商業(yè)定位與招商策略

1、目錄前言第一部分分 商業(yè)定定位項目總體體定位前期溝通通總結(jié)項目總體體定位項目的功功能定位位商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位定位理由由業(yè)態(tài)定位位商業(yè)名稱稱定位商業(yè)案名名定位博覽城的的解釋商業(yè)管理理功能定定位現(xiàn)有管理理格局金潤物流流的管理理功能定定位現(xiàn)代化的的管理體體系商業(yè)經(jīng)營營業(yè)種定定位主題物流流定位經(jīng)營業(yè)種種定位定位規(guī)劃劃第二部分分 招商策策略招商總策策略招商階段段設(shè)置招商工作作計劃表表前言商業(yè)物業(yè)業(yè)是房地地產(chǎn)業(yè)里里經(jīng)濟價價值最高高的物業(yè)業(yè)形態(tài)，在動態(tài)態(tài)的經(jīng)濟濟大環(huán)境境中，商商用物業(yè)業(yè)疲憊的的活躍著著高回回報刺激激著巨資資開發(fā)；而經(jīng)營營的艱難難加大了了風(fēng)險。要讓商商業(yè)物業(yè)業(yè)從“炙手”向“可熱”轉(zhuǎn)化，就要在在分析

2、大大的物業(yè)業(yè)環(huán)境下下，結(jié)合合項目本本身，步步步為營營，攻克克風(fēng)險的的城堡。商鋪時代代的來臨臨，催化化了商業(yè)業(yè)市場的的競爭，加速了了城市商商業(yè)的繁繁榮，新新興商圈圈挑戰(zhàn)傳傳統(tǒng)商圈圈，隨著著城市改改造步伐伐的加快快和商鋪鋪概念的的深化推推廣，市市中心商商圈和洪洪城大市市場的商商圈的局局面被打打破，香香江、鴻鴻順德紛紛紛涌現(xiàn)現(xiàn)。本項項目要在在激烈的的商戰(zhàn)中中占據(jù)最最高點，就要做做好工作作中的每每一環(huán)，而招商商在工作作環(huán)中是是關(guān)健的的一環(huán)，它贏與與否關(guān)系系著銷售售戰(zhàn)的再再打策略略。要做好招招商工作作就要有有一個好好的招商商策略來來指導(dǎo)。我們的的招商策策略在“贏了再再打”的總策策略下，各工作作環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)環(huán)

3、相扣扣，做好好“贏”的工作作后，然然后“再打”下一戰(zhàn)戰(zhàn)役。項目要生生存，必必須做好好招商工工作，積積累前期期客戶；而招商商的成功功要有一一個好的的策略才才能得以以保證。但策略略不是憑憑空而生生的，是是在市場場的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，對對商業(yè)準(zhǔn)準(zhǔn)確定位位后，在在概念上上創(chuàng)意不不行，在在經(jīng)營上上還要有有思想。第一部分分 項項目定位位項目總體體定位一、前期期溝通總總結(jié)本項目不不是一個個簡單的的商業(yè)地地產(chǎn)或商商業(yè)經(jīng)營營項目，因而在在對它進進行評介介和探索索其商業(yè)業(yè)價值所所在時，是在宏宏觀區(qū)域域市場范范疇和大大流通領(lǐng)領(lǐng)域里尋尋找恰當(dāng)當(dāng)?shù)某雎仿?。前期報告告在充分分的市場場調(diào)查基基礎(chǔ)上，深入研研究了南南昌市的的商業(yè)發(fā)發(fā)

4、展格局局，并創(chuàng)創(chuàng)造性的的提出了了“批發(fā)MMALLL”的市場場形象定定位概念念和物流流中心定定位。但但是在市市場定位位方面，報告并并未提出出更多可可供參考考的選擇擇。沒有有能夠充充分體現(xiàn)現(xiàn)出本案案的相對對市場優(yōu)優(yōu)勢，“批發(fā)MMALLL”的市場場定位同同樣無法法全面體體現(xiàn)本案案的核心心競爭力力，缺乏乏足夠的的市場引引爆力。鑒于此，我們針針對前期期市場調(diào)調(diào)研報告告中的部部分內(nèi)容容進行了了深度分分析。由于南昌昌市批零零業(yè)總體體競爭環(huán)環(huán)境在不不斷惡化化，商戰(zhàn)戰(zhàn)一觸即即發(fā)。為為避免正正面火拼拼，尋求求更高層層面的邊邊緣性競競爭優(yōu)勢勢，本項項目在前前期報告告中采取取“洛克菲菲勒不淘淘金”策略，跳出圈圈外，在

