建設(shè)工程合同管理第十章課件

1、 第十一章 建設(shè)項(xiàng)目合同的策劃管理111. 1 建設(shè)項(xiàng)目合同策劃概述 本章主要從合同管理的總體策劃方面來(lái)介紹工程全過(guò)程合同管理的內(nèi)容。 主要包含工程項(xiàng)目交付模式的介紹、合同計(jì)價(jià)方式的選擇、合同談判和簽約應(yīng)注意的問(wèn)題合同履行階段的實(shí)施控制、項(xiàng)目合同檔案管理、合同的風(fēng)險(xiǎn)分析以及政府對(duì)建設(shè)工程合同的監(jiān)督管理。211. 2 工程項(xiàng)目交付模式與合同體系工程項(xiàng)目運(yùn)作方式的核心部分環(huán)節(jié)：設(shè)計(jì)、施工和采購(gòu)。EPC模式 設(shè)計(jì)、施工、采購(gòu)分別發(fā)包就是平行發(fā)包模式；設(shè)計(jì)與施工發(fā)包給同一個(gè)承包商就是設(shè)計(jì)施工總承包模式；該承包人若同時(shí)承擔(dān)材料、設(shè)備的采購(gòu)。三個(gè)環(huán)節(jié)每一個(gè)還可以具體分解：設(shè)計(jì)包括勘察和設(shè)計(jì)；施工包括總承包

2、和分包，分包又包括專業(yè)分包和勞務(wù)分包等； 311.2.1早期萌芽階段的項(xiàng)目交付模式全球范圍內(nèi)的工程項(xiàng)目交付模式，可以追溯到產(chǎn)業(yè)革命以前的16世紀(jì)，16世紀(jì)以前，歐洲的建筑師受雇于業(yè)主，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、購(gòu)買材料、雇傭工匠，并組織施工。16世紀(jì)以后，隨著社會(huì)對(duì)房屋建造技術(shù)要求的提高，建筑師隊(duì)伍出現(xiàn)了專業(yè)分工，設(shè)計(jì)和施工逐漸分離。411.2.2 發(fā)展階段的現(xiàn)代項(xiàng)目交付模式18世紀(jì)60年代，英國(guó)工業(yè)革命推動(dòng)了歐洲大陸城市化和工業(yè)化的進(jìn)程，社會(huì)大興土木帶來(lái)了建筑業(yè)的空前繁榮。 19世紀(jì)初，建設(shè)領(lǐng)域的商品經(jīng)濟(jì)關(guān)系日趨復(fù)雜。出現(xiàn)了現(xiàn)代意義上最常見的工程交付模式：設(shè)計(jì)招標(biāo)建造模式（DBB）。 5 業(yè)主咨詢工程師業(yè)主

3、代表 設(shè)計(jì)商 承包商2 供應(yīng)商 承包商1 圖11-1 DDB模式611.2.3 二十世紀(jì)后項(xiàng)目交付模式的繁榮 發(fā)展DB模式EPC模式CM模式特許經(jīng)營(yíng)權(quán)模式。71.設(shè)計(jì)施工一體化（DB模式）業(yè)主 咨詢公司 設(shè)計(jì)-施工承包人 業(yè)主代表 分包人1勘察設(shè)計(jì)單位分包人2供應(yīng)商1供應(yīng)商2圖11-2 DB模式82.EPC模式 業(yè)主技術(shù)管理咨詢顧問(wèn)EPC/交鑰匙總承包人勘察設(shè)計(jì)單位供應(yīng)商1供應(yīng)商2分包人2分包人1 - 圖11-3 EPC模式93.CM模式業(yè)主CM經(jīng)理承包商1供應(yīng)商1咨詢工程師供應(yīng)商1項(xiàng)目承包商圖11-4 CM模式104.特許經(jīng)營(yíng)權(quán)下的承包模式 政府保險(xiǎn)公司 公共項(xiàng)目咨詢公司設(shè)計(jì)單位施工單位銀行

4、貸款民間資本獲得特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的項(xiàng)目公司 公眾 收費(fèi)資金流服務(wù)流圖11-5 特許經(jīng)營(yíng)權(quán)模式11特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的建設(shè)模式下具體的承包方式 (1).BOT（建造經(jīng)營(yíng)移交）模式 (2).BT（建造移交）模式(3).BOOT（建造擁有經(jīng)營(yíng)移交）模式 (4).BLT（建造租賃移交）模式1211.3 項(xiàng)目環(huán)境分析與合同適用選擇11.3.1 項(xiàng)目環(huán)境分析1 項(xiàng)目主觀環(huán)境2 項(xiàng)目第三方環(huán)境3 項(xiàng)目客觀環(huán)境1311.3.2 合同計(jì)價(jià)類型的選擇1.工程規(guī)模和復(fù)雜程度2.設(shè)計(jì)圖紙所達(dá)到的深度3.雙方的管理水平與風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)4.項(xiàng)目準(zhǔn)備時(shí)間及工期的緊迫程度 5.合同條件的完備程度 6.項(xiàng)目的外部環(huán)境因素 14合同狀態(tài)主觀環(huán)境工程

