某集團(tuán)擬建項(xiàng)目投資分析報(bào)告

1、目 錄錄項(xiàng)目概況況當(dāng)?shù)胤康氐禺a(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)走勢(shì)分分析當(dāng)?shù)胤康氐禺a(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)總體回回顧與展展望 11、回顧顧 22、展望望所在區(qū)域域住宅市市場(chǎng)走勢(shì)勢(shì)分析 11、供求求關(guān)系 22、價(jià)格格走勢(shì) 33、市場(chǎng)場(chǎng)特點(diǎn) 44、個(gè)盤盤素質(zhì) 55、結(jié)論論項(xiàng)目土地地價(jià)值判判斷及項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)分析土地價(jià)值值 11、地理理位置 22、周邊邊環(huán)境 33、環(huán)境境污染 44、地塊塊周圍的的交通條條件 55、配套套設(shè)施 66、鄰近近競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤素質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目地塊塊優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)分析 11、地理理?xiàng)l件分分析 22、環(huán)臨臨競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤對(duì)比比結(jié)論可提升價(jià)價(jià)值研判判類比土地地價(jià)值規(guī)劃能力力對(duì)于土土地價(jià)值值的提升升單體設(shè)計(jì)計(jì)市場(chǎng)細(xì)分分及客戶戶定位項(xiàng)目現(xiàn)

2、場(chǎng)場(chǎng)包裝項(xiàng)目營銷銷策劃物業(yè)管理理結(jié)論項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位項(xiàng)目的市市場(chǎng)定位位消費(fèi)群體體定位項(xiàng)目?jī)r(jià)值值分析項(xiàng)目定價(jià)價(jià)模擬項(xiàng)目投入入產(chǎn)出分分析項(xiàng)目投資資分析說說明項(xiàng)目成本本概述項(xiàng)目收益益模擬投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析及及其規(guī)避避方式提提示風(fēng)險(xiǎn)性分分析規(guī)避方式式開發(fā)節(jié)奏奏建議項(xiàng)目概況況 （一）地理位位置 地處北北辰區(qū)新新宜白大大道以西西，普濟(jì)濟(jì)河道立立交橋交交叉口的的正北側(cè)側(cè)。 （二）主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo) 1、占地面面積：2200多多畝 2、總建筑筑面積：約200多萬平平方米 3、容積率率：1.5以內(nèi)內(nèi) 4、綠化率率：300%以上上 5、建筑密密度：略略 6、總戶數(shù)數(shù)：略 二、當(dāng)?shù)胤糠康禺a(chǎn)市市場(chǎng)走勢(shì)勢(shì)分析 （一）當(dāng)?shù)胤糠康?/p>

3、產(chǎn)市市場(chǎng)總體體回顧與與展望房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目沒有有試探可可言，只只有看準(zhǔn)準(zhǔn)了再下下手，不不象打麻麻將，這這把和不不了推倒倒了下把把接著玩玩兒。1、回 顧 本案所所在區(qū)北辰辰區(qū)，位位于天津津市市區(qū)區(qū)的正北北面，與與河北區(qū)區(qū)白廟緊緊緊相連連。傳統(tǒng)統(tǒng)上，天天津市區(qū)區(qū)的居民民按照區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況將將市內(nèi)六六區(qū)分成成六種檔檔次，即即：和平平區(qū)是首首位；南南開區(qū)為為第二位位；河西西區(qū)為第第三位；河?xùn)|區(qū)區(qū)為第四四位；河河北區(qū)和和紅橋區(qū)區(qū)分別列列居第五五、第六六位。由由于市政政規(guī)劃、區(qū)域投投資規(guī)模模以及市市政府扶扶持力度度關(guān)系著著當(dāng)?shù)亟?jīng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)設(shè)的發(fā)展展速度，所以，河北區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)建建設(shè)的程程度沒有有象南開開區(qū)對(duì)華華苑

4、居住住區(qū)和河河西區(qū)對(duì)對(duì)梅江生生態(tài)居住住區(qū)那樣樣對(duì)新宜宜白大道道上的商商品住宅宅有著翻翻天覆地地的影響響。加之之，位于于四郊經(jīng)經(jīng)濟(jì)地位位之尾的的北辰區(qū)區(qū)，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)本就很很緩慢，盡管有有萬科花花園新城城時(shí)尚精精品TOOWN HOOUSEE項(xiàng)目的的介入，但在近近一、兩兩年內(nèi)，這里仍仍然是普普通商品品住宅的的市場(chǎng)。 2、展 望望展望20002年年當(dāng)?shù)胤糠康禺a(chǎn)市市場(chǎng)，可可以說蘊(yùn)蘊(yùn)含著巨巨大潛力力，其一一，環(huán)境境工程建建設(shè)中將將對(duì)城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合部部入市口口、道路路兩側(cè)項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施施綠化、美化改改造；其其二，市市政府下下大力量量培育市市場(chǎng)有效效需求，積極推推進(jìn)小城城鎮(zhèn)的住住宅開發(fā)發(fā)，加快快城市化化進(jìn)程；其三

5、，越來越越規(guī)范化化的建設(shè)設(shè)市場(chǎng)，更適宜宜品牌與與實(shí)力的的競(jìng)爭(zhēng)，淘汰那那些規(guī)模模小、質(zhì)質(zhì)量差、不注重重物業(yè)服服務(wù)的爛爛尾項(xiàng)目目；其四四，政府府對(duì)公積積金貸款款和按揭揭貸款政政策的進(jìn)進(jìn)一步放放開。降降低銀行行貸款和和存款利利息，刺刺激了消消費(fèi)，同同時(shí)增強(qiáng)強(qiáng)了商品品房的有有效需求求。未來來新宜白白大道上上的項(xiàng)目目必將成成為品牌牌項(xiàng)目的的標(biāo)志。 （二）所所在區(qū)域域住宅市市場(chǎng)走勢(shì)勢(shì)分析 1、供供求關(guān)系系當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)不不同于市市區(qū)的住住宅市場(chǎng)場(chǎng)有著廣廣闊的消消費(fèi)群體體，僅靠靠區(qū)域內(nèi)內(nèi)的居民民不能夠夠滿足其其商品住住宅的消消化需求求，盡管管北辰區(qū)區(qū)宜興埠埠在當(dāng)?shù)氐亟?jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況良好，但與市市區(qū)居民民的生

6、活活水平相相比仍然然相對(duì)很很低。由由于家庭庭收入的的高低直直接影響響著購房房需求能能力，并并且，當(dāng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)費(fèi)觀念的的落后以以及有限限的居住住人口，都成為為當(dāng)?shù)厣躺唐贩抗┕┐笥谇笄蟮闹陵P(guān)關(guān)因素。據(jù)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查結(jié)果果得知，19998年開開發(fā)建設(shè)設(shè)的田園園小區(qū)和和鳴翠園園雖然經(jīng)經(jīng)歷了三三年之久久的銷售售時(shí)間，但因其其市場(chǎng)定定位的狹狹窄，現(xiàn)現(xiàn)仍存有有大量的的空置房房；20001年年初開發(fā)發(fā)建設(shè)的的梧桐園園、都市市桃園大大規(guī)模的的商品住住宅面積積又加大大了當(dāng)?shù)氐乜罩梅糠康南瘔毫ΑＭ卣故袌?chǎng)場(chǎng)需求面面正是萬萬達(dá)新城城在成功功完成一一期工程程的銷售售任務(wù)之之后，又又將二期期商品房房銷售業(yè)業(yè)績(jī)擠于于周邊物物業(yè)

