淺析房產(chǎn)稅改革

1、淺析房產(chǎn)稅改革淺析房產(chǎn)稅改革房產(chǎn)稅是一種古老的稅種，在我國(guó)征收的歷史非常長(zhǎng)遠(yuǎn)。在古代，唐代的廛布拉開(kāi)了房產(chǎn)稅征收的序幕，隨后的各朝各代設(shè)置了五花八門(mén)的稱(chēng)謂來(lái)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)展征稅。新中國(guó)成立后，對(duì)全國(guó)統(tǒng)一開(kāi)征了房產(chǎn)稅，并將房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為了房地產(chǎn)稅。70年代，將對(duì)國(guó)營(yíng)、集體企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅并入了工商稅。80年代，進(jìn)展了工商稅制的改革，重新恢復(fù)了房地產(chǎn)稅，并且公布了沿用至今的?中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例?。隨著時(shí)代的開(kāi)展，經(jīng)濟(jì)程度的進(jìn)步，人們對(duì)房產(chǎn)有了特殊的青睞，把大量的錢(qián)財(cái)投入到房產(chǎn)中，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃開(kāi)展，拉高了房?jī)r(jià)，這造就了少部分人擁有大量房產(chǎn)、大多數(shù)人買(mǎi)不起房的狀況。為了改善現(xiàn)狀

2、、保障住房、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，2022年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了新國(guó)十條，并且發(fā)改委也在?關(guān)于2022年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)?中，明確指出要推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。為了積極響應(yīng)國(guó)家的號(hào)召，2022年，重慶、上海兩地政府結(jié)合自身的情況制定了房產(chǎn)稅的改革方案，并作為試點(diǎn)開(kāi)始試行新的房產(chǎn)稅。一、房產(chǎn)稅征收的必要性一有利于調(diào)節(jié)居民收入改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的貧富差距越來(lái)越大，已經(jīng)成為了社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的隱患。富人用手中充裕的資金購(gòu)置了大量的房產(chǎn)，通過(guò)對(duì)存量房、高端房以及高檔房的征稅，可以促使富人多交房產(chǎn)稅、窮人少交或不交房產(chǎn)稅，以此到達(dá)縮小貧富差距、調(diào)節(jié)收入分配的目的。二有利于引導(dǎo)居民理性購(gòu)房對(duì)于投資者而言，房產(chǎn)稅的征收，將

3、增加房地產(chǎn)投資收益的不確定性，降低投資者的收益預(yù)期。投資者想要獲得收益，房?jī)r(jià)的漲幅就必需要超過(guò)稅收和持有本錢(qián)。開(kāi)征房產(chǎn)稅，進(jìn)一步加大了投資者的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其投資行為有很強(qiáng)的制約性。對(duì)于擁有多套房產(chǎn)的投資者，為了減少房產(chǎn)的持有本錢(qián)，會(huì)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)展買(mǎi)賣(mài)或者出租，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，是增加了供給，可以促進(jìn)房?jī)r(jià)和房租的降低，讓存量房合理流動(dòng)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，開(kāi)征房產(chǎn)稅是有利于引導(dǎo)居民的購(gòu)房理性的，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定起促進(jìn)作用。三有利于房地產(chǎn)行業(yè)的安康開(kāi)展房產(chǎn)稅的征收對(duì)象是持有環(huán)節(jié)，這可以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，抑制房?jī)r(jià)強(qiáng)勁上漲的趨勢(shì)，從而保證房產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。目前的房產(chǎn)稅都是以市民普通住房根本需求為主的，在確保居民根

4、本居住需求后，對(duì)其之外的房產(chǎn)進(jìn)展稅款征收。同時(shí)，將房產(chǎn)稅改革同房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有機(jī)結(jié)合起來(lái)，發(fā)揮了稅收政策調(diào)節(jié)住房的積極作用，對(duì)居民的住房消費(fèi)發(fā)揮了正確引導(dǎo)的作用，從而進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的安康開(kāi)展。二、上海房產(chǎn)稅改革的現(xiàn)狀分析上海房產(chǎn)稅的試點(diǎn)范圍為上海市行政區(qū)域，稅率暫定為0.6%，應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格2倍含2倍的，稅率暫減為0.4%。對(duì)于本地居民，家庭第二套及以上住房包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房，而外地居民，即非本市居民在本市新購(gòu)的住房都需要繳稅。其免稅面積為人均60平方米。一房產(chǎn)稅短期較難成為主體稅種根據(jù)上海市稅務(wù)局公開(kāi)的稅收收入統(tǒng)計(jì)情

