物業(yè)服務(wù)中心管理制度

1、服務(wù)中心管理制度經(jīng)理職責(zé)1、結(jié)合公司實(shí)際，組織制訂公司年度工作計(jì)劃，負(fù)責(zé)物業(yè)公司的全面工作。2、配合并負(fù)責(zé)落實(shí)總公司的各項(xiàng)行政、人事及財(cái)務(wù)管理制度，負(fù)責(zé)各項(xiàng)業(yè)務(wù)管理制度的執(zhí)行。3、制訂本公司各項(xiàng)管理制度、組織機(jī)構(gòu)、崗位職責(zé),并監(jiān)督實(shí)施，保證各項(xiàng)管理服務(wù)工作的質(zhì)量，使業(yè)主滿意。4、召集、主持公司會(huì)議，及時(shí)解決管理中暴露的問題。5、根據(jù)政府和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)有關(guān)達(dá)標(biāo)條件，制訂優(yōu)質(zhì)樓宇管理和文明住宅小區(qū)計(jì)劃，并組織實(shí)施。6、負(fù)責(zé)對(duì)本公司基層人員任免和獎(jiǎng)罰，對(duì)中層管理人員的任免有建議權(quán)。7、協(xié)調(diào)、解決管理處管理過程中出現(xiàn)的各種問題，加強(qiáng)對(duì)管理處的監(jiān)督。8、負(fù)責(zé)員工的思想教育，定期、不定期地聽取員工意見和建議,

2、激發(fā)員工的工作熱情。9、有重點(diǎn)、定期或不定期地對(duì)一些設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題并及時(shí)解決處理?？蛻舴?wù)部職責(zé)1、負(fù)責(zé)轄區(qū)的綜合管理工作。2、負(fù)責(zé)落實(shí)轄區(qū)各項(xiàng)規(guī)章制度的切實(shí)執(zhí)行。3、做好與業(yè)主房屋的交接驗(yàn)收工作，出現(xiàn)問題及時(shí)通知相關(guān)部門。4、負(fù)責(zé)業(yè)主房屋裝修審核、監(jiān)管工作。5、負(fù)責(zé)轄區(qū)文化活動(dòng)的籌備與安排。6、負(fù)責(zé)各種圖紙和業(yè)主檔案的管理工作。7、做好業(yè)主投訴、報(bào)修及各種應(yīng)急事件的處理。8、堅(jiān)持物業(yè)管理要到位，服務(wù)要周到的原則，努力做到業(yè)主滿意.9、在財(cái)務(wù)部的監(jiān)督下，及時(shí)收取各項(xiàng)費(fèi)用，收取率應(yīng)達(dá)到95%以上.10、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 秩序維護(hù)部職責(zé)1、負(fù)責(zé)轄區(qū)的安全防范工作.2、忠于職

3、守，自覺貫徹國家的法規(guī)政策和公司的規(guī)章制度，按程序辦事.3、嚴(yán)守公司機(jī)密，不能說的不說,不能傳的不傳，有計(jì)劃有秩序地做好工作。4、嚴(yán)格交接班手續(xù),做好值班記錄和交接班記錄。5、對(duì)所管轄區(qū)執(zhí)行巡邏任務(wù)，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的外來人員按規(guī)定請(qǐng)其出示有關(guān)證件。6、對(duì)拉貨進(jìn)出車輛要認(rèn)真進(jìn)行檢查詢問并做好記錄.7、負(fù)責(zé)進(jìn)入小區(qū)車輛的管理工作。8、按時(shí)開關(guān)公共照明路燈。9、發(fā)生緊急事件時(shí)及時(shí)處理并上報(bào)有關(guān)負(fù)責(zé)人，做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工作，積極配合有關(guān)部門進(jìn)行搶救工作和處理善后。10、說服教育業(yè)主遵守小區(qū)各種規(guī)定。11、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。工程維修部職責(zé)1、根據(jù)小區(qū)房屋及其附屬設(shè)施的實(shí)際情況，編制養(yǎng)護(hù)、維修計(jì)劃，報(bào)公

