房地產(chǎn)評估師理論與方法高頻考點

1、 房估理論與措施高頻考點 房估理論與措施高頻考點（第一章）1.專業(yè)估價與非專業(yè)估價的五大不同點（P2）（1）由專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員完畢；（2）提供專業(yè)意見；（3）具有公信力；（4）實行有償服務(wù)；（5）承當法律責任。2.鑒證性估價（公證性估價、證據(jù)性估價）是向委托人提供，估價報告供委托人給第三方使用，起價值證明作用，如為證券發(fā)行、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房地產(chǎn)抵押貸款、房屋征收補償、人民法院強制拍賣房地產(chǎn)提供參照根據(jù)的估價。3.專業(yè)房地產(chǎn)估價與非專業(yè)房地產(chǎn)估價的區(qū)別專業(yè)/非專業(yè)五大不同（重要考點）：專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員前者指具有一定數(shù)量的估價專業(yè)人員等條件，專門從事有關(guān)估價活動的單位。后者指具有估價專業(yè)知

2、識及實踐經(jīng)驗、專門從事有關(guān)估價活動的個人。專業(yè)意見專業(yè)估價不是用直覺或僅憑經(jīng)驗得出的，而是按照嚴謹?shù)某绦?，根?jù)有關(guān)資料數(shù)據(jù)，采用科學的措施，通過審慎的分析、測算和判斷得出的，較客觀合理。公信力專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員完畢，估價成果較客觀合理，因此具有證明效力，能使人們信服、承認或接受。有償服務(wù)受她人委托，有償服務(wù)，向委托人收取費用。法律責任責令限期改正、行政懲罰、民事補償責任、刑事責任。4.房地產(chǎn)抵押的需要（掌握）1.房地產(chǎn)抵押：債務(wù)人或第三人（抵押人）不轉(zhuǎn)移占有，將該房地產(chǎn)作為履債擔保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人商定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人（抵押權(quán)人）有權(quán)以該房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣所

3、得價款優(yōu)先受償。2.房地產(chǎn)是良好的用于擔保債務(wù)履行的財產(chǎn)。貸款金額不不小于抵押房地產(chǎn)的價值（出于安全的考慮）。5.估價措施比較法、收益法和成本法、假設(shè)開發(fā)法、路線價法、基準地價修正法、原則價調(diào)節(jié)法、多元回歸分析法、長期趨勢法等。每種估價措施均有其合用對象和條件。同步運用，互相驗證，但不應(yīng)互相替代。不同措施可以互補，如特殊廠房不合用比較法，但合用成本法；待開發(fā)土地不合用成本法，但合用假設(shè)開發(fā)法和比較法；在建工程不合用比較法，但合用成本法和假設(shè)開發(fā)法。 房估理論與措施高頻考點（第二章）房地產(chǎn)權(quán)利的分類（P53）2.房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義房地產(chǎn)實物的含義（考點在有關(guān)知識部分）房地產(chǎn)中看得見、摸

4、得著的部分，例如，土地的形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、平整限度等，建筑物的外觀、建筑構(gòu)造、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等。結(jié)識房地產(chǎn)實物，需要測繪、建筑、設(shè)備等專業(yè)知識。房地產(chǎn)實物是有形的實體、該實體的質(zhì)量、該實體組合完畢的功能。以一幢房屋為例，其有形的實體，如構(gòu)造，是磚木的、磚混的、鋼筋混凝土構(gòu)造或者鋼構(gòu)造的；實體的質(zhì)量，如優(yōu)良工程，合格工程；組合完畢的功能，如空間布局如何，戶型如何。物權(quán)與債權(quán)債權(quán)是權(quán)利人祈求特定義務(wù)人為或者不為一定行為的權(quán)利，債權(quán)的權(quán)利人不能規(guī)定與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無關(guān)的人為或者不為一定行為。“相對權(quán)”、“對人權(quán)”。物權(quán)是權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排她的權(quán)利，物權(quán)的義務(wù)人是物權(quán)

