高緯環(huán)球-成都西南物流商業(yè)中心項目商業(yè)策劃ppt課件

1、西南物流商業(yè)中心工程，成都2021-11-05匯報要點此次匯報將主要處理以下問題：問題一：本工程所在地域能否能做大型商業(yè)？問題二：商業(yè)能做多大規(guī)模？問題三：詳細商業(yè)定位是什么？問題四：租金程度預(yù)測對本工程的可實現(xiàn)性？問題五：綜合體非商業(yè)部分的功能定位是什么？問題六：財務(wù)測算1研討思緒與方法問題1：本工程所在地域能否能做大型商業(yè)？我們將經(jīng)過以下研討，找出本工程所在地域能否具備開發(fā)商業(yè)的空間和容量。消費者研討競爭情況零售商需求市場空間及未來開展趨勢地塊條件2消費者研討競爭情況零售商需求市場空間及未來開展趨勢地塊條件3會展商圈金沙光華商圈春熙路商圈東二環(huán)商圈鹽市口商圈騾馬市和西大街商圈南二環(huán)商圈本工

2、程成熟商圈區(qū)域型商圈市場空缺商業(yè)開發(fā)空間：從現(xiàn)有商圈分布可以看出，成都的春熙路、鹽市口和騾馬市三大商圈主要分布在一環(huán)線內(nèi)；從分布空間可以看出，本工程所在的西南部地域尚未構(gòu)成商業(yè)氣氛，缺乏中心商業(yè)，且地域主要以住宅工程為主，居住人口眾多，具備開展成為輻射區(qū)域的區(qū)域型綜合商業(yè)的開展空間； 成都主要商圈分布圖4未來開展趨勢：成熟商圈的百貨走中高端精品道路：從近兩年各個商圈的開展來看，中高端時髦類百貨是城區(qū)商業(yè)開展的重點之一；購物中心開展成為趨勢：不論市級商圈還是區(qū)域性商圈，我們都能看到購物中心的數(shù)量和規(guī)模在逐漸添加，區(qū)別于百貨等傳統(tǒng)商業(yè)新商業(yè)方式將會越來越多在市場上出現(xiàn)；連鎖超市影響區(qū)域商業(yè)中心規(guī)劃

3、：從目前成都市商圈分布格局可望以看出，大型連鎖超市等專業(yè)店進駐加速各個區(qū)域商圈的構(gòu)成，并占據(jù)區(qū)域商業(yè)中心位置，滿足區(qū)域居民便利和日常消費需求；工程所在地域具有商業(yè)市場空間，尤其是本工程所在地域不存在大型商業(yè)工程購物中心已成為開展趨勢在非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的商業(yè)在規(guī)模上要求要足夠大，才干保證足夠的聚客力5消費者研討競爭情況零售商需求市場空間及未來開展趨勢地塊條件研討目的：針對全市范圍內(nèi)，商業(yè)建筑面積在8萬平方米以上的大型商業(yè)、區(qū)域范圍內(nèi)建筑面積在5萬平方米以上的商業(yè)工程進展研討，以分析本工程的市場開展空間和潛在競爭情況。6全市范圍內(nèi)商業(yè)建筑面積在8萬平方米以上的未來供應(yīng)情況及競爭分析71234本工程建筑

4、面積在8萬平方米以上的商業(yè)工程 - 現(xiàn)有天府匯城購物中心新城市廣場SM城市廣場成都萬達商業(yè)廣場8項目名稱開業(yè)時間建筑面積（平方米）商業(yè)類型項目描述直接競爭1.天府匯城購物中心2003170,000購物中心與本項目區(qū)位不同無2.新城市廣場2005100,000購物中心位于相對成熟的商業(yè)區(qū)內(nèi)無3.SM城市廣場2006170,000購物中心區(qū)位不同，主要以服務(wù)周邊家庭為主無4.成都萬達商業(yè)廣場2008150,000購物中心區(qū)位不同，主要以服務(wù)周邊家庭為主無從位置來看，現(xiàn)有大型商業(yè)工程主要位于二環(huán)路沿線地域，且主要位于城區(qū)的東側(cè)和南側(cè)，道路和交通條件較好；從商業(yè)類型來看，均為購物中心類型，業(yè)態(tài)較為豐富

5、，主力店包括百貨公司和超市；業(yè)態(tài)較為豐富，除主力店外，還包括多個餐飲、文娛、時髦專賣店，個人護理等；從開業(yè)時間來看，天府匯城購物中心是成都最早的大型購物中心工程，所在地域是全市商務(wù)相對集中和中高檔住宅集中區(qū)域，因其優(yōu)越的位置和便利交通，以及周邊大量中高檔住宅和商務(wù)人群，其運營不斷堅持著較為良好的勢頭；SM城市廣場和萬達商業(yè)廣場均位于二環(huán)沿線的住宅集中區(qū)域，它們的開發(fā)是隨著地域大量新增住宅的開發(fā)而構(gòu)成，商業(yè)體量較大，但由于目前周邊住宅的入住率不高，且工程在業(yè)態(tài)和品牌安排方面以及設(shè)計等方面缺乏特征，目前運營情況普通；SM廣場由于在規(guī)劃和招商任務(wù)方面存在一定問題致使目前工程運營情況相對更差；經(jīng)過對現(xiàn)

6、有大型商業(yè)的供應(yīng)來看，雖然均為購物中心定位，但在業(yè)態(tài)豐富度、內(nèi)外部設(shè)計、品牌引進，運營管理等多方面均有一定缺乏，這也是本工程應(yīng)該引以為鑒的地方；現(xiàn)有四個大型商業(yè)多數(shù)以效力工程周邊居住人群為主，從位置和輻射方位來看缺乏以對本工程構(gòu)成直接競爭；9143628791011121314151617185本工程19建筑面積在8萬平方米以上的商業(yè)工程 未來10項目名稱開業(yè)時間商業(yè)面積商業(yè)類型建設(shè)及招商情況項目概況直接競爭1. 群光廣場2010110,600購物中心建設(shè)中/未招商成熟商業(yè)區(qū)/定位高端/品牌資源無2. 國金天地2011150,000購物中心停工中/未招商成熟商業(yè)區(qū)/定位高端/品牌資源/規(guī)模大無

7、3. 成都國際商城2011126,145購物中心未動工/未招商成熟商業(yè)區(qū)/高端百貨/體量大無4. 人民商場二期2010108,000購物中心建設(shè)中/未招商成熟商業(yè)區(qū)/老品牌優(yōu)勢/中高檔無5. 富力.天匯MALL2009180,000購物中心改造中/招商中成熟商業(yè)區(qū)/爛尾項目，形象差無6. 同輝商業(yè)廣場二期未定80,000購物中心未動工/招商中品牌資源/規(guī)模較大且距項目近/資金有問題有7. 財富又一城2011 80,000購物中心建設(shè)中/招商中服務(wù)周邊居民/與本項目不在同一區(qū)位/家樂福入駐無8. 春風里商業(yè)街201080,000購物中心建設(shè)中/招商中集中式商業(yè)5萬還在規(guī)劃中/商業(yè)街3萬以休閑娛樂

