新建天津人才科技大廈工程項目建設(shè)可行性研究報告

1、 新建天津人才科技大廈工程項目建設(shè)可行性研究報告第一章總論、項目名稱新建天津人才科技大廈項目二、建設(shè)內(nèi)容新建天津人才科技大廈項目選址于和平區(qū)南京路、河北路交叉路口西南角，原址為黃家花園天隆里居民區(qū)，地塊規(guī)劃面積15771.7平方米。建筑形式為一組超高層和高層塔樓 建筑綜合體。其中面向南京路和山西路交口的塔樓為整個建筑群的標(biāo)志性建筑物，建筑控 制高度145.20米，另外3座塔樓控制高度分別為99.00米、70.20米和70.2.米。建筑綜 合體總建筑面積168790平方米，其中地下建筑面積30000平方米，地上建筑面積138790 平方米。天津人才科技大廈項目地下建筑面積 30000平方米，主要

2、布置為地下停車場和公用工 程設(shè)備用房。地上建筑面積138790平方米，按照未來的經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分為5個功能分區(qū)：五星級酒店、高級服務(wù)式公寓、寫字樓、行政辦公用房和底層商鋪。面積分配及位置見下表：序號功能名稱建筑面積（平方米）塔樓位置備注1五星級酒店29000西北角塔樓，建筑控高145.20米座1-22 層2高級服務(wù)式公寓18690落與南京路與山西路交叉路口22-38 層3寫字樓50100東側(cè)三棟貼建建筑，建筑控高70.2米,隔河北路與抗震紀(jì)念碑相對4行政辦公樓30000西南角塔樓，建筑控咼99米,座落于山西路與西安道交叉路口5底層商鋪11000裙房中的一、二層（扣除其它建筑功能的大堂、交通等公用面

3、積）6合計138790三、項目背景1994年3月，天津市提出實施三五八十的發(fā)展思路。到2002年，天津走過了極不 平凡的九年，國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2051.16億元，10年增長2.2倍，GDP年均增長12.2%， 實現(xiàn)了國有大中型企業(yè)整體扭虧，老工業(yè)基地作用得到鞏固和發(fā)展，工業(yè)增加值連續(xù)八年 保持兩位數(shù)增長；這九年天津投資千億元，拆除危陋平房1841萬平方米，新建住宅4965 平方米，并投資40多億元改造地下管網(wǎng)，改善城市功能。這一時期成為天津歷史上發(fā)展 最快最好的時期。三五八十四大奮斗的實現(xiàn)，標(biāo)志著天津現(xiàn)代化建設(shè)將進(jìn)入一個新階段。但是，在全面建設(shè)小康社會的新形勢下，天津市的決策者客觀分析形勢，清

4、醒的認(rèn)識 到自身發(fā)展中的不足：經(jīng)濟總量與先進(jìn)地區(qū)相比還有明顯差距，城市潛能還沒有真正得到 發(fā)揮，第三產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展還比較慢，地方可支配財力還不夠足天津需要有一個更大的變化！在這樣一個背景下，2002年10月，中共天津市委常委擴大會宣布了“綜合開發(fā)改造海河兩岸”的重大決策。計劃用三到五年時間，基本完成市區(qū)海河兩岸綜合開發(fā)改造。 這是天津市繼引灤入津工程后，又一加快發(fā)展、振興經(jīng)濟的歷史性壯舉，是天津總體發(fā)展 戰(zhàn)略的重要組成部分，是天津邁向國際港口大都市的治本之策。在“綜合開發(fā)改造海河兩岸”工程的總體規(guī)劃中，將海河上游兩岸劃分為四個段落，其中赤峰道至奉化道規(guī)劃為中央金融商務(wù)區(qū)（CBD）,規(guī)劃在這一

5、帶則側(cè)重商務(wù)、辦公、信息、金融和展覽等現(xiàn)代化經(jīng)濟中心城市的功能設(shè)施的建設(shè)，創(chuàng)造吸引國際化企業(yè)的良好環(huán)境，成為現(xiàn)代化經(jīng)濟中心突出的標(biāo)志。本項目的建設(shè)地點位于海河上游CBD、小白樓CBD的交叉地帶，并且位于天津市金融商業(yè)繁華區(qū)南京路旁。項目建成后，將成為天 津市的又一標(biāo)志性建筑物。四、項目建設(shè)單位及基本情況單位名稱：天津北方人才港股份有限公司注冊地點：天津市開發(fā)區(qū)洞庭路 76 號 A 區(qū)法定代表人：張大為注冊資本： 3280 萬元 經(jīng)營范圍：高級人才保障業(yè)務(wù)；高級人才服務(wù)業(yè)務(wù)（收集、整理、儲存和發(fā)布人才供 求信息；開展人才素質(zhì)測評；組織人才招聘；舉辦人才培訓(xùn)：包括出國、境外培訓(xùn)；提供 人才咨詢、人

6、才流動中介服務(wù)；金融擔(dān)保咨詢服務(wù)；個人資信評估） ；企業(yè)人才援助工程； 科技項目成果的開發(fā)、 經(jīng)營；房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)； 房屋租賃；物業(yè)管理； 人事代理（不 含存檔）；人才派遣。五、可行性研究報告編制單位天津國際工程咨詢公司證書編號：工資甲 1030102001六、編制依據(jù)天津市發(fā)展計劃委員會： “關(guān)于調(diào)整天津人才科技大廈項目建設(shè)規(guī)模和總投資的批復(fù)” 津計投資（2003）371 號；天津市規(guī)劃和國土資源局： “中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證” 編號：2004 津地 證字 0107 ；天津市規(guī)劃和國土資源局： “建筑設(shè)計方案通知書” 編號： 2004 建案通字 0260 號；七、可行性研究報

7、告工作主要范圍項目建設(shè)的必要性項目市場前景分析項目選址的可行性總平面布局的的可行性建筑工程的可行性公用工程的可行性消防、節(jié)能、抗震、勞動安全與衛(wèi)生防疫等方面的可行性項目經(jīng)營模式研究環(huán)境保護(hù)投資估算及經(jīng)濟可行性項目實施進(jìn)度結(jié)論八、項目主要指標(biāo)序號內(nèi)容單位指標(biāo)備注一一一技術(shù)指標(biāo)1總占地面積平方米15771.72總建筑面積平方米1687902.1地上建筑面積平方米1387902.2地下建筑面積平方米300003建筑密度%54.54容積率8.85五星級酒店客房間數(shù)3366機動車車位個3897出租車車位個208非機動車車位個600二二二經(jīng)濟指標(biāo)1投資總額萬元83149.262項目建設(shè)期年3-三公用工程指

8、標(biāo)1日最高用水量立方米/天2178.72夏季制冷負(fù)荷KW136003冬季采暖負(fù)荷KW108904電力總負(fù)荷KVA135005煤氣用量立方米/天1410第二章 項目的建設(shè)意義一、天津人才科技大廈項目的建設(shè)，符合天津市“海河開發(fā)”的發(fā)展戰(zhàn)略，將成為“金龍 起舞”工程的重要實施步驟海河是天津的母親河，是天津獨特的、標(biāo)志性的寶貴資源。 2002 年 10 月，天津市政 府將“海河開發(fā)”列為城市發(fā)展的重要戰(zhàn)略，并提出了“實施海河兩岸的綜合開發(fā)改造， 形成獨具特色的服務(wù)型經(jīng)濟帶和景觀帶”的開發(fā)要求。為實現(xiàn)該目標(biāo)，海河綜合改造將采 取由上游到下游的滾動開發(fā)形式，根據(jù)海河兩岸建筑年代，建筑情況和風(fēng)貌特色，中心