5、的權(quán)利人以外的任何其她人?！敖^對權(quán)”、“對世權(quán)”。“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”、“時間優(yōu)先”。所有權(quán)是自物權(quán)，其她的是她物權(quán)。她物權(quán)中，抵押權(quán)是擔保物權(quán)，其她的她物權(quán)是用益物權(quán)。4.壽命長期特性也稱為耐久性，對土地而言，也稱為不可消滅性、永續(xù)性。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，除住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期外，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)人未申請續(xù)期或者雖然申請續(xù)期但依法未獲批準的，建設(shè)用地使用權(quán)由國家免費收回。（P62）5.按開發(fā)限度劃分的種類（5類）（熟悉）（1）生地無基本設(shè)施；（2）毛地有基本設(shè)施未拆遷；（3）熟地完善的基本設(shè)施場地平整，可直接建造建筑物；有“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”三種狀況。（4）在

6、建工程已動工但尚未建成，不具有使用條件的項目（涉及緩建工程）。緩建工程也是在建工程。鑒定與否為在建工程，以與否完畢工程竣工驗收為標志。（5）現(xiàn)房已建造完畢可直接使用。 房估理論與措施高頻考點（第三章）1.成交價格（P8788）（1）當最高買價高于或等于最低賣價，才有成交也許。三者關(guān)系：最高買價成交價最低賣價。最高買價與最低賣價之間的區(qū)間構(gòu)成了成交價格的也許區(qū)間。（2）實際成交價格落在區(qū)間的某個位置取決于：買賣雙方相對的議價能力和技巧，特別是該種房地產(chǎn)是處在買方市場還是賣方市場。（3）正常成交價格的形成條件：公開市場；交易對象自身具有市場性；眾多的買者和賣者；買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自

7、愿；自私且理性的經(jīng)濟行為（經(jīng)濟人假定）；買者和賣者都具有完全信息；合適的期間完畢交易。2.房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值。1.價格和價值（1）房地產(chǎn)價格是和平地獲得她人的房地產(chǎn)所必須付出的代價貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其她經(jīng)濟利益。（2）房地產(chǎn)價格的形成條件（三條件）：使用價值，稀缺性，有效需求（意愿購買能力）。注意辨別：需要的概念3.抵押價值抵押價值是在抵押期間的各個時點，特別是在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人商定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，將抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最也許所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。抵押價值任何時候都要不小于未歸還的貸款余額。法定優(yōu)先受償款，是實現(xiàn)抵押權(quán)時，已存在的依法優(yōu)

8、先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~。涉及3項：已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款、其她法定優(yōu)先受償款（已經(jīng)存在），不涉及為實現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費用、估價費用、拍賣費用以及增值稅及附加等費用和稅金（尚未發(fā)生）。4.房地產(chǎn)價格與一般物品價格的不同之處（P110112）（1）與區(qū)位密切有關(guān)；（2）實質(zhì)上是權(quán)益的價格；（3）同步有買賣價格和租賃價格；（4）易受交易者的個別狀況影響；（5）形成的時間一般較長；（6）涉及的內(nèi)容復(fù)雜多樣。5.完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值（1）無租約限制價值，不考慮租賃因素影響狀況下的價值。是完全產(chǎn)權(quán)價值，是房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地

9、使用權(quán)在不受任何其她房地產(chǎn)權(quán)利等限制狀況下的價值。（2）出租人權(quán)益價值（有租約限制價值、帶租約的價值），是指出租人對自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值。含：1）已出租部分租賃期內(nèi)合同租金收益現(xiàn)值；2）未出租部分和已出租部分租賃期間屆滿市場租金收益現(xiàn)值。 房估理論與措施高頻考點（第四章）1.重要原則：獨立客觀公正原則；合法原則；價值時點原則；替代原則；最高最佳運用原則；謹慎原則；一致性原則；一貫性原則。（P153）2.合法原則在房屋征收估價中的運用在房屋征收評估中，被征收房屋的價值與被征收房屋的性質(zhì)（如是合法建筑還是違法建筑，是永久建筑還是臨時建筑，是未超過批如期限的臨時建筑還是超過批如期限