8、社區(qū)配套為主無9. 南城都匯201190,000購物中心未動工/未招商規(guī)劃不詳，從區(qū)位上看與本項目競爭不大無10. 天府長城 .南熙里200980,000商業(yè)街建設(shè)中/已招商從區(qū)位上不具競爭力/分期多/主要以社區(qū)配套為主無11. 華僑城2008(一期)350,000購物中心建設(shè)中/招商中休閑娛樂為主/品牌影響力高/規(guī)模大/分不同地塊（第一期商業(yè)2萬，08年12月開業(yè)，第二期商業(yè)6萬，09年5月開業(yè)，其余待定）無12. 華潤.二十四城2012180,000購物中心未動工/未招商主要服務(wù)周邊區(qū)域家庭/資源優(yōu)勢/位于環(huán)路旁交通好無13. 紅星美凱龍二期2010120,000家居建材未動工/未招商專業(yè)

9、市場，與本項目無競爭無14. 成都來福士廣場201078,844購物中心建設(shè)中/未招商品牌資源/位置好無15. 河畔新世界2010200,000購物中心未動工/未招商距項目較遠無16. 麓山小鎮(zhèn)201080,000商業(yè)街已完工/招商中商業(yè)街類型/以休閑娛樂為主/距項目較遠無17. 新鴻基項目2013120,000購物中心建設(shè)中/未招商區(qū)位對本項目無影響無18. 珠江項目2012140,000購物中心未動工/招商中距項目較遠，以服務(wù)地區(qū)人群為主無19. 博瑞優(yōu)品道商業(yè)街2009/未定92,000配套商業(yè)商業(yè)街分期開發(fā)（有交付的，有再建的，有規(guī)劃中的）以餐飲休閑社區(qū)配套為主（人人樂34,475平，

10、商業(yè)街42,873平，商業(yè)裙樓15,000平） 無11143628791011121314151617185本工程競爭工程的排除-119工程1、2、3、4、5位于一環(huán)內(nèi)的中心商業(yè)區(qū)，這些工程或因定位高端，或因百貨業(yè)態(tài)，或因工程爛尾，因此排除這些工程對本工程的競爭；12143628791011121314151617185本工程競爭工程的排除-219工程13 以家居建材為主，類型與本工程不同；13143628791011121314151617185本工程競爭工程的排除-319工程9、10、11、15、16、18位于三環(huán)外地域，從區(qū)位上與本工程不會構(gòu)成直接競爭；工程9、10、15、16位于城市南

11、三、四環(huán)之間，雖然距本工程有一定間隔，但對于城市東部和東南部經(jīng)三、四環(huán)到達本工程區(qū)域的消費人群仍有一定阻隔作用，根據(jù)目前了解，這些工程多以商業(yè)街方式且效力社區(qū)為主，估計對本工程并無直接競爭；14143628791011121314151617185本工程競爭工程的排除-419工程7、8、12、14、17位于一環(huán)外及二環(huán)沿線地域，主要效力于周邊新興住宅和作為區(qū)域的配套工程，同時在區(qū)位上也對本工程不會構(gòu)成直接競爭；15143628791011121314151617185本工程競爭工程的排除-519工程19位于本工程北五公里處；分不同地塊開發(fā)，商業(yè)主要包括超市、商業(yè)街和底商群房；從對本工程的間隔和

12、工程類型來看，均不會對本工程構(gòu)成直接競爭；16143628791011121314151617185本工程競爭工程的排除-619工程6是距本工程最近的大型商業(yè)，規(guī)模在8萬平方米左右，目前曾經(jīng)引進王府井，具有一定品牌號召力和市場影響力；但該工程的開發(fā)商由于資金問標題前還未開工，因此未來開發(fā)前景仍有一定不確定性；假設(shè)該工程順利開發(fā)，以其規(guī)模和位置，將對本工程構(gòu)成最為直接的競爭；17截至2021年，成都大型商業(yè)且建筑面積在8萬平方米以上的新工程共有約19個左右，總供應(yīng)面積約245萬平方米，平均規(guī)模約13萬平方米；從位置分布來看，主要位于市中心商業(yè)區(qū)以及東、南二環(huán)的住宅集中區(qū)域；從供應(yīng)年份看，主要集中

13、在2021-2021年，且不排除部分工程會延遲入市；從工程類型來看，主要以購物中心為主，可以看出購物中心方式將更多的出如今市場上；本工程的類型定位也符合市場開展趨勢；從未來工程的分布及輻射區(qū)域來看，雖然未來工程較多，但多位于城市東部，但距本工程較近且與本工程可以構(gòu)成競爭的工程并不多；經(jīng)過對未來大型商業(yè)工程的概略分析可以看出，多數(shù)工程在位置上、檔次定位、商業(yè)類型及目的商圈等方面與本工程無直接競爭，僅有位于本工程附近的同輝商業(yè)廣場二期對本工程有直接競爭；且從未來開發(fā)格局和空間規(guī)劃來看，西部及西南部地域仍有一定市場空間；另外，我們可以自創(chuàng)北京的大型購物中心分布格局，如下圖，多個購物中心分布在同一區(qū)域

14、是可以被市場吸納和生存的；18區(qū)域商業(yè)建筑面積在5萬平方米以上的未來供應(yīng)情況及競爭分析19在完成全市范圍內(nèi)的主要競爭分析后，我們將進展微觀市場的競爭分析，主要針對工程周邊五公里范圍內(nèi)，且建筑規(guī)模在5萬平方米以上的大型商業(yè)對本工程的競爭情況進展研討伊藤洋華堂規(guī)模僅2.4萬平，因其是區(qū)域目前運營較好的綜合商業(yè)，因此也計入此部分的分析；區(qū)域市場的詳細研討范圍為東起一環(huán)路；西至繞城高速；南起石羊立交；北至光華大道。區(qū)域現(xiàn)有和未來新增商業(yè)工程概略及對本工程的競爭情況項目名稱建筑面積（平方米）開業(yè)時間類型1. 伊藤洋華堂24,0002003百貨公司2. 千盛百貨購物廣場62,0002007購物中心3. 紅

15、星美凱龍120,0002010專業(yè)店4. 同輝商業(yè)廣場二期80,000N/A購物中心5. 鷺島國際社區(qū)50,0002009商業(yè)街6. 中華名園商業(yè)項目56,000N/A配套商業(yè)7. 仁和春天廣場60,0002009購物中心8. 博瑞優(yōu)品道商業(yè)街92,0002009-2010配套商業(yè)/商業(yè)街9. 置信未來廣場50,000N/A購物中心10.紅牌樓廣場54,271N/A購物中心11. 鴻達汽配廣場項目N/A（項目凈用地面積11.13 畝）N/AN/A12. 紅牌樓商業(yè)廣場N/A （項目凈用地面積38.45 畝）N/AN/A13. 紅牌樓商業(yè)城N/A（項目凈用地面積16.56 畝 ）N/AN/A區(qū)域

