財富9號大連金生山海云天推介材料

1、1項目概述產(chǎn)品要素（1/2)計劃產(chǎn)品要素表計劃名稱大連山海云天項目組合投資集合計劃類別組合投資交易對手大連房地產(chǎn)開發(fā)（以下簡稱：“”）交易標(biāo)的100%股權(quán)向社會合格投資者募集優(yōu)先級3億元，總規(guī)模不超過4.38億元，其中優(yōu)先級規(guī)模不超過3億元（委托人為合格投資者），次級規(guī)模不超過1.38億元（委托人為股東）；優(yōu)先級份額中A檔不超過1億元，B檔不超過2億元規(guī)模不超過24個月，其中A檔為12個月，B檔為18個月+6個月（選擇權(quán)）期限受托人新盛公司投資者預(yù)期收益率優(yōu)先級受益人：A類:100-300萬，9%/年 ;300萬以上，9.8%/年；B類：100-300萬，9.8%/年 ;300萬以上，11%/

2、年次級受益人不需支付收益項目簡介大連山海云天項目位于大連市傳統(tǒng)高端成熟住宅金融商務(wù)區(qū)域星海廣場，建筑面積35785.77平，其中住宅20485.1平，公建（商業(yè)）7546.78平。本項目為星海區(qū)域內(nèi)集海景、山景、廣場景觀為一體的高端稀缺項目。項目已為準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，五證齊全，可在短時間內(nèi)即可實現(xiàn)近8.7億元銷售現(xiàn)金流入。1項目概述產(chǎn)品要素（2/2)計劃產(chǎn)品要素續(xù)表計劃名稱大連山海云天項目組合投資集合計劃3億元用于向裝修0.9億元及調(diào)整股東借款，用于持有的山海云天項目的后續(xù)運用方式結(jié)構(gòu)2.1億元；運用合法合規(guī)計劃到期時，償還本息。其主要還款來源于山海云天項目退出方式的銷售回款。預(yù)計在存續(xù)期間，該項目

3、銷售回款可實現(xiàn)8.7億元，是貸款本息和的2.20倍；在償還借款本息后，累計凈現(xiàn)金流仍達(dá)到3.05億元收益分配方式每半年分配一次共10條風(fēng)控細(xì)則，包括土地及在建工程抵押、動態(tài)抵押率控制、100%股權(quán)過戶、風(fēng)控措施個人保證擔(dān)保、公司新董事會制度、及投后財務(wù)管理、他項債權(quán)劣后清償、分期還款、考核期及降價銷售條款、印信管理等，具體請參見第6章1項目概述交易結(jié)構(gòu)目錄2 交易對手情況52交易對手大連房地產(chǎn)開發(fā)(1/5)大連房地產(chǎn)開發(fā)成立于1998年，是以房地產(chǎn)開發(fā)為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)的公司名稱：企業(yè)類型：大連房地產(chǎn)開發(fā)公司住所：大連市沙河口區(qū)中山路 427號101室成立日期:法定代表人:資本：13800萬元主要

4、經(jīng)營范圍：房屋開發(fā)與銷售2012年底-總資產(chǎn)74287萬元2012年底-凈資產(chǎn)34730萬元2交易對手大連房地產(chǎn)開發(fā)(2/5)公司股東為、萱兩名自然人；為公司實際控制人，萱為的女兒，雙方為一致行動人。實際控制人股東（出資人）名稱出資額（萬元）出資比例900065%萱480035%2交易對手大連房地產(chǎn)開發(fā)(3/5)公司實際控制人及管理團(tuán)隊均具有較為豐富的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗1999年：聯(lián)合遠(yuǎn)大地產(chǎn)合作開發(fā)大連遠(yuǎn)大1999年：大連市中山區(qū)青云街“捷山新苑”小區(qū)，A座4.7萬平、B座3.4萬平建筑面積為7.2萬平2002年：大連市葵豐路“2009年：聯(lián)合海昌地產(chǎn)合作開發(fā)海昌新城項目，建筑面積12.3萬平佳