5、在產(chǎn)業(yè)選選擇方面面獨辟蹊蹊徑， 針對市場場特點和和本項目目自身的的優(yōu)勢，為加強強市場引引爆力，我司在在原方案案的基礎(chǔ)礎(chǔ)上進一一步對物物流中心心定位提提升出主主題物流流概念。二、項目目的總體體定位本項目立立足于服服務(wù)周邊邊市場，集批發(fā)發(fā)、零商商品展示示交易、物流配配送功能能等為一一體，具具有強大大輻射的的大型現(xiàn)現(xiàn)代化的的主題物物流中心心。三、項目目的功能能定位1、功能能組合（1）展展示、交交易功能能區(qū)該功能區(qū)區(qū)是本案案的主功功能區(qū)。展示功功能與交交易功能能區(qū)，形形成了前前“展”后“店”的格局局，依托托南昌對對于江西西極強的的輻射作作用，通通過動態(tài)態(tài)的展覽覽展示提提升本項項目的輻輻射半徑徑。同當(dāng)前

6、批批發(fā)市場場的主要要差異表表現(xiàn)在：集中主題題規(guī)劃，導(dǎo)購便便利（吸吸收零售售商業(yè)的的優(yōu)點）；增加了展展示的設(shè)設(shè)計，為為交易提提供了一一個動態(tài)態(tài)的展示示平臺（有利于于展示商商品的風(fēng)風(fēng)采，便便于看樣樣定貨）；經(jīng)營產(chǎn)品品以品牌牌商品為為主導(dǎo)（通過展展覽展示示為品牌牌企業(yè)提提供一個個推廣新新品和展展示企業(yè)業(yè)的平臺臺，有助助于吸引引品牌企企業(yè)進入入本項目目，體現(xiàn)現(xiàn)本項目目的中檔檔商品交交易中心心的定位位）；銷售形式式以開架架式銷售售為主，統(tǒng)一結(jié)結(jié)算，營營造了良良好的購購物環(huán)境境（良好好的購物物環(huán)境有有利于吸吸引品牌牌或名牌牌企業(yè)進進入、擴擴大零售售和批發(fā)發(fā)交易量量；減輕輕經(jīng)營人人員工作作壓抑，營造舒舒適的

7、工工作環(huán)境境）對于小的的代理商商可將倉倉儲和批批發(fā)、零零售一體體化，但但需達到到展示功功能要求求（設(shè)計計標(biāo)準(zhǔn)模模式、類類似街面面專賣店店）；可配計算算機，進進行客戶戶管理，倉儲管管理（MMIS系系統(tǒng)）-預(yù)留管管線。（2）會會展會議議、推介介培訓(xùn)服服務(wù)功能能區(qū) 該區(qū)域域是市場場的配套套功能區(qū)區(qū)，主要要是提高高本案的的檔次和和水平；同學(xué)院、行業(yè)協(xié)協(xié)會等共共同成立立具有一一定權(quán)威威的專家家顧問組組委會，為會展展會議、推出和和培訓(xùn)奠奠定基礎(chǔ)礎(chǔ)；有計劃、有主題題地組織織各種會會展會議議。對服服裝，可可以安排排各種主主題的時時裝表演演，動態(tài)態(tài)地推出出各個新新產(chǎn)品，并成為為一道獨獨特的風(fēng)風(fēng)景城，例如：季節(jié)主

8、主題：春春、夏、秋、冬冬；類別別主題：時裝系系列 運運動系列列 紳士士系列 學(xué)生系系列 淑淑女系列列 動動態(tài)的、系列的的活動，可以增增加市場場的“熱點”和“興奮點點”，吸引引人流；組織國內(nèi)內(nèi)和區(qū)域域的各種種專題交交流會議議和論壇壇；有目的、有計劃劃地對批批發(fā)企業(yè)業(yè)的員工工和經(jīng)理理人組織織系列培培訓(xùn)，提提高經(jīng)營營人的素素質(zhì)，發(fā)發(fā)展其技技能，開開發(fā)其潛潛力，變變得更有有才干；（3）零零售功能能區(qū)零售功能能區(qū)主要要是拉動動市場的的人氣，但是引引入的零零售業(yè)，不是按按照商業(yè)業(yè)中心區(qū)區(qū)的業(yè)態(tài)態(tài)引入，而是引引入對批批發(fā)市場場經(jīng)營有有益的業(yè)業(yè)態(tài)；引引入的企企業(yè)應(yīng)該該是行業(yè)業(yè)的龍頭頭，能夠夠帶動其其它中小小企

9、業(yè)和和個體進進入。例例如，麥麥德龍的的客戶群群有600-700%是團團購客戶戶，它走走的是一一種C&C 的的批零兼兼售的倉倉儲式超超市功能能。或者引入入專業(yè)商商店的品品牌商家家，如國國美、蘇蘇寧等電電器經(jīng)銷銷商；東東方家園園、百安安居、好好美家、歐培德德等建材材家居超超市、法法國的低低壓電器器分銷商商企業(yè)藍藍格賽等等。將行行業(yè)的巨巨無霸與與小批發(fā)發(fā)企業(yè)融融為一體體，借助助大企業(yè)業(yè)同小批批發(fā)企業(yè)業(yè)的錯位位經(jīng)營，形成某某種批發(fā)發(fā)產(chǎn)品種種類的集集群。同時，引引入一定定比例面面積的超超市，專專營店，可以匯匯聚消費費人流，增加本本項目的的出售或或出租面面積，降降低投資資商的風(fēng)風(fēng)險，增增加項目目的成功功率