16、范圍內(nèi)現(xiàn)有綜合商業(yè)工程主要包括伊藤洋華堂和千盛百貨；建筑規(guī)模在5萬平方米以上的新增商業(yè)工程共8個，供應(yīng)量約56.2萬平方米，平均規(guī)模約7萬平米；209101211345678本工程131區(qū)域現(xiàn)有和未來新增商業(yè)工程位置分布表示項目名稱類型1. 伊藤洋華堂百貨公司2. 千盛百貨購物廣場購物中心3. 紅星美凱龍專業(yè)店4. 同輝商業(yè)廣場二期購物中心5. 鷺島國際社區(qū)商業(yè)街6. 中華名園商業(yè)項目配套商業(yè)7. 仁和春天廣場購物中心8. 博瑞優(yōu)品道商業(yè)街配套商業(yè)/商業(yè)街9. 置信未來廣場購物中心10. 紅牌樓廣場購物中心11. 鴻達汽配廣場項目N/A12. 紅牌樓商業(yè)廣場N/A13. 紅牌樓商業(yè)城N/A22

17、1現(xiàn)有競爭分析：目前區(qū)域現(xiàn)有綜合商業(yè)工程有限，目前運營情況較好的只需伊藤洋華堂，其為百貨定位，規(guī)模2.4萬平方米；另一個綜合工程千盛購物廣場，檔次屬中低，缺乏時髦品牌和休閑元素，目前運營情況較差；估計只會在日常便利消費方面會對本工程構(gòu)成少部分分流；經(jīng)過對現(xiàn)有主要商業(yè)的分析，估計對本工程會構(gòu)成一定競爭的現(xiàn)有工程只需伊藤洋華堂，目前該工程主要以效力于雙楠地域居民為主；以下是對該工程的優(yōu)優(yōu)勢分析；工程優(yōu)勢：工程在業(yè)態(tài)方面較為突出的是生活副食品超市和家居用品。超市以其高質(zhì)量、高豐富度、高性價比博得市場認可，同時，部分家居產(chǎn)品是其獨有品牌，填補了成都家居市場的空缺： 伊藤承繼了日式百活體特的效力理念，在

18、賣場設(shè)立了很多供客人休憩的座椅和飲水機等。針對兒童設(shè)立了專門的游戲區(qū)。伊藤每周甚至每天都會有不同的促銷活動，并在全市發(fā)放促銷宣傳單。其促銷的產(chǎn)品種類豐富，且價錢和質(zhì)量都具有較強的優(yōu)勢，這樣在消費者中構(gòu)成了其物美價廉的印象。伊藤內(nèi)的銷售品牌大都已招租的方式引入，并根據(jù)各個時期和市場情況，隨時進展品牌和業(yè)態(tài)調(diào)整。這樣，給消費者產(chǎn)品豐富和新穎的感受，吸引消費者長期到達。工程優(yōu)勢：工程以百貨定位，但在環(huán)境、車位等方面仍有一定缺乏之處；綜上所述，雖然該工程在體量、類型，業(yè)態(tài)等方面不一定會超越本工程，但本工程如做綜合商業(yè)應(yīng)該覆蓋該工程的全部業(yè)態(tài)，并彌補其缺乏之處，以吸引更多消費者到本工程消費，加強競爭力；

19、229101211345678131項目名稱類型1. 伊藤洋華堂百貨公司2. 千盛百貨購物廣場購物中心3. 紅星美凱龍專業(yè)店4. 同輝商業(yè)廣場二期購物中心5. 鷺島國際社區(qū)商業(yè)街6. 中華名園商業(yè)項目配套商業(yè)7. 仁和春天廣場購物中心8. 博瑞優(yōu)品道商業(yè)街配套商業(yè)/商業(yè)街9. 置信未來廣場購物中心10.紅牌樓廣場購物中心11. 鴻達汽配廣場項目N/A12. 紅牌樓商業(yè)廣場N/A13. 紅牌樓商業(yè)城N/A未來競爭分析：在未來主要供應(yīng)中，工程3在整體市場中曾經(jīng)提及，其類型為家居建材，與本工程不具競爭性；工程5、6、8均為住宅配套商業(yè)，主要以效力工程本身及附近居民的便利生活為主，估計對本工程不會構(gòu)成

20、直接競爭；工程11、12、13均為綜合體，估計包括多種物業(yè)，體量在3-10萬平方米不等，估計這幾個工程的商業(yè)規(guī)劃面積都不會很大，因此與本工程不會構(gòu)成競爭；2239101211345678131工程4、7、9、10均為購物中心定位，且規(guī)模在5-8萬平方米不等；其中工程7，即仁和春天位于區(qū)域邊緣地帶，且其定位高端，因此將不會對本工程構(gòu)成競爭；項目名稱類型1. 伊藤洋華堂百貨公司2. 千盛百貨購物廣場購物中心3. 紅星美凱龍專業(yè)店4. 同輝商業(yè)廣場二期購物中心5. 鷺島國際社區(qū)商業(yè)街6. 中華名園商業(yè)項目配套商業(yè)7. 仁和春天廣場購物中心8. 博瑞優(yōu)品道商業(yè)街配套商業(yè)/商業(yè)街9. 置信未來廣場購物中

21、心10.紅牌樓廣場購物中心11. 鴻達汽配廣場項目N/A12. 紅牌樓商業(yè)廣場N/A13. 紅牌樓商業(yè)城N/A2249101211345678131工程4，即同輝購物中心曾經(jīng)和王府井百貨集團達成意向?qū)⑵?萬平米商業(yè)全部給王府井量身打造，但由于開發(fā)商缺乏資金，目前工程開業(yè)時間尚未確定。工程9，即置信購物廣場位于三環(huán)路外，周邊住宅數(shù)量和商業(yè)氣氛都缺乏，據(jù)了解，置信的資金分配重心也不在該工程，工程不斷閑置拖延至今。位于二環(huán)邊與本工程較近的工程10，即紅牌樓廣場已和北京華聯(lián)簽約，集中式商業(yè)規(guī)模僅有3.6萬平，但其位置優(yōu)于本工程，加上華聯(lián)的品牌影響和資源，估計也將會對本工程構(gòu)成一定競爭分流；目前該工程資

22、金壓力較大，開業(yè)時間尚未確定。項目名稱類型1. 伊藤洋華堂百貨公司2. 千盛百貨購物廣場購物中心3. 紅星美凱龍專業(yè)店4. 同輝商業(yè)廣場二期購物中心5. 鷺島國際社區(qū)商業(yè)街6. 中華名園商業(yè)項目配套商業(yè)7. 仁和春天廣場購物中心8. 博瑞優(yōu)品道商業(yè)街配套商業(yè)/商業(yè)街9. 置信未來廣場購物中心10.紅牌樓廣場購物中心11. 鴻達汽配廣場項目N/A12. 紅牌樓商業(yè)廣場N/A13. 紅牌樓商業(yè)城N/A225以上三個未來工程均在規(guī)模、位置、業(yè)態(tài)等方面會對本工程構(gòu)成一定競爭，但以上三個工程共同存在的問題就是資金的問題致使開工和開業(yè)時間不明確，因此本工程除在規(guī)模上應(yīng)具有一定競爭力外，在業(yè)態(tài)安排，品牌的引