10、的臨時建筑）、用途（如是居住用途還是商業(yè)用途）和面積（計不計算面積，計多少面積）等密切有關(guān)。例如，國有土地上房屋征收與補償條例第二十四條規(guī)定：“對認定為合法建筑和未超期的臨時建筑的，應(yīng)當予以補償；對認定為違法建筑和超期的臨時建筑的，不予補償?！边`法建筑-fxgr-超期臨時建筑，就不應(yīng)予以評估，或者評估價值應(yīng)為零。被征收房屋價值評估必須明確被征收房屋的性質(zhì)、用途和面積。房屋征收部門應(yīng)當對房屋征收范疇內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等狀況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當予以配合。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當組織有關(guān)部門依法對征收范疇內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和解決。房屋征收評估前，房屋

11、征收部門應(yīng)當組織有關(guān)單位對被征收房屋狀況進行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當全面、客觀，不得漏掉、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當向受托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范疇內(nèi)房屋狀況，涉及已登記的房屋狀況和未經(jīng)登記建筑的認定、解決成果狀況。3.一貫性原則是指為同一估價目的，在不同步間對同一房地產(chǎn)再次或多次估價時，應(yīng)采用相似的估價措施或看待方式進行估價。房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)價值評估、為財務(wù)報告服務(wù)的估價都應(yīng)遵循一貫性原則。（P172）4.三大經(jīng)濟學原理收益遞增遞減原理第一種投入產(chǎn)出關(guān)系收益遞減規(guī)律，也稱為報酬遞減規(guī)律、邊際收益遞減原理：假定僅有一種投入量可變，其她投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增長，

12、在開始時，產(chǎn)出量的增長有也許是遞增的，但當這種可變投入量繼續(xù)增長達到某一點后來，產(chǎn)出量的增長會越來越小，即會浮現(xiàn)遞減現(xiàn)象。如土地上施化肥。第二種投入產(chǎn)出關(guān)系規(guī)模收益或規(guī)模報酬規(guī)律：假定以相似的比例來增長所有的投入量，產(chǎn)出量的變化有三種也許：（1）規(guī)模收益不變產(chǎn)出量的增長比例等于投入量的增長比例。（2）規(guī)模收益遞增產(chǎn)出量的增長比例不小于投入量的增長比例。（3）規(guī)模收益遞減產(chǎn)出量的增長比例不不小于投入量的增長比例。在擴大規(guī)模時，先后通過規(guī)模收益遞增階段，規(guī)模收益不變階段，規(guī)模收益遞減階段。 房估理論與措施高頻考點（第五章）根據(jù)與估價對象相似的房地產(chǎn)的成交價格，求取估價對象價值或價格。類似房地產(chǎn)，是

13、指與估價對象的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑構(gòu)造、新舊限度等相似或相近的房地產(chǎn)?？杀葘嵗欠弦欢l件的類似房地產(chǎn)的交易實例，具體是指交易實例中，交易方式適合估價目的、成交日期接近價值時點、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的估價對象的類似房地產(chǎn)等財產(chǎn)或有關(guān)權(quán)益。比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場成交價格為導向（簡稱市場導向）來求取房地產(chǎn)的價值或價格。由于該措施是運用實際發(fā)生、通過市場“檢查”的與估價對象相似的房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象的價值或價格，直接、直觀、有說服力，測算成果易于被理解、承認或接受。2.統(tǒng)一財產(chǎn)范疇（P184185）（1）具有非房地產(chǎn)成分，統(tǒng)一到純正的房地產(chǎn)范疇?？?/p>

