào)整最高債權額至150萬元，12月31日，甲乙確定了實際債權數(shù)額為200萬元。實現(xiàn)抵押權時該門面房拍賣得款180萬元。則乙可以分得（C）。 A180萬元 B150萬元 C130萬元 D100萬元共

13、四十四頁 P292丁公司以其房屋和建設用地使用權作抵押，分別向甲乙丙三家銀行借款，甲銀行借100萬元，乙銀行借300萬元，丙銀行借500萬元，先后(xinhu)辦理了抵押登記。眼看丁公司無力償還借款，丙銀行和甲銀行以及丁公司商定，交換抵押權的順位，丙銀行支付甲銀行50萬元作為補償。后來，丁公司無力償還三家銀行的到期債務，銀行拍賣其房屋和建設用地使用權，僅獲價款600萬元，以下關于三家銀行的分配正確的是（C）。 A甲銀行100萬元、乙銀行300萬元、丙銀行200萬元 B甲銀行得不到清償、乙銀行100萬元、丙銀行500萬元 C甲銀行得不到清償、乙銀行300萬元、丙銀行300萬元 D甲銀行150萬元

14、、乙銀行300萬元、丙銀行150萬元共四十四頁重點閱讀：城市房地產(chǎn)管理法 關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 城市商品房預售管理辦法 商品房銷售(xioshu)管理辦法 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 共四十四頁六、房地產(chǎn)權屬登記制度與政策（第九章）1.房地產(chǎn)登記概述熟悉：房地產(chǎn)登記概述。2.房地產(chǎn)登記制度掌握：房地產(chǎn)登記制度。3.房屋權屬登記信息(xnx)查詢掌握：房屋權屬登記信息查詢。4.房地產(chǎn)交易與權屬登記規(guī)范化管理掌握：房地產(chǎn)交易與權屬登記規(guī)范化管理。5.房地產(chǎn)登記機構的協(xié)助執(zhí)行掌

15、握：房地產(chǎn)登記機構的協(xié)助執(zhí)行。共四十四頁 三種不動產(chǎn)登記制度對比表名 稱特 點主要實行的國家契據(jù)登記制1.訂立契約即可生效2.登記只是形式審查3.登記不具公信力4.動態(tài)登記法國比利時蘇格蘭意大利 日本西班牙葡萄牙南美以及美國的多數(shù)州等權利登記制1.登記具有強制性2.登記是生效的必要條件3.進行實質(zhì)性審查4.登記具有公信力德國奧地利瑞士荷蘭捷克匈牙利南斯拉夫埃及等托倫斯登記制1.土地權利的變更不經(jīng)登記不生效2.進行實質(zhì)審查3.登記具有絕對公信力4.發(fā)給權利證書5.登記機關的賠償責任澳大利亞新西蘭加拿大菲律賓英國美國的若干州等共四十四頁P299合法建造房屋的物權自（ D ）發(fā)生效力。A記載于不動產(chǎn)

16、登記簿時B頒發(fā)房屋權屬證書時C申請房屋所有權登記時D事實(shsh)行為成就時共四十四頁 P 299 某套房屋登記簿上的所有權是人甲，但乙認為房屋應當歸自己所有，遂根據(jù)雙方之間的仲裁協(xié)議申請仲裁。裁決書寫明“本案系爭房屋歸乙所有”，但甲乙(ji y)未辦理登記手續(xù)。一個月以后，乙將該房屋抵押給丙，簽訂了書面合同，但未辦理登記，關于本案，以下說法正確的是（BC）。A房屋應歸甲所有 B房屋應歸乙所有 C抵押合同有效 D抵押權成立E抵押合同無效 共四十四頁P 299 甲有三室二廳住房一套。除養(yǎng)子(yn z)乙、侄兒丙外，甲再無其他親屬。3月7日甲私下對丙口頭表示，死后房屋歸丙所有。3月10日甲不幸去

17、世，乙、丙二人就房屋的歸屬爭執(zhí)不休。4月15日乙與丁簽署房屋買賣合同，約定乙將該房屋賣給丁。請問以下說法中正確的是（ A ）。A乙丁之間的買賣合同有效 B乙丁之間的買賣合同無效C乙丁之間的買賣合同效力未定 D乙丁之間的買賣合同可撤銷共四十四頁 P 305 甲建造了一棟三層小樓，到登記機關辦理所有權登記手續(xù)。登記機關的下列行為中符合(fh)法律規(guī)定的是（ ）。A對房屋進行實地查看 B要求對房屋的價值進行評估C按照房屋的面積收取登記費 D按照房屋的價值收取登記費共四十四頁重點閱讀：物權法 城市房地產(chǎn)管理法房屋登記辦法 房屋權屬登記信息查詢(chxn)暫行辦法 房地產(chǎn)交易與權屬登記規(guī)范化管理考核標準

