房地產(chǎn)區(qū)域狀況分析報(bào)告模版

1、 . . 67/67房地產(chǎn)區(qū)域狀況分析報(bào)告 日期：誠投集團(tuán)冉家壩項(xiàng)目應(yīng)標(biāo)書目錄第一部分： 區(qū)域環(huán)境分析 1 第二部分 區(qū)域與地塊房地產(chǎn)狀況分析 8 第三部分 地塊環(huán)境分析 27 第四部分 項(xiàng)目SWOT分析 28第五部分 目標(biāo)客戶群分析（針對(duì)商品房） 30 第六部分 住宅部分發(fā)展建議 33 第七部分 公司簡(jiǎn)介 45 第八部分 合作建議書 62 第一部分 區(qū)域環(huán)境分析 北部新區(qū)基本概況地理位置：位于主城區(qū)北部，南接中心城區(qū)江北區(qū)和渝中區(qū)；北靠江北國際空港；西鄰嘉陵江，與高校、科研院所密集的沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)一橋相聯(lián)；東南公里與規(guī)劃中的長(zhǎng)江寸灘滾裝碼頭毗鄰。地域面積：130平方公里成立時(shí)間：2001年

2、現(xiàn)有人口：9.9萬現(xiàn)有交通狀況：210、319、212三條高速公路呈U型在新區(qū)分布；已經(jīng)開工建設(shè)的渝懷鐵路從該區(qū)穿過，新火車客運(yùn)站正在區(qū)興建，西南大型電信交換樞紐之一在新區(qū)南緣。產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)：重點(diǎn)發(fā)展信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、光電子產(chǎn)業(yè)、生物工程與新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、綠色環(huán)保產(chǎn)業(yè)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，汽車與零配件制造等現(xiàn)代制造業(yè)，以與出口加工制造等產(chǎn)業(yè)。北部新區(qū)實(shí)行一區(qū)多園，開發(fā)建設(shè)汽車工業(yè)園、光電產(chǎn)業(yè)園、軟件園、環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)療器械園和出口加工區(qū)等。良好的投資環(huán)境，支撐北部新區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展。1）明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)：擁有優(yōu)越的地理位置和發(fā)達(dá)便捷的交通、通信條件。2）廣闊的發(fā)展空間：擁有國家級(jí)開發(fā)區(qū)北部新區(qū)經(jīng)開園和北部新區(qū)高

3、新園3）良好的基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境：綜合交通、能源、給排水、信息設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等骨干工程建設(shè)將投資450億。一批體現(xiàn)直轄市水平的文化、教育、科技、體育、衛(wèi)生、旅游等標(biāo)志性、功能性重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目正在興建，將逐步展露北部新區(qū)現(xiàn)代都市風(fēng)貌。分期建成龍景湖生態(tài)公園、黃桷公園、照母山植物園、人和公園等一批大型生態(tài)林地和公園綠地等綠色生態(tài)空間，形成“人.城.自然”共諧共存的生態(tài)環(huán)境。4）優(yōu)惠的扶持政策：北部新區(qū)充分利用直轄市和西部大開發(fā)的政策優(yōu)勢(shì)，實(shí)行“普惠、特惠和特事特辦”的政策，形成明顯的“政策洼地”，吸引海外投資者來興業(yè)發(fā)展。5）八年實(shí)現(xiàn)全面改造三年打造基礎(chǔ)：從2003年到2005年，

4、基本完成7個(gè)組團(tuán)的基礎(chǔ)設(shè)施。五年構(gòu)建框架：到2007年，完成基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)和綜合立體交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，并形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地框架。八年基本建成新區(qū)：到2010年，7個(gè)組團(tuán)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面完成，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、現(xiàn)代制造業(yè)為支撐、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)全面發(fā)展的框架基本形成，現(xiàn)代都市風(fēng)貌展示區(qū)風(fēng)貌初步展現(xiàn)，對(duì)外開放窗口、山水園林城區(qū)的輪廓初步顯現(xiàn)，北部新區(qū)“十里汽車城”和光電、生物醫(yī)藥、軟件三大產(chǎn)業(yè)基地基本形成，北部新區(qū)包括經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值力爭(zhēng)達(dá)到1500億元。6）快捷的服務(wù)方式：政府采取了一系列能提供快捷服務(wù)的措施。7）良好的發(fā)展前景基礎(chǔ)設(shè)施投資快速增長(zhǎng)。2003年，北部新區(qū)包括經(jīng)

5、開區(qū)、高新區(qū)完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資49.7億元，比上年同期有較大幅度增長(zhǎng)。落戶開發(fā)區(qū)的項(xiàng)目和投資增長(zhǎng)較快。北部新區(qū)經(jīng)開園和高新園近四年共引進(jìn)項(xiàng)目122個(gè)，累計(jì)合同投資總額269.1億元，其中2003年引進(jìn)項(xiàng)目87個(gè)，占?xì)v年引進(jìn)項(xiàng)目總數(shù)的71%；合同投資總額208.7億元，占?xì)v年合同投資總額的77.6%。入駐開發(fā)區(qū)項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況良好。2003年北部新區(qū)各項(xiàng)指標(biāo)概況：區(qū)域經(jīng)開園和高新園指標(biāo)GDP工業(yè)總產(chǎn)值金額1439.4同比增長(zhǎng)53.9%230%二、交通概況1、交通設(shè)施公交客運(yùn)主樞紐站：1處樞紐站場(chǎng)： 5處一般站場(chǎng): 6處公交保養(yǎng)場(chǎng): 1處 2、軌道交通軌道交通線路三條：軌道三、四、六號(hào)線。軌道交

6、通環(huán)線一級(jí)軌道交通樞紐站：2處；三級(jí)軌道交通樞紐站：4處。檢修站：1處（童家院子）占地30公頃。 六號(hào)線三號(hào)線軌道環(huán)線四號(hào)線3、區(qū)域交通狀況總結(jié)：片區(qū)擁有渝懷鐵路、寸灘港口以與渝合、渝長(zhǎng)、渝黔、機(jī)場(chǎng)四條高速公路線，對(duì)外交通非常便捷。規(guī)劃中的輕軌三、四、六號(hào)線貫穿整個(gè)北部新區(qū)，使未來的北部新區(qū)與其它主城各區(qū)緊密聯(lián)系在一起。三、城市發(fā)展規(guī)劃1、規(guī)劃性質(zhì)：北部新區(qū)是以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，是都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈核心增長(zhǎng)極和都市風(fēng)貌展示區(qū)。 規(guī)劃規(guī)模：用地規(guī)模：規(guī)劃區(qū)總用地面積136.60平方公里，規(guī)劃城市建設(shè)用地91.73平方公里，占總用地的67.15%。 人口規(guī)模：規(guī)劃人口規(guī)模為65萬人

7、。 區(qū)域規(guī)劃：用地形態(tài)由七個(gè)組團(tuán)構(gòu)成：人和組團(tuán)(1號(hào))、大竹林組團(tuán)(2號(hào)) 、禮嘉組團(tuán)(3號(hào)) 、黃茅坪組團(tuán)(4號(hào))、翠云組團(tuán)(5號(hào))、鴛鴦組團(tuán)(6號(hào)) 、金山組團(tuán)(7號(hào)) ，各組團(tuán)之間由生態(tài)林地、市級(jí)公園等自然隔離。人和組團(tuán)（1號(hào)組團(tuán)）：本項(xiàng)目所在組團(tuán)。規(guī)劃城市建設(shè)用地18.72平方公里，人口20萬人。 規(guī)劃主要職能：商務(wù)中心、客運(yùn)樞紐、光電產(chǎn)業(yè)、高檔社區(qū)。 從城市功能規(guī)劃上看，本項(xiàng)目所在的人和組團(tuán)，未來將成為城市居住的中心區(qū)。大竹林組團(tuán)（2號(hào)組團(tuán)）規(guī)劃城市建設(shè)用地18.31平方公里，人口10萬人 。 規(guī)劃主要職能：信息產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)、光電產(chǎn)業(yè)、生物工程。禮嘉組團(tuán)（3號(hào)組團(tuán)）規(guī)劃城市建設(shè)用地