9、城 區(qū) 20 公里劃為“ 4 個功能分區(qū)”，分別為傳統(tǒng)文化商貿(mào)區(qū)、都市消費娛樂區(qū)、中心金融商 務(wù)區(qū)和未來建設(shè)智慧城。天津人才科技大廈項目的建設(shè)選址于黃家花園天隆里，位于海河綜合開發(fā)的中心金融 商務(wù)區(qū)段內(nèi)，也同時處于天津市“北五大道” CBD 規(guī)劃區(qū)內(nèi)，其具備復(fù)合型功能的城市建 筑綜合體充分體現(xiàn)了中心商務(wù)區(qū)對智能化商務(wù)功能的發(fā)展需要，符合 CBD 規(guī)劃區(qū)的業(yè)態(tài) 特征。從而使得該項目成為“海河開發(fā)”戰(zhàn)略實施的組成部分，將與其它的開發(fā)工程共同 為促進(jìn)天津海河“金龍起舞”工程的順利建設(shè)貢獻(xiàn)力量。二、天津人才科技大廈項目的建設(shè)，將成為體現(xiàn)都市形象的標(biāo)志性建筑，為天津市打造一 張新的“城市名片”隨著工業(yè)化

10、和城市化水平的不斷提高，我國各個城市在積極拓展城市功能，選擇合理 的城市建筑形態(tài)，以適應(yīng)現(xiàn)代城市發(fā)展的功能需求。而功能復(fù)合、協(xié)調(diào)互補的建筑綜合體 則充分體現(xiàn)了多元化角色的城市內(nèi)涵，從而成為現(xiàn)代城市經(jīng)濟文明和建筑文明的象征。作 為體現(xiàn)城市形象的標(biāo)志性建筑，具備方向性、地標(biāo)性特質(zhì)，從而將發(fā)揮強有力的區(qū)域輻射作用，帶動周邊土地增值，有效推進(jìn)城市的現(xiàn)代化和國際化進(jìn)程天津人才科技大廈正是具備完整性、有機性、聚合性等多重功能的建筑綜合體，該項目的建設(shè)將有效地推進(jìn)天津市的城市現(xiàn)代化進(jìn)程，實現(xiàn)城市的高級功能，增強城市活力，還將帶動城市檔次與品質(zhì)的提升，從而將為天津市打造一張體現(xiàn)都市形象的新“名片”三、天津人才

11、科技大廈項目的建設(shè)，實現(xiàn)了建筑的高效性，符合國際建筑的發(fā)展趨勢，將 成為天津市城市建筑新模式的先行者城市綜合體建筑的開發(fā)由于充分利用了地上地下空間資源，并依據(jù)功能特點進(jìn)行合理 布局，使空間利用集約化。酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)店鋪等幾大功能區(qū)的共同建設(shè)，有 效地避免了因功能孤立而造成的空間資源浪費和平均使用土地的不合理現(xiàn)象，實現(xiàn)了內(nèi)部 功能互為裨益、相互支持，充分體現(xiàn)了整體建筑功能的高效性。天津人才科技大廈項目由五星級酒店、服務(wù)式公寓、行政辦公樓、寫字樓、商業(yè)店鋪 等幾大功能區(qū)組成， 具備功能復(fù)合化、 空間高效化、 社區(qū)開放化、 場所人情化等建筑特征， 使其成為具有前瞻性的商務(wù)生活一體化社區(qū)，符

12、合國際建筑的發(fā)展趨勢，從而成為天津市 城市建筑新模式的先行者。四、天津人才科技大廈項目的建設(shè)，將大大增強天津市高檔星級酒店的實力，有利于天津 市高檔星級酒店的布局調(diào)整天津市的城市發(fā)展定位于北方重要的經(jīng)濟中心和現(xiàn)代化國際港口城市。但是就目前天 津市的酒店數(shù)量及酒店星級規(guī)模等，與其城市發(fā)展定位不相協(xié)調(diào)，迫切需要在酒店業(yè)總體 布局和星級酒店的建設(shè)方面加強力量，以達(dá)到對消費的吸引促進(jìn)作用。為此，天津市旅游 飯店業(yè)協(xié)會提出了“到 2007 年天津市五星級酒店要達(dá)到 14 家”的行業(yè)發(fā)展目標(biāo)。天津人才科技大廈項目的重要組成部分五星級酒店， 將冠以美國喜達(dá)屋集團旗下的威斯汀品牌，納入國際軌道，實行國際化集團

13、管理模式，從而將大大提高天津市旅游酒 店業(yè)的服務(wù)水平， 促進(jìn)天津市星級酒店整體布局的合理化改善， 形成良好的經(jīng)濟聯(lián)動效應(yīng)，拉動天津市經(jīng)濟的發(fā)展。五、天津人才科技大廈項目的建設(shè)，將推進(jìn)天津市人才交易工作的順利開展，進(jìn)一步優(yōu)化 我市人才環(huán)境和投資環(huán)境隨著經(jīng)濟全球化的深入開展，各國各地區(qū)對人才的競爭日益激烈，國內(nèi)外人才中介機 構(gòu)的競爭也越來越明顯，許多國外知名獵頭公司等有實力的人才中介組織紛紛進(jìn)入我國尋 求合作。用于開展人才交流、吸引人才中介機構(gòu)的載體人才科技大廈應(yīng)需而生，成為 我國一些省市規(guī)劃建設(shè)的重要內(nèi)容。我市在這一方面尚且薄弱，急需建設(shè)一個吸攬知名人 才中介機構(gòu)、推動我市人才交易順利開展的陣地

14、。天津人才科技大廈項目的重點組成部分人才交易市場建成后， 將以一流的服務(wù)和 環(huán)境吸引知名人才中介機構(gòu)來津經(jīng)營和合作，提高我市人才服務(wù)產(chǎn)業(yè)化水平和參與國內(nèi)外 競爭的勢力，推動我市人才交易工作的順利開展，從而進(jìn)一步優(yōu)化我市的人才環(huán)境和投資 環(huán)境。第三章 市場前景分析本項目為天津人才科技大廈，大廈功能包括五星級酒店、服務(wù)式公寓、甲級寫字樓、 行政辦公樓和商業(yè)店鋪等五個部分。本章重點分析五星級酒店、服務(wù)式公寓、甲級寫字樓 的市場前景。無論是上述的哪一種經(jīng)營業(yè)態(tài)，其經(jīng)營均是處在復(fù)雜、不斷變化的市場和區(qū)域經(jīng)濟之 雙重環(huán)境中。因此，它們的投資機會研究和市場前景與需求分析重點均放在兩個方面：一 是對所面向市場

15、整體區(qū)域經(jīng)濟的宏觀分析和預(yù)測；二是對具體中觀（旅游、商務(wù)）市場環(huán) 境的分析和預(yù)測。第一節(jié) 研究框架本項目為多業(yè)態(tài)復(fù)合型建筑，包括五星級酒店、服務(wù)式公寓、甲級寫字樓、行政辦公 用房和商鋪等五個部分。雖然它們的經(jīng)營與發(fā)展都要受到區(qū)域整體市場環(huán)境的制約，但是 由于它們各自面向不同的客戶群，因此對它們各自投資機會的研究、市場前景與需求的分 析要區(qū)分開來，不能一概而論。對于酒店來說，其市場分析主要針對旅游市場，旅游市場的狀況對于酒店市場具有決 定性意義；對于寫字樓來說， 其市場分析的重點則是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r， 往往較高的經(jīng)濟發(fā)展水平和穩(wěn)定健康的企業(yè)發(fā)展會給寫字樓帶來更多的商機；而對于服務(wù)