18、房地產(chǎn)交易與權屬登記規(guī)范化管理考核辦法等 共四十四頁七、房地產(chǎn)中介服務管理制度與政策（第十章）1.房地產(chǎn)中介服務的行業(yè)管理概述了解：房地產(chǎn)中介服務的概念及特點，房地產(chǎn)中介服務收費。2.房地產(chǎn)估價行業(yè)管理熟悉：房地產(chǎn)估價行業(yè)管理制度。3.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度了解：房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度。4.住房置業(yè)擔保管理熟悉：住房置業(yè)擔保業(yè)務管理制度。了解：住房置業(yè)擔保的概念、住房置業(yè)擔保機構(jgu)管理制度。 5.房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案了解：房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案。共四十四頁 住房和城鄉(xiāng)建設部關于廢止和修改部分規(guī)章的決定（經(jīng)2010年12月31日第68次住房和城鄉(xiāng)建設部常務會議審議，決定

19、廢止、修改下列(xili)規(guī)章，現(xiàn)予發(fā)布，自發(fā)布之日（2010年1月26日）起生效。） 一、廢止下列規(guī)章1、城市房屋拆遷單位管理規(guī)定（1991年7月8日建設部令第12號發(fā)布）2、城市地下水開發(fā)利用保護管理規(guī)定（1993年12月4日建設部令第30號發(fā)布）3、開發(fā)區(qū)規(guī)劃管理辦法（1995年6月1日建設部令第43號發(fā)布）4、城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定（1989年11月21日建設部令第5號發(fā)布，根據(jù)2001年8月15日建設部令第94號修正）5、城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定（1996年1月8日建設部令第50號發(fā)布，根據(jù)2001年8月15日建設部令第97號修正） 二、修改下列規(guī)章 共四十四頁重點閱讀(yud)

20、：城市房地產(chǎn)管理法 共四十四頁八、房地產(chǎn)稅收制度與政策（第十一章）1.房產(chǎn)稅熟悉：房產(chǎn)稅的減稅和免稅規(guī)定、具備房屋功能的地下建筑的房產(chǎn)稅政策。了解：房產(chǎn)稅的納稅人、課稅對象(duxing)、計稅依據(jù)和稅率。2.城鎮(zhèn)土地使用稅熟悉：城鎮(zhèn)土地使用稅的減稅、免稅規(guī)定。了解：城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人、課稅對象和計稅依據(jù)、適用稅額、地下建筑用地的土地使用稅。3.耕地占用稅熟悉：耕地占用稅的加成、減免規(guī)定。了解：耕地占用稅的納稅人、課稅對象、計稅依據(jù)、適用稅額。共四十四頁八、房地產(chǎn)稅收制度與政策（第十一章）4.土地增值稅掌握：土地增值稅納稅人、征稅范圍、課稅對象和計稅依據(jù)、適用稅額和應納稅額的計算、扣除項目

21、、減稅和免稅(min shu)、征收管理。 5.契稅掌握：契稅納稅人、課稅對象、稅率、計稅依據(jù)、納稅環(huán)節(jié)和期限、減稅和免稅。 6.相關稅收熟悉：營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅制度政策。 7.有關房地產(chǎn)稅收的優(yōu)惠政策掌握：有關房地產(chǎn)稅收的優(yōu)惠政策。共四十四頁P350 按稅法規(guī)定，自用的地下商業(yè)用途房產(chǎn)(fngchn)，若房屋原價為100萬元，則其最低應繳納房產(chǎn)(fngchn)稅（ B ）元。A4 200 B5 880 C8 640 D86 400對具備房屋功能的地下建筑，征收房產(chǎn)稅的相關規(guī)定有（ ）。A自用的工業(yè)房產(chǎn)，以房屋原價的50%60%作為應稅房產(chǎn)原值B自用的工業(yè)房產(chǎn)，以房屋原價的50%60%作為計稅稅基C商業(yè)用途地下建筑，以房屋原價的70%80%作為應稅房產(chǎn)原值D出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定納稅E地下人防設施免稅共四十四頁p354 某房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓一塊以出讓方式(fngsh)取得的土地使用權，轉(zhuǎn)讓收入為2 900萬元，土地增值稅規(guī)定的扣除項目金額為1 800萬元，土地增值稅應納稅額為（ B ）萬元。A330