14、比實例和估價對象相比，多減少加剝離；估價對象和可比實例相比，多加少減還原。（2）帶有債權(quán)債務(wù)，統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)?？杀葘嵗龓в袀鶛?quán)債務(wù)的：不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格債權(quán)債務(wù)估價對象帶有債權(quán)債務(wù)的： 估價對象房地產(chǎn)價格不帶債權(quán)債務(wù)的估價對象房地產(chǎn)價格債權(quán)債務(wù)3.導致成交價格偏離正常價格的因素（1）利害關(guān)系人之間的交易；（2）對交易對象或市場行情缺少理解的交易；（3）被迫發(fā)售或被迫購買的交易；（4）人為哄抬價格的交易；（5）對交易對象有特殊偏好的交易；（6）相鄰房地產(chǎn)合并的交易（規(guī)模經(jīng)濟，外部效應(yīng)內(nèi)部化）；（7）受迷信影響的交易。上述特殊交易狀況下的交易實例不適宜選為可比實例

15、，但當合適的交易實例少于3個時，在掌握特殊交易狀況且能量化其對成交價格影響的狀況下，可將特殊交易狀況下的交易實例選為可比實例，并對其進行交易狀況修正。4.根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，進行交易狀況修正、市場狀況調(diào)節(jié)、區(qū)位狀況調(diào)節(jié)、實物狀況調(diào)節(jié)、權(quán)益狀況調(diào)節(jié)時，分別對可比實例成交價格的修正或調(diào)節(jié)幅度不適宜超過20%，共同對可比實例成交價格的修正和調(diào)節(jié)幅度不適宜超過30%；經(jīng)修正和調(diào)節(jié)后的各個比較價值中，最高價與最低價的比值不適宜不小于1.2.5.房地產(chǎn)狀況調(diào)節(jié)的措施房地產(chǎn)狀況調(diào)節(jié)的措施有：直接比較調(diào)節(jié)、間接比較調(diào)節(jié)；總價調(diào)節(jié)、單價調(diào)節(jié)；金額調(diào)節(jié)、比例調(diào)節(jié)；加法調(diào)節(jié)、乘法調(diào)節(jié)。 房估理論與措施高頻考點（第六

16、章）1.收益期是估計在正常市場和運營狀況下估價對象將來可獲取凈收益的時間，即自價值時點起至估價對象將來不能獲取凈收益時止的時間。（P238）2.土地使用權(quán)剩余期限是自價值時點起至土地使用權(quán)有效期限結(jié)束時止的時間。（P238）3.收益法估價的操作環(huán)節(jié)（熟悉）（五步）選擇具體估價措施（報酬資本化法or直接資本化法）；測算收益期或持有期；測算將來收益；擬定報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；計算收益價值。4.地租的含義（熟悉）狹義，指運用土地所獲得的超額報酬。廣義，指超額的工資、利息、利潤及運用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬。是土地生產(chǎn)要素的報酬?？鄢送恋刂獾钠渌a(chǎn)要素的報酬的剩余。5.地租的測算（熟悉

17、）（1）計算公式：地租農(nóng)產(chǎn)品市場價格農(nóng)產(chǎn)品銷售稅費農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本農(nóng)產(chǎn)品運送成本土地上投入資本的利息農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的利潤。闡明：公式中的土地上投入資本的利息不涉及相應(yīng)土地價值的資本的利息，如過去購買土地的費用，而是土地以外的投入資本的利息。（2）土地是在最佳用途下運用的競標地租理論。（3）土地是在最佳集約度下運用的馬克思級差地租理論，同一地塊上持續(xù)追加投資，邊際投資效率遞減。（4）銷售稅費、生產(chǎn)成本、運送成本、資本利息、經(jīng)營利潤均是以社會平均或一般水平來扣除。（5）土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量為Q，每個產(chǎn)品市場價格為P，則市場價格PQ.實際測算地租的具體措施4種：從房租中分離出地租地租房租房屋折舊費維修費管

18、理費投資利息保險費房地產(chǎn)稅租賃費用租賃稅費利潤。由地價求出地租，地租地價資本化率。采用比較法求出地租。采用類似假設(shè)開發(fā)法求出地租。 房估理論與措施高頻考點（第七章）1、成本法合用的估價對象：新近開發(fā)建設(shè)完畢的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的既有房地產(chǎn)、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)、籌劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。對于很少發(fā)生交易而限制了比較法運用，又沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)，如行政辦公樓、學校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、軍隊營房等以公用、公益為目的的房地產(chǎn)，特別合用成本法估價。特殊廠房（如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠）、油田、碼頭、機場之類有獨特設(shè)計或只針對特定