8、16.15平方公里，人口18萬人 。 規(guī)劃主要職能：高新技術(shù)研發(fā)，居住用地主要發(fā)展高檔社區(qū)。 黃茅坪組團(tuán)（4號(hào)組團(tuán)）規(guī)劃城市建設(shè)用地5.95平方公里，人口3.5萬人。 規(guī)劃主要職能：現(xiàn)代制造業(yè)。 翠云組團(tuán)（5號(hào)組團(tuán)）規(guī)劃城市建設(shè)用11.37平方公里，人口2萬人。 規(guī)劃主要職能：以汽車、摩托車配套產(chǎn)業(yè)為主的生產(chǎn)與研發(fā)。鴛鴦組團(tuán)（6號(hào)組團(tuán)）規(guī)劃城市建設(shè)用地11.7平方公里，人口10萬人。 規(guī)劃主要職能：為翠云組團(tuán)和金山組團(tuán)服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)。四、北部新區(qū)主要特征概括北部新區(qū)的人口在未來幾年快速增長(zhǎng)。到2015年，北部新區(qū)規(guī)劃人口將達(dá)到65萬，而現(xiàn)有人口9.9萬，這意味著未來11年，北部新區(qū)人口特別是就

9、業(yè)人口將快速增長(zhǎng)。北部新區(qū)近兩年經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)。北部新區(qū)擁有良好的生態(tài)環(huán)境。北部新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施大大改善。區(qū)域?qū)ν饨煌ňW(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。規(guī)劃中的三、四、六號(hào)輕軌線將大大改善北部新區(qū)與主城各區(qū)之間的交通。第二部分 區(qū)域與地塊房地產(chǎn)狀況分析 一、市住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給部分1、土地供應(yīng)現(xiàn)狀（土地購置）年份土地購置（萬m2）增幅（%）1999624.532000619.21-1%2001870.3441%20021320.2645.2%分析：房地產(chǎn)開發(fā)土地購置呈高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)速度（在后面的房地產(chǎn)開發(fā)投資分析中可見）。19992002年，市通過各種方式完成土地購

10、置的總量達(dá)到了3434.34萬平方米，除2000年增長(zhǎng)幅度出現(xiàn)負(fù)值以外，2001和2002年較上年的平均增幅達(dá)40%以上。2、房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資年份完成投資（億元）增長(zhǎng)率（%）1999112.5115.6%2000139.6324.1%2001196.6740.9%2002245.9125.0%分析： 2002年以前，房地產(chǎn)土地價(jià)格以與商品房?jī)r(jià)格與全國發(fā)達(dá)城市相比，明顯偏低，加之土地供應(yīng)不夠市場(chǎng)化，為部分開發(fā)商謀取暴利提供了機(jī)會(huì)，開發(fā)投資也呈逐年穩(wěn)定上升趨勢(shì)，2002年市政府公布了新的土地價(jià)格且出讓金、配套費(fèi)都成倍上調(diào)，還加強(qiáng)了土地買賣的管理，這直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)的投資增長(zhǎng)率。

11、住宅開發(fā)投資年份完成投資(萬元)增長(zhǎng)率(%)1999523357200072812539.13%2001110712652.05%2002130699818.05% 呈現(xiàn)的特點(diǎn)分析1）截至目前，2002年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的數(shù)量是最大的，而每年都不同程度地呈現(xiàn)出遞增的趨勢(shì)；且每年的投資同比增長(zhǎng)速度都有所增長(zhǎng)，僅2002年的同比增長(zhǎng)速度較2001年有所下降。2）從不同類型物業(yè)占商品房投資總額上分析，1999年至2002年住宅投資所占份額從56%至71%逐年增大。3、竣工面積 房地產(chǎn)竣工面積年份竣工面積（萬m2）增幅（%）19996203.5%200084936.9%2001102120.3%20

12、021390.7336.2%住宅竣工面積 年份竣工面積(萬m2)增長(zhǎng)率(%) 1999438.562000622.0841.85%20011020.6364.07%20021390.7336.26% 呈現(xiàn)的特點(diǎn)分析自1997年直轄后，全市商品房竣工面積呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢(shì)，2002年的竣工面積達(dá)到1390.73萬平方米，為歷年最高；而2000年和2002年的同比增長(zhǎng)出現(xiàn)了一個(gè)高峰，同比增長(zhǎng)比例分別達(dá)到了36%左右，2001年的增長(zhǎng)幅度相對(duì)較少。市住宅竣工面積同樣呈現(xiàn)逐年上漲趨勢(shì)，2002年的竣工面積達(dá)到1390.73萬平方米，為歷年最高；從增長(zhǎng)幅度來看，2001年的增幅最大，達(dá)到了64.07%。

13、4、市住宅物業(yè)市場(chǎng)供給發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)1）土地價(jià)格上漲、土地供應(yīng)市場(chǎng)化，出讓金、配套費(fèi)大幅上調(diào)，以與新的拆遷辦法出臺(tái)，使得近兩年商品房開發(fā)成本大幅增加，從而導(dǎo)致住宅供應(yīng)價(jià)格迅速上漲。2）雖然國家建設(shè)部正式下文，要求限制高檔商品住宅的總體供應(yīng)量，但我們?nèi)匀豢匆娛懈邫n住宅（包括別墅）的供應(yīng)只增不減，且大多為外來發(fā)展商投資興建，可見外地投資商對(duì)于發(fā)展的期望值很高。3）住宅郊區(qū)化發(fā)展的進(jìn)程加快，這從近兩年大宗土地買賣成交量大，這從大量涌現(xiàn)規(guī)模化郊區(qū)大盤的現(xiàn)狀上可以看出。4）2003年土地放量巨大，并且吸引了大批外來投資商進(jìn)入圈地，這無疑將加大未來幾年的住宅總體供應(yīng)量，并加劇競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，不排除局部會(huì)出現(xiàn)泡沫的

14、可能性。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求部分1、商品房銷售狀況 商品房銷售面積年份銷售面積（萬m2）200058020017462002101620031645分析：結(jié)合商品房銷售面積以與竣工面積統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，可知銷售面積與竣工面積基本保持同步增長(zhǎng)，且二者的比例基本保持在 1：1.07，這說明供給與需求總體上是平衡的。這也一定程度上反映了市房地產(chǎn)市場(chǎng)是在需求拉動(dòng)下穩(wěn)步增長(zhǎng)中健康地發(fā)展著。商品房銷售額年份商品房銷售額（億元）199959.20200078.372001107.652002158.15商品房平均銷售價(jià)格年份商品房銷售價(jià)格（元/ m2）增幅（%）1999137720001351-1.9%200114

15、436.8%200215567.8%分析：2000年以前房地產(chǎn)市場(chǎng)化、商品化水平都不高，總體成交均價(jià)也呈無規(guī)律的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但從2000年至2003年總體成交均價(jià)呈大幅度的上漲趨勢(shì)。這不僅說明市場(chǎng)化、商品化水平不斷提高，還與開發(fā)成本增加以與大量拆遷刺激消費(fèi)等因素有關(guān)。 住宅銷售價(jià)格 年份銷售價(jià)格(元/ m2)增長(zhǎng)率(%)19991080-6.98%20001077-0.28%200111335.20%2002127712.71% 呈現(xiàn)的特點(diǎn)分析全市商品房平均銷售價(jià)格總的來看增幅不明顯，而2003年上半年的平均銷售價(jià)格為1690元/平方米，較去年同期上升了17.7%。住宅銷售價(jià)格增幅不明顯，199

16、9年和2000年都呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2001年有所回升，2002年則增幅較大，達(dá)到了12.71%。住宅市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到98.87%的幾乎完全商品化程度。今秋房交會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，成交件數(shù)比去年同期增長(zhǎng)52%，但成交金額只增長(zhǎng)12%，成交均價(jià)比去年下降120元/平米左右。表明低價(jià)房和二手房的需求傾向十分明顯。今秋房交會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，現(xiàn)房成交速度比期房成交速度高出33%左右，這與拆遷居民拉動(dòng)現(xiàn)房銷售有很大關(guān)系，同時(shí)也說明消費(fèi)者更加理性。2、商品房空置狀況 商品房空置面積年份空置面積（萬m2）增幅（%）空置一年以上（萬m2）增幅（%）1999353.0438.4%150.0893.4%2000421.941