5、苑”小區(qū)，建筑面積6.53萬平 2003年被，總投資2.8億元；遼寧省樓盤大連海昌新城大連佳苑大連房地產(chǎn)開發(fā)管理團(tuán)隊大連捷山新苑大連遠(yuǎn)大2交易對手大連房地產(chǎn)開發(fā)(4/5)目前旗下開發(fā)的項目大連山海云天項目山海星海廣場2交易對手大連房地產(chǎn)開發(fā)(5/5)截至2013年6月，公司資產(chǎn)總額77026萬元，主要為存貨和預(yù)付款項。公司資產(chǎn)負(fù)債率為55.39%，負(fù)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)要為股東借款和長期借款。由于山海云天項目尚未銷售，所以暫無利潤主要科目具體分析主要是為預(yù)付款項 5278.7萬元開發(fā)山海云天項目對外支付的費用，主要為預(yù)付給大連阿爾濱及電氣工程隊山海云天項目的開發(fā)成本50735 萬元，佳苑及大頂山項目183

6、09萬元資產(chǎn)總額 77026萬元存貨 69044.3萬元貨幣 2411.7萬元貨幣2412萬目錄市場分析用款項目情況還款來源測算3 用款項目及還款來源分析113用款項目及還款來源分析項目概覽本計劃用款和還款來源均為大連山海云天項目。該項目地處大連市區(qū)域星海廣場（高端成熟住宅、金融商務(wù)區(qū))；項目為在市區(qū)集海景、山景、廣場景觀為一體的高端稀缺中小戶型；五證齊全，工程施工全部完成，正在辦理竣工驗收，為準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)。項目名稱大連新建山海云天項目性質(zhì)開發(fā)商大連房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)地址大連市沙河口區(qū)太原街（南大亭）地塊該項目定位為星海廣場區(qū)域集三種景觀的高檔住宅社區(qū)，以中小戶型為主。山海云天住宅、公建（商業(yè)）

7、項目規(guī)劃建造3幢建筑物（1、2、3號樓住宅）及其相連的裙樓（商業(yè)）和公共停車庫，規(guī)劃建筑面積共計35785.77平方項目定位及建設(shè)規(guī)模米，其中地上建筑面積28415.29平，建筑面積7370.48平。1、23號樓主體為住宅樓，其中1號樓20層，2號樓17層，3號樓30層。1、2、3號樓裙房相連，規(guī)劃設(shè)計用途為商業(yè)用房，1-3層，建筑面積為7857.78平。1-2層為車庫，建筑面積7370.48平。建設(shè)工期4年，目前項目施工已全部完成，正在辦理竣工驗收?？偼顿Y64931萬元，其中：土地獲得價款29328萬元，開發(fā)前期工程費709萬元，房屋開發(fā)費21954萬元，期間費用6900萬元，建設(shè)期稅費60

8、40萬元項目投資目前實際已投入5.59億元，其中自有投入4.59億元，中國3.49億元，1億元；來源償還中銀及投入后，自有3億元，自有比例53.78%在計劃存續(xù)期內(nèi)預(yù)計有8.7億元銷售現(xiàn)金流入，是本次融資本息和的銷售現(xiàn)金流入2.2倍，3.1 房地產(chǎn)市場分析大連市大連市位于中國遼東南端，的5個計劃單列市之一、15個副省級城市之一、14個沿海開放城市之一； 是東北亞國際航運中心、國際物流中心、區(qū)域金融中心；國家定位為振興東北老工業(yè)基地龍頭及國家級遼寧沿海開發(fā)開放的城市；、臺北、2012競爭力第十一，僅次于廣深杭等，東北地區(qū)第一，夏季達(dá)沃斯669萬； 2012年GDP7002.8億，東年會常駐舉辦城

9、市、國際花園旅游城市；大連市總面積為13,237平方公里；截至2011年5月，常住北地區(qū)第一,近7年年均增長14%；年平均氣溫為10，夏季33，著名避暑勝地和旅游熱點城市。城際交通示例大連市位置哈大鐵路；沈大鐵路大連站；大連北站；金州站沈大高速連接遼東市五大城丹大高速東北沿邊大通道和縱貫大通道大連國際機場大連金州國際機場（在建）大連客運港與150多個國家與地區(qū)有航運往來3.1 房地產(chǎn)市場分析大連市大連市政區(qū)圖大連市軌交規(guī)劃十二五”期間在建及擬建170公里軌道交通地鐵1、2號線路長67公里大連現(xiàn)轄6個市轄區(qū)：西崗區(qū)、中山區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、旅順口區(qū)、金州區(qū)3個縣級市: 瓦房店市、普蘭店市、莊