4、司審批后組織貫徹實(shí)施.2、日常維修工作隨叫隨到，讓業(yè)主滿意。3、參與新接管物業(yè)項(xiàng)目前期驗(yàn)收,接管工作.4、負(fù)責(zé)業(yè)主裝修驗(yàn)收工作.5、全面負(fù)責(zé)樓宇的各種機(jī)電、消防、水電設(shè)備的養(yǎng)護(hù)與維修工作，保證各類設(shè)備正常運(yùn)行.6、定期檢查各種設(shè)備，根據(jù)存在的問題，提出維修解決辦法和制定維修方案，方案批準(zhǔn)后組織實(shí)施。7、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。清潔綠化部職責(zé)1、做好轄區(qū)內(nèi)道路、樓道、各類照明設(shè)備、綠化帶等所有公共環(huán)境的清掃保潔。2、收集和清理轄區(qū)垃圾。3、管理綠化設(shè)備和各種清掃工具。4、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)園林綠化維護(hù)工作。5、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。崗位職責(zé) 服務(wù)中心經(jīng)理崗位職責(zé)1、認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司的經(jīng)營理念和

5、管理規(guī)定,全權(quán)負(fù)責(zé)處理管理處工作中的一切事務(wù)，按時(shí)完成公司下達(dá)的年度經(jīng)營、質(zhì)量、安全目標(biāo)和利潤指標(biāo).2、收集員工、住戶意見和建議，不斷完善各項(xiàng)規(guī)章制度、操作程序；部門人員的崗位職責(zé)、考核標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督實(shí)施。3、制定部門年度計(jì)劃和月度計(jì)劃。4、5、負(fù)責(zé)業(yè)主裝修手續(xù)審核審批工作。6、每日巡視轄區(qū)內(nèi)外各場(chǎng)所，檢查服務(wù)質(zhì)量，及時(shí)糾正不合格服務(wù)。7、結(jié)合小區(qū)實(shí)際，精簡(jiǎn)設(shè)置管理處組織機(jī)構(gòu),協(xié)助公司建立、健全各項(xiàng)規(guī)章制度。8、按規(guī)定對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)和考核，做到獎(jiǎng)罰分明。9、做好小區(qū)省、市級(jí)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作.10、協(xié)調(diào)管理處與轄區(qū)派出所和社區(qū)等有關(guān)部門的關(guān)系,便于開展工作。11、按照物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，配合工程部，對(duì)小

6、區(qū)房屋、公共設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收接管。12、受理重大業(yè)主投訴，涉及重大問題及時(shí)向上級(jí)反映。13、按照檔案管理制度負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查物業(yè)竣工檔案、業(yè)主檔案、質(zhì)量記錄等文件資料的管理、發(fā)放、收集、存檔和保管工作。14、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作.客服主管崗位職責(zé)1、協(xié)助管理處主任處理日常事務(wù)。2、根據(jù)管理處主任的安排，布置當(dāng)日工作，并負(fù)責(zé)檢查落實(shí)工作執(zhí)行情況。3、負(fù)責(zé)檢查清潔、綠化的清理養(yǎng)護(hù)狀況。5、負(fù)責(zé)辦理業(yè)主的房屋交接入住、裝修手續(xù)，負(fù)責(zé)住戶裝修巡視抽查工作。6、經(jīng)常走訪業(yè)主，與業(yè)主建立和睦關(guān)系，虛心聽取業(yè)主意見，并及時(shí)總結(jié)提高管理服務(wù)質(zhì)量,努力為業(yè)主排憂解難。7、負(fù)責(zé)搞好業(yè)主的接待工作，并合理解釋,及時(shí)解決業(yè)