10、。（4）休休閑娛樂樂功能本案的經(jīng)經(jīng)營者既既是一個個龐大的的經(jīng)營群群體，也也是一個個龐大的的消費群群體，一一定對休休閑娛樂樂功能存存在著巨巨大的需需求。一一方面，為了業(yè)業(yè)務(wù)的需需要，接接待客戶戶需要一一定的休休閑娛樂樂設(shè)施，另一方方面，批批發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)通常在在下午33-4點點鐘結(jié)束束，需要要一個消消費的空空間。同同時，南南昌洪城城區(qū)域也也沒有較較高檔次次的休閑閑娛樂設(shè)設(shè)施和場場所，在在本案內(nèi)內(nèi)建立一一定的休休閑娛樂樂設(shè)施，可以填填補洪城城區(qū)域相相對缺乏乏休閑娛娛樂產(chǎn)業(yè)業(yè)的需求求。該區(qū)域為為配套服服務(wù)區(qū)，以滿足足本項目目經(jīng)營主主體和消消費者需需求為主主導(dǎo)，兼兼顧洪城城區(qū)域?qū)τ谛蓍e閑娛樂的的需求，可以

11、規(guī)規(guī)劃批發(fā)發(fā)商會所所，設(shè)置置各種時時尚休閑閑的項目目，例如如健身房房、桌球球、乒乓乓球室、美容美美發(fā)、壁壁球室、棋牌室室等運動動休閑項項目；各各種主題題的餐廳廳、茶室室；設(shè)置置商務(wù)娛娛樂、餐餐飲和業(yè)業(yè)余時間間休閑活活動功能能等。（5）倉倉儲物流流功能本案作為為位于洪洪城區(qū)域域的新型型批發(fā)MMALLL，倉儲儲物流功功能是重重要組成成部分。不僅為為本案的的經(jīng)營商商家服務(wù)務(wù)，同時時也將填填補整個個區(qū)域的的市場空空間，獨獨享一片片利潤天天空。結(jié)結(jié)合目前前批發(fā)市市場“多批次次、小批批量”的特點點，可以以為這種種類型的的批發(fā)交交易形式式提供小小包裝，并集中中配送； 倉儲可以以采用租租賃自用用和委托托管理倉

12、倉儲服務(wù)務(wù)區(qū)兩種種方式；對于加工工處理必必須設(shè)計計標(biāo)準(zhǔn)化化的包裝裝模式；整個倉儲儲物流服服務(wù)可以以委托第第三方物物流公司司進行經(jīng)經(jīng)營，引引入倉單單經(jīng)營模模式，實實現(xiàn)物流流現(xiàn)代化化；主要的功功能有倉倉位租賃賃、托管管、包裝裝、加工工服務(wù)、配送服服務(wù)、驗驗收貨物物、車庫庫、租車車。（6）信信息服務(wù)務(wù)功能信息服務(wù)務(wù)功能區(qū)區(qū)主要是是收集、加工和和處理各各種行情情，及時時為入駐駐的企業(yè)業(yè)發(fā)布信信息，以以指導(dǎo)企企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營活活動，建建立211世紀(jì)的的智能化化信息中中心、成成為行業(yè)業(yè)市場信信息發(fā)布布中心是是目標(biāo)，主要功功能為媒媒體發(fā)布布行業(yè)信信息、信信息分析析和收集集、廣告告展新規(guī)規(guī)劃、展展示廣告告設(shè)計、

13、建立經(jīng)經(jīng)濟模型型供求線線、辦媒媒體（雜雜志、報報）、IInteerneet網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。委托高校?；蜓芯烤克?，設(shè)設(shè)計市場場的經(jīng)濟濟結(jié)構(gòu)模模型，建建立相應(yīng)應(yīng)的供求求曲線圖圖，以預(yù)預(yù)測和分分析市場場前景；有組織的的收集相相關(guān)信息息，并實實行免費費和有償償?shù)姆?wù)務(wù)；創(chuàng)辦市場場自己的的專業(yè)雜雜志和報報紙，推推介產(chǎn)品品和郵購購服務(wù)，發(fā)布推推介的活活動和企企業(yè)形象象宣傳；攤位展示示主題設(shè)設(shè)計服務(wù)務(wù)，企業(yè)業(yè)和商品品的廣告告創(chuàng)意和和設(shè)計服服務(wù)，提提高市場場的整體體形象水水平；負責(zé)市場場自身的的宣傳，每年必必須有完完整的廣廣告計劃劃，廣告告主題、廣告創(chuàng)創(chuàng)意、設(shè)設(shè)計方案案，保證證經(jīng)營人人的共同同利益；借Intternn