10、河市1個縣: 長?？h旅順南路快軌線長40公里城際鐵路長43公里還將建設(shè)城際鐵路（十九局南關(guān)嶺）支線20公里3.1 房地產(chǎn)市場分析大連市各區(qū)域2008-2012年末，全市累計完成房地產(chǎn)投資3358億元，年增長25%以上；房地產(chǎn)業(yè)稅收占全市地方三成左右。2013年一季度各區(qū)域土地市場情況2013年一季度分板塊供求情況大連土地市場活躍，受調(diào)控影響較小其中，泛星海板塊土地出讓掛牌量及成交量均達(dá)從成交來看，高新區(qū)及甘井子區(qū)為傳統(tǒng)剛需區(qū)域，呈現(xiàn)低價快銷趨勢，由于新品入市拉動去化收獲較佳去化率成交價格方面沙河口區(qū)高價領(lǐng)銜，可售面積到22.56萬平，土地出讓市場成交率100%，一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐泛星海板塊

11、熱情較高。18.13萬平，成交面積12.67萬平，成交區(qū)域成交。率近70%，為大連市內(nèi)最為活躍的3.2 用款項目情況項目所屬區(qū)域大連市中心城區(qū)為中山區(qū)、沙河口區(qū)、西崗區(qū)；本項目坐落于沙河口區(qū)太原街，地處大連市的區(qū)域星海廣場板塊（亞洲最大廣場）星海廣場沙口河區(qū)星海廣場商圈所屬的沙河口區(qū)現(xiàn)有戶籍65.4萬，常住85萬，是一個大區(qū)。沙河口區(qū)是大連市中心區(qū)之一，位于市區(qū)西部，土地面積48.32平方公里，海岸線長8公里。眾多大連市地標(biāo)性建筑及景點環(huán)繞廣場周圍，包括星海灣浴場、大連國際游艇、大連國際網(wǎng)球中心、大連會展中心、大連世界博覽廣場等夏季達(dá)沃斯、大連市國際啤酒節(jié)、國際服裝節(jié)、國際車展、房展會等大型展

12、會均在此舉行2012年，星海廣場接待游客數(shù)量四千萬人次一線房企；年均增長率 25%區(qū)域獨具三屬性：地段，稀缺，山、海、廣場景 觀；星海廣場為大連最成熟高端生活區(qū)30,000925,00020,00015,00010,0005,000-2008.6 2008.12 2009.6 2009.12 2010.6 2010.12 2011.6 2011.12 2012.6 2012.12泛星海區(qū)域住宅價格走勢27,80228,1526,53222,66320,02916,318 16,60412,493 12,638 14,0033.2 用款項目情況項目區(qū)位圖項目地處大連市位置分鐘星海廣場商圈項目地塊

13、項目距離大連市人民廣場即市3.1KM,車行8分鐘；距離和平廣場商圈1.1KM1.1KM3.1KM車行83.2 用款項目情況項目周邊配套項目周邊配套完善，交通便捷，大連地鐵1號線星海廣場站，規(guī)劃站點距離項目800米，將于2014年下半年開通運行；星海廣場為展、金融、觀光為一體的綜合性商圈，周邊餐飲、購物、休閑文化、教育醫(yī)療中心等成熟居住配套服務(wù)體系一應(yīng)俱全環(huán)繞星海廣場交通便利的成熟配套住宅區(qū)周邊住宅周邊商業(yè)周邊景觀：蓮花山周邊景觀：星海灣周邊配套：學(xué)校：星光、上尚、星海小學(xué)、46中、大連中學(xué)、遼師附中、東北財經(jīng)大學(xué)、大連海洋大學(xué)、大連理工大學(xué)、大連海事大學(xué)等醫(yī)院：大連醫(yī)學(xué)附屬一院、二院：大連、建

14、設(shè)、工商、農(nóng)業(yè)、中國、交通、招商、浦發(fā)、廣發(fā)、民生、渤海等。周邊商業(yè)：飛通廣場、家樂福超市、沃爾瑪超市、喜來登酒店、一方城堡酒店、百年匯酒店、和平廣場、恒隆廣場、西安路商圈等周邊交通：23路、202路輕軌電車、16路、406路、711路、 801路等車，路線通達(dá)全城地鐵1號線星海廣場站，規(guī)劃站點距離項目800米，將于2014年下半年開通運行距離大連國際機場10公里，距離大連火車站5公里3.2 用款項目情況項目規(guī)劃指標(biāo)及建成現(xiàn)狀征地用地面積()6582.5建筑面積（）可租售面積（）規(guī)劃凈用地面積()6580.2總建筑面積()35785.77住宅20485.120485.1公建(商業(yè))7546.7