7、主提出的問題。8、熟悉各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其構(gòu)成，熟悉轄區(qū)業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)的收繳情況,協(xié)助各種費(fèi)用的催繳工作。4、整理、記錄、落實(shí)業(yè)主反饋的信息和投訴情況,對(duì)當(dāng)日發(fā)生的問題及處理方法作詳實(shí)記錄，并將維修內(nèi)容及時(shí)傳遞相關(guān)部門.經(jīng)常向管理處主任提出有效建議。負(fù)責(zé)組織客戶滿意度調(diào)查和社區(qū)文化活動(dòng)。及時(shí)完成上司交辦的其他工作。 綜合維修工崗位職責(zé)1、熟悉小區(qū)各類房屋的分布狀況、房屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施。2、熟悉小區(qū)水、電、氣、消防系統(tǒng)的管線走向、分布狀況以及管線主控制位置。3、熟悉小區(qū)各種設(shè)備的性能和使用狀況。4、負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行巡查、維修、養(yǎng)護(hù).5、經(jīng)常巡視小區(qū)，掌握公用設(shè)施的運(yùn)行和完好狀況,如發(fā)現(xiàn)有損壞

8、、隱患或其他不正常的情況，應(yīng)及時(shí)組織人員搶修，以確保公共設(shè)施完好,設(shè)備正常運(yùn)行。6、負(fù)責(zé)轄區(qū)業(yè)主/住戶有關(guān)給排水報(bào)修項(xiàng)目的維修工作7、負(fù)責(zé)二次供水，水樣抽取和送檢工作，確保向用戶提供衛(wèi)生合格的判斷一般性應(yīng)急事件。8、配合管理員進(jìn)行業(yè)主驗(yàn)房、裝修監(jiān)管工作。9、配合管理員做好消防安全管理工作。10、妥善保管好各種維修器具,未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意,不得外借，器具的更新以舊換新，確保合理使用年限。11、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。管理員工崗位職責(zé)1、熟悉小區(qū)樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)，及業(yè)主家庭成員的基本情況。2、配合領(lǐng)導(dǎo)對(duì)小區(qū)樓宇進(jìn)行接管、驗(yàn)收、交接工作；準(zhǔn)備入住資料。3、負(fù)責(zé)辦理業(yè)主的房屋交接入住、裝修手續(xù)辦理。4、負(fù)

9、責(zé)住戶裝修巡視檢查工作，發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修及時(shí)制止，并向主管報(bào)告.5、經(jīng)常走訪業(yè)主，與業(yè)主建立和睦關(guān)系，虛心聽取業(yè)主意見,并及時(shí)總結(jié)提高管理服務(wù)質(zhì)量，努力為業(yè)主排憂解難。6、負(fù)責(zé)搞好業(yè)主的接待工作，并合理解釋，及時(shí)解決業(yè)主提出的問題。7、熟悉各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其構(gòu)成，熟悉轄區(qū)業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)的收繳情況，協(xié)助各種費(fèi)用的催繳工作.8、負(fù)責(zé)轄區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督、檢查工作。9、協(xié)助主任組織開展小區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)及宣傳工作，主動(dòng)加強(qiáng)與業(yè)主的溝通和聯(lián)系。10、負(fù)責(zé)工作牌及管理人員證件的發(fā)放、變更、保管等工作。11、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作.接待收費(fèi)員崗位職責(zé)1、熟悉轄區(qū)樓棟號(hào)、單元數(shù)和面積，掌握各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算辦法。2、

10、負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)內(nèi)物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、維修費(fèi)等各種費(fèi)用的核算、收繳及計(jì)算機(jī)輸入工作，及時(shí)編出各項(xiàng)費(fèi)用的應(yīng)收款總額，做好各項(xiàng)收費(fèi)的原始記錄的登記、保管工作，每月初制定上月財(cái)務(wù)報(bào)表，報(bào)公司財(cái)務(wù)部及物業(yè)處主任.3、熟悉轄區(qū)業(yè)主姓名，掌握各業(yè)主應(yīng)付各項(xiàng)費(fèi)用的收繳、欠付情況，做好備查記錄工作。4、配合領(lǐng)導(dǎo)對(duì)小區(qū)樓宇的接管、驗(yàn)收、交接工作。5、做好業(yè)主/住戶資料的保管保密工作。6、協(xié)助接待業(yè)主來訪、投訴工作,職權(quán)范圍內(nèi)及時(shí)解決處理,職權(quán)之外者及時(shí)報(bào)管理處主管或主任，并做好記錄。7、負(fù)責(zé)小區(qū)各種圖紙和業(yè)主檔案的管理工作。8、及時(shí)收取各項(xiàng)費(fèi)用，收取率必須達(dá)到95%以上。9、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作.秩序主管崗位職