16、 式公寓來說，則需要兼顧上述兩者，它的需求既取決于當(dāng)?shù)芈糜问袌龅臓顩r，也取決于當(dāng) 地招商引資和外資企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。因此，綜合以上情況，我們?yōu)楸卷椖渴袌龇治鏊朴喌难芯靠蚣苋缦聢D所示:圖3.1 本項目的研究框架第二節(jié) 區(qū)域環(huán)境分析一、區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析任何一個項目的建設(shè)和運營都與項目所處區(qū)域的經(jīng)濟、 政治、社會文化等環(huán)境息息相 關(guān)。因此，進(jìn)行市場分析的第一步就是分析項目所處區(qū)域的各種環(huán)境，本節(jié)我們將對天津 人才科技大廈所處的區(qū)域環(huán)境進(jìn)行分析。1 、區(qū)域環(huán)境分析之經(jīng)濟環(huán)境分析對于一個地區(qū)環(huán)境分析來說， 經(jīng)濟環(huán)境主要包括經(jīng)濟發(fā)展階段、 地區(qū)與行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展 狀況、社會購買力水平等。近幾年來， 經(jīng)過自身多

17、年的努力和積累， 天津已具備了比較雄厚的技術(shù)、 區(qū)位、資源、 港口和社會環(huán)境等優(yōu)勢，對國內(nèi)外投資者產(chǎn)生了強大吸引力，天津也因此成為最具發(fā)展?jié)?力的城市之一。 2003 年是天津?qū)嵤叭阶摺睉?zhàn)略的第一年，主要經(jīng)濟指標(biāo)增幅創(chuàng)近年 最好水平。投資拉動和工業(yè)推動作用突出，金融支持力度增強，出口、消費、利用外資全 面發(fā)展，財政收入、城鄉(xiāng)居民收入增長加快，經(jīng)濟增長質(zhì)量和速度同步提高，國民經(jīng)濟持 續(xù)快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展，人均 GDP 突破 3000 美元大關(guān)，年均經(jīng)濟增長率超過 10% 。 目前，天津市的各項經(jīng)濟指標(biāo)已經(jīng)達(dá)到或接近中等發(fā)達(dá)國家水平，居民生活水平開始進(jìn)入 富裕型階段，整體經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)出不斷增

18、長的態(tài)勢?？傮w來說， 天津整體經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)出非常積極趨勢， 本項目在區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境中有其建 設(shè)的支撐點和必要性。2、區(qū)域環(huán)境分析之政策環(huán)境分析投資項目要受到國家以及地方的政治、經(jīng)濟和法律的制約和影響。針對本項目而言， 我們主要就經(jīng)濟體制和地區(qū)的經(jīng)濟方針和政策進(jìn)行分析?？缛胄率兰o(jì)以來，天津經(jīng)濟和社會發(fā)展進(jìn)入了一個新的歷史時期。在新世紀(jì)最初 10 年，天津市總體經(jīng)濟建設(shè)方針和目標(biāo)是：把天津建設(shè)成為現(xiàn)代化國際港口大都市和我國北 方重要經(jīng)濟中心，建立起比較完善的社會主義市場經(jīng)濟體制，成為全國率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代 化的地區(qū)之一。在上述目標(biāo)的指導(dǎo)下，天津市政府在十五規(guī)劃中提出，要“大力發(fā)展 服務(wù)業(yè)”，使服務(wù)業(yè)成

19、為國民經(jīng)濟增長的重要拉動力量。發(fā)達(dá)服務(wù)業(yè)是城市現(xiàn)代化、國際 化的重要標(biāo)志?！笆濉逼陂g，天津市將重點發(fā)展信息、金融、物流、旅游、房地產(chǎn)等服 務(wù)行業(yè)，力爭使天津發(fā)展成為全國旅游強市。酒店業(yè)作為旅游行業(yè)的重要分支，不僅將為 旅游業(yè)的各個細(xì)分市場提供服務(wù)支持，同時也將提高天津市服務(wù)業(yè)的整體功能。而服務(wù)式 公寓和寫字樓作為房地產(chǎn)市場開發(fā)的重要內(nèi)容，將帶動整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。從上述分析不難看出，天津經(jīng)濟方針和政策環(huán)境非常適合本項目投資建設(shè)。 3、區(qū)域環(huán)境分析之社會文化環(huán)境分析社會文化是人類在創(chuàng)造物質(zhì)財富過程中所積累的精神財富之總和， 它體現(xiàn)著一個國家 或地區(qū)的社會文明程度。天津是一座設(shè)衛(wèi)建城 600

20、年的歷史文化名城，是近代中國中西文化沖突又融合的一 個典型的載體，是中國近代都市文化開放性的一個象征，也是一個琳瑯滿目的中國近代發(fā) 展史博物館。外來的理性文化基因，通過社會的運作與交往，潛移默化地影響了天津社會 文化環(huán)境，并遷延至今，是天津成為文化開放城市的基礎(chǔ)。進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，隨著天津市政府“三五八十”戰(zhàn)略步伐的加快，城市的社會財 富進(jìn)一步增加，天津市對科學(xué)、教育、文化、衛(wèi)生等領(lǐng)域的投入也在不斷加大，城市的整 體文化品位和人文內(nèi)涵不斷得到提升。尤其是進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，天津與外界的交往越 來越多，社會文明程度日益提高，正在向國際化大都市邁進(jìn)。因此，區(qū)域整體社會文化環(huán)境也為本項目的建設(shè)提供

21、了沃土。二、旅游市場分析旅游業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，同時也是世界公認(rèn)的“朝陽產(chǎn)業(yè)” 。隨著中國加 入 WTO 和北京申辦奧運的成功，旅游業(yè)也迎來了前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。下面分別對全 國和天津市的旅游市場進(jìn)行分析和論證。1、國內(nèi)旅游市場發(fā)展概述及分析目前，國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展勢頭迅猛， 幾年來始終是中國發(fā)展最迅速、 對外開放程度最高、 獲利前景最好的行業(yè)之一。旅游業(yè)以其規(guī)模巨大、前景廣闊、成長快速等行業(yè)特點已成為 國內(nèi)資本長期投資的熱點。國家旅游局統(tǒng)計資料顯示， 2003 年我國旅游業(yè)國際、 國內(nèi)旅游總收入為 4874 億元， 全年入境游人數(shù)為 9100 萬人次，其中外國人 1130 萬人次，入境

22、過夜旅游者 3270 萬人 次。國內(nèi)旅游人數(shù) 8.7 億人次，國內(nèi)旅游收入 3442 億元。需要特別指出的是，在這個不 尋常的年度里 “非典”肆虐，對旅游業(yè)造成了極大的影響。 但是國內(nèi)旅游業(yè)在成功控制 “非 典”的流行和傳播后，極快地恢復(fù)與振興了旅游市場，全年接待過夜旅游者人數(shù)在世界排 名第 5 位；國際旅游外匯收入在世界排名第 7 位。這說明中國的旅游業(yè)市場具備極大的發(fā) 展?jié)摿Α８鶕?jù)世界旅游組織預(yù)測，中國將在 2015 年成為世界頭號旅游大國，中國將成為 世界第一大且最受歡迎的旅游目的地之一。與此同時， 商務(wù)旅游作為旅游業(yè)的一個重要分支正在中國市場蓬勃發(fā)展。 據(jù)國家旅游 局的統(tǒng)計， 2003