19、使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單獨的建筑物或其裝飾裝修部分，一般也是采用成本法估價。在房地產(chǎn)保險（涉及投保和理賠）和房地產(chǎn)損害補償中，往往也是采用成本法估價。（P286）2.成本法估價需要具有的條件需要具有兩個條件：一是自由競爭（即可以自由進出市場）；二是該種房地產(chǎn)可以大量反復(fù)開發(fā)建設(shè)。注意下列3個問題：（1）應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本。實際成本也稱為個別成本，是購買估價對象的實際支出，或開發(fā)建設(shè)估價對象的實際支出及所得利潤。客觀成本也稱為正常成本，是購買估價對象的必要支出，或開發(fā)建設(shè)估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤，或?qū)嶋H成本經(jīng)剔除特殊的、偶爾的因素后的成本。在客觀成本的基本上結(jié)合選

20、址、規(guī)劃設(shè)計等分析進行調(diào)節(jié)。現(xiàn)實中有某些選址不當或者規(guī)劃設(shè)計不合理等導致不符合市場需求的房地產(chǎn)，如在人流量很小的地方建造的商場。雖然建造該商場耗費費用巨大，但商場也不會有那么高的價值。（3）在客觀成本的基本上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)節(jié)。3.物質(zhì)折舊（P321）（1）可修復(fù)項目，修復(fù)成本就是折舊，修復(fù)成本是采用合理的修復(fù)方案恢復(fù)到新的或相稱于新的狀況的必要支出及應(yīng)得利潤。（2）不可修復(fù)項目短壽命項目，按照各自的壽命計算折舊。長壽命項目，根據(jù)建筑物重新購建成本減去各個可修復(fù)項目的修復(fù)成本和短壽命項目的重新購建成本后的余額、建筑物的有效年齡、經(jīng)濟壽命或剩余經(jīng)濟壽命，采用年限法計算其折舊額。4.開發(fā)利潤

21、開發(fā)利潤是房地產(chǎn)開發(fā)公司（或業(yè)主、建設(shè)單位）的利潤，而不是建筑施工公司的利潤（在建安成本中）。開發(fā)利潤指土地增值稅、公司所得稅稅前利潤。開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下開發(fā)公司所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)公司最后實際獲得的利潤，也不是個別開發(fā)公司盼望獲得的利潤。根據(jù)不同的基數(shù)，有不同的利潤率指標。（利潤率一般是通過大量調(diào)查同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤率得到的，比較法的原理）直接成本利潤率最大，另一方面是投資利潤率，再次是成本利潤率，銷售利潤率最小。直接成本好記，7個項目中，帶成本字眼的就2個，就是直接成本，銷售利潤率是按照開發(fā)完畢后的所有價值計算的，涉及所有7個項目。注意：

22、算開發(fā)利潤時，開發(fā)利潤也是銷售利潤率計算的項目?？荚嚂r重要考中間的兩個，由于容易混淆。記憶竅門：投4成5，總共7個項目，女人“頭飾”（頭諧音投，投資利潤率，取成本項目的前4個）、男人“金城武”（城諧音成，成本利潤率，取成本項目的前5個；尚有一種理解措施：投資的時候利息還沒發(fā)生，因此不在投資成本中）。 房估理論與措施高頻考點（第八章）假設(shè)開發(fā)法的估價前提有3種：（1）業(yè)主自行開發(fā)前提；（2）自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提；（3）被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。一般狀況下，自行開發(fā)前提下的價值自愿轉(zhuǎn)讓前提下的價值被迫轉(zhuǎn)讓前提下的價值。（P341342）在運用假設(shè)開發(fā)法時究竟應(yīng)采用上述哪種估價前提進行估價，不是估價師可以隨意假