11、責(zé)安全管理主管在物管處主任的直接的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)的現(xiàn)場(chǎng)安全管理工作，對(duì)物管處主任負(fù)責(zé)。其職責(zé)如下：1、熟悉掌握小區(qū)的整體情況及各班隊(duì)員個(gè)人情況，并負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)各班的工作。2、不定時(shí)檢查各班班長及隊(duì)員值勤情況及履行職責(zé)情況,做好日檢記錄,并督促檢查處理有關(guān)問題.3、遇緊急事故發(fā)生，及時(shí)與物管處主任聯(lián)系，并迅速調(diào)集人員前往事發(fā)地點(diǎn)進(jìn)行處理。4、負(fù)責(zé)上傳下達(dá)，及時(shí)將小區(qū)各班出現(xiàn)的治安問題和處理情況綜合整理，向物管處主任匯報(bào)。5、整理質(zhì)量各種記錄,保證各班質(zhì)量記錄的完整性,并及時(shí)交物管處存檔.6、依據(jù)巡邏記錄表及日檢記錄對(duì)隊(duì)員進(jìn)行考核及月工作總結(jié)。7、負(fù)責(zé)組織安全管理隊(duì)的軍訓(xùn)、培訓(xùn)及新隊(duì)員的入職培訓(xùn)

12、工作.8、完成物管處主任臨時(shí)交派的其他工作。秩序管理員職責(zé)一、班長職責(zé)1、接受轄區(qū)主任和隊(duì)長的領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)公共秩序工作的安排、落實(shí)、督促、檢查、考核記錄和糾正.2、在管理處組織公共秩序員培訓(xùn)的基礎(chǔ)上，擬訂本班隊(duì)員每周的再培訓(xùn)計(jì)劃，并組織實(shí)施。3、4、負(fù)責(zé)本班員工的考勤考核及執(zhí)勤班次、崗位安排。5、督促本班隊(duì)員搞好內(nèi)勤工作，協(xié)調(diào)本班隊(duì)員之間以及與其他班隊(duì)員的關(guān)系，搞好團(tuán)結(jié)。6、及時(shí)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作.二、一般隊(duì)員職責(zé)1、熟悉本崗位的職責(zé)要求、工作任務(wù)和工作程序，掌握突發(fā)事件的處理程序。2、監(jiān)守崗位,服從指揮，文明執(zhí)勤，禮貌待人，認(rèn)真做好執(zhí)勤記錄.3、著裝整齊,準(zhǔn)點(diǎn)上崗、整齊上崗。上崗后要

13、檢查本崗設(shè)施、設(shè)備、通訊工具是否齊全、完好，填好交接班記錄，明確上一班隊(duì)員交辦的事項(xiàng)和本班的任務(wù)。4、執(zhí)勤中要始終保持高度的警惕性和認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，發(fā)現(xiàn)治安、消防等不安定因素要及時(shí)排除,并及時(shí)報(bào)告上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)， 遇到搶劫、盜竊、斗毆、火情、酗酒、交通事故等突發(fā)事件要按突發(fā)事件的處理程序迅速、及時(shí)、果斷、妥善處理。5、發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要臨危不懼，及時(shí)報(bào)告請(qǐng)求支援,采取堅(jiān)決有效的措施制止犯罪行為和抓獲犯罪分子。6、熟悉轄區(qū)的消防措施，掌握消防設(shè)施使用方法.7、積極向業(yè)主/住戶進(jìn)行治安和消防知識(shí)的宣傳。8、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。三、門崗職責(zé)1、熟悉安全管理隊(duì)員一般職責(zé)，熟悉小區(qū)基本情況、業(yè)主及家庭成