5、況，以房產(chǎn)稅實(shí)行的前一年即2022年和實(shí)行后的年份20222022年相比較，詳細(xì)見(jiàn)下表。通過(guò)房產(chǎn)稅收入情況的分析表見(jiàn)上表，可以看出：在實(shí)行房產(chǎn)稅改革的當(dāng)年，即2022年，房產(chǎn)稅的全年收入為736，625萬(wàn)元，比改革前的2022年增加113，617萬(wàn)元，并且在2022持續(xù)增加，上漲到了925，594萬(wàn)元。從整體上看，無(wú)論是第一季度，上半年，前三季度還是全年，房產(chǎn)稅的收入均高于2022年，僅2022年上半年的收入就到達(dá)了2022年全年的收入，這些數(shù)據(jù)說(shuō)明，上海財(cái)稅部門(mén)從房產(chǎn)稅中獲得的收入增加較為明顯，開(kāi)征房產(chǎn)稅對(duì)于稅收收入的增加是有一定的促進(jìn)作用的。但從全年的角度來(lái)看，房產(chǎn)稅開(kāi)征前和開(kāi)征后，它在總

6、稅收收入中所占比重除了在2022年增加顯著外，2022年與2022年根本持平，這說(shuō)明房產(chǎn)稅在總體稅收收入中所處的地位根本沒(méi)有改變。此外，從稅率來(lái)看，大多數(shù)只適用0.4%的稅率，并且稅基還根據(jù)市價(jià)打7折。如此低的稅率，對(duì)財(cái)政收入的奉獻(xiàn)是比較小的。對(duì)于上海的本地市民，一個(gè)普通的三口之家，免稅面積是180平方米，假設(shè)在不考慮免稅額的情況下，以每平方3萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)置200平方米的房子，每年需繳納的房產(chǎn)稅實(shí)際為1680元20300000.4%70%。這個(gè)費(fèi)用是比較少的，甚至都低于小區(qū)每年收取的物業(yè)管理費(fèi)。以上的例子均說(shuō)明了房產(chǎn)稅在短期內(nèi)會(huì)增加一定的財(cái)政收入，但很難成為主體稅種。主體稅種一般在地方個(gè)稅收入

7、中，所占的比重最高，可以給政府帶來(lái)相對(duì)穩(wěn)定的收入流，這些因素是現(xiàn)有條件均不滿(mǎn)足的。并且根據(jù)上海出臺(tái)的政策，房產(chǎn)稅的征收只覆蓋部分范圍，涉及的人群比較少，這也說(shuō)明房產(chǎn)稅短期不可能大范圍征收，難以成為主體稅種，現(xiàn)階段只具備調(diào)控的功能。二估價(jià)體系不健全計(jì)稅價(jià)格是根據(jù)市場(chǎng)的程度，而不是評(píng)估價(jià)格，這主要是由于財(cái)產(chǎn)稅對(duì)征管非常依賴(lài)，本錢(qián)很高。詳細(xì)來(lái)看，財(cái)產(chǎn)稅的征收存在信息本錢(qián)和重估本錢(qián)，房產(chǎn)登記和管理制度不健全，再加上房產(chǎn)、土地、戶(hù)籍、統(tǒng)計(jì)和稅務(wù)部門(mén)尚未建立起信息共享機(jī)制，因此，房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)系統(tǒng)是提供不了支持的，只能根據(jù)市場(chǎng)程度。三房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用不明顯房產(chǎn)稅的開(kāi)征，漸漸讓人們改變了房產(chǎn)稅稅負(fù)很重

