“兩權(quán)”抵押還有繞不過的坎課件

1、件的。所謂“三權(quán)分置”，即農(nóng)村土地分為所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)，所有權(quán)是集體的，承包權(quán)是農(nóng)民的;近年來土地流轉(zhuǎn)規(guī)模越來越大，承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)產(chǎn)生分離。承包權(quán)不能抵押，經(jīng)營權(quán)可以抵押，因?yàn)榻?jīng)營權(quán)在獲得過程中就已經(jīng)注入了資本，即土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用，因此，中央倡導(dǎo)積極穩(wěn)妥地開展土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款。這次國務(wù)院出臺(tái)的意見進(jìn)一步明確，“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)地區(qū)應(yīng)該是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)和農(nóng)民住房所有權(quán)確權(quán)登記頒證率高，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)健全，交易行為公開規(guī)范，具備較好基礎(chǔ)和支撐條件的地區(qū);是農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)意愿較強(qiáng)，農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營勢(shì)頭良好，具備規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的地區(qū);同時(shí)是農(nóng)村信用環(huán)境較好，配套政策較為健全的

2、地區(qū)。“兩權(quán)抵押貸款賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，對(duì)有效盤活農(nóng)村資源、資金、資產(chǎn)，增加農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中長期和規(guī)?；?jīng)營的資金投入，意義深遠(yuǎn)。”他說。到目前為止，“兩權(quán)”抵押在我省均已有試點(diǎn)。去年，常州市武進(jìn)區(qū)被農(nóng)業(yè)部等13個(gè)部門聯(lián)合批復(fù)為第二批農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)，試點(diǎn)內(nèi)容包括土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款，從去年3月發(fā)放第一筆貸款，迄今為止，該區(qū)總共發(fā)放17筆貸款，貸款總額超過1700萬元。今年，國土部確定常州市武進(jìn)區(qū)為宅基地使用制度改革試點(diǎn)區(qū)，目前這項(xiàng)工作正在武進(jìn)展開。我省新沂市早在2010年初就試水農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款，到今年為止，共有3202戶農(nóng)戶抵押了自己的住房，獲得44186萬元貸款?！靶乱实脑圏c(diǎn)在全國來說也是

3、比較早的。”諸紀(jì)錄說，當(dāng)然，新沂的試點(diǎn)范圍有其特殊性，因此，這一試點(diǎn)后來沒有推得更廣。除了武進(jìn)區(qū)，我省還有一些地方自發(fā)地試行土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款，如泗洪縣、泗陽縣等。就貸款規(guī)模而言，泗洪縣是比較大的，從去年5月至今年8月，已發(fā)放198筆經(jīng)營權(quán)抵押貸款，貸款總額9017萬元。該縣縣委農(nóng)工辦主任朱殿華告訴記者，開展土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的是泗洪縣農(nóng)村商業(yè)銀行，貸款的對(duì)象主要為農(nóng)戶及經(jīng)土地流轉(zhuǎn)后獲得土地經(jīng)營權(quán)、在工商部門或縣委農(nóng)工辦登記備案的種養(yǎng)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)等新型經(jīng)營主體，貸款(或授信)額度原則上不超過土地經(jīng)營權(quán)抵押確認(rèn)價(jià)值的70%。“在經(jīng)營權(quán)價(jià)值確認(rèn)上，我們與其他地

4、方單純考慮流轉(zhuǎn)費(fèi)用不同。”朱殿華說，全縣土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用每畝每年從600元950元不等，經(jīng)營權(quán)價(jià)值除了包括流轉(zhuǎn)費(fèi)用外，還包括該片土地上預(yù)期可獲經(jīng)濟(jì)效益。舉個(gè)例子，如果土地流轉(zhuǎn)費(fèi)每年每畝800元，流入土地者是種糧食的，預(yù)期每年每畝獲利400元，那么，確認(rèn)的每畝經(jīng)營權(quán)價(jià)值就是1200元;確認(rèn)這一價(jià)值后，農(nóng)商行以這一價(jià)值的70%發(fā)放貸款。到目前為止，銀行沒有拒絕過一筆符合條件的貸款。該縣城頭鄉(xiāng)種糧大戶彭德軍流轉(zhuǎn)了3000多畝土地，最近剛從農(nóng)商行獲得200萬元貸款。從申請(qǐng)貸款、確認(rèn)經(jīng)營權(quán)和預(yù)期收入的價(jià)值，到貸款發(fā)放，用了不到一周時(shí)間。而且，由于縣財(cái)政設(shè)立了支農(nóng)信貸風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，彭德軍還能獲得20%的貼息。

5、然而，記者同時(shí)了解到，“兩權(quán)”抵押，題已破，但大面積推廣，還有需要破除的制約因素。就農(nóng)民住房抵押貸款而言，擔(dān)保法第37條第二項(xiàng)明確規(guī)定，農(nóng)村宅基地不能抵押;物權(quán)法明確禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)進(jìn)行抵押;土地管理法也規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)民只有使用權(quán)而無處置權(quán)。而農(nóng)民住房與宅基地是不能分離的，這也是新沂市試點(diǎn)農(nóng)房抵押未能進(jìn)一步推廣的原因。此外，目前的政策對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)是有限制的，最多只允許在本村范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，這也給發(fā)放貸款的銀行增加了顧慮。與農(nóng)房抵押相比，理論上來說，土地經(jīng)營權(quán)抵押可操作性就要強(qiáng)很多，因?yàn)椤叭龣?quán)分置”賦予了經(jīng)營權(quán)以獨(dú)立的權(quán)益，然而，就是這一比較可操作的抵押貸款，在實(shí)際操作中也遭遇金融機(jī)構(gòu)的冷遇。以武進(jìn)區(qū)為例，為了讓4家銀行放心放貸，區(qū)財(cái)政拿出400萬元作為風(fēng)險(xiǎn)基金，萬一發(fā)生到期不還的貸款，到期1個(gè)月后發(fā)出預(yù)警，由風(fēng)險(xiǎn)基金先行向銀行墊付占貸款額60%的資金，銀行收回貸款后則歸還墊付的資金。即便如此，仍有銀行要求農(nóng)民提供其他抵押物，如該區(qū)一家流轉(zhuǎn)了150畝土地種植紅心芋頭的家庭農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)主，最后還是以其家族的廠房和機(jī)械作抵押才拿到貸款的。“正因?yàn)檫€有很多問題待明確、待解決，因此，兩權(quán)抵押目前是試點(diǎn)階段?！敝T紀(jì)錄說，其中，土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)主要在農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)等農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)較好的地區(qū)開展