14、員、房號(hào)、車輛牌號(hào)。2、負(fù)責(zé)來訪人員的接待及登記工作,凡說不清業(yè)主房號(hào)，姓名者，嚴(yán)禁其入內(nèi)。3、負(fù)責(zé)大件物品的檢查及放行工作,對(duì)離開小區(qū)的大件物品，必須憑物管處簽發(fā)的物品出門登記表放行,否則不予放行.4、負(fù)責(zé)業(yè)主及辦公室特種報(bào)刊，信函，郵件的接收工作。5、負(fù)責(zé)檢查裝修人員及臨時(shí)人員的證件，無物管處辦理的施工人員出入證 或臨時(shí)出入證，有權(quán)制止其進(jìn)入小區(qū)。6、對(duì)不遵守門崗制度的強(qiáng)行進(jìn)入者，有權(quán)制止,必要時(shí)可采取行動(dòng).7、禁止小商小販及閑雜人員進(jìn)入小區(qū)或在門口逗留.8、不允許當(dāng)班時(shí)間串崗，聊天,打鬧,睡覺。9、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向班長匯報(bào)。10、保持門崗周圍的環(huán)鏡衛(wèi)生，要求桌上物品擺放整齊，門外車輛擺放整

15、齊,嚴(yán)禁在建筑物上胡涂亂畫。11、負(fù)責(zé)進(jìn)出車輛出入卡的收發(fā)、登記,凡無出入證的車輛一律禁止出入。12、待人接物要熱情禮貌，嚴(yán)格遵守公司規(guī)定的文明禮貌用語。13、不允許隊(duì)員穿工裝及帶公用物品外出。14、做好交接班工作。15、完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其它任務(wù)四、巡邏崗位職責(zé)1、熟悉安全管理隊(duì)員一般職責(zé)，全面了解小區(qū)情況，能處理各種突發(fā)事件。2、負(fù)責(zé)小區(qū)治安防范工作。3、按規(guī)定時(shí)間、路線，對(duì)轄區(qū)進(jìn)行巡邏。4、巡邏時(shí)注意小區(qū)衛(wèi)生和公共設(shè)施情況，發(fā)現(xiàn)不合格及時(shí)通知相關(guān)人員并進(jìn)行處理。5、保持通訊設(shè)備暢通。6、負(fù)責(zé)車輛停放管理工作。7、做好巡邏記錄.8、做好交接班工作。9、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。綠化保潔員崗位職責(zé)

16、 一、保潔員崗位職責(zé)1、服從領(lǐng)導(dǎo)安排，自覺遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度。2、負(fù)責(zé)小區(qū)所有公共部位，公共設(shè)施的清掃保潔工作.3、負(fù)責(zé)單元內(nèi)樓梯間樓梯地面、扶手、電子門、消防箱、電表箱、有線電視接線盒、聲控?zé)?、開關(guān)等的清潔衛(wèi)生。4、負(fù)責(zé)花草樹木、殘枝敗葉等雜物的清除工作.5、清掃完畢,不得擅自離崗。6、熱愛本職工作，任勞任怨,積極熱情聽取別人意見，盡心盡力完成自己的本職工作.7、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù).二、綠化員職責(zé)1、按時(shí)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的綠地、花木進(jìn)行適量澆水。2、定期對(duì)花木和綠地進(jìn)行修剪、除雜草、施肥、修補(bǔ)、病蟲害防治和防風(fēng)護(hù)苗等養(yǎng)護(hù)工作。3、負(fù)責(zé)按計(jì)劃要求進(jìn)行綠化的改造施工。4、熟悉花草樹木品種、名稱

17、、特性和栽培管理方法，并正確熟悉使用園林機(jī)具。5、保管維護(hù)好綠化設(shè)備和工具，做到定期保養(yǎng)、維護(hù)，不經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意，不得外借綠化設(shè)備和工具。6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。管 理 制 度員工儀表一、員工工作期間應(yīng)著工裝，佩戴胸卡。二、員工言行舉止大方，著裝干凈整潔。三、男員工不得留長發(fā)、怪發(fā)、留長須，保持頭發(fā)整潔;女員工不得留怪異發(fā)型,不得穿超短裙。四、員工上班期間嚴(yán)禁穿短褲、拖鞋等不文雅的服飾。 行為規(guī)范一、愛崗敬業(yè)、工作務(wù)實(shí)、有事業(yè)心、有責(zé)任心。二、為人正直，辦事公正，不存私心,不謀私利。三、團(tuán)結(jié)一致,互相支持，顧全大局,自立、自重、自愛、自信。四、說老實(shí)話，辦老實(shí)事，做老實(shí)人,誠實(shí)謙虛，不驕傲，不