14、et網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)發(fā)布布各種信信息。（7）商商務(wù)辦公公服務(wù)功功能區(qū)由于本案案的主要要目標(biāo)客客戶是企企業(yè)，而而不是個個體經(jīng)營營者，在在經(jīng)營過過程中，必然有有的需要要一定的的辦公空空間，同同時也存存在諸多多的商務(wù)務(wù)活動。由于增增加人員員相對會會增加成成本，商商務(wù)功能能服務(wù)區(qū)區(qū)就是代代理商務(wù)務(wù)服務(wù)。這些企企業(yè)由于于規(guī)模較較小，資資金能力力有限，在商務(wù)務(wù)活動中中，迫切切需要一一個能夠夠提供一一個完善善商務(wù)服服務(wù)的辦辦公環(huán)境境。商務(wù)洽談?wù)勈遥汗┕┬∑髽I(yè)業(yè)按小時時租用，這樣可可以避免免由于辦辦公面積積較小或或沒有辦辦公場地地造成的的商務(wù)洽洽談的不不便利性性。伴隨隨著商務(wù)務(wù)洽談室室的租賃賃，同時時提供各各種商務(wù)務(wù)服

15、務(wù)；會議室/中心：供入駐駐的中小小企業(yè)召召開各種種會議使使用；俱樂部：中小企企業(yè)家的的樂園，一方面面有固定定的場所所，另一一方面可可以獲得得許多的的優(yōu)惠和和服務(wù)；電子商務(wù)務(wù)中心：文字處處理系統(tǒng)統(tǒng)（打字字、復(fù)印印、傳真真、裝幀幀等），但必須須定價服服務(wù)，以以減少經(jīng)經(jīng)營人的的經(jīng)營成成本；各各種咨詢詢服務(wù)，彌補經(jīng)經(jīng)營者的的某些不不足；秘書服務(wù)務(wù)：是一一大特點點，處理理經(jīng)營者者攤位外外的公共共事務(wù)，包括合合同管理理，電話話、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)訂購記記錄服務(wù)務(wù)，談判判記錄等等；理財服務(wù)務(wù)：是代代理財務(wù)務(wù)管理（記帳、憑證、報表），真正正了解經(jīng)經(jīng)營的財財務(wù)狀況況，并給給出經(jīng)營營財務(wù)上上的指導(dǎo)導(dǎo)和提示示；結(jié)算服務(wù)務(wù)：是在

16、在銀行統(tǒng)統(tǒng)一指導(dǎo)導(dǎo)和管理理下，保保證資金金的安全全性和經(jīng)經(jīng)營過程程的可信信性；會計、律律師、廣廣告、印印刷等相相關(guān)服務(wù)務(wù)業(yè)的辦辦公室；商務(wù)辦公公區(qū)將成成為大客客戶的辦辦公場所所和小型型客戶的的交易場場所，并并提供各各種相關(guān)關(guān)的商務(wù)務(wù)配套服服務(wù)，與與鋪位交交易形成成互動。（8）管管理功能能管理是保保證交易易的正常?；幕颈Ｕ险辖M織由政政府有關(guān)關(guān)部門、發(fā)展商商和經(jīng)營營主體共共同參加加的市場場管理委委員會；制定和修修改市場場的管理理規(guī)定；解決市場場糾紛和和分歧；檢查、監(jiān)監(jiān)督產(chǎn)品品的質(zhì)量量；決定非營營業(yè)時間間的進出出貨、防防盜、防防火；確定商品品包裝的的標(biāo)準(zhǔn)；處理緊急急情況的的問題；組織有關(guān)關(guān)推介

17、、展示、培訓(xùn)等等有利市市場的活活動；爭取政府府的優(yōu)惠惠政策，創(chuàng)造良良好的市市場平臺臺環(huán)境；成立具有有行業(yè)特特點的中中介服務(wù)務(wù)組織，專業(yè)商商會，行行業(yè)協(xié)會會。（9）公公共設(shè)施施、環(huán)境境服務(wù)區(qū)區(qū)完善的公公共設(shè)施施，才能能保障批批發(fā)市場場能夠正正常運行行。公共共環(huán)境包包括市場場內(nèi)部和和外部。外部公公共環(huán)境境是市場場的外部部形象的的直接體體現(xiàn)，在在建筑外外觀設(shè)計計上追求求時代氣氣息，配配套環(huán)境境協(xié)調(diào)一一致的主主題風(fēng)格格，當(dāng)然然還包括括公共停停車場、良好景景觀環(huán)境境、舒適適工作環(huán)環(huán)境、方方便的購購物工具具、快餐餐吧等；內(nèi)部環(huán)環(huán)境設(shè)計計購物動動線通暢暢、清晰晰，空間間利用率率高，環(huán)環(huán)境衛(wèi)生生整潔，給人們們