15、87546.78居委會用房27.60物業(yè)管理用房355.810車庫及7370.487370.48配套項目現(xiàn)狀-全景項目現(xiàn)狀-全景人防00容積率4.3可售面積合計（）28031.88總戶數(shù)135建筑密度42.45%項目裙房-商業(yè)項目外立面小區(qū)環(huán)境住宅入戶大廳3.2 用款項目情況競爭優(yōu)勢項目將以中小戶型為主，主力房型為131平米、141平米、184平米的三房至四房；與周邊產(chǎn)品形成差異化競爭（周邊產(chǎn)品主力戶型面積區(qū)間為180-450平米）。項目所有戶型均為“南北通”戶型；每戶均為”一梯一戶”設(shè)計；建筑外立面為大理石及石板材干掛；采用地?zé)岵膳绞?，已鋪設(shè)地?zé)峁芫€到戶；“同層排水”技術(shù)；星海廣場板塊獨有

16、的鬧中取靜。房型一房面積區(qū)間74平所占比例0.36%備注兩房8289平1.68%大兩房114平14.43%三房131平16.59%大三房141平19.26%四房五房184平250-280平42.12%5.21%頂層復(fù)式三室兩廳兩衛(wèi)-131平三室兩廳兩衛(wèi)-141平四室兩廳兩衛(wèi)-184平3.2 用款項目情況定價及客戶群目前本項目住宅部分裝修后銷售均價定位在26,000元/平，商業(yè)部分銷售均價定位在35,000元/平；總套數(shù)135套。從近期周邊土地市場成交及在售一手房二手房信息來看，該樓盤價格還有上漲空間。認(rèn)為項目設(shè)計符合這三類人群需求，且項目已全部完工為準(zhǔn)現(xiàn)房，套數(shù)少，項目銷售難度較小。3.2用款

17、項目情況周邊在售項目比較項目所在的沙河口區(qū)共有在售住宅項目共25個，其中泛星海板塊11個，星海區(qū)域5個。周邊在售住宅項目銷售均價為28,167元/平，近半年漲幅為13.2%。周邊在售商業(yè)項目銷售均價為1F 50,000/平，2F-3F 8折遞減。星海區(qū)域剩余可售住宅面積合計7.3萬平米，泛星海板塊16.2萬平米，經(jīng)過近幾年快速發(fā)展，區(qū)域已無住宅用地供應(yīng)，將向距離星海1-1.5公里區(qū)域發(fā)展。項目名稱占地面積/建面（萬）面積區(qū)間（）產(chǎn)品類型均價（元/）一方3.4/5.2350-1100、聯(lián)排、獨棟45000近期500元/平米綠城深藍(lán)中心1.08/12180-26027500無星海灣壹號12.0/2

18、4180-525多層、聯(lián)排、雙拼、45000無城市旋律0.58/5.540-10021000全款享 500元/平米星海大觀3.4/20二居92-138、三居200、 四居200-470公寓 、SOHO、商鋪19500（商業(yè)45000）無公館1.77/7.6453.9-251.4、商鋪31000（商業(yè)50000）無星海CEO公館1.5/11425、430層26000無3.2 用款項目情況周邊掛牌二手房&商業(yè)意向客戶周邊在售二手住宅房源銷售均價為26229元/平，近半年漲幅為11.7%。二手房源集中在星海廣場區(qū)域代表性樓盤：星海國寶、一品星海、萬達(dá)明珠，房齡分別為9年、7年、4年，戶型基本為160

19、250平的三房、四房。綜上所述，認(rèn)為山海云天項目目前定價較合理，價格仍有上漲空間星海廣場周邊遍布品牌汽車門店及游艇商店，寶馬、奔馳、法拉利等。目前，捷豹路虎計劃進(jìn)駐此豪宅板塊，考慮面積及房型結(jié)構(gòu)，有意向整體 53000元/平米。本項目商業(yè)部分，報價約4億元，折合單價二手房源面積（）總價(萬元）戶型單價（元/）備注一品星海II期217550三房25345.6包含交易稅費一品星海I期117280兩房23931.6包含交易稅費星海國寶217630三房29032.3包含交易稅費星海國寶216660三房30555.6包含交易稅費萬達(dá)明珠三房包含交易稅費 3.2 用款項目情況用途項目建設(shè)總投資64931萬