18、自滿,不胡干，虛心做人，不居功自傲.五、忠于職守,保障公司利益,維護(hù)公司形象，不斷提高個(gè)人道德修養(yǎng)和文化修養(yǎng)。六、不得索取、收受他人提供的利益、報(bào)酬。七、未經(jīng)批準(zhǔn)，公司員工不得在外兼職工作。八、工作場(chǎng)所應(yīng)講普通話。九、提倡禮貌用語:“您好”“早上好”“再見”等用語。十、工作中時(shí)刻注意自己言談、舉止，保持良好的形態(tài)、用語禮貌。十一、出席會(huì)議須準(zhǔn)時(shí),因故不能按時(shí)到會(huì)者，應(yīng)提前1小時(shí)向會(huì)議主持人請(qǐng)假。十二、監(jiān)守工作崗位不要串崗。十三、不準(zhǔn)在辦公場(chǎng)所大聲喧嘩、吵鬧，言語文明，不準(zhǔn)粗言穢語或講低級(jí)的笑話。十四、辦公桌上應(yīng)保持整潔并注意辦公室的安靜。十五、上班期間嚴(yán)禁公司電話聊天，無特別事宜,盡量不打私人

19、電話。十六、保守公司機(jī)密.員 工 紀(jì) 律一、按時(shí)上下班，不遲到、不早退、不曠工，有事須請(qǐng)假.二、上班時(shí)間不準(zhǔn)吃零食、聊天、睡覺、串崗，不準(zhǔn)做與本職工作無關(guān)的事情。三、服從領(lǐng)導(dǎo)安排,聽從指揮,接受任務(wù)不準(zhǔn)討價(jià)還價(jià)、講條件、講客觀、遇難而退，不得聽到批評(píng)找原因。四、文明上崗、禮貌待人,不準(zhǔn)和業(yè)主發(fā)生爭(zhēng)執(zhí).五、不得向無關(guān)人員透露業(yè)主家庭情況。六、精神振奮、積極肯干，嚴(yán)禁消極怠工、不思進(jìn)取等現(xiàn)象。七、接待來賓講究禮儀，熱情周到,不說有損公司形象的話，不做有損公司利益的事,員工之間要互相尊重。八、工作應(yīng)積極主動(dòng)，實(shí)事求是，不拖延、不積壓、不敷衍塞責(zé)。九、處理事務(wù)須按規(guī)定程序，應(yīng)盡忠盡職，服從領(lǐng)導(dǎo),不得越

20、級(jí)行權(quán)，自作主張。十、遇有上級(jí)調(diào)查，應(yīng)通力合作，如實(shí)反映情況，不得搬弄是非或知情不報(bào)。罰款規(guī)定1、脫崗 30元/次 2、睡崗 60元/次 3、崗上喝酒 100元/次 4、被業(yè)主投訴 10元/次 5、院內(nèi)有紙屑 5元/次 6、扶手不擦 5元/次7、曠工按天工資2倍計(jì)算自 檢 管 理 辦 法 及 程 序?yàn)榇_保為業(yè)主/住戶提供滿意的管理服務(wù)，特制定本辦法：一、自檢形式 日檢、周檢、月檢.二、日檢1、員工每日在完成每一項(xiàng)服務(wù)之后,按工作標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行自檢，發(fā)現(xiàn)失誤立即進(jìn)行整改，并做好當(dāng)日日志.2、管理處主任、主管、隊(duì)長每日兩次，必須對(duì)員的重點(diǎn)工作巡查，發(fā)現(xiàn)問題及其責(zé)任人要進(jìn)行記錄,并要求責(zé)任人立即進(jìn)行整

