銀行物業(yè)管理方案

1、XX農(nóng)村合作銀行物業(yè)管理方案目錄第一章 公司簡介第 03 頁第二章 組織框架第 25 頁第三章 服務(wù)管理策劃思路第 26 頁、服務(wù)基本概況2、物業(yè)總體思路、物業(yè)服務(wù)策劃第四章管理機構(gòu)設(shè)置和標(biāo)準(zhǔn)要求 第 39 頁、管理框架設(shè)置圖、各部門崗位職責(zé)、人員培訓(xùn)的目標(biāo)和要求、員工上崗儀表、行為、態(tài)度標(biāo)準(zhǔn)第五章秩序維護(hù)及車輛管理 第 52 頁、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)工作、公共秩序維護(hù)方案、消防管理、車輛管理第六章環(huán)境衛(wèi)生管理第 59 頁、物業(yè)管理保潔方案、環(huán)境衛(wèi)生的保潔范圍、保潔工作具體操作方法、環(huán)境保潔服務(wù)內(nèi)容及指標(biāo)第七章設(shè)備與設(shè)施管理 第 68 頁、設(shè)備安全運行管理方案、供電系統(tǒng)管理方案、弱電及自

2、動化系統(tǒng)管理方案、消防系統(tǒng)管理方案、電梯系統(tǒng)管理方案、給排水系統(tǒng)管理方案、公用配套設(shè)施管理方案、公用設(shè)施管理方案第八章會務(wù)管理第 74頁第九章網(wǎng)點管理第 77頁第十章報價表（附件）第 83 頁第三章服務(wù)管理策劃思路一、服務(wù)基本概況1 、XXXX農(nóng)村合作銀行總部大樓， 地址：XX市新建路 6987 號，建筑面積：17755.09 平方米。總部大樓主樓樓層 18 層，地下一層的智能化辦公大樓。 群樓為銀行營業(yè)廳和商鋪組成。 大樓配套設(shè)施功能： 給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、大金空調(diào)系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)。上海三菱客用電梯二部、貨梯一部。大、小會議室、餐廳，直供消防供水系統(tǒng)，消、監(jiān)控系統(tǒng)，門禁系統(tǒng)，

3、地下室停車場及其進(jìn)出道閘控制系統(tǒng)，功能為金融寫字樓。2、XXXX農(nóng)村合作銀行 XX大樓，地址： XX市舜水北路 38 號，建筑面積： 4948.36 平方米。XX大樓由多體樓房組合而成，內(nèi)部辦公分布為清算中心、后督中心、城區(qū)支行、營業(yè)廳等部門。大樓配套設(shè)施功能：給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安全布防系統(tǒng)。客乘一部。大、小會議室、餐廳，直供消防供水系統(tǒng)，監(jiān)控系統(tǒng)，停車場及其進(jìn)出道閘控制系統(tǒng)，功能為金融寫字樓。3、XXXX農(nóng)村合作銀行下屬： 21 個支行 , 68個營業(yè)網(wǎng)點， 1 個文化中心、 2 個村鎮(zhèn)銀行。二、物業(yè)服務(wù)總體思路我們將緊緊圍繞 XX農(nóng)村合作銀行的物業(yè)服務(wù)特點及管理重點、難點，

4、憑借已經(jīng)具備的管理人才、 管理優(yōu)勢的基礎(chǔ)上， 將和業(yè)主單位一起創(chuàng)造品牌效應(yīng)為目標(biāo)， 引入國際酒店金鑰匙服務(wù)理念， 以酒店式服務(wù)為特色， 力爭將XX農(nóng)村合作銀行打造成 XX市銀行物業(yè)界優(yōu)秀管理項目。公司將以銀行物業(yè)管理領(lǐng)域的專業(yè)化道路為發(fā)展思想， 創(chuàng)建物業(yè)服務(wù)人員精益求精、 不斷進(jìn)取的開拓意識， 為讓大樓的物業(yè)服務(wù)有更佳的表現(xiàn)， 今后要對該項目的管理服務(wù)定位為： 以現(xiàn)代化的管理手段、專業(yè)化的服務(wù)水平、酒店式的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、 規(guī)范化的管理體系， 將其打造成為一個尊重與理解業(yè)主的個性化需求、堅持人本服務(wù)理念的安全、輕松、便捷、舒適的精品物業(yè)。1、在人員配置上，整合最強的工作團(tuán)隊對其實行高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。

5、2、在管理理念上， 我們將與世界物業(yè)五大行引領(lǐng)的物業(yè)管理理念接軌，結(jié)合 XX本地客戶資源的需求，形成管理的全新理念；3、在實際管理中， 我們將針對 XX農(nóng)村合作銀行的物業(yè)特點， 結(jié)合多年來管理銀行項目所積累的經(jīng)驗、 人員熟悉程度、穩(wěn)定的員工隊伍等一系列管理優(yōu)勢：1、推行高端星級酒店管理服務(wù)模式公司針對現(xiàn)有的常態(tài)化管理服務(wù)基礎(chǔ)上，推行酒店制度化管理, 下階段將以高端的酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為物業(yè)管理人員的培訓(xùn)和考核體系，對每一個崗位、每一個環(huán)節(jié)都進(jìn)行量化的考核，使員工掌握和貫徹。2、引入酒店金鑰匙管家服務(wù)理念即全方位服務(wù)，個性化服務(wù)。不僅要求員工服務(wù)于行業(yè)份內(nèi)之事，而且要服務(wù)于業(yè)主認(rèn)為份外之事，只要是合理

6、的；不僅要使業(yè)主滿意，而且要使業(yè)主驚喜。3、引入酒店禮儀高級酒店管理人員對所有員工進(jìn)行言、行、舉止的禮儀培訓(xùn)，要求達(dá)到四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，并接受監(jiān)督。4、引入酒店形象識別系統(tǒng)- 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置統(tǒng)一的標(biāo)識牌、 標(biāo)志、宣傳用品、單位名稱水牌、設(shè)備吊牌、操作說明等，物業(yè)工作人員的制服我們將按酒店標(biāo)準(zhǔn)定制。5、設(shè)置銀行“一站式服務(wù)中心” 系統(tǒng)- 以前的前臺功能只有來客登記。導(dǎo)入“一站式服務(wù)中心”系統(tǒng)后，開通12 小時服務(wù)熱線，業(yè)主有需要只需致電工作人員， 即可享受物業(yè)工作人員為業(yè)主提供的便捷服務(wù)。除原來的坐立崗與站立崗保安相互輪崗不變外，增設(shè)收發(fā)信件、聯(lián)系會務(wù)、報修回訪、投訴處理、提供送水等。而會務(wù)人

7、員從以前的工作地點移至前臺，并配置熟悉易記的電話號碼。必要時，可考慮銀行的復(fù)印、打字、包括電子商務(wù)功能一并進(jìn)入，對于銀行來說，形成有事就找“一站式服務(wù)中心”，由原來對口式接應(yīng)改成一個口子服務(wù)，大大方便了業(yè)主的需求。為提高前臺的便捷服務(wù)， 前廳部制定小冊子， 規(guī)范工作職責(zé)， 具體內(nèi)容有： 服務(wù)中心工作紀(jì)律 服務(wù)中心禮貌禮節(jié)、儀表儀容 服務(wù)中心經(jīng)理崗位職責(zé) 服務(wù)中心接待人員崗位職責(zé)及工作流程 服務(wù)中心接待來訪、來電報修受理服務(wù)程序 投訴受理服務(wù)程序 物品寄存、轉(zhuǎn)交程序 郵件簽收、報刊分發(fā)、快遞通知服務(wù)程序 告示牌放置管理規(guī)定 會務(wù)服務(wù)人員崗位職責(zé)及工作流程三、物業(yè)管理整體設(shè)想與策劃（一）創(chuàng)建安全銀