17、9.5%179.2919.5%2001484.4814.8%223.5424.7%2002559.6115.5%266.2619.1% 住宅空置狀況 年份空置面積(萬/ m2)增長(zhǎng)率(%) 1999183.6029.27%2000223.1421.54%2001227.722.05%2002280.3623.12% 呈現(xiàn)的特點(diǎn)分析總體上看，隨著需求市場(chǎng)不斷擴(kuò)大以與房地產(chǎn)開發(fā)商把握市場(chǎng)水平不斷提高，空置率逐年下降。由于住宅總體供應(yīng)量大，開發(fā)水平、綜合質(zhì)素差異較大等原因，空置率水平呈現(xiàn)無規(guī)律的發(fā)展形態(tài)，且在1999年和2002年空置率甚至超過總體空置水平。（三）住宅市場(chǎng)總體需求發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)隨著加快

18、主城區(qū)城市建設(shè)步伐并加大拆遷量，近兩年住宅需求將出現(xiàn)空前旺盛的局面。未來2-3年住宅需求也還將主要表現(xiàn)為對(duì)中低價(jià)房的需求傾向。二手房對(duì)于消費(fèi)者的心理障礙逐漸消除，未來幾年二手房交易總量還將持續(xù)上升。消費(fèi)者表現(xiàn)為對(duì)品牌物業(yè)的追捧還將更加顯著。中高價(jià)位住宅需求需要態(tài)勢(shì)不很明顯。二、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)（一）市商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀1、市商業(yè)物業(yè)面積尚有較大缺口，市場(chǎng)機(jī)會(huì)較多。目前，市主城區(qū)的有效商業(yè)面積約在350萬平米左右，以主城區(qū)常住人口500萬人計(jì)，人均商業(yè)面積約0.7平方米，按照人均城市人口的有效商業(yè)面積1平方米的標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)物業(yè)面積還有較大缺口。2、商業(yè)物業(yè)平均月租金在150200元/平米左

19、右，租金有較大的上升空間。據(jù)大型商家與商業(yè)專業(yè)調(diào)研機(jī)構(gòu)的調(diào)查，并結(jié)合市未來五年的發(fā)展趨勢(shì)，平均月租金價(jià)格應(yīng)在300400元/平米之間，按這一數(shù)字，租金尚有較大的上揚(yáng)空間。3、商圈未飽和，競(jìng)爭(zhēng)尚未達(dá)到“白熱化”。根據(jù)商圈商業(yè)營(yíng)業(yè)面積、客戶體量、平均購買力等指標(biāo)對(duì)各商圈進(jìn)行飽和度計(jì)算，各大商圈中商業(yè)物業(yè)每平方米的營(yíng)業(yè)額普遍在2500035000元之間，離理想狀態(tài)的經(jīng)營(yíng)值尚有20000元35000元的差距，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于飽和指數(shù)。4、商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理，規(guī)模型實(shí)力經(jīng)營(yíng)者有較大的空間。1）從目前市各商業(yè)業(yè)態(tài)所占的比例（見下圖），我們可以看出，在目前市各商業(yè)業(yè)態(tài)中，便民店和雜物店所占的比例較大，達(dá)到了35%，

20、而連鎖倉儲(chǔ)中心所占比例較低，只占5%，這說明目前整體商業(yè)物業(yè)水平較低，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不是很合理。2）從商家的構(gòu)成（見下圖）看，品牌商家所占的比例較低。5、商圈總體格局：五大商圈為主，四大商圈為輔的局面基本形成。解放碑、沙坪壩、南坪、觀音橋、家坪五大商圈發(fā)展已較為成熟，并具有明確的發(fā)展方向。南濱路、大石三角區(qū)、大渡口、巴南四大新興商圈也已漸成氣候。（二）市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r1、商業(yè)物業(yè)供給部分商業(yè)物業(yè)投資年份完成投資(萬元)增長(zhǎng)率(%)199930384020003117082.59%200136598717.41%200242003814.77%呈現(xiàn)特點(diǎn)分析：商業(yè)用房的投資所占份額逐年萎縮，從33

21、%減少至23%。商業(yè)物業(yè)供給發(fā)展趨勢(shì)：從1999年至2002年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，由于受到市場(chǎng)需求不旺盛的影響，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量增長(zhǎng)速度遲緩。進(jìn)入2003年，隨著政府加大城市建設(shè)速度，各區(qū)擴(kuò)大商業(yè)步行街的規(guī)劃規(guī)模，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量將在未來的2-3年增長(zhǎng)速度迅猛。另外，隨著市主城區(qū)地價(jià)和相應(yīng)開發(fā)費(fèi)用的大幅上漲，導(dǎo)致開發(fā)成本大幅上漲，而消費(fèi)者對(duì)商品住宅的價(jià)格較為敏感，部分開發(fā)商也會(huì)因?yàn)樽≌_發(fā)風(fēng)險(xiǎn)不易控制，而轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。2、商業(yè)物業(yè)需求部分 商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格年份銷售價(jià)格(元/ m2)增長(zhǎng)率(%)1999355042.97%20003275-7.75%200135488.34%200236532.9

22、6%呈現(xiàn)的特點(diǎn)分析：商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格增幅緩慢，2000年為負(fù)增長(zhǎng)，2001年增幅較大，達(dá)到16.09%，為歷年最高，2002年則有所回落，僅為2.96%。商業(yè)物業(yè)需求發(fā)展趨勢(shì)商業(yè)物業(yè)投資與經(jīng)營(yíng)將逐漸分離。便于投資的小型商業(yè)鋪面需求將逐步上升。經(jīng)營(yíng)特色商業(yè)的物業(yè)以與高端消費(fèi)市場(chǎng)的商業(yè)物業(yè)仍有一定市場(chǎng)需求量，但同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)顯著的商業(yè)物業(yè)整體需求不會(huì)有明顯增長(zhǎng)。商業(yè)物業(yè)的需求特點(diǎn)仍然與所處商業(yè)地段有直接關(guān)系。更多國知名以與國際化的專業(yè)市場(chǎng)將涌入，一定程度上將促進(jìn)專業(yè)市場(chǎng)類商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。三、北部城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r1、土地供應(yīng)市場(chǎng)分析市各季度各主城區(qū)土地轉(zhuǎn)讓宗數(shù)對(duì)比：土地總數(shù)（個(gè)）2002年1季度200

23、2年2季度2002年3季度2002年4季度2003年1季度渝中區(qū)341554江北區(qū)464101渝北區(qū)35691沙坪壩區(qū)01314143九龍坡區(qū)813883南岸區(qū)561684北部新區(qū)04052分析：北部新區(qū)土地交易宗數(shù)在各主城區(qū)中所占的比重整體呈波浪形遞增，2003年1季度其土地交易宗數(shù)占主城各區(qū)總數(shù)的11%，這說明：北部新區(qū)作為新開發(fā)區(qū)，正逐漸成為市的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。2、北部新區(qū)大盤放量序號(hào)項(xiàng)目名稱占地面積總建筑面積檔次建筑形態(tài)物業(yè)類型1中體奧園1050畝104.9萬方中高檔多層為主綜合型住宅2保利集團(tuán)項(xiàng)目3000畝150萬方高檔別墅為主住宅為主3香江國際576畝72萬方高檔高層、小高層商務(wù)為主

24、含大型商業(yè)4棕櫚泉花園1280余畝127.9萬方高檔不詳住宅為主5建工集團(tuán)項(xiàng)目800畝不詳不詳不詳不詳6藍(lán)湖郡1600畝70萬方高檔別墅為主住宅為主分析：未來幾年北部新區(qū)大盤總體放量巨大，表中所列六個(gè)項(xiàng)目總量將達(dá)到約600萬方。大盤檔次定位較高，基本上為中高檔。大盤的容積率均較小。3、商品房銷售情況分析1）成交件數(shù)2002年1季度2002年2季度2002年3季度2002年4季度2003年1季度成交件數(shù)3816610868398#住宅2913910161370#非住宅92777282）成交面積2002年1季度2002年2季度2002年3季度2002年4季度2003年1季度成交面積（m2）5060

25、.9421174.6623595.337528.8337935.57#住宅3674.5019037.8822912.715832.7033925.27#非住宅1386.442136.78682.621696.134010.30分析：從成交件數(shù)和成交面積看，住宅占據(jù)了絕對(duì)的比重，這說明，北部新區(qū)目前的物業(yè)供應(yīng)主要以住宅物業(yè)為主。從長(zhǎng)期趨勢(shì)看，住宅物業(yè)的比重有逐漸增大的趨勢(shì)，這說明該片區(qū)住宅類物業(yè)較被消費(fèi)者看好，寫字樓、商業(yè)等非住宅類物業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后。3）成交金額2002年1季度2002年2季度2002年3季度2002年4季度2003年1季度成交金額（萬元）1684.835957.5810988.