21、改。3、分管領(lǐng)導(dǎo)每周不少于3次對(duì)小區(qū)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)行記錄,并通過管理處主任要求相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行整改。三、周檢1、管理處主任對(duì)分管的項(xiàng)目每周必須定時(shí)組織班長以上人員進(jìn)行一次全面的檢查，并對(duì)檢查的情況進(jìn)行記錄，檢查結(jié)束后，召開例會(huì)進(jìn)行講評(píng)，對(duì)不合格服務(wù)工作提出整改措施和期限。2、各項(xiàng)管理處必須將周檢的情況以及整改措施以文字形式集中向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。四、月檢1、公司總經(jīng)理每月末須組織管理處主任、主管對(duì)各小區(qū)各項(xiàng)服務(wù)工作進(jìn)行一次全面的自檢,并指定專人形成“月工作檢查記錄”。 2、月檢工作結(jié)束后,必須召開經(jīng)理辦公會(huì)，對(duì)本月工作進(jìn)行總結(jié),對(duì)不合格的管理服務(wù)工作提出糾正措施和預(yù)防措施，對(duì)以往不合格的管理服

22、務(wù)工作的糾正/預(yù)防措施效果不明顯的進(jìn)行重新研究。五、自檢的方法及內(nèi)容1、按日常管理服務(wù)的內(nèi)容逐一進(jìn)行，防止疏漏。2、查看管理處的各種記錄;檢查現(xiàn)場(chǎng)操作人員服務(wù)規(guī)范；看地面及周圍的衛(wèi)生狀況；看設(shè)備和實(shí)施的保養(yǎng)完好情況. 3、聽各種設(shè)備運(yùn)行有無異常響聲，聽四周環(huán)境的動(dòng)靜。4、手摸公共部位、共用設(shè)備、設(shè)施灰塵的打掃情況和運(yùn)行中設(shè)備的狀態(tài)。環(huán) 境 衛(wèi) 生 管 理 制 度一、衛(wèi)生制度1、不準(zhǔn)在樓梯、衛(wèi)生間、設(shè)備區(qū)域及值班室堆放垃圾雜物.2、禁止在值班室、辦公室、設(shè)備區(qū)域等其他任何部位燃燒紙張、雜物。3、保證值班室、設(shè)備房的設(shè)備衛(wèi)生清潔。4、保證責(zé)任區(qū)域的衛(wèi)生清潔，保持整體衛(wèi)生達(dá)標(biāo)。5、生活垃圾日產(chǎn)日清.

23、二、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)1、道路、樓梯、設(shè)備區(qū)域及值班室不許有垃圾。2、保證墻面無亂寫亂畫現(xiàn)象，如有發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理。3、步梯無塵土、無垃圾，扶手無灰塵。4、綠化帶不準(zhǔn)有雜物,垃圾箱表面要干凈。5、垃圾箱夏天每天滅蒼蠅、蚊子及消毒一次。6、公告欄干凈無灰塵。7、存車處保持清潔，無紙屑。8、消防栓、滅火器要保持干凈。9、垃圾及時(shí)清理.三、保潔要求每日清潔1、區(qū)域內(nèi)道路、綠化帶 清掃1遍(平時(shí)巡視）2、區(qū)域內(nèi)樓梯、扶手 清掃1遍(平時(shí)巡視）3、生活垃圾 收集、清潔1遍4、衛(wèi)生間 沖洗、抹擦2遍 每周清潔1、樓梯拖洗 拖洗1遍 2、消防箱 抹擦1遍3、設(shè)備房 清掃1遍4、停車庫 清掃3遍每月清潔1、樓梯間窗戶 擦洗

24、1遍2、公用部位天花板四周墻體 清掃1遍3、公用照明燈罩、燈飾 擦洗1遍交 接 班 制 度一、按時(shí)交接班，接班人員必須提前10分鐘到達(dá)崗位，在交班前應(yīng)填好交接班記錄。二、接班人員在特殊情況下未按時(shí)到崗，交班人員不準(zhǔn)離開崗位,并及時(shí)上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)。三、接班人員要詳細(xì)了解上一班的執(zhí)勤情況和接班應(yīng)注意的事項(xiàng).四、交班人員應(yīng)將交班前發(fā)現(xiàn)的情況、發(fā)生的問題、處理的情況及注意的事項(xiàng)告知接班人員.五、交班人員發(fā)現(xiàn)的情況要及時(shí)處理，不能移交給下一班的事情要繼續(xù)在崗位上處理完畢，接班人員協(xié)助完成。六、接班人員應(yīng)注意檢查崗位范圍內(nèi)的物品設(shè)備和器械設(shè)備等，發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即報(bào)告，必要時(shí)雙方簽字.七、交班人員應(yīng)負(fù)責(zé)清理