23、進以及工程的設(shè)計方面都應(yīng)提供本身競爭力，以順應(yīng)未來商業(yè)開展需求；同時工程的入市時間也是占領(lǐng)市場先機的主要要素；91041項目名稱1. 伊藤洋華堂4. 同輝商業(yè)廣場二期9. 置信未來廣場10. 紅牌樓廣場現(xiàn)有競爭未來競爭對本工程的開發(fā)來講，入市時間將對工程的開發(fā)和勝利與否將起到至關(guān)重要的作用。26消費者研討競爭情況零售商需求市場空間及未來開展趨勢研討目的：測試零售商對本工程所在地域及本工程的開發(fā)建議與看法，為工程定位及業(yè)態(tài)組成提供根據(jù)與參考；另外，此部分研討也將為日后的招商作預(yù)備；地塊條件27業(yè)種業(yè)態(tài)訪談個數(shù)所占比例主要品牌百貨公司/大型賣場710北京華聯(lián)、麥德龍、家樂福、易初蓮花、人人樂，統(tǒng)一

24、優(yōu)瑪特，沃爾瑪電器34國美、永樂電器、五星電器休閑娛樂1522影院：萬達影城、太平洋院線、金逸影視、華誼兄弟、嘉禾娛樂、時代今典KTV：陽光錢柜、ATT歌城、月亮村、好樂迪電玩：湯姆熊電玩城網(wǎng)吧：殷商時代網(wǎng)吧，天指道休閑廣場健身：奇跡健身、先鋒健身餐飲（正餐/快餐/咖啡）2435巴西烤肉、川江號子、必勝客、肯德基、大蓉和、麥當勞、俏江南、三只耳、良木緣咖啡，仙蹤林，星巴克，德客士、老房子、牛牛福、朝皇閣、蓉錦1號、歐洲房子、棒約翰、面包新語、賓諾咖啡、Hooters、一茶一坐、鄉(xiāng)村基、碎蝶咖啡FASHION（服裝/飾品/鞋/運動）1217Nike、Bossini、百麗、勁浪體育、ONLY/VE

25、RO MODA/JACK JONES、LEVIS、CK、NOVO、GIANT、YY SPORTS、優(yōu)衣庫、熱風家具/家居23博美裝飾，圣地亞家私其他69藥妝店/藥店：德仁堂藥店、屈臣氏、集雅德快捷酒店：嘉逸連鎖酒店、上海格林豪泰酒店，戴斯酒店總計69100受訪零售商根本情況我們分別進展了兩次、合計69家不同業(yè)態(tài)的零售商訪談；以下是對全部零售商訪談的匯總；28零售商訪談部分共分兩個階段進展，以下我們將對比主要業(yè)態(tài)零售商代表在不同階段對本工程的看法進展對比；經(jīng)過對比可以看出，經(jīng)過一段時期張望后，一些零售商由剛開場對本工程區(qū)域和工程的不了解轉(zhuǎn)變到逐漸認知本工程，經(jīng)過對工程初步定位和業(yè)態(tài)等規(guī)劃的了解，

26、一些零售商已由否認和張望態(tài)度逐漸表示出對本工程的興趣和關(guān)注；同時，隨著工程的入市和市場培育，置信本工程會得到越來越多的零售商的認可。業(yè)種業(yè)態(tài)第一階段（2007年）第二階段（2008年）百貨公司大型賣場北京華聯(lián)、麥德龍、家樂福、易初蓮花、人人樂，統(tǒng)一優(yōu)瑪特，沃爾瑪目前商業(yè)氛圍差，交通不理想，未來商業(yè)發(fā)展有潛力業(yè)態(tài)發(fā)展要看未來周邊住宅量項目適合作大賣場或?qū)I(yè)市場無無電器五星、國美、永樂商業(yè)氛圍差，對本項目不樂觀如果有大賣場可以考慮五星、國美有興趣，看好區(qū)域發(fā)展前景休閑娛樂萬達影城、奇跡健身、陽光錢柜、金逸影院、太平洋院線、ATT歌城，殷商時代網(wǎng)吧，天指道休閑廣場區(qū)域不成熟，對項目認識不多不太看好項

27、目發(fā)展，項目開發(fā)有難度湯姆熊電玩、先鋒健身、太平洋影院、萬達影院、華誼兄弟、嘉禾、時代今典、ATT歌城、月亮村KTV、好樂迪KTV影院進駐意向比較強餐飲巴西烤肉、串江號子、必勝客/肯德基、大蓉和、麥當勞、俏江南、三只耳、良木緣咖啡，仙蹤林，星巴克，德客士商業(yè)氛圍差，短期內(nèi)不看好項目發(fā)展大部分持觀望態(tài)度老房子、牛牛福、朝皇閣、蓉錦一號、歐洲房子、KFC、麥當勞、棒約翰、星巴克、面包新語、賓諾咖啡、HOOTERS、一茶一坐、鄉(xiāng)村基、蝶碎咖啡部分持觀望態(tài)度部分對本項目表示初步興趣，尤其是一些原意與超市鄰近的快餐類；還有一些看好本項目入市時的兩年后的地區(qū)氛圍；FASHIONNike, Bossini,

28、百麗、勁浪體育對區(qū)域比較陌生認為區(qū)域商業(yè)氛圍需求培育BESTSELLER、LEVIS、CK、NIKE、NOVO、GIANT、YY SPORTS、百麗、勁浪、優(yōu)衣庫、熱風對項目經(jīng)過一段時期了解后，部分品牌表示如果是購物中心模式且有同檔品牌存在，則會考慮本項目29根據(jù)目前市場上較為活潑的品牌的選址需求及我們在實踐招商中所接觸的零售商反響來看，一些活潑的零售商不僅會在北京、上海等一線城市快速擴張，同時像成都，沈陽等二線城市也將成為這些活品牌的目的拓展區(qū)域；對于成都及本工程所在區(qū)域來講，未來潛在的租戶也將包括：ZARA、H&M、NEXT、C&A、NOVO、FOREVER21、PROMOD、QUIKSI

29、LVER、CK JEANS、優(yōu)衣庫、阿迪達斯和耐克旗艦店、BESTSELLER、無印良品、華誼兄弟等；以上潛在品牌在選址時，關(guān)注點主要包括：工程規(guī)模能否夠大-里面能否可以包容與該品牌相匹配的足夠的品牌數(shù)量；工程定位能否適宜-一些時髦品牌比較喜歡在商業(yè)氣氛好、環(huán)境溫馨和設(shè)計良好的購物中心內(nèi)；目的消費人群能否存在-零售商會基于本身品牌的目的消費者，考量周邊地域或商圈范圍內(nèi)能否有足夠的潛在消費人群。30商家類型商家名稱本項目意向意向面積 意向樓層本項目建議(平米，使用面積)百貨超市1北京華聯(lián)暫不考慮（附近已簽新店）N/AN/AN/A2麥德龍有興趣N/AN/AN/A3家樂福暫不考慮，氛圍不成熟N/AN

