成本控制管理辦法（試行）

1、中鐵建（北京）物業(yè)管理有限公司成本控制管理辦法（試行）第一章 總 則為合理降低中鐵建（北京）物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“物業(yè)總公司”）和所屬各單位（以下簡(jiǎn)稱“各分公司（或項(xiàng)目）”）的物業(yè)管理服務(wù)成本，提高公司整體經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)公司管理規(guī)范化，根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部制定的物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，以及股份公司、集團(tuán)公司相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本公司實(shí)際情況，制定本辦法。成本控制由成本總監(jiān)負(fù)責(zé)組織，以成本合約部為主，其他相關(guān)部門密切配合，按照分級(jí)歸口管理原則進(jìn)行管理。嚴(yán)格遵守有關(guān)規(guī)定的成本開支范圍和費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)，不得擴(kuò)大和超支。對(duì)于擠壓成本、擅自提高開支標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大開支范圍的

2、，財(cái)務(wù)人員有權(quán)監(jiān)督和拒絕支付，并有權(quán)向上級(jí)財(cái)務(wù)主管部門或總經(jīng)理報(bào)告。為購(gòu)置和建造固定資產(chǎn)、購(gòu)入無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)支出，對(duì)外投資的支出，被沒收的財(cái)物，各項(xiàng)罰款、贊助、捐贈(zèng)支出以及有關(guān)規(guī)定不得列入成本費(fèi)用的其他支出，均不得列入成本費(fèi)用。本辦法適用于物業(yè)總公司、各分公司（或項(xiàng)目）所有職能部門和人員。第二章 物業(yè)服務(wù)成本測(cè)算的編制與管理成立物業(yè)費(fèi)測(cè)算管理委員會(huì)物業(yè)總公司成立物業(yè)費(fèi)測(cè)算管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)各項(xiàng)目前期物業(yè)費(fèi)測(cè)算的審核、批準(zhǔn)、監(jiān)督和考評(píng)。物業(yè)費(fèi)測(cè)算管理委員會(huì)是公司物業(yè)費(fèi)成本管理的最高管理機(jī)構(gòu)，各項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)測(cè)算管理的所有重大事項(xiàng)原則上都必須通過委員會(huì)的審議。物業(yè)費(fèi)測(cè)算委員會(huì)主任由物業(yè)總公司總經(jīng)理?yè)?dān)

3、任，副主任由黨委副書記、總法律顧問、總會(huì)計(jì)師、副總經(jīng)理、成本總監(jiān)、運(yùn)營(yíng)總監(jiān)、總經(jīng)理助理共同擔(dān)任，委員為公司各職能部門負(fù)責(zé)人。物業(yè)費(fèi)測(cè)算管理辦公室設(shè)在總公司成本合約部，負(fù)責(zé)各項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)測(cè)算管理的日常工作。物業(yè)費(fèi)測(cè)算管理辦公室的主要職責(zé)：協(xié)調(diào)物業(yè)費(fèi)測(cè)算管理委員會(huì)和各項(xiàng)目之間的關(guān)系；協(xié)助各項(xiàng)目提出物業(yè)費(fèi)測(cè)算編制及測(cè)算調(diào)整方案；收集、整理、分析公司各職能部門審核后的測(cè)算草案；提請(qǐng)測(cè)算管理委員會(huì)審議；負(fù)責(zé)測(cè)算考核通報(bào)等。物業(yè)費(fèi)測(cè)算編制測(cè)算編制總體要求本著“取之于用戶、用之于用戶，收支平衡，略有結(jié)余”的原則，公平、科學(xué)、合理地測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)，保證企業(yè)有可靠、足額的經(jīng)費(fèi)來(lái)源，維持企業(yè)良性發(fā)展。測(cè)算物業(yè)服務(wù)成

4、本費(fèi)用應(yīng)遵循的原則合法性原則。計(jì)入成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度的規(guī)定。相關(guān)性原則。計(jì)入成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或間接相關(guān)的費(fèi)用。對(duì)應(yīng)性原則。計(jì)入成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)。合理性原則。影響物業(yè)服務(wù)成本各項(xiàng)費(fèi)用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會(huì)公允水平。測(cè)算方法在測(cè)算費(fèi)用的過程中，要依據(jù)所接管的物業(yè)類型、性質(zhì)、市場(chǎng)定位、配套設(shè)施設(shè)備的具體情況及管理要求和服務(wù)項(xiàng)目，并參考物業(yè)所在區(qū)域物業(yè)管理市場(chǎng)同質(zhì)同類物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)現(xiàn)有日常綜合管理的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行全面、具體的測(cè)算。根據(jù)中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)確定項(xiàng)目服務(wù)等級(jí)。