23、定的，必須根據(jù)估價目的和估價對象所處的實際狀況來選擇，并應(yīng)在估價報告中充足闡明理由。房地產(chǎn)抵押估價和房地產(chǎn)司法拍賣估價，一般應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。2.假設(shè)開發(fā)法的理論根據(jù)（1）理論根據(jù)預(yù)期原理和地租原理（一次性的價格剩余）。（2）體現(xiàn)形式評估新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)價值的成本法的倒算法。（3）假設(shè)開發(fā)法與成本法重要區(qū)別：成本法中的土地價值為已知，需規(guī)定取的是開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)價值。假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)價值通過預(yù)測得到，需規(guī)定取的是土地價值。起點和終點（已知和未知）剛好相反。3.在調(diào)查、分析了房地產(chǎn)開發(fā)用地的狀況和本地房地產(chǎn)市場狀況后，便可以選用最佳的開發(fā)運用方式，涉及選用最佳的用途、建

24、筑規(guī)模、檔次等。（P343）4.折現(xiàn)率（掌握）與報酬資本化法中的報酬率的性質(zhì)和求取措施相似。等同于同一市場上相似或相似的房地產(chǎn)開發(fā)項目所規(guī)定的平均報酬率。本質(zhì)上體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。（用動態(tài)分析法時，利息和利潤不需要再此外計算。涉及在折現(xiàn)率中予以考慮）。5.測算中的其她有關(guān)問題假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，在上述測算中只講了一般狀況下的開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)價值，在實際估價中特別是評估投資價值時，有時還應(yīng)考慮某些額外的收入、節(jié)省的費用或無形收益。a 房估理論與措施高頻考點（第九章）1.路線價法是在城鄉(xiāng)街道上劃分路線價區(qū)段并設(shè)定原則臨街深度，在每個路線價區(qū)段內(nèi)選用一定數(shù)量的原則臨街宗地

25、并測算其平均單價或樓面地價，運用有關(guān)調(diào)節(jié)系數(shù)將該平均單價或樓面地價調(diào)節(jié)為各宗臨街土地價值或價格的措施。（P363）2.路線價法與比較法的不同：路線價法不做交易狀況修正和市場狀況調(diào)節(jié)；路線價先對多種可比實例價格進行綜合，再進行房地產(chǎn)狀況調(diào)節(jié)。（P364）3.劃分路線價區(qū)段（熟悉）路線價區(qū)段，是指具有相似路線價的地段。劃分原則：將“通達性相稱、位置相鄰、地價相近”的臨街土地劃為同一種路線價區(qū)段。兩個路線價區(qū)段的分界線，是地價水平有明顯差別的地點，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個路口之間的地段為一種路線價區(qū)段。較長的繁華街道，兩個路口之間的地段可以劃分為兩個以上的路線價區(qū)段。不繁華的街道，同一

26、種路線價區(qū)段可延長至數(shù)個路口。同一條街道兩側(cè)的繁華限度、地價水平有明顯差別的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道兩側(cè)視為不同的路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價。同一街道可以有兩個不同的路線價。4.平均增減量法合用條件：房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大體接近。5.原則價調(diào)節(jié)法是對估價范疇內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，在每組內(nèi)選定或設(shè)定原則房地產(chǎn)并測算其價值或價格，運用有關(guān)調(diào)節(jié)系數(shù)將原則房地產(chǎn)價值或價風格節(jié)為各宗被估價房地產(chǎn)價值或價格的措施。原則價調(diào)節(jié)法是一種批量估價措施，重要用于存量房交易稅收估價和房地產(chǎn)稅計稅價值評估。（P378） 房估理論與措施高頻考點（第十章）1.估價程序作用：規(guī)范估價行為；保證估價質(zhì)量；提高估價效率；防備估價風險。（P396）2.估價基本領(lǐng)項概述4個：估價目的、估價對象、價值時點和價值類型。估價基本領(lǐng)項不能明確的責任，重要在估價師。