5、范圍質(zhì)量目標(biāo)工期要求標(biāo)準(zhǔn)、檢測(cè)手段、監(jiān)測(cè)方式持續(xù)時(shí)間季節(jié)變化第三方客觀環(huán)境合作方材料和工藝技術(shù)人員指定分包商發(fā)包人規(guī)則工作程序付款方式責(zé)任項(xiàng)目?jī)?nèi)部項(xiàng)目外部施工環(huán)境場(chǎng)地狀況社會(huì)環(huán)境圖11-6 項(xiàng)目環(huán)境分析結(jié)構(gòu)圖1511. 4 建設(shè)項(xiàng)目合同的談判簽訂從一般意義上的合同訂立過(guò)程來(lái)看，招標(biāo)屬于要約邀請(qǐng)，而投標(biāo)屬于要約，二者滿足合同法規(guī)定的相關(guān)特性。由于建設(shè)工程招投標(biāo)有其特殊性，因此，招標(biāo)文件和投標(biāo)文件對(duì)合同的當(dāng)事人雙方都有一定的約束力。1611.4.2 合同談判的準(zhǔn)備工作1.明確談判的目的 談判是為了簽訂一個(gè)雙方都能接受的合同，雙方在談判前對(duì)于“能夠接受”的程度須有一個(gè)明確的界定，即明確談判的目的。

6、2.組織準(zhǔn)備 著手組織一個(gè)精明強(qiáng)干、經(jīng)驗(yàn)豐富的談判班子。173.資料準(zhǔn)備 準(zhǔn)備資料是收集整理各種基礎(chǔ)資料和背景材料等可能在談判中用到的證據(jù)的過(guò)程。 4.談判參與方研究 己方的條件。在準(zhǔn)備進(jìn)行合同談判之前，首先要對(duì)自己的情況進(jìn)行全面的掌握和重點(diǎn)分析。185.談判方案準(zhǔn)備 在確立己方的談判目標(biāo)及認(rèn)真分析己方和對(duì)手情況的基礎(chǔ)上擬定談判提綱。 6.談判會(huì)議的具體安排 包括三方面內(nèi)容：選擇談判的時(shí)機(jī)、談判的地點(diǎn)以及談判議程的安排。1911.4.1 合同談判的主要內(nèi)容合同談判的過(guò)程是當(dāng)事人雙方對(duì)于項(xiàng)目利益的博弈過(guò)程，招標(biāo)人的目標(biāo)是說(shuō)服中標(biāo)人讓出更多的利益，中標(biāo)人無(wú)疑希望獲得更多的利益。 然而需要強(qiáng)調(diào)的是，

7、合同談判不能違背招標(biāo)文件和投標(biāo)文件的基本原則和框架，否則就失去了招投標(biāo)過(guò)程原有的意義。201.合同“標(biāo)的”的量化確認(rèn) 建設(shè)工程合同“標(biāo)的”的量化就是確定工程項(xiàng)目承包的范圍和內(nèi)容。2.合同標(biāo)準(zhǔn)的談判 建設(shè)領(lǐng)域的合同標(biāo)準(zhǔn)主要指技術(shù)要求、技術(shù)規(guī)范和施工方案。 213.合同價(jià)款 合同的價(jià)格永遠(yuǎn)是招投標(biāo)雙方爭(zhēng)奪的核心。 4.價(jià)格變化的影響因素 建設(shè)工程的周期長(zhǎng)，影響因素多，類似貨幣貶值或通貨膨脹的情況，可能會(huì)給承包商造成較大損失。225.支付方式 獲得已完工程的工程款是承包人收回承包賺取利潤(rùn)的核心工作。 6.合同期限 合同期限在建設(shè)工程中體現(xiàn)為開工日期、工期、竣工日期和質(zhì)量保修期。 7.合同文件的完善