30、/AN/A4易初蓮花無興趣，區(qū)域不成熟，交通不好N/AN/AN/A5人人樂有興趣N/AN/AN/A6統(tǒng)一優(yōu)瑪特暫不考慮，商業(yè)氛圍差（近期接觸較有興趣）N/AN/A商業(yè)發(fā)展要看周邊住宅的開發(fā)量7沃爾瑪有興趣N/AN/A可以作大賣場或?qū)I(yè)市場電器1五星家電有興趣，看好區(qū)域發(fā)展前景，期望今年就可以進駐該區(qū)域；進入該項目希望有良好的臨街展示面。 3000-50001F根據(jù)項目條件而定。租金支付方式半年或一年支付2國美電器永樂電器有興趣50001-2F扣點/平均租金都可。/租期8-15年3訪談概略31商家類型商家名稱本項目意向意向面積 意向樓層本項目建議(平米，使用面積)娛樂 1太平洋影院有興趣，應(yīng)該在

31、今明兩年內(nèi)。40003-4F2萬達影院有興趣，希望項目開發(fā)周期可以提前 50003金逸影院可以考慮4華誼兄弟電影有興趣，有強烈進駐項目的意向100005嘉禾娛樂影院有興趣，有強烈進駐項目的意向800082元/平米/天6時代今典影院有興趣，有強烈進駐項目的意向80007陽光錢柜KTV無興趣8ATT KTV可以考慮，項目還比較早，很難判斷3500-38003F9月亮村KTV暫不考慮，離1號店比較近10好樂迪KTV可以考慮，有拓展計劃，項目位置不是很好，周邊的客戶業(yè)態(tài)搭配好，品質(zhì)好11湯姆熊電玩城有興趣，區(qū)內(nèi)目前還沒有類似娛樂城，看好項目規(guī)劃3000-40004F根據(jù)項目而定12殷商時代網(wǎng)吧暫不考慮

32、13天指道休閑廣場可以考慮14奇跡健身暫不考慮，周邊已有同類業(yè)態(tài)15先鋒健身有興趣，區(qū)域很有潛力，有目標常住人口集中。會在1-2年內(nèi)進駐區(qū)域（項目）2000-30004F及以上30元/平米/10-20年/租金支付方式半年或一年支付/5.5-6米層高，要有良好自然采光。訪談概略32商家類型商家名稱本項目意向意向面積 意向樓層本項目建議(平米，使用面積)餐飲 1巴西烤肉無興趣2川江號子暫不考慮，商業(yè)氛圍不成熟3必勝客可以考慮，前提是有大賣場進駐4大蓉和暫不考慮，商業(yè)氛圍不成熟5俏江南無興趣，區(qū)域與本品牌定位不符6三只耳可以考慮，前提是周邊住宅量大7良木緣咖啡暫不考慮，商業(yè)氛圍不成熟8仙蹤林暫不考慮

33、，商業(yè)氛圍不成熟9德客士可以考慮，前提是有大賣場進駐10老房子餐飲集團（金沙元年-高端系列）有興趣，2年后該區(qū)域作為餐飲還是比較成熟的40001F-3F如果餐飲定位高端，和shopping-mail定位沖突，而且車位不滿足高檔餐飲的需求11牛牛福餐飲 （邱公館）可以考慮，項目比較前期，但是還是可以考慮的牛牛福300-500邱公館500-10001F-2F12朝皇閣可以考慮，2年后開業(yè)可以考慮5000-100001F-3F定位成都最高端，車位不低于40個 訪談概略33商家類型商家名稱本項目意向意向面積 意向樓層本項目建議(平米，使用面積)餐飲13蓉錦1號可以考慮，2年后開業(yè)可以考慮1000-20

34、001F-3F14歐洲房子暫不考慮，時間太早15KFC暫不考慮，商業(yè)氛圍不成熟350/5001-2F租金形式為扣點 16麥當勞有興趣，根據(jù)整個項目的規(guī)劃以及主力店情況而定；汽車餐廳可以現(xiàn)在簽約入駐傳統(tǒng)店：350；汽車餐廳：700平米，獨棟，1-2F17棒約翰暫不考慮，目前考慮重心還在市中心，暫不考慮不成熟商圈18星巴克暫不考慮，開業(yè)3-5后會考慮的19Bread talk暫不考慮，開業(yè)3-5年后會考慮的20賓諾咖啡有興趣，但要有好的位置和合理的租金200-3001F21Hooters無興趣，短時間內(nèi)不會考慮在成都開店22一茶一坐有興趣，只要有適合的位置和合理的租金400最好是臨街的位置，因為需

35、要在成都進行品牌23鄉(xiāng)村基有興趣，只要有適合的位置和合理的租金500-600負1F、1F、2F24碎蝶咖啡暫不考慮，因為在置信巴厘島有店訪談概略34商家類型商家名稱本項目意向意向面積 意向樓層本項目建議(平，使用面積)時尚1only、vero moda、jack jones可以考慮，整個SHOPPING-MALL的體量夠大，資源整合夠多，相互可以匹配500-10001F2Bossini可以考慮，前提是有大型主力店3levi s可以考慮，但考慮入駐大型的shopping mall，周圍的業(yè)態(tài)和品牌相匹配200-3001F4ck可以考慮，但考慮入駐大型的shopping mall，周圍的業(yè)態(tài)和品牌

36、相匹配150-2001F5nike暫不考慮6novo有興趣10000m21-3F7Giant無興趣，本區(qū)域已經(jīng)有兩家店 8YY sports可以考慮，但考慮入駐大型的shopping mall3000-50001F-2F9百麗可以考慮，周邊的業(yè)態(tài)很重要，后期的商業(yè)運營要專業(yè)。10勁浪可以考慮，可作標準運動城30002F-3F集合國際主力運動品牌，搭配國內(nèi)品牌以及戶外運動品牌和運動器械11優(yōu)衣庫可以考慮，和中糧在北京、沈陽都有合作600-1000-1600-20001F-2F12HOTWIND暫不考慮，合作可能很小，和中糧項目有合作，要根據(jù)具體情況確認。目前的萬達項目該品牌都不考慮。80-150

37、訪談概略35商家類型商家名稱本項目意向意向面積 意向樓層本項目建議(平米，使用面積)家具/家居1博美裝飾有興趣，但前提是可做專業(yè)市場2圣地亞家私有興趣，但前提是可做專業(yè)市場其他1Watsons藥妝店有興趣，只要有適合位置和合理租金250-3001F租金隨行就市2集雅德藥妝店無興趣，氛圍不成熟，交通不好3德仁堂藥店可以考慮，前提是有大賣場進駐4嘉逸連鎖酒店有興趣5格林豪泰酒店可考慮加盟6戴斯酒店可以考慮10000-15000四星訪談概略36進駐意向數(shù)量（個）比例主要原因有興趣2333%看好區(qū)域的發(fā)展前景和潛力看好項目規(guī)劃周邊人口數(shù)量較多兩年后區(qū)域的氛圍會更成熟可以考慮2130%未明確表明對本項目