18、提供舒舒適的工工作和購購物環(huán)境境，還包包括電話話、公共共網(wǎng)絡(luò)、供水、電暖設(shè)設(shè)備、保保安、報報警、防防火、餐餐飲配套套等。2、產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)組組合報告在市市場調(diào)查查的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，確確定了五五大門類類、十一一個標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)門類四四十二個個商品類類別的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)組合合模式 門類配置置標(biāo)準(zhǔn)門類類權(quán)重比例例門類細分分基礎(chǔ)門類食品類35%包裝食品品、禮裝裝食品、保健品品、綠色色食品等等煙酒類煙、酒、飲料等等服裝類各類服裝裝、鞋帽帽、紡織織品等發(fā)展型門類家居類35%裝潢材料料、五金金、床上上用品、美居用用品、家家具、精精美工藝藝品、花花卉等電器類電視、音音響、電電飯煲、冰箱、洗衣機機、空調(diào)調(diào)、吸塵塵器、微微波電器器、消毒毒

19、柜等玩具、文文具類兒童玩具具、成人人智力玩玩具、辦辦公文化化用品、樂器、小型科科學(xué)器材材等潛質(zhì)型門類休閑用品品10%體育健身身器材、戶外活活動器材材、釣魚魚器材、老年保保健器材材、休閑閑體育服服裝及用用品等影象圖書書各類圖書書、期刊刊、電子子影象制制品大綜型傳傳統(tǒng)門類類日用小百百貨17%特殊門類類地方性土土特產(chǎn)類類3%古玩類二、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定定位本項目的的功能架架構(gòu)是由由批發(fā)、零售、采購、配送及及配套服服務(wù)構(gòu)成成，是以以主題物物流為依依托，集集批發(fā)、零售、采購、配送及及配套服服務(wù)功能能于一體體的大型型展示交交易中心心。三、商業(yè)業(yè)案名定定位為降低項項目風(fēng)險險，本項項目的商商業(yè)案名名定位為為：江西國

20、際際商品博博覽城博覽城是是指以江江西省龐龐大的資資源為依依托，集集產(chǎn)品會會展、交交易、信信息、服服務(wù)功能能于一體體，具有有一定檔檔次，統(tǒng)統(tǒng)一形象象，統(tǒng)一一經(jīng)營。它不僅是是產(chǎn)品的的展覽，也是一一個城市市形象、個性、素質(zhì)和和實力的的集中表表現(xiàn)，同同時還是是城市整整體價值值的集中中體現(xiàn)。四、管理理功能定定位商業(yè)策劃劃的結(jié)果果是策劃劃了一個個案子，鋪出一一條路子子，帶出出一個班班子。商商業(yè)策劃劃的核心心體現(xiàn)在在策劃項項目的長長期繁榮榮，所以以功能定定位至關(guān)關(guān)重要。中國物流流業(yè)在經(jīng)經(jīng)濟高速速增長的的大環(huán)境境下有了了很大改改善，但但在管理理功能上上還存在在明顯的的不足。 首先，從從發(fā)達國國家來看看，現(xiàn)代代

21、物流的的功能是是設(shè)計、執(zhí)行以以及管理理客戶供供應(yīng)鏈中中的物流流需求，其特點點是依據(jù)據(jù)信息和和物流專專業(yè)知識識，以最最低的成成本提供供客戶需需要的物物流管理理和服務(wù)務(wù)。而現(xiàn)現(xiàn)在，我我國多數(shù)數(shù)物流企企業(yè)是在在傳統(tǒng)體體制下物物資流通通企業(yè)基基礎(chǔ)上發(fā)發(fā)展而來來的，企企業(yè)服務(wù)務(wù)內(nèi)容多多數(shù)仍停停留在倉倉儲，運運輸，搬搬運上，很少有有物流企企業(yè)能夠夠做到提提供綜合合性的物物流服務(wù)務(wù)，現(xiàn)代代物流服服務(wù)的功功能尚不不能得到到很好的的發(fā)揮。我國的的物流企企業(yè)，無無論是物物流服務(wù)務(wù)的硬件件還是軟軟件與高高效率低低成本的的現(xiàn)代物物流還有有較大的的差距，信息收收集、加加工、處處理、運運用能力力、物流流的專門門知識，物流

22、的的統(tǒng)籌策策劃和精精細化組組織與管管理能力力都明顯顯不足。 其次，條條塊分割割的物流流管理和和流通體體制制約約著物流流業(yè)的發(fā)發(fā)展。物物流的專專業(yè)化分分工特點點雖然日日益明顯顯，但是是物流的的組織和和管理卻卻不斷向向綜合性性發(fā)展，各種物物流方式式和物流流載體之之間的聯(lián)聯(lián)系越來來越緊密密。但是是，我國國目前的的物流行行業(yè)管理理仍沿用用著計劃劃經(jīng)濟時時期的部部門分割割體制。與物流流相關(guān)的的各部分分分別由由鐵道、交通、民航、內(nèi)貿(mào)等等不同政政府部門門進行管管理。依依據(jù)這種種條塊管管理體制制，形成成了自上上而下的的縱向隸隸屬和管管理格局局，嚴(yán)重重制約著著在全社社會范圍圍內(nèi)經(jīng)濟濟合理的的對物流流進行政政體統(tǒng)

