上海寫字樓價格近年走勢分析

1、寫字樓市場：復(fù)蘇與理性，踏上平穩(wěn)發(fā)展之路中原地產(chǎn)市場研究與住宅市場的起起落落相比，寫字樓市場總體上保持著穩(wěn)步上升的走勢，與中國整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度保持同步。2008-年2，00次9貸危機(jī)帶來的全球金融海嘯讓中國寫字樓市場經(jīng)歷了近十年來幅度最大的一次調(diào)整；而200年9底到201年0上半年，大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)刺激計劃讓企業(yè)信心快速恢復(fù)，寫字樓市場踏上復(fù)蘇之路。與住宅市場的起起落落相比，寫字樓市場總體上保持著穩(wěn)步上升的走勢，與中國整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度保持同步。2008-年2，00次9貸危機(jī)帶來的全球金融海嘯讓中國寫字樓市場經(jīng)歷了近十年來幅度最大的一次調(diào)整；而200年9底到201年0上半年，大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)刺激計劃

2、讓企業(yè)信心快速恢復(fù)，寫字樓市場踏上復(fù)蘇之路。圖6-四1大城市甲級寫字樓租金指數(shù)走勢圖19090第羊耳，0401041603070404Q7010710DS06Cbl2OWN09070910kl100J1尢東數(shù)據(jù)來源：中原集團(tuán)研究中心我們認(rèn)為，未來全國寫字樓租金將繼續(xù)保持穩(wěn)定上升態(tài)勢，但租金上漲速度不會太快，未來供應(yīng)較多以及經(jīng)濟(jì)的不確定性都將阻礙租金的快速反彈。其中北京、上海、廣州寫字樓租金仍將延續(xù)回升的態(tài)勢；深圳租金的上漲已經(jīng)延續(xù)了一年，由于未來供應(yīng)偏多，因此短期內(nèi)租金上升空間有限。銷售市場方面，下半年寫字樓的供應(yīng)仍將進(jìn)一步放大，寫字樓的銷售也將隨之增加，但增長幅度有限，同時寫字樓價格將進(jìn)一步

3、上升。（一）市場表現(xiàn)：銷售平穩(wěn)租賃回暖穩(wěn)步復(fù)蘇201年04月，調(diào)控新政接連推出，住宅市場量價齊跌，而寫字樓市場的表現(xiàn)則明顯優(yōu)于住宅市場。寫字樓銷售市場平穩(wěn)，租賃市場回暖，房地產(chǎn)開發(fā)商為了過冬，紛紛上調(diào)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例，寫字樓市場迎來了新的發(fā)展機(jī)遇。銷售市場：供求激增整體供不應(yīng)求201年0上半年，寫字樓銷售市場十分活躍，無論供應(yīng)還是需求同比均出現(xiàn)40左%右的增長，整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面。新政出臺后，寫字樓市場也受到了一定程度的影響，在供應(yīng)大幅增長的同時，銷售面積卻出現(xiàn)明顯下滑，但比例明顯小于住宅市場。寫字樓與住宅市場的投資者具有一定程度的互通性，因此住宅市場的快速冷凍對寫字樓的銷售也起到了負(fù)面作

4、用。租賃市場：需求上升租金觸底反彈隨著整體經(jīng)濟(jì)回暖，企業(yè)信心恢復(fù)，對寫字樓的租賃需求又重新活躍起來。中原寫字樓部門成交數(shù)據(jù)顯示，201年0上半年，各大城市寫字樓租賃需求隨經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇快速增長。受此影響，四大城市寫字樓租金紛紛觸底反彈。其中廣州、深圳租金上漲最為明顯，甲級寫字樓租金分別上漲7.2、27%.8。9%表6-12年0上1半0年四大城市寫字樓租金累計上漲情況上海廣州甲遡寫孑桜7.22%7.89%準(zhǔn)耳圾寫宇按0.07?*5,潮12.52%數(shù)據(jù)來源：中原集團(tuán)研究中心開發(fā)商：厲兵秣馬轉(zhuǎn)向潮尚未出現(xiàn)隨著一線城市住宅開發(fā)市場趨于成熟，大型發(fā)展商紛紛計劃進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場。借此次住宅調(diào)控的機(jī)會，大型開發(fā)商

