北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告

1、北京近十年房?jī)r(jià)變動(dòng) 數(shù)據(jù)分析小組組員：寧興凱李柏 楊學(xué)義 王斌 劉文通 范文斌 祁瑞紅 李燕飛 劉麗娟 13工程管理班北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第1頁(yè)課題背景 房子，是我們每一個(gè)人容身之所，是老百姓幸福生活保障。俗話說(shuō)：“安家立業(yè)”只有有了安定居所，才能有更高追求。馬斯洛需求層次也說(shuō)明，衣食住行等基本生存需要 ，是人一切發(fā)展基礎(chǔ)。 由此可見，房?jī)r(jià)高低與我們生活息息相關(guān)，與我們幸福感緊密相連。北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第2頁(yè)作為中國(guó)首都，國(guó)際化大城市，北京房?jī)r(jià)在過(guò)去十年間經(jīng)歷了巨大改變。在一片“漲”聲里，北京房?jī)r(jià)好像一夜之間成為許多人噩夢(mèng)?！百I房”成為了許多人遙不可及夢(mèng)。北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因

2、與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第3頁(yè)步步驚心！北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第4頁(yè)讓我們看看這十年間終究發(fā)生了什么？（以內(nèi)城四區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)為例）430055000380029000求解釋！北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第5頁(yè)終究是哪些原因 在左右北京房?jī)r(jià)呢？ 我們小組經(jīng)過(guò)對(duì)以來(lái)北京房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)分析，把北京房?jī)r(jià)走勢(shì)劃分為五個(gè)階段。下面我們就對(duì)這五個(gè)階段分別進(jìn)行分析。北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第6頁(yè)第一階段 平穩(wěn)慢升期北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第7頁(yè) 北京房?jī)r(jià)在進(jìn)入二十一世紀(jì)后，走過(guò)了一段平穩(wěn)發(fā)展期，政策扶持、市場(chǎng)健康有序大環(huán)境下，房?jī)r(jià)不但沒(méi)有上漲，反而連續(xù)有小幅下降。到年這幾年間，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)一片大

3、好，整個(gè)市場(chǎng)運(yùn)行越來(lái)越規(guī)范與透明。 北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第8頁(yè)1.政府扶植，政策優(yōu)待 這一階段平穩(wěn)發(fā)展不能不歸功于政府一直不遺佘力進(jìn)行各種調(diào)控，出臺(tái)了很多促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)主動(dòng)發(fā)展有利政策，如土地招拍掛制度實(shí)施、現(xiàn)房銷售在線網(wǎng)簽、 對(duì)存量房交易促進(jìn)，如取消交易分成、央產(chǎn)房放量、取消審批等，政府大力勉勵(lì)房地產(chǎn)建設(shè)，這一段時(shí)間政府對(duì)于房地產(chǎn)態(tài)度以“供”為主，房地產(chǎn)行業(yè)如同嬰兒普通備受呵護(hù)。北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第9頁(yè)2.需求穩(wěn)中有升伴隨時(shí)間推移，老百姓逐步對(duì)房產(chǎn)有了更為深入了解，市場(chǎng)需求越來(lái)越大，供給量已經(jīng)滿足不了日益增加購(gòu)房需求。政府出臺(tái)了土地招牌掛制度，低價(jià)拿地歷史一去不復(fù)返，招

4、牌掛形式推進(jìn)了地價(jià)上漲。但在年之前，低價(jià)上漲還未轉(zhuǎn)播影響到房?jī)r(jià)，在這一階段，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，并未出現(xiàn)顯著上漲。北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第10頁(yè)第二階段 快速上升期北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第11頁(yè)在走過(guò)了房地產(chǎn)早期開發(fā)二十多年平穩(wěn)期后，北京進(jìn)入城市化發(fā)展最為迅猛時(shí)期，之后北京樓市價(jià)格，漲幅快到以日計(jì)算，讓民眾望而生畏。是一個(gè)轉(zhuǎn)折期，房?jī)r(jià)由此一發(fā)不可收拾，發(fā)生了顯著上升趨勢(shì)，三年時(shí)間北京商品房?jī)r(jià)格由5053元/漲到14411元/，上漲幅度到達(dá)185%，20商品房均價(jià)較年上漲超出50%，已步入房產(chǎn)發(fā)展畸形期。北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第12頁(yè)從起，房?jī)r(jià)增速顯著加緊扶搖而上三千尺，乘風(fēng)破