7、的銷銷售之首首，僅從從出入于于萬達(dá)新新城的車車輛品牌牌來看，這里的的業(yè)主880%以以上是白白領(lǐng)和暴暴發(fā)戶，他們當(dāng)當(dāng)中除在在當(dāng)?shù)刈鲎錾庖砸酝?，大大多?shù)業(yè)業(yè)主是人人在北京京工作，其老家家又在天天津，所所以新宜宜白大道道上的物物業(yè)成為為其置業(yè)業(yè)的首選選，購買買萬科花花園新城城的豪華華別墅，其目前前的經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況尚尚未達(dá)到到，這樣樣，有著著完善生生活配套套設(shè)施的的萬達(dá)新新城就成成為炙手手可熱的的首選樓樓盤。從從這一點(diǎn)點(diǎn)來看，完善、周到的的生活配配套是項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的市場(chǎng)場(chǎng)基礎(chǔ)。 2、價(jià)格格走勢(shì)受著當(dāng)?shù)氐亟?jīng)濟(jì)及及人文環(huán)環(huán)境的影影響，當(dāng)當(dāng)?shù)胤康氐禺a(chǎn)項(xiàng)目目的檔次次普遍不不高，除除萬科花花園新城城獨(dú)樹一一幟，走

8、走聯(lián)排別別墅豪宅宅市場(chǎng)的的銷路外外，當(dāng)?shù)氐厮许?xiàng)項(xiàng)目的商商品住宅宅價(jià)格全全部采取取低調(diào)處處理。萬萬達(dá)新城城的銷售售均價(jià)為為18000元/；都都市桃園園的銷售售均價(jià)是是15990元/；梧梧桐園的的銷售均均價(jià)是116500元/；田園園小區(qū)的的銷售均均價(jià)是116388元/；鳴翠翠園的銷銷售均價(jià)價(jià)是16600元元/。當(dāng)?shù)厣唐菲纷≌惺袌?chǎng)的開開發(fā)時(shí)間間并不很很晚，可可謂房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)市市場(chǎng)和消消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)十分成成熟。但但近幾年年，當(dāng)?shù)氐胤康禺a(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)總總體來講講其經(jīng)營營狀況并并不良好好，除萬萬科花園園新城與與萬達(dá)新新城以外外，這里里絕大都都數(shù)項(xiàng)目目均未出出現(xiàn)過熱熱銷場(chǎng)面面，銷售售市場(chǎng)長(zhǎng)長(zhǎng)期處于于低迷狀狀態(tài)。那那

9、么，是是價(jià)格高高于消費(fèi)費(fèi)能力？是地段段偏僻位位于郊區(qū)區(qū)？還是是當(dāng)?shù)胤糠康禺a(chǎn)的的消費(fèi)市市場(chǎng)狹窄窄？都不不是，作作為民宅宅典范的的萬達(dá)新新城，其其商品住住宅的市市場(chǎng)均價(jià)價(jià)高于周周圍所有有的項(xiàng)目目，作為為豪華別別墅的萬萬科花園園新城，論其住住宅的銷銷售價(jià)格格也屬我我市高價(jià)價(jià)之一，曾在我我市一度度產(chǎn)生熱熱銷搶購購的場(chǎng)面面，并在在當(dāng)?shù)匾灰恢北３殖种己煤玫匿N售售業(yè)績(jī)。究其原原因，是是品牌、是品質(zhì)質(zhì)、是服服務(wù)，是是購房者者看到了了物超所所值，人人們買房房子早已已不再是是單買住住所，現(xiàn)現(xiàn)如今，買房子子還要買買房子的的附加值值：交通通、環(huán)境境、配套套、房型型、升值值、舒適適如果果，當(dāng)?shù)氐卦匍_發(fā)發(fā)的項(xiàng)目目不立足

10、足于買方方市場(chǎng)，不考慮慮目標(biāo)客客戶群體體的消費(fèi)費(fèi)需求，一味地地使用價(jià)價(jià)格戰(zhàn)術(shù)術(shù)，勢(shì)必必使新項(xiàng)項(xiàng)目失去去競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，死死于襁褓褓之中。 3、市場(chǎng)場(chǎng)特點(diǎn) 市場(chǎng)特特點(diǎn)：區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)部發(fā)發(fā)展的不不平衡性性。新宜白大大道是我我市三環(huán)環(huán)十四射射中的一一條連接接中環(huán)線線與京津津塘高速速公路、津圍公公路的重重要干線線，將天天津與北北京、河河北省的的距離拉拉近，加加速了京京津冀三三地的貿(mào)貿(mào)易往來來。房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商們順順理成章章地將“以路帶帶動(dòng)房改改”的政策策具體化化，然而而原有的的地域分分割使得得新宜白白大道兩兩側(cè)的商商品住宅宅樓市場(chǎng)場(chǎng)具有顯顯著的地地域不平平衡性特特征，新新宜白大大道西北北側(cè)居民民的生活活

11、所需完完全要靠靠對(duì)面宜宜興埠鎮(zhèn)鎮(zhèn)內(nèi)的配配套來維維持。萬科花園園新城之之所以稱稱其為“城”，是因因其市政政配套齊齊全，城城內(nèi)有公公交車站站、郵局局、銀行行、學(xué)校校、幼兒兒園、超超市、飯飯店、業(yè)業(yè)主會(huì)所所、休閑閑廣場(chǎng)等等，生活活所需不不用外求求。萬科科花園新新城因其其高檔項(xiàng)項(xiàng)目的市市場(chǎng)定位位，保證證了城內(nèi)內(nèi)業(yè)主生生活的絕絕對(duì)私密密性，因因此城內(nèi)內(nèi)配套設(shè)設(shè)施對(duì)周周邊民宅宅項(xiàng)目沒沒有起到到多大的的促進(jìn)作作用，附附近普通通民宅必必須靠自自身建設(shè)設(shè)來獲取取目標(biāo)市市場(chǎng)的占占有份額額?？上胂攵鳛槠掌胀裾娜f達(dá)達(dá)新城銷銷售業(yè)績(jī)績(jī)?cè)诋?dāng)?shù)氐匾恢绷剂己?，最最直接的的原因，就是其其底商?nèi)內(nèi)多種經(jīng)經(jīng)營項(xiàng)目目和區(qū)