38、的興趣，但可以考慮的主要原因包括：項目將在兩年后入市，目前很難明確是否進駐對區(qū)域有拓展計劃，但項目位置不是特別理想一些快餐和便利服務(wù)業(yè)態(tài)需要觀望本項目是否有大賣場業(yè)態(tài)進駐周邊住宅量還是比較充足的時尚品牌多會考慮在購物中心類型的商業(yè)中，并要求與同檔品牌相匹配一些品牌與中糧有合作無興趣710%目前商業(yè)氛圍差交通情況不理想其他：與品牌定位不符或目前無在成都開店計劃暫不考慮1826%區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟，3-5年后會考慮附件已經(jīng)有店或已在其他項目有開店計劃合計69100%/訪談總結(jié)：37經(jīng)過對以上百貨、超市、電器、文娛、餐飲、時髦，家居等幾大類零售商的訪談可以看出，33以上的受訪零售商均對入駐本工程明確

39、表示出有興趣；有興趣的緣由主要包括對工程所在區(qū)域未來開展前景的看好和對工程規(guī)劃的認可；這些業(yè)態(tài)主要以超市、電器，影院，健身和家居家私為主；30的受訪零售商表示可以思索本工程，由于目前區(qū)域商業(yè)氣氛并不成熟，雖然在本工程所在區(qū)域有開辟方案，但需求進一步張望本工程的規(guī)劃和開發(fā)進度等；這些業(yè)態(tài)包括時髦服飾、KTV、部分餐飲等；26的受訪零售商暫不會思索本工程，主要緣由包括對目前區(qū)域氣氛的不認可或在附近地域曾經(jīng)有店，置信隨著工程的完工加上工程的合理規(guī)劃，本工程將有時機再次吸引這些零售商的關(guān)注；10受訪零售商明確表示對本工程無興趣，主要緣由包括區(qū)域氣氛不成熟，交通情況不理想；工程區(qū)域氣氛與本品牌定位不符，

40、再有就是目前區(qū)域已有店數(shù)在1家以上或目前還尚未思索進駐成都；綜上所述，60的受訪零售商多表示出會思索本工程和明確表示進駐本工程；可以看出，工程所在區(qū)域的開展前景是被多數(shù)零售商認可的，同時本工程的合理規(guī)劃也至關(guān)重要，合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃、時髦的品牌、新穎的設(shè)計和人性化的效力等都將提升本工程對零售商的吸引；另外，本工程的外部交通情況和所在地域的商業(yè)氣氛是零售商非常關(guān)注的地方，商業(yè)氣氛可經(jīng)過一定的市場培育漸漸培育，隨著地域居住人口的增多并對商業(yè)的需求，置信區(qū)域商業(yè)氣氛必將得到改善；工程外部道路建立正在建立中，隨著道路設(shè)備的完善，將消除零售商的顧慮并改動對地域開發(fā)商業(yè)的看法；38消費者研討競爭情況零售商需求

41、市場空間及未來開展趨勢研討目的：消費者是任何一個商業(yè)工程的最直接的運用者，因此消費者的消費習慣和主要需求也將決議工程的業(yè)態(tài)構(gòu)成和定位方向；地塊條件39成都市消費者的主要消費習慣與喜好根據(jù)對當?shù)刂饕M習慣的了解可以看出，成都人的休閑文娛生活較為豐富，如外出就餐和文娛頻次較高；私家車擁有率較高，越來越多的家庭會選擇在周末到郊外玩耍，并將私家車作為日常交通工具，如上班，聚會，購物等；成都的休閑文娛生活豐富也帶動了商業(yè)地產(chǎn)的開展，多數(shù)人也會選擇在居住地附近進展消費，大量的住宅底商，如餐飲、茶樓，棋牌，便利效力等都有著良好的需求；由以上可以看出，本工程應(yīng)抓住消費者的消費習慣，估計休閑文娛和餐飲將是本工

42、程的重要組成部分；喜歡外出就餐、文娛駕車出行比例越來越高就近進展日常生活消費城市生活及任務(wù)壓力較小，人們生活較為悠閑，這將帶動平常的商業(yè)消費消費者消費特征及喜好40 地域潛在消費者特征及需求分析目前工程所在地域并不屬于商務(wù)和商業(yè)區(qū)，工程周邊土地主要以居住用途為主，集中了大量的住宅和在建住宅工程，估計這些住宅人群將成為地域商業(yè)工程的潛在運用者；基于以上，我們將對區(qū)域部分住宅工程的購房者特征進展研討，以分析商業(yè)潛在客群的主要需求特征；在此需求闡明的是，以下特征分析未來源于周邊部分住宅人群，將具有一定代表性主要來源于置信巴厘島、中華名園、金楠國際、武侯國際花園、新界、中華錦繡工程；60以上本地人自住

43、為主35-45歲占5025-35歲占37事業(yè)穩(wěn)定和成熟期事業(yè)上升期白領(lǐng)占50私企老板占30公務(wù)員占10收入高且穩(wěn)定購買力強文娛、時髦餐飲超市、便利效力家居元素兒童元素個人護理時髦品牌、國際品牌運動元素消費需求？ 以家庭消費為主 有效消費力較強 對時髦元素敏感 享用小資情調(diào) 追求品牌消費主要特征？41對開發(fā)商業(yè)的自創(chuàng)與啟示潛在消費者主要以居住家庭為主，本工程應(yīng)在規(guī)模上做足且業(yè)態(tài)豐富，滿足消費者一站式購物需求；滿足消費者喜歡休閑文娛的需求，做足休閑文娛業(yè)態(tài)；注重家庭消費特點，以孩子為中心的家庭消費不可忽視，因此應(yīng)在兒童用品、培訓、游樂等業(yè)態(tài)方面有所突出，吸引家庭到本工程消費，從而也可帶動其他家庭成

44、員的多方面消費；做到與周邊競爭商業(yè)的業(yè)態(tài)優(yōu)化，吸引更多消費者到本工程消費；品牌國際化、多樣化；新穎的建筑設(shè)計和溫馨的購物環(huán)境；交通便利，并提供充足的車位，吸引更遠地方的自駕車消費者及家庭；42消費者研討競爭情況零售商需求市場空間及未來開展趨勢地塊條件43工程本身情況決議商業(yè)規(guī)?？勺龃蟮貕K性質(zhì)為公建用途，容積率低、有限高，最多只能做到四層；相對其他物業(yè)的投資報答來看，開發(fā)商業(yè)的價值較高；本工程有足夠的規(guī)模成為一個綜合的購物中心；44交通分析1436287910111213141516171851234本工程現(xiàn)有工程未來工程一 環(huán) 路二 環(huán) 路三 環(huán) 路四環(huán) 路經(jīng)過此圖可以看出，目前城市中心，即一

