2010經(jīng)典-戴德梁行-南昌市藍(lán)天碧水購物廣場(chǎng)可行性方案建議

1、戴德梁行房地產(chǎn)參謀深圳 商鋪部Sep. 2006DTZ-Retail Department藍(lán)天碧水購物廣場(chǎng)可行性方案建議1序 言基于本行對(duì)于南昌市場(chǎng)的深入了解，以及對(duì)于大型購物中心類型工程豐富的效勞經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)提出以下商業(yè)規(guī)劃可行建議方案，供貴司參考、比照。2第一章項(xiàng) 目 分 析3 藍(lán)天碧水購物廣位于南昌市青山南路，與王家莊路交匯處。 藍(lán)天碧水購物廣場(chǎng)預(yù)計(jì)于2007年7月交付使用，工程總建筑面積15萬平方米左右，組成局部包括6座住宅塔樓；地下1層車庫和設(shè)備用房；地上3層商業(yè)裙樓。 1.1工程概況 藍(lán)天碧水購物廣場(chǎng)之平面布置，東西向長約329.86米，南北向?qū)捈s129.05米，主要以臨青山路方向中間

2、為主要正門，東北角、西南角也設(shè)計(jì)有主要出入口。-13層商業(yè)裙樓，總建筑面積近60000平方米，為本籌劃報(bào)告之研究對(duì)象。 1.1.2工程組成 1.1.1地理位置 1.1.3商業(yè)物業(yè) 4藍(lán)天碧水購物廣場(chǎng)局部設(shè)計(jì)之設(shè)備設(shè)施包括： 1、中央空調(diào)設(shè)備 2、2部垂直貨用電梯 3、2部垂直觀光電梯 4、21組自動(dòng)扶梯藍(lán)天碧水購物廣場(chǎng)東臨青山路，為雙向4車道，與八一大道相連接，八一大道為南昌市的主要道路，車流繁忙。青山路上設(shè)有公交站，過往巴士線路近7條，由于青山路車流并不算繁忙，因此行車狀況根本還是比較理想的 。 1.1.4設(shè)備設(shè)施 1.1.5交通路況 5 藍(lán)天碧水購物廣場(chǎng)處于南昌市東湖區(qū)，區(qū)內(nèi)集中了省軍區(qū)宿

3、舍、省電力局大院住宅小區(qū)、制藥廠宿舍、南昌晚報(bào)宿舍、公安廳宿舍、中醫(yī)學(xué)院宿舍、一附院宿舍、陽明錦城、自由都市等數(shù)十個(gè)住宅小區(qū)。周邊銀行、學(xué)校、醫(yī)療、集貿(mào)市等配套設(shè)施也非常齊全，休閑娛樂場(chǎng)也較為齊全，如名典咖啡、川江食府等。整體商貿(mào)環(huán)境還不夠成熟，商業(yè)氣氛較弱。 1.1.6整體環(huán)境 6整體環(huán)境圖7藍(lán)天碧水購物廣場(chǎng)之商業(yè)輻射區(qū)域，受整體商業(yè)環(huán)境和地理位置的影響，其一級(jí)輻射范圍大約向東3.5公里,向西3.5公里,向北4.5公里,向南2公里，根本集中在工程周圍，主要包括工程?hào)|面和南面局部區(qū)域；二級(jí)輻射范圍可達(dá)青山湖,紅谷灘。1.1.7輻射商圈 8工程商圈圖91.2工程SWOT分析 工程優(yōu)勢(shì)+地處青山路

4、與王家莊路交匯處，青山路與八一大道相連接,為南昌市主要道路,位置優(yōu)越，整體環(huán)境良好+周邊住宅密集，新盤林立，提供大量潛在的消費(fèi)群體+前期商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)良好，工程理念較為新穎，硬件設(shè)施齊備+即將引進(jìn)國際知名大型超市，可利用其提高商戶的期盼值+周邊消費(fèi)水平中等偏上，消費(fèi)力不錯(cuò)+工程規(guī)模適中，風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)機(jī)的控制較為平衡+本工程連接青山路方位設(shè)置有公交站臺(tái),有七條公交路線可直達(dá)本工程,交通便利10工程缺點(diǎn) +距離南昌開展成熟的商業(yè)核心有一定距離，對(duì)聚客力有較大影響+周邊消費(fèi)群體來青山路消費(fèi)習(xí)慣需要一定的時(shí)間培養(yǎng)+周邊的住宅小區(qū)規(guī)劃過于雜亂,特別是上下沙窩有大片的農(nóng)民自建房,區(qū)域整體形象較差+本工程只有兩面