5、測(cè)算所需主要材料項(xiàng)目概況主要包括：項(xiàng)目的分期開發(fā)情況、計(jì)劃交付時(shí)間、本次測(cè)算為幾期的物業(yè)費(fèi)等。集團(tuán)服務(wù)等級(jí)本項(xiàng)目執(zhí)行集團(tuán)公司幾級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（集團(tuán)公司物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由低到高共分為四級(jí)）。帶有經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的總平面圖（最新電子版，最好為CAD圖紙）物業(yè)費(fèi)測(cè)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表及工程測(cè)算所需數(shù)據(jù)物業(yè)服務(wù)方案周邊物業(yè)費(fèi)調(diào)研報(bào)告（以同檔次、較新的樓盤為調(diào)研對(duì)象，有較大的參考價(jià)值）當(dāng)?shù)匦匠暾{(diào)研表地方性物業(yè)管理?xiàng)l例需要涉及到的內(nèi)容有：物業(yè)費(fèi)、車位管理費(fèi)、裝修管理費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、工本費(fèi)、公共能耗費(fèi)（能源費(fèi)、電梯費(fèi)）等內(nèi)容，目的是為測(cè)算收入提供政策性依據(jù)。測(cè)算表格的組成物業(yè)費(fèi)測(cè)算說(shuō)明（word）物業(yè)費(fèi)測(cè)算表（exce

6、l）人員費(fèi)用測(cè)算明細(xì)表（excel）物業(yè)費(fèi)測(cè)算成本構(gòu)成物業(yè)管理企業(yè)的成本，就是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人所提供維修、管理和服務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出。物業(yè)服務(wù)成本由管理人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)和福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)-能源費(fèi)；物業(yè)共用部位設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)-維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；管理、辦公及其他費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部分及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；不可預(yù)見費(fèi)用；稅金；企業(yè)管理費(fèi)共計(jì)十二項(xiàng)費(fèi)用組成。具體內(nèi)容如下：管理人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)和福利費(fèi)等包括管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工

7、會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，公司為員工繳納的養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用以及住房公積金，員工福利費(fèi)等。物業(yè)共用部位設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)-能源費(fèi)是指為保障各項(xiàng)目物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行所需的供水、電和燃?xì)獾荣M(fèi)用。物業(yè)共用部位設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)是指為保障各項(xiàng)目物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費(fèi)用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由住宅專項(xiàng)維修資金支出的更新、改造費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用是指各項(xiàng)目保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購(gòu)置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用品費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所

8、需費(fèi)用等。物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購(gòu)置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用是指各項(xiàng)目維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防范人員人身保險(xiǎn)費(fèi)等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。管理、辦公及其他費(fèi)用是指各項(xiàng)目為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動(dòng)所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、房租、通訊費(fèi)、書報(bào)費(fèi)及其它費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在各項(xiàng)目擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。固定資產(chǎn)主要包括辦公與

9、電子設(shè)備、家具用具、機(jī)器工具和運(yùn)輸工具等。物業(yè)共用部分及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用是指各項(xiàng)目購(gòu)買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用，以各項(xiàng)目與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)單和所交納的保險(xiǎn)費(fèi)為準(zhǔn)。稅金主要包含城建稅，教育費(fèi)附加，地方教育附加費(fèi)等。企業(yè)管理費(fèi)是指公司在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各項(xiàng)目承擔(dān)的管理費(fèi)用。不可預(yù)見開支預(yù)算根據(jù)不同地區(qū)的情況而定。不允許在成本費(fèi)用中開支的項(xiàng)目物業(yè)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用。營(yíng)業(yè)外支出：固定資產(chǎn)的盤虧、毀損、報(bào)廢清理出售凈損失；臨時(shí)設(shè)施報(bào)廢清理凈損失；公益性支出、救濟(jì)性支出、捐贈(zèng)；賠償金、違約金等。應(yīng)從其他