26、291187.1312100.91#住宅1036.955346.9010796.46938.4710154.74#非住宅647.88610.68191.83248.661964.17分析：從成交金額看，非住宅類物業(yè)的成交金額占總成交金額的比重有較大幅度的上升，但其成交面積卻有所下降，這說明，非住宅類物業(yè)供應(yīng)在該片區(qū)較為短缺，而市場(chǎng)需求量較大，導(dǎo)致價(jià)格上漲較快。（四）北部新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析1、北部新區(qū)作為一個(gè)全新的片區(qū)，開發(fā)成本極低，在未來幾年其開發(fā)面積相當(dāng)大。2、由于該片區(qū)擁有天然的自然環(huán)境，發(fā)展中高端市場(chǎng)具有較大的自然資源優(yōu)勢(shì)。3、該片區(qū)是大盤比較集中的區(qū)域，大盤主導(dǎo)該片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的局

27、面初步形成。4、住宅產(chǎn)品以低密度和中高檔產(chǎn)品為主。四、片區(qū)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析1、可能競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目羅列： 與本案可能會(huì)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的項(xiàng)目主要有：東和春天、水晶酈城、小天鵝花園、南橋苑、光華南橋人家、新城麗都、時(shí)代綠苑、巨宇名居、自由港灣、香山花園、天和美舍、升輝雅舍、桂湖花園、富悅景園、光華苑等。 備注：以上項(xiàng)目為兩公里半徑在售或準(zhǔn)備發(fā)售的項(xiàng)目。2、主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目列表見下頁附表3、區(qū)域在售項(xiàng)目對(duì)比分析：1）區(qū)域在售項(xiàng)目對(duì)比分析 規(guī)模從規(guī)?？?，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)模普遍較小，建筑面積大部分在10萬平米以下，10萬平米以上的項(xiàng)目都較為少見。 價(jià)格從價(jià)格上看，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目套均價(jià)基本上處于2400-2900元/平米圍，均價(jià)最

28、高的為水晶酈城3300元/平米，最低的為天和美舍和升輝雅舍，均價(jià)為2400元/平米。 檔次以上項(xiàng)目中東和春天、水晶酈城、新城麗都定位檔次較高，其余基本為中低檔定位。 銷售情況銷售情況最好的為東和春天、新城麗都、水晶酈城，較差的為桂湖花園。 戶型定位以上項(xiàng)目基本為適宜居家的二居室、三居室為主力戶型，戶型面積段二房主要集中在套面積7080平米圍，三房主要集中在套面積100平米和120平米兩個(gè)檔次。 戶型亮點(diǎn)從戶型亮點(diǎn)分析，270度轉(zhuǎn)角飄窗在該片區(qū)應(yīng)用較多；另外，東和春天推出的情侶陽臺(tái)以與苑為三代同堂準(zhǔn)備的一房緊鄰三房設(shè)計(jì)是目前在該片區(qū)戶型設(shè)計(jì)上比較獨(dú)特的亮點(diǎn)，值得本案關(guān)注。 消費(fèi)者構(gòu)成從消費(fèi)者構(gòu)成

29、看，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的消費(fèi)者主要來自本區(qū)域，說明該片區(qū)目前的對(duì)外輻射能力較差。 賣點(diǎn)從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的賣點(diǎn)分析，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所推的賣點(diǎn)以地塊本身所附屬的賣點(diǎn)為主，人為挖掘的賣點(diǎn)較為少見。 2）區(qū)域在售項(xiàng)目對(duì)比分析總結(jié)： 該片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)模普遍較小。 該片區(qū)消費(fèi)者普遍能接受的價(jià)位在23002800元之間。 該片區(qū)目前供應(yīng)的戶型中，同樣房型的面積控制不是很合理，兩房基本在套7080平米左右，三房大都在套100平米以上，緊湊型小兩房、小三房較為缺乏。 該片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目以中低檔樓盤為主，中高檔以上樓盤較為少見。 由于該片區(qū)正處于開發(fā)起始階段，區(qū)域配套不是很完善，因此消費(fèi)者對(duì)小區(qū)配套有較高的要求，企圖通過小區(qū)配套彌補(bǔ)周邊

30、配套的不足。 該片區(qū)對(duì)外區(qū)域消費(fèi)者的吸引力有待進(jìn)一步加強(qiáng)。 該片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（除了水晶酈城）人為挖掘的賣點(diǎn)較為缺乏，給本案有較大的創(chuàng)作空間。五、典型項(xiàng)目案例分析東和春天1、項(xiàng)目基本概況 項(xiàng)目規(guī)模：占地面積：130000平米；建筑面積：300000平米；總戶數(shù)：2000余戶。 樓盤廣告語：居家這邊獨(dú)好。 外立面色彩搭配：采用灰色與藍(lán)色的冷色系搭配，給客戶以一種高貴、典雅的感覺，從而體現(xiàn)該樓盤檔次定位的高檔性。 建筑園林規(guī)劃：秉承皇冠東和花園受廣泛認(rèn)同的優(yōu)良戶型與大中庭景觀的完美結(jié)合，采用庭院式圍合，和諧對(duì)稱布局，建立中國傳統(tǒng)庭院的鄰里親和空間200畝大庭院綠蔭生活園區(qū)，多棟18層與24層建筑圍合而

31、成，分為東西兩個(gè)園區(qū)，建筑清新、流暢，景觀視野豐富而開闊，人車分流。80畝綠化，繁花似錦、碧波蕩漾。 社區(qū)主要配套：幼兒園：占地面積約1000平米，計(jì)劃設(shè)4個(gè)班，并專設(shè)少兒才藝館。面向小區(qū)適齡兒童，為他們找尋健康、自由、個(gè)性揚(yáng)的成長(zhǎng)空間。中小學(xué)：占地30多畝，計(jì)劃設(shè)30余班，延續(xù)東和物業(yè)教育先行的開發(fā)理念皇冠實(shí)驗(yàn)中學(xué)的成功經(jīng)驗(yàn)，使孩子就近接受名校教育。 戶型定位：房型二房三房四房五房套面積（平米）100、105129、139158153、233其中，三房、四房占絕對(duì)比重。 戶型特色：270度觀景飄窗、4.8米超寬客廳、主臥情侶觀景陽臺(tái)。 目標(biāo)客戶定位：目標(biāo)客戶主要鎖定為白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階級(jí)人士、

32、多次置業(yè)者等社會(huì)上層人士，其目標(biāo)客戶的選擇決定了其檔次定位的高檔次性。 物業(yè)管理：東和花園物業(yè)管理公司。2、項(xiàng)目成功之處： 園林景觀與優(yōu)秀戶型相結(jié)合的規(guī)劃理念。 賣點(diǎn)挖掘獨(dú)樹一幟（情侶陽臺(tái)、會(huì)呼吸的窗戶等都是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所沒有的）。 東和公司對(duì)樣板房的力打造，吸引了眾多消費(fèi)者的目光。 教育先行的開發(fā)理念。 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有差異化的目標(biāo)客戶定位。 建筑外立面色彩搭配與樓盤檔次相結(jié)合。 推行東和品牌戰(zhàn)略。3、不足之處： 局部有些戶型私密性較差。 物業(yè)開發(fā)與物業(yè)管理連鎖策略。4、可借鑒之經(jīng)驗(yàn)： 園林景觀與優(yōu)秀戶型相結(jié)合的規(guī)劃理念。 獨(dú)樹一幟的賣點(diǎn)挖掘方法。 建筑外立面形象與樓盤檔次相結(jié)合。新城麗都1、目基本