23、籌籌和規(guī)劃劃，妨礙礙著物流流的社會會化進程程，制約約著現(xiàn)代代物流的的進一步步發(fā)展。 1、現(xiàn)有有管理格格局洪城大市市場洪城大市市場由原原來的物物流中心心的代表表，現(xiàn)逐逐漸隱退退，最主主要的原原因是其其物流市市場散、亂、差差、小、效益低低、缺乏乏現(xiàn)代管管理手段段。具體表現(xiàn)現(xiàn)在：鴻順德2、金潤潤物流中中心的管管理功能能定位金潤物流流中心打打破原有有市場格格局，集集倉儲、承運、搬運、營運、營銷、服務(wù)等等多種功功能為一一體，在在提升南南昌物流流業(yè)競爭爭水平的的同時開開創(chuàng)了一一個全新新的市場場空間。金潤物流流中心的的管理還還突出維維護中堅堅租戶群群體的利利益，從從原來任任其搶生生意到對對各經(jīng)營營業(yè)主實實施

24、任務(wù)務(wù)提供，依托統(tǒng)統(tǒng)一營業(yè)業(yè)執(zhí)照的的金潤物物流中心心，整合合現(xiàn)有個個體運輸輸資源并并提升為為具有現(xiàn)代物流流理念的的綜合物物流平臺臺，利用用整合后后的超強強市場競競爭力占占領(lǐng)整體體貨運市市場的業(yè)業(yè)務(wù)主流流，改變變以往個個體戶搶搶生意的的局面而而代之以以同一形形象下的的物流中中心分配配任務(wù)的的格局，最終提提升貨運運市場的的競爭層層面，以以確保最最終的價價值最大大化目標(biāo)標(biāo)的實現(xiàn)現(xiàn)。3、金潤潤物流中中心現(xiàn)代代化的管管理體系系營運中心經(jīng)營管理財務(wù)、行政、人力資源租務(wù)招商物業(yè)管理后勤服務(wù)物流公司營銷推廣協(xié)會組織公共關(guān)系策劃部長期招商商鋪租賃信息旅業(yè)物流廣告公司4、矩陣陣式管理理架構(gòu)詮詮釋矩陣式管管理結(jié)構(gòu)構(gòu)

25、是指：按職能能劃分的的部門與與按產(chǎn)品品、服務(wù)務(wù)或工程程項目劃劃分的部部門結(jié)合合起來的的組織形形式，每每個成員員均要在在“條”和“塊”兩方面面分別執(zhí)執(zhí)行兩個個領(lǐng)導(dǎo)的的指揮。這種管理理架構(gòu)結(jié)結(jié)合了近近期利益益與遠期期利益，利于單單位核算算，提高高了決策策質(zhì)量。五、商業(yè)業(yè)經(jīng)營業(yè)業(yè)種定位位商業(yè)要成成功，經(jīng)經(jīng)營業(yè)種種定位是是一個關(guān)關(guān)鍵因素素，形成成有個性性的業(yè)態(tài)態(tài)模式，才能在在競爭中中立于不不敗之地地。因此此，我司司在對本本項目的的商業(yè)經(jīng)經(jīng)營業(yè)種種定位是是基于反反復(fù)的市市場調(diào)研研和對省省外同類類市場的的論證之之上，具具有很強強的市場場競爭力力和吸引引力。主題物流流定位本項目處處于洪城城板塊的的洪城大大市

26、場的的正南面面，且有有承接洪洪城大市市場及周周邊五大大市場巨巨大人流流和商機機的先天天優(yōu)勢，對物流流而言，具有強強大的市市場輻射射力。無論是傳傳統(tǒng)物流流，還是是現(xiàn)代物物流，物物流的定定義決定定了“物流”本身是是一項綜綜合性極極強的經(jīng)經(jīng)濟體系系。前在在中國西西部、中中部乃至至東部沿沿海蓬勃勃發(fā)展的的現(xiàn)代物物流建設(shè)設(shè)，基本本停留在在“大流通通、大商商貿(mào)、大大物流”的初級級認識階階段，這這種不具具備任何何主題、沒有產(chǎn)產(chǎn)業(yè)支撐撐的物流流概念一一定程度度上限制制了民間間資本對對物流的的投資認認識，這這也正是是國內(nèi)物物流建設(shè)設(shè)之所以以“雷聲大大、雨點點小”的重要要原因之之一。為為此我司司將現(xiàn)代代物流的的定