5、臨街,且人流不是很多 +南昌商業(yè)的進(jìn)一步開展，帶來新的時(shí)機(jī)+經(jīng)濟(jì)的不斷開展，大中型商業(yè)零售業(yè)的 不斷擴(kuò)張帶來時(shí)機(jī)工程時(shí)機(jī) 11+ 收入的不斷增加，令市民的消費(fèi)欲望不斷提升，令整體商業(yè)形勢(shì)看好+ 青山路成熟且具有一定規(guī)模的商業(yè)中心根本沒有，競(jìng)爭較小工程威脅 +本工程區(qū)域外來人員較多,消費(fèi)力還有 待開發(fā),如何進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃和差異化經(jīng)營 去吸引更多的消費(fèi)者是本工程所要解決的 最大問題。+南昌市區(qū)仍有多個(gè)大型商業(yè)工程推出，給市場(chǎng)承接能力帶來一定壓力+南昌市商業(yè)中心設(shè)施齊備，商業(yè)樓宇眾多，聚客能力很強(qiáng)+主力超市的招商未必能如期順利簽約，對(duì)于整體推廣的時(shí)間安排有一定的影響12 本工程周邊整體居住環(huán)境較差，商

6、業(yè)并非位于核心位置，尚需建立自身的號(hào)召力；周邊消費(fèi)力水平不錯(cuò)，但市級(jí)商業(yè)中心區(qū)域已開展成熟，商業(yè)樓宇眾多，競(jìng)爭劇烈；而本工程所處區(qū)域內(nèi)無大型購物中心，不斷開展的大型住宅片區(qū)令得此區(qū)域的消費(fèi)訴求愈發(fā)強(qiáng)烈，開展功能齊全的購物中心具有一定的市場(chǎng)根底，未來的消費(fèi)有訴求，但要求也會(huì)愈發(fā)苛刻。 因此，本工程欲取得成功，贏得市場(chǎng)認(rèn)可，必須完善區(qū)域功能，迎合消費(fèi)需求，具備商戶的根底，尋找市場(chǎng)的空白環(huán)節(jié)，形成自身的特色。 綜合評(píng)述 13第二章工程可行性方案建議14 通過對(duì)市場(chǎng)的了解及本工程的所具備的條件分析，本行建議如下：主題定位：針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)客層，結(jié)合目前市場(chǎng)狀況，建議本工程定位為：由沃爾瑪超市、各特色次主力

7、店以及潮流、時(shí)尚商戶組成的中檔偏高的大型商業(yè)購物中心，集購物、休閑、餐飲于一體，力求樹立南昌商業(yè)新形象，形成南昌市具代表性的區(qū)域購物中心。本工程功能齊全，目標(biāo)消費(fèi)群體涵蓋范圍廣泛，主要是年齡在20-55歲之間，年收入6萬元以上之家庭消費(fèi)群，主要效勞于周邊住宅區(qū)及周邊商貿(mào)、醫(yī)院、部隊(duì)等企事業(yè)單位工作人員。 目標(biāo)消費(fèi)客層： 15主要包括： 東湖區(qū)之醫(yī)院、部隊(duì)行業(yè)等各企業(yè)單 位從業(yè)人士 周邊住宅區(qū)居民及本工程住戶 工程內(nèi)特色元素所吸引的其它區(qū)域 人士商戶定位遵從主題定位，為面向中檔以上 消費(fèi)群體的經(jīng)營者，商戶均為具有豐富經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的品牌商家。 商戶定位： 16 目標(biāo)商戶： 除局部銷售鋪位外，主要包括家