8、的思想。但由于房產(chǎn)稅是年年征收，隨市值波動(dòng)，雖然如今繳納的數(shù)額不大，以后卻很難預(yù)測(cè)。為了減少不可預(yù)見(jiàn)的損失，減少持有本錢(qián)，房產(chǎn)稅的開(kāi)征對(duì)眾多的炒房者形成了威懾，在一定程度上打擊了房地產(chǎn)的投機(jī)行為，對(duì)房?jī)r(jià)的降低能起到一定的促進(jìn)作用。新政對(duì)于上海市本地居民采取家庭第一套住房不征收、第二套及以上才征收的方法，而對(duì)外地居民在本市新購(gòu)的住房全部征稅，這種做法本質(zhì)上是鼓勵(lì)自住需求，反對(duì)投資需求的引導(dǎo)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2022年至2022年統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，以2022年的數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)即2022年=100，上海市新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)趨勢(shì)如上圖。由上圖可知，以上海實(shí)行房產(chǎn)稅改革的前一年即2022年為基準(zhǔn)，20

9、22至2022年的新建住宅的銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)不斷攀升，簡(jiǎn)單而言，就是房?jī)r(jià)在整體上持上漲趨勢(shì)。雖然在這兩年里，價(jià)格指數(shù)在一段時(shí)期內(nèi)有小幅降低且比較穩(wěn)定，但很快便開(kāi)始上漲，并且漲幅很大，勢(shì)頭強(qiáng)勁，高出2022年將近20個(gè)百分點(diǎn)，這說(shuō)明房產(chǎn)稅的改革并沒(méi)能有效的抑制房?jī)r(jià)的上漲，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用不明顯。這可能是因?yàn)樯虾５姆慨a(chǎn)稅改革只針對(duì)增量房，忽略了存量房。一般而言，房產(chǎn)稅的收入作為地方政府改善根底設(shè)施和公共工程的資金，由地方政府全權(quán)支配。某一地區(qū)的設(shè)施越是完善，人們就越愿意出高價(jià)來(lái)購(gòu)置該地區(qū)的房屋，這不但增值了房屋，提升了房?jī)r(jià)。同時(shí)，以交易價(jià)格來(lái)征收房產(chǎn)稅的形式，使得具有購(gòu)置需求和支付才能的人盡快完

10、成產(chǎn)權(quán)交易，這也進(jìn)一步加速了房?jī)r(jià)的上漲。政策導(dǎo)向和理論分析與現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)背道而馳，房?jī)r(jià)一直呈現(xiàn)出波動(dòng)性增長(zhǎng)，并未得到有效抑制，這在一定程度上說(shuō)明了房產(chǎn)稅并不是抑制房?jī)r(jià)的最正確手段，持有者可以通過(guò)提價(jià)來(lái)轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，最終承擔(dān)的還是購(gòu)房自住者。三、對(duì)上海房產(chǎn)稅改革的建議一加強(qiáng)房產(chǎn)稅的改革上海出臺(tái)的房產(chǎn)稅政策的征稅范圍比較狹窄，重點(diǎn)針對(duì)新增房，對(duì)于政策出臺(tái)前的存量房沒(méi)有納入征收范圍，這導(dǎo)致了房產(chǎn)稅稅源的貧乏。免稅面積較大，人均60平方米，對(duì)于購(gòu)入第二套及以上住房的居民而言，是對(duì)扣除免稅面積之后的部分征收稅款，本質(zhì)上對(duì)于普通的家庭，幾乎難以到達(dá)征稅的標(biāo)準(zhǔn)。征收的稅率事實(shí)上是0.42%0.6%70%，比較低，

11、低于國(guó)際上1%的平均稅率。由于計(jì)稅根據(jù)是依靠交易價(jià)格，造成了與市場(chǎng)價(jià)格的背離。以上這些都是需要改進(jìn)的地方，簡(jiǎn)而言之，房產(chǎn)稅需要進(jìn)一步改革，擴(kuò)大征稅范圍，將存量房納入考慮范圍，增加稅源，促進(jìn)稅負(fù)公平。可以考慮先對(duì)商業(yè)住房征收，然后是高檔住房、別墅，最后是普通住宅。進(jìn)步稅率，到達(dá)國(guó)際的平均征收比率，可根據(jù)房屋的性質(zhì)制定不同的稅率，針對(duì)閑置的住房和2年以上未開(kāi)發(fā)的土地可采用高的稅率?？茖W(xué)的采取估價(jià)方法，獲取準(zhǔn)確的評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅根據(jù)。二加快配套的稅費(fèi)改革開(kāi)征房產(chǎn)稅實(shí)際上加重了納稅人的負(fù)擔(dān)，為了大力推行房產(chǎn)稅，應(yīng)該完善配套的稅費(fèi)改革。我國(guó)目前對(duì)房地產(chǎn)的征稅是持有前的稅費(fèi)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，持有后的由房屋持有