12、內(nèi)內(nèi)超市的的補(bǔ)充，起到了了極大的的促銷作作用。相相比之下下，田園園小區(qū)、鳴翠園園、普慶慶公寓等等中小型型項(xiàng)目由由于內(nèi)部部配套的的不完善善，在同同質(zhì)項(xiàng)目目的同等等價(jià)位的的基礎(chǔ)上上，成為為其滯銷銷或緩銷銷的主要要原因。 4、個(gè)盤盤素質(zhì)本案所在在區(qū)域商商品住宅宅不是很很多，以以下是新新宜白大大道兩側(cè)側(cè)鄰近地地段主要要樓盤（指同質(zhì)質(zhì)素項(xiàng)目目）的資資料：萬達(dá)新城城位置：新新宜白大大道西北北側(cè)，武武警六支支隊(duì)旁。性質(zhì)：六六層磚混混結(jié)構(gòu)商商品住宅宅，其中中，臨街街樓宇首首層為商商業(yè) 店鋪鋪，二層層以上為為住宅，全部現(xiàn)現(xiàn)房。價(jià)格：起起價(jià)15577元元/平方方米（第第六層價(jià)價(jià)），三三層為最最高價(jià)220000 元

13、/平方米米。梧桐園位置：新宜白白大道西西北側(cè)，萬達(dá)新新城后。性質(zhì)：六層磚磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)商品住住宅。價(jià)格：起價(jià)112988元/平平方米（第六層層價(jià)，準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房），三層層為最 高價(jià)價(jià)18220元/平方米米。都市桃園園位置：新新宜白大大道西北北側(cè)，梧梧桐園后后。性質(zhì)：六六層磚混混結(jié)構(gòu)商商品住宅宅。價(jià)格：起起價(jià)13338元元/平方方米（第第六層價(jià)價(jià)，期房房），三三層為最最高 價(jià)117688元/平平方米。寶利園新新城位置：宜白路路加油站站左轉(zhuǎn)3300米米，宜興興埠鎮(zhèn)內(nèi)內(nèi)。性質(zhì)：六層磚磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)商品住住宅，落落地外飄飄窗。價(jià)格：起價(jià)114800元/平平方米（第六層層價(jià)，現(xiàn)現(xiàn)房），三層為為最高 價(jià)119000元/

14、平平方米。今日家園園位置：宜白路路與三千千路交口口。性質(zhì)：七層磚磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)商品住住宅，其其中臨街街樓宇首首層為底底商， 二層層以上為為住宅。價(jià)格：起價(jià)112988元/平平方米（第六層層價(jià)，現(xiàn)現(xiàn)房），三層為為最高 價(jià)118388元/平平方米。其他詳盡盡內(nèi)容請(qǐng)請(qǐng)見本本案周邊邊樓盤調(diào)調(diào)查表 5、結(jié)論論在我市房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的中中早期，本地由由于區(qū)位位因素，發(fā)展較較市區(qū)、東麗區(qū)區(qū)、西青青區(qū)、津津南區(qū)三三個(gè)郊區(qū)區(qū)滯后，到目前前為止，當(dāng)?shù)厣躺唐纷≌瑑r(jià)格要要比前者者低10040%。由于我市市城市建建設(shè)的步步伐加快快，為此此地域的的區(qū)位功功能的進(jìn)進(jìn)一步轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換提供供了催化化劑，同同時(shí)為當(dāng)當(dāng)?shù)氐姆糠康禺a(chǎn)開開發(fā)，尤

15、尤其是商商品住宅宅市場(chǎng)提提供了契契機(jī)。不過，本本區(qū)域商商品住宅宅市場(chǎng)發(fā)發(fā)展的不不平衡性性，在短短期內(nèi)仍仍將存在在，并影影響著下下一步的的開發(fā)決決策。如如果，開開發(fā)項(xiàng)目目立足于于房地產(chǎn)產(chǎn)的買方方市場(chǎng)，并分析析目標(biāo)市市場(chǎng)的需需求，以以發(fā)展商商的努力力，這種種不平衡衡性將會(huì)會(huì)日益縮縮小。 三、項(xiàng)項(xiàng)目土地地價(jià)值判判斷及項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)分析 “第一一是地段段，第二二是地段段，第三三還是地地段。”這是房房地產(chǎn)界界的名言言。于是是便有人人拘泥于于地段的的好壞。其實(shí)好好壞只是是相對(duì)的的，關(guān)鍵鍵是要弄弄明白：這個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目究竟竟處于哪哪個(gè)層次次？好與與壞是個(gè)個(gè)說法，要緊的的是能否否賺錢。 （一）土地價(jià)價(jià)值一個(gè)項(xiàng)

16、目目的土地地價(jià)值是是其多種種因素綜綜合作用用的結(jié)果果，項(xiàng)目目的地理理位置、環(huán)境與與污染情情況、交交通條件件、市政政配套、周邊景景觀以及及鄰近樓樓盤的素素質(zhì)等，共同決決定了該該項(xiàng)目的的土地價(jià)價(jià)值。本本案的土土地價(jià)值值各要素素如下： 1、地理位位置 本案案地處北北辰區(qū)與與河北區(qū)區(qū)交界處處，新宜宜白大道道以西，普濟(jì)河河道立交交橋的正正北側(cè)。項(xiàng)目面面積：約約20多萬萬平方米米，地形形整體條條件較完完備，部部分用地地在利用用萬達(dá)新新城、梧梧桐園、都市桃桃園的基基礎(chǔ)設(shè)施施方面，可以滿滿足“七通”條件；雖原用用地為菜菜地，但但早已荒荒涼已久久，土地地絕大部部分堅(jiān)實(shí)實(shí)、平整整，地塊塊屬于較較理想的的建筑用用地

17、。 2、周邊邊環(huán)境自然景觀觀前方景觀觀（東南南方） 近處是是普慶公公寓和荒荒地，遠(yuǎn)遠(yuǎn)處是宜宜興埠鎮(zhèn)鎮(zhèn)，沒有有綠色的的景物，多為民民宅。由由于普慶慶公寓是是新近規(guī)規(guī)劃的項(xiàng)項(xiàng)目，其其整潔的的建筑結(jié)結(jié)構(gòu)使本本案前方方部分視視線較為為干凈、整齊。B、后方方景觀（西北方方） 后方景景觀，因因倉庫、雜亂的的棚戶和和散亂的的廢物削削弱，是是本案視視線最為為不佳的的地方。C、左方方景觀（東北方方） 緊鄰萬萬達(dá)新城城、梧桐桐園、都都市桃園園三個(gè)小小區(qū)，盡盡管部分分小區(qū)開開發(fā)尚未未完成，但從其其規(guī)劃沙沙盤和已已經(jīng)落成成的萬達(dá)達(dá)新城上上看，近近景視線線極佳，綠草環(huán)環(huán)抱、建建筑色彩彩明快；稍遠(yuǎn)處處還有萬萬科花園園新城

18、的的玉泉花花圃、雕雕塑石廊廊。D、右方方景觀（西南方方） 本案西西南方是是老式村村莊，平平房整齊齊卻很破破舊；遠(yuǎn)遠(yuǎn)處是錯(cuò)錯(cuò)綜雜亂亂、線路路繁忙的的鐵道聚聚散地和和車水馬馬龍的中中環(huán)線鐵東東路、普普濟(jì)河道道。由于于鐵路的的重要的的岔路口口和公路路立交橋橋都匯聚聚在此，使得本本地噪音音大、安安全系數(shù)數(shù)低。人文、歷歷史景觀觀公園等自自然景觀觀 本案近近處無公公園和自自然景觀觀，最近近處的公公園也要要遠(yuǎn)行44公里以以外，才才能到達(dá)達(dá)西沽公公園和北北寧公園園；4公公里以外外的新開開河尚待待改造，現(xiàn)污水水、垃圾圾成災(zāi)。B、歷史史古跡、人文景景觀：全全無景觀綜述述 從地地塊周圍圍環(huán)臨的的景觀及及遠(yuǎn)景視視野開