5、浪創(chuàng)歷史！北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第13頁(yè)1. 國(guó)際化城市備受青睞 三年間，背景關(guān)于城區(qū)觀念范圍得到了最大化延伸，北京經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展、國(guó)際影響力各方面也正是在這一時(shí)期取得了最快進(jìn)步，從而真正確立了自己國(guó)際一線大城市地位，水漲船高，作為中華人民共和國(guó)偉大首都，北京受到了前所未有萬(wàn)千溺愛，奧運(yùn)會(huì)所帶來(lái)新一輪移居熱潮成為北京別于其它地域顯著樓市景觀。北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第14頁(yè)2. 政府經(jīng)驗(yàn)不足，調(diào)控不力 政府在這一時(shí)期工作非但沒(méi)有能夠有效地抑制住房?jī)r(jià)，反而直接促使房?jī)r(jià)以更迅猛態(tài)勢(shì)上漲。緊鎖供給致使地價(jià)深入上揚(yáng)。同時(shí)各種稅費(fèi)也隨之增加，土地出讓金更是一路上漲。 、年國(guó)家兩次調(diào)整房產(chǎn)交

6、易稅，稅收是調(diào)整市場(chǎng)有效杠桿，但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)成為稀缺市場(chǎng)時(shí)，它無(wú)疑會(huì)成為轉(zhuǎn)嫁推高房?jī)r(jià)無(wú)形手。地價(jià)推高房?jī)r(jià)越調(diào)越高！北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第15頁(yè)3. 開發(fā)商炒作，囤地抬價(jià) 在開發(fā)商中，存在著較為普遍采取各種隱蔽伎倆違規(guī)銷售、炒作、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)行為，這是造成房?jī)r(jià)上漲較快主要原因之一。大量土地囤積在開發(fā)商手中，他們有意拉長(zhǎng)開發(fā)周期，造成上市新盤數(shù)量緊縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)有限供給和巨大需求之間矛盾極難得以處理。囤積房源，反抗宏觀調(diào)控北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第16頁(yè)4. 城市擴(kuò)張推房?jī)r(jià) 城市化進(jìn)程是北京房?jī)r(jià)增速催化劑。北京申奧成功，北京國(guó)際化城市地位得到了深入確立，全方位城市建設(shè)和改造使

7、這幾年成為北京城市化進(jìn)程最快幾年，數(shù)據(jù)顯示，到20底，北京市建城區(qū)面積已達(dá)1182.3平方公里，較年770平方公里大了足足400多平方公里。足可見得近幾年北京城市擴(kuò)張速度是何等之快。北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第17頁(yè)5. 人口猛增需求大 伴隨北京城市化快速發(fā)展，人口數(shù)量開始猛增，北京外來(lái)人口約合300萬(wàn)，但僅過(guò)了三年，到年北京外來(lái)人口數(shù)量已超出450萬(wàn)，總?cè)丝跀?shù)已迫近2000萬(wàn)，伴伴隨城市人口急劇增多是大規(guī)模城市改造和居民拆遷，住房市場(chǎng)被動(dòng)需求增加，新建住宅成本日益提升，成為房?jī)r(jià)上漲一大推手。北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第18頁(yè)第三階段 短暫下滑期北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第19頁(yè)依

8、據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)提供數(shù)據(jù)，11月底，北京市平均房?jī)r(jià)是每平方米15162元，而在12月底，每平方米價(jià)格降為12180元，月環(huán)比降幅為19.67%，其中北京東城、西城、崇文、宣武四個(gè)內(nèi)城區(qū)由每平方米23467元，下降為18401元，跌幅高達(dá)21.59%，而朝陽(yáng)、豐臺(tái)、石景山、海淀四個(gè)外城區(qū)，由每平方米15829元，降為14715元，降幅為7.04%。北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第20頁(yè)1.政府打出“組合拳” 為了抑制北京房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)家在07，打出了一系列調(diào)控房?jī)r(jià)組合拳。 2月2日,北京市建委等部門聯(lián)合下發(fā)關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)置商品房通知，對(duì)境外個(gè)人以及機(jī)構(gòu)在北京購(gòu)置商品房做出一系