20、元，具體投入如下所示。目前項目已投入5.59億元，后續(xù)將在2013-2014年支出。證照名稱簽發(fā)出讓國有土地使用權(quán)大連市人民大政地城字(2003)6082號建設(shè)用地大連市規(guī)劃和資源局2003-35號項目初步設(shè)計大連市城鄉(xiāng)建設(shè)大建勘設(shè)發(fā)(2007)32號大連市環(huán)境保護(hù)局2002-33300508土地證大連市資源局大國用(2006)第03097號建設(shè)用地規(guī)劃證大連市規(guī)劃和資源局2003-35號建設(shè)工程規(guī)劃證大連市規(guī)劃局20070029號建筑工程施工證大連市城鄉(xiāng)建設(shè)商品房預(yù)售證大連市資源局和房屋局大房預(yù)許20080079號總投資科目大類具體科目金額293,277,645土地費土地獲得價款7,092,

21、414 自有占53.78%30%前期工程費開發(fā)前期工程費明89,236,925主體建安費細(xì)19,889,792基礎(chǔ)設(shè)施費(紅線內(nèi))8,000,000環(huán)境景觀工程費自有(億元)3.4954%房屋開發(fā)費9,052,402公建配套設(shè)施費50%自有(億元)346%3,365,500工程相關(guān)費用90,000,000住宅裝修6.49100%合計開發(fā)間接費用21,000,00024,000,000建設(shè)期期間費用銷售費用24,000,000用44,400,000營業(yè)稅金及附加建設(shè)期稅費16,000,000土地合計：649,314,678總投資64931萬元，五證齊全3.2用款項目情況銷售計劃項目銷售時間軸意向

22、登記客戶 350組(共135套房源)按照銷售策劃大連指南針房地產(chǎn)公司數(shù)據(jù):本項目裝修后住宅開盤定價:27500;商業(yè)平均定價38000.目前項目未開盤;處于蓄水期;12月開盤3.3還款保障性以較保守價格和銷售進(jìn)度測算，住宅26000元/平米、商業(yè)35000元/平米；存續(xù)期內(nèi)可實現(xiàn)銷售收入8.72億元，銷售現(xiàn)金流入可完本息和2.20倍；收益率111.95%。因項目銷售利潤率23.05%，項目盈虧平衡點72.55%，項目此本計劃用途項目收益及安全性較好，建議投資存續(xù)期內(nèi)銷售及現(xiàn)金流入預(yù)計可達(dá)20132012到8.72億，是本次融資本息和的2.2倍。項目公司備注總計及之前年度Q1Q2Q3Q4Q1Q2

23、1Q2Q3Q41、銷售收入8721800001045213762221692537462209241000萬元2、3000000030000000000000萬元3、原股東借款萬元2000020000000000000000A、經(jīng)營方面的現(xiàn)金流入總和003000010452137622216925374622092410001、土地成本合計2932829328000000000000萬元1 1、土地出讓金萬元29328293280000000000002、前期費用萬元7097090000000000003、建安工程成本萬元21954219540000000000004、建設(shè)期期間費用69000

24、000690000000000萬元5、營業(yè)稅及附加、土地(5.55%、萬元604000006040000000006、企業(yè)所得稅（計稅毛利率暫按10%確萬元007、歸還本息萬元0348000現(xiàn)金流入仍有3.05億元，保障性較高。300000000000300000歸還融資本金歸還融資利息9600000480000048000B、經(jīng)營方面的現(xiàn)金流出總和1067120348000含財務(wù)費用凈現(xiàn)金流萬元1)0030000(2749)134182161519940606590100(34800)030506(31991)(31991)(31991)(1991)(4741)867730292502315

25、629665306653063050630506含財務(wù)費用累計凈現(xiàn)金流萬元3.3還款保障性壓力測試壓力測試I-銷售單價下降5%-30%壓力測試II-去化率延后1季度-4季度還款現(xiàn)金流對項目銷售單價下降不太敏感，在下降30%的情況下，項目凈利潤還款現(xiàn)金流對項目去化速度下降敏感性一般，同時，去化速度延后4季度的可能性較小。在延后3季度的情況下，項目凈利潤仍能達(dá)到9.5%，非常安全。在為2萬元，實現(xiàn)盈虧平衡，安全性也較高。在銷售單價下降40%的情況下,預(yù)計2015年3季度末累計凈現(xiàn)金流仍達(dá)到31291萬元。去化率下降40% 的情況下， 預(yù)計2015 年3 季度末累計凈現(xiàn)金流仍達(dá)到30802萬元項目收