19、闊闊程度看看，東、西、南南、北四四個(gè)方向向景觀中中只有東東邊景觀觀尚可，西邊和和北邊景景觀因鐵鐵路線、雜亂棚棚戶、倉倉庫等景景物而大大打折扣扣；南邊邊景觀不不算太佳佳（普慶慶公寓規(guī)規(guī)模小，規(guī)劃差差）；總總之，地地塊周圍圍景觀應(yīng)應(yīng)屬該地地塊的弱弱項(xiàng)。但但本案地地塊規(guī)整整，占地地面積大大，可通通過環(huán)藝藝設(shè)計(jì)來來弱化周周圍景觀觀不佳的的弱項(xiàng)。 3、環(huán)境境、污染染水、空氣氣、土地地污染情情況 本案案前方是是普慶公公寓，小小區(qū)內(nèi)的的部分業(yè)業(yè)主在曬曬臺(tái)養(yǎng)鴿鴿子，羽羽毛、鳥鳥屎橫飛飛，氣味味難聞；本案東東邊是尚尚未修建建的土路路，兩側(cè)側(cè)堆滿了了垃圾，夏季腐腐爛、變變質(zhì)的惡惡臭氣味味充滿空空氣中；本案所所用地

20、，荒草布布滿地表表，蒼蠅蠅、蚊子子及其他他蟲子很很多；遠(yuǎn)遠(yuǎn)處還有有汽車和和火車排排出的尾尾氣，此此地污染染情況嚴(yán)嚴(yán)重。噪音污染染 快速速路（新新宜白大大道、津津圍公路路）、中中環(huán)線（鐵東路路和普濟(jì)濟(jì)河道）、外環(huán)環(huán)線、京京津塘高高速公路路和錯(cuò)綜綜復(fù)雜的的鐵路岔岔線上川川流不息息的交通通工具成成為本地地的噪音音來源，噪音十十分嚴(yán)重重。社會(huì)治安安狀況 本案案東側(cè)即即是公安安局北辰辰支隊(duì)宜宜白大隊(duì)隊(duì)，有利利的一面面是確保保了區(qū)域域治安的的穩(wěn)定；不利的的一面是是，其進(jìn)進(jìn)進(jìn)出出出的人使使周圍小小區(qū)的居居民感到到居住環(huán)環(huán)境私密密性差。 4、地塊塊周圍的的交通條條件環(huán)臨的公公共交通通條件 新宜宜白大道道上有多

21、多條公交交線路6671、8788、6119、8811、9088、8003、6675直直達(dá)市區(qū)區(qū)各地。地塊南南端是中中環(huán)線，東側(cè)是是外環(huán)線線和高速速公路。地塊與公公共交通通的連接接 本案案所處地地塊距南南端的新新宜白大大道和西西側(cè)的鐵鐵東路均均有一段段距離，緊鄰的的一條規(guī)規(guī)劃路仍仍為坑洼洼不平的的土路，行車、步行都都很不便便，可在在拓建后后引進(jìn)公公交站點(diǎn)點(diǎn)來彌補(bǔ)補(bǔ)交通上上的小缺缺陷。交通條件件綜述 環(huán)臨臨地塊的的公共交交通可謂謂便利。然而，本案存存在亞交交通連接接問題，地塊與與交通干干道（新新宜白大大道）間間隔3000米左左右，土土路顛簸簸不平，不宜公公交車行行駛，所所以受到到交通瓶瓶頸限制制，

22、有待待進(jìn)一步步優(yōu)化。 5、配配套設(shè)施施菜市場(chǎng) 本地地菜市場(chǎng)場(chǎng)齊全，經(jīng)營的的菜品價(jià)價(jià)格低廉廉。近處處有位于于萬達(dá)新新城旁的的天津市市北方蔬蔬菜批發(fā)發(fā)交易市市場(chǎng)、萬萬達(dá)農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)和和萬達(dá)新新城底商商興躍躍果菜便便利店。遠(yuǎn)處宜宜興埠內(nèi)內(nèi)至少有有三家蔬蔬菜貿(mào)易易市場(chǎng)，使當(dāng)?shù)氐鼐用裰林辽僭谌杖蘸钠返牡南M(fèi)需需求上無無憂。商店、購購物中心心 當(dāng)?shù)氐氐纳痰甑辍⒊惺袇T乏，居民全全要靠萬萬達(dá)新城城底商、萬達(dá)超超市和對(duì)對(duì)面的宜宜興埠內(nèi)內(nèi)的商店店、超市市維持生生計(jì)。學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院 附近近沒有學(xué)學(xué)校和醫(yī)醫(yī)院，必必須遠(yuǎn)求求。銀行、郵郵局、酒酒店 萬達(dá)達(dá)新城底底商商業(yè)銀銀行、中中鐵快運(yùn)運(yùn)、新城城酒店、皇苑大大酒店。以及萬

23、萬科花園園新城內(nèi)內(nèi)的銀行行、郵局局、餐館館。體育、娛娛樂場(chǎng)所所等區(qū)域內(nèi)暫暫無大型型的體育育、娛樂樂場(chǎng)所，只有萬萬科花園園新城內(nèi)內(nèi)的業(yè)主會(huì)所康康體、娛娛樂設(shè)施施齊全。 6、鄰近競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤素質(zhì) 見本案周周邊樓盤盤調(diào)查表表和第第二大項(xiàng)項(xiàng)中的（二）所所在區(qū)域域住宅市市場(chǎng)走勢(shì)勢(shì)分析 （二二）項(xiàng)目目地塊優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)分分析 “知己知知彼”和“自知之之明”都是一一個(gè)贏家家不可缺缺少的品品質(zhì)。俗俗話說：追鹿者者不見山山。房地地產(chǎn)經(jīng)營營者既能能鉆進(jìn)去去，又可可跳出來來。更何何況，最最難認(rèn)清清的面孔孔往往就就是自己己的。 1、地地理?xiàng)l件件分析就此地塊塊的客觀觀地理位位置及環(huán)環(huán)境條件件，按前前面所列列的諸項(xiàng)項(xiàng)要素及及簡(jiǎn)