8、施工合同文件是一個(gè)完整的體系，但是在招投標(biāo)階段大多都并未齊備，隨著招標(biāo)的進(jìn)行，陸續(xù)會(huì)有相關(guān)文件出臺(tái)。2311. 5 建設(shè)項(xiàng)目合同的實(shí)施控制1.完善基礎(chǔ)工作 進(jìn)行項(xiàng)目合同體系規(guī)劃，制定項(xiàng)目管理程序，并貫徹實(shí)施；規(guī)范文檔管理責(zé)任和流程；重視項(xiàng)目早期文檔管理；設(shè)置專人管理文檔，并持之以恒。 24案例某施工項(xiàng)目的合同體系(1)建設(shè)工程施工合同 (2)勞務(wù)分包合同（主體、砌體、裝修、其他）(3)專業(yè)分包合同（土方、樁基、門窗、防水、保溫等）(4)材料供應(yīng)合同（鋼筋、模板、混凝土、磚、水泥、砂、石子、安裝用 的管材、鋼材、電線、電纜等）(5)材料租賃合同（鋼管、扣件、鋼模板、爬架等）(6)設(shè)備供應(yīng)合同（塔

9、吊、施工電梯、布料機(jī)等）()其他合同（材料檢測(cè)、工程實(shí)體檢測(cè)、保衛(wèi)服務(wù)、后勤服務(wù)等）252.合同管理規(guī)劃 由合同談判人員與公司的合同管理人員對(duì)該項(xiàng)目所涉及的所有合同進(jìn)行總體規(guī)劃，對(duì)合同風(fēng)險(xiǎn)制定針對(duì)性的措施，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，最終形成“合同管理規(guī)劃方案”。3.合同交底 工程項(xiàng)目的合同體系比較復(fù)雜，所涉及的合同比較多，項(xiàng)目管理人員在進(jìn)行合同管理的時(shí)候不可能對(duì)每一個(gè)合同都非常了解，因此在開展管理工作之前應(yīng)進(jìn)行合同交底。 264.合同責(zé)任劃分 進(jìn)行合同交底之后，正式進(jìn)入項(xiàng)目合同管理實(shí)施階段，這時(shí)項(xiàng)目部應(yīng)該制定的具體的控制分解措施，并最終將責(zé)任落實(shí)到人。 案例 某工程項(xiàng)目合同實(shí)施規(guī)劃的具體方案27序號(hào) 條款

10、號(hào) 內(nèi)容及要求 責(zé)任人完成時(shí)間 控制措施 6.1 工程師可委派工程師代表， 行使合同約定的自己的職權(quán)， 并可在認(rèn)為必要時(shí)撤回委派。委派和撤回均應(yīng)提前7天以書面形式通知承包人，負(fù)責(zé)監(jiān)理的工程師還應(yīng)將委派和撤回通知發(fā)包人。委派書和撤回通知作為本合同附件 人員甲 撤換工程師代表時(shí) 除工程師或工程師代表外，發(fā)包人派駐工地的其他人員均無(wú)權(quán)向承包人發(fā)出任何指令 10 6.1 工程師代表可以在工程師授權(quán)范圍內(nèi)向承包人發(fā)出任何書面形式的函件，與工程師發(fā)出的同等效力，如承包人有異議，可以提交工程師，工程師應(yīng)進(jìn)行確認(rèn)。 人員乙 施工全過(guò)程 2815 6.3 由于工程師未能按合同約定履行義務(wù)造成工期延誤，發(fā)包人應(yīng)承

11、擔(dān)延誤造成的追加合同價(jià)款，并賠償承包人有關(guān)損失，順延延誤的工期 人員丙人員丁工程師原因造成延誤 具體順延工期時(shí)間由人員丙核實(shí)，追加合同價(jià)款由人員丁負(fù)責(zé) 295.合同風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與風(fēng)險(xiǎn)合理分擔(dān) 合同管理的令一項(xiàng)重要工作就是風(fēng)險(xiǎn)管理。項(xiàng)目管理人員應(yīng)該對(duì)施工合同存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、分類。6.依照合同支付 支付是合同履行中最重要的內(nèi)容，是承包商收回成本獲取利潤(rùn)的唯一手段，因此在合同管理中應(yīng)特別重視。307.爭(zhēng)議及時(shí)解決 注意合作伙伴之間良好的商業(yè)關(guān)系的建設(shè)，從而能夠使項(xiàng)目并不僅僅只是單一的一次賺取利潤(rùn)的買賣行為，而帶有了建立長(zhǎng)期合作關(guān)系的戰(zhàn)略營(yíng)銷意義。8.各方充分溝通 營(yíng)造各方關(guān)系的融洽氛圍，是屬于所謂的