8、行大樓工程我們將根據(jù) XX農(nóng)村合作銀行不同區(qū)域、不同時段有針對性地進(jìn)一步完善細(xì)節(jié)控制措施， 制定既嚴(yán)格而又不同的安全管理措施，力爭治安事件 “零發(fā)生”( 因管理原因 ) ，使辦公業(yè)主不會為人身安全和財產(chǎn)安全擔(dān)心。具體針對性措施如下：1、實行分時段、分等級防范在 XX農(nóng)村合作銀行大廳內(nèi)（或外）設(shè)置秩序維護(hù)禮儀崗，專業(yè)的禮儀崗位人員不僅做到給來往的業(yè)主和辦公人員敬禮、 問好以及提供一些便民服務(wù)，起到一般商務(wù)樓的酒店式門童作用，還要時刻注意來往外來人員，主動熱情接待，并且配合其他保安人員做好本區(qū)域的秩序維護(hù)工作。針對 XX農(nóng)村合作銀行大樓辦公時間相對比較集中這一特點，我們將提高辦公層夜間和節(jié)假日的治

9、安防備級別，實行最嚴(yán)格的封閉式管理。 特殊重點部位，如財務(wù)、檔案資料部室、金庫等區(qū)域加強巡邏次數(shù)，夜間調(diào)整監(jiān)控攝像頭的位置重點設(shè)防， 同時在此時間段對加班人員和進(jìn)出大樓的人員將實行嚴(yán)格的實名登記制度。2、保安員的個人素質(zhì)基于金融大樓的檔次定位較高，對安全方面的要求必然相對較嚴(yán)，我們將首先嚴(yán)把保安員錄用關(guān)， 招聘時盡量招用政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)均過硬的保安員，我們將重塑保安隊伍素質(zhì)， 以部隊復(fù)員軍人和實用人選為基礎(chǔ)，并且對每一位員工進(jìn)行公安網(wǎng)上預(yù)審和內(nèi)部政審，嚴(yán)格把關(guān)。3、重視安全隱患點我們將對項目安全隱患點進(jìn)行重新排查，如在內(nèi)施工期間， 發(fā)現(xiàn)治安隱患，立即與業(yè)主單位和施工方進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，通過建議補

10、充控制辦法和控制程序。在可能的情況下，增加安防設(shè)備、強化安全工作。執(zhí)行大樓的安全應(yīng)急預(yù)案，如防臺風(fēng)、防火、電梯困人等，加強日常的培訓(xùn)和演練，增強全員的安全意識。4、車輛管理（1）結(jié)合本銀行車輛免費停車的管理要求，做好地面引導(dǎo)停放秩序的管理和地下室車位定點定位維護(hù)管理工作。（2）合理管理地面停車位，嚴(yán)禁臨時停車（地面網(wǎng)線）長時間占用停車位；加強對停車位不足的臨時停位有序引導(dǎo)管理，杜絕無序亂停放現(xiàn)象發(fā)生。（3）做好針對銀行員工非機動車集中停放管理工作，做好針對營業(yè)大廳門前客戶非機動車的有序停放管理工作。（4）針對來本行車輛的日趨增加現(xiàn)象，進(jìn)行合理的車流設(shè)計， 使車流的暢通。（二）創(chuàng)建效能銀行大樓工

11、程1、“一站式”服務(wù)公開我們的服務(wù)承諾和服務(wù)電話， 業(yè)主有事只需要聯(lián)系物業(yè)服務(wù) “一站式服務(wù)中心” 的服務(wù)熱線， 所有問題都會在承諾時間內(nèi)解決， 并且同時落實首問責(zé)任制和時效工作制兩項務(wù)實的管理服務(wù)制度。2、5A 級自動管理XX農(nóng)村合作銀行已配備很多智能化的設(shè)備、設(shè)施，我們將運用好 5A 級自動管理即樓宇 （BAS）、辦公（OAS）、通訊（CAS）、消防（FAS）、安保（SAS），發(fā)揮智能化設(shè)備的作用。“維修十五分鐘方案” ，報修十五分鐘到達(dá)現(xiàn)場， 以最快的時間進(jìn)行修復(fù)。在承諾的時間內(nèi)，同時有服務(wù)人員電話確認(rèn)我們維修人員的到場情況?！梆B(yǎng)護(hù)錯時方案”，與酒店管理一樣， 把設(shè)備的養(yǎng)護(hù)放在大樓公休時

12、間或夜間進(jìn)行，不干擾業(yè)主和客戶的正常辦公。（三）創(chuàng)建環(huán)保銀行大樓工程在大樓內(nèi)辦公時間久了， 往往會得辦公綜合癥， 主要原因是辦公樓空氣質(zhì)量差，為了能給 XX農(nóng)村合作銀行的業(yè)主和使用人營造一個清新，舒適的辦公環(huán)境，我們將力爭做到：1、垃圾無“痕跡”根據(jù)估算大樓日常辦公人員較多，每天會產(chǎn)生大量辦公垃圾， 按規(guī)定每日兩次收集辦公垃圾，垃圾統(tǒng)一定時清理，其他時間不走電梯。2、空氣無“異味”我們考慮采用科技手段清除空氣中的甲苯，同時在管理階段采用能凈化空氣、有效吸收有害氣體的綠色耐陰植物，除了上述辦法外， 一方面采用通風(fēng)外排、藥物吸收等辦法清除公共洗手間異味， 另一方面采用每天定時送風(fēng)，綠色植物吸收辦法

13、來消除通道內(nèi)渾濁空氣。3、場所無“病菌”我們將在人員最集中的電梯內(nèi)定期酒精消毒。大堂內(nèi)配置的沙發(fā)、電話、電腦觸摸屏等公用設(shè)施，我們也將定期進(jìn)行消毒工作。4、錯時保潔制保潔人員將在辦公人員上班前一個小時到崗，在辦公人員上班前大堂、走廊等公共部位已基本保潔完畢，辦公人員能充分感受潔凈辦公環(huán)境。大堂的花崗石的保養(yǎng)、不銹鋼裝飾物、電梯轎廂等的保養(yǎng)將利用晚上時間完成。辦公人員基本感受不到保潔人員的工作但卻能充分享受干凈、整潔的環(huán)境。（四）創(chuàng)建專業(yè)化服務(wù)銀行大樓工程針對 XX農(nóng)村合作銀行的物業(yè)特點，我們將引入“金鑰匙”的管理服務(wù)理念，實行人性化和個性化服務(wù)，創(chuàng)建服務(wù)示范大樓。1、引入酒店“金鑰匙”個性念理

14、化 - 即全方位服務(wù)。不僅要求員工服務(wù)于行業(yè)份內(nèi)之事， 而且要服務(wù)于業(yè)主認(rèn)為份外之事， 只要是合理的； 不僅要使業(yè)主滿意，而且要使業(yè)主驚喜。每逢業(yè)主有重大活動、領(lǐng)導(dǎo)視察，只要一個電話，我們就會給您驚喜：在大門口放滿鮮花，在大堂內(nèi)增設(shè)盆景，鋪設(shè)紅地毯，配備禮儀迎賓員。我們會給您驚喜： 當(dāng)你提著重物時， 我們會主動上前幫助； 重大節(jié)日會收到我們的節(jié)日祝福； 遇到雨天，我們會為您撐傘， 讓您和您的客戶在冰冷的雨滴中感到絲絲的溫暖。2、會務(wù)服務(wù)（1）采用四星級酒店的專業(yè)服務(wù)流程，并根據(jù)甲方要求進(jìn)行會場布置，配備好茶水、果盤、煙缸、一次性紙巾等相關(guān)物品（會務(wù)所需消耗的茶葉、香煙、水果、紙巾、鮮花、橫幅、

15、座位牌、一次性紙巾、杯子及其它食品和用品，均由甲方提前提供給物業(yè)進(jìn)行置放）并在會議召開前半小時，將會議室燈、門、空調(diào)、開水、話筒、投影儀、音響設(shè)備準(zhǔn)備就緒。（2）會議召開后，保證有服務(wù)人員及技術(shù)人員在音控室內(nèi)或根據(jù)甲方要求安排人員在會場內(nèi)， 確保會場聲像音控系統(tǒng)的正常運行， 為參會人員提供必要的全程會議服務(wù)。（3）對需要接待的來賓， 保證按甲方要求及時提供必要的全程接待服務(wù)和其它后勤保障。（4）業(yè)主各部門和工作人員的報刊、郵件和信函的收發(fā)無錯發(fā)。（5）如有客人來訪銀行中層以上管理人員， 應(yīng)問清事由，征得領(lǐng)導(dǎo)同意，方可放行，同時做好茶水服務(wù)等接待工作。工作標(biāo)準(zhǔn)：有效處理各類信息、投訴及回訪工作，

