物業(yè)管理與科技行業(yè)聯(lián)合研究報告：物管搭臺-科技唱戲

1、物業(yè)管理與科技行業(yè)聯(lián)合研究報告：物管搭臺_科技唱戲投資聚焦隨著物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)的普及，智能道閘系統(tǒng)、智能門禁、智能停 車場等硬件設(shè)施在社區(qū)內(nèi)滲透率提高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍配備設(shè)施管理系統(tǒng)、數(shù)據(jù)共享中心，實現(xiàn)削減人工成本，提升管理效率，最終達(dá)到降本增效的目 的。而社區(qū)智能化程度提升，帶動下游智能設(shè)備和服務(wù)商市場空間提升，科 技產(chǎn)品的社區(qū)落地前景光明?；诖耍覀儚奈锕芸萍假x能出發(fā)，探究物管科技賦能的發(fā)展方向和應(yīng)用場景，以及由此帶動的下游智能設(shè)備和服務(wù)商發(fā)展機(jī)遇。我們創(chuàng)新之處1） 從物業(yè)企業(yè)和社區(qū)的角度出發(fā)，將物管科技賦能分為總部/管理端和終端/傳感端，并分別闡述其應(yīng)用推廣的受益者和推動力量；2

2、） 經(jīng)濟(jì)性分析。物管科技賦能涉及到企業(yè)前期投入，需定量考察投入產(chǎn)出，以方便企業(yè)做出決策。經(jīng)我們測算，2013-2018 年綠城服務(wù)智能化累計投入 4.1 億元，獲取收入 19.67 億元、毛利超 6.5 億元。相比 2014 年，2016-2018 年綠城服務(wù)每平米人工成本下降 14.8%、13.9%、12.2%；3） 分場景討論。物管科技賦能需要通過眾多的服務(wù)場景才能得以落地，如門禁、停車場、安防系統(tǒng)、設(shè)備與設(shè)備管理、社區(qū)管理等。經(jīng)過分場景討論，我們總結(jié)出各個場景下下游智能設(shè)備和服務(wù)商發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展機(jī)遇 。投資觀點物管科技賦能有助于增收降本，提升長期競爭力，我們推薦科技應(yīng)用較為領(lǐng)先的物業(yè)服務(wù)

3、商綠城服務(wù)。圍繞物業(yè)服務(wù)場景，科技產(chǎn)品的社區(qū)落地前景光明，我們推薦社區(qū)智能應(yīng)用設(shè)備和服務(wù)商海康威視、數(shù)字政通、漢威科技、寧波水表。頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)介入社區(qū)場景，通過第三方開放平臺實現(xiàn)資源整合，我們建議關(guān)注騰訊控股、阿里巴巴。1、物業(yè)供給側(cè)進(jìn)化之科技賦能我們在三大維度 12 量化指標(biāo)，光大物業(yè)選股框架模型物業(yè)服務(wù)行業(yè) 2020 年投資策略中提出，政策推動與需求側(cè)爆發(fā)共同推動物業(yè)供給側(cè)進(jìn)化。其中科技賦能，提質(zhì)增效是物業(yè)供給側(cè)進(jìn)化的重要方向之一。隨著物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)的普及，智能道閘、智能門禁、智能停車場等硬件設(shè)施在社區(qū)內(nèi)滲透率提高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍配備設(shè)施管理系統(tǒng)、數(shù)據(jù)共享中心，實現(xiàn)削減人工成本，

4、提升管理效率，最終達(dá)到降本增效的目的。中，物業(yè)企業(yè)的科技應(yīng)用得到了充分發(fā)揮，在門禁、停車等諸多場景起到了防疫作用。綜合來看，防控對社區(qū)、物管科技應(yīng)用起到了加速作用。前期布局較多的物管企業(yè)相對優(yōu)勢顯現(xiàn)，彰顯長期競爭力。同時，社區(qū)科技應(yīng)用加速，有望帶動下游設(shè)備和服務(wù)商發(fā)展1.1、科技應(yīng)用是物業(yè)企業(yè)對抗人工成本擠壓的重要手段物業(yè)服務(wù)作為勞動密集型行業(yè)，人工成本一直是企業(yè)服務(wù)成本中占比最大的項目。依據(jù)中國指數(shù)研究院中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究報告， 2017-2018 年，物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)成本構(gòu)成中，人員費用占比分別為 55.84%和57.84%。物業(yè)費的“計劃經(jīng)濟(jì)特性”與人工成本的“市場化特性”，導(dǎo)致在自然

5、情況下，物業(yè)企業(yè)在收入端的提升速度始終弱于成本端。企業(yè)假如不啟用有效的降成本、提高效率的手段，則利潤空間將受到擠壓。我們在服務(wù)提費利潤限制突破在即，資本助力物業(yè)龍頭優(yōu)勢盡顯 物業(yè)服務(wù)行業(yè)系列報告（1）中提出，應(yīng)對人力成本擠壓，物業(yè)企業(yè)常用的方法有：1） 通過科技手段，提升管理效率，實現(xiàn)減員增效；2） 加大外包力度，利用第三方專業(yè)外包公司的規(guī)?；?yīng)；3） 通過開展業(yè)主增值服務(wù)實現(xiàn)增收；4）推動物業(yè)費提價。受制于營運需要，基礎(chǔ)服務(wù)外包程度存在極限值。2016-2018 年，保安、保潔、保修、保綠四項基礎(chǔ)服務(wù)的外包率上升趨勢明顯放緩。而推動物業(yè)費提價屬于外部因素，存在一定的不確定性。我們認(rèn)為，業(yè)主

6、增值服務(wù)的開展，是物業(yè)企業(yè)走向“社區(qū)綜合服務(wù)商” 的必由之路。而通過科技應(yīng)用，實現(xiàn)提質(zhì)增效，是企業(yè)“修煉內(nèi)功”的重要途徑。2013-2017 年，百強(qiáng)企業(yè)智能化投入復(fù)合增長率超過 57.8%。1.2 、科技應(yīng)用是物業(yè)賦能的重要方式智能化管理可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低對基礎(chǔ)勞動力的依賴，同時有助于擴(kuò)大管理半徑，提升管理效率，加快響應(yīng)速度。2014-2017 年，百強(qiáng)企業(yè)人均在管面積提升 81%，2018 年人均產(chǎn)值15.15 萬元，較 2014 年提升 75%。對基礎(chǔ)勞動力的依賴減小同樣體現(xiàn)在員工結(jié)構(gòu)上，2014-2018 年，百強(qiáng)企業(yè)高中及以下學(xué)歷的員工比例下降 4.3pc 至 47.3%，大專

7、及以上學(xué)歷員工比例上升 4.7pc?？萍紤?yīng)用對物業(yè)企業(yè)的賦能同樣體現(xiàn)在業(yè)務(wù)范圍的擴(kuò)張與社區(qū)的資源整合。目前，頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)已紛紛將目光瞄準(zhǔn)社區(qū)消費場景，并試圖通過打造社區(qū)平臺的方式進(jìn)行融合。在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)方面，通過互聯(lián)網(wǎng)管控平臺實現(xiàn)各項服務(wù)的可視、可識、速答和統(tǒng)籌，從而實現(xiàn)省工、省時、降本、增效。在增值業(yè)務(wù)方面，可以將資訊推送、鄰里社交、公共服務(wù)和社區(qū) O2O 相結(jié)合，將業(yè)主的各項需求進(jìn)行集合，從而形成社區(qū)生態(tài)圈。1.3 、物業(yè)企業(yè)科技應(yīng)用歷程物業(yè)企業(yè)及社區(qū)內(nèi)的科技應(yīng)用歷程，實際上伴隨著通訊及電子技術(shù)的發(fā)展普及。在硬件端，社區(qū)從機(jī)械化走向數(shù)字化，并逐漸發(fā)展智能化；在軟件端，從最初的互聯(lián)網(wǎng)通訊

8、走向網(wǎng)絡(luò)平臺，以及移動APP 平臺?？萍紤?yīng)用在企業(yè)管理、居民生活、基層治理方面發(fā)揮著重要作用。1.3.1 、2013 年關(guān)鍵詞：網(wǎng)絡(luò)化科技手段最開始應(yīng)用于大型商業(yè)、辦公物業(yè)，并逐漸普及到公寓住宅的服務(wù)管理。隨著網(wǎng)絡(luò)時代的發(fā)展，物業(yè)企業(yè)開始加大智能化投入，根據(jù)中指院統(tǒng)計結(jié)果，在物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)中，2013 年管理與技術(shù)員工中計算機(jī)類占比由 2012 年的 17.7%上升至 19.5%，提升 1.8 個百分點。2013 年，百強(qiáng)企業(yè)平均智能化投入 115.3 萬元，同比+25.1%。案例：彩生活推出“彩之云”，實行積分抵物業(yè)費模式；萬科物業(yè)推出APP“住這兒”，實現(xiàn)“物業(yè)溝通”，實現(xiàn)通知推送和信息線上