10、渠道開支的項(xiàng)目：在企業(yè)稅后利潤(rùn)中開支的被沒收的各種財(cái)物損失、支付各項(xiàng)稅收的滯納金和罰款；在公益金中開支的用于職工集體福利設(shè)施的支出；應(yīng)當(dāng)資本化的支出，比如，為購(gòu)置和建造固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出；對(duì)外投資。前期物業(yè)費(fèi)測(cè)算流程前期物業(yè)費(fèi)測(cè)算，按照“以支定收”的原則，根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本的十二項(xiàng)內(nèi)容對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)進(jìn)行科學(xué)、合理的測(cè)算，具體測(cè)算流程：項(xiàng)目地產(chǎn)公司向物業(yè)分公司（或項(xiàng)目）提供測(cè)算項(xiàng)目圖紙等項(xiàng)目相關(guān)資料。各分公司（或項(xiàng)目）收集整理測(cè)算資料，將已測(cè)算完成的測(cè)算結(jié)果、周邊調(diào)研、圖紙等資料報(bào)送總公司成本合約部。總公司成本合約部組織總公司相關(guān)職能部門對(duì)分公司（或項(xiàng)目）提供的測(cè)算結(jié)果及所有資料進(jìn)

11、行審核?？偣鞠嚓P(guān)職能部門審核過程中如有問題，直接與分公司（或項(xiàng)目）測(cè)算負(fù)責(zé)人溝通，進(jìn)行調(diào)整；將審核后的數(shù)據(jù)、資料返回到成本合約部?？偣境杀竞霞s部將返回的數(shù)據(jù)進(jìn)行整理匯總，并根據(jù)測(cè)算整體情況進(jìn)行初步審核?？偣境杀竞霞s部將整理完成的最終測(cè)算數(shù)據(jù)上報(bào)成本分管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審核。召開前期物業(yè)費(fèi)測(cè)算會(huì)，對(duì)審核后的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行上會(huì)研究，存在異議的再次進(jìn)行修改?？偣境杀竞霞s部將最終上會(huì)研究結(jié)果反饋給分公司（或項(xiàng)目）。物業(yè)分公司（或項(xiàng)目）將物業(yè)費(fèi)測(cè)算結(jié)果反饋給項(xiàng)目地產(chǎn)公司。項(xiàng)目地產(chǎn)公司對(duì)測(cè)算結(jié)果，若存在異議，物業(yè)公司視情況研究測(cè)算是否可進(jìn)行調(diào)整，雙方達(dá)成共識(shí)后，物業(yè)總公司（或分公司）與項(xiàng)目地產(chǎn)公司根據(jù)測(cè)算結(jié)

12、果簽署備忘錄。備忘錄雙方簽署完畢后，總公司成本合約部將簽字蓋章后的備忘錄、測(cè)算說(shuō)明、測(cè)算匯總表等相關(guān)測(cè)算資料整理存檔。第三章 成本控制基礎(chǔ)工作建立與完善成本數(shù)據(jù)庫(kù)，通過數(shù)年成本數(shù)據(jù)的積累，從而提煉形成企業(yè)成本定額。目前公司的在管項(xiàng)目多數(shù)還處于維保期，各項(xiàng)成本發(fā)生不全，公司成本合約部根據(jù)每年度各分公司上報(bào)的成本數(shù)據(jù)庫(kù)提煉形成的成本定額還不完整，需要累計(jì)幾個(gè)年度的數(shù)據(jù)逐步更新，最終形成適用于物業(yè)公司的成本定額。定額是企業(yè)管理的重要基礎(chǔ)工作，是編制計(jì)劃和預(yù)算的依據(jù)，也是進(jìn)行核算、成本控制的基礎(chǔ)。制定和執(zhí)行合理的定額，有利于調(diào)動(dòng)人員的積極性、控制消耗、節(jié)省資源、降低成本、增加效益和提高競(jìng)爭(zhēng)力。規(guī)范各業(yè)