16、使業(yè)主滿意。（五）公共設(shè)備設(shè)施的維護(hù)和工程修繕管理說明：電梯維修、空調(diào)系統(tǒng)維修、消防系統(tǒng)維修項目等招標(biāo)方已外包。1、工作內(nèi)容：負(fù)責(zé)水、電、弱電、消防系統(tǒng)、音控設(shè)備、電梯以及空調(diào)的日常運行、保養(yǎng)、維護(hù)、維修和申報等工作。（1）負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)供配電系統(tǒng)的正常運行、管理和維護(hù)。24 小時有人持證上崗， 熟悉大樓的供電方式、 狀態(tài)和線路走向。 記錄有關(guān)配電運行數(shù)據(jù)，保持功率因數(shù)每日在0.9 以上，配電窗開關(guān)標(biāo)識清晰，懸掛相關(guān)的警示牌，防止小動物侵害設(shè)施良好，配電室滅火器良好，配電專用工具齊全，執(zhí)行倒閘操作制度， 配電室衛(wèi)生良好， 每半年一次緊固電器螺絲，熄燈檢查配電電器并用紅外測溫儀測溫每周一次。每半

17、月試運行柴油機發(fā)機組 （征得行主管領(lǐng)導(dǎo)同意和行有關(guān)人員一起），確保發(fā)電機處于良好的備用狀態(tài)。（2）負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)照明系統(tǒng)的正常運行、管理和維護(hù)。 一般情況下下班后關(guān)閉公共部位照明， 開啟各樓層的監(jiān)控照明燈。 做到燈、終端開關(guān)、閘、斷路器、電度表、各類儀表及配電箱等公共設(shè)施完好無損，照明開關(guān)箱及配電箱整潔及螺絲做到每月緊固， 開關(guān)對象標(biāo)注明確。 根據(jù)甲方要求開關(guān)屋頂廣告牌及形象燈，做好節(jié)約用電工作。（3）負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)給排水系統(tǒng)的正常運行、 管理和維護(hù)。給水設(shè)備做到日查有記錄， 機房無積水，管線整潔，無腐蝕現(xiàn)象，水泵及電機運行正常，生活水泵配電箱整潔及標(biāo)識清楚，每日抄錄總水表，及時發(fā)現(xiàn)漏水狀況，

18、 做好年度保養(yǎng)計劃。排水、排污功能完好，制訂年度保養(yǎng)計劃，每半年一次對排放明管、地漏、明溝、暗溝、雨水管、食堂排污管、地下室污水池、窖井等進(jìn)行維保、疏通、清理，并根據(jù)季節(jié)特點或?qū)嶋H情況增加檢查或疏通次數(shù)，每年一次檢查、根據(jù)實際情況清理化糞池。 及時修復(fù)破損的窖井蓋和暗溝蓋。（4）負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)的正常運行、管理和維護(hù) （不含專業(yè)維保合同確定的維護(hù)內(nèi)容）。 空調(diào)出現(xiàn)異常情況及時與外包單位聯(lián)系， 監(jiān)督及跟蹤外包公司的維保， 并對外包公司的維保事項進(jìn)行確認(rèn)及簽字。 根據(jù)甲方的要求開關(guān)空調(diào)， 一般情況下空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置在智能狀態(tài)， 做好巡回檢查工作和節(jié)能工作，記錄運行參數(shù)。（5）負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)消防

19、系統(tǒng)的正常運行、 管理和維護(hù)（不含消防主機、報警系統(tǒng)等專業(yè)維保合同確定的維護(hù)內(nèi)容） 。根據(jù)消防部門的要求在消防控制室配備值班人員，持證上崗，做到 24 小時值守，掌握大樓的消防設(shè)備布局，能熟練操作主機設(shè)備及其它消防設(shè)備器械。記錄有關(guān)消防運行參數(shù)。 做好每日防火巡查工作， 如消防系統(tǒng)出現(xiàn)異常情況及時與外包單位聯(lián)系， 監(jiān)督及跟蹤外包公司的維保， 并對外包公司的維保事項進(jìn)行確認(rèn)及簽字。 每年舉行一次消防演練。（6）負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)房屋本體及外圍地面的維護(hù)、保養(yǎng)和管理， 確保設(shè)施完好。大樓外觀無破壞立面，整潔，無隨意安裝物，內(nèi)墻無人為損壞，無亂涂亂寫，無起皮起殼等現(xiàn)象，地面及溝蓋、石板無破碎或松動現(xiàn)象，

20、各類配套使用設(shè)施裝飾、標(biāo)識物完好無損。（7）負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)電梯的日常運行、管理和維護(hù)（不含專業(yè)維保合同確定的維護(hù)內(nèi)容） 。電梯管理員持證上崗，每日至少一次對電梯進(jìn)行感受性試乘，如電梯有異常情況及時與外包單位聯(lián)系， 監(jiān)督及跟蹤外包公司的維保，并對外包公司的維保事項進(jìn)行確認(rèn)及簽字。 電梯裝卸貨管理。 根據(jù)機房環(huán)境溫度及時調(diào)整空調(diào)溫度的設(shè)定，確保電梯機房設(shè)備的安全運行。（8）負(fù)責(zé)食堂內(nèi)除專用廚房設(shè)備外的電氣及管道等維修工作；（9）負(fù)責(zé)對相關(guān)設(shè)備進(jìn)行定期保養(yǎng)和維護(hù)， 確保設(shè)備隨時處于正常的使用狀態(tài)；（10）負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)的電話安裝，做到跳線簡潔，配線架整潔。（11）負(fù)責(zé)會議室音控設(shè)備的管理，使之處于良

21、好狀態(tài)并能熟練操作有關(guān)音控設(shè)備的連接和調(diào)試。（12）其他應(yīng)屬于該項工作內(nèi)容范圍內(nèi)的服務(wù)。2、工作標(biāo)準(zhǔn)：及時、高效，做到日查有記錄，月度有考核。（1）確保零修、急修及時率達(dá)98%以上，合格率達(dá)100%。（2）確保設(shè)備設(shè)施良好，機房整潔，無積水及滴漏水現(xiàn)象，設(shè)備及管線表面無銹跡。做到 24 小時值班，保證每個工作日能夠做到對相關(guān)的設(shè)備巡視一遍，并做好記錄，重大安全責(zé)任事故 （含治安、消防、水電設(shè)備管理等方面）為零；重大設(shè)備設(shè)施故障責(zé)任事故為零。（4）設(shè)備出現(xiàn)故障時能夠隨叫隨到。（六）特約服務(wù)管理1、工作內(nèi)容：合同外的服務(wù)項目。2、工作標(biāo)準(zhǔn)：及時、高效。根據(jù)要求制訂各類應(yīng)急預(yù)案（火災(zāi)預(yù)案、治安、重大

22、水浸、大樓停電、停水、電梯關(guān)人、災(zāi)害性天氣等） 、工作制度，完善會務(wù)接待、保潔、 保安、設(shè)備設(shè)施維護(hù)、 綠地維護(hù)等的相關(guān)計劃，建立服務(wù)員工作手冊，每日登記工作內(nèi)容。確保服務(wù)合同規(guī)定的服務(wù)項目履約率100；綜合滿意率 95以上（含滿意、比較滿意合計票數(shù)除以參評人數(shù)，按百分比統(tǒng)計）。（七）主要管理人員的委派與管理人員的提升企業(yè)的成功取決于項目負(fù)責(zé)人。 我們特派具有五星級酒店管理經(jīng)驗的高層管理人員進(jìn)駐大樓，負(fù)責(zé)大樓、網(wǎng)點的日常物業(yè)服務(wù)工作。為了使大樓、網(wǎng)管部負(fù)責(zé)人的管理水平能快速提升，我們定時定期參加由公司統(tǒng)一組織的各類“管理速成班” ，強化培訓(xùn)。限定時間達(dá)標(biāo)，以適應(yīng)銀行不斷變化的發(fā)展需求，使物業(yè)的