9、化，以及“商家優(yōu)惠”，搜索社區(qū)周圍配套商家，訂餐、訂房、預(yù)約家政服務(wù)；中航物業(yè)“知識管理平臺”，有效解決系統(tǒng)前臺與后臺業(yè)務(wù)管理問題。1.3.2 、2014 年關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng)+融合移動互聯(lián)等新技術(shù)，物業(yè)管理效率和管控水平都有了較大提高，低成本規(guī)?；瘮U(kuò)張成為可能。2014 年，百強(qiáng)企業(yè)平均智能化投入 168.1 萬元，同比+45.8%。物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中，涌現(xiàn)出一批在“互聯(lián)網(wǎng)+”開發(fā)與應(yīng)用領(lǐng)域十分優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，據(jù)中指院不完全統(tǒng)計，擁有 APP 與微信服務(wù)號的企業(yè)占到 30%以上，擁有微信公眾號的企業(yè)占到 70%以上，擁有獨立官網(wǎng)的企業(yè)占到 85%以上。案例：卓越物業(yè)：FMC“設(shè)施之家”設(shè)施管

10、理軟件，實現(xiàn)設(shè)施管理智能化，對設(shè)備設(shè)施全生命周期的 FM 營運階段實行嚴(yán)密監(jiān)控；長城物業(yè)：通過 PMS 系統(tǒng)，360 度智能化維護(hù)物業(yè)設(shè)備，自動化推進(jìn)工作；通過 CRM 系統(tǒng)，跨項目遠(yuǎn)程管理與規(guī)范業(yè)主的服務(wù)流程和標(biāo)準(zhǔn)，把控業(yè)主服務(wù)全過程；通過一應(yīng)生活服務(wù)平臺，實現(xiàn)線上、線下的融合，業(yè)主可以通過實體的一應(yīng)便利店和智能終端中的一應(yīng)生活獲得優(yōu)質(zhì)的消費和服務(wù)體驗；樂生活：通過改造監(jiān)控體系控制，在電梯間、社區(qū)大門前后以及小區(qū)內(nèi)道路上安裝 360 度無死角的實時監(jiān)控，并實現(xiàn)移動端實時觀看；1.3.3 、2015 年關(guān)鍵詞：移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)通過新技術(shù)對傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)在軟硬件方面進(jìn)行自動化、信息化、智能化升級

11、，設(shè)備設(shè)施進(jìn)行實時全遠(yuǎn)程監(jiān)控、自動維護(hù)及節(jié)能改造等，大幅降低企業(yè)管理、運作、能耗及物耗方面的成本，實現(xiàn)基礎(chǔ)物業(yè)管理成本的有效降低； 另一方面，通過高科技手段的引入，使復(fù)雜業(yè)務(wù)和重復(fù)性作業(yè)變得扁平化、智能化和標(biāo)準(zhǔn)化，降低企業(yè)人員數(shù)量與勞動強(qiáng)度，降低企業(yè)的人工成本。2015 年，百強(qiáng)企業(yè)平均智能化投入 266.4 萬元，同比+65%。人均在管面積和人均產(chǎn)值分別提升 38.7%和 20.1%，凈利潤構(gòu)成中，多種經(jīng)營（社區(qū)電商、家政、養(yǎng)老）占比提升至 31.3%。1.3.4 、2016 年關(guān)鍵詞：云計算、大數(shù)據(jù)百強(qiáng)企業(yè)充分利用云計算、大數(shù)據(jù)等新技術(shù)，構(gòu)建智慧型社區(qū)；積極引進(jìn)停車場管理系統(tǒng)、智能門禁系統(tǒng)

12、、閉路監(jiān)控管理系統(tǒng)、人臉識別系統(tǒng)、機(jī)器人等設(shè)備設(shè)施，借助智能化技術(shù)手段提高服務(wù)水準(zhǔn)，使服務(wù)更加便捷高效， 實現(xiàn)升級。移動互聯(lián)等新技術(shù)應(yīng)用一方面能大幅提升物業(yè)管理效率，擴(kuò)大管理半徑， 促進(jìn)企業(yè)降本增效；另一方面整合線上線下資源，圍繞業(yè)主需求全面升級社 區(qū)服務(wù)，方便業(yè)主生活的同時為企業(yè)創(chuàng)造新的盈利點。2016 年，百強(qiáng)企業(yè)平均智能化投入 478.06 萬元，同比+ 79.45%案例：2016 年 9 月，長城物業(yè)推出一應(yīng)云智慧平臺 2.0 版本，使業(yè)主足不出戶便可實現(xiàn)報修、查費繳費、訂餐、洗衣、購物等服務(wù)。此外，百強(qiáng)企業(yè)通過推行標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，避免工作操作的隨意性，提升服務(wù)效率與服務(wù)質(zhì)量。萬物至上擁有

13、國內(nèi)先進(jìn)的物業(yè)集團(tuán)化管理 ERP 系統(tǒng)和城市物業(yè)電子商務(wù)平臺，是國內(nèi)大型物業(yè)信息化建設(shè)集成服務(wù)提供商，能夠為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)解決方案。綠城服務(wù)通過“幸福綠城”APP 等技術(shù)平臺實現(xiàn)了園區(qū)的智能化管理， 提高服務(wù)效率，同時提供產(chǎn)品和增值服務(wù)， 2016 年增值服務(wù)收入為 4.84 億元，同比增長 74.8%，增幅遠(yuǎn)高于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入。1.3.5 、2017 年關(guān)鍵詞：物聯(lián)網(wǎng)物業(yè)企業(yè)繼續(xù)深入推進(jìn)自動化、標(biāo)準(zhǔn)化、集約化管理體系建設(shè)，以數(shù)據(jù)集成管控平臺為中心進(jìn)行可視化監(jiān)控，通過管理支撐平臺合理配置資源，提升運營管理效率。此外，物業(yè)企業(yè)搭乘人工智能快車，有機(jī)聯(lián)動智能硬件、物聯(lián)網(wǎng)傳感器等設(shè)備進(jìn)行信息

14、交互，提高管理服務(wù)效率，為業(yè)主及住戶帶來優(yōu)質(zhì)服務(wù)體驗，軟件方面，TOP10 企業(yè)全部擁有自己的 APP，TOP11-30 企業(yè)中， 95% 的企業(yè)推出了自己的 APP，而 TOP51-100 企業(yè)中，也有近 50%的企業(yè)上 線了自身的物管 APP，繼續(xù)保持穩(wěn)定增長，進(jìn)一步實現(xiàn)由粗放型傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向集約型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。硬件方面，百強(qiáng)企業(yè)通過對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行機(jī)械化、信息化、智能化升級改造，大幅度降本增效、提高服務(wù)水平；軟件方面，百強(qiáng)企業(yè)建立智能化管控平臺，以標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系和 CRM、 SAAS、 ERP 等管理系統(tǒng)，進(jìn)一步開創(chuàng)智能化生態(tài)格局，提升管控效率2017 年，百強(qiáng)企業(yè)平均智能化投入 7

15、16.22 萬元，同比+ 49.82%。案例：雅生活服務(wù)在總部設(shè)立集成管控平臺，聯(lián)動“運營云”、“數(shù)據(jù)云”、“物業(yè)云”、“物聯(lián)云”及“開放云”五云系統(tǒng)交互配合形成社區(qū)服務(wù)生態(tài)管理系統(tǒng)；綠城服務(wù)通過改造智能道閘設(shè)系統(tǒng)及運用巡邏機(jī)器人、案場機(jī)器人等， 有效提升運營效率及服務(wù)質(zhì)量；中海物業(yè)以“物聯(lián)網(wǎng)平臺+設(shè)計”為核心，提供智慧社區(qū)建設(shè)全程無憂服務(wù)，以“優(yōu)你家”社區(qū) O2O 服務(wù)平臺，為客戶提供物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)和增值服務(wù)，為客戶打造更加優(yōu)質(zhì)、便捷的社區(qū)生活體驗。1.3.6、2018 年關(guān)鍵詞：“智能+”隨著人工智能的應(yīng)用普及，越來越多物業(yè)企業(yè)嘗試科技化、智能化改造， 改善管理模式，重點提升管控效率。201