9、列明確要求。這在很大程度上,抑制海外資金開始頻繁收購(gòu)國(guó)內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn),推高房?jī)r(jià)行為。限制外資涌入炒高房?jī)r(jià)北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第21頁(yè) 另外，國(guó)務(wù)院還出臺(tái)了關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理通知。通知要求，對(duì)已利用貸款購(gòu)置住房、又申請(qǐng)購(gòu)置第二套（含）以上住房，貸款首付款百分比不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率1.1倍，而且首付百分比和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提升。北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第22頁(yè)2. “奧運(yùn)熱”退潮 奧運(yùn)結(jié)束在一定程度上也是房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)火索。在奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)刺激下房?jī)r(jià)上漲基礎(chǔ)已經(jīng)消除掉，北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市擴(kuò)張速度也會(huì)減緩，在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)要消化申奧成功之后很多

10、年固定資產(chǎn)投入和所以引發(fā)房?jī)r(jià)暴漲，所以房?jī)r(jià)短暫下滑。北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第23頁(yè)3. 消費(fèi)者觀望，成交量下滑 在這一階段，消費(fèi)者熱情也顯得大不如前。伴伴隨全球金融危機(jī)大背景，全球經(jīng)濟(jì)不看好情況下，再加上在一系列調(diào)控政策出臺(tái)后，越來(lái)越多消費(fèi)者感到房地產(chǎn)市場(chǎng)前景撲朔迷離，持觀望態(tài)度。這直接造成北京商品房成交量大幅縮水。從年2月銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，同比2月，期房日均成交量下跌了128套，降幅達(dá)542。眾多開放商紛紛打出優(yōu)惠，降價(jià)牌，吸引消費(fèi)者。北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第24頁(yè)4.保障性住房大力開發(fā) 與此同時(shí)，保障性住房大力開發(fā)建設(shè)也對(duì)北京市房?jī)r(jià)造成了一定沖擊。出臺(tái)相關(guān)政策要求，在住房用地供

11、給中，各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于70%，將籌集保障性住房20萬(wàn)套以上，完工保障性住房10萬(wàn)套，而且優(yōu)先重點(diǎn)保障廉租房家庭；大力發(fā)展公租房，今籌集公租房房源6萬(wàn)套以上。這也抑制了商品房?jī)r(jià)格瘋長(zhǎng)，從而為穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到了一定作用。北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第25頁(yè)第四階段 失控飆升期北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第26頁(yè)“沒(méi)想到”、“太瘋狂”，談及北京樓市，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士發(fā)出了這么感嘆。從年初低迷，到年中回暖，再到年末瘋狂，戲劇性改變令人始料不及。北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第27頁(yè)1.金融危機(jī)陰霾籠罩 ，金融危機(jī)陰霾還遠(yuǎn)未散去，在經(jīng)濟(jì)三大支柱：投資，出口，內(nèi)需中，投資與出口都

12、遭遇低潮。大部分投資者因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不明朗而持幣觀望，致使投資銳減；面對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，各國(guó)都在降低進(jìn)口，采取貿(mào)易保護(hù)，致使我們出口銳減；為保GDP增加目標(biāo)，唯一方法就是促進(jìn)內(nèi)需，我們用舉國(guó)體制進(jìn)行宏觀調(diào)控，擴(kuò)大內(nèi)需。北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第28頁(yè)2. “炒房一族”投資熾熱 對(duì)于消費(fèi)者而言，防止貨幣貶值和確保收益，固定資產(chǎn)投資之一房產(chǎn)投資就成了一個(gè)不可多得主要渠道之一。從久遠(yuǎn)來(lái)看，投資房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)要低于投資股票風(fēng)險(xiǎn)。越來(lái)越多有錢人把買房作為自己一項(xiàng)長(zhǎng)久穩(wěn)健投資。年期房成交量漲幅到達(dá)112.4%，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1至11月北京成交商品住宅11套，期房成交量漲幅靠近水平。北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第29頁(yè)樓