33、概況： 項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積：12萬平米。 形象定位語：純正大型園林生態(tài)社區(qū)。 外立面色彩搭配：以灰色為主色調(diào)，給人以一種沉穩(wěn)的感覺。 建筑園林規(guī)劃：以高層和多層相結(jié)合，采用圍合式布局，并將泛會(huì)所概念引入到小區(qū)園林規(guī)劃設(shè)計(jì)中。 社區(qū)配套：主要是泛會(huì)所。 戶型定位房型一房二房三房套面積（平米）42737885109 戶型特色：270度落地式園弧窗、跳高12米公共空中花園。 目標(biāo)客戶定位：以二次置業(yè)的中老年人為主。 物業(yè)管理：大昌祥物業(yè)管理。2、項(xiàng)目成功之處： 外立面的色彩搭配與目標(biāo)客戶的特征相吻合。 中小戶型定位策略。 泛會(huì)所概念與園林規(guī)劃相結(jié)合。3、項(xiàng)目不足之處 對(duì)項(xiàng)目自身的形象包裝不夠。 物

34、業(yè)開發(fā)與物業(yè)管理連鎖。4、對(duì)本案可借鑒之經(jīng)驗(yàn)或應(yīng)吸取的教訓(xùn)：泛會(huì)所的設(shè)計(jì)。水晶酈城1、目基本概況： 項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積：22萬平米。 形象定位語：2003年首家高層低密度大型社區(qū) 。建筑形態(tài)：由6棟30層高層和9棟18層的小高層構(gòu)成。園林規(guī)劃：以“尊重自然”為核心理念規(guī)劃設(shè)計(jì)，保留豐富的原生地貌，運(yùn)用獨(dú)特的條形景觀設(shè)計(jì)，有層次地植栽林木、草坪，引入天然小河。通過建筑與環(huán)境的完美結(jié)合，創(chuàng)造新的都市景觀。 社區(qū)配套： 100畝體育公園、水晶酈城商業(yè)街。 戶型定位房型二房三房四房建筑面積（平米）87115143144160戶型特色：動(dòng)靜分區(qū)明顯、L型角大陽臺(tái)、凹式庭院、大面積窗。目標(biāo)客戶定位：以二

35、次置業(yè)者為主。+物業(yè)管理：龍湖物管。2、項(xiàng)目成功之處：強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的品牌開發(fā)策略；原始地貌與景觀設(shè)計(jì)相結(jié)合；前期通過對(duì)龍湖自身的品牌宣傳積累潛在客戶；通過對(duì)項(xiàng)目的獨(dú)特包裝樹立項(xiàng)目整體形象；戶型特色的營(yíng)造；通過會(huì)員俱樂部積累前期客戶。3、對(duì)本案可借鑒之經(jīng)驗(yàn)：前期積累客戶的方法；對(duì)戶型特色的營(yíng)造；對(duì)項(xiàng)目整體形象的包裝手法。第三部分 地塊環(huán)境分析 一、地形地貌概況本案地處渝北新牌坊新南路，屬北部城區(qū)人和組團(tuán)。地塊有一定的高差。地塊形狀呈規(guī)則的L形。地塊緊鄰體育公園，周邊景觀資源豐富。二、地塊周邊配套設(shè)施公園：體育公園，緊鄰本案。其它：周邊大型工廠、企業(yè)較多。三、地塊現(xiàn)有交通狀況公交：本案有多路公交車可直

36、達(dá)主城各區(qū)，但公交站點(diǎn)離本案均有一定的距離，出行很不方便；465路：龍湖-解放碑405路：龍湖解放碑113路：龍湖沙坪壩411路：龍湖-家坪133路：龍湖-沙坪壩125路：人和-南坪606路：人和-袁家崗四、地塊周邊環(huán)境分析總結(jié)：地塊現(xiàn)有交通不方便，目前，所有的公交路線均不能直達(dá)本案；項(xiàng)目周邊配套較為缺乏；項(xiàng)目周邊有一定的環(huán)境資源：體育公園；項(xiàng)目地處北部新區(qū)人和板塊，屬城市開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域；良好的規(guī)劃前景將保證該片區(qū)的經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，從而大大提高該片區(qū)居民的消費(fèi)力；本案應(yīng)充分利用片區(qū)規(guī)劃給本案帶來的機(jī)會(huì)，挖掘本案特色。第四部分 項(xiàng)目SWOT分析 一、項(xiàng)目SWOT分析（一）優(yōu)勢(shì)（S）1、緊鄰體育公

37、園，具有一定的景觀優(yōu)勢(shì)；2、地塊形狀規(guī)整，便于規(guī)劃；3、開發(fā)商實(shí)力雄厚；4、規(guī)模較大，可設(shè)置比較完善的配套；5、小區(qū)業(yè)主以公務(wù)員為主，小區(qū)居民整體素質(zhì)較高。（二）劣勢(shì)（W）1、目前交通不方便；2、地塊部高差較大，平整成本較高；3、容積率較高，居住舒適度較差；4、短期無法形成完善的周邊配套。（三）機(jī)會(huì)（O）1、本案所處區(qū)域推出的樓盤整體品質(zhì)較高，片區(qū)整體形象較好；2、本案所處區(qū)域是市的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，市民的關(guān)注度較高；3、周邊的大中型企業(yè)較多，潛在的客戶群數(shù)量較大；4、本案緊鄰規(guī)劃中的輕軌四號(hào)線和六號(hào)線，以與新南路即將開通，將使本案未來的交通非常便捷；5、北部新區(qū)潛在樓盤檔次較高，中檔樓盤稀缺；6

38、、北部新區(qū)未來人口的快速增長(zhǎng)，將大大提升本案的投資價(jià)值。（四）威脅（T）1、項(xiàng)目屬于經(jīng)濟(jì)適用房，影響了商品房品質(zhì)的提升；2、周邊地塊均尚未開發(fā)，潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多；3、開發(fā)商大盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)較為缺乏。二、SWOT矩陣策略配對(duì)SO策略：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì)充分發(fā)揮景觀資源優(yōu)勢(shì)，打造景觀戶型，利用景觀戶型帶動(dòng)整個(gè)樓盤的銷售。充分發(fā)揮地塊規(guī)整的優(yōu)越性，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上做到盡善盡美。充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，打造特色園林和特色商業(yè)。發(fā)揮本案居民整體素質(zhì)較高的優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造小區(qū)良好的居住氛圍。利用市民對(duì)本案所處區(qū)域關(guān)注度較高的機(jī)會(huì)，借機(jī)提高本案的知名度。利用周邊大中型企業(yè)較多的機(jī)會(huì)，將大中型企業(yè)的中高層人員鎖定為本案的目標(biāo)客戶

39、群。利用本案緊鄰規(guī)劃中的輕軌四號(hào)線和六號(hào)線以與新南路即將開通的優(yōu)勢(shì)，凸顯本案未來交通的便捷性。利用北部新區(qū)潛在樓盤檔次較高的機(jī)會(huì)，借機(jī)提升本案形象。利用北部新區(qū)未來人口快速增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，挖掘潛在的投資客戶群。WT策略：弱化劣勢(shì)，規(guī)避威脅通過對(duì)本案未來交通的便捷性作有針對(duì)性的推廣，來弱化目前交通不方便的不利影響。通過項(xiàng)目自身的配套，部分彌補(bǔ)周邊配套的不足。通過與專業(yè)代理公司以與專業(yè)相關(guān)協(xié)作伙伴的合作，來彌補(bǔ)開發(fā)商對(duì)大盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的不足。密切關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)，搶占市場(chǎng)先機(jī)。第五部分 目標(biāo)客戶群分析（針對(duì)商品房） 一、目標(biāo)客戶選擇：1、江北區(qū)和渝北區(qū)的一次置業(yè)者：1）主要特征描述： 年齡2535歲左右；