16、9 年的政府工作報告首次提出了“智能+”。 “智能+”提出綜合利用大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、云計算等先進(jìn)的信息技術(shù)，幫助傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)煥發(fā)出更高的能效和更強(qiáng)的活力。在技術(shù)革新不斷深化的背景下，百強(qiáng)企業(yè)繼續(xù)保持對技術(shù)運用的投入力度。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2018 年，20 余家百強(qiáng)企業(yè)智能化建設(shè)費用超千萬，大部分企業(yè)對智能化的投入在 200-500 萬元之間。1.4 、物業(yè)企業(yè)科技抗疫社區(qū)防疫主要集中在六大場景：門崗出入管理場景、公區(qū)安防管理場景、設(shè)施管理場景、物管中心場景、業(yè)主歸家場景、宅家聯(lián)系客服場景等。碧桂園服務(wù)碧桂園服務(wù)借助科技助力監(jiān)控，打造智能防護(hù)體系。通過智能設(shè)施設(shè)備降低人員基礎(chǔ)，整體上線

17、社區(qū)上報系統(tǒng)；通過智能監(jiān)控云平臺應(yīng)用場景，實現(xiàn)人臉識別進(jìn)入小區(qū)；智能識別與統(tǒng)計每日車行情況、在線與業(yè)主交流互動、通過特種強(qiáng)調(diào)聲進(jìn)行重要語音播放、智能呼喚電梯避免公共接觸， 無人機(jī)針對社區(qū)全方位消毒。美的物業(yè)美的物業(yè)管理中心通過智慧人行系統(tǒng)，比對主出入口的高清攝像生成的人行軌跡，第一時間掌握業(yè)主進(jìn)出社區(qū)的數(shù)據(jù)，對病毒可疑點、人車異常、人群聚集等現(xiàn)象自動鎖定分析，此外系統(tǒng)還能對異常情況自動預(yù)警，實現(xiàn)安保人員的智能調(diào)度，在保障社區(qū)安全的同時，為防疫工作筑牢防護(hù)墻。綠城服務(wù)綠城服務(wù)的智慧社區(qū)服務(wù)平臺已平穩(wěn)運行 7 年，面對“新冠肺炎”，平臺上線“園區(qū)住戶行程收集”調(diào)查工具，累計收集近 2 萬份問卷反饋

18、，有效助力物業(yè)一線服務(wù)人員對涉足重要區(qū)域的住戶進(jìn)行重點排查。在社區(qū)防控過程中，大數(shù)據(jù)也起到了關(guān)鍵作用，通過 7 年業(yè)主大數(shù)據(jù)的沉淀，綠城服務(wù)全面掌握了較為精準(zhǔn)的業(yè)主基礎(chǔ)信息，這對社區(qū)居民基本情況的摸排采集工作起到了極大的助力作用，不僅減少接觸感染幾率，更極大提升社區(qū)防控工作效率。通過綠城服務(wù) EBA 設(shè)備遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)，對硬件設(shè)施遠(yuǎn)程管理，使大量工程人員投入到更重要的日常防疫工作上，大大提升了人員使用效率。藍(lán)光嘉寶服務(wù)2015 年，藍(lán)光嘉寶服務(wù)嘗試小區(qū)智能化服務(wù)，打造了物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的設(shè)備管理平臺，自主研發(fā)了 ECM 系統(tǒng)。目前，此項系統(tǒng)日趨成熟，通過在物業(yè)設(shè)施設(shè)備加裝傳感器的方式，結(jié)合物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)

19、網(wǎng)技術(shù)，實現(xiàn)設(shè)備 7*24 小時不間斷數(shù)據(jù)采集上報。通過 ECM 系統(tǒng)的實時監(jiān)控，水泵房、配電房、發(fā)電機(jī)房等小區(qū)設(shè)備一旦出現(xiàn)故障，會立即發(fā)出報警提醒相關(guān)人員維修。借助此系統(tǒng)，可減少物業(yè)工程板塊員工對線下設(shè)備運行情況的巡檢頻次，以便騰出更多時間參與防疫抗疫工作，保障業(yè)主正常生活。此外，智慧人行、在線報修、在線繳費、智能預(yù)電表等智能化服務(wù)都在此次中發(fā)揮著重要作用，不僅減少了業(yè)主與高頻觸點接觸、與外界人員接觸的頻率，更保障了在狀態(tài)下小區(qū)的日常生活。2、物管科技賦發(fā)展方向2.1 、管理端日趨成熟站在物業(yè)企業(yè)的角度，目前對科技應(yīng)用的投入主要有三個方面：1）內(nèi)部管理提升，如ERP 系統(tǒng)、財務(wù)管理系統(tǒng)；2）

20、社區(qū)終端信息管理，如視頻監(jiān)控指揮系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)；3）社區(qū)商業(yè)資源整合，如各類手機(jī) APP 終端，著重發(fā)展業(yè)主增值服務(wù)?？傮w來看，側(cè)重于管理端、側(cè)重于軟件端。從物業(yè)企業(yè)公告披露內(nèi)容來看，在科技應(yīng)用方面布局較為完善的有碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、新城悅、中海物業(yè)、保利物業(yè)等。布局方向主要是在總部集成管理方面，如碧桂園服務(wù) CRM 及 ERP 系統(tǒng)、新城悅?cè)骖A(yù)算管理系統(tǒng)和思源業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)；從上市募集資金用途分配來看，通常投入科技應(yīng)用方向的比例在 20%-30%之間，僅次于業(yè)務(wù)擴(kuò)張及收并購。2.2、終端智能化提升從社區(qū)的角度來說，一個完整的智慧社區(qū)實現(xiàn)，需要感知層、網(wǎng)絡(luò)層、平臺層、應(yīng)用層四個層面。

21、在總部管理端和信息集成日趨成熟的背景下，社區(qū)智能化設(shè)備的提升需要保持同步跟進(jìn)。站在系統(tǒng)的角度，即應(yīng)用層的發(fā)展需要感知層的同步跟進(jìn)。對于感知層，即社區(qū)內(nèi)各種智能監(jiān)控、道閘、傳感器的布置，物業(yè)企業(yè)并無責(zé)任和義務(wù)。在投入產(chǎn)出比較為合理、能夠明顯優(yōu)化管理的情況下，物業(yè)企業(yè)會考慮將其納入成本，但對于大部分支出較高的智能硬件設(shè)備，則依靠地產(chǎn)商的前期布置，或業(yè)主共同收益的支出?！胺孔〔怀础北尘跋?，房價漲幅趨向平穩(wěn)，部分開發(fā)商開始從自身產(chǎn)品出發(fā)，通過為住宅增加額外屬性，提升業(yè)主舒適度，從而實現(xiàn)銷售溢價。其中科技、綠色是常見的方向。而新交付樓盤在硬件上的智能化提升，更有利于物業(yè)企業(yè)接入現(xiàn)有的設(shè)備管理系統(tǒng)，從而提

22、升管理效率。另一方面，物業(yè)企業(yè)從管理角度出發(fā)，積極推動社區(qū)改造提升。且在改造的過程中，可以加入物業(yè)的管理要求，實現(xiàn)效率進(jìn)一步提升。安防、智能設(shè)備等設(shè)施的引進(jìn)，關(guān)系到業(yè)主切身利益，物業(yè)通常負(fù)責(zé)提供詳細(xì)具體的方案，并推動業(yè)委會或居民表決通過。2.3 、發(fā)展趨勢：社區(qū)智能程度提升，助力物管科技賦能綜上，物業(yè)在科技應(yīng)用上的投入主要集中在內(nèi)部管理系統(tǒng)、商業(yè)資源整合、以及社區(qū)終端信息管理。而社區(qū)作為物業(yè)企業(yè)的管理范圍，其硬件設(shè)施的提升在很大程度上取決于開發(fā)商交付的狀態(tài)。在后期改造提升過程中，物業(yè)企業(yè)通常積極動員業(yè)委會啟用公共收益，或在可承擔(dān)范圍內(nèi)自行改進(jìn)。從目前的發(fā)展趨勢來看，我們認(rèn)為社區(qū)智能程度將進(jìn)一步