23、服務(wù)和貴行的需求處于同一標(biāo)準(zhǔn)線上。大樓負(fù)責(zé)人、網(wǎng)管部負(fù)責(zé)人通過學(xué)習(xí)企業(yè)系統(tǒng)化的學(xué)習(xí)來提升綜合管理能力。在管理區(qū)域內(nèi)“找茬” ，以“創(chuàng)造性”的眼光提出整改措施，并在實踐中檢驗成果。第四章管理機構(gòu)設(shè)置和標(biāo)準(zhǔn)要求一、管理框架設(shè)置圖余姚農(nóng)村合作銀行聯(lián)合物業(yè)管理有限公司余姚農(nóng)村合作銀行物業(yè)工程部 客服部 保安部 保潔部 網(wǎng)管部 食堂二、各部門崗位職責(zé)管理處主任崗位職責(zé)管理處主任（項目經(jīng)理） ：姓名：性別：女學(xué)歷：大專個人特長：酒店管理。職責(zé)概要：將此框刪除換為本人照片管理處主任全面負(fù)責(zé) XX農(nóng)村合作銀行管理處的經(jīng)營活動和管理活動，直接對公司總經(jīng)理、 副總經(jīng)理負(fù)責(zé)， 全權(quán)負(fù)責(zé)處理物業(yè)一切事務(wù)， 帶領(lǐng)全體員

24、工努力工作， 完成公司所確定的各項目標(biāo)， 努力做好具有酒店特色的物業(yè)管理。具體職責(zé)：1、傳達(dá)公司的有關(guān)指令、通知及布置重要任務(wù)并保質(zhì)保量進(jìn)行落實。處理好人事關(guān)系，協(xié)調(diào)部門之間的聯(lián)系，使該物業(yè)有一個高效率的工作系統(tǒng)；2、督促檢查安全、 消防和秩序維護(hù)工作， 為 XX農(nóng)村合作銀行的業(yè)主和使用人以及和員工創(chuàng)造安全舒適的工作環(huán)境；3、指導(dǎo)管理處的日常培訓(xùn)工作，培養(yǎng)人才，提高整個物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和員工素質(zhì)；4、以身作則，關(guān)心員工，獎罰分明，加強員工的職業(yè)道德和思想教育工作，使該物業(yè)有高度凝聚力， 并要求全體員工以高度熱忱的責(zé)任感去完成本職工作；5、巡視本物業(yè)各部門運作情況，發(fā)現(xiàn)問題現(xiàn)場解決；6、對銀行的投

25、訴及時處理；7、主持每周的工作會議，總結(jié)上周工作情況，布置下周工作任務(wù)；8、進(jìn)行每日的例行檢查：（1）檢查員工的儀表儀容、禮貌用語和勞動紀(jì)律；（2）檢查消防中心、監(jiān)控中心和其他重要設(shè)施設(shè)備的運轉(zhuǎn)情況；（3）檢查會務(wù)、各樓層、地下室、外圍的工作狀況和衛(wèi)生狀況。9、每周對業(yè)主單位進(jìn)行一次常規(guī)性拜訪，接受監(jiān)督。通過溝通，及時了解工作中的不足， 和業(yè)主以及使用人的更多需求，以便在日后的工作中提高和完善；10、處理重大突發(fā)事件，及時啟動應(yīng)急預(yù)案；11、對重大突發(fā)事件、事故、管理處無法解決的事件和投訴、需要對設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)等，須及時上報銀行辦公室和物業(yè)公司；12、經(jīng)常檢查后勤保障，為職工分憂解難，激發(fā)員

26、工的勞動熱情；工程部職責(zé)銀行已配置專業(yè)的工程人員， 物業(yè)公司的工程人員積極協(xié)助銀行做好的強電、電梯、消防、空調(diào)、弱電等工作，為各類設(shè)備進(jìn)行規(guī)范化維修和養(yǎng)護(hù)，力爭因管理責(zé)任引發(fā)的重大設(shè)備事故為零。同時接受業(yè)主和使用人的報修服務(wù)，在承諾時間內(nèi)竭盡全力為業(yè)主解決設(shè)備、設(shè)施上的問題。工程部隸屬管理處直接管理， 協(xié)助銀行做好公用設(shè)施、 設(shè)備保養(yǎng)和銀行大樓內(nèi)的維修，主要職責(zé)如下：1、妥善保管工程建設(shè)檔案資料，定期或不定期向管理處匯報情況；2、協(xié)助銀行做好大樓內(nèi)的水泵、消防等共用設(shè)施設(shè)備的巡查、記錄及維修保養(yǎng)；3、協(xié)助銀行做好大樓內(nèi)的公共部位（如共用屋頂、排水管道）等的維護(hù)和疏通；4、銀行大樓設(shè)備或設(shè)施如發(fā)

27、生突發(fā)性事件，協(xié)助銀行全力組織搶修；5、協(xié)助做好突然停電、停水的應(yīng)急工作。6、嚴(yán)格執(zhí)行執(zhí)證上崗，規(guī)范操作。7、配合管理處各個職能部門的工作，完成管理處領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作。會務(wù)部工作職責(zé)會務(wù)部隸屬管理處直接管理，負(fù)責(zé)日常會務(wù)工作， 提供全程會務(wù)， 主要職責(zé)如下：1、按照合作銀行會務(wù)接待單和辦公室OA網(wǎng)的相關(guān)指令，完成會務(wù)前的準(zhǔn)備工作。2、做好會務(wù)期間的服務(wù)工作。3、會務(wù)結(jié)束的整理檢查工作。4、無會議時的會場清潔及保持工作。5、服從上級其他工作安排。6、會務(wù)基本流程（1）上班時間為： 08：0011：00、13：0017：30；（2）08：00 上班，提前十分鐘到崗，自我檢查儀容儀表。（3）時刻做

28、好會務(wù)前的準(zhǔn)備工作。（4）每日早上 08：00 前開啟會議室所有的門窗，無論有無會議準(zhǔn)備至少兩瓶開水以防止緊急召開會議；17：15 檢查好會議室內(nèi)電源是否關(guān)閉、門窗是否關(guān)好后鎖好門和保安交接好方可下班。7、全程會務(wù)服務(wù)：會議室空氣質(zhì)量服務(wù)、會議室內(nèi)布置服務(wù)、茶水服務(wù)、音響、投影服務(wù)、簽到服務(wù)、會議設(shè)施保養(yǎng)服務(wù)、迎賓服務(wù)等；8、無條件做好銀行的會議服務(wù)，包括夜間會務(wù)和提前、延時服務(wù)。保安部工作職責(zé)保安部隸屬管理處領(lǐng)導(dǎo)， 協(xié)助公安部門和銀行做好安全防范工作，主要負(fù)責(zé)秩序維護(hù)、交通、消防及其它違章行為的管理工作，具體職責(zé)如下：1、嚴(yán)格執(zhí)行、遵守市、區(qū)有關(guān)治安、消防管理條例及公司有關(guān)規(guī)章制度；2、認(rèn)真

29、執(zhí)行機動車管理規(guī)定，加強道路交通管理，制止各類違章停車；銀行常駐車輛牌號的概知率達(dá)到90%以上；3、實行 24 小時巡邏值班、 夜間封閉管理， 保護(hù)業(yè)主單位的財產(chǎn)和公共設(shè)施；4、對大件物品的進(jìn)出、外來人員和車輛的進(jìn)出進(jìn)行管理；5、加強消防管理，對消防器材定期進(jìn)行檢查，使消防通道不被占用；6、做好每日治安消防管理的記錄工作，定期或不定期向管理處匯報工作情況；7、熟悉各類緊急預(yù)案的操作程序，并且能進(jìn)行實際操作；8、每日對各類安防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查和記錄；9、負(fù)責(zé)裝修管理期間巡查，每天不少于2 次到現(xiàn)場跟蹤，發(fā)現(xiàn)問題及時勸告或制止；10、配合管理處各個職能部門的工作， 完成管理處領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。保

30、潔部工作職責(zé)保潔部隸屬管理處領(lǐng)導(dǎo)， 按星級酒店的管理和養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行保潔。保潔部分別對公共區(qū)域、 公共設(shè)備設(shè)施、消防通道、外圍及綠化帶進(jìn)行常規(guī)保潔。綠化雖然屬于銀行的外包單位， 但綠化養(yǎng)護(hù)的好壞直接影響著大樓的美化。所以，物業(yè)人員必須督查綠化養(yǎng)護(hù)人員及時澆水、修剪等等。1、熟悉所負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的日常清潔衛(wèi)生情況，負(fù)責(zé)公共部位的保潔工作；2、負(fù)責(zé)區(qū)域范圍內(nèi)的垃圾回收及清運工作；3、負(fù)責(zé)各樓層熱水器的開關(guān)工作，一般為上班前半小時開， 下班關(guān)（會議室需會議結(jié)束后關(guān)閉）；4、配合環(huán)衛(wèi)單位、社區(qū)做好“除四害”工作；5、負(fù)責(zé)衛(wèi)生間清潔用品（如衛(wèi)生紙、洗手液等）的及時更換和辦公大樓內(nèi)外的消殺工作；6、負(fù)責(zé)為業(yè)主單