23、 年全國商務(wù)旅游消費已超過 30 億美元，并以每年 20% 的速度增長。中 外業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，中國已經(jīng)成為全球商務(wù)旅游消費的重要市場之一。 2、天津地區(qū)旅游市場發(fā)展概述及分析近幾年，天津市的旅游業(yè)取得了長足的發(fā)展，旅游資源開發(fā)、旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、旅游環(huán)境和旅游服務(wù)質(zhì)量等各方面都得到了根本性的改善。（1）天津地區(qū)常規(guī)旅游市場分析 隨著天津市經(jīng)濟的發(fā)展，天津市在市容市貌改造上投入了大量的資金，不僅整體環(huán)境 有了很大的改善，而且興建和修建了一批新景點。目前，市有關(guān)部門正加緊編制重點區(qū)域旅游規(guī)劃， 集中力量重點開發(fā)建設(shè) “一帶五區(qū)” 和一批重點旅游項目，這些項目計劃新增投資約 100 億元，將形成一

24、批具有轟動效應(yīng)的、 吸引力強的天津旅游名牌產(chǎn)品，使城市旅游功能得到提升。同時，作為 2008 北京奧運會的主要協(xié)辦城市，天津?qū)⒁云洫毺氐穆糜钨Y源和獨具文 化內(nèi)涵的旅游產(chǎn)品，吸引越來越多的游客。這也為本項目的市場拓展提供了廣闊的發(fā)展空 間。（ 2）天津地區(qū)商務(wù) / 會務(wù)旅游市場分析天津是我國北方最大的沿海開放城市， 伴隨著社會經(jīng)濟的整體進(jìn)步， 商務(wù)旅游業(yè)也得 到了飛速發(fā)展，年增長速度達(dá)到 20% 以上。天津每年舉辦天交會、建材會等各類活動達(dá) 70 余次，交易規(guī)模超過百億元，為區(qū)域商務(wù)旅游市場發(fā)展產(chǎn)生了強大的促進(jìn)作用。同時，天津是北方重要的工商業(yè)城市， 2003 年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 4370.76

25、億元，同比 增長24.1 。作為國內(nèi)北方最大的生產(chǎn)基地，目前世界 500 強企業(yè)中有，已有 98 家在津 投資，投資項目達(dá) 228 個。越來越多的商務(wù)人士將其業(yè)務(wù)活動的中心選在了天津，天津已 經(jīng)成為全球商務(wù)旅游消費的重要市場之一。此外，天津市作為 2008 年北京奧運會的協(xié)辦城市，奧運會的舉辦將帶動天津商務(wù)旅 游細(xì)分市場的發(fā)展。隨著我國加入 WTO 組織，與世界貿(mào)易體制的接軌，頻繁的國際交流 和商務(wù)活動隨即展開，商務(wù)和會務(wù)入境游將作為天津市旅游經(jīng)濟的新增長點。同時按照天 津市政府的發(fā)展思路，天津市將用 3-5 年時間使天津的商務(wù)旅游業(yè)發(fā)展成為支柱產(chǎn)業(yè)，為 全市經(jīng)濟發(fā)展做出更大貢獻(xiàn)。第三節(jié) 酒店

26、業(yè)市場分析一、酒店業(yè)市場發(fā)展及需求預(yù)測 相關(guān)資料表明：伴隨著天津整體經(jīng)濟的快速發(fā)展，天津市酒店業(yè)也呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的 態(tài)勢。天津市星級酒店的數(shù)量已由 1998 年的 55 家增至 2003 年的 85 家。其中：五星級 1 家、四星級 12 家、三星級 40 家，客房總數(shù) 1.16 萬間，床位 2.04 萬張。（資料來源：天 津統(tǒng)計年鑒 2004 ）此外，根據(jù)天津市旅游局的統(tǒng)計信息， 2004 年上半年我市共接待商務(wù)、會議、旅游 及其他目的國內(nèi)外游客 1682.11 萬人次。其中，過夜游客數(shù)約占總數(shù)的 65 。如果星級 以上酒店住客的比例約為 10% ，則上半年星級酒店應(yīng)接待境內(nèi)外游客 109.

27、34 萬人次，根 據(jù)行業(yè)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)經(jīng)計算需要酒店客房 18000 間。而目前天津市星級酒店能提供的房間 數(shù)量為 11600 間，這說明近 1/3 的需求沒有得到滿足，星級酒店具有廣闊的市場前景。二、酒店業(yè)市場供給分析天津地處環(huán)渤海經(jīng)濟中心，緊鄰首都北京，是我國北方最大的沿海開放城市。改革開 放以來，隨著各項事業(yè)的蓬勃發(fā)展，旅游業(yè)異軍突起，區(qū)域酒店業(yè)的市場競爭也越來越激 烈，并逐漸成為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點。根據(jù)國家旅游統(tǒng)計年鑒的統(tǒng)計數(shù)據(jù)以及我們自己進(jìn)行的行業(yè)調(diào)查，目前天津市共有星 級飯店 90 家（ 2004 年新開業(yè) 5 家），其中五星級酒店一家，準(zhǔn)五星級酒店兩家，四星級 酒店 12 家，準(zhǔn)四

28、星級酒店 3 家，三星級酒店 40 家。天津市現(xiàn)有四星級、五星級以及本項目所在位置如下圖：北 辰 區(qū)南僥西開W區(qū)南亍柱甲禪寺疫河施:區(qū)紅西沽婪園 二幘=.3區(qū),. 辛氓譽園r長虹弐園南現(xiàn)有部分酒店情況參見表3.4表3.4目前天津市三星級以上酒店基本情況五星準(zhǔn)五星四星準(zhǔn)四星三星數(shù)量1212340平均客房數(shù)300226154平均入住率68.35%58.93%46.11%平均年住宿人數(shù)1.74萬人2.57萬人2.57萬人平均年營業(yè)收入8708.93 萬元5152.6萬元1271.42 萬元客房收入比例58.72%44.94%50.16%餐飲收入比例23.99%32.38%31.69%其他收入比例17

29、.29%22.68%18.15%單間客房年收入17.05萬元9.92萬元3.57萬元單間客房年接待人數(shù)58110143由上表統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，目前天津地區(qū)五星級酒店數(shù)量雖少， 但其年平均營業(yè)收入、 入住率等指標(biāo)卻相對較高，具有很大的市場潛力和發(fā)展空間。依照表3.4，根據(jù)各個酒店的實際營業(yè)情況，我們對部分酒店的客流量及市場份額進(jìn) 行了統(tǒng)計，參見表3.5。表3.52003年天津市主要酒店運營情況酒店星級酒店名稱年接待客量所占市場份額五星天津喜來登大酒店10625人次10.9%準(zhǔn)五星濱江萬麗國際大酒店（未統(tǒng)計）剛開業(yè)準(zhǔn)五星泰達(dá)國際會館（未統(tǒng)計）剛開業(yè)四星凱悅酒店21559人次22.1%四星假日飯店8