23、提升，并助力物管科技賦能。原因在于各方角色如物業(yè)企業(yè)、地產(chǎn)商、業(yè)主均有能力、且有動力去推動社區(qū)智能化提升。對于地產(chǎn)商而言，智慧社區(qū)網(wǎng)絡(luò)、平臺、終端的采購及安裝為一次性投資，使整體建安成本有所提高，但智慧社區(qū)有助于增加了項目的附加值，提升樓盤競爭力，實現(xiàn)高樓盤溢價。事實上，在眾多中高端樓盤中，房屋交付前期智能道閘、智能監(jiān)控及停車場系統(tǒng)的配備已十分常見。在地產(chǎn)商的推動下，社區(qū)智能設(shè)備普及率正在提升。當(dāng)代置業(yè)以“綠色科技”為核心競爭力，為住宅打造“十大科技系統(tǒng)”。官網(wǎng)顯示：MOM（當(dāng)代置業(yè)系統(tǒng)名稱）通過周界電子防侵入系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、自動識別門禁系統(tǒng)、感應(yīng) ID 卡停車管理系統(tǒng)、

24、社區(qū)氣象站、外圍門禁系統(tǒng)等三重九道安防，做好業(yè)主的智慧管家。物業(yè)企業(yè)具備社區(qū)改造提升的動力。首先，社區(qū)智慧化改造有助于提升小區(qū)居民生活品質(zhì)，提升業(yè)主體驗，提高業(yè)主滿意度；其次，有助于緩解物業(yè)企業(yè)人力成本，在基礎(chǔ)服務(wù)方面具備人力替代效應(yīng)。如為物業(yè)提供統(tǒng)一客服服務(wù)中心，出入口無人值守，智能視頻監(jiān)控，減少人員配置，降低物業(yè)管理成本；最后，智慧化改造有助于對物業(yè)企業(yè)形成賦能效應(yīng)：為物業(yè)構(gòu)建綜合服務(wù)平臺充分挖掘業(yè)主生活服務(wù)與周邊商戶資源，引入各項全新業(yè)務(wù)及商業(yè)模式，帶來新的利潤增長點。目前，物業(yè)集成管理平臺已經(jīng)完成了社區(qū)應(yīng)用層的初步實現(xiàn)，未來隨著感知層各項智能設(shè)備的逐步提升，以及 5G 網(wǎng)絡(luò)的普及，物業(yè)

25、集成管理平臺有望進(jìn)一步拓展功能。對于業(yè)主而言，業(yè)主將擁有安全舒適便捷的居住環(huán)境，生活、學(xué)習(xí)、工作效率得到提高；同時，社區(qū)居民生活品質(zhì)得到大幅提升。社區(qū)具備一定的經(jīng)營性資產(chǎn)，具備造血能力。社區(qū)擁有的經(jīng)營性資產(chǎn)通常包括停車場、沿街商鋪、游泳池、廣告空間（如電梯轎廂、車庫、道閘） 等。而物業(yè)企業(yè)經(jīng)營小區(qū)資源獲得的收入，需要與業(yè)委會進(jìn)行分成。我們把社區(qū)公共空間廣告、社區(qū)資產(chǎn)租售兩項業(yè)務(wù)稱之為社區(qū)經(jīng)營業(yè)務(wù)。2018 年，綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)分別取得社區(qū)經(jīng)營業(yè)務(wù)收入 9.5 億元、1.7 億元、1.7 億元。綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)單位面積社區(qū)經(jīng)營業(yè)務(wù)收入分別為 5.6 元/平米、0.9

26、元/平米、0.9 元/平米。截止 2018 年底，全國物業(yè)服務(wù)規(guī)模達(dá)到 279.3 億平米。保守起見，我們把綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)的社區(qū)經(jīng)營能力乘以系數(shù) 0.6，當(dāng)做全國平均水平。假設(shè)社區(qū)公共資源經(jīng)營收入中物業(yè)企業(yè)與業(yè)委會的分成比例為 1：1，則業(yè)委會每年收入超過 400 億元。根據(jù)中海物業(yè)公告，公司在 2012 年至 2015 年 5 月期間，累計使用社區(qū)專項資金超過 4600 萬元。主要用途為保修期后維修及保養(yǎng)如公共空間設(shè)施（如升降機(jī)、電梯及中央空調(diào)設(shè)施）、消防及安全設(shè)施及、公用設(shè)施（如水泵及水缸）。3、物管科技賦能經(jīng)濟(jì)性分析：以綠城服務(wù)為例綠城服務(wù)是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部指定進(jìn)入國家“

27、智慧城市”專項試點計劃的 19 家公司當(dāng)中，物業(yè)管理行業(yè)唯一一家入選的單位。共有六個住宅園區(qū)獲住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部指定為智慧城市試點單位。2014 年 9 月，公司開始推出智慧園區(qū)項目，包括幸福綠城移動應(yīng)用、智慧物管服務(wù)平臺、智慧硬件管理平臺。3.1 、投入端公告披露的內(nèi)容：自 2014 年 9 月推出智慧園區(qū)項目至 2016 年 3 月 31 日以來，公司已于智慧園區(qū)項目投資合共約人民幣 23.7 百萬元；2016-2018 年，公司通過關(guān)聯(lián)公司綠漫科技獲得的“采購軟件及獲得相關(guān)服務(wù)”支出分別為 17.8、24.9、26.3 百萬元；公司研發(fā)團(tuán)隊相關(guān)費用列入行政開支，2013-2015 年研究項

28、目費用分別為 3.1、3.1、8.6 百萬元。假設(shè)該費用增長隨公司行政開支整體增長。資產(chǎn)結(jié)構(gòu)變化：綠城服務(wù)固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)明細(xì)中樓宇、汽車、辦公設(shè)備及家具、租賃物業(yè)裝修、客戶關(guān)系、物管合約、軟件等科目。我們認(rèn)為，“軟件”科目集中代表了公司所研發(fā)的“智慧社區(qū)系統(tǒng)”。可以看到，公司的科技投入資本化金額可以分為三個階段：2013-2014 年：初步投入，每年資本化金額在 100 萬以內(nèi)；2015-2016 年：加大投入，每年資本化金額在 1000 萬以內(nèi)；2017-2018 年：進(jìn)一步投入，每年資本化金額在 5000 萬以內(nèi)；由于公司信息披露并不完全，假設(shè) 2017-2018 年無形資產(chǎn)的資本化率

29、為25%，內(nèi)部研發(fā)人員費用按 3%的固定增速，則 2013-2018 年，公司在智能化投入方面累計投入 4.1 億元。3.2 、產(chǎn)出端綠城服務(wù)主要業(yè)務(wù)分為三塊：物業(yè)管理服務(wù)、顧問咨詢服務(wù)、園區(qū)增值服務(wù)。其中基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入主要與在管面積掛鉤，顧問咨詢業(yè)務(wù)主要面向開發(fā)商與中小型物業(yè)企業(yè)，而園區(qū)增值服務(wù)主要面向業(yè)主，是智慧園區(qū)項目的主要發(fā)力點。綠城服務(wù)公告顯示，“幸福綠城”移動應(yīng)用是若干園區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)的在線接口。由于公司 2016 年改變營收拆分，主要是原“園區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)”中“品質(zhì)生活產(chǎn)品及服務(wù)”類別下的文化教育，原“園區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)”中發(fā)“物業(yè)價值管理服務(wù)”單獨拆分。為了保證業(yè)務(wù)拆分的連續(xù)性，我們

30、對 2013-2015 年的園區(qū)增值服務(wù)細(xì)分項做了適當(dāng)調(diào)整。可以看到，2014 年 9 月推出“智慧園區(qū)”系統(tǒng)后，園區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)、家居生活服務(wù)和物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)均得到快速提升。依據(jù)各項業(yè)務(wù)與“智慧園區(qū)”系統(tǒng)的關(guān)聯(lián)度，假設(shè)“智慧園區(qū)項目”對園區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)、家居生活服務(wù)、園區(qū)空間服務(wù)、物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)、文化教育服務(wù)的收入貢獻(xiàn)率分別達(dá)到 80%、70%、40%、70%、10%，則 2015-2018 年“智慧園區(qū)項目” 貢獻(xiàn)收入 19.67 億元。2015-2018 年園區(qū)增值服務(wù)毛利率分別為47.5%、43.5%、33.5%、25.5%， 分項加總，2015-2018 年“智慧園區(qū)項目”貢獻(xiàn)毛利超

