公司可行性研究分析報告

1、星河錦城一期可行性研究報告第一章 項目背景一、項目概述2004年，寧夏新家源集團房地產(chǎn)開發(fā)有限有限公司（以下簡稱“新家源房地產(chǎn)公司”）通過競賣的方式，獲得位于寧夏吳忠市西二環(huán)與裕民西街交匯處約500畝地塊一宗。2004年下半年，該公司對本地塊內(nèi)的單位和居民進行拆遷安置，目前已完成地質(zhì)勘察 及“三通一平”并開工建設(shè)拆遷居民安置樓，主體工程于2004年底封頂。為確保開發(fā)順利、銷售順暢，新家源房地產(chǎn)公司組織專業(yè)人員和團隊進行市場調(diào)研和前期策劃，并托付進行規(guī)劃設(shè)計。該項目位于吳忠市規(guī)劃的新區(qū)內(nèi)，具體四至為：東接規(guī)劃路，西靠西二環(huán)，南臨裕民西街，北臨開元大道。該項目緊靠高速公路，周邊市政設(shè)施齊全，已建成

2、路網(wǎng)系統(tǒng)，交通十分便捷。且位于吳忠市規(guī)劃新區(qū)，以后行政中心，區(qū)域進展前景良好，進展?jié)摿^大。該項目總占地面積500畝（約34萬平方米），除退紅線、道路、綠地、廣場外，實際建設(shè)用地為300畝（約20.01萬平方米）。規(guī)劃總建筑面積為26.38萬平方米，容積率為1.43。綠地率為42%，規(guī)劃戶數(shù)2400戶，可能總?cè)丝?000-8000人。二、阻礙房地產(chǎn)行業(yè)的要緊變化（一）土地供應(yīng)政策變化推進地價的進一步上漲。目前，我國加強土地，尤其是耕地的治理，實行了全球最嚴(yán)格的土地愛護政策，從嚴(yán)從緊操縱建設(shè)用地的供應(yīng)，并進一步規(guī)范土地交易市場，嚴(yán)格界定有償使用與無償劃撥的供地范圍，限制協(xié)議轉(zhuǎn)讓，全面落實經(jīng)營性土

3、地的“招標(biāo)拍賣掛牌”出讓制度。這些減少土地供應(yīng)措施的實施，推動了土地價格迅速上升。因此，迅速上升的地價也促進了市場主體-房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。（二）小康社會的建設(shè)，保證了房地產(chǎn)需求的穩(wěn)定增長。人居住宅面積是小康社會的一個要緊指標(biāo)。為改善居民的住宅條件，國家加大中低價位一般商品住房、經(jīng)濟適用住房的建設(shè)力度，限制非住宅和大戶型住房的建設(shè)。（三）都市化進程加快和消費結(jié)構(gòu)升級，使房地產(chǎn)接著保持較旺的需求。一方面，我國加快都市化建設(shè)，城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模較往年不斷擴大，居民安置和都市新增人口購房需求旺盛；另一方面，人們隨著收入水平的提高，希望改善住宅條件，購置較大面積、更合理戶型、更全面功能住宅的需求增

4、長。（四）信貸緊縮政策直接阻礙房地產(chǎn)業(yè)的進展。一方面，出于對資金效益和風(fēng)險防范的考慮，銀行更情愿支持實力較強、業(yè)績較好、開發(fā)資質(zhì)較高、信譽良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。另一方面，銀行加息政策及提高個人住房貸款按揭成數(shù)等也抑制了部分購房需求?？傮w來看，2005年我國房地產(chǎn)需求增長迅速將低于2004年，住房價格漲幅呈小幅回落態(tài)勢。三、區(qū)域經(jīng)濟進展情況（一）寧夏及銀川市經(jīng)濟進展概述寧夏位于中國西部，黃河中上游地區(qū)。東鄰陜西省，西部與北部接內(nèi)蒙古自治區(qū)，南部與甘肅省相連，總面積為5.18萬平方公里。全區(qū)總?cè)丝?63.22萬人，其中回族195.04萬人。人口出生率為16.55%。近年來，寧夏經(jīng)濟保持了快速增長：