30、594人次8.8%四星利順德大飯店8237人次8.4%四星水晶宮飯店7397人次7.6%四星泰達(dá)國際酒店5692人次5.8%三星華富宮大飯店10786人次11.1%三星天津溫泉大酒店12321人次12.6%三星濱海國際機場賓館6496人次6.7%三星金禧國際大酒店5871人次6.0%由上表統(tǒng)計數(shù)據(jù)可知，該產(chǎn)業(yè)內(nèi)，目前第一名的市場占有率小于26%，各企業(yè)間份額比率均在1.7以內(nèi)，市場競爭激烈，各企業(yè)位置變化可能性很大。但是，從天津市酒店業(yè)目前的消費結(jié)構(gòu)來看， 競爭較激烈的細(xì)分市場主要集中在酒店 數(shù)量占到天津市總星級酒店數(shù)量 47%的三星級酒店，而高檔次酒店，尤其是五星級酒店的 細(xì)分市場在整體呈現(xiàn)

31、“分散競爭”的態(tài)勢下，在短期內(nèi)表現(xiàn)出了“相對壟斷”的競爭格局。另從“天津市旅游飯店業(yè)協(xié)會”成立大會上獲悉，按照協(xié)會的規(guī)劃和天津市的市場需求，在未來3年內(nèi)，天津星級飯店數(shù)量將會以年均 28.5%的速度增長，到2007年，天津 市星級飯店將增加至181家。其中五星級飯店14家，四星級飯店24家，三星級飯店73 家，二星級飯店50家，一星級飯店20家?？梢?，未來三四年是天津市星級飯店大發(fā)展 的黃金時期，特別是高檔星級飯店，將有一個極大的發(fā)展空間和市場空間。三、本項目競爭能力分析目前，酒店業(yè)的市場競爭能力分析，除考慮其設(shè)施、規(guī)模、服務(wù)水平以外，酒店的管 理模式也是目前市場競爭的熱點。本研究選擇競爭態(tài)勢

32、矩陣為競爭能力分析的理論依據(jù)和 工具。（1 ）酒店行業(yè)關(guān)鍵競爭因素酒店行業(yè)中，關(guān)系到個體在行業(yè)中的競爭力因素主要包括：地段、酒店規(guī)模、成本、管理水平、設(shè)施水平、財務(wù)狀況等六個方面。（2）關(guān)鍵競爭對手的確定根據(jù)我們的調(diào)查，天津市五星級酒店中的現(xiàn)有競爭對手主要有天津喜來登大酒店、濱 江萬麗大酒店、泰達(dá)國際酒店。（3）各因素權(quán)重的確定參照目前行業(yè)內(nèi)的競爭狀況和經(jīng)營狀況，同時征求行業(yè)內(nèi)相關(guān)專家的意見，我們將各關(guān)鍵因素的權(quán)重確定為：因素地段成本設(shè)施水平財務(wù)狀況規(guī)模管理水平權(quán)重0.20.10.20.10.10.3（4）競爭能力評分各單項評價分?jǐn)?shù)為1、2、3、4、5，其中5分最高，1分最弱，3分表示相同喜來

33、登濱江萬麗泰達(dá)本項目地段3334成本3333設(shè)施水平3344財務(wù)狀況3333規(guī)模2244管理水平4334加權(quán)總分3.22.93.33.8綜合上述各項分析，我們認(rèn)為本項目對其他項目而言，處在天津市區(qū)中心，具有較好 地段優(yōu)勢。此外，業(yè)主方的經(jīng)營意向為聘請經(jīng)驗豐富的國際酒店管理集團來進(jìn)行全方位管 理，使其“管理出模式，經(jīng)營呈風(fēng)格，服務(wù)求特色，運轉(zhuǎn)靠機制”。且項目在威脅一一機會矩陣中所處的位置如圖所示，綜合考慮其所處外部環(huán)境，本項目為投資理想項目。因此, 本項目將具有較強的行業(yè)競爭能力。市場機會高理想項目低 競爭威脅 低高此外，我們經(jīng)過對本項目所處的宏觀、微觀環(huán)境以及項目自身競爭能力進(jìn)行分析，依 據(jù)S

34、WOT分析理論，對項目自身的優(yōu)劣勢和外部環(huán)境為本項目提供的建設(shè)機會和環(huán)境威脅 匯總?cè)缦卤恚簝?yōu)勢（S）劣勢（W）引進(jìn)經(jīng)驗豐富的國際酒店管理資金緊張內(nèi)集團，管理模式先進(jìn)企業(yè)自身缺乏酒店管理經(jīng)驗部分析設(shè)施水平咼滿足顧客的崇新心理地理位置優(yōu)越，存在一定的潛在客源自身具有較強的行業(yè)競爭能力重點突出的會議功能設(shè)計銷售網(wǎng)絡(luò)幾乎空白機會（O）威脅（T）區(qū)域環(huán)境發(fā)展態(tài)勢良好，利于酒市場成長的不確定性外店業(yè)發(fā)展?jié)撛诟偁帉κ值倪M(jìn)入威脅部天津地區(qū)整體旅游業(yè)的發(fā)展為現(xiàn)有同檔次競爭對手的抵抗分項目提供了良好的市場前景析天津地區(qū)酒店業(yè)整體發(fā)展檔次較低，與城市整體形象不相匹配天津酒店業(yè)會議功能欠缺綜上分析，本項目處在 SWO

35、T矩陣中第一象限，具有較好的市場前景和市場需求潛四、市場定位天津地處環(huán)渤海經(jīng)濟中心，是我國北方最大的沿海開放城市，緊鄰首都北京。良好的 區(qū)位、便捷的交通，為天津的經(jīng)濟發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。特別是伴隨著各種交流的不斷 深入，天津已經(jīng)逐步向國際化大都市的方向發(fā)展。天津作為首都北京和世界各國交流的窗口，每年要接待近兩千萬國外游客。但是天津 現(xiàn)有的旅游酒店，特別是四星級以上的高檔次酒店的數(shù)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。因此，本 項目五星級酒店的建設(shè)，本著滿足國內(nèi)外游客高檔次住宿需求，提升天津市酒店業(yè)的整體 水平的目的，將把市場定位于希望提供高品質(zhì)服務(wù)和具有個性化需求的商務(wù)旅行團體、觀 光旅游高端客戶群體、高層

36、次的休閑度假消費群體等。酒店將聘請國際酒店管理集團進(jìn)行 全方位管理，以提高酒店的服務(wù)管理水平。五、項目規(guī)模與銷售規(guī)劃1、酒店規(guī)模酒店的規(guī)?；局笜?biāo)包括建筑總面積和客房間數(shù)。這一方面取決于市場需求分析與預(yù) 測結(jié)果，同時也取決于項目選址條件，道路情況，地區(qū)類別等因素。此外，酒店的規(guī)模大 小，還應(yīng)該結(jié)合客房和其它部分按比例決定。按照現(xiàn)有資料顯示，一般來說客房面積和其 它服務(wù) / 餐飲/健身等功能區(qū)面積各占百分之五十為宜。根據(jù)表 3.4 的數(shù)據(jù)，天津市五星級和準(zhǔn)五星級酒店的平均客房數(shù)為 300 間?？紤]目前 天津市酒店的運營情況和五星級酒店普遍呈現(xiàn)出的房間數(shù)量偏少，不能滿足市場需求的狀 況，本項目的五