31、過 6.5 億元。3.3、提效端“智慧園區(qū)”系統(tǒng)包括幸福綠城移動應(yīng)用、智慧物管服務(wù)平臺、智慧硬 件管理平臺三個子系統(tǒng)。其中幸福綠城移動應(yīng)用通過業(yè)主增值服務(wù)產(chǎn)生收入， 而智慧物管服務(wù)平臺、智慧硬件管理平臺主要用于連接物業(yè)管理設(shè)備和管理 員工，并不直接產(chǎn)生收入，但具有提升效能的作用。由于外包的存在，公司雇員數(shù)無法真實表現(xiàn)公司業(yè)務(wù)經(jīng)營所用到的人工總數(shù)。公司披露了 2015 年和 2018 年的雇員數(shù)與分包員工數(shù)，依據(jù)通貨膨脹及最低工資水平漲幅，我們假設(shè)分包單位成本按照每年 2.5%-3%的速度遞增，2016-2017 年的外包員工占比分別為 62%和 64%。經(jīng)過計算，相比 2014 年，2016-

32、2018 年綠城服務(wù)每平米人工成本下降 14.8%、13.9%、12.2%； 2016-2018 年綠城服務(wù)每百萬平米人工數(shù)下降 7.4%、7.8%、5.4%。4、物管科技賦能：社區(qū)科技的應(yīng)用場景物業(yè)企業(yè)對社區(qū)的服務(wù)和管理，本質(zhì)上是對社區(qū)內(nèi)業(yè)主的服務(wù)，對設(shè)備、空間的利用和管理，以及周邊資源的整合。而以上功能的實現(xiàn)，則通過眾多的服務(wù)場景得以落地，如進(jìn)出服務(wù)、停車服務(wù)、設(shè)備維修保養(yǎng)、線上購物協(xié)助等?？萍紤?yīng)用對物業(yè)服務(wù)工作的降本增效，也是在眾多的服務(wù)場景中，通過對人力成本的替代作用和賦能作用，降低成本、提升收入，并優(yōu)化業(yè)主體驗.4.1.1 、場景一：門禁 發(fā)展現(xiàn)狀：頭部企業(yè)自建系統(tǒng)，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)涉足門

33、禁是進(jìn)入社區(qū)的第一道防護(hù)。隨著科技的發(fā)展，門禁系統(tǒng)早已超越了單純的門道及鑰匙管理，它已經(jīng)逐漸發(fā)展成為一套完整的出入管理系統(tǒng)，在工作環(huán)境安全、人事考勤管理等行政管理工作中發(fā)揮著較大的作用。家庭領(lǐng)域的手機(jī)開門、二維碼開門、遠(yuǎn)程開門等門禁系統(tǒng)需求開始增多， 門禁系統(tǒng)逐步向著智能化方向發(fā)展。智能門禁不同于傳統(tǒng)的門禁系統(tǒng)，不僅在開放方式上更具多樣化，安全級別也更高。智能門禁系統(tǒng)可以后臺收集業(yè)主進(jìn)出信息，從而通過大數(shù)據(jù)進(jìn)行消費習(xí)慣、行為習(xí)慣分析。門禁系統(tǒng)掌握著整個社區(qū)的流量入口，涉足該業(yè)務(wù)公司較多。目前參與智能門禁系統(tǒng)市場競爭的主體主要分為：互聯(lián)網(wǎng)公司和傳統(tǒng)門禁公司。傳統(tǒng)門禁公司以銷售硬件產(chǎn)品為主要業(yè)務(wù)，

34、在硬件研發(fā)、渠道設(shè)置各方面比較成熟，同時具有一定的市場知名度，代表企業(yè)有捷順科技、太川股份、聯(lián)掌等?；ヂ?lián)網(wǎng)公司不以硬件作為收入來源，主要是靠互聯(lián)網(wǎng)的思路來運營，主要考驗的就是業(yè)務(wù)拓展能力以及流量變現(xiàn)能力，相關(guān)的代表企業(yè)有嘿芝麻、多度等。而在頭部企業(yè)企業(yè)中，比較常見的做法是企業(yè)自行研發(fā)門禁系統(tǒng)，并融入自家的 APP 系統(tǒng)中，其中硬件設(shè)施可適當(dāng)外購。優(yōu)點是既保證了產(chǎn)品使用，也掌握了社區(qū)流量，同時門禁作為一種剛性需求，可以增加 APP 的使用頻率，為其他增值服務(wù)引流。 防控期間表現(xiàn)在防控的背景下，主打非接觸的智能門禁系統(tǒng)得到了很好的應(yīng)用。通過人臉識別+手機(jī)掃碼+個人信息綁定的方式，既實現(xiàn)了個人的身份

35、認(rèn)證， 又能保證無人值守情況下對于出入口的控制。更有一些智能門禁產(chǎn)品，除了提供安全可靠的門禁服務(wù)，還可對訪客、停車場、對講等系統(tǒng)實現(xiàn)統(tǒng)一管理與集中調(diào)度，打造智能化、協(xié)同化、統(tǒng)一化的小區(qū)管理系統(tǒng)。騰訊控股2 月 8 日，騰訊海納社區(qū)電子出入證功能上線，隨后騰訊海納社區(qū)推出高效無接觸社區(qū)管理方案。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至 2 月 18 日，全國已有超過2000 個小區(qū)通過海納配置和上線防護(hù)菜單，與相關(guān)的物業(yè)通知推送次數(shù)約 1 萬次，已觸達(dá)約 730 萬社區(qū)居民。社區(qū)電子出入憑證期間，小區(qū)出入需紙質(zhì)出入證核驗和近身測量登記體溫，增大了交叉感染風(fēng)險、妨礙了進(jìn)出小區(qū)便利。2 月 8 日，騰訊海納社區(qū)電子出入證

36、率先上線，免費開放給全國小區(qū)使用，通過線上遠(yuǎn)程辦理，線下無接觸核驗， 判斷人員通行權(quán)限，記錄體溫、判別高危人群，并促進(jìn)全體居民申報健康信息，市縣政府部門分級查看數(shù)據(jù)。無接觸式發(fā)放：住戶線上認(rèn)證身份，申請社區(qū)電子出入證，物業(yè)微信端審核發(fā)放。通行頻率設(shè)置：小區(qū)管理員可在 PC 后臺設(shè)置小區(qū)內(nèi)每戶 N 天出入 X 個人。門崗掃碼放行：門崗保安掃描社區(qū)電子出入證，自動匯總出入記錄。出入體溫記錄：門崗保安掃碼后需記錄測量體溫，體現(xiàn)在出入記錄中。防疫信息填報：住戶申請社區(qū)電子出入證需先填寫防疫信息，由物業(yè)審核后發(fā)放出入證。門崗掃碼放行：門崗保安掃描社區(qū)電子出入證，自動匯總出入記錄最新政策變動及小區(qū)事件通報

37、可通過物業(yè)通知全員觸達(dá)。居民出行管理一站式社區(qū)通行方案騰訊海納繼社區(qū)電子出入憑證之后，持續(xù)迭代、快速推出“社區(qū)電子出入證+人臉識別門禁+無接觸自動體溫測量”一站式社區(qū)通行方案。社區(qū)電子出入證：關(guān)注公眾號后申請，填寫自身健康信息，由物業(yè)審核通過后進(jìn)行發(fā)放。人臉識別門禁：小區(qū)居民出行時需出示手機(jī)二維碼或由刷臉設(shè)備自動抓拍人臉進(jìn)行身份核對。無接觸自動體溫測量：設(shè)備自動測量體溫，并將溫度和出入記錄進(jìn)行綁定.阿里巴巴防控中，阿里等互聯(lián)網(wǎng)公司也憑借自身的技術(shù)實力以及廣泛的用戶觸達(dá)能力，幫助政府與社區(qū)更有效率的實現(xiàn)流動人員的管控與防范。通過“綠碼、黃碼、紅碼”的三色動態(tài)管理，并與釘釘企業(yè)復(fù)工申請平臺打通，市

38、民和其他流動人員可通過支付寶 APP 等渠道進(jìn)行在線申報并填寫健康信息，通過審核后將產(chǎn)生顏色碼，綠碼人員可以憑碼同行，紅碼及黃碼人員需按照規(guī)定隔離并健康打卡，滿足條件后可轉(zhuǎn)為綠碼。2 月 9 日，阿里巴巴在杭州市余杭區(qū)率先推出健康碼產(chǎn)品，而后推廣到杭州全市。由于線上化健康碼在杭州試點實現(xiàn)了人員管控成本的大幅下降， 2 月 16 日國務(wù)院辦公廳電子政務(wù)辦指導(dǎo)支付寶加速研發(fā)全國一體化政務(wù)服務(wù)平臺防控健康碼系統(tǒng)；截至 2 月 19 日，杭州健康碼領(lǐng)取人數(shù)已經(jīng)超過 1000 萬，支付寶健康碼落地超過 100 城。4.1.2 、場景二：停車場 發(fā)展現(xiàn)狀：產(chǎn)銷與互聯(lián)網(wǎng)模式主導(dǎo)，物業(yè)自建較少停車場是社區(qū)重要