40、 家庭月收入在3500元以上； 尚沒有住房，目前與父母同住，置業(yè)的首要目的是為了解決居??； 他們主要來自江北區(qū)和渝北區(qū)。2）目標(biāo)客戶總量和購買力分析 總量分析：根據(jù)2002年統(tǒng)計(jì)年鑒的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，市的兩個(gè)主城區(qū)（江北區(qū)和渝北區(qū)）2535歲的年輕人約有22萬人。 購買力分析：這一部分人群的購買力一般，他們普遍能接受的價(jià)位在18002500元/平米圍，總價(jià)款在1525萬左右。3）購買動(dòng)機(jī)：解決居住問題，或因房?jī)r(jià)飛漲，為將來居住提前購買；4）需求特征： 需求房型主要以二房為主、三房為輔； 對(duì)小區(qū)環(huán)境有較一定的要求； 對(duì)小區(qū)與周邊的生活配套有較高的要求； 交通要求較為便捷；對(duì)教育配套有一定的要求。2

41、、部分定向購買的公務(wù)員（投資性購買為主）：1）主要特征描述： 年齡2545歲左右； 家庭月收入在4000元以上，有一定的灰色收入來源； 已在本項(xiàng)目集團(tuán)購買了住宅； 工作規(guī)律很強(qiáng)，沒有時(shí)間進(jìn)行投資理財(cái)；2）目標(biāo)客戶總量和購買力分析 總量分析：根據(jù)本項(xiàng)目的總體量計(jì)算，31.2萬平米的定向購買，將會(huì)有2600戶公務(wù)員成為本項(xiàng)目的業(yè)主。 購買力分析：這一部分人群的購買力較強(qiáng)，他們普遍能接受的價(jià)位在25003000元/平米圍，總價(jià)款在2535萬左右。3）購買動(dòng)機(jī)：作為投資，以求保值增值； 為父母購買，以便照顧，同時(shí)保持一定的距離，避免生活中的摩擦；4）需求特征： 需求房型主要以二房、三房為主； 對(duì)小區(qū)環(huán)

42、境有較高的要求； 對(duì)小區(qū)與周邊的生活配套有較高的要求； 交通要求較為便捷；對(duì)教育配套有一定的要求。北部工業(yè)園區(qū)的中高層人員：1）目標(biāo)客戶群主要特征描述；工業(yè)區(qū)主要集中本項(xiàng)目周圍3-4公里圍；家庭月收入約3000-4000元/月；文化層次較高，對(duì)住宅的要求主要是解決居住問題；多為外地人員，工作比較穩(wěn)定，有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入；家庭成員一般3人以；每天的來往路線和生活習(xí)慣比較固定；2）目標(biāo)客戶群總量與購買力分析鴛鴦鎮(zhèn)作為出口加工區(qū)，是國家首批設(shè)立的16個(gè)出口加工區(qū)之一，其規(guī)劃面積2.8平方公里，首期開發(fā)面積1平方公里，近期圍網(wǎng)封關(guān)運(yùn)行面積0.4平方公里。目前已有中日合資利時(shí)德汽車部件、日本獨(dú)資風(fēng)琴針業(yè)、

43、中美合資美聯(lián)現(xiàn)代技術(shù)、中美合資貝斯特金屬制造、貝特兒實(shí)業(yè)等5家企業(yè)進(jìn)駐出口加工區(qū)以與長(zhǎng)安福特。據(jù)悉，長(zhǎng)安福特現(xiàn)有職工約1800人，明年準(zhǔn)備擴(kuò)招15002000名員工，使其年生產(chǎn)量達(dá)到10萬輛。所有這些員工，均需通過租房和買房解決居住問題。而在現(xiàn)有員工中，有20%有購房?jī)A向，其普遍能接受的價(jià)位在2000元/m2(套)圍。本項(xiàng)目可考慮通過與周邊企業(yè)聯(lián)系團(tuán)購的方式，來吸引更多的客戶。3）購買動(dòng)機(jī)：解決居住問題；4）目標(biāo)客戶群的需求特征：在房型需求上，以緊湊型的二房為主，需求套面積在70平米以；緊湊型的一房和三房單位有少量需求，需求套面積在40和90平米以；要求總價(jià)在15-20萬元左右；對(duì)教育配套有一

44、定的要求；對(duì)價(jià)格普遍非常敏感；生活配套要求比較高；對(duì)公共交通的依賴度較高。二、目標(biāo)客戶群特征概括1、對(duì)價(jià)格普遍較敏感。2、戶型需求以二房、三房為主。3、對(duì)小區(qū)環(huán)境有一定的要求，但不會(huì)要求太高；4、對(duì)周邊自然環(huán)境、空氣質(zhì)素與生活品質(zhì)有一定要求。5、客戶群年齡呈現(xiàn)兩極化現(xiàn)象，即主要集中兩個(gè)年齡段：25-35歲之間和55-65歲之間。6、能接受的單價(jià)集中在（套）16002500元/m2、（套），總價(jià)款在1530萬之間。7、對(duì)公共交通要求較高。第六部分 住宅部分發(fā)展建議 項(xiàng)目定位 功能定位：住宅檔次定位：中檔 本項(xiàng)目屬于經(jīng)濟(jì)適用房，本身檔次較低。但從項(xiàng)目整體發(fā)展的角度看，必須將項(xiàng)目的檔次進(jìn)行一定的提升

45、，以提高商品房部分的價(jià)值。主題概念設(shè)計(jì)我司根據(jù)市場(chǎng)情況和對(duì)項(xiàng)目地塊分析研究，建議采用：山水庭院小高層親情社區(qū)1）詮釋：庭院的發(fā)展史就是城市文明的發(fā)展史。當(dāng)高樓大廈取代庭院成為人們生活的主要載體，城市與城市之間的區(qū)別也日益淡漠，城市的面孔變得日益模糊。當(dāng)你站在公寓中向外看去，看到社區(qū)的萬家燈火，你怎能知道究竟身處哪一座城市，東京還是紐約？還是？它們又有什么區(qū)別？庭院式圍合便營(yíng)造出這樣一個(gè)場(chǎng)所。一方面，作為居所的延展空間，庭院可以成為居室的“綠色客廳”。于自然景致中接待友人，在美景與溫情的作用下，令此時(shí)此刻永遠(yuǎn)珍藏于記憶的相冊(cè)。另一方面，庭院圍合為一種友居生活的態(tài)度，以空間倡導(dǎo)，以設(shè)計(jì)引領(lǐng)。獨(dú)立主

46、題的庭院園林，賦予每個(gè)庭院特殊的氣質(zhì)與文化，界定了居民的歸屬感。庭院的設(shè)計(jì)能有機(jī)結(jié)合了自然和人文的優(yōu)勢(shì)。根據(jù)本項(xiàng)目主要的居住者公務(wù)員，較高的文化層次，比較傳統(tǒng)的思維觀念，頭腦中非常強(qiáng)烈的中國儒家文化意識(shí)。對(duì)于小區(qū)部園林的文化涵有要求較高，所以我們選擇以中式山水庭院為本項(xiàng)目的主題概念，以表現(xiàn)本項(xiàng)目和主要的業(yè)主公務(wù)員的文化和思想涵。2）為何要引入庭院理念？庭院式社區(qū)的開發(fā)是傳統(tǒng)庭院的變革，融入了現(xiàn)代建筑的精髓，表露了一種社會(huì)和現(xiàn)代消費(fèi)者的個(gè)性心理，是未來城市居住發(fā)展的趨勢(shì)。作為住宅形式的一種創(chuàng)新，庭院式社區(qū)體現(xiàn)一種家居夢(mèng)想。庭院具有密切而充滿鄰里親情的人性化關(guān)系模式以與充滿生機(jī)的空間場(chǎng)所，給人以領(lǐng)