8、居生活館、美食廣場(chǎng)、網(wǎng)吧、電玩中心、書店、茶社等大面積商戶例如：“生活大師、“簡單生活、“美樂匯美食廣場(chǎng)、“南夢(mèng)宮電子游戲等。下首層：中高檔次的的次主力店及特色商戶 大型主力店目標(biāo)客戶：建議鎖定“沃爾瑪。因?yàn)闊o論從品牌實(shí)力還是市場(chǎng)影響力，“沃爾瑪作為世界五百強(qiáng)之首其實(shí)力是勿庸置疑的，其次“沃爾瑪在南昌市區(qū)已開設(shè)二家店，其開設(shè)第三家店后具有一定的規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢(shì)，持續(xù)經(jīng)營能力比較強(qiáng)。17首層：中高檔次的的次主力店及中小型商戶 除局部由“沃爾瑪經(jīng)營外，本層主要包括二三家次主力店及其它各類品牌專賣店：主要業(yè)態(tài)定位為：電器連鎖店、個(gè)人用品護(hù)理店、國際知名快餐連鎖店、珠寶金行、眼鏡行、鞋類皮具專賣、通訊、銀

9、行等，例如：“國美電器、“蘇寧電器、“屈臣氏個(gè)人用品護(hù)理專門店、“千色店、“肯德基、“麥當(dāng)勞、“真功夫、“六福珠寶、“寶島眼鏡、“明廊眼鏡、24小時(shí)銀行柜員機(jī)中心等等，還可包括一些便民效勞類商戶： 182F：中高檔次中小型餐飲配套及其它服飾店 除局部由“沃爾瑪經(jīng)營外，本層主要包括具有顯著特色的餐飲商戶和中小型服飾店：品牌西餐廳、咖啡廳、品牌服飾、休閑服裝專賣店等例如：“綠茵閣西餐廳、“名典咖啡廳、各品牌服裝店如房屋中介、洗衣店、便利店、面包店、藥店、沖洗店、水果店、冷飲店等例如：正章干洗連鎖、海王星辰藥業(yè)連鎖、可頌坊面包連鎖、7+1便利店、柯達(dá)沖印、百果園水果連鎖等。193F：目標(biāo)消費(fèi)強(qiáng)及局部

10、休閑運(yùn)動(dòng)商家 除局部由“沃爾瑪經(jīng)營外，本層客戶主要包括承租面積大、具有顯著特色、目標(biāo)消費(fèi)強(qiáng)及具有豐富經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的、實(shí)力強(qiáng)、聚客力強(qiáng)的商戶：20商戶組合及樓層布局和商品結(jié)構(gòu)組合我行推薦之最正確方案： A、沃爾瑪：根據(jù)本工程現(xiàn)有結(jié)構(gòu)布局，主力店入口適宜擺放在工程的中部偏東局部1-3層，首層約30004000平方米，2-3層每層大約7000平方米面積均以套內(nèi)建筑面積計(jì)算，詳見附圖B、專賣店：首層至三層層除主力店以及局部次主力店商業(yè)面積外全局部割為獨(dú)立店鋪，該類店鋪以銷售為主，都臨街或臨商場(chǎng)內(nèi)主要通道，和主力店配合，設(shè)置品牌服飾、鞋類專賣、皮具、運(yùn)動(dòng)休閑專賣店、珠寶金行、眼鏡行、音像連鎖、通訊詳見附圖商

11、鋪面積可集中在使用面積30-100平方米。21C、便民效勞類：首層有局部商鋪臨南面連廊和寫字樓大堂入口，可考慮設(shè)置臨街店鋪，主要引進(jìn)便民效勞類商戶：房屋中介、洗衣店、便利店、面包店、沖洗店、冷飲店、快餐廳、水果店詳見附圖面積可集中在使用面積40-60平方米。D、特色店：下首層及三層的西部那么劃分給可突出工程主題定位、承租面積較大具有顯著特色和消費(fèi)目的性偏強(qiáng)的商戶如家居生活館、美容美體中心、書店、特色西餐、泰國餐廳、日本料理、韓國燒烤、茶藝館等詳見附圖。面積集中在使用面積200-400平方米。 22商店的區(qū)域位置設(shè)置，盡力做到讓經(jīng)營者之間產(chǎn)生互動(dòng)整合效果，使整個(gè)購物廣場(chǎng)形成經(jīng)營合力，每個(gè)商業(yè)單位