12、項(xiàng)目軟環(huán)境建造，也是前面我們說(shuō)到的各種控制手段的潤(rùn)滑劑，應(yīng)該是項(xiàng)目管理人員的重點(diǎn)工作之一。3111. 6 建設(shè)項(xiàng)目合同的檔案管理合同的檔案管理就是對(duì)合同文件的系統(tǒng)化管理。合同文件應(yīng)當(dāng)采用書面形式。項(xiàng)目經(jīng)理部是合同履行過(guò)程中的合同文件的直接責(zé)任者，負(fù)責(zé)收集、歸檔、管理履行過(guò)程中的合同文件。32某項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理部合同文件管理的范圍 (1)工程招標(biāo)、投標(biāo)、中標(biāo)文件；(2)施工圖預(yù)算、結(jié)算、設(shè)計(jì)概預(yù)算資料以及工程洽商、設(shè)計(jì)變更等；(3)工程索賠、反索賠資料；(4)施工進(jìn)度管理資料；(5)行政、公函類往來(lái)文件、會(huì)議紀(jì)要；(6)項(xiàng)目經(jīng)理部施工組織設(shè)計(jì)、施工方案、技術(shù)（安全）交底、施工日志、施工實(shí)驗(yàn)及驗(yàn)收記

13、錄、施工檢驗(yàn)紀(jì)錄、材料計(jì)劃及進(jìn)出場(chǎng)紀(jì)錄等；(7)項(xiàng)目經(jīng)理部分包方的資質(zhì)管理文件；33 （8)公司與相關(guān)分包方，項(xiàng)目經(jīng)理部在授權(quán)范圍內(nèi)與相關(guān)分包方簽訂的所有合同文件；(9)成本核算、經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析資料；(10)合同統(tǒng)計(jì)資料；(11)項(xiàng)目經(jīng)理部制定的有關(guān)合同履行的規(guī)章制度；(12)在勞動(dòng)工資、勞動(dòng)競(jìng)賽活動(dòng)中形成的重要材料；(13)其他。3411. 7 建設(shè)項(xiàng)目合同的風(fēng)險(xiǎn)管理建設(shè)工程項(xiàng)目周期長(zhǎng)，不確定因素多，人為影響大，因此可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)非常的龐雜，管理人員由于個(gè)人經(jīng)驗(yàn)和素質(zhì)的有限對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的可能性很難考慮得十分全面。因此，建立詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)清單，歸納總結(jié)盡可能多的風(fēng)險(xiǎn)情況，就成為風(fēng)險(xiǎn)管理的有效手段。351

14、1.7.1招投標(biāo)階段1、投標(biāo)決策風(fēng)險(xiǎn) 承包商對(duì)工程項(xiàng)目是否投標(biāo)及采取何種投標(biāo)策略。 2、編制投標(biāo)文件的風(fēng)險(xiǎn) 常見的投標(biāo)失誤主要有以下幾點(diǎn)： （1）對(duì)招標(biāo)內(nèi)容的非實(shí)質(zhì)性響應(yīng) （2）工程項(xiàng)目組織構(gòu)成不合理 （3）施工組織設(shè)計(jì)不合理 （4）投標(biāo)報(bào)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)363、合同風(fēng)險(xiǎn) 工程承包合同中一般都有風(fēng)險(xiǎn)條款和一些明顯的或隱含的對(duì)承包商不利的條款，這是進(jìn)行合同風(fēng)險(xiǎn)分析的重點(diǎn)。 承包合同的風(fēng)險(xiǎn)主要有： （1）合同中明確規(guī)定的承包商應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。 （2）合同條文不全面、不完整、不清楚，合同雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系不清楚所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 （3）業(yè)主為轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)單方面提出的過(guò)于苛刻、責(zé)權(quán)利不平衡的合同條款。 3711.7.2合同簽

15、訂階段 1、合同主體不合格 合同的主體應(yīng)當(dāng)是具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力的合同當(dāng)事人。 2、合同條款不平等 工程承包本應(yīng)以合同為約束依據(jù)，而合同的重要原則之一就是平等性。 3、合同文字不嚴(yán)謹(jǐn) 不嚴(yán)謹(jǐn)就是不準(zhǔn)確，容易產(chǎn)生歧義和誤解，進(jìn)而導(dǎo)致合同難以履行或引發(fā)爭(zhēng)議。384、合同內(nèi)容不完備 由于國(guó)情不同、語(yǔ)言文字不同，加上翻譯問(wèn)題，使得這些合同文本存在不少疑問(wèn)，致使在合同履約過(guò)程中，我們常常找不到合法依據(jù)來(lái)保護(hù)自己的利益。 5、合同管理不到位 部分合同管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，致使在合同履約過(guò)程中遭受到一些本可避免的損失。3911.7.3合同履行階段1、施工組織設(shè)計(jì) 在施工前，有時(shí)我們沒有認(rèn)真考