5、2004年全區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值460.3億元，按可比價格較上年增長11%，增幅位居西部省區(qū)前列，經(jīng)濟增長速度已連續(xù)六年高于全國平均水平。2002年末，寧夏的總體競爭力在全國、西部分不處于第15-16位和第6位。銀川市是寧夏首府所在，市轄三區(qū)兩縣一市，是寧夏政治、經(jīng)濟、文化中心。由于其獨特的地理位置和歷史阻礙，寧夏提出“大銀川”戰(zhàn)略，爭取將銀川市建設(shè)成為輻射周邊省市的區(qū)域中心都市。（二）吳忠市經(jīng)濟進展概述吳忠市位于寧夏中部，東鄰陜西定邊縣，西北和東北與內(nèi)蒙古自治區(qū)阿拉善左旗、鄂托克前期接壤，西南和東南與甘肅靖遠(yuǎn)縣、環(huán)縣毗鄰，北連永寧、陶樂兩縣，南接海原、固原兩縣，地理位置優(yōu)越，自古以來是南北通商

6、要地，商賈云集。該市面積33994平方公里，約占自治區(qū)總面積的52%。近年來，吳忠經(jīng)濟進展迅速，經(jīng)濟實力不斷增強。2004年，全市完成生產(chǎn)總值完成36.96億元，增長10.5；地點財政收入完成0.96億元，可比增長14；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入3774元，增長12.1；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6668元，增長8.8。城鄉(xiāng)差不多建設(shè)穩(wěn)步推進，促進了吳忠市經(jīng)濟的進一步進展。2004年，全社會固定資產(chǎn)投資完成19億元，較上年增長28.4。全市共安排都市建設(shè)項目186個，總投資21.63億元。吳忠市投資2.8億元啟動了市區(qū)新生北街片區(qū)改造等22個項目，開工建設(shè)了濱河大道硬化綠化等工程。與此同時，啟動建設(shè)了吳忠世

7、紀(jì)嘉園等18個住宅小區(qū)，總施工面積達100萬平方米。為保證進展后勁，吳忠市不斷加大對外開放和招商引資力度加大。組織開展了義烏商貿(mào)城與浙江客商對接招商，營造商業(yè)集散地氛圍。在第八屆中國東西部合作與投資貿(mào)易洽談會上簽定10個項目，協(xié)議投資6.8億元。與山東新汶礦業(yè)集團等一些大企業(yè)簽訂了投資合作協(xié)議。寧夏天成公司10萬噸硅鐵、米來生物公司5萬噸谷氨酸等55個引資項目開工建設(shè)。全市引進項目167個，協(xié)議投資37.6億元，實際完成投資3.85億元。四、項目建設(shè)的必要性。（一）吳忠市經(jīng)濟進展的需要。目前，吳忠市的都市面貌、建筑風(fēng)格過于沉重，缺乏現(xiàn)代感，與吳忠市日新月異變化不相符合。本項目力求將現(xiàn)代感與生態(tài)

8、氣息相結(jié)合，突破吳忠市常見的行列式、兵營式布局模式，采納了獨特的景觀帶規(guī)劃形式。充分考慮到吳忠市的居住特點，采納了合理的戶型設(shè)計，實現(xiàn)大面積采光，充分照顧到吳忠市的地域特點。合理的空間布局提高了房屋使用率，建筑外立面采納現(xiàn)代主義風(fēng)格，給人以新穎、簡潔、大方、動感、明快的感受，力求代表吳忠市的新形象，成為吳忠標(biāo)志性、現(xiàn)代化、符合現(xiàn)代人居條件的大型大眾精品住宅小區(qū)。（二）滿足城鄉(xiāng)居民物質(zhì)消費的需求。隨著吳忠市經(jīng)濟的不斷進展，城鄉(xiāng)居民收入也呈現(xiàn)大幅度的上漲。2004年，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入較上年大幅增長。收入的增加，促進了消費能力的擴張，尤其是住房消費的增長，需求較為旺盛。據(jù)調(diào)查