39、的基礎(chǔ)設(shè)施，也是一項重要的社區(qū)資產(chǎn)。隨著科技應(yīng)用在社區(qū)中推廣，傳統(tǒng)停車場向智能停車場發(fā)展.與門禁系統(tǒng)類似，智能停車場運營中同樣有產(chǎn)品銷售模式與互聯(lián)網(wǎng)運營模式。相比智能門禁系統(tǒng)，智能停車場系統(tǒng)技術(shù)手段更復(fù)雜，且門檻更高。目前物業(yè)企業(yè)中自行開發(fā)智能停車系統(tǒng)的主要有萬科物業(yè)、碧桂園服務(wù)、龍湖物業(yè)等。 防控期間表現(xiàn)在當(dāng)前形勢下，傳統(tǒng)車場的人工管理方式加速被淘汰，以“無人收費+ 集中管控+托管運營”等功能為核心價值的“互聯(lián)網(wǎng)+停車”模式迅速上升為車場管理首選，并有望成為助力此次防控的行業(yè)主力軍。捷順科技公司是國內(nèi)出入口控制龍頭，曾被評為中國安防十大品牌第一名。公司成立于 1992 年，2011 年在中小

40、企業(yè)板上市，主營產(chǎn)品包括智能停車場管理系統(tǒng)、智能門禁管理系統(tǒng)、智能通道閘系統(tǒng)及收費管理系統(tǒng)、考勤管理系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)、電動折疊門、路障機(jī)等在內(nèi)的上百種智能產(chǎn)品及機(jī)電一體化產(chǎn)品，先后在奧運會、上海世博會得到應(yīng)用。公司的智能停車場管理系統(tǒng)廣泛應(yīng)用于住宅小區(qū)、地下車庫等場景，是停車場進(jìn)出口的第一道關(guān)口，客戶包括萬科、恒大、萬達(dá)等。公司從車位管理和物業(yè)管理賦能兩方面支撐小區(qū)智慧化管理升級。一方面，我國停車場車位數(shù)相比市場需求數(shù)，缺口明顯。截至 2019 年底我國汽車保有量 2.6 億輛，而 2017 年我國整體停車位數(shù)量為 1.02 億個， 即使考慮近兩年的新增建設(shè)，仍有不小的缺口。而另一方面，停車

41、場由于信息化程度低，以及典型的潮汐現(xiàn)象，使得停車場整體使用率尚有較大的提升空間。針對這一現(xiàn)狀，公司首先以較低的成本幫助停車場完成智能化改造，再通過“捷停車”平臺實現(xiàn)線下停車場車位資源的整合，便利用戶出行的同時， 提高車位使用效率。截至 2019 年上半年，“捷停車”業(yè)務(wù)累計簽約智慧停車場超 9000 個，涉及車道 30000 多條、車位 330 多萬個，每天為用戶提供上千萬次的智慧停車服務(wù)，周日均線上交易訂單突破 90 萬筆，處于行業(yè)領(lǐng)先地位。在此次抗疫行動中，捷順科技“捷停車云托管”結(jié)合當(dāng)前傳播特點與情況，深入挖掘技術(shù)創(chuàng)新與生態(tài)價值，新增“AI 檢疫”、“數(shù)據(jù)軌跡分析”等新應(yīng)用，全力助力防控

42、。AI 檢疫：車場可對特殊區(qū)域的車輛進(jìn)行出入實行預(yù)警和通知；通過大數(shù)據(jù)計算，對近期出入過特殊地區(qū)的車輛提供智能預(yù)警等。數(shù)據(jù)軌跡分析：按照規(guī)范將停車數(shù)據(jù)接入至深圳市交警局停車場交管系統(tǒng)，助力深圳交警搭建海量停車基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，便于開展各項便民服務(wù)與應(yīng)用；在防控全國一盤棋的情況下，通過捷停車聯(lián)網(wǎng)車場海量數(shù)據(jù)的實時監(jiān)測與分析。4.1.3 、場景三：安防系統(tǒng)從安防的角度分析，智慧社區(qū)的統(tǒng)一安防平臺應(yīng)該要包含可視對講、視頻監(jiān)控、周界、報警、門禁、人員出入口、停車場、巡更、訪客、梯控、消費等子系統(tǒng)，并能構(gòu)建出各種智能生活場景，通過安防體現(xiàn)出住戶日常使用的便利性、體驗性、參與性，從而提高整個系統(tǒng)的使用粘性。智慧

43、社區(qū)解決方案從業(yè)主、物業(yè)、開發(fā)商為出發(fā)點，通過智能技術(shù)全面提升業(yè)主生活體驗與生活品質(zhì)，致力于為小區(qū)住戶提供安全、舒適、便捷、關(guān)愛、幸福的體驗式社區(qū)生活，并提升物業(yè)管理效率，助力物業(yè)運營增值， 為開發(fā)商及物業(yè)創(chuàng)造更大的價值。智慧社區(qū)解決方案集物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)、智能算法等多種技術(shù)， 將社區(qū)安防管理、物業(yè)管理、社區(qū) O2O、鄰里社交、智能家居等服務(wù)模塊融合統(tǒng)一。通過使用智慧社區(qū)解決方案，可以為物業(yè)和業(yè)主提供多方面的改進(jìn)：1、可以為物業(yè)方提供一站式服務(wù)，在同質(zhì)化競爭中提升品牌價值；2、統(tǒng)一平臺、接口標(biāo)準(zhǔn)化，大大降低建設(shè)及維護(hù)成本；3、集約化涉及，降低培訓(xùn)、維護(hù)和管理成本，實現(xiàn)智慧物管和提升效率，

44、提升業(yè)主滿意度；4、高效、精準(zhǔn)服務(wù)為業(yè)主提供便捷舒適的生活服務(wù)，轉(zhuǎn)型服務(wù)提供商；5、用戶數(shù)據(jù)、交易數(shù)據(jù)、行為數(shù)據(jù)在系統(tǒng)中沉淀，挖掘數(shù)據(jù)價值；6、占據(jù)用戶資源，增強(qiáng)對 O2O 服務(wù)商、廣告商、金融服務(wù)商等各種服務(wù)商的整合能力。?？低暫？档闹腔凵鐓^(qū)解決方案以公司產(chǎn)品為中心，從可視化角度助力智慧社區(qū)的建設(shè)，主要從管理以及人員生活場景上實現(xiàn)社區(qū)的智慧型轉(zhuǎn)型，從管理上來講，智能周界、槍球聯(lián)動、紅外相機(jī)、智能巡更、停車場自助管理、視頻車位報警及違停監(jiān)控，高空全局總覽等方向進(jìn)行、可視化的智慧安防；從社區(qū)管理上講，人臉識別、人證比對、自助訪客系統(tǒng)、樓宇自梯控、APP 聯(lián)動、門禁管理、廣告和信息發(fā)布等提高了住

45、宅小區(qū)用戶的體驗感。?？低暤闹腔凵鐓^(qū)解決方案通過智能的管理，提升智慧社區(qū)管理效率， 從而降低人力成本，釋放更多的人力資源，將原本需要人力完成的工作交給 設(shè)備來完成，實現(xiàn)智能化應(yīng)用，并進(jìn)行數(shù)據(jù)的采集，形成結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù) 導(dǎo)向業(yè)務(wù)，終形成與周邊商業(yè)聯(lián)合互動的智慧型的社區(qū)。大華股份大華為社區(qū)安防管理提供一體化的整體解決方案，包含可視對講、視頻監(jiān)控、門禁控制、停車場、巡更、梯控、訪客、消費以及智能家居等系統(tǒng)。多種系統(tǒng)的深度融合不僅實現(xiàn)了傳統(tǒng)的小區(qū)弱電安防建設(shè)中的所有相關(guān)功能，而且實現(xiàn)了各系統(tǒng)之間信息共享與協(xié)同，同時智能化應(yīng)用，使業(yè)主的體驗性大大增強(qiáng)，物業(yè)運維管理更加便捷。4.1.4 場景四：設(shè)備與