37、星級酒店客房數(shù)不應(yīng)少于 300 間。但是酒店客房數(shù)量的確定并不是僅考慮 上述因素，還要考慮市場風(fēng)險、未來發(fā)展等其它因素。所以，本項目初步確定五星級酒店客房數(shù)為 280 間左右，但是保留相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間，如果未來酒店不能滿足市場需求，可以將 23 層以上的服務(wù)式公寓改造為酒店客房。按照行業(yè)內(nèi)的建設(shè)規(guī)律， 五星級酒店中標(biāo)準(zhǔn)客房和各種套房的建設(shè)比例為 9 ：1，套房 和標(biāo)準(zhǔn)客房單間 / 套的建筑面積比例應(yīng)大于 2：1。同時，參照 2003 年底執(zhí)行的最新行業(yè) 標(biāo)準(zhǔn)旅游飯店星級的劃分與評定 （ GB/T14308-2003 ，以下簡稱標(biāo)準(zhǔn)），五星級酒店的 單間客房面積有增大的趨勢，本著拉開天津地區(qū)五星酒

38、店檔次的原則，本項目擬按照標(biāo)準(zhǔn) 中的“白金五星”標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)客房面積36 M 2）建設(shè)。因此本項目的標(biāo)準(zhǔn)客房建筑面積按 40 平米/套考慮，與 280 間客房相應(yīng)的總建筑面積 大致在 1.1 萬平方米左右。按照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，五星級酒店要配備足夠的停車場、空調(diào)機房、 洗衣房、庫房、設(shè)備間等公用空間，參考本地區(qū)同類酒店公用設(shè)施所占面積，本項目的公 共空間及公用項目等設(shè)施面積確定在 0.8 萬平方米左右。另外，本著強化會議新聞功能的原則，根據(jù)“客房面積和其它服務(wù)/餐飲/ 健身等功能區(qū)面積各占百分之五十”的業(yè)內(nèi)規(guī)則，本項目的會議餐飲康樂設(shè)施應(yīng)與客房部分面積大致 相當(dāng)，也就是說，本項目應(yīng)考慮建設(shè)面積大約在 1

39、.1 萬平米左右的服務(wù)功能區(qū)。綜上分析，確定本項目建筑面積規(guī)劃應(yīng)在 3.0 萬平方米左右。2、價格及入住率目前，國內(nèi)五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)房價格基本維持在 80-90 美元/ 天，按照 8.3 的匯率計 算，折合人民幣約 700 元/天。本項目地處天津中心 CBD 區(qū)域，地理位置優(yōu)越，交通極為 便利，按照目前的市場狀況， 本項目中五星級酒店建成后將會成為高端消費層次的旅游者， 特別是高端商務(wù)消費旅游者的首選。因此，綜合各種條件，估計本項目五星級酒店的入住 率將達(dá)到 80% ，考慮項目還有 3年的建設(shè)期， 3年后的價格還將高于目前水平，所以確定 3 年后標(biāo)準(zhǔn)房價格 800 元 /天。第四節(jié) 服務(wù)式公寓

40、市場分析服務(wù)式公寓，也稱酒店式公寓，它既具備酒店水準(zhǔn)的家務(wù)管理服務(wù)，還擁有豪華裝修 及齊全的設(shè)備，是新興起的一種業(yè)務(wù)概念。目前，國內(nèi)的服務(wù)式公寓業(yè)務(wù)剛剛開展，市場 還不成熟。但是，憑借著巨大的市場潛力，它已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場一顆冉冉升起的新星。一、服務(wù)式公寓市場發(fā)展及需求預(yù)測2003 年，天津市人均國民生產(chǎn)總值為 25874 元，按照當(dāng)年匯率計算，折合 3126 美 元，首次突破了 3000 美元大關(guān)。經(jīng)濟的高速發(fā)展帶動了以高新技術(shù)、商貿(mào)物流和金融投 資為主的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了大量的非生產(chǎn)性技術(shù)服務(wù)企業(yè)，這些企 業(yè)對辦公的條件以及環(huán)境的要求獨具特點。這些企業(yè)要求辦公的空間不大，

41、但必須信息密 集、人員交流和資金交流方便、配套服務(wù)全面、交通條件優(yōu)越等。這種經(jīng)營空間和條件的 要求正好是服務(wù)式公寓所具備的特質(zhì)。特別是近年來伴隨著世界先進(jìn)經(jīng)營理念的不斷引入 和互聯(lián)網(wǎng)在工作中的地位逐漸提高，產(chǎn)生了在現(xiàn)代城市中具有獨特的工作方式、數(shù)量逐漸 上升的群體年輕的 SOHO 族群體。而服務(wù)式公寓為這一消費人群帶來了理想的工作 環(huán)境。經(jīng)驗數(shù)據(jù)表明，當(dāng)一個地區(qū)的人均國民生產(chǎn)總值達(dá)到 3000 美元以上時，伴隨著 SOHO 族個體數(shù)量的增加和新的企業(yè)的成立，對服務(wù)式公寓的需求會有較大幅度的攀升。當(dāng)前天 津市剛剛踏過 3000 美元的標(biāo)準(zhǔn)線，即將迎來服務(wù)式公寓高速發(fā)展的時期。因此，抓住機 遇興建

42、服務(wù)式公寓是當(dāng)前最佳的投資選擇。二、服務(wù)式公寓市場供給分析天津市的服務(wù)式公寓市場還處于起步階段，因此天津的服務(wù)式公寓的供給明顯不足目前，天津的服務(wù)式公寓主要有兩種形式：一種是依托星級酒店的非獨立式服務(wù)式公寓；另一種是不依靠星級酒店的獨立的服務(wù)式公寓。前者與其所依靠的星級酒店接受同一個酒 店管理集團的管理，而后者一般成立獨立的管理公司進(jìn)行管理。天津市主要的服務(wù)式公寓主要有：泰達(dá)國際公寓、天津奧林匹克大廈、遠(yuǎn)洋酒店等。其中泰達(dá)國際公寓和天津奧林匹克大廈最具代表性，兩者的情況參見下表:項目泰達(dá)國際公寓天津奧林匹克大廈總建筑面積（萬平方米）6.13.4主力戶型63套出租涉外公寓；二室146平方米；三室

43、161-202平方米；躍層244-349平方米一室70平方米；二室116-121 平方米（一衛(wèi)）130-140 平方米（二衛(wèi)）；三室185、209、234平方米電梯6部原裝LG豪華電梯3部OTIS豪華電梯經(jīng)營方式以租為主，兼有銷售只租不售價格售價：9300元/M 2租金：二室146平方米戶型2.5萬/月，三室186平方米戶型2.8萬/月租金：一室600元/天二室700元/天三室800元/天銷售進(jìn)度住宅剩4套，出租率90%以上出租率90%以上客戶特征日本、歐美人士居多，部分港臺客人，大型跨國公司的高層管理人士；外籍商務(wù)客人等主要面向在津的外籍人士 （包 括港、澳、臺地區(qū)）開展業(yè)務(wù) 客戶大多為在津