9、，吳忠市潛在的消費者中，有接近兩成的人差不多購買了商品房，近三成購買了福利房，至少45%的潛在消費者尚未購買商品住宅，另有15%的人租房住。因此，吳忠市房地產(chǎn)市場進展?jié)摿^大，可能在以后至少二至三年內(nèi)保持良好的上升態(tài)勢。（三）滿足人們改善居住條件的需要。通過調(diào)查我們發(fā)覺，住宅面積超過80平方米的不到20%，45%的家庭現(xiàn)有住宅面積在60-80平方米之間，不足60平方米的約有38%。現(xiàn)有住房戶型不合理，56%為兩居室，只有22%的為三居室，而且廳、衛(wèi)功能不齊全或不完善。這講明，吳忠市居民的居住條件較差，人們迫切希望改善原有居住條件，購置或打算購置較大面積的住宅。據(jù)初步調(diào)查，有16.9%的消費者希

10、望購買75平方米的住宅，有35%的消費者希望購買80-100平方米的住宅，有45%的消費者希望購買105-130平方米的住宅，有12%的消費者希望購買130平方米的住宅。在戶型選擇上，大多選擇三室二廳二衛(wèi)或三室二廳一衛(wèi)的戶型。該項目立足吳忠市居民需求的調(diào)查結(jié)果，廣泛征求意見，充分考慮吳忠當(dāng)?shù)貐^(qū)域特點，為吳忠市民推出精典戶型。（四）企業(yè)進展的需要。新家源房地產(chǎn)公司的前身是吳忠市利通區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)公司，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級開發(fā)資質(zhì)。公司現(xiàn)注冊資本金2800萬元，總資產(chǎn)達4276萬元。該公司自成立以來，累計開發(fā)建設(shè)各類房屋16萬平方米，其中朝陽小區(qū)一期2.2萬平方米,朝陽小區(qū)二期2.4萬平方米,古城

11、巷2.1萬平方米,西苑小區(qū)2.3萬平方米,塔寺小區(qū)7萬平方米,現(xiàn)已銷售15.1萬平方米,實現(xiàn)銷售收入1400多萬元,實現(xiàn)利稅320多萬元,為吳忠的都市建設(shè)、危房改造，改變都市面貌，改善居民的居住條件，繁榮地點經(jīng)濟做出了一定的貢獻。但隨著市場競爭的加劇，尤其是土地政策的變化和資質(zhì)年檢工作的加強，為使企業(yè)競爭實力進一步充實，迫切需要提升品牌競爭能力。為此，新家源房地產(chǎn)公司決定精心打造本項目，成為企業(yè)的形象工程、金字招牌。第二章 新家源項目一期差不多情況一期要緊技術(shù)指標(biāo)。新家源項目一期總占地面積60畝（約40000平方米），其中：建設(shè)用地37.5畝（約25000平方米），附屬設(shè)施用地22.5畝（約1

12、5000平方米，含綠化、退紅線、主題廣場等用地）。規(guī)劃建筑面積36427平方米，容積率為0.83。綠地率為42%。在一期總建筑面積中，住宅建筑面積為33055平方米，有6種戶型：A戶型有80套共7568平方米 (每套86平方米) ，H戶型20套共3410平方米 (每套155平方米) ，F(xiàn)戶型20套共2794平方米 (每套127平方米) ，G戶型25套3245平方米 (每套147.5平方米) ，E戶型100套共12705平方米 (每套110.5平方米) ，O戶型30套共3333平方米（每套105平方米）；商業(yè)用房3372平方米。二、規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容。一期共建設(shè)總層高為五層的多層住宅樓9幢，全部為磚混