24、要分分析結(jié)論論，和SSWOTT分析法法，列出出SWOOT坐標(biāo)標(biāo)圖如下下：S（優(yōu)勢(shì)勢(shì)） W（劣勢(shì)勢(shì)）“七通”+交通通 景景觀 +污染、噪音地價(jià) +規(guī)模 +品牌牌 娛娛樂+購購物+學(xué)學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院等配配套差。O（機(jī)會(huì)會(huì)） T（威脅脅）1、概念念、環(huán)藝藝設(shè)計(jì)弱弱化景觀觀 1、區(qū)域域居民的的消費(fèi)能能力較低低。劣勢(shì)、降降低噪音音影響。 2、威脅脅來自周周邊直接接對(duì)手：萬達(dá)22、注重重質(zhì)量，建筑風(fēng)風(fēng)格要靚靚。 新新城、都都市桃園園、梧桐桐園。3、房型型設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)尚舒適適，功能能 3、潛在在競(jìng)爭(zhēng)壓壓力：宜宜興阜內(nèi)內(nèi)完善 性強(qiáng)強(qiáng)、且多多樣。 的的生活環(huán)環(huán)境，其其地塊內(nèi)內(nèi)項(xiàng)目的的4、規(guī)模模大、生生活配套套齊全。 銷

25、勢(shì)勢(shì)勢(shì)必優(yōu)于于本案所所處地域域內(nèi)5、售價(jià)價(jià)與目標(biāo)標(biāo)客戶群群體搭要要 的項(xiàng)目目。界，以擴(kuò)擴(kuò)大受眾眾面（即即指 4、區(qū)域域消費(fèi)觀觀念落后后。市場(chǎng)需求求面）。從以上四四個(gè)象限限中的因因素分布布情況可可以看出出：地形形地貌別別無劣勢(shì)勢(shì)；綜觀觀本地塊塊的交通通也很發(fā)發(fā)達(dá)、高高效；但但地塊環(huán)環(huán)臨的幾幾個(gè)主要要條件如如購物、就學(xué)、醫(yī)療卻卻是最弱弱項(xiàng)，可可與污染染、景觀觀等劣勢(shì)勢(shì)通過未未來小區(qū)區(qū)的合理理規(guī)劃和和設(shè)計(jì)得得到不同同程度的的改善。以后，隨著市市政規(guī)劃劃的影響響，該地地塊是無無太大劣劣勢(shì)的，只要注注意威脅脅（T）因素素，把握握機(jī)會(huì)（O）因因素，那那么，地地塊的地地理?xiàng)l件件就不會(huì)會(huì)成為影影響整個(gè)個(gè)小區(qū)價(jià)

26、價(jià)值的劣劣勢(shì)因素素。2、環(huán)臨臨競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤對(duì)比比從環(huán)臨地地塊的88個(gè)樓盤盤的地理理位置和和樓盤性性質(zhì)看（8個(gè)樓盤盤的詳盡盡資料請(qǐng)請(qǐng)見本本案周邊邊樓盤調(diào)調(diào)查表），該該地區(qū)除除萬科花花園新城城為3層豪華華別墅外外，均為為六、七七層住宅宅。價(jià)格格均不超超過20000元元/平方方米，與與地塊直直連的三三個(gè)樓盤盤售價(jià)最最低為113388元/平平方米；遠(yuǎn)處宜宜興埠鎮(zhèn)鎮(zhèn)內(nèi)的今今日家園園最低價(jià)價(jià)僅為112988元/平平方米。 （三）結(jié)論從項(xiàng)目地地塊性質(zhì)質(zhì)來看，本案地地塊符合合住宅建建筑用地地。根據(jù)SWWOT分分析，該該地塊在在市政配配套、環(huán)環(huán)境污染染及區(qū)位位位置方方面具有有暫時(shí)的的劣勢(shì)，考慮到到本案離離主干道道

27、新宜宜白大道道和 鐵鐵東路較較近，公公交車6619路路、8778路公公交車終終點(diǎn)站都都在附近近，有利利于引進(jìn)進(jìn)公交線線，將其其終點(diǎn)站站設(shè)在本本案小區(qū)區(qū)主入口口旁的空空地處，即能方方便業(yè)主主出行；同時(shí)周周邊有較較好的空空間供環(huán)環(huán)藝設(shè)計(jì)計(jì)，可規(guī)規(guī)避主干干道的喧喧鬧，利利用綠化化墻凈化化小區(qū)內(nèi)內(nèi)的空氣氣，將噪噪音和污污染阻擋擋在小區(qū)區(qū)的外圍圍。可提升價(jià)價(jià)值研判判美食家評(píng)評(píng)判廚師師的水準(zhǔn)準(zhǔn)，常以以“家常菜菜”為依據(jù)據(jù)。珍禽禽野味不不算數(shù)，把蘿卜卜白菜“做出來來了”才叫真真功夫。其意就就是：從從平凡中中挖掘不不平凡，最大限限度激活活事物的的潛能，才能形形成真正正的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的可可比性并并不簡(jiǎn)

28、單單在于價(jià)價(jià)格和利利潤。如如果聽說說哪個(gè)開開發(fā)商將將住宅樓樓賣出了了每平方方米3萬萬元的天天價(jià)，也也不必急急于欽佩佩得五體體投地。若項(xiàng)目目本身的的潛在價(jià)價(jià)值是每每平方米米3.55萬元，那么該該開發(fā)商商就并非非一個(gè)高高手了。相反，假如某某地段公公認(rèn)只能能蓋出335000元每平平方米的的房子，而你卻卻能做到到45000元每每平方米米，而且且賣得不不錯(cuò)，才才稱得上上是真正正的成功功。那么，如如何最大大提升項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)價(jià)值？如如何進(jìn)行行可提升升價(jià)值的的研判？利潤就象象是海綿綿里的水水，只要要愿意擠擠總是會(huì)會(huì)有的。要想深深入挖掘掘房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的潛在價(jià)價(jià)值，必必須“從頭壓壓擠每一一個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)”。如下下： （

29、一）類比土土地價(jià)值值如前所述述，從相相鄰地塊塊性質(zhì)、環(huán)境、配套、交通、景觀等等多方面面綜合判判斷，本本案地塊塊的單位位建筑面面積類比比價(jià)值在在20000元（均價(jià)）左右。 （二）規(guī)劃能能力對(duì)于于土地價(jià)價(jià)值的提提升小區(qū)整體體風(fēng)格本案的總總體規(guī)劃劃在于創(chuàng)創(chuàng)建一個(gè)個(gè)回歸自自然、高高尚、新新穎、別別致而充充滿文化化情趣的的社區(qū)。在具體體的小區(qū)區(qū)規(guī)劃上上，本著著21世紀(jì)紀(jì)居住建建筑人性性化的原原則，在在整體規(guī)規(guī)劃上，作為220多萬萬平方米米的大規(guī)規(guī)模社區(qū)區(qū)應(yīng)突出出以下特特點(diǎn)：在總體布布局上，采取了了“一三三三”的布局局格式，即： 一組組林蔭步步行道，直線貫貫穿全區(qū)區(qū)，延伸伸至公共共綠地。 以三三個(gè)建筑筑組