12、者承擔(dān)。但在實(shí)際交易中，開(kāi)發(fā)商將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)最終都轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者不僅繳納自己應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，而且還承擔(dān)了開(kāi)發(fā)商的那一部分。我國(guó)土地的特殊性質(zhì)是國(guó)家所有，人們對(duì)土地只有使用姑且只有70年的年限，而房屋是建造在土地之上，因此，土地的本錢(qián)也是房屋本錢(qián)的一部分。為了減少本錢(qián)，開(kāi)發(fā)商勢(shì)必會(huì)將購(gòu)置土地的費(fèi)用算入本錢(qián)，但假設(shè)將土地出讓金分次支付而不是一次支付，這將減少房屋本錢(qián)，到達(dá)降低價(jià)格的目的。對(duì)房地產(chǎn)征收的土地增值稅，可以將關(guān)注重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到二手房的交易，這樣更有利于發(fā)揮增值的職能。對(duì)于城鎮(zhèn)土地使用稅的征收，可以考慮取消，因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)稅是按評(píng)估價(jià)格為根據(jù)來(lái)征收的，而評(píng)估價(jià)本身就包含了土地

13、和房屋，假設(shè)再征土地使用稅，就產(chǎn)生了征收的重復(fù)。三建立健全的房產(chǎn)登記制度上海新政只針對(duì)新增房的納稅，這很容易造成稅負(fù)不公，因此，個(gè)人擁有的所有產(chǎn)權(quán)的房屋，都應(yīng)考慮納入房產(chǎn)稅的征收范圍。納稅人擁有的房產(chǎn)，是指在不同地區(qū)擁有的所有房產(chǎn)。這需要建立在共享信息的房產(chǎn)登記制度之下，而我國(guó)幅員遼闊，人口眾多，各地房產(chǎn)登記制度都不太健全，不能清楚理解每個(gè)人、每個(gè)家庭房產(chǎn)的詳細(xì)情況。雖然在有些地區(qū)建立了本地區(qū)的房產(chǎn)登記制度，但地區(qū)與地區(qū)之間共享的機(jī)制沒(méi)能很好的建立起來(lái)。健全的房產(chǎn)登記制度，需要政府相關(guān)部門(mén)和居民的共同努力。這個(gè)信息平臺(tái)既可以理解個(gè)人的房產(chǎn)情況，又可以掌握各地區(qū)的房?jī)r(jià)，房屋交易情況以及房屋的供求情況。為了做好這項(xiàng)工作，相關(guān)部門(mén)除了對(duì)新辦理的房產(chǎn)進(jìn)展信息登記之外，還應(yīng)對(duì)已擁有房產(chǎn)的居民進(jìn)展登記。為了加速完善登記制度，應(yīng)該限制登記的最后期限，對(duì)未能在期限內(nèi)登記的居民，采取一定的措施。此外，全國(guó)的房產(chǎn)登記需要通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)信息共享，這不僅可以適時(shí)掌握個(gè)人房產(chǎn)情況，而且為房產(chǎn)稅改革的調(diào)研奠定良好根底，最終到達(dá)減少資源浪費(fèi)、降低稅收本錢(qián)的作用。四完善房地產(chǎn)評(píng)估體系現(xiàn)行的房產(chǎn)稅計(jì)稅根據(jù)采用市場(chǎng)價(jià)格而非評(píng)估價(jià)格，這主要是由于估價(jià)體系的不成熟。雖然我國(guó)有許多的房地產(chǎn)評(píng)估中介，但執(zhí)業(yè)才能良莠不齊，質(zhì)量令人堪憂(yōu)。為了改善房產(chǎn)評(píng)估的大環(huán)境，國(guó)家需要出臺(tái)相關(guān)政策，對(duì)房產(chǎn)評(píng)估人員進(jìn)展專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，