13、結(jié)構(gòu)，均為一梯兩戶。其中：沿裕民西街建1#樓（8個單元A戶型）；沿規(guī)劃路自南往北依次為2#樓（3個單元E戶型）、4#樓（2個單元F戶型）、6#樓（2個單元G戶型）、8#樓（3個單元E戶型）；沿西二環(huán)自南往北依次為3#樓（2個單元A戶型）、5#樓（2個單元E戶型）、7#樓（2個單元O戶型）、9#樓（2個單元E戶型）。商業(yè)用房在小區(qū)中央。平面規(guī)劃見下表：新家源項目一期規(guī)劃總平面圖 北綠地 開 元 大 道2單元E戶型9#樓3單元E戶型8#樓2單元O戶型7#樓2單元G戶型6#樓2單元E戶型5#樓西 規(guī)2單元F戶型4#樓二 商業(yè) 劃主題廣場3單元E戶型2#樓2單元H戶型3樓環(huán) 用房 路8單元A戶型1#樓

14、 裕 民 西 街三、項目合法性批復(fù)。1、新家源房地產(chǎn)公司具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，具備相應(yīng)開發(fā)能力；2、通過競標(biāo)形式取得出讓土地使用權(quán)，簽訂了國有土地使用權(quán)出讓合同；3、取得了吳忠市利通區(qū)進展打算局利通區(qū)進展打算委員局關(guān)于古城農(nóng)民莊點連片改造工程項目建議書的批復(fù)（吳利計發(fā)2003122號）；4、取得了建設(shè)項目選址意見書（吳選2003第0066號）；5、取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（編號：YD2003072）6、取得了吳忠市預(yù)發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（編號：GH2003066）；7、取得了建筑工程施工許可證（編號；四、項目打算進度。一期打算于2005年3月底開工建設(shè)

15、，打算于2005年10月竣工。第三章 投資概算和籌資打算一、投資概算新家源項目一期總投資為5201.74萬元，項目投資概算匯總表及項目開發(fā)成本費用測算明細(xì)詳見下表：新家源項目一期投資概數(shù)匯總表序號費用名稱總價（萬元）一土地綜合費用942.6二前期工程費405.91三建筑安裝工程費2323.6四公共配套設(shè)施費578.57五財務(wù)費用217.35六治理費用65.56七銷售費用143.79八不可預(yù)見費212.53九稅金311.83項目總成本5201.74講明：1、本費用分項名稱見明細(xì)表 2、本表所列數(shù)據(jù)依據(jù)有關(guān)規(guī)定收費標(biāo)準(zhǔn)及價格因素測算。項目開發(fā)成本費用測算明細(xì)表費用名稱計算標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量單價 總價（萬元）

16、一土地綜合費用942.6土地成本（含出讓金）土地面積（畝）60畝15.71萬元/畝942.6二前期工程款建筑面積36427平方米110元/平方米405.911市政公用設(shè)施配套費建筑面積36427平方米50元/平方米182.142消費設(shè)施配套費建筑面積36427平方米3元/平方米10.933天然氣公網(wǎng)初裝費建筑面積36427平方米22元/平方米80.144抗震設(shè)計審查費建筑面積36427平方米1元/平方米3.645定額編制治理費建安費用2323.6萬元0.13%3.026質(zhì)量監(jiān)督費建安費用2323.6萬元0.15%3.497勞保統(tǒng)籌基金建安費用2323.6萬元3.55%82.488散裝水泥保證金

17、建筑面積36427平方米5元/平方米18.219新型材料費用建筑面積36427平方米6元/平方米21.86三建筑安裝工程費2323.61建筑工程費用建筑面積36427平方米600元/平方米2185.622監(jiān)理費建安費用2185.62萬元0.8%17.483質(zhì)檢費建安費用2185.62萬元3.5%76.504有線電視入網(wǎng)費戶數(shù)275戶300元/戶8.255天然氣工程費戶數(shù)275戶1300元/戶35.75四公共配套設(shè)施費578.571暖增容費建筑面積36427平方米17元/平方米61.932配電設(shè)施費建筑面積36427平方米10元/平方米36.433小區(qū)室外景觀設(shè)計費建筑面積36427平方米3元/

