土地資源獲取方式介紹

1、土地資源獲取方式以招拍掛的方式獲取土地（一）土地招標(biāo)招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán),是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo),根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。在招標(biāo)出讓中土地主管部門要根據(jù)出讓土地的具體情況編制招標(biāo)文件,并實(shí)施投標(biāo)的登記,投標(biāo)人在登記時(shí)必須繳納投標(biāo)保證金,并提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照的副本,法人代表人證明等文件。投標(biāo)人在按照招標(biāo)文件的要求編制標(biāo)書后,在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將標(biāo)書密封投入指定標(biāo)箱。經(jīng)由專家組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)按照評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)企業(yè)提交后投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審后,在規(guī)定的時(shí)間地點(diǎn)開標(biāo)。在中標(biāo)人確定后,招標(biāo)人應(yīng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書,中標(biāo)人

2、則在中標(biāo)通知書約定的時(shí)間,按照招標(biāo)文件與土地管理部門簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。公開招標(biāo)的投標(biāo)單位不能少于三家,如果少于三家則招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)停止開標(biāo)。在公開招標(biāo)中投標(biāo)企業(yè)投標(biāo)的價(jià)格是重要的評(píng)標(biāo)因素,但評(píng)標(biāo)委員會(huì)為了防止土地開發(fā)的后續(xù)資金無(wú)法到位,出現(xiàn)土地閑置浪費(fèi)現(xiàn)象,開發(fā)商的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力也是評(píng)標(biāo)委員們重點(diǎn)關(guān)注的要點(diǎn)。（二）土地拍賣拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán),是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告,由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià),根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。土地的主管部門根據(jù)被拍賣土地的特征編制拍賣文件，竟買人在竟買申請(qǐng)截止日期前提出竟買申請(qǐng)，交納不少于拍賣文件規(guī)定的保證金，并同樣

3、提交法定代表人證明書等資信證明。竟買人通過(guò)審查后，得到印有編號(hào)的竟買標(biāo)志牌，拍賣會(huì)在拍賣公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行。參加的竟買人同樣不能少于三人，否則應(yīng)終止拍賣。在拍賣中最終的成交價(jià)格必須高于拍賣方所制定的底價(jià)，否則也需終止拍賣。拍賣成交后，竟得人按照拍賣成交書規(guī)定的時(shí)間和土地管理部門簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。土地拍賣中最重要的原則是“價(jià)高者得”，與其他形式的拍賣原理相同。（三）土地掛牌掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán),是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布,接受竟買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格,根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土

4、地使用者的行為。政府土地主管部門編制掛牌文件,競(jìng)買人在規(guī)定日期前提出竟買申請(qǐng),按規(guī)定交納保證金、提交法定代表人證明書等資信證明后提交競(jìng)買申請(qǐng)書。在掛牌文件規(guī)定的掛牌起始日期,掛牌人應(yīng)該將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則、增價(jià)幅度等內(nèi)容,在土地交易市場(chǎng)掛牌公布,符合條件的竟買人應(yīng)定按照文件的要求填寫竟買報(bào)價(jià)單,在掛牌期限內(nèi)竟買人可多次報(bào)價(jià)。如果在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)竟買人在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人,且報(bào)價(jià)不低于掛牌底價(jià),并符合其他交易條件的,掛牌成交；在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或兩個(gè)以上競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，報(bào)價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人。但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除

5、外，在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他交易條件的，掛牌不成交。掛牌交易的掛牌期限不得少于十個(gè)工作日。競(jìng)買人確定后掛牌人應(yīng)當(dāng)向競(jìng)買人發(fā)出掛牌成交確認(rèn)書。競(jìng)得人應(yīng)該根據(jù)掛牌成交確認(rèn)書所約定的時(shí)間與市國(guó)土房管局簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。掛牌同樣遵循“價(jià)高者得”的原則不同之處在于不是現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)由于掛牌是以書面的形式報(bào)價(jià)，所引發(fā)的關(guān)注程度及暴光不如招標(biāo)與拍賣。以項(xiàng)目收購(gòu)的方式獲取土地通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司的股份達(dá)到獲得項(xiàng)目公司所擁有土地的目的。收購(gòu)項(xiàng)目公司的優(yōu)點(diǎn)：（1）避免了直接公開購(gòu)買土地帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)和麻煩，手續(xù)簡(jiǎn)單，便于操作。（2）節(jié)省了直接轉(zhuǎn)讓土地需要繳納的各種稅費(fèi)。（3）可直接擁有原項(xiàng)目的開發(fā)人員，開發(fā)快捷。收購(gòu)項(xiàng)目公司的缺點(diǎn):（1）存在人員整合的風(fēng)險(xiǎn)。（2）可能存在原公司財(cái)務(wù)、法律方面的遺留問(wèn)題，需注重前期調(diào)查。收購(gòu)項(xiàng)目實(shí)例：以協(xié)議出讓方式獲取土地協(xié)議出讓，是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行談判和切磋，協(xié)商出讓土地使用的有關(guān)事宜的一種出讓方式。它主要適用于工業(yè)項(xiàng)目、市政公益事業(yè)項(xiàng)目、非盈利項(xiàng)目及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項(xiàng)目，采取此方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國(guó)家規(guī)定所