30、團(tuán)為為核心，組團(tuán)式式住宅可可圍合、可聯(lián)體體或弧形形拼接，以歐式式柱廊、主題廣廣場(chǎng)串聯(lián)聯(lián)而成。 對(duì)應(yīng)應(yīng)三個(gè)組組團(tuán)是三三個(gè)主題題各異的的環(huán)節(jié)廣廣場(chǎng)。（提示：此種布布局有利利于房產(chǎn)產(chǎn)按投資資進(jìn)度開開發(fā)及建建設(shè)）建筑風(fēng)格格 順應(yīng)應(yīng)消費(fèi)者者對(duì)人性性化住宅宅的心理理需求，采用現(xiàn)現(xiàn)代派建建筑形式式，樹立立小區(qū)形形象。本本案周邊邊的鳴翠翠園和田田園小區(qū)區(qū)的建筑筑無特色色，與經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房外觀觀沒有多多大區(qū)別別，相對(duì)對(duì)于當(dāng)今今房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)早早已失去去了競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，滯滯銷或銷銷售速度度緩慢是是必然的的，所以以，沒有有個(gè)性的的建筑必必將被市市場(chǎng)淘汰汰。 在立立面造型型上，采采用三段段式設(shè)計(jì)計(jì)，充分分運(yùn)用豐豐富的西西方

31、古典典建筑符符號(hào)和線線條，凸凸顯建筑筑外檐設(shè)設(shè)計(jì)的出出色及亮亮麗；凸凸窗弧線線設(shè)計(jì)，落地式式飄窗， 豐富富室內(nèi)空空間和提提高室內(nèi)內(nèi)采光度度；綠色色玻璃配配合白色色鋁合金金窗，加加上外墻墻的高級(jí)級(jí)涂料，使三個(gè)個(gè)組團(tuán)色色彩協(xié)調(diào)調(diào)統(tǒng)一。 在小小區(qū)輪廓廓設(shè)計(jì)上上，講究究住宅的的錯(cuò)落有有致，擺擺布有序序，三個(gè)個(gè)組團(tuán)的的頂部造造型要豐豐富，突突出整個(gè)個(gè)小區(qū)的的輪廓線線豐富、優(yōu)美。一定要要優(yōu)于周周遍所有有樓盤，窗套、門廊等等細(xì)節(jié)的的處理上上，步步步要到位位，小區(qū)配套套小區(qū)的配配套設(shè)施施要求時(shí)時(shí)尚、齊齊全?；咀龅降郊饶軡M滿足小區(qū)區(qū)業(yè)主日日常生活活的需要要，又能能滿足現(xiàn)現(xiàn)代人對(duì)對(duì)現(xiàn)代化化住宅的的消費(fèi)需需求。

32、 針對(duì)對(duì)周邊生生活環(huán)境境，設(shè)立立商業(yè)配配套（超超市、綜綜合商場(chǎng)場(chǎng)、文教教用品商商店、美美容美發(fā)發(fā)院、餐餐飲店等等）。 區(qū)內(nèi)內(nèi)配業(yè)主主會(huì)所，豐富小小區(qū)文化化，如：健身中中心、網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)、娛樂中中心、銀銀行、郵郵局、學(xué)學(xué)校、門門診部等等。 時(shí)尚尚齊全的的配套（寬帶網(wǎng)網(wǎng)、對(duì)講講門、樓樓宇監(jiān)控控防盜系系統(tǒng)等）、先進(jìn)進(jìn)的建筑筑材料（地板采采暖、可可調(diào)節(jié)供供暖設(shè)備備、塑鋼鋼窗、蘑蘑菇石）是小區(qū)區(qū)必不可可少的附附加值。小區(qū)環(huán)境境充分發(fā)揮揮小區(qū)的的建筑環(huán)環(huán)境概念念設(shè)計(jì)，大膽地地通過人人造豐富富小區(qū)景景觀層次次，以環(huán)環(huán)藝的質(zhì)質(zhì)素提升升小區(qū)品品味和檔檔次。 整個(gè)個(gè)小區(qū)以以一組林林蔭步行行道貫穿穿，以三三個(gè)主題題廣場(chǎng)

33、配配合三個(gè)個(gè)建筑組組團(tuán)，使使整體內(nèi)內(nèi)外空間間交錯(cuò)穿穿插，一一氣呵成成。廣場(chǎng)場(chǎng)、步行行道、綠綠地、小小品等前前后呼應(yīng)應(yīng)，渾然然一體。 建議議小區(qū)大大門不要要面對(duì)公公安局宜宜白大隊(duì)隊(duì)入口，確保小小區(qū)居民民的安全全感和自自我保護(hù)護(hù)意識(shí)得得到滿足足。小區(qū)區(qū)正門的的設(shè)計(jì)要要集中體體現(xiàn)小區(qū)區(qū)建筑風(fēng)風(fēng)格，要要高闊、典雅、色彩鮮鮮明，并并起到樹樹立小區(qū)區(qū)品牌的的標(biāo)志性性效果。 小區(qū)區(qū)圍墻的的護(hù)欄要要通透、秀雅、堅(jiān)實(shí)，多采用用曲線，突出一一種親和和力，同同時(shí)欄桿桿上配以以爬藤等等綠色植植物，即即可美化化小區(qū)，與小區(qū)區(qū)內(nèi)綠化化混為一一體；又又可起到到阻擋區(qū)區(qū)外灰塵塵和噪音音的作用用。 （三）單體設(shè)設(shè)計(jì)本案戶型型設(shè)

34、計(jì)要要求經(jīng)典典實(shí)用，功能多多樣。單單體采用用經(jīng)典平平面，大大廳小臥臥室，明明廁明廚廚；戶內(nèi)內(nèi)可自由由分割，戶與戶戶之間可可自由調(diào)調(diào)整。具具體戶型型以75595平方方米的兩兩房為主主，并引引入錯(cuò)層層大戶型型或復(fù)式式房作配配合。其其戶型比比例建議議如下：按戶型分分戶 型型平層或錯(cuò)錯(cuò)層復(fù) 式式合 計(jì)計(jì)一室一廳廳兩室一廳廳兩室兩廳廳三室兩廳廳比 例例15.88%25.22%40%16%3%100%按面積分分面積55-66465-77778-99495-1104105-1300合計(jì)比例5%12%48%25%10%100%將建設(shè)建建議歸納納為一句句話，即即：以住住宅為主主，戶型型設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)順應(yīng)市市場(chǎng)需求求。

35、考慮慮當(dāng)?shù)厣钆涮滋撞煌晟粕?，建議議配套商商業(yè)（即即底商建建筑）、業(yè)主會(huì)會(huì)所、足足量停車車位和主主題廣場(chǎng)場(chǎng)等。其其中，依依據(jù)目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群體的定定位，車車位占總總戶數(shù)比比例：約約為300%。 （四）市場(chǎng)細(xì)細(xì)分及客客戶定位位 準(zhǔn)準(zhǔn)確的客客戶定位位，有利利于項(xiàng)目目的市場(chǎng)場(chǎng)定位、市場(chǎng)細(xì)細(xì)分，從從而使項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)到到位，吸吸引更多多潛在買買家購屋屋，促進(jìn)進(jìn)銷售。 （五）項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝裝現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)業(yè)形象的的好壞主主要依賴賴視覺感感官的沖沖擊效果果，最終終體現(xiàn)于于項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝裝和平面面設(shè)計(jì)上上。在本案的的操作中中，引入入項(xiàng)目的的VI（項(xiàng)項(xiàng)目標(biāo)識(shí)識(shí)、工地地圍板、營銷中中心等），每平平方米至至少可以以再