16、慮現(xiàn)場(chǎng)的施工條件，導(dǎo)致施工組織計(jì)劃和工程進(jìn)度計(jì)劃與實(shí)際進(jìn)度不符，這時(shí)我們就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。2、工期問(wèn)題 在建設(shè)工程中往往有很多拖期的現(xiàn)象存在。這可能是由于前期準(zhǔn)備不足，比如工地交付的現(xiàn)狀不好；勘察不翔實(shí)，導(dǎo)致挖開后地基處理復(fù)雜；設(shè)計(jì)不充分，施工中變更設(shè)計(jì)頻繁；還有業(yè)主資金短缺等。403、質(zhì)量問(wèn)題 施工作業(yè)本身的問(wèn)題經(jīng)常發(fā)生在有隱蔽工程時(shí)。我們應(yīng)在業(yè)主、監(jiān)理對(duì)隱蔽工程質(zhì)檢無(wú)誤后再進(jìn)行下道工序，避免返工。4、安全問(wèn)題 建筑業(yè)是職業(yè)安全事故率較高的行業(yè)之一，安全問(wèn)題又一直是政府關(guān)注的焦點(diǎn)。4111.7.4材料設(shè)備供應(yīng)1.雙方?jīng)]有明確約定材料設(shè)備的品種、規(guī)格、型號(hào)、質(zhì)量等級(jí)。2.采購(gòu)的材料設(shè)備質(zhì)

17、量不合格。4211.7.5施工索賠1、做好收集、整理簽證工作 在施工全過(guò)程中及時(shí)做好索賠資料的收集、整理、簽證工作。2、正確處理好與業(yè)主、監(jiān)理之間的關(guān)系 索賠必須取得監(jiān)理的認(rèn)可，索賠的成功與否，監(jiān)理起著關(guān)鍵性作用。4311.7.6竣工驗(yàn)收階段1、工程修復(fù)后經(jīng)竣工驗(yàn)收依舊不合格 承包人請(qǐng)求支付工程價(jià)款的，不予支持。 2、竣工日期 （1）建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，以竣工驗(yàn)收合格之日為竣工日期； （2）承包人已經(jīng)提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，發(fā)包人拖延驗(yàn)收的，以承包人提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之日為竣工日期； （3）建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用 的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工； 4411.7.7工程竣工結(jié)算階段1、

18、結(jié)算價(jià)格 在實(shí)踐中，有時(shí)發(fā)包人在法定期限內(nèi)對(duì)竣工結(jié)算報(bào)告予以答復(fù)，但不認(rèn)可我們提出的結(jié)算價(jià)格，從而以此為由長(zhǎng)期拖欠工程款。 2、關(guān)于拖延支付工程款 發(fā)包人為達(dá)到拖延支付工程款的目的，往往在工程竣工后以種種理由對(duì)承包人提交的結(jié)算遲遲不予審核，致使工程造價(jià)長(zhǎng)時(shí)間得不到確認(rèn)。4511.7.8其他1.擔(dān)保 （1）公司的分支機(jī)構(gòu)未經(jīng)公司授權(quán)而為別人提供擔(dān)保。 （2）當(dāng)提供擔(dān)保時(shí)，我們?cè)谥骱贤虾炞帧⑸w章。 2.墊資 （1）為墊資施工向銀行貸款所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 （2）因墊資過(guò)多而無(wú)力繼續(xù)施工所帶來(lái)的違約風(fēng)險(xiǎn)。4611.8 建設(shè)項(xiàng)目合同的行政監(jiān)督11.8.1工程合同的行政監(jiān)管主體與客體 由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序尚未成熟，相應(yīng)法律還不健全，故許多當(dāng)事人還未樹立法律意識(shí)，嚴(yán)重威脅到市場(chǎng)交易秩序的穩(wěn)定和安全。對(duì)合同進(jìn)行行政監(jiān)管的主體應(yīng)是工商行政管理部門和其他行政主管部門。工程合同行政監(jiān)管的客體主要是工程合同的雙方當(dāng)事人（包括建設(shè)單位、勘察設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位以及施工單位等）和合同行為。4711.8.2工程合同行政監(jiān)管的內(nèi)容1、完善建設(shè)工程合同示范文本 采用合同示范文本是建設(shè)工程承發(fā)包市場(chǎng)通行的習(xí)慣做法。2、建設(shè)有形建設(shè)市場(chǎng)，防止建設(shè)工程腐敗 有形建筑市場(chǎng)是經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)