13、務(wù)口原始記錄、強(qiáng)化統(tǒng)計(jì)工作，要求做到憑證完整、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、報(bào)表及時(shí)。工程設(shè)備的原始記錄格式應(yīng)由工程部歸口制定、管理。固定資產(chǎn)、低值易耗品等原始記錄格式由綜合部負(fù)責(zé)歸口、管理。保潔材料、工具的原始記錄格式由物業(yè)運(yùn)行管理中心負(fù)責(zé)歸口、管理。勞動(dòng)工時(shí)的原始記錄格式由人力資源部負(fù)責(zé)歸口制定、管理。財(cái)務(wù)成本原始記錄格式應(yīng)由計(jì)劃財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)歸口制定、管理。建立財(cái)產(chǎn)物資管理制度，要求做到收發(fā)有憑證、庫(kù)存有記錄、出庫(kù)有控制、盤存有制度、保證賬實(shí)相符。材料物資的管理由綜合部制定、管理。第四章 成本控制的基本程序和內(nèi)容成本控制的基本程序?qū)δ繕?biāo)成本本身的控制采取事先控制：是“設(shè)計(jì)”階段的控制，又稱事前控制，是在開始新的

14、物業(yè)管理服務(wù)之前，即在成本發(fā)生之前，事先確定成本控制標(biāo)準(zhǔn)，如勞動(dòng)工時(shí)定額、物資消耗定額、費(fèi)用開支預(yù)算以及各種材料的成本目標(biāo)等，對(duì)各種資源消耗的各項(xiàng)費(fèi)用開支規(guī)定數(shù)量界限，作為衡量生產(chǎn)費(fèi)用實(shí)際支出超支或節(jié)約的依據(jù)，并建立健全成本管理制度，已達(dá)到防患于未然的目的。公司成本合約部負(fù)責(zé)組織黨群綜合部、人力資源部、工程管理部和物業(yè)運(yùn)行管理中心對(duì)目標(biāo)成本確定定額標(biāo)準(zhǔn)；各項(xiàng)目根據(jù)公司編制的定額，結(jié)合項(xiàng)目的具體情況編制項(xiàng)目成本預(yù)算。對(duì)目標(biāo)預(yù)算成本執(zhí)行的控制和監(jiān)督采取事中控制：是執(zhí)行階段的控制，又稱為過程控制，是在提供物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)時(shí)，實(shí)際發(fā)生物業(yè)管理成本的過程中所進(jìn)行的成本控制，它是對(duì)成本的耗費(fèi)所進(jìn)行的日?？?/p>

15、制。公司成本合約部負(fù)責(zé)組織黨群綜合部、人力資源部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、法律合規(guī)部、品質(zhì)管理部、工程管理部和物業(yè)運(yùn)行管理中心，根據(jù)各項(xiàng)目的成本測(cè)算，對(duì)各項(xiàng)目目標(biāo)成本完成情況進(jìn)行控制，對(duì)各項(xiàng)目目標(biāo)成本支出過程進(jìn)行監(jiān)督；項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本完成進(jìn)行控制。為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)成本的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，各項(xiàng)目公司需按照成本合約部下發(fā)的文件要求填寫物業(yè)服務(wù)成本數(shù)據(jù)庫(kù)表。成本控制管理的總結(jié)分析采取事后控制：是考核階段的控制，即對(duì)成本的實(shí)際耗費(fèi)進(jìn)行事后分析，及時(shí)查清成本差異發(fā)生的原因，確定責(zé)任歸屬，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，評(píng)定和考核業(yè)績(jī)，制定有效的措施，改進(jìn)工作，以提高成本管理的水平。成本控制管理三階段的關(guān)系事先控制（確定

16、定額，成本測(cè)算） 修 依 依 實(shí) 改 據(jù) 據(jù) 施 定 考 定 控 額 核 額 制 標(biāo) 結(jié) 準(zhǔn) 果事后控制（考核階段）事中控制（執(zhí)行階段） 實(shí)際成本 同定額、測(cè)算比較主要成本的控制內(nèi)容人工成本項(xiàng)目人員編制要符合集團(tuán)公司下發(fā)的物業(yè)管理辦法的文件要求，與項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合，科學(xué)合理配置員工。對(duì)于每個(gè)崗位應(yīng)精細(xì)測(cè)算所需人員，在時(shí)間和空間上做到工作量飽滿，實(shí)行一崗多能。招聘員工盡量選擇有一定物業(yè)服務(wù)素養(yǎng)且對(duì)企業(yè)的忠誠(chéng)度相對(duì)較高的人員，合理降低對(duì)新員工的培訓(xùn)成本。用工形式多樣化，可就近聘用有經(jīng)驗(yàn)的內(nèi)退和退休職工，以減少住宿、社保和培訓(xùn)等費(fèi)用。建立員工的標(biāo)準(zhǔn)化考核體系，建立激發(fā)員工工作熱情地激勵(lì)