18、平方米10.934小區(qū)景觀道路綠化施工費建筑面積36427平方米30元/平方米109.285休閑廣場及會所360五財務(wù)費用217.35建設(shè)期利息貸款額3000萬元7.245%*1年217.35六治理費用65.56治理費用建筑安裝工程費2185.623%65.56七銷售費用143.79銷售費用銷售收入4792.983%143.79八不可預(yù)見費一至四項4250.685%212.53九稅金311.83營業(yè)稅及附加按銷售額5669.75.5%311.83項目總成本5201.二、項目資金籌集打算項目資金來源分不為：1、自籌2201.74萬元，占比42.33%。這部分資金要緊是企業(yè)自有資金。目前已完成投資

19、1500萬元,要緊用于征地、拆遷、補償及前期費用。2、申請銀行貸款3000萬元，占比57.67%。第四章 市場分析一、寧夏地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)分析近十年來，銀川地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)始終保持著快速、穩(wěn)定的進展，差不多成為銀川市經(jīng)濟增長的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速進展，銀川市商品房開發(fā)建設(shè)投資和銷售同步增長，2004年，全市累計房地產(chǎn)企業(yè)商品房建設(shè)投資67.19億元，比2003年增加16.28，增長32%，但增幅與去年同期相比下降32.9個百分點。其中：住宅投資完成41.82億元，增長20.3%；辦公樓投資完成3.7億元，增長71%；商業(yè)營業(yè)房投資完成16.92億元，增長74.7%；其他用房投資完成4.7

20、5億元，增長10.8%。在房地產(chǎn)開發(fā)快速增長的同時，銷售市場日益活躍，個人投資買房成為住房消費的主體。2004年全市商品房實際銷售面積308.21萬平方米，同比增長32.6%，比去年同期增幅少54.5個百分點，增勢回落。1996年至2003年銀川市商品房投資銷售情況表指標(biāo)名稱19961997199819992000200120022003開發(fā)企業(yè)數(shù)量（個）5877101113122118182195商品房投資額（億元）3.353.517.587.7612.3517.3223.0338.22投資增長率（%）51162.459.140.23366銷售面積（萬平方米）83.186170.30住房銷售

21、面積（萬平方米）23.9125.8539.661.5876.8066.270.65135.9 增長率（%）8.153.15624.7-146.792.4 銷售額（億元）2.722.994.607.798.810.0713.2423.48 增長率（%）9.953.869.31314.432.377.3辦公房 銷售面積（萬平方米）0.450.541.211.731.534.93.787.08 增長率（%）2012443-12220-22.987.3 銷售額（億元）0.070.080.170.232.271.011.141.94 增長率（%）14.311235887-5612.870.2營業(yè)房 銷售

22、面積（萬平方米）1.884.463.154.805.7511.3411.1525.62 增長率（%）137-2952.32099-1.7129.8 銷售額（億元）0.380.940.921.301.994.444.3010.72 增長率（%）147-2.24153123-3.2149.3二、吳忠市房地產(chǎn)市場分析1、房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長。近兩年吳忠市經(jīng)濟適用住房開發(fā)規(guī)模過大，銷售對象不加操縱，導(dǎo)致2004年待銷售樓盤面積最多的一年，超過30萬平方米。既減少了政府的稅費收入，也不利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的進展。隨著吳忠市新都市的實施，吳忠市房地產(chǎn)開發(fā)的范圍開始擴大，開發(fā)量急劇擴大，甚至出現(xiàn)數(shù)個占地數(shù)百