5、紛紛將商業(yè)地產(chǎn)投入比例的計劃上調(diào)至20%-，3商0業(yè)%地產(chǎn)市場迎來黃金發(fā)展期。從四大城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額與房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比例來看，住宅市場發(fā)展相對較早的上海、深圳、廣州的比例近年來逐漸上升，已達(dá)到20%-的2水5平%，其他城市未來也將呈現(xiàn)該趨勢。但是縱觀201年0上半年商用物業(yè)土地市場和收購市場，大型發(fā)展商的動作并不頻繁，尤其是寫字樓方面的運作更是屈指可數(shù)。表6-2大型開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資計劃2009年開岌所占比鋼計til五年內(nèi)開爰所占比例18%4C%飯爍10%30%蛭曲亢m20%15%數(shù)據(jù)來源：中原集團(tuán)研究中心根據(jù)公開資料整理所得圖6-2四大城市寫字樓供求情況80701150|dHl

6、5010單位：萬平方米供念畫積銷隹面積090109DGC9Q709091003100G1005數(shù)據(jù)來源：中原集團(tuán)研究中心圖6-3四大城市甲級寫字樓租金指數(shù)走勢圖廣州17011093北京上海0401041005070S040TO1C71000360B120904O9Q7C91Q10D110W數(shù)據(jù)來源：中原集團(tuán)研究中心年8四-大2城0市0商9業(yè)地產(chǎn)占房地產(chǎn)投資比例25%15%1昵199319992QC02001200220032COd2CO5200620072QC82QD?“北京上?！皬V州課姐I數(shù)據(jù)來源：中原集團(tuán)研究中心圖6-5200年5四-大2城0市0金9融、房地產(chǎn)增加值之和走勢圖數(shù)據(jù)來源：中原

7、集團(tuán)研究中心（二）復(fù)蘇背景：理性回歸內(nèi)外因共同作用寫字樓市場的優(yōu)異表現(xiàn)是對之前大幅下跌的修復(fù)，也是市場自身的理性回歸。從市場本身來看，2008-年2經(jīng)0歷0了9金融危機(jī)的洗禮，寫字樓市場深度調(diào)整，目前市場更顯理性，投資回報率大大高于住宅市場，未來租金和價格的上升空間較大。從外部情況來看，中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長無疑大大支撐了對寫字樓的需求，內(nèi)資、外資企業(yè)都加快了擴(kuò)張步伐，租賃需求持續(xù)旺盛。內(nèi)部因素：投資回報率高根據(jù)中原的統(tǒng)計，四大城市優(yōu)質(zhì)寫字樓的租金回報率目前可以達(dá)到6%-，8大%大高于住宅市場2%-的水平。同時，由于政策因素，短期內(nèi)住宅價格上漲的可能性較低，而寫字樓價格仍有較大的上升空間，寫字樓的

8、投資價值進(jìn)一步顯現(xiàn)。深圳、廣州投資回報率較高的寫字樓主要以中心區(qū)的高檔寫字樓為主，尤其是老牌的核心商務(wù)區(qū)；而北京、上海投資回報率較高的寫字樓集中在次中心區(qū)，且以準(zhǔn)甲級寫字樓為主。表6-3四大城市寫字樓租金回報情況北京rm租金回報率-6-饌底威次中心黑決中也區(qū)駅亟申心區(qū)數(shù)據(jù)來源：中原集團(tuán)研究中心外部因素：經(jīng)濟(jì)快速回暖對于寫字樓租賃市場而言，經(jīng)濟(jì)的增長速度起著決定性作用。從200年41季度到201年02季度的國內(nèi)生產(chǎn)總值、外商直接投資等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來看，年下半年寫字樓租金隨經(jīng)濟(jì)回落而下跌，而201年0上半年租金隨經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇探底反彈。二季度，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度有所放緩，但總體仍將在較高水平，因此對寫字樓