44、大型外資企 業(yè)的高級職員，歐美人士居多通過比較我們可以發(fā)現(xiàn)，服務(wù)式公寓一般都是面向大型跨國公司的外籍高層管理人士，采用的經(jīng)營方式一般以租為主，價格相對較高三、本項目競爭能力分析（1）服務(wù)式公寓的關(guān)鍵競爭因素關(guān)系到服務(wù)式公寓個體的競爭力因素主要包括：地段和交通、總建筑面積、內(nèi)部裝修、配 套設(shè)施、物業(yè)管理水平等五個方面。（2）關(guān)鍵競爭對手的確定根據(jù)我們的調(diào)查，本項目服務(wù)式公寓現(xiàn)有競爭對手主要有泰達(dá)國際公寓和天津奧林匹 克大廈。（3）各因素權(quán)重的確定參照目前服務(wù)式公寓的競爭狀況和經(jīng)營狀況， 同時征求相關(guān)專家的意見，我們將各關(guān) 鍵因素的權(quán)重確定為：因素地段和交通總建筑面積內(nèi)部裝修配套設(shè)施物業(yè)管理水平權(quán)

45、重0.20.10.20.20.3（4）競爭能力評分各單項評價分?jǐn)?shù)為1、2、3、4、5，其中5分最高，1分最弱，3分表示相同泰達(dá)國際公寓天津奧林匹克大廈本項目地段和交通345總建筑面積432內(nèi)部裝修445配套設(shè)施543物業(yè)管理水平435加權(quán)總分43.64.3由于建設(shè)在南京路沿線，地處天津最為繁華的和平路商業(yè)區(qū)附近，其優(yōu)越的地理位置 和四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)是其自身無可比擬的優(yōu)勢之一。綜合考慮各種因素，本項目將具有較強的行業(yè)競爭能力。四、市場定位服務(wù)式公寓由于其自身的價格限制了它的客戶群，它只能面向大型跨國公司的外籍高 層管理人士。對于本項目而言，依托由國際知名酒店管理集團管理的五星級酒店是其特有 的

46、優(yōu)勢，而在本項目中的甲級寫字樓的客戶則成為服務(wù)式公寓主要的客戶來源。五、項目規(guī)模與銷售規(guī)劃1、項目規(guī)模本項目服務(wù)式公寓作為對五星級酒店的補充，其面向的是相對長期在天津生活工作的 跨國公司高級管理層中的外籍人士。但是這部分客戶的數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于旅游人數(shù)，也就是 說服務(wù)式公寓的客戶數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于酒店。因此，服務(wù)式公寓的規(guī)模一般要小于其所依靠 的星級酒店， 二者規(guī)模的比例一般為 1:1.5 。本項目五星級酒店的規(guī)模為 3.0 萬平方米， 所 以本項目服務(wù)式公寓的規(guī)模確定在 2.0 萬平方米左右。2、銷售規(guī)劃服務(wù)式公寓的經(jīng)營一般是以出租為主，只有及少量的公寓進(jìn)行銷售。我們建議本項目 采取出租為主，少量銷

47、售的經(jīng)營策略，出租與銷售的比例控制在 9:1 左右，對于出租的房 間，考慮到其它服務(wù)式公寓的價格， 租金預(yù)計為 800 元/日（均價，按100 平方米/套計算）； 對于銷售的公寓，考慮到地價因素，預(yù)計銷售價格不低于 12000 元/ 平方米，項目建成后 第一年入住率就將達(dá)到 80% 。第五節(jié)寫字樓市場分析一、天津市招商引資與企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r近年來，天津市加大了招商引資的力度，從2001年開始，每年直接利用外資的增長速度均接近或超過20%。2003年，全市新批三資企業(yè)941家，比上年增長15.3% ;直接利用外資合同額35.13億美元，增長74.3% ;實際到位16.33億美元，增長62.9%。表3

48、.21999-2003 年天津市對外招商引資情況年份絕對數(shù)（萬美兀）增長速度（%）（比上年）直接利用外資借用外國資金直接利用外資借用外國資金1999253203213320.6-60.52000256000264671.124.12001322000768825.8-71.02002380591631018.2-17.92003163325722562.914.5資料來源：天津統(tǒng)計年鑒2004注：2003年直接利用外資額采用商務(wù)部新口徑，速度為可比口徑與此同時，天津市也加快了內(nèi)聯(lián)招商引資的步伐。 2003年，全市吸引外地在津投資 協(xié)議額172.2億元，增長80.5%，實際利用內(nèi)資112.2億元

49、，增長83.7%。外地企業(yè)在津 投資超過500萬元的項目有273個，主要投向房地產(chǎn)開發(fā)和商貿(mào)物流業(yè)。招商引資的成功從側(cè)面反映出天津投資環(huán)境的改善，而投資環(huán)境的改善又推動了新的投資熱潮。截止2003年底天津市共擁有企業(yè)法人單位 86353家，其中內(nèi)資企業(yè)79451家，外資企業(yè)4437家，港澳臺商投資企業(yè)2465家。企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)一 直穩(wěn)定在120左右，也說明了大多數(shù)企業(yè)家對在天津投資的前景十分樂觀。良好的投資環(huán)境帶來了更多的企業(yè)，同時也必將拉動對寫字樓和服務(wù)式公寓的需求，活躍天津的房地產(chǎn)市場。因此，在未來的5-10年內(nèi)，興建服務(wù)式公寓和寫字樓將成為房地產(chǎn)投資的新焦點。二、寫字樓市場

50、發(fā)展及需求預(yù)測目前，天津市的寫字樓市場還處于起步階段，絕大多數(shù)項目存在著“商”、“住”混合的現(xiàn)象。南京路、小白樓CBD、友誼路區(qū)域是天津市主要的商務(wù)辦公區(qū)域，作為商務(wù)辦公物業(yè) 其中一種類型的商住樓大多匯集于此。我們通過對天津占主導(dǎo)位置的各甲級寫字樓的市場調(diào)研，發(fā)現(xiàn)各寫字樓內(nèi)客戶的行業(yè) 性質(zhì)劃分如表3.5所示。表3.5天津市甲級寫字樓客戶構(gòu)成物業(yè)名稱物業(yè)客戶構(gòu)成（居前二位的行業(yè)）知名客戶物流/商貿(mào)類（23%）惠航貨運天津分公司華盛廣場高科技類（12%）中國衛(wèi)星信息集團公司建筑/地產(chǎn)類（10%）海爾集團天津代表處物流/商貿(mào)類（36%）華捷國際運輸代理有限公司亞太大廈文化/教育類（11%）香港全球貨

51、運天津代表處建筑/地產(chǎn)類（8%）英卓語言學(xué)校、北京四中網(wǎng)校泰達(dá)大廈物流/商貿(mào)類（49%）高科技類（15%）振華國際貨運有限公司佑進(jìn)環(huán)球物流有限公司建筑/地產(chǎn)類（9%）清華同方股份有限公司天津代表處中國網(wǎng)通通訊有限公司天津代表處物流/商貿(mào)類（35%）馬士基（中國）航運天津代表處金皇大廈建筑/地產(chǎn)類（17%）羅姆電子（上海）公司天津分公司高科技類（12%）中國建筑工程總公司天津分公司物流/商貿(mào)類（30%）TCL國際電機遠(yuǎn)洋大廈制造/加工類（20%）長城寬帶高科技類（10%）飛利浦電子物流/商貿(mào)類（25%）泰安保險經(jīng)紀(jì)有限公司廣銀大廈高科技類（14%）蜂星電訊綜合類（14%）沈陽三洋電梯世貿(mào)廣場物流