47、域感。這種庭院式設(shè)計(jì)表現(xiàn)出了濃郁的人情味和結(jié)合力，與現(xiàn)今流行的電梯公寓、花園洋房相比，它避免了鄰里間因?yàn)槿狈贤臻g而導(dǎo)致的“雞犬之聲相聞，老死不相往來”的非人性化設(shè)計(jì)。3）庭院理念如何在建筑布局中體現(xiàn)？庭院式小高層社區(qū)可采用的是現(xiàn)代樸實(shí)、輕靈時(shí)尚、高雅簡(jiǎn)約的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，體現(xiàn)了一種現(xiàn)代建筑藝術(shù)之美。以一種融匯傳統(tǒng)與現(xiàn)代、交織斂與揚(yáng)的設(shè)計(jì)，來表達(dá)該樓盤的一種生活夢(mèng)想。以層高低不一板式或蝶式小高層為主，采用弧形設(shè)計(jì)，形成高低與前后變化的若干個(gè)庭院，使建筑產(chǎn)生序列感，組合成變化豐富的空間視覺，地面園林的起伏與景觀、建筑多彩的顏色，又更使空間形態(tài)充滿靈動(dòng)的韻味。整個(gè)小區(qū)采用組團(tuán)開發(fā)形式，由半圍合式庭

48、院組團(tuán)組成。這樣既克服了行列式布局樓間距狹窄、形式單調(diào)的不足，又發(fā)揮了行列布局保證戶型朝向的優(yōu)勢(shì)；即克服了圍合式布局部空間閉塞、朝向不好的弊端，又發(fā)揮了區(qū)空間開敝、通透的長(zhǎng)處。一個(gè)花園與兩至三棟小高層住宅圍合而成一個(gè)組團(tuán)，經(jīng)過建筑設(shè)計(jì)成弧形，體現(xiàn)一種包容的斂形態(tài)，再在其中加以起伏的園林景觀，多層次的空間體系形成一個(gè)文明庭院，實(shí)現(xiàn)了“高品質(zhì)居住實(shí)間”與“新街坊鄰里空間”的雙重理念。在住宅的每層，設(shè)置1520平米的公共活動(dòng)空間，為相鄰的業(yè)主提供溝通交流的場(chǎng)所。在大的建筑庭院之下，形成更小的庭院。建筑形態(tài)定位參考以下市場(chǎng)數(shù)據(jù)：從調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，消費(fèi)者對(duì)于建筑形態(tài)的喜好，呈現(xiàn)隨樓層增加喜好度降低的狀

49、況。但考慮到項(xiàng)目容積率較高（4以上），建議項(xiàng)目的建筑形態(tài)主要以11+1和18+1的小高層為主要建筑形態(tài)，輔以1-2棟33層的高層。園林風(fēng)格在園林營(yíng)造上，按照中式園林的風(fēng)格，運(yùn)用本地植物和材料營(yíng)造“移步換景，小橋流水，曲徑通幽”意境；突現(xiàn)中國傳統(tǒng)園林藝術(shù)的精髓，體現(xiàn)中國傳統(tǒng)居住文化的深厚涵。而且可在各個(gè)庭院組團(tuán)，營(yíng)造不同的園林主題，如：竹海、山石、流水、亭廊等。產(chǎn)品定位各類物業(yè)配比：（商業(yè)、住宅）1）住宅總面積：根據(jù)地塊規(guī)劃容積率的限定，住宅部分總面積最大約33.6萬平米。由于目前市場(chǎng)對(duì)住宅的需求極其旺盛，加之有31.2萬平米的集團(tuán)購買，僅有2.4萬平米可供銷售，因此，住宅部分的總面積不需要調(diào)整

50、。2）商業(yè)面積：本項(xiàng)目未來規(guī)劃戶數(shù)約2800戶，按照：3.5人/每戶、0.7平米/人的商業(yè)需求面積計(jì)算，本項(xiàng)目應(yīng)設(shè)置配套的商業(yè)面積：2800 X 3.5 X 0.7 =6860平米。本項(xiàng)目處于未來的高檔居住區(qū)中，商業(yè)前景非常良好。四周由道路包圍，臨街面很長(zhǎng)，具有很高的商業(yè)價(jià)值，必須充分利用。因此，可以在臨街面設(shè)置更多的商業(yè)面積，提升開發(fā)的利潤(rùn)。本項(xiàng)目的商業(yè)面積在初步設(shè)想的15000平米左右。住宅戶型面積、平面配比、戶型特色：商品房戶型定位： 根據(jù)我司對(duì)目標(biāo)客戶群的定位，建議以下戶型配比方案：建筑面積在85平方米以的小兩房單位：布局緊湊的小兩房單位，靠有效控制總價(jià)而贏得客戶。建筑面積在100-1

51、20平方米的小三房單位。三房居家戶型，由于有效控制面積而一定程度上降低了總價(jià)，以高性價(jià)比贏得客戶。少量建筑面積在130平米以的大三房單位。舒適型大三房，以較高品質(zhì)贏得客戶。戶型配比：見下表戶型建筑面積圍（平方米）套面積圍（平方米）客廳面寬（米）套數(shù)比例兩室兩廳一衛(wèi)8570-803.955%小三室兩廳雙衛(wèi)100-12090-1004.240%大三室兩廳雙衛(wèi)130以110-1204.55%戶型空間類型建議：根據(jù)目前市場(chǎng)對(duì)各戶型的接受程度，和本項(xiàng)目商品房總面積較小，我司建議商品房單位全部采用平層空間布局。定向購買的住宅部分的戶型配比：由于我司不明了購買方，未能進(jìn)行深入調(diào)查，故不能提出配比建議，以免給

52、項(xiàng)目整體定位帶來誤導(dǎo)和影響。戶型特色建議：底樓私家花園：可從花園入戶，選擇自由，接近自然，體現(xiàn)生活的輕松自在。 空中露臺(tái)花園設(shè)計(jì)：在頂樓住宅設(shè)置有“退臺(tái)式”空中露臺(tái)花園，在垂直地面方向?qū)崿F(xiàn)了與大自然的親密接觸，無私家花園之名有私家花園之實(shí)。同時(shí)，營(yíng)造建筑豐富的天際線，弱化建筑給人的壓抑感；明晰的功能布局和戶型設(shè)計(jì)：公共與私密、動(dòng)與靜、潔與濕上分區(qū)合理，既實(shí)現(xiàn)各自部分的功能，又互不干擾。出來做個(gè)性化活動(dòng)、舉辦派對(duì)的場(chǎng)所。既是擴(kuò)展使用面積，又是生活個(gè)性，生活品位和生活樂趣的體現(xiàn)之處。超大陽臺(tái)（空中花園、入戶花園）設(shè)置：將普通的外陽臺(tái)升級(jí)為10平米以上的空中花園，為主人提供了充足的室外空間，可作為會(huì)

53、客、園藝、娛樂、休憩的空間。讓主業(yè)有更多接觸自然和天地的機(jī)會(huì)，提升生活的品質(zhì)。主臥室配置270度觀景窗：在舒適型大三房單位的主臥室中，將轉(zhuǎn)角飄窗升級(jí)為270度圓弧形落地觀景窗，提升主人的居住舒適度。 人性化的公共衛(wèi)生間設(shè)計(jì)：公共衛(wèi)生間分隔為廁（含沐?。┖拖词€(gè)功能區(qū)，可保證二人同時(shí)使用而互不干擾，分隔式的處理更符合生活習(xí)慣和使用上的便利性。直接對(duì)外采光通風(fēng)，保證了室空氣的清新和室的干爽、整潔。位置處于公共空間和私密空間交匯的家庭廳處，不論主人還是客人使用都十分方便，而且又有一定的隱蔽性。直線型穿堂風(fēng)組織：針對(duì)特定的氣候特點(diǎn)，起居廳和餐廳成直線型穿堂風(fēng)設(shè)計(jì)，既可以引入新鮮空氣，又能有效降低室氣