9、的需求依然較大。從對寫字樓租金承受能力最強(qiáng)的金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)來看，將兩者的年度增加值相加，可發(fā)現(xiàn)四大城市甲級寫字樓的租金水平與所在城市金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平是相一致的，這兩個產(chǎn)業(yè)越壯大，其所在城市甲級寫字樓的整體租金水平就越高，反之亦然。200年9，上海金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)增加值之和為3038億元，居四大城市之首，其甲級寫字樓的租金水平也最高，達(dá)到26元2/平方米*月，廣州兩產(chǎn)業(yè)增加值之和為1259億.元1，1為四大城市最低，其甲級寫字樓租金為13元2/平方米*月。圖年全國增速、增速與甲級寫字樓租金走勢關(guān)系圖3j-30(下矗拐點廠反彈拐點UDPifrlt*且土指叛數(shù)據(jù)來源：四大城市年統(tǒng)計公報、

10、中原集團(tuán)研究中心（三）未來走勢：市場仍將保持穩(wěn)定上升稅費規(guī)范有效防止投資泡沫目前寫字樓買賣和租賃的稅費都比較規(guī)范及穩(wěn)定，主要稅種包括土地增值稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅等這些稅費大大提高了短期炒賣寫字樓的成本，能有效地阻止寫字樓投機(jī)泡沫的產(chǎn)生。從目前的市場情況來看，寫字樓價格比較合理，市場穩(wěn)定，未來出現(xiàn)大規(guī)模泡沫的可能性較小。201年0上半年，四大城市寫字樓大宗收購市場平穩(wěn)，共有大宗交易六例，總成交面積18.萬4平7方米，總成交金額34.億9人4民幣。表6-4寫字樓交易的主要稅費產(chǎn)童丁.:？酋蟲示利篦的碎航耳迪酢空囲房檢左曲農(nóng)，0瞬注：稅費的征收標(biāo)準(zhǔn)截止至201年0上半年表6-52年0上1半0年四大

11、城市寫字樓空置率情況韭京上油廣州m忘.2手吩空基m7-4C%罠淘5.50?；話苧百圣宇耳匚運生22崙10J1%7.B7&.?55h數(shù)據(jù)來源：中原集團(tuán)研究中心空置率明顯下降租金仍有上行空間四大城市寫字樓市場經(jīng)過多年的發(fā)展，主要商圈的土地已基本開發(fā)完畢，經(jīng)過近幾年的消化，四大城市寫字樓空置率已經(jīng)回落到較低的水平，目前四大城市甲級、準(zhǔn)甲級寫字樓的空置率均基本保持在10以%下。由于寫字樓的租賃需求依然旺盛，未來空置率將進(jìn)一步下降，寫字樓租金將繼續(xù)上升。整體來看，四大城市甲級寫字樓的表現(xiàn)明顯好于準(zhǔn)甲級寫字樓，其中廣州、深圳的表現(xiàn)尤為突出，廣州環(huán)市東商圈的空置率從200年9底的28.7下3降%到7.5，2深%圳中心區(qū)商圈的空置率從200年9底的13.2下降2%到6.3。4未來供應(yīng)偏多抑制租金大幅上升下半年，四大城市寫字樓市場的新增供應(yīng)依然偏多。以深圳為例，201年0下半年新增的甲級寫字樓有卓越世紀(jì)中心1、2號樓，深圳證券交易所等5個項目，由于普遍是規(guī)模較大的寫字樓，總供應(yīng)面積也相對較大，達(dá)61.萬8平8方米，處于歷史較高水平。200、2800年9甲級寫字樓新增供應(yīng)分別約為23.萬0平0方米、50.萬0平0方米。綜合以上因素，我們