23、畝的大中型樓盤，市場競爭劇烈，容易導(dǎo)致價格戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)。2、市場購買力趨于平緩。2002年的金花園小區(qū)的搶購風(fēng)潮使吳忠市居民房產(chǎn)購買力得到空前釋放，造成2003、2004年地產(chǎn)銷售的持續(xù)疲軟。與銀川市投資性消費理念較旺盛相比，吳忠市相對屬于儲蓄性消費，購買力的形成需要一定的時刻培養(yǎng)。3、商品房價格起伏較大。吳忠市房地產(chǎn)價格，在2002年往常，大多處于1000元以下，甚至低于或接近成本價，與吳忠經(jīng)濟大市的地位不符。2003年，隨著一些功能較全、設(shè)計新穎、結(jié)構(gòu)合理的新房地產(chǎn)項目的上市，房地產(chǎn)價格大多在1200元左右，甚至達到1500元。從實際購買情況來看，房屋空置面積增長，房屋銷售價格表象偏高，消費

24、者購買力未有效形成。4、地產(chǎn)開發(fā)隨著都市擴大而不斷擴張。吳忠市新區(qū)建設(shè)于2003年啟動，將建設(shè)成為寧夏第二大都市。都市的擴張給吳忠市房地產(chǎn)進展帶來巨大阻礙：一方面，規(guī)模擴張使都市人口、消費水平有較大幅度的增長，但另一方面，吳忠市流淌人口占比相對較高，能否轉(zhuǎn)化為定居居民存在一定的變數(shù)。同時，周邊城鎮(zhèn)居民的涌入也是一個重要的需求來源。這些因素將深深阻礙吳忠市以后房地產(chǎn)進展的格局。5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)層次低、營銷手段單一。目前，吳忠市所開發(fā)的住宅以多層住宅為主，規(guī)劃設(shè)計相互抄襲，規(guī)劃布局呆板，且對市場缺乏調(diào)查，傳播渠道單一，銷售氣氛營造能力差，未形成有品牌競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項目。三、新家源項

25、目開發(fā)與銷售策略結(jié)合寧夏房地產(chǎn)實際及吳忠市房地產(chǎn)進展現(xiàn)狀與趨勢分析，我公司進行充分的調(diào)研，了解客戶需求，并研究規(guī)劃布局、總體設(shè)計、建筑質(zhì)量、物業(yè)治理、銷售策略等細(xì)節(jié)，力圖達到預(yù)期的銷售效果。（一）開發(fā)進度安排?，F(xiàn)時期（即一期）采納銀川市民生花園營銷模式，著重做好主題廣場、售樓部、綠化等小區(qū)景觀設(shè)計，僅開發(fā)小規(guī)模商品房，以適當(dāng)價格銷售，實行保本微利甚至少量虧損的銷售策略，充分營造銷售氣氛，實現(xiàn)一期的順利銷售。在當(dāng)前吳忠市開發(fā)量巨大、市場疲軟的情況下，采取小體量滾動開發(fā)，有打算、以銷定建地進行后期開發(fā)，掌握開發(fā)與銷售的主動權(quán)。（二）規(guī)劃設(shè)計。改變目前吳忠市千篇一律的建筑風(fēng)格，融入?yún)侵沂幸了固m風(fēng)格，以享受生活為目標(biāo)，以功能齊全、戶型合理、多戶型設(shè)計等特色滿足消費者的各種需求。（三）準(zhǔn)確進行市場定位。在現(xiàn)時期，價格是決定銷售進度的關(guān)鍵因素。打算利用本項目多期開發(fā)的優(yōu)勢，實行低開高走、靈活機動的價格策略，以比市場同類項目低一點的價格入市場。（四）有打算開展項目推廣。針對吳忠市都市規(guī)模小、傳播渠道少，口碑效應(yīng)強的特點，采取短時刻、大規(guī)模的推廣方式，以各種活動推出樓盤，營銷造勢，爭取在短時刻內(nèi)形成吳忠市人人明白項目認(rèn)購、開盤、優(yōu)惠、交房等一系列重要推廣節(jié)點。