27、位提提升到“主題物物流”定位。主題物流流在現(xiàn)代代物流基基礎(chǔ)上，依托地地區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)濟，涵蓋了了產(chǎn)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品采購購物流、生產(chǎn)物物流、銷銷售物流流、配送送物流、回收物物流全過過程。經(jīng)營業(yè)種種定位金潤物流流中心由由多種業(yè)業(yè)態(tài)和諧諧組成,真正實實現(xiàn)在一一個單一一的物流流主題下下進行多多元化經(jīng)經(jīng)營,最最大限度度地延長長顧客的的逗留時時間，提提升了消消費的比比率與金金額。、定位指指標(biāo)表主題理念念定位現(xiàn)代商業(yè)業(yè)生活形象定位位商業(yè)航母母；新城城標(biāo)；新新引擎功能定位位批零市場場功能區(qū)區(qū)門類定位位定位基礎(chǔ)性門門類35%食品煙酒信息服務(wù)務(wù)區(qū)服裝發(fā)展性門門類35%家居電器器玩具、文文具展示交易易中心娛樂休閑閑區(qū)潛質(zhì)性門門

28、類10%休閑用品品酒店影象圖書書大綜傳統(tǒng)統(tǒng)門類17%日用小百百貨倉儲配送送特殊門類類3%土特產(chǎn)貨運服務(wù)務(wù)區(qū)古玩管理及商商務(wù)辦公公區(qū)目標(biāo)客戶戶批發(fā)商業(yè)業(yè)、零售售商業(yè)、輔助商商業(yè)、配配套服務(wù)務(wù)價格定位位定位規(guī)劃劃糧農(nóng)產(chǎn)品品博覽城城定位前提提在前期市市場調(diào)研研過程中中，通過過對“十六大大”的關(guān)注注，我們們注意到到“三農(nóng)”問題在在中國經(jīng)經(jīng)濟改革革中的重重要地位位。江西西是農(nóng)業(yè)業(yè)大省，糧農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品收入入占農(nóng)民民收入的的29，所以以三農(nóng)問問題尤顯顯突出。南昌市市是江西西省唯一一一個核核心城市市，南昌昌在解決決“三農(nóng)”問題方方面的態(tài)態(tài)度直接接影響著著江西三三農(nóng)改革革的方向向。在地理位位置上，江西省省銜接中中國

29、兩大大“都市經(jīng)經(jīng)濟圈”（長三三角、珠珠三角），如何何幫助、引導(dǎo)江江西的優(yōu)優(yōu)質(zhì)糧農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品進進入以上上述兩個個地區(qū)為為代表的的發(fā)達地地區(qū)市場場，進而而擴展到到國際市市場，提提高農(nóng)民民依賴農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品銷銷售的直直接收入入；降低低市場門門檻，引引導(dǎo)更多多農(nóng)民進進入到商商貿(mào)流通通領(lǐng)域，改變以以往農(nóng)民民出力、商家賺賺錢的傳傳統(tǒng)市場場模式；大力推推進農(nóng)業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)化化，加快快發(fā)展農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品流流通組織織，不斷斷拓寬農(nóng)農(nóng)民的增增收渠道道；運用用信息技技術(shù)，創(chuàng)創(chuàng)新經(jīng)營營理念，發(fā)展和和扶持一一批現(xiàn)代代化的農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品流流通組織織，降低低糧農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品流通通成本，都是南南昌市今今天不得得不面對對的事情情。隨著中國國政府對對農(nóng)村科科技發(fā)

30、展展的強力力推動，今天的的中國農(nóng)農(nóng)業(yè)已經(jīng)經(jīng)接近耕耕種“工業(yè)化化”，解放放農(nóng)村，引到一一部分農(nóng)農(nóng)民剩余余勞動力力“下崗”，通過過有效地地扶持引引導(dǎo)，依依靠他們們對自身身產(chǎn)品的的熟知度度提高產(chǎn)產(chǎn)品的市市場競爭爭力，同同時獲取取更大的的市場回回報，也也是三農(nóng)農(nóng)改革的的思路之之一。會展經(jīng)濟濟正在逐逐步成為為江西經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展的“助推器器”。會展經(jīng)經(jīng)濟集商商品展示示、交易易和經(jīng)濟濟技術(shù)合合作等功功能為一一體，并并具備信信息咨詢詢、投資資融資和和商務(wù)服服務(wù)等配配套功能能，在貿(mào)貿(mào)易往來來、技術(shù)術(shù)交流、信息溝溝通、經(jīng)經(jīng)濟合作作諸方面面發(fā)揮著著日益重重要的作作用，其其1:110的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶動動系數(shù)讓讓會展經(jīng)經(jīng)濟在中