46、設(shè)備管理首先設(shè)施設(shè)備管理系統(tǒng)需要智能設(shè)備作為底層支撐，通過傳感器實現(xiàn)電子信號采集，通過物聯(lián)網(wǎng)等手段實現(xiàn)信號傳輸，最終由設(shè)施設(shè)備管理系統(tǒng)實現(xiàn)遠(yuǎn)程集成管理。我們從燃?xì)庠O(shè)備和水務(wù)設(shè)備兩種常見的場景進(jìn)行分析。燃?xì)猓褐腔凵鐓^(qū)燃?xì)獗O(jiān)測報警系統(tǒng)解決方案通過無線通信技術(shù)（ GPRS、NB-IOT、LORA、ZigBee 可選），將居民家中的燃?xì)馐褂们闆r（包括是否泄漏，可燃、有毒、有害氣體實時濃度監(jiān)測，報警器設(shè)備生命周期的管理等） 主動的聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控?？梢詫崿F(xiàn)業(yè)主，物業(yè)，燃?xì)夤荆姓镜确謱佣嗉壜?lián)合監(jiān)控。漢威科技2017 年 6 月 27 日，在漢威集團(tuán)戰(zhàn)略合作伙伴河南電信的大力支持下， 經(jīng)過 2 個月的聯(lián)合開

47、發(fā)調(diào)測，基于華為 NB-IOT 的智能燃?xì)鈭缶?AirRadio R2 成功接入河南電信 NB-IOT 物聯(lián)網(wǎng)，在鄭州高新開發(fā)區(qū)實驗網(wǎng)上順利通過測試，成為全球首款基于NB-IOT 的智能燃?xì)鈭缶?。適用場景：（1） 適用家用天然氣，可燃?xì)怏w的聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控；（2） 特定場所的有毒有害氣體的聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控；（3） 監(jiān)測地域：城鎮(zhèn)居民社區(qū)；城市周邊居民密集的村鎮(zhèn)；地下停車場， 儲藏室等特定產(chǎn)所。優(yōu)勢&價值：（1） 融入物聯(lián)網(wǎng)的內(nèi)容（前端感知，物物相連，集中管理）。（2） 發(fā)現(xiàn)單點監(jiān)控的盲區(qū)，為整個民用燃?xì)獍踩峁┝丝煽勘Ｕ?。?） 為智慧城市提供的數(shù)據(jù)信息來源。（4） 為政府提供解決民生工程，安居工程而鋪墊

48、的施政亮點。（5） 系統(tǒng)可面向物業(yè)，社區(qū)，燃?xì)夤?，市政公司，公共事業(yè)局等多種不同的單位。（6） 規(guī)模搭配靈活，可大可小。設(shè)備管理系統(tǒng)示例：漢威智慧社區(qū)消防安全物聯(lián)網(wǎng)云平臺漢威物聯(lián)網(wǎng)研究院融合物聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、云計算等新一代信息技術(shù)， 針對出租屋、家 庭住宅、小店鋪、小娛樂場所、小作坊等小微場所消防安全意識薄弱、火災(zāi)頻發(fā)的現(xiàn)狀，推出了小微場所消防物聯(lián)網(wǎng)云服務(wù)平臺。平臺具有發(fā)現(xiàn)警情早、告警流程簡單、處理敬請自動化、自動通知火警場所及周邊人員撤離等功能，實現(xiàn)小微場所火災(zāi)事故的早發(fā)現(xiàn)、早報警、早解決、早撲滅，幫助政府和業(yè)主建立完善的火災(zāi)檢測。低成本、租用式小微場所消防物聯(lián)網(wǎng)。平臺采用租用時服務(wù)，不

49、需要用戶支出龐大的一次性系統(tǒng)建設(shè)、集成費用。用戶根據(jù)實際安裝數(shù)量支付一次性物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備安裝費和日常的云服務(wù)（管理端，用戶 app 端，短信、語音、數(shù)據(jù)等）使用費。（1） 速度快：煙感、燃?xì)鈾z測，發(fā)現(xiàn)險情，及時推送、報警、確認(rèn)。（2） 多途徑：通過語音，電話、短信、app 推送至用戶。（3） 圖形化：各種圖文并茂的展示方式，幫助用戶統(tǒng)計分析。（4） 多接口：提供 api 接口，供第三方平臺使用（5） 多集成：集成移動物聯(lián)網(wǎng)，云計算，架構(gòu)先進(jìn)，實時預(yù)警、穩(wěn)定可靠。水務(wù)智能水表性能優(yōu)勢顯著。是一種利用現(xiàn)代微電子技術(shù)、現(xiàn)代傳感技術(shù)、智能 IC 卡技術(shù)對用水量進(jìn)行計量并進(jìn)行用水?dāng)?shù)據(jù)傳遞及結(jié)算交易的新型水表

50、。與傳統(tǒng)的機(jī)械水表一般只具有流量采集和機(jī)械指針顯示用水量的功能相比，智能水表性能具備很大的提升。智能水表除了可對用水量進(jìn)行記錄和電子顯示外，還可以按照約定對用水量進(jìn)行控制。智能水表以其數(shù)據(jù)傳遞、交易結(jié)算等方面的優(yōu)勢,得到了市場的青睞,智能水表已成為行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的發(fā)展方向。目前市場上的智能水表以 NB-IoT 水表、LoRa 遠(yuǎn)傳水表等物聯(lián)網(wǎng)水表為主。智能水表的普及，對顯著提升社區(qū)物業(yè)服務(wù)水平。智能水表由智能硬件及相應(yīng)的軟件平臺結(jié)合發(fā)揮性能，核心優(yōu)勢可以實現(xiàn)遠(yuǎn)程操控，可通過NB-IoT 等通訊技術(shù)實現(xiàn)數(shù)據(jù)遠(yuǎn)程傳輸。對于社區(qū)物業(yè)管理來說，不需通過人工挨家挨戶的記錄水表數(shù)據(jù)、核算水費，在終端軟件平臺

51、就可隨時查詢網(wǎng)內(nèi)任一終端水表的數(shù)據(jù)，并可自動生成整體數(shù)據(jù)報表，省去人工統(tǒng)計的麻煩。除此以外，社區(qū)物業(yè)管理方可以遠(yuǎn)程實現(xiàn)對智能水表的清零操控，對于房屋出租水費計算來說，十分便利。寧波水表寧波水表公司結(jié)合當(dāng)前最新的 NB-IoT 技術(shù)、移動互聯(lián)網(wǎng)、云計算及大數(shù)據(jù)分析挖掘技術(shù)，研制開發(fā)了智慧水務(wù)綜合服務(wù)平臺，平臺下轄智能綜合抄表系統(tǒng)、精細(xì)化水務(wù)營收系統(tǒng)、工程報裝及報修系統(tǒng)。三大系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)通過無縫交換將水司各個業(yè)務(wù)部門的工作流進(jìn)行了融合，可消除了數(shù)據(jù)孤島現(xiàn)象，并為客戶提供強(qiáng)大的智慧輔助決策。智能綜合抄表系統(tǒng)：系統(tǒng)可實現(xiàn)抄表業(yè)務(wù)的綜合化、智能化。系統(tǒng)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)接口，兼容不同廠商的不同類型設(shè)備的接入，并

52、可靈活配置設(shè)備參數(shù)、報警等。完成基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集工作后，系統(tǒng)建立綜合抄表數(shù)據(jù)中心，對數(shù)據(jù)進(jìn)行智能化分析處理，實現(xiàn)抄表業(yè)務(wù)綜合管理，方便客戶的日常管理工作。在居民用水管理方面，系統(tǒng)可以社區(qū)為單位，面向所有居民用表，進(jìn)行用水分析。精細(xì)化水務(wù)營收系統(tǒng)：系統(tǒng)以云平臺為依托，可整合表務(wù)、抄表、收費、報表、客戶、APP 等模塊于一體，結(jié)合智能表平臺功能強(qiáng)大的數(shù)據(jù)分析和挖掘功能，為水司提供營收整體解決方案。同時建立統(tǒng)一的客戶服務(wù)信息平臺， 實現(xiàn)統(tǒng)一的客戶信息管理、統(tǒng)一的收費管理、統(tǒng)一的表務(wù)管理、統(tǒng)一的客戶服務(wù)，最終實現(xiàn)以客戶為中心的信息化管理.4.1.5 、場景五：社區(qū)管理平臺數(shù)字政通數(shù)字城管信息系統(tǒng)是基于城市