12、均能獲得好的效益，盡力為開展商實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定及最高的經(jīng)濟(jì)效益。23 1、本商場(chǎng)之平面格局分布及人流導(dǎo)向設(shè)計(jì) 建議按本商場(chǎng)本身的弧形平面格局特點(diǎn)，將工程下首層及首層臨廣場(chǎng)劃分為獨(dú)立街鋪，工程首層中間中庭局部不銷售或出租，而是作為本工程日后經(jīng)營過程中做活動(dòng)或促銷之用，將人流聚集至此然后再向各個(gè)方向發(fā)散自然引入商場(chǎng)內(nèi)部，提升后排商鋪的價(jià)值。 首層通道設(shè)計(jì)盡量簡潔，沿商場(chǎng)中部設(shè)計(jì)成弧中帶直線，寬度不超過3.5米，商鋪沿通道擺設(shè)，由于本工程?hào)|西向距離很長，因此，在中庭與東西兩端之間設(shè)置通道出入，寬度不超過4米。 建筑規(guī)劃建議： 24 二層?xùn)|面7000余平方米體留給沃爾瑪，西面由于距離較長，且鋪位分割為南北二局

13、部，應(yīng)考慮于中部設(shè)置通道，寬度約為3.5米，并充分利用中庭及扶梯的位置使每個(gè)商鋪都有順暢的出入感。 三層西部可設(shè)置一間大型餐飲，以吸引人流往上。詳細(xì)方案見附圖 2、商場(chǎng)出入口，觀光電梯及扶手電梯的調(diào)整建議詳細(xì)方案見附圖 3、商場(chǎng)之寬闊度建議 建議商場(chǎng)首層通道劃分為3.5米左右，二層通道劃分為3.3米。臨廣場(chǎng)街鋪門面盡量保持在4米，符合商家需求。觀光電梯口預(yù)留咨客接待位即可詳細(xì)方案見附圖。25 4、店鋪單元間隔、店面外觀裝修及交鋪標(biāo)準(zhǔn)店鋪的單元間隔按照建筑物結(jié)構(gòu)的柱列跨距、結(jié)合商家的一般要求，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)式單位間隔。所有對(duì)著人行通道的商店單位門面均以玻璃間隔，店鋪單元內(nèi)以毛坯房標(biāo)準(zhǔn)交付承租戶做內(nèi)部裝

14、修。 5、中庭的設(shè)計(jì)和使用建議 本商場(chǎng)中間有一約1200平方米中庭，善用此中庭，使它成為商場(chǎng)內(nèi)最熱鬧的焦點(diǎn)以及上下首層的結(jié)合，此中庭可以作商家促銷、發(fā)布最新消息使用，也可使之成為公共活動(dòng)及休息場(chǎng)所。建議利用該中庭對(duì)所有商戶之文化、經(jīng)營特色做集中形象展示，對(duì)消費(fèi)者起介紹引導(dǎo)作用，借此為工程作整體宣傳，中庭可以考慮設(shè)置為休閑中庭，布置有休閑座椅、小面積開放式飲品店。26 建議縮小中庭之弧圈面積，但應(yīng)力爭去除弧圈內(nèi)部之承重柱，之后開展商也可通過照明、裝修風(fēng)格、家具擺設(shè)等來塑造空間張力，使中庭成為商場(chǎng)人流聚集之焦點(diǎn)。 6、公共配套設(shè)施設(shè)置 在公共活動(dòng)區(qū)域如中庭 1設(shè)置供顧客休息及欣賞的設(shè)施，如座椅、植

15、物、藝術(shù)擺設(shè)等，以期讓顧客能在本商場(chǎng)內(nèi)逗留更長時(shí)間。此外，還應(yīng)增加銀行提款機(jī)、公共 等配套效勞設(shè)施。 272指示系統(tǒng)：指示設(shè)施應(yīng)配合建筑及室內(nèi)設(shè)計(jì)做整體的規(guī)劃，包括地圖指示、附有文字或圖象說明的方向指標(biāo)、消費(fèi)指引宣傳單張。指示設(shè)施應(yīng)配置在本商場(chǎng)各入口及電梯口處，使顧客能清楚知道各商家位置所在，同時(shí)也為樓上商家對(duì)顧客的指引帶來便利。 3停車場(chǎng)：將現(xiàn)有的停車場(chǎng)與商場(chǎng)連通并做好相應(yīng)的指示系統(tǒng)，使有車一族來本商場(chǎng)消費(fèi)十分方便。有必要的話可設(shè)置由停車場(chǎng)可直達(dá)商場(chǎng)高層的電梯。4電、消防系統(tǒng)等設(shè)施配置到位，特別是主力店、餐飲店的配套水電、上下水、煤氣、排污等有28 特別要求。中央空調(diào)方面，需要根據(jù)南昌市商業(yè)