31、位（個人）提供各種有償清潔服務(wù)工作；7、負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的保潔工作；8、協(xié)助綠化養(yǎng)護(hù)工作；9、積極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，學(xué)習(xí)清潔衛(wèi)生等知識，提高素質(zhì)；10、配合管理處各個職能部門的工作， 完成管理處領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。網(wǎng)管部工作職責(zé)網(wǎng)管部隸屬管理處領(lǐng)導(dǎo)， 委派專業(yè)保安管理人員進(jìn)行日常管理和質(zhì)檢考核工作。1、根據(jù)國家安保管理條例和銀行主管部門的有關(guān)規(guī)定和要求制定本部安保管理方案和各種防范措施，報總經(jīng)理及銀行主管部門審批后組織實施。2、制定部門各項安保制度、規(guī)定，報請總經(jīng)理批準(zhǔn)后發(fā)布實行，并監(jiān)督落實。、?從部門工作特性出發(fā)， 定期開展安全防范、 職業(yè)道德和法制教育培訓(xùn)，加強安保管理。、?深

32、入研究實際調(diào)查研究， 及時發(fā)現(xiàn)進(jìn)行解決安全保衛(wèi)工作中出現(xiàn)的新問題、新情況。、?隨時掌握安保人員的思想動態(tài)， 關(guān)心他們的工作和生活， 充分調(diào)動其工作積極性。、加強日常安保巡視工作，做到月有計劃、周有目標(biāo)、日有落實的全方位動態(tài)管理模式。 ?、?做好與業(yè)務(wù)單位主管領(lǐng)導(dǎo)的協(xié)調(diào)與溝通工作。8、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。食堂工作職責(zé)食堂受銀行委托由管理處托管，具體按食堂人員托管協(xié)議書相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。三、人員培訓(xùn)的目標(biāo)和要求（一）培訓(xùn)內(nèi)容及培訓(xùn)方式1、公司培訓(xùn) - 公司文化建設(shè)、公司CIS 的原理、運用、案例、公司前景的規(guī)劃與傳播、公司文化的塑造與創(chuàng)新、公司文化的內(nèi)涵。2、項目培訓(xùn)農(nóng)村合作銀行管理處組織架構(gòu)

33、和運作程序、物業(yè)及設(shè)備情況及其注意事項、 物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識、管理規(guī)則及員工守則、各崗位的操作流程及要求、 消防急救常識及器具使用、設(shè)備操作及維護(hù)知識。3、特點培訓(xùn)根據(jù)網(wǎng)點人員分布“散”的特點，除了定期對保安進(jìn)行集中，開展理論及實際應(yīng)用的培訓(xùn)外，不定期地到實地進(jìn)行現(xiàn)場培訓(xùn)，平常進(jìn)行手機短信提醒式培訓(xùn)。4、培訓(xùn)后的考試檢驗培訓(xùn)效果對于培訓(xùn)內(nèi)容分口試和筆試、崗上考察三種方式進(jìn)行考試， 并將考試得分記錄存檔， 與考核分?jǐn)?shù)、 工資評估等級相關(guān)聯(lián)。5、三維培訓(xùn)體系：（1）按職務(wù)層次劃分，從普通員工到管理人員都有相應(yīng)培訓(xùn)；（2）按專業(yè)類別劃分，如專業(yè)技術(shù)、安全防范技能、管理技能培訓(xùn)等；（3）按

34、部門類別劃分，不同的部門有不同的培訓(xùn)。（二）培訓(xùn)后要達(dá)到的目標(biāo)1、新人培訓(xùn)：新人要進(jìn)行公司及行業(yè)制度、禮儀知識、崗位技能與操作標(biāo)準(zhǔn)等方面的崗前培訓(xùn)， 并有一定級別的帶訓(xùn)人。 通過培訓(xùn)做到應(yīng)知應(yīng)會，基本勝任崗位工作。2、日常培訓(xùn)：建立年度訓(xùn)練計劃和月訓(xùn)練計劃、周訓(xùn)練計劃，將日常必需的操作技能、 知識及相關(guān)知識按重要性的不同，安排不同周期， 分在崗培訓(xùn)和脫崗培訓(xùn)二種方式，讓員工在工作中不斷提高、不斷進(jìn)步。3、年度培訓(xùn)：培訓(xùn)時間（頻率）序號參與人員培訓(xùn)內(nèi)容及組織單位企業(yè)理念、企業(yè)精神、企業(yè)宗旨、職業(yè)道德、培訓(xùn)目標(biāo)；1全體員工物業(yè)管理政策法規(guī)、 相關(guān)法律常識的培訓(xùn)教育、公司培訓(xùn)部項目物業(yè)、設(shè)備以及業(yè)主

35、基本情況介紹，實地培訓(xùn)講解結(jié)合春節(jié)休假結(jié)束收心，進(jìn)行企業(yè)各項規(guī)章制年初（ 1 次/ 年）；全體員工度的培訓(xùn)管理處主管結(jié)合一季度測評工作，進(jìn)行團(tuán)隊精神、服每季度（ 4 次/ 年）；3全體員工務(wù)理念及服務(wù)技巧的培訓(xùn)教育公司團(tuán)隊精神、專業(yè)技能、服務(wù)理念及服務(wù)技巧的每周（ 12 次/ 年）；4全體員工培訓(xùn)教育公司、管理處結(jié)合上半年工作總結(jié)，進(jìn)行職業(yè)道德和專業(yè)技年中（ 1 次/ 年）；5全體員工能的培訓(xùn)教育公司、管理處6半年（ 2 次/ 年）；領(lǐng)班及以上物業(yè)管理服務(wù)的案例分析培訓(xùn)公司平均 1 月/ 次；公7全體員工消防知識、消防器材使用培訓(xùn)司、管理處年終工作總結(jié)，排問題，找差距，與下一年的年底（ 1 次

36、/ 年）；8領(lǐng)班及以上計劃工作安排公司、管理處4、部門培訓(xùn)：（1）會務(wù)部：采用請進(jìn)來、走出去的方式進(jìn)行培訓(xùn)。學(xué)習(xí)四星級酒店的禮儀、接待服務(wù)。比如在高檔煙和中檔煙的放置；打火機在高、中檔煙的放置；常規(guī)加水時間為20 分鐘，并了解銀行部門負(fù)責(zé)人的喝水頻率，左手和右手喝水習(xí)慣， 客人需要加水的要點和緊急狀況的處理方法、大型會議和重要會議的引領(lǐng)客服務(wù)等等。 通過酒店式接待的培訓(xùn)， 使服務(wù)人員逐步掌握會務(wù)技能，會務(wù)接待中的接待能力、服務(wù)水準(zhǔn)將大大提高。（2）保潔部：采用四星級酒店衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則培訓(xùn)， 以量化的標(biāo)準(zhǔn)來實施。比如員工的行為準(zhǔn)則、 外圍公共區(qū)域保潔標(biāo)準(zhǔn)、 計劃衛(wèi)生和日常衛(wèi)生的保潔標(biāo)準(zhǔn)、辦公室

37、和會議室的保潔標(biāo)準(zhǔn)、各區(qū)域垃圾收集和處理的時間、地毯、走廊、地面保養(yǎng)、大型會議流程。（3）工程部：以實際操作進(jìn)行培訓(xùn)。物業(yè)及設(shè)備概況、維修工具使用及保養(yǎng)、停電停水應(yīng)急處理、 發(fā)電機及配電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)與操作、 供排水系統(tǒng)維護(hù)與保養(yǎng)、消防系統(tǒng)維護(hù)與保養(yǎng)、音控設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng)、電梯救人防、急救及器具的使用方法。（4）保安部：以安全管理為前提，做到人人熟練使用滅火器。在崗前培訓(xùn)時，滅火器的使用方式納入培訓(xùn)內(nèi)容， 在轉(zhuǎn)正時列入考核項目。 每月的體能測試與消防演練相結(jié)合， 可以攜帶滅火器跑樓梯。 消控人員除了持證上崗以外，對于日常的消控培訓(xùn)必不可少，比如：報警時的處理方式。在銀行的幫助下，對煙感、消防器材進(jìn)