53、電子政務(wù)專網(wǎng)、無線通訊網(wǎng)，運用空間網(wǎng)格技術(shù)、地理編碼技術(shù)、三維 GIS 技術(shù)等手段建設(shè)的城市管理支撐信息系統(tǒng)， 主要面向城管局高效、便捷進(jìn)行城市管理、事故處理的需求。公司的核心產(chǎn)品是新一代數(shù)字化城市管理軟件，主要包括監(jiān)管數(shù)據(jù)無線采集子系統(tǒng)、監(jiān)督中心受理子系統(tǒng)、協(xié)同工作子系統(tǒng)、地理編碼子系統(tǒng)、綜合評價子系統(tǒng)、監(jiān)督指揮子系統(tǒng)、應(yīng)用維護(hù)子系統(tǒng)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)和數(shù)據(jù)交換子系統(tǒng) 9 大應(yīng)用。網(wǎng)格化數(shù)字城管信息系統(tǒng)在基層治理中發(fā)揮著重要作用。公司作為城管系統(tǒng)的龍頭企業(yè)，在網(wǎng)格化城市管理領(lǐng)域占據(jù) 70%的市場份額（2018 年）， 覆蓋全國超過 500 個城市、近千個區(qū)縣。在此次防控的背景下，公司基于網(wǎng)

54、格化管理平臺迅速開發(fā)社區(qū)防控系統(tǒng)，幫助各級政府支撐對外來人員管控追蹤工作落地。截止目前系統(tǒng)已在荊門市、天津濱海新區(qū)等地測試運行，有明確部署需求市縣超過 100 家，切實助力監(jiān)控。同時公司近期也與易聯(lián)眾達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將基于網(wǎng)格化管理模式和國家衛(wèi)健委電子健康卡（碼）的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，聯(lián)合開發(fā)融合健康卡（碼）的網(wǎng)格化防控解決方案和融合公共衛(wèi)生管理功能的多網(wǎng)合一平臺，賦能防控系統(tǒng)，為各地居民電子化通行、企業(yè)有序化復(fù)工、政府信息化防疫提供精準(zhǔn)管控和科技支撐。捷順科技小區(qū)物業(yè)管理也面臨信息化程度較低，嚴(yán)重依賴人力的困境。針對這一問題，公司開發(fā)天啟智慧物聯(lián)管理平臺，覆蓋小區(qū)智慧車行、人行、訪客、社區(qū)和考勤

55、、消費等核心業(yè)務(wù)，為小區(qū)物業(yè)管理賦能。在部署模式上，天啟智慧物聯(lián)管理平臺面向中小型客戶提供SaaS 模式，面向大型客戶提供本地化和私有云獨立部署模式，降低中小企業(yè)成本，滿足大型客戶數(shù)據(jù)私有化需求。天啟智慧物聯(lián)管理平臺具備云停車、車場集中管控、門禁集中管控、訪客管理、社區(qū)服務(wù)、考勤服務(wù)、財務(wù)管理、云坐席、優(yōu)惠打折、電子發(fā)票、智能運維、數(shù)據(jù)分析等多個業(yè)務(wù)管理服務(wù)，幫助物業(yè)管理客戶逐步轉(zhuǎn)向集中管控模式。騰訊海納除內(nèi)外人員及車輛的出入管理，騰訊海納還提供咨詢、辟謠較真、肺炎自查、居民健康登記、居家觀察體溫上報、代辦代購等線上服務(wù)，有效緩解物業(yè)管理管控壓力。咨詢：為能讓社區(qū)居民足不出戶了解最新的信息，甚

56、至在家能采取正確的措施防護(hù)，騰訊海納聯(lián)合騰訊醫(yī)典提供實時播報及展示醫(yī)護(hù)知識辟謠較真：騰訊海納將騰訊全民較真查證平臺嵌入騰訊海納社區(qū)菜單， 便于居民在家獲取真實有效信息，指導(dǎo)居民正確防范。居家自查：騰訊海納社區(qū)防疫平臺提供每日體溫收集功能，結(jié)合與騰訊醫(yī)典、騰訊健康聯(lián)合推出的AI 肺炎自測和在線問診功能，方便居民進(jìn)行自我監(jiān)測。代辦代購：騰訊海納社區(qū)線上商城生活用品或食品預(yù)訂及支付，相關(guān)機(jī)構(gòu)次日線下集中采購并配送到家。5、推薦標(biāo)的科技應(yīng)用是物業(yè)企業(yè)對抗人工成本擠壓利潤的重要手段，也是物業(yè)賦能的重要方式。隨著科技進(jìn)步在社區(qū)內(nèi)逐步落地，社區(qū)管理從人力向互聯(lián)網(wǎng)化， 最終向智能化轉(zhuǎn)型。物管科技賦能主要體現(xiàn)在

57、：1）幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低對基礎(chǔ)勞動力的依賴，實現(xiàn)成本控制；2）有助于擴(kuò)大管理半徑，提升管理效率；3）通過移動平臺實現(xiàn)業(yè)務(wù)范圍的擴(kuò)張與社區(qū)的資源整合。中，物業(yè)企業(yè)的科技應(yīng)用得到了充分發(fā)揮，在門禁、停車等諸多場景起到了防疫作用。因此，防控對社區(qū)、物管科技應(yīng)用起到了加速作用。前期布局較多的物管企業(yè)相對優(yōu)勢顯現(xiàn)，彰顯長期競爭力。同時，社區(qū)科技應(yīng)用加速，有望帶動下游設(shè)備和服務(wù)商發(fā)展。我們認(rèn)為，物管科技賦能的影響是深遠(yuǎn)的。隨著物業(yè)行業(yè)集中度提升， 企業(yè)管理規(guī)模和管理半徑將持續(xù)增長，科技的有效應(yīng)用有助于企業(yè)實現(xiàn)精細(xì)化管理，合理分配人力資源。同時，互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用，有助于企業(yè)整合社區(qū)資源，形成業(yè)主和社區(qū)

58、反饋循環(huán)，最終實現(xiàn)業(yè)主增值服務(wù)體系的建立和完善?；诖耍覀兺扑]科技應(yīng)用較為領(lǐng)先的物業(yè)服務(wù)商綠城服務(wù)。同時，受到新房交付和舊社區(qū)改造的影響，智能門禁、智能停車、智能安防、設(shè)備與設(shè)備管理等下游設(shè)備和服務(wù)商有望獲得增量市場需求。物業(yè)企業(yè)在社區(qū)智能化過程中有著巨大的影響力和決策權(quán)。圍繞著物業(yè)服務(wù)場景， 科技產(chǎn)品的社區(qū)落地具備前景光明。基于此，我們推薦具備社區(qū)智能產(chǎn)品應(yīng)用前景的設(shè)備和服務(wù)商?？低?、數(shù)字政通、漢威科技、寧波水表。智慧社區(qū)已成為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的重要布局點。頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)介入社區(qū)場景，通過第三方開放平臺連接大量社區(qū)和物業(yè)企業(yè)，有望實現(xiàn)技術(shù)和平臺資源整合，通過大數(shù)據(jù)實現(xiàn)社區(qū)數(shù)據(jù)的進(jìn)一步利用。騰訊

59、海納、阿里健康碼在防疫工作中表現(xiàn)出色，說明智慧社區(qū)工作的穩(wěn)步推進(jìn)。基于此，我們建議關(guān)注騰訊控股、阿里巴巴。5.1、綠城服務(wù)公司成立于 1998 年，2016 年 7 月在香港主板上市。2019 年，蟬聯(lián)中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)滿意度領(lǐng)先企業(yè)第一名（中國指數(shù)研究院）?；A(chǔ)物業(yè)服務(wù)：截止 2019 年 H1，公司儲備面積 2.07 億平方米，在管面積約 1.84 億平方米，分別同比增長 29.1%和 22.1%。在管項目 1305 個， 覆蓋了全國 29 個省、直轄市和自治區(qū)、以及 137 個城市。2019 年 H1 基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入 24.53 億，同比增加 21.7%，占總收入約 66.9%。園區(qū)服務(wù)

60、：主要包括園區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)、家居生活服務(wù)、園區(qū)空間服務(wù)、物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)和文化及教育服務(wù)五大模塊，圍繞文化教育、健康養(yǎng)老、新零售、到家服務(wù)、資產(chǎn)運營等五大生態(tài)，構(gòu)建線上線下相融合的生活服務(wù)平臺。上半年公司將原先的便利店模式升級為社區(qū)生鮮模式，2019 年 7 月， 完成對澳大利亞MAG 公司的收購，早教品牌再次提升。2019 年H1 園區(qū)服務(wù)收入 6.9 億元，同比增加 34.8%，占總收入約 18.9%。其中，五大模塊收入依次為 2.25、0.51、1.1、2.8 和 0.24 億元。咨詢服務(wù)：主要包括在建物業(yè)服務(wù)和管理咨詢服務(wù)，通過圍繞房地產(chǎn)全生命周期，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資源整合、標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)與業(yè)務(wù)