31、中國經(jīng)濟濟舞臺上上扮演著著越來越越重要的的角色。金潤物流流要區(qū)別別于其它它物流，在定位位上就要要比他人人高一個個層次，這就需需要我們們的定位位根據(jù)地地方的經(jīng)經(jīng)濟特點點來緊密密地聯(lián)系系政治形形式，使使定位別別具一格格卻又具具有可操操作性。定位規(guī)劃劃由此我司司在對本本項目的的定位規(guī)規(guī)劃時，萌發(fā)了了依托糧糧農(nóng)產(chǎn)品品主題物物流，提提高江西西農(nóng)產(chǎn)品品競爭力力，同時時也可借借此加大大政府對對本項目目的支持持度，將將本項目目提升到到一個高高度。亟待解決決的“三農(nóng)問問題”，強大大經(jīng)濟帶帶動力作作用的會會展經(jīng)濟濟，都為為本項目目開發(fā)提提供了定定位依據(jù)據(jù)，我司司站在策策劃的戰(zhàn)戰(zhàn)略高度度，結(jié)合合南昌單單核中心心城市

32、的的地位與與作用，經(jīng)過反反復(fù)論證證，對一一期市場場形象作作出如下下定位：優(yōu)化農(nóng)業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)，打打造江西西糧農(nóng)精精品的商商貿(mào)航母母“中國（江西）糧農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品博覽覽城” 糧農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品博覽覽城集會會展、交交易、物物流、信信息、服服務(wù)功能能于一體體，其產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營營范圍涵涵蓋糧食食系列產(chǎn)產(chǎn)品、蔬蔬菜產(chǎn)品品、糧食食深加工工產(chǎn)品、生態(tài)農(nóng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品品、園藝藝花卉產(chǎn)產(chǎn)品、農(nóng)農(nóng)副產(chǎn)品品、方便便食品、地方土土特產(chǎn)品品、畜牧牧業(yè)產(chǎn)品品、水產(chǎn)產(chǎn)品、農(nóng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟濟作物、生態(tài)保保健品、綠色食食品、傳傳統(tǒng)中藥藥、棉麻麻產(chǎn)品、食用菌菌、生產(chǎn)產(chǎn)資料、農(nóng)業(yè)機機械等，并率先先引入了了生產(chǎn)技技術(shù)及農(nóng)農(nóng)業(yè)人力力資源兩兩項交易易主體。依靠先先進

33、的管管理理念念，通過過博覽城城營運中中心、信信息中心心和營銷銷中心的的功能設(shè)設(shè)置，改改變傳統(tǒng)統(tǒng)批發(fā)市市場物業(yè)業(yè)管理、經(jīng)營管管理嚴(yán)重重落后、經(jīng)營現(xiàn)現(xiàn)場環(huán)境境惡劣、交易行行為不規(guī)規(guī)范以及及產(chǎn)品整整合能力力差的落落后市場場模式。效果預(yù)測測糧農(nóng)產(chǎn)品品博覽城城是緊扣扣“三農(nóng)”問題，因而，政府無無論是在在關(guān)注上上還是在在支持度度上都會會有所偏偏重。而而且只要要宣傳到到位的話話，市場場引爆的的威力還還是挺大大的。只要管理理得當(dāng)，糧農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品博覽覽城的經(jīng)經(jīng)營及發(fā)發(fā)展的具具有很大大的潛力力。制造業(yè)主主題定位前提提糧農(nóng)產(chǎn)品品博覽城城由于與與政策的的聯(lián)系緊緊密，一一方面在在政策上上可能取取得優(yōu)惠惠，但另另一方面面的風(fēng)

34、險險也是很很大的，所以，我司尋尋找另一一條同樣樣是具有有市場爆爆破力，但風(fēng)險險相對要要小的定定位。定位規(guī)劃劃提出制造造業(yè)為后后補定位位。江西制造造業(yè)產(chǎn)品品博覽城城效果預(yù)測測第二部分分 招商策策略第一章 招商商策略一、策略略延續(xù)“贏了再再打”的策略略不僅是是金潤物物流中心心整個項項目的總總策略，而且同同樣貫穿穿在每個個環(huán)節(jié)之之中。在在招商策策略之中中，每一一個步驟驟的展開開也是遵遵循著“贏了再再打”的策略略，在前前一個步步驟 “贏了”的前提提下，執(zhí)執(zhí)行下一一個步驟驟。二、招商商策略1、敲山山震虎構(gòu)筑較高高的平臺臺，與政政府形成成互動。公關(guān)活動動先行，如：舉舉辦全國國性高檔檔次的論論壇或是是座談，（論題題可以類類似為：中國物物流市場場各何處處去？新新經(jīng)濟下下中國特特色物流流中心的的建設(shè)、南昌物物流的特特點及基基礎(chǔ)等），邀請請官、產(chǎn)產(chǎn)、學(xué)、媒介的的權(quán)威人人士。媒體報道道緊隨，對于舉舉辦的公公關(guān)活動動，媒體體的跟蹤蹤報道要要跟上步步伐。在在活