26、益測算-去化率壓力測試：萬元基本方案延后1Q延后2Q延后3Q延后4Q銷售收入開發(fā)成本土地成本前期費用建安工程及配套費87,21829,32870921,95487,21877,97771,75759,91029,32829,32829,32829,32870970970970921,95421,95421,95421,954小計成本費用建設(shè)期期間費用營業(yè)稅金及附加、土地51,9916,9006,04051,99151,99151,99151,9916,9006,1695,6774,7406,0405,4004,9694,149小計12,94012,94011,56910,6468,888稅前利

27、潤所得稅22,2872,18022,28714,4179,119-9705,5723,6042,280-凈利潤凈利潤率20,10623.1%16,71510,8126,840-97019.2%13.9%9.5%-1.6%項目收益測算-價格壓力測試：萬元基本方案-5%-10%-20%-30%銷售收入開發(fā)成本土地成本前期費用建安工程及配套費87,21829,32870921,95482,85778,49669,77461,05329,32829,32829,32829,32870970970970921,95421,95421,95421,954小計成本費用建設(shè)期期間費用營業(yè)稅金及附加、土地51,

28、9916,9006,04051,99151,99151,99151,9916,5556,2105,5204,8305,7385,4364,8324,228小計12,94012,29311,64610,3529,058稅前利潤所得稅22,2872,18018,57314,8597,43134,6433,7151,8581凈利潤凈利潤率20,10623.1%13,93011,1445,573216.8%14.2%8.0%0.0%目錄4 抵押物價值測算285押物價值測算聘請40.76%東洲房地產(chǎn)估價于2013年8月對抵押物進(jìn)行評估，評估價值為64594萬元；抵押率為 土地+在建工程 要點數(shù)量及價值抵

29、押率 托30000萬元 土地面積6580.2平方米大國用(2006)第03097號地塊建筑面積35785.77平抵押土地上在建工程100%股權(quán)按實收資本估值13800萬元抵押+股權(quán)過戶綜合擔(dān)保率34.33%100% 股權(quán)過戶信優(yōu)先級實物資產(chǎn)抵押率40.76%目錄5 項目收益性305項目收益性本項目收益性較高A類A類:100-300萬，9%/年 ;300萬以上，9.8%/年；B類B類：100-300萬，9.8%/年 ;300萬以上，11%/年以最終定稿銷售方案為準(zhǔn)年化目錄6 風(fēng)險揭示及對策326風(fēng)險揭示及對策認(rèn)為本計劃主要風(fēng)險體現(xiàn)在以下2個方面?；趯γ總€方面風(fēng)險的識別和評估，分別設(shè)計了10條風(fēng)

30、控措施，力爭將本項目還款違約風(fēng)險降至最低。具體描述10條風(fēng)控措施土地及在建工程抵押擔(dān)保；維持動態(tài)抵押率不超過50%；100%股權(quán)過戶；實際控制人夫婦無限連帶保證擔(dān)保；樓市調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營業(yè)績變臉樓市調(diào)控新董事會制度；財務(wù)管理及投后管務(wù)體系和權(quán)；設(shè)置放款使用日和常銷售回款賬戶；每月披露余額及流水；抵押物銷售主要股東為自然人，還款來源主要依賴于本項目回款；交易對手風(fēng)險印信管理；關(guān)聯(lián)方他項債權(quán)劣后于本信托計劃；分期還款；考核期及降價銷售條款強制執(zhí)行。6風(fēng)險揭示及對策風(fēng)控措施(1/2)本計劃風(fēng)險控制要素表序號風(fēng)控要點風(fēng)控措施描述1土地及在建工程抵押擔(dān)保 &維持動態(tài)抵押率50%大連房地產(chǎn)以其

31、持有的山海云天項目土地使用權(quán)及在建工程用于抵押 擔(dān)保，建筑面積35785.77平，其中住宅20485.1平，公建（商業(yè)）7546.78平，車庫7370.48平。評估價值為64594萬元，抵押率40.76%；在存續(xù)期間，需維持不超過50%的動態(tài)抵押率不變；一旦銷售項目需要解抵押，需向銷售回款賬戶存入保證金，（本金-已償還-保證金）/ 抵押物 價值 50%；2100%股權(quán)過戶股東、萱將其分別持有的65.22%、34.78%股權(quán)過戶給新盛，為本計劃提供増信；綜合擔(dān)保率34.33%；3個人保證擔(dān)保實際控制人夫婦提供不可撤銷的個人連帶責(zé)任保證擔(dān)保4新董事會由3名董事組成，由先生擔(dān)任董事長及總經(jīng)理，但事 項對外無簽字權(quán)及決策權(quán)；派駐2名專業(yè)進(jìn)入新董事會，公司董事 會