38、行檢查，以確保大樓 100%安全。（5）網(wǎng)管部：根據(jù)網(wǎng)點的特性，培訓(xùn)工作以手機短信的方式進(jìn)行，并制定實用性強的“口袋書” ，內(nèi)容為員工手冊銀行網(wǎng)點保安考核規(guī)定和XX 合作銀行各網(wǎng)點后勤服務(wù)項目考核細(xì)則中的相關(guān)條例，易記、易攜帶，即有利于保安員學(xué)習(xí)，又便于督導(dǎo)者考核。四、員工上崗儀表、行為、態(tài)度標(biāo)準(zhǔn)1、員工形象、儀態(tài)：按照四星級酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，來客起立、限時辦理、來去問候、微笑服務(wù)等。引導(dǎo)人員統(tǒng)一穿西裝，形象英武、精神抖擻。工程維修人員著裝參照國家安裝業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，兼顧安全和形象， 維修人員應(yīng)頭戴安全帽，隨身攜帶有干凈手套、擦布、布鞋、警示牌等。保潔人員著裝達(dá)到酒店清潔人員標(biāo)準(zhǔn)。2、制服：上班應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)穿

39、著制服，且應(yīng)保持干凈、熨燙平整；工作牌佩帶整齊，配帶在制服上左鎖骨下3-4 寸的位置（約一個橫向的手掌距離） 。3、儀表修飾：（1）上崗前要整理儀容。（2）女性管理人員和前臺客服人員必須化淡妝， 忌濃妝艷抹，口紅的色彩不怪異。（3）男員工不得留胡須及鬢角， 每日檢查，并勤于剪剃，保持面部整潔。（4）手部保持指甲干凈、修剪平整無污垢，不得留長指甲（長度不得超過指尖）和涂有色指甲油。4、鞋襪：（1）女員工穿肉色襪，男員工穿深色襪。（2）鞋面干凈，穿皮鞋的人員，管理人員、秩序維護(hù)員規(guī)定顏色為黑色，其他人員為黑色或深色（建議黑色） ，并保持鞋面光亮。5、頭發(fā)發(fā)飾：（1）所有人員要保持頭發(fā)整潔，不可留爆

40、炸式、新潮和另類的發(fā)型。（2）女員工頭發(fā)后不過肩前不蓋眼，長發(fā)應(yīng)按規(guī)定梳扎；發(fā)飾不夸張，只求簡單素色，長發(fā)應(yīng)上盤戴發(fā)套（箍）。（3）男員工最短不得為零（光頭） ，前發(fā)不俯額、側(cè)發(fā)不掩耳、后發(fā)不及領(lǐng)。5、站姿：（1）女員工雙腿并攏站直，挺胸收腹，雙手自然地交叉放在身體前面，左手在上，右手在下。（2）男員工雙腿并攏站直，挺胸收腹，雙手自然下垂，由褲縫處，也可雙手背在身體后或交叉放在身體前面兩腳略分開些，與肩同寬。（3）兩手不可插于口袋中，不可倚、靠、趴、勾、交手抱臂等。6、坐姿：（1）入座輕緩，坐直并坐滿2/3 ，后背挺直，腰部挺起雙肩放松平放手自然放在膝蓋上，雙膝并攏。（2）男士坐時雙腿可略開，

41、女士雙腿交叉并攏/ 并攏斜傾，正或側(cè)放。7、走姿：（1）行走應(yīng)輕而穩(wěn)無聲，抬頭挺胸收腹，肩平身直，手臂自然，在兩側(cè)自然擺動。（2）腳步間隔適中，不要大踏步行走、跑動。（3）與上級、同事、賓客相遇時，應(yīng)點頭致意或問好。五、各崗位操作規(guī)范管理有限公司通過長期的酒店管理、物業(yè)服務(wù)的工作經(jīng)驗，結(jié)合合作銀行管理處各部門管理人員的經(jīng)驗積累，已總結(jié)整理出一整套符合銀行辦公大樓管理的操作規(guī)范，系統(tǒng)詳盡的規(guī)范了員工的崗位職責(zé)、工作的方法、紀(jì)律、考核辦法等一系列量化管理條款。具體見副本：保安部管理手冊、會務(wù)部管理手冊、工程部管理手冊、保潔部管理手冊、網(wǎng)管部管理手冊。第五章秩序維護(hù)及車輛管理一、物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共秩

42、序維護(hù)分析根據(jù)農(nóng)村合作銀行的物業(yè)特點，我們將注意重點防范與一般管理相結(jié)合；“人性化服務(wù)”與“智能化管理”相結(jié)合。農(nóng)村合作銀行的公共秩序維護(hù)主要包括：公共秩序維護(hù)、 消防、車輛管理，我們將針對它的具體特點采取內(nèi)外互防的管理方式對所轄物業(yè)區(qū)域的安全防范和消防、 車輛管理工作進(jìn)行全面的管理。此外還需考慮銀行大樓的特殊性，需要加強對計算機室、 檔案室、金庫和食堂廚房等重點要害部位的監(jiān)管。二、公共秩序維護(hù)方案安全防范保障 =高素質(zhì)秩序維護(hù)隊伍 +高科技防范設(shè)施 +高效率操作流程（一）高素質(zhì)秩序維護(hù)隊伍1、配備充足的秩序維護(hù)員，2、把好秩序維護(hù)員錄入關(guān)3、嚴(yán)抓秩序維護(hù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高秩序維護(hù)員整體素質(zhì)。4、

43、強調(diào)秩序維護(hù)隊伍的穩(wěn)定性- 豐富秩序維護(hù)員業(yè)余文化生活，增強秩序維護(hù)員的集體榮譽感。5、重視秩序維護(hù)員的意識培養(yǎng)- 每位秩序維護(hù)員都要有“秩序維護(hù)、迎賓、服務(wù)”的意識，改變原先秩序維護(hù)員單一的秩序維護(hù)功能。（二）高效率操作流程1、實行秩序維護(hù)各崗位按時交替操作來提高效率。2、實行秩序維護(hù)員獎金與安全防范狀況相掛鉤的制度。（三）人員管理1、巡邏秩序維護(hù)員主要巡邏區(qū)域有：公共走廊、地下室及各出入口，消防通道、外圍、計算機、檔案室、金庫和食堂廚房等重點要害部位。2、巡邏秩序維護(hù)員在巡查時，發(fā)現(xiàn)人員進(jìn)入管理區(qū)域時無出入證，請其離開此區(qū)域或補辦相關(guān)手續(xù)；3、對辦公室內(nèi)部修整的，做好每天不少于4 次的跟蹤

44、和督查，并做好登記工作。4、夜間、節(jié)假日加強巡查力度，對可疑人員進(jìn)行有禮貌的詢問，進(jìn)出實行實名登記制度。（四）物品進(jìn)出管理大件物品出進(jìn)出由農(nóng)村合作銀行， 應(yīng)用身份證或其他有效身份證件實名登記后，并經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意后，才能放行。1、當(dāng)業(yè)主有物品需要搬運時，只需要撥打服務(wù)中心熱線，服務(wù)人員將隨時提供幫助，保質(zhì)保量的完成任務(wù)。2、在平時地下室貨梯門前公布服務(wù)熱線，一旦要搬運大批或貴重的物品方便使用人來電， 服務(wù)中心將委派專人持電梯鑰匙手動操控電梯，避免撞壞物品、損壞電梯的事故出現(xiàn)。（五）針對不同功能區(qū)域安全防范方案1、外圍白天：做好外圍安全防范工作；夜間：加強外圍巡邏，增加巡邏次數(shù)，到預(yù)定巡邏點， 巡

45、邏秩序維護(hù)員須與當(dāng)班班長用對講機進(jìn)行聯(lián)系，班長須按實際情況記錄，以完善巡邏工作。2、辦公樓 - 工作時間開放管理， 休息時間封閉管理， 辦公樓在工作時間采取開放式管理， 開放是僅指通過大門進(jìn)出人員是開放的， 主要通過巡邏保安員、門崗保安員和車庫崗保安員互相配合來管理。對大件物品由業(yè)主確定放行權(quán)限， 秩序維護(hù)員根據(jù)業(yè)生的放行權(quán)限對大件物品進(jìn)出進(jìn)行登記、確認(rèn)管理。辦公樓夜間和節(jié)、 假日提高安全防范級別， 對所有進(jìn)入辦公樓的人員進(jìn)行登記，所有大件物品將經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后放行。（六）工作重點1、人流控制：對可疑人員進(jìn)行禮貌詢問， 必要時可有禮貌地查驗證件，嚴(yán)格控制推銷人員進(jìn)入管理區(qū)域。2、物流控制：對物品的