52、/商貿(mào)類（32%）食品/醫(yī)藥類（20%）高科技類（12%）吉百利、卡夫食品羅氏制藥（處方藥部）LG電子農(nóng)業(yè)銀行物流/商貿(mào)類（28%）天津房地產(chǎn)發(fā)展集團云翔大廈咨詢服務(wù)類（23%）天津證券投資咨詢有限公司建筑/地產(chǎn)類（11%）國際工程監(jiān)管公司物流/商貿(mào)類（51%）現(xiàn)代商船津匯廣場高科技類（11%）佳能（中國）天津分公司制造/加工類（11%）殼牌石油國際大廈物流/商貿(mào)類（37%）金融/投資類（26%）韓進(jìn)海運、商船三井 光大永明人壽保險有限公司制造/加工類（9%）中國銀行天津分行國際大廈分理處松下電器機電（天津）有限公司摩托羅拉（中國）電子有限公司 GTSS工程 部通用電器（中國）有限公司天津辦事

53、處 UT斯達(dá)康（中國）有限公司天津分公司說明：行業(yè)分類高科技類（電子、通訊、軟件開發(fā)、網(wǎng)絡(luò)）建筑/地產(chǎn)類（建筑施工、工程設(shè)計、地產(chǎn)開發(fā)等）金融/投資類（銀行、證券、基金、保險、投資公司）能源/化工類（石油、天然氣、水利、電力、化工）文化/教育類（文化、影視藝術(shù)、廣告、傳媒、學(xué)校等）物流/商貿(mào)類（物流公司、航空運輸、船運、商業(yè)貿(mào)易等）制造/加工類（飛機/汽車自造、家具、紙業(yè)等）咨詢服務(wù)類（咨詢公司、律師、和會計師事務(wù)所等）食品/醫(yī)藥類（食品生產(chǎn)、加工和醫(yī)藥、醫(yī)療器材、保?。┚C合/其他類（旅行社、美容、駐津政府、機關(guān)代表處）綜合各寫字樓的區(qū)域位置，我們分析得出各區(qū)域甲級寫字樓的行業(yè)趨勢和所占比例:

54、行業(yè)劃分高科技類建筑地產(chǎn)類物流商貿(mào)類金融投資類制造加工類區(qū)域位置 7友誼路沿線13%11%24%小白樓CBD區(qū)域15%8%43%河北海河沿線14%23%15%南京路8%39%17%8%（注：斜線處表示此行業(yè)所占比列位居前三名之后）通過以上數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)：目前寫字樓幾個集中區(qū)域的客戶構(gòu)成主要以物流商貿(mào) 類、高科技類、建筑地產(chǎn)類、金融投資類、制造加工類這五類行業(yè)為主，但除物流商貿(mào)類 外其他行業(yè)所占比例相差不大，均沒有較為明顯的優(yōu)勢。2004年第二季度天津甲級寫字樓租金和空置率情況如下表:區(qū)域項目名稱總建面積（萬平方米）日租金（元/平方米）空置率（%）北方金融32.10天信大廈2.33.218友

55、誼路沿線云翔大廈325華盛廣場2.62.25環(huán)渤海1.44.812廣銀41.920備注2.43558310.19632國際大廈2.17.57南京路沿線今晚大廈43.518津匯廣場3.9430萬科世貿(mào)1.42.518備注4.28508820.82143萬隆大廈3.152.37天星河畔2.82.410小白樓CBD區(qū)域泰達(dá)大廈5.12.510金皇大廈2.73.535文華中心32.325濱江萬麗1.63.535萬順大廈4520備注3.0722618.19016海河沿線遠(yuǎn)洋大廈3.73.28萬科假日1.42.511備注3.0078439.82353（備注為各區(qū)域加權(quán)平均租金和加權(quán)空置率）表中的數(shù)據(jù)經(jīng)簡要

56、分析可直觀表示如下圖:通過上圖我們可以看出：位于南京路沿線的甲級寫字樓日租金達(dá)到了 4.29元/平方米， 排在了天津甲級寫字樓市場的第一位，緊隨其后的是小白樓CBD區(qū)域、海河沿線、友誼路沿線。日租金達(dá)到最高的南京路沿線的甲級寫字樓空置率也排在了第一位，為20.82%，其次分別是小白樓CBD區(qū)域、友誼路沿線和海河沿線。但是需要特別指出的是，通過本公司深入調(diào)查分析南京路沿線的甲級寫字樓空置率比 較高的原因，發(fā)現(xiàn)雖然空置率較高，但是大部分空置寫字樓已經(jīng)銷售完畢。由于部分投資 者看好南京路沿線寫字樓的未來市場發(fā)展前景，所以在投資購買了寫字樓后對外出租，但 是其租金定位高于市場平均價格，造成部分寫字樓空

57、置。由于本項目中的寫字樓以售為主， 所以預(yù)計這不會影響本項目的銷售情況。三、寫字樓市場供給分析通過我們的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)天津市的甲級寫字樓主要分布在南京路、小白樓CBD、友誼路三個區(qū)域。天津市主要的寫字樓情況參見下表： 天津市甲級寫字樓基本狀況區(qū)域名稱層數(shù)總建辦公面積底商面積標(biāo)準(zhǔn)層面積梯 目 電 數(shù)空調(diào)類型車位車位租金租金售價入住率備注南京31120地上6001.50路沿河川大廈（2）5.32.30.879343中央（40）地1下50%毛坯房線1200南京35地一下1.5870路沿嘉利中心（2）5.83.11.513003分戶200400 地二500%毛坯房線下300南京291.98有毛坯有裝修路沿

58、經(jīng)聯(lián)大廈（2）43.75015005分戶地上800元30%好的線南京森淼清華園248.91.105462分戶地下地下租06660地下兩層的車路沿線（2）240400，買十萬00%庫南京312 ；2000916.042地下地下2006870有主樓和配路沿新華大廈（1 ）72.61830400366.311分戶20,地地上100000%樓，140套還線（1）上60起剩40套1.底商為10層南京都市花園2744570的地稅，辦公路沿（商住部分）（1）21.20.88003分戶300毛60%可選11 21線坯層南京26560地下30地上6099分為AB兩路沿惠嘉公寓（2）2.72.51.1（單）4分戶

59、地上60地下3000%座，是居住與線辦公混住南京云瑯大廈1541.30.211003分戶70地上2元/次1.090暖氣供熱路沿（商住c）（1）8%線南京1399路沿財富大廈（1）1.210.210002中央6000%線友誼20地上 1001.5590路區(qū)合眾大廈（1）5.24.6024008分戶250地下400700%域28友誼（2）10003地上 40地上01.5890路區(qū)銀豐花園1654.60.216003分戶地下元，地下700%域（1）123500友誼31800 地下出售1.6499其中一棟主要路區(qū)萬順溫泉（1）8512008分戶地上6015萬，地900%用作辦公，絕域上出租大多數(shù)以住宅

60、100，地下600為主地上90-120友誼羅馬花園二16地上一6380每平米單價上路區(qū)期（商住樓部（1）112.207174分戶280150-300080%調(diào)1000元，域分）地下1、2門剩幾套280-480友誼華盛廣場地上84地上 1502.4690路區(qū)（商?。?0(2)5.72.18003分戶地下67地下200200%域泛32地下地上2/h2.7890農(nóng)行購買了CBD亞太大廈（2）3.73.2011005（ 2）中央180地地下800500%12層區(qū)域上20泛CBD區(qū)域匯通大廈181.1510.1512803分戶地上3000565080%底商為美容機構(gòu)，剩10套，漲價500元泛333.39