45、環(huán)內(nèi)地域商業(yè)工程較為聚集，且開展較為成熟；道路設(shè)備雖然完善但卻面臨交通擁堵和停車難的問題；對于自駕車消費者會產(chǎn)生一定的制約；一環(huán)外的大型商業(yè)主要沿二環(huán)、三環(huán)分布，道路條件相對一環(huán)內(nèi)有所緩解，對于自駕車消費者來說可達性相對較高；本工程位于西南二、三環(huán)之間，對于城市北部、東部，南部和西部的二環(huán)外地域的自駕車消費者來講，雖具有一定間隔，但比較容易到達；同時對于本工程來講，也應(yīng)具備充足的車位，以吸引到更遠地方的目的型消費者或自駕車消費者；但同樣與本工程位置和交通有類似之處的商業(yè)工程也將有時機吸引到本工程的目的客群，這就需求工程本身加強工程的目的型消費和吸引力，且應(yīng)表達在業(yè)態(tài)的綜合性和家庭性、設(shè)計特征和

46、充足的車位等方面；1945小結(jié)：問題1：能否能做大型商業(yè)？消費者研討競爭情況零售商需求市場空間及未來開展趨勢地塊條件經(jīng)過以上研討可以看出：從市場空間來看，本工程所在地域具備開發(fā)大型商業(yè)的市場空間；從全市及區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)競爭來看，真正與本工程可以構(gòu)成直接競爭的工程并不多且未來開發(fā)前景并不明確，本工程應(yīng)加強本身競爭力，在業(yè)態(tài)方面滿足周邊潛在消費人群的主要需求，在業(yè)態(tài)方面一定要做全且覆蓋競爭工程所具有的優(yōu)勢業(yè)態(tài)，在競爭工程的優(yōu)勢和缺乏方面有所自創(chuàng)與改良；從零售商需求方面來看，一些主力店，如超市、電器、大型影院、時髦專賣等均對本工程表示出一定興趣和關(guān)注；從消費者需求來看，本工程應(yīng)在業(yè)態(tài)上更加注重休閑

47、文娛和家庭消費，同時也應(yīng)滿足消費者的多方面、一站式購物需求；綜合以上并結(jié)合地塊條件，本工程在業(yè)態(tài)組合和品牌組合方面應(yīng)滿足零售商和消費者需求，這就要求工程應(yīng)具有足夠的規(guī)模來實現(xiàn)；同時，本工程的本身條件也決議本工程有條件成為一個大型綜合工程；46問題二：商業(yè)能做多大規(guī)模？為計算區(qū)域的商業(yè)空間及容量，我們采用商圈人口捕獲率的計算方法，估測商圈消費者每月在本工程內(nèi)的消費金額；用此數(shù)字除以地域商業(yè)坪效，即可以得出商圈可以支撐多大規(guī)模的商業(yè)。我們采用商業(yè)坪效1200元/平/月營業(yè)面積，即72,710,405元/月1,200元/月/平=60,592平方米運用面積，如按60運用率計算，那么可支撐的商業(yè)規(guī)模在1

48、0.1萬平方米左右；可以看出，區(qū)域具有開發(fā)大型商業(yè)的市場空間；商圈人口數(shù)量（人）捕獲率（）預(yù)計在本項目的消費人數(shù) 預(yù)計在本項目的家庭數(shù)量（按家庭購物參與人數(shù)1.3人統(tǒng)計） 預(yù)計每周到訪家庭數(shù)量預(yù)計在本項目的月消費額（元）預(yù)計在本項目的月消費總額（元）第一商圈半徑1.5公里117,07870%81,955 63,042 15,761 500 40,977,300 第二商圈半徑約3公里233,82730%70,148 53,960 35,973300 21,044,430 第三商圈半徑約5公里388,16110%38,816 29,859 7,465 200 7,763,220 第四商圈主城區(qū)2,

49、925,4551%14,627 11,252 2,813 200 2,925,455 總計3,664,521/205,546 158,112 62,011 /72,710,405 47問題三：詳細商業(yè)定位是什么？目的消費者業(yè)態(tài)組合及品牌組合建議整體商業(yè)定位商圈界定48商業(yè)定位：集“休閑文娛和購物元素于一體的一站式購物中心商業(yè)主題與功能：釋放城市任務(wù)與生活壓力的“自在生活消費中心49目的消費者業(yè)態(tài)組合及品牌組合建議整體商業(yè)定位商圈界定50根據(jù)周邊道路通達及便利性、本工程本身情況及競爭兩大重要要素，對周邊常住人口所處商圈劃分如下所示。第三商圈第二商圈第一商圈圈層界定包含區(qū)域現(xiàn)有人口（人）未來兩年新

50、增人口總?cè)丝诘谝簧倘Π霃?.5公里長益路、武科東四路、武興二路、川藏路圍合區(qū)域人口 (7.58平方公里)98,62818,450117,0781-3商圈共有約74萬人第二商圈半徑約3公里武侯區(qū)紅牌樓、雙楠、晉陽、機投、金花、簇錦、簇橋、華興街道（8個街道辦）176,81857,009233,827第三商圈半徑約5公里武侯、青羊、高新區(qū)其余人口（包括高新3個街道辦、青羊2個街道辦）325,24862,913388,161第四商圈主城區(qū)武侯、青羊、高新、成華區(qū)、錦江、金牛區(qū)其余人口2,417,731507,7242,925,455-各商圈人口統(tǒng)計口徑：現(xiàn)有人口：按街道提供數(shù)據(jù)及地域人口密度統(tǒng)計未來

51、人口：按各商圈未來新增住宅戶數(shù)統(tǒng)計，且每戶按3人統(tǒng)計；第四商圈按年增長10統(tǒng)計；人口統(tǒng)計各圈層不反復累加51估計工程第一、二、三商圈未來兩年內(nèi)將新增居住人口,372人。商圈項目名稱戶數(shù)商圈項目名稱戶數(shù)商圈項目名稱戶數(shù)第一商圈1中華錦繡1200第二商圈13雙景秀庭285第三商圈1優(yōu)品道-央作23002中華名園一期100014金林俊景9902中鐵-西子香荷20003中華名園二期亞德里亞120015炎黃置信花間蘭庭3253成都花園-上城11784鑫盛白蘭地37716加怡名城3484中海龍灣半島19405置信麗都花園城一期154317中海常春藤花園5305中大-君悅金沙20006置信巴厘島83018鷺

52、島國際三期27206藍光凱麗美域1471第二商圈1中鐵瑞城 . 新界292319泊景灣8527世紀金沙2082紅南港74920武侯國際花園12788仁和金沙3903杰座25521雙景秀庭2869金沙西園四期11774紅牌樓廣場65222康河酈景70010華府金沙8485橙堡41523月光琉域66811聽城5326紅館29624雙楠融域22912鑄信境界14967九峰國際106025泰基-南棠72513橙花風景9878富臨-美麗天城60026優(yōu)客聯(lián)邦43414天合凱旋城10859天邑華庭32427檀香山60015左右98410西郡香林35716融城后街（高新）76611瑞泰錦城（三期）14417