54、溫，在不需要一定要開空調(diào)的日子里能讓室有涼爽的溫度和濕度，節(jié)省空調(diào)費(fèi)用，又提高使用的舒適性。明亮的采光環(huán)境：大量采用落地窗和凸窗，有效增加了室采光，使各個(gè)空間光線充沛，室明亮，讓景觀融入建筑的同時(shí)，也讓建筑成為景觀。入口玄關(guān)設(shè)置：在入戶處設(shè)置玄關(guān)，可放置雨具、衣帽、鞋等常用物品，又能為入戶換鞋提供緩沖空間，實(shí)際使用大便利主人生活，玄關(guān)的氛圍營(yíng)造，更提高了主人的生活質(zhì)量。商業(yè)定位和布局商業(yè)物業(yè)通常因?yàn)槭蹆r(jià)高開發(fā)成本低，而成為開發(fā)項(xiàng)目盈利率最高的物業(yè)形態(tài)。因此如何充分挖掘物業(yè)商業(yè)價(jià)值，合理增大可售商業(yè)面積往往是提高商業(yè)盈利水平的主要目標(biāo)。圍繞這個(gè)目標(biāo)，我司認(rèn)為可將商業(yè)按照其經(jīng)營(yíng)特征分為兩類，即：配

55、套型商業(yè)和經(jīng)營(yíng)型商業(yè)。其主要特征分別如下：配套型商業(yè)：以為業(yè)主提供必要的生活配套和服務(wù)為主。例如：小型超市、洗衣店、理發(fā)店、點(diǎn)心房、美容店、小型醫(yī)務(wù)室等。經(jīng)營(yíng)型商業(yè)：不僅服務(wù)于社區(qū)還可對(duì)外經(jīng)營(yíng)。例如：菜市、餐飲與其他商業(yè)用途。按照其經(jīng)營(yíng)特征不同，其規(guī)劃布局也可區(qū)別如下：商業(yè)類型規(guī)劃位置規(guī)劃形態(tài)規(guī)模（平米）面積分隔（平米）說明招商方案配套型商業(yè)小區(qū)主步行道兩側(cè)社區(qū)商業(yè)街500-1000套：30-50可結(jié)合社區(qū)主要步行街道設(shè)置，且通過社區(qū)景觀在其中的穿插，提升商業(yè)品質(zhì)感。確定經(jīng)營(yíng)容，采用定向招商的方式，依靠社區(qū)規(guī)模吸引客戶。經(jīng)營(yíng)型商業(yè)小區(qū)外圍臨主干道臨街商業(yè)門面15000-18000套：50-80

56、利用小區(qū)外圍住宅的一、二層設(shè)上下兩層商鋪，避免對(duì)住宅的干擾，且確保商業(yè)不影響物業(yè)外立面，可通過設(shè)置商業(yè)挑廊的方式處理。分為餐飲區(qū)和非餐飲區(qū)兩部分，其他經(jīng)營(yíng)容不限。依靠地段人流量吸引客戶。會(huì)所配套建議1）配置原則增強(qiáng)會(huì)所盈利水平，降低空置率2）配置以下設(shè)施應(yīng)配置以下盈利性強(qiáng)的會(huì)所設(shè)施。書店（與音像出租）、乒乓球室、桌球室、器械健身房、會(huì)所茶餐廳（可飲茶、打牌與提供便餐）等。采用定向招商（銷售）的方式，既能保證會(huì)所為社區(qū)文化生活服務(wù)的目標(biāo)，也達(dá)到會(huì)所盈利的目的。環(huán)境景觀、配套設(shè)施建議在園林中考慮增加各種景觀的可“走入性”，體現(xiàn)景觀不僅是供人欣賞，同樣鼓勵(lì)人們“參與”、“娛樂”、“進(jìn)入”的功能。比如

57、：可踐踏的草坪、大樹下的休閑桌椅、可進(jìn)入嬉戲的淺水溪等。增加園林景觀中的“灰色空間”半封閉空間，如：廊和亭。使業(yè)主在任何時(shí)候都可以在園林中散步、休憩，使園林景觀能被100%的利用起來；景觀中重點(diǎn)考慮“老人和兒童的特殊需求”。根據(jù)公務(wù)員的生活特點(diǎn)，考慮到老人和兒童是社區(qū)環(huán)境的最大受益者，在社區(qū)環(huán)境中充分考慮設(shè)置供老人康體、交流，供兒童嬉戲、提高智力的特色景點(diǎn)。比如：在公共休閑區(qū)設(shè)置戶外康體設(shè)施；設(shè)置不同形態(tài)的戶外休閑桌椅；提高兒童創(chuàng)造力的游樂沙地和自繪圖案的彩繪裝飾墻等。注重提升社區(qū)環(huán)境的文化氛圍。將具有“文化涵”、“休閑”和極富“情趣性”的景觀小品穿插到社區(qū)環(huán)境中。合理組織交通，以實(shí)現(xiàn)人車分留

58、；按照自然地貌高差，考慮設(shè)置部分地面車庫和半地下車庫。部分建筑設(shè)置架空層，將配套用房設(shè)置在架空層，可以降低整個(gè)小區(qū)的建筑覆蓋率，提升綠化面積和環(huán)境品質(zhì)；引入泛會(huì)所概念，將為業(yè)主配置的各種休閑、健身、娛樂設(shè)施，化整為零分散到小區(qū)各個(gè)角落。這樣可以方便業(yè)主的使用，同時(shí)可以避免會(huì)所集中經(jīng)營(yíng)而可能導(dǎo)致的虧損問題。設(shè)置以下成本低，參與性強(qiáng)的景觀或設(shè)施：樹陣（由枝葉茂密的大樹和樹下休閑桌椅構(gòu)成）可踩踏的綠地、草坪兒童游樂沙地親子游泳池（將成人泳池和兒童戲水池有機(jī)結(jié)合，使大人和兒童可以在相對(duì)共享的空間里親近、娛樂）兒童藝術(shù)彩繪墻（墻上畫面由社區(qū)兒童自己繪制而成，可定期更換畫面）假日文化廣場(chǎng)（供社區(qū)居民會(huì)聚、

59、交流）名人雕塑淺水溪（淺、緩的流水為兒童在夏日嬉戲其中提供了安全保障）按摩步道晨跑道其他戶外康體設(shè)施（太空漫步機(jī)、扭搖器等）智能系統(tǒng)配套容：周界紅外探測(cè)系統(tǒng)：社區(qū)的四周圍墻或護(hù)攔上安裝進(jìn)口主動(dòng)紅外對(duì)射報(bào)警探測(cè)器，防止非法外來侵入。電視監(jiān)控系統(tǒng)：社區(qū)的主要出入口、主干道、主要路口、周界圍墻或護(hù)欄、停車場(chǎng)出入口、設(shè)備機(jī)房與其它重要區(qū)域安裝攝像機(jī)，對(duì)社區(qū)的重要區(qū)域進(jìn)行全方位的監(jiān)視。非可視對(duì)講系統(tǒng)：密碼鍵盤自動(dòng)開啟進(jìn)戶大門，并可通過與保安室的聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)來訪者的安全進(jìn)出管理。智能照明系統(tǒng)：聲、光雙控走廊照明。與寬帶網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng)； 背景音樂系統(tǒng)：社區(qū)公共區(qū)域安裝背景音樂設(shè)進(jìn)行信息發(fā)布通知和音樂播放。物業(yè)

60、管理服務(wù)容：代收發(fā)信件、代訂書報(bào)、上門維修、代繳費(fèi)、保潔服務(wù)、鐘點(diǎn)工服務(wù)送餐服務(wù)、超市送貨上門服務(wù)等。形象定位：形象定位：傳統(tǒng)建筑的復(fù)興人文精神的復(fù)興建筑使人與人之間產(chǎn)生了隔絕、距離，本項(xiàng)目則用傳統(tǒng)的庭院建筑唱響了人文、友情、親情的復(fù)興。以超越物質(zhì)的層面，滿足人們精神深處的需要。所以本項(xiàng)目的社會(huì)形象已經(jīng)不僅僅是一個(gè)單純的建筑和身體的家園，而是一座人們心靈和精神的花園。項(xiàng)目鮮明的建筑特色，對(duì)中國傳統(tǒng)建筑文化的挖掘和復(fù)興，是本項(xiàng)目給人的第一印象；而業(yè)主們相互關(guān)愛、尊重，其樂融融的歡笑情景，是本項(xiàng)目給人最有吸引力的形象。名稱建議：名稱建議解 釋都市庭院體現(xiàn)在都市中營(yíng)造傳統(tǒng)中式庭院的整體社區(qū)風(fēng)格。都市