16、經(jīng)營慣例來考慮，視情況決定是否做到分戶計(jì)量。沃爾瑪和大型餐飲以及二層以上大面積商家可以考慮預(yù)留中央空調(diào)位置，但暫不安裝，根據(jù)洽談狀況再定。 5貨梯：建議在工程西側(cè)北面增設(shè)一臺(tái)貨梯供二、三層特色餐飲或大型酒樓使用。見附圖29 各層業(yè)態(tài)平面圖方案 30便民服務(wù)店（洗衣店、藥店、沖印店等）做為銷售便民服務(wù)店保留、請(qǐng)遲銷售皮鞋皮具珠寶金行、眼鏡手表、化妝品等沃爾瑪31女性服飾、飾品、化妝品等沃爾瑪32運(yùn)動(dòng)休閑裝童裝、玩具沃爾瑪33最正確方案業(yè)態(tài)分布和所占比例：針對(duì)市場(chǎng)的分析結(jié)果，結(jié)合主題定位，綜合考慮區(qū)域商業(yè)的開展，本行認(rèn)為每層第一個(gè)方案為最正確方案組合，并對(duì)各業(yè)態(tài)所占比例作出初步安排，詳見下表。34

17、最正確方案業(yè)種分布和所占比例如下 業(yè)態(tài)實(shí)用面積（）所占比例網(wǎng)吧1127.93電玩955.642書店1132.983家居2971.467電影院2749.986電器1993.285個(gè)人護(hù)理546.251餐飲6413.4114超市15134.934兒童游樂區(qū)401.571皮具、金銀珠寶5468.2213服飾4675.15113536最終結(jié)論：“沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐是本工程成功的關(guān)鍵點(diǎn)，是本購物中心能否崛起成為青山南路上的商業(yè)中心的至關(guān)重要因素。同時(shí)，“沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐對(duì)本工程來說是完全可行的，沃爾瑪?shù)谌业赀x址于此，與其第一、二店遙相照應(yīng)，三點(diǎn)聯(lián)成一線，為南昌市北中南三大片區(qū)的居民提供了生活的便利，必將得到廣闊

18、的贊許和認(rèn)同。37房地產(chǎn)籌劃大全38寫好策略簡報(bào)黑弧廣告2003/07/2739它真是個(gè)好東西讓創(chuàng)作人員每拿到策略單就知道怎么做創(chuàng)作；有把握做出有創(chuàng)意的廣告；知道創(chuàng)作的源頭、方向、味道核心訴求；40先澄清幾個(gè)概念營銷籌劃：產(chǎn)品的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及行銷整合。廣告籌劃：圍圍繞營銷任務(wù)的傳播整合。廣告創(chuàng)作：一個(gè)具體的廣告創(chuàng)作。本策略的意義在于指引創(chuàng)作，而非指引籌劃。41策略單的覆蓋面所有廣告涉及的內(nèi)容1. 企業(yè)品牌核心2. 工程品牌核心4. 一次活動(dòng)、一那么促銷廣告3. 階段性廣告運(yùn)作5. 幾乎所有的廣告內(nèi)容42撰寫三忌1. 模糊其辭2. 泛泛而談3. 不著邊際431、品牌廣告背后的人是誰，它所散

19、發(fā)出來的風(fēng)格。目的：每一次廣告的作業(yè)都不可空穴來風(fēng)。 創(chuàng)作的風(fēng)格不要與企業(yè)背道而馳。 前期的好東西不可漠視，也不可隨意丟棄。 既要符合又要超越。44它的過去留下了什么。企業(yè)/工程品牌印跡是什么；一件事，一個(gè)觀點(diǎn)，一中價(jià)值觀；對(duì)這次作業(yè)有什么影響正面的/負(fù)面的、繼承的/忽略的、主要的/次要的；內(nèi)容解釋：關(guān)鍵人物決策人、影響人的廣告觀念與風(fēng)格，不喜歡什么樣的廣告，有何忌諱，是否可引導(dǎo)；45舉例說明：國際公館：一個(gè)歷史悠久、具有深厚的國際人文視野和底蘊(yùn)的企業(yè)。浙江東海：在杭州具有一定創(chuàng)新元素，逐步形成一種風(fēng)格，具有強(qiáng)烈變革意識(shí)。蔚藍(lán)三期：高品質(zhì)、充滿著人文的關(guān)心、親切大度。星光名珠：赤裸裸的潮洲富貴