36、提升升幾十元元的附加加價(jià)值。 （六）項(xiàng)目營營銷策劃劃營銷策劃劃水平是是決定項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值實(shí)現(xiàn)程程度的重重要因素素，本案案借助于于專業(yè)的的營銷策策劃經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和操作作能力，通過強(qiáng)強(qiáng)賣點(diǎn)的的提示與與推廣，可以使使物業(yè)單單位價(jià)值值提升。 （七）智能化化物業(yè)管管理及服服務(wù)功能能增設(shè) 引進(jìn)進(jìn)先進(jìn)的的物業(yè)管管理思想想和管理理體制，是建立立品牌效效應(yīng)的有有效途徑徑。物業(yè)業(yè)管理的的3：111原理理表明，如果小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理水水平差，其壞影影響的傳傳播面將將是1：11。而好的的物業(yè)管管理傳播播面是11：3。由此，物業(yè)管管理對(duì)物物業(yè)價(jià)值值的提升升有著重重要影響響。如萬萬科物業(yè)業(yè)對(duì)項(xiàng)目目的價(jià)值值提升空空間在110000元

37、以上上。建議本案案物業(yè)管管理中心心的大堂堂設(shè)接待待臺(tái)，免免費(fèi)送信信件報(bào)刊刊、免費(fèi)費(fèi)定餐送送餐、免免費(fèi)定票票、免費(fèi)費(fèi)代業(yè)主主看管孩孩子及老老人、提提供鐘點(diǎn)點(diǎn)工鐘點(diǎn)點(diǎn)秘書鐘鐘點(diǎn)司機(jī)機(jī)等多項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)，施行人人性化管管理，突突出對(duì)業(yè)業(yè)主的尊尊貴禮遇遇；加強(qiáng)強(qiáng)小區(qū)智智能化物物業(yè)管理理水平，區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)寬帶網(wǎng)網(wǎng)端子、可視樓樓宇對(duì)講講門、監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)，增強(qiáng)強(qiáng)安全性性；以及及引進(jìn)節(jié)節(jié)能型建建材，如如：帶調(diào)調(diào)節(jié)閥門門的供暖暖設(shè)備，利用44C技術(shù)術(shù)將多元元信息服服務(wù)與物物業(yè)管理理和安防防、住宅宅智能化化系統(tǒng)集集成，滿滿足安全全防范、停車、高速上上網(wǎng)等需需求。以以實(shí)現(xiàn)快快捷高效效的超值值服務(wù)與與管理。讓購房房者感到到自己

38、買買的房子子物超所所值，進(jìn)進(jìn)而為我我們義務(wù)務(wù)宣傳到到親戚、朋友、鄰居、同事。口碑宣傳傳的成效效力度很很大，物物業(yè)及開開發(fā)商的的品牌樹樹立，有有利于今今后項(xiàng)目目的再開開發(fā)。 （八八）緊密密與教育育相聯(lián)系系 無論論購房者者的喜好好差異多多大，選選房時(shí)他他們卻不不約而同同在同一一種需求求上產(chǎn)生生共鳴。如前面面分析，本案目目標(biāo)客戶戶中大部部分已有有子女（新婚的的青年夫夫妻同樣樣會(huì)做長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)打算算），子子女的教教育問題題是該部部分人在在購房置置業(yè)中的的重點(diǎn)考考慮問題題。如何何讓子女女就讀一一所最好好的中、小學(xué)是是解決之之道。由由于本案案的區(qū)位位問題，當(dāng)?shù)貙W(xué)學(xué)校、幼幼兒園匱匱乏，恰恰恰會(huì)成成為項(xiàng)目目的最大大

39、銷售阻阻力，因因此，建建議本案案與區(qū)重重點(diǎn)學(xué)校校合作，在小區(qū)區(qū)開辦分分校，同同時(shí)對(duì)外外公開招招聘幼教教入住小小區(qū)，承承諾本小小區(qū)業(yè)主主的子女女一定能能夠入學(xué)學(xué)、入托托，這種種宣傳方方式即可可擴(kuò)大小小區(qū)的知知名度，滿足業(yè)業(yè)主第一一需求，又將擴(kuò)擴(kuò)大需求求市場(chǎng)，吸引區(qū)區(qū)域外的的潛在買買家。另另外，對(duì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手而言言亦是無無法效仿仿的有力力一擊。要知道，完善的的小區(qū)配配套是本本地項(xiàng)目目的最有有效賣點(diǎn)點(diǎn)，我們們必須在在配套設(shè)設(shè)施上下下功夫，投入少少商量的的資金創(chuàng)創(chuàng)造大大大優(yōu)于競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手的最大大優(yōu)勢(shì)。 （九）結(jié)論以上各因因素的兌兌現(xiàn)對(duì)于于本案價(jià)價(jià)值提升升起著直直接的驅(qū)驅(qū)動(dòng)作用用，即使使以上每每一項(xiàng)只只

40、擠出十十幾元的的潛在利利潤，那那么每平平方米就就可以多多賺百余余元，如如果在幾幾個(gè)主要要項(xiàng)目上上下功夫夫，則可可使每平平方米價(jià)價(jià)值提升升得更高高。項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位 （一）項(xiàng)目的的市場(chǎng)定定位 因本案受受當(dāng)?shù)厣钆涮滋子绊懀说赜蛴虻匿N售售市場(chǎng)形形成一種種獨(dú)有的的規(guī)律，高檔次次、環(huán)境境靚、成成片開發(fā)發(fā)、規(guī)模模大的住住宅受到到市場(chǎng)的的歡迎，豪宅萬科科花園新新城，因因市場(chǎng)需需求面很很窄，不不利于在在此地再再大面積積的開發(fā)發(fā)；改善善型民宅宅萬達(dá)達(dá)新城，這個(gè)成成功例子子證明了了本項(xiàng)目目的市場(chǎng)場(chǎng)定位是是：必須須建成“規(guī)模大大、配套套全、環(huán)環(huán)境靚、服務(wù)優(yōu)優(yōu)”的智能能化住宅宅城，樓盤盤素質(zhì)定定位不宜宜過低，中高

41、檔檔的住宅宅便于小小區(qū)規(guī)劃劃和配套套建設(shè)，樓盤售售價(jià)最高高不得高高于萬達(dá)達(dá)新城最最高價(jià)的的10%。小區(qū)需擁擁有寧靜靜的社區(qū)區(qū)環(huán)境，文化格格調(diào)層次次高雅，視周邊邊項(xiàng)目的的園林規(guī)規(guī)劃，本本案必須須有中央央花園，以主題題式風(fēng)格格分類，同時(shí)保保障每個(gè)個(gè)樓宇間間都要青青蔥怡人人、綠意意濃濃，讓每戶戶窗前看看到的是是綠草、鮮花和和休閑園園地，即即戶戶窗窗前如畫畫，家家家陽光充充足，建建議以228米超超大樓間間距、戶戶戶層高高3.22米的建建筑特色色調(diào)動(dòng)買買家的購購屋欲望望。根據(jù)社會(huì)會(huì)熱點(diǎn)和和當(dāng)?shù)嘏渑涮卓瞻装?，極富富特色的的室內(nèi)外外健身設(shè)設(shè)施和EE-maail必必不可少少。 （二） 消費(fèi)費(fèi)群體定定位一個(gè)項(xiàng)目