13、市火爆場(chǎng)面！北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第30頁(yè)3. 開發(fā)商捂盤抬價(jià)，一房難求 與投資者狂熱需求不相吻合是，北京新房供給量?jī)H為7.6萬(wàn)套，為以來(lái)最低點(diǎn)。1至11月，北京商品住宅累計(jì)新增76183套，同比下降15.6%。與此同時(shí)，還有許多開發(fā)商捂盤抬價(jià)，囤地抬價(jià)，更是使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供求不平衡，加劇了房?jī)r(jià)過(guò)快增加。 如此供需矛盾，怎能不使房?jī)r(jià)失控瘋長(zhǎng)？北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第31頁(yè)第五階段 至今調(diào)控博弈期北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第32頁(yè)是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控之年。4月17日，國(guó)務(wù)院公布了國(guó)務(wù)院關(guān)于果斷遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲通知，相繼北京市政府出臺(tái)了北京市人民政府落實(shí)落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于果斷遏

14、制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲文件通知。再出重拳遏制房?jī)r(jià)增加，拉開“史上最嚴(yán)調(diào)控”序幕。重拳出擊北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第33頁(yè)1. 保障房 商品房并駕齊驅(qū) 逐步形成符合首都實(shí)際保障性住房體系和商品住房體系。加緊實(shí)施保障性安居工程，“十二五”期間全市計(jì)劃建設(shè)、收購(gòu)各類保障性住房100萬(wàn)套，比“十一五”翻一番，全方面實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo) 。同時(shí)大力發(fā)展公共租賃住房。在加大政府投入同時(shí)，年底前實(shí)現(xiàn)配租入住1萬(wàn)戶以上。北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第34頁(yè)2. 限購(gòu)令“重磅炸彈”強(qiáng)硬干脆 同時(shí)，限購(gòu)令也強(qiáng)有力限制了房?jī)r(jià)上漲。要求對(duì)已擁有2套及以上住房本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房非本市戶籍居民家庭、

15、無(wú)法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證實(shí)非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。 這使得一大批北京潛在買房者失去了購(gòu)房權(quán)利，有效遏制了炒房等行為，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)產(chǎn)生了主動(dòng)影響。傷不起！北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第35頁(yè)人人都想有套房，為房辛勞為房忙，薪金貶值囊中澀，房?jī)r(jià)攀高節(jié)節(jié)揚(yáng)；也曾誓做租房客，不助房商做盜強(qiáng)，多年女友離我去，沒(méi)房誰(shuí)做你新娘！人間廣廈千萬(wàn)所，何處容我把身藏！節(jié)衣縮食攢首付，借遍親友與同學(xué)，總算看到東方亮，卻告房政有新章。量力而行精打算，勉強(qiáng)買套小平方，新房到手喜一瞬，做上房奴苦漫長(zhǎng)。工資月月無(wú)所剩，利率頻調(diào)總受傷，戒煙戒酒減消費(fèi)，加班加點(diǎn)為還償?，F(xiàn)任女友看房嫁，只能分享不分當(dāng)，為房累，致心茫，苦難奈，欲崩狂。北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析報(bào)告第36頁(yè)總結(jié) 由以上分析能夠看出北京房?jī)r(jià)改變是極其復(fù)雜，房?jī)r(jià)是各種原因綜合作用結(jié)果。 當(dāng)前，因?yàn)槲覀兘?jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)還不夠充實(shí)，在研究過(guò)程中，我們主要以閱讀資料，整理資料為主，從他人研究結(jié)果中汲取營(yíng)養(yǎng)，并聯(lián)絡(luò)所學(xué)知識(shí)加以了解。相信在未來(lái)，伴隨我們專業(yè)知識(shí)逐步豐富，我們會(huì)有更深刻了解，并提出自己分析觀點(diǎn)。北京房?jī)r(jià)變動(dòng)原因與數(shù)據(jù)分析