20、氣。462、廣告任務(wù)這個(gè)廣告的目的，必須具有針對(duì)性目的：這旨策略的原點(diǎn)與初衷； 也是檢驗(yàn)作業(yè)成果是否可行的核心尺度。 三思而后行，一著不慎，全盤那么毀。47我們的廣告是要解決什么問題，也就是溝通的任務(wù)。引起消費(fèi)者在購置決策時(shí)在哪方面必須考慮。它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻義上的詞語，那是廣告籌劃的任務(wù)。內(nèi)容解釋：考慮它的階段性、媒體特征。48舉例說明：國際公館：讓市場(chǎng)看到，國際公館不是一個(gè)豪氣沖天的豪宅，而是具有公館居住品質(zhì)及文化的房子。浙江東海：讓同行、公眾和消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)，它不是一個(gè)隨波逐流，而是具有領(lǐng)的觀念、意識(shí)和行動(dòng)的發(fā)燕尾服。蔚藍(lán)三期留?。阂l(fā)人們是否安心并定居

21、深圳進(jìn)行思考。公館前期：讓消費(fèi)者看到公館的價(jià)值，非豪宅所能比較。普瑞酒店：讓高級(jí)商務(wù)人員改變傳統(tǒng)的市內(nèi)酒店商務(wù)觀念493、目標(biāo)受眾群包括生理和心理狀況目的：把他們的特質(zhì)，以及現(xiàn)在的狀態(tài)。 廣告是否符合他們的需要、欲求及審美。 注意階段性與傳播渠道。 注意人性洞察，讓他們活生生生在你面前。50他們的階層、教育背景與審美情趣他們?nèi)绾蜗M(fèi)廣告，他們渴求什么東西內(nèi)容解釋：它們的語言、行為及風(fēng)格必須緊緊抓住消費(fèi)者的酋長不要把它理解為消費(fèi)者認(rèn)知到?jīng)Q策的購置過程51舉例說明：蔚藍(lán)三期留?。阂蝗焊咚刭|(zhì)高學(xué)歷、高階層、年輕公司核心層。通過這個(gè)城市證明了自己的能力，也為它奉獻(xiàn)自己的青春、激情與智慧。但這個(gè)城市的浮

22、華與淺薄始終讓他們無法安定下來。他們?cè)诳紤]是不是要長久地在這個(gè)城市呆下去。52舉例說明：波托菲諾三期：一群自認(rèn)為很有風(fēng)格的有錢人。例如：學(xué)識(shí)/財(cái)富/地位/見識(shí)/ 穿著得體/舉止優(yōu)雅/言行得當(dāng)/藝術(shù)欣賞等等。但又對(duì)什么是真正的風(fēng)格信心缺乏，需要用最好的東西來證明自己，如名車/美女/名酒/名畫?？释炎约核茉斐娠L(fēng)格的標(biāo)桿。就像每年奧期卡明星，成為眾人的念效。534、競(jìng)爭環(huán)境誰？他們?cè)谠V求什么？重要的時(shí)機(jī)或門檻在哪里？尋找兩至三個(gè)關(guān)鍵競(jìng)爭者不描述競(jìng)爭者，直接點(diǎn)出競(jìng)爭者的核心54舉例說明：國際公館競(jìng)爭環(huán)境：波托菲諾：意大利人文的生活風(fēng)格；水榭花都：香蜜環(huán)境第一品牌；雅頌居：豪宅第一地段；競(jìng)爭者在在綜合質(zhì)素上相當(dāng)之高，并在某一方面占據(jù)獨(dú)有的位置；公館無法超越，不比地段，不比環(huán)境，不比某種風(fēng)情，而是從擁有很深