42、目只要抓抓住目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)者者，就會(huì)會(huì)起到一一個(gè)事半半功倍的的效果。所以目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者的定定位準(zhǔn)不不準(zhǔn)確將將對(duì)項(xiàng)目目的銷售售起到?jīng)Q決定性的的作用。由于各各方面的的因素制制約，本本案附近近的房?jī)r(jià)價(jià)低，限限制了該該地區(qū)的的住宅開開發(fā)的檔檔次，住住宅檔次次不高，必然導(dǎo)導(dǎo)致居民民成分的的復(fù)雜，進(jìn)而對(duì)對(duì)小區(qū)整整體規(guī)劃劃和設(shè)計(jì)計(jì)不利，配套、服務(wù)質(zhì)質(zhì)量跟不不上。所所以，為為了確保保本項(xiàng)目目的品牌牌和市場(chǎng)場(chǎng)效益，通過近近段時(shí)間間對(duì)當(dāng)?shù)氐胤康禺a(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)以以及本案案的情況況分析，結(jié)合公公司多年年房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，我我們對(duì)本本案主力力客戶群群的判斷斷如下： 地域分分布：以以區(qū)域內(nèi)內(nèi)公務(wù)員員以及有有一定消消費(fèi)能力力的居民

43、民為主，外環(huán)線線兩側(cè)的的企業(yè)職職工為輔輔，各占占65%、200%； 經(jīng)商人人士及外外地人占占10%； 其他：5%。A、 購房更更注重解解決現(xiàn)在在的需求求。但因因素質(zhì)原原因，同同時(shí)關(guān)注注“人以群群分”而產(chǎn)生生的明顯顯社會(huì)階階層界限限（如“萬科城城市花園園”，被多多數(shù)人認(rèn)認(rèn)為是“成功人人士”的選擇擇）。附附近大型型股份、合資企企業(yè)繁多多：天士士力藥業(yè)業(yè)集團(tuán)、夢(mèng)鄉(xiāng)床床墊企業(yè)業(yè)、中韓韓合資LLG集團(tuán)團(tuán)、中法法合資王王朝葡萄萄酒有限限公司以以及小淀淀鎮(zhèn)工業(yè)業(yè)區(qū)內(nèi)企企業(yè)、北北辰科技技園區(qū)內(nèi)內(nèi)企業(yè)的的職工、管理人人員由于于工作地地點(diǎn)的原原因，他他們必定定選擇此此地域的的商品住住宅，他他們不要要求一步步到位，

44、所以這這些人更更趨向于于中、小小戶型，單身白白領(lǐng)或外外地人選選擇55570平平方米的的單元，雙職工工選擇77590平平方米的的單元居居多；B、 合合資企業(yè)業(yè)中等收收入的中中級(jí)白領(lǐng)領(lǐng)、區(qū)域域內(nèi)工作作的部分分公務(wù)員員以及周圍圍經(jīng)商的的小商業(yè)業(yè)主等。因工作作地點(diǎn)和和生活環(huán)環(huán)境的相相協(xié)調(diào)因因素，同同時(shí)也因因?yàn)樗麄儌儗?duì)此區(qū)區(qū)域有著著強(qiáng)烈的的懷舊情情懷，所所以這批批人群選選擇了此此地域的的商品住住宅是必必然的。他們多多為三口口之家，由于身身份的原原因，對(duì)對(duì)戶型的的功能設(shè)設(shè)計(jì)和舒舒適十分分講究，選擇9901000平方米米的兩室室居多。 C、 附附近居住住的部分分高素質(zhì)質(zhì)，具有有一定層層次及購購買能力力的客戶

45、戶。這類類消費(fèi)者者較為熟熟悉周邊邊的居住住環(huán)境，在此區(qū)區(qū)域中居居住時(shí)間間較久，年齡在在40歲歲左右，希望改改善居住住條件的的群體，對(duì)未來來的市政政府的大大力改造造充滿信信心，相相信此區(qū)區(qū)域擁有有升值潛潛力。因因此年齡齡段的人人群多為為35口之之家，對(duì)對(duì)于他們們而言三三室面積積在9881100平方米米的房子子最受青青睞，改改善型的的三室二二廳二衛(wèi)衛(wèi)房型布布置要格格局，講講究生活活品味。 D、 在京京打工的的部分高高級(jí)白領(lǐng)領(lǐng)人士，因工作作和家庭庭要求，需往返返京津兩兩地，此此地與北北京距離離較近，且緊靠靠天津市市區(qū)，高高速公路路暢通發(fā)發(fā)達(dá)，此此地段上上的房子子成為首首選。當(dāng)當(dāng)然他們們對(duì)房屋屋的要求

46、求已不再再僅是居居住，更更注重社社區(qū)的整整體規(guī)模模、環(huán)境境，還有有房屋的的舒適程程度。對(duì)對(duì)于他們們而言室室外環(huán)境境靚、室室內(nèi)使用用功能強(qiáng)強(qiáng)，面積積可在11051300平方米米左右的的戶型最最為搶手手。 E、 部分分外籍華華人因工工作需要要，長(zhǎng)期期在津居居住，此此類人為為數(shù)不多多，但也也有可能能。復(fù)式式結(jié)構(gòu)的的單元可可成為其其青睞的的房型。 根據(jù)以以上資料料顯示所所得，在在今后的的宣傳推推廣工作作中，針針對(duì)目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群應(yīng)做到到：1、受地地域和家家庭收入入的限制制，本案案除了立立足項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域，做細(xì)做透透市場(chǎng)，還要挖挖掘區(qū)域域外的客客源；2、觀望望的準(zhǔn)客客戶有效效消化，制定具具體措施施，打消消客戶顧顧慮。 3、 本地域域外來人人口和郊郊區(qū)居民民較多，可適當(dāng)當(dāng)為其增增設(shè)服務(wù)務(wù)項(xiàng)目，即155萬元辦辦理天津津市區(qū)藍(lán)藍(lán)印戶口口，從而而擴(kuò)大需需求面。項(xiàng)目?jī)r(jià)值值分析綜合以上上分析，本案在在實(shí)現(xiàn)各各價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)要素素以后，總體可可提升價(jià)價(jià)值約達(dá)達(dá)到20000元元/m2（指入入市均價(jià)價(jià)）。項(xiàng)目定價(jià)價(jià)模擬入市階段段以高品品質(zhì)社區(qū)區(qū)形象入入圍，而而開盤價(jià)價(jià)格以112800元/m2面市，引爆市市場(chǎng)，形形成旺銷銷局面。日后分分階段價(jià)價(jià)格逐步步抬升，最終實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售售均價(jià)達(dá)達(dá)到20000元元/m2。項(xiàng)目投入入產(chǎn)出分分析項(xiàng)目投資資分析說說明有關(guān)成本本的