17、機(jī)制，發(fā)揮員工的主動(dòng)性和創(chuàng)造性。采取專業(yè)化分包的方式，各項(xiàng)目根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，在嚴(yán)格監(jiān)管的前提下，可以將秩序維護(hù)、清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化等專項(xiàng)服務(wù)分包給相應(yīng)的專業(yè)化隊(duì)伍。各項(xiàng)目逐步實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型的轉(zhuǎn)變，在物業(yè)服務(wù)中引入高新技術(shù)手段，利用安防智能化系統(tǒng)、停車場(chǎng)智能管理系統(tǒng)和空調(diào)智能清潔系統(tǒng)等智能系統(tǒng)，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，減少操作層員工的投入數(shù)量。設(shè)備管理成本嚴(yán)格執(zhí)行公司有關(guān)工程管理服務(wù)方面的管理制度和文件，特別是以下幾項(xiàng)工作：抓好設(shè)備的運(yùn)行管理，有計(jì)劃地進(jìn)行設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，主要計(jì)劃有設(shè)備年度大、中修計(jì)劃和設(shè)備月、季、年度維修保養(yǎng)計(jì)劃。高度重視并抓好設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)工作。通過良好的設(shè)備維護(hù)管理

18、，可有效降低設(shè)備故障率，延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命。多小修、及時(shí)修、盡量避免大修。設(shè)備損壞的初期應(yīng)將設(shè)備盡快修復(fù)，嚴(yán)禁設(shè)備帶病運(yùn)行。節(jié)能降耗。主要的措施：對(duì)用水用電節(jié)能改造；靈活控制設(shè)備運(yùn)行方式，節(jié)約能源費(fèi)用；修舊利廢，節(jié)約材料投入成本；嚴(yán)格把關(guān)維修材料的采購(gòu)和使用管理，節(jié)約材料費(fèi)用。做好設(shè)備運(yùn)行日志的記錄和控制。能源成本管理建立、健全控制能源消耗運(yùn)行管理制度和用能系統(tǒng)操作規(guī)程，加強(qiáng)用能系統(tǒng)和設(shè)備運(yùn)行調(diào)節(jié)、維護(hù)保養(yǎng)、巡視檢查，推行低成本、無(wú)成本節(jié)能措施。設(shè)置能源管理崗位（兼職），實(shí)行能源管理崗位責(zé)任制。采用與各所屬部門簽訂控制能源消耗責(zé)任書的形式逐級(jí)管理，責(zé)任到崗，責(zé)任到人。實(shí)施節(jié)能改造，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行能源

19、統(tǒng)計(jì)和投資收益分析，明確節(jié)能指標(biāo)，并在節(jié)能改造后采用計(jì)量方式對(duì)節(jié)能指標(biāo)進(jìn)行考核和綜合評(píng)價(jià)。減少空調(diào)、計(jì)算機(jī)、復(fù)印機(jī)等用電設(shè)備的待機(jī)能耗，及時(shí)關(guān)閉用電設(shè)備。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)空調(diào)室內(nèi)溫度控制的規(guī)定，合理制定制冷機(jī)、空調(diào)機(jī)、新風(fēng)機(jī)組等開停時(shí)間，充分利用自然通風(fēng)，改進(jìn)空調(diào)運(yùn)行管理。電梯系統(tǒng)采用智能化控制，合理設(shè)置電梯開啟數(shù)量和時(shí)間，加強(qiáng)運(yùn)行調(diào)節(jié)和維護(hù)保養(yǎng)。充分利用自然采光，使用高效節(jié)能照明燈具，優(yōu)化照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)，改進(jìn)電路控制方式，應(yīng)用智能調(diào)控裝置，嚴(yán)格控制建筑物外部泛光照明以及外部裝飾用照明的開停時(shí)間。對(duì)網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、食堂、開水間等部位的用能情況實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)測(cè)，采取有效措施降低能耗。第五章 成本管理責(zé)任規(guī)定本公司成本管理實(shí)行“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理”的基本原則。公司成本管理工作在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，由成本總監(jiān)負(fù)責(zé)組織。以成本合約部為主，其他有關(guān)部門共同