46、進(jìn)出實施詢問制和登記制。所有大件物品和夜間物品進(jìn)出實行登記后， 并且經(jīng)過核實后方可放行； 對危險物品進(jìn)入大樓應(yīng)問清事由，同時應(yīng)做好防范措施后方可進(jìn)入3、鑰匙控制：專門制作木箱，放置門禁卡，按辦公室門號登記，保管好業(yè)主方的門禁卡和房門鑰匙，使用門禁卡或銀行房門鑰匙， 必須嚴(yán)格履行登記手續(xù)。三、消防管理消防管理目的是預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生，為業(yè)主提供一個安全的工作環(huán)境。根據(jù)物業(yè)建筑特點， 我們從消防隊伍的建設(shè)、 制度的訂立以及消防設(shè)備的管理三個方面著重就消防設(shè)備的管理內(nèi)容提出以下方案。（一）制定消防管理實施措施1、出現(xiàn)消防報警，其中一名消防人員應(yīng)及時到現(xiàn)場及時處理，落實情況，并及時報客服部立即記錄；2

47、、出現(xiàn)故障立即報服務(wù)中心，同時報管理處主任。故障應(yīng)在最快的時間內(nèi)予以處理完畢。3、出現(xiàn)誤報警（如煙感損壞、未有火警的情況下人為使用手動報警器），消控人員立即在第一時間到現(xiàn)場確認(rèn)設(shè)備是否有異常，如發(fā)現(xiàn)已損壞，要及時報維保單位；4、消防主機報警，應(yīng)確認(rèn)是否有火警，才能進(jìn)行消音，不允許直接采取隔離處理；5、自檢發(fā)現(xiàn)故障，立即上報；6、每月一次對滅火器壓力、消防水帶完好進(jìn)行檢查并做好記錄；跟進(jìn)消防維保單位，監(jiān)督其做好以下工作：（1）每月檢查井道內(nèi)接線箱的接線端子有無松動和受潮；（2）每季度噴煙檢查火災(zāi)煙感、溫感探測器報警是否正常并使其無銹蝕和接線良好；（3）每天對機房內(nèi)的泵組、控制裝置、儀表、閥門進(jìn)行

48、巡檢，并做好運行記錄。設(shè)備運行管理與保養(yǎng)嚴(yán)格按供水設(shè)備運行管理規(guī)程操作。每季一次聯(lián)動試驗；（4）噴淋泵、消防泵每月一次運轉(zhuǎn)試車（手動）；（5）每年一次消防全面檢測；（6）協(xié)助銀行做好每年一次的消防演練。（二）通過培訓(xùn)，提高管理技能為使值班員和維修員對設(shè)備功能的了解，及時處置信號報警和故障排除。在今后的物業(yè)管理期間， 我們一方面將在公司原從事消防、 監(jiān)控管理人員中選擇工作嚴(yán)謹(jǐn)， 文化程度高的員工。 另一方面通過培訓(xùn)要求保安員都能熟悉大樓樓層內(nèi)噴淋閥門位置和水閥位置，熟練掌握消防設(shè)施的使用方法。（三）實行防火安全責(zé)任制，落實消防緊急處置工作程序1、加強消防安全宣傳教育（1）我們將在項目公共部位設(shè)消

49、防宣傳窗，每月一期消防安全宣傳， 宣傳內(nèi)容為消防法規(guī)；消防器材使用；消防應(yīng)急、逃生、自救常識；消防動態(tài)等；（2）協(xié)助銀行每年開展一次綜合性的消防演習(xí)。參加人員為業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)人員，一方面可以檢驗消防設(shè)備設(shè)施運行情況和業(yè)主按應(yīng)急預(yù)案到位情況，另一方面可以讓業(yè)主熟悉火場逃生程序。消防演習(xí)過程分為： 報警程序；疏散搶救，全體業(yè)主在物業(yè)工作人員引導(dǎo)下，從消防樓梯有秩序地疏散到底層、組織滅火、安全警戒、醫(yī)療救護(hù)；2、建立消防教育培訓(xùn)制度為貫徹落實“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，我們將做到以下幾點：（1）管理處對物業(yè)在職員工的消防知識培訓(xùn)每年不少于二次；（2）管理處對新入職的員工進(jìn)行消防知識培訓(xùn)，

50、培訓(xùn)合格率要達(dá) 100%；（3）對物業(yè)員工的培訓(xùn)包括學(xué)習(xí)消防理論知識、 熟悉使用常用滅火器材、熟悉高層建筑火場救援、火場逃生、自救技術(shù)，開展消防綜合演練，實踐所學(xué)知識，實踐應(yīng)急方案。（4）在消防控制室內(nèi)為保安員配備必要的應(yīng)急工具， 并培訓(xùn)該工具、 器材的使用方法。（5）制定大樓消防安全指南小冊子，發(fā)給每個員工，使員工易記、易帶，促進(jìn)鞏固。3、落實各部門責(zé)任（1）根據(jù)各部門消防安全管理職責(zé)，逐級落實各部門責(zé)任， 并簽訂責(zé)任狀。（2）保安部嚴(yán)抓火災(zāi)易發(fā)的裝修期間的消防安全工作。四、車輛管理對區(qū)域內(nèi)各類車輛（汽車、電瓶車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊實施管理工作，做好車輛管理、交通暢通、組織有序，停放

51、整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。（一）車輛交通管理實施措施1、農(nóng)村合作銀行的停車位分為地下停車場和室外地上兩部分，主要都由保安人員進(jìn)行管理；2、做好車輛的安全防范工作；（1）引導(dǎo)車輛泊位時，保安員應(yīng)站在車的兩側(cè)，不能站在車的正面，以防倒車時被撞。（2）保安員指揮泊位時的手勢要讓司機能夠看到，泊放的位置應(yīng)在停車位正中，不可跨位停放，以免影響相鄰車輛的正常出入及造成車輛相互碰撞。（3）司機離開時，保安員應(yīng)提醒其帶走貴重物品，關(guān)鎖好門窗，以防車輛及財物被盜。（4）地下停車場內(nèi)應(yīng)配置足夠的滅火器材，車場內(nèi)應(yīng)配備一些裝有干沙的桶，用于處理漏油車輛；并在顯眼處掛放禁止吸煙的標(biāo)志牌。（5）控制無關(guān)人員進(jìn)入， 對在

52、停車場的卸貨車輛和人員進(jìn)行監(jiān)督，禁止無關(guān)逗留。（6）禁止運載易燃、易爆危險品及漏油或發(fā)生故障的車輛進(jìn)入停泊。3、專用車位放置指示牌，避免被占用；（二）地面車輛管理1、非機動車管理所有外來車輛一律停放在指定位置，以便保安員識別；2、機動車管理（1）車管人員對項目內(nèi)部車輛熟悉率達(dá)90%，掌握交通、被盜、被損事故的處理方法；（2）車輛管理員每隔一斷時間對停放車輛進(jìn)行巡查一次，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時與管理處和車主聯(lián)系。4、合理管理地面停車位，嚴(yán)禁臨時停車長時間占用停車位；5、進(jìn)行合理的車流設(shè)計，使車流的暢通。（3）貴賓車位需進(jìn)行預(yù)留，放上標(biāo)識嚴(yán)禁其他車輛誤停。（三）地下停車場車輛管理方案1、停車場出入口配備

53、保安員進(jìn)行車輛管理、臨時停車管理、車況檢查和進(jìn)出人員登記。2、停車場內(nèi)巡邏保安員，進(jìn)行車輛引導(dǎo)、秩序管理和巡查。第六章環(huán)境衛(wèi)生管理一、物業(yè)服務(wù)保潔方案為了充分體現(xiàn)農(nóng)村合作銀行的環(huán)境衛(wèi)生品質(zhì)， 我公司將按四星級酒店的保潔管理標(biāo)準(zhǔn)對公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運，達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。錯時保潔制保潔人員將在辦公人員上班前一個小時到崗， 在辦公人員上班前將大堂、 走廊等公共部位已基本保潔完畢， 辦公人員能充分感受潔凈辦公環(huán)境。 比辦公人員晚半個小時離崗， 辦公垃圾的及時處理。 大堂花崗石的保養(yǎng)、不銹鋼裝鈽物、 電梯轎廂的保養(yǎng)將利用晚上或雙休日