53、玲瓏南域160912楠貴坊258共計46124，按每戶3人統(tǒng)計，未來新增人口將達到138372人；521325461234567891011121314151617181920212223242526271234567891011121314151716第一商圈第二商圈第三商圈第一商圈住宅分布6150套，18450人第二商圈住宅分布19003套，57009人第三商圈住宅分布20971套，62913人本工程注：商圈未來工程入住時間均在2021年前53根據(jù)以往問卷調(diào)查閱歷，消費者平均一周逛商場次數(shù)為1-1.5次，在此取1.3次。假設(shè)目的消費者在周一至周四到本工程來的能夠性為10，周五為15，周六2

54、5，周日20。第一商圈居住、任務(wù)人口100覆蓋，那么任務(wù)日的捕獲率為1001.31013，周未的捕獲率為1001.32026。第二商圈，保守估計本工程覆蓋20，那么任務(wù)日的捕獲率為201.3102.6，周末捕獲率為201.3205.2。第三商圈，保守估計本工程覆蓋12.5，那么任務(wù)日的捕獲率為12.51.3101.6，周末捕獲率為12.51.3203.3。第四商圈，即全市中心城區(qū)大型購物中心和百貨近50個，保守估計，本工程的覆蓋第四商圈的2，那么任務(wù)日的捕獲率為21.3100.13，周末捕獲率為41.3200.26。根據(jù)以上推算，本工程在既定的業(yè)態(tài)組合和租金目的下，任務(wù)日和周末的對本工程有消費

55、志愿的潛在人群數(shù)量每天分別可到達31313人和63015人；商圈包含區(qū)域總計人口數(shù)量（人）工作日周末捕獲率到訪人流捕獲率到訪人流第一商圈長益路、武科東四路、武興二路、川藏路圍合區(qū)域人口(7.58平方公里)117,07813%15,22026%30,440第二商圈武侯區(qū)紅牌樓、雙楠、晉陽、機投、金花、簇錦、簇橋、華興街道（8個街道辦）233,8272.60%6,0805.20%12,159第三商圈武侯、高新區(qū)、青羊區(qū)其余人口388,1611.60%6,2113.30%12,809第四商圈武侯、青羊、高新、成華區(qū)、錦江、金牛區(qū)其余人口2,925,4550.13%3,8030.26%7,606合計3

56、,664,521-31,313-63,01554目的消費者業(yè)態(tài)組合及品牌組合建議整體商業(yè)定位商圈界定55目的消費者其他消費群 到達或途經(jīng)本市的商務(wù)和旅游群體次主力消費群具備新消費認識形狀之-全市范圍內(nèi)的目的型消費者292.5萬人主力消費群 工程及周邊五公里范圍內(nèi)的家庭人數(shù)約74萬人目標消費者所需的商品種類周邊家庭超市、餐飲、家居用品、兒童用品、服裝服飾、個人護理，休閑娛樂和便利服務(wù)目的型消費者增加休閑娛樂，延長購物滯留時間，帶動其他消費商務(wù)/旅游群體休閑娛樂、時尚消費注：在此提及的目的消費者來源數(shù)量指主要商圈潛在人口數(shù)量；年齡在25-45歲，正處于事業(yè)上升期和穩(wěn)定期，具有一定消費力；以家庭消費

57、為主，40-50的家庭有小孩，小孩年齡主要在0-15歲；追求生活質(zhì)量和時髦品牌消費；基于以上目的消費者及其特征，本工程應(yīng)注重時髦家庭消費的主要需求，并在設(shè)計上圍繞這些元素思索；56目的消費者業(yè)態(tài)組合及品牌組合建議整體商業(yè)定位商圈界定57目標消費者所需的商品種類周邊家庭超市、餐飲、家居用品、兒童用品、服裝服飾、個人護理，休閑娛樂和便利服務(wù)目的型消費者增加休閑娛樂，延長滯留時間，帶動其他消費商務(wù)/旅游群體休閑娛樂、時尚消費商業(yè)功能業(yè)態(tài)建議購物類服裝服飾、珠寶、鐘表、化妝品、皮具，家電，家居等休閑類餐飲（休閑餐廳/主題餐廳/咖啡廳/甜品店/面包屋/水吧）、網(wǎng)吧、個人護理、健身等娛樂類影院、KTV、電

58、玩等文化類音像書店孕嬰幼類用品中心、培訓中心，營養(yǎng)中心配套便利類超市、銀行，沖印等58業(yè)態(tài)及品牌建議表示59B11F2F3F4F60B11F2F3F4F61B11F2F3F4F62B11F2F3F4F6364B11F2F3F4F65B11F2F3F4FFASHION66B11F2F3F4F67B11F2F3F4F68B11F2F3F4F697071業(yè)態(tài)構(gòu)成及比例從本工程業(yè)態(tài)配比來看，餐飲和休閑文娛業(yè)態(tài)約占42；時髦購物類業(yè)態(tài)占38；其他功能型業(yè)態(tài)，如超市、電器，圖書音像等約占20；品牌來源方面建議：10-15的品牌初次進入成都；如ZARA、H&M、NEXT、C&A、FOREVER21、PROM

59、OD、QUIKSILVER、CK JEANS、優(yōu)衣庫、無印良品、華誼兄弟等60-65的品牌初次跨越一環(huán)線；如NOVO、阿迪達斯和耐克旗艦店等70-75的品牌初次跨越二環(huán)線；業(yè)態(tài)所占比例餐飲23%休閑/娛樂/育教19%零售精品38%圖書/音像/數(shù)碼/電器5%超市及配套服務(wù)15%其他1%合計100%72問題四：租金程度預(yù)測對本工程的可實現(xiàn)性？租金收入預(yù)測租金及營業(yè)額可否實現(xiàn)的驗證73租金收入預(yù)測租金及營業(yè)額可否實現(xiàn)的驗證74基于業(yè)態(tài)安排及面積配比，以下不同業(yè)態(tài)租金將參考相關(guān)閱歷值和對工程開業(yè)初期的保守預(yù)測；業(yè)態(tài)使用面積（平）使用面積租金（元/天/平）租金收入（元/平/天）租金扣點盈虧營業(yè)額 (元/

60、天）坪效(元/平/月）客單價（元/單）有效人次（人次/天）輕餐3000412000 12%100,0001,000303333 餐廳10584331752 10%317,520900605292 影院/KTV/游樂城72001.28640 13%66,462277401662 電玩城144011440 12%12,00025060200 瑜伽/女子養(yǎng)生館/纖體中心180023600 14%25,71442950514 早教/才藝培訓中心 120022400 13%18,46246240462 兒童主題商店 36004.516200 18%90,000750150600 服飾/珠寶鐘表/皮具/服