54、完成。 辦公人員基本感受不到保潔人員的工作但卻能充分享受干凈、整潔的環(huán)境。二、環(huán)境衛(wèi)生的保潔范圍（一）辦公室保潔1、清倒煙灰缸、字紙簍等內(nèi)的垃圾；2、清掃地面；3、擦拭辦公桌、文件柜、沙發(fā)、電話、辦公設(shè)備、茶幾等家具；4、擦拭門窗、窗臺、墻壁、天花板、照明設(shè)施、飾物等；5、清洗茶具。（二）室外和屋頂1、室外公共通道：地下車庫入口汽車道、人行道、消防通道、標(biāo)識牌等；2、室外道路：管理區(qū)域紅線范圍內(nèi)道路；3、室外綠地：紅線范圍內(nèi)草坪、花壇、樹叢、草坪燈、宣傳牌、雕塑、欄桿等；4、排水溝：排水溝內(nèi)垃圾；5、地下雨、污水管井疏通，窨井內(nèi)垃圾；（三）公用設(shè)施設(shè)備物品、管道、路燈、地面、墻面、消防箱、閥門

55、、排水溝、集水井等。（四）其他1、清理亂堆放物品、清理亂涂寫、亂張貼等現(xiàn)象；2、建議銀行對綠化養(yǎng)護(hù)單位督促（盆景）殘枝枯葉，盆景內(nèi)衛(wèi)生；3、四害消除工作；4、化糞池清掏。三、保潔工作具體操作辦法（一）辦公室保潔注意事項1、必須保證在銀行上班前完成作業(yè)，特制定相應(yīng)周密的清潔計劃，事先設(shè)計好保潔內(nèi)容、路線、程序、時間，要求保潔人員按計劃進(jìn)行，動作利索快捷。2、地拖、抹布等清潔工具，可多備幾份，以減少往返清洗時間，提高效率。3、進(jìn)入銀行辦公室時，并注意不做令人懷疑的動作，以免產(chǎn)生誤會。4、抹辦公桌椅時，桌面上的文件、物品等不得亂動。如發(fā)現(xiàn)手表、項鏈、錢包、通訊器材等貴重物品，應(yīng)立即向主管及保安部門報

56、告。5、抹書柜、飾物等貴重物品、陳列品時，切記要小心、抓穩(wěn)、輕抹、輕放，一般情況下不得使用有腐蝕性的清潔劑。6、吸塵器聲音大，室內(nèi)吸塵作業(yè)可安排在銀行上班前或下班后進(jìn)行。7、如果持有辦公室鑰匙的必須有嚴(yán)格的管理制度，除指定人員外，不得交與任何人員，客戶要求開門或保潔人員作業(yè)時返回室內(nèi)，應(yīng)妥善保管。清潔程序1、準(zhǔn)備：準(zhǔn)備好清潔工具，包括水桶、抹布、清潔劑、垃圾袋、吸塵器、地拖、掃把等。2、進(jìn)人：不要關(guān)門。辦公室內(nèi)若有人，應(yīng)先打招呼，得到允許后再進(jìn)行保潔。3、檢查：進(jìn)入辦公室后，先查看有無異?，F(xiàn)象。如發(fā)現(xiàn)異常，應(yīng)先向主管上級報告后再作業(yè)。4、清倒：清倒煙灰缸、字紙簍、垃圾桶。在倒煙灰缸時要檢查煙頭

57、是否完全熄滅。清倒紙簍、集中垃圾袋時，應(yīng)注意里邊有無危險物品，并及時處理。5、擦抹：從門口開始，由左至右或由右至左，依次擦拭室內(nèi)家具和墻壁等。毛巾應(yīng)按規(guī)定折疊、翻面。擦拭每一件家具時，應(yīng)由高到低，先里后外。抹墻壁時，重點擦拭墻壁飾物、電燈開關(guān)插座盒、空調(diào)風(fēng)口、踏腳板、門窗、窗臺等。大幅墻面、天花等的清潔為定期進(jìn)行，也可穿插在日常保潔中進(jìn)行。6、整理：臺面、桌面上的主要用品，如電話、臺歷、臺燈、煙灰缸等抹塵后，應(yīng)按該辦公室人員習(xí)慣的固定位置放好。如發(fā)現(xiàn)局部臟污仍需及時處理。、更換：收換垃圾袋、暖水瓶。8、吸塵：按照先里后外，先邊角、桌下，后大面積進(jìn)行吸塵作業(yè)。椅子等設(shè)備挪動后要原位擺好。發(fā)現(xiàn)局部

58、臟污應(yīng)及時處理。9、關(guān)閉：清潔結(jié)束后，保潔人員退至門口，環(huán)視室內(nèi)，確認(rèn)質(zhì)量合格，然后關(guān)燈、鎖。10、記錄：認(rèn)真記錄每日作業(yè)情況，主要包括保潔員、清潔房間號碼、進(jìn)出時間、家具設(shè)備有無損壞等。（二）綠化管理1、受業(yè)主委托，對大樓室外綠化植物養(yǎng)護(hù)質(zhì)量，對大樓內(nèi)的共用區(qū)域盆化植物租擺，進(jìn)行督促管理。2、建議銀行制定綠化督促養(yǎng)護(hù)管理計劃，落實專人責(zé)任檢查職能措施，設(shè)立檢查管理臺賬。3、建議銀行根據(jù)季節(jié)要求，對銀行營業(yè)大廳、樓面共用主要部位的盆花，以門外的草花組合， 要求綠化單位對時令盆花租擺， 重大活動應(yīng)急供給，制定方案。4、建議銀行由綠化養(yǎng)護(hù)單位制定綠化擺放計劃，對主要領(lǐng)導(dǎo)辦公室內(nèi)，主要會議室內(nèi)的盆景

59、植物擺放質(zhì)量。5、建議銀行對綠化養(yǎng)護(hù)單位簽訂大廈花木養(yǎng)護(hù)細(xì)則承諾書。提倡每二個月用啤酒擦洗綠化，不僅做到光潔，而且能保鮮。（三）室外公共主通道、室外道路保潔辦法1、用掃把清掃道路中間和公共活動場所的果皮、紙屑、泥沙等垃圾掃成堆；2、用膠掃把垃圾掃入垃圾斗內(nèi)，統(tǒng)一放置固定位置；3、對有污跡的路面和場地用水進(jìn)行清洗；4、雨停天晴后，用竹掃把清掃道路上的積水泥沙掃干凈；5、地面每天不定時打掃，無雜物、無垃圾、無積水；6、樓梯口無雜物、蜘蛛網(wǎng)，清潔率達(dá)99%以上；7、樓道、墻面無雜物和蜘蛛網(wǎng)、無亂張貼亂堆放、扶手無塵，清潔率達(dá) 99%以上；8、電梯廳公共走道早晚各兩次細(xì)致清潔，（業(yè)主上班前和下班后）

60、，中間定時保潔，要求無垃圾和雜物；9、電梯轎廂內(nèi)要求每天不定時清拭，要求做到無塵埃；10、洗手間采用“肯德基”的管理模式，每天不定時打掃，督導(dǎo)人員每小時檢查一次，做到無異味、無污垢，地面整潔；11、公共部位玻璃窗每周擦拭一次，要求無明顯塵埃；（目前 PA技工為聘用工）（四）室外綠地保潔辦法1、用掃把仔細(xì)清掃草地上的果皮、紙屑、石塊等垃圾；2、對煙頭、棉簽、小石子、紙屑等用掃把不能打掃起來的小雜物，用鉗子撿入垃圾斗內(nèi)；3、在清掃草地的同時，仔細(xì)清理綠籬下面的枯枝落葉；4、不能把垃圾掃到或沖到排水溝里。（五）排水溝保潔辦法1、用膠掃把清掃排水溝里的泥沙、紙屑等垃圾， 拔除溝里生長的雜草，使排水溝的