25、值班場(chǎng)地衛(wèi)生.八、交接班完畢后由接班人員在交接班本上簽字.電 腦 管 理 制 度1、 微機(jī)的配置由公司根據(jù)工作需要統(tǒng)一安排，各部門經(jīng)理管理、處主任為微機(jī)設(shè)備負(fù)責(zé)人.地產(chǎn)公司企管中心統(tǒng)一監(jiān)督與維護(hù)。電腦硬件故障保證接到通知三日內(nèi)解決，軟件故障保證接到通知一日內(nèi)解決.在未經(jīng)部門負(fù)責(zé)人或微機(jī)使用人同意，任何人不得隨意使用微機(jī).必要時(shí)微機(jī)應(yīng)設(shè)置開機(jī)密碼,并報(bào)地產(chǎn)公司企管中心備案。3、 微機(jī)使用人在離開微機(jī)時(shí)應(yīng)關(guān)閉文件，必要時(shí)退出系統(tǒng).4、各微機(jī)需安裝軟件時(shí)，應(yīng)由微機(jī)使用人提出書面報(bào)告，經(jīng)企管中心批準(zhǔn)后,由專人進(jìn)行安裝.5、 未經(jīng)部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，不得從網(wǎng)上隨意下載與工作無關(guān)的任何資料。 6、不得擅自加裝

26、軟件或打開機(jī)殼更換零部件，否則由此引起的機(jī)器損壞由責(zé)任部門和責(zé)任人負(fù)責(zé)。7、嚴(yán)禁上班時(shí)間利用微機(jī)玩各類游戲、上網(wǎng)聊天,發(fā)現(xiàn)一次罰款100元。8、電腦及網(wǎng)絡(luò)出現(xiàn)故障時(shí)應(yīng)查明原因，屬于正常損壞的，由企管中心專管人員負(fù)責(zé)解決；由于操作不當(dāng)引起的損壞和故障，由本部門自行解決。9、 數(shù)據(jù)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行備份，并由專門人員進(jìn)行管理,重要文件應(yīng)妥善保管。10、接收外來文件，軟盤在使用前，必須進(jìn)行病毒檢查。11、微機(jī)使用人應(yīng)對(duì)微機(jī)進(jìn)行日常維護(hù)，并做好微機(jī)的防塵護(hù)理.人 力 資 源 管 理 制 度一、考勤制度考勤是公司管理工作的基礎(chǔ),是計(jì)發(fā)工資、勞保福利等待遇的主要依據(jù)。為規(guī)范勞動(dòng)考勤管理，提高員工工作效率,特制定本

27、制度。1、工作時(shí)間由于物業(yè)公司為服務(wù)行業(yè)，其休息日不固定。 管理人員每月有4天的調(diào)休時(shí)間，其他人員每月有3天的調(diào)休時(shí)間。工作時(shí)間：冬時(shí)制：(10月1日至次年3月31日）： 夏時(shí)制：（4月1日至9月30日）：上午: 8：0012：00 上午：8:0012:00下午：14：0018：00 下午：14：3018：30注:保安、保潔員、維修工按實(shí)際工作需要確定作息時(shí)間。節(jié)假日：元旦、春節(jié)、勞動(dòng)節(jié)、國慶節(jié)等法定假日依照國家及當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定執(zhí)行, 婦女節(jié)給予女工半日假期(下午）。根據(jù)國家規(guī)定或因特殊情況，公司可對(duì)工作時(shí)間可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。2、考勤打卡制度2.1員工上下班時(shí)間以公司規(guī)定的作息時(shí)間為準(zhǔn)，員工應(yīng)

28、在上下班時(shí)間打卡（或簽到）。因公事外出不能打卡(或簽到）的，事先到負(fù)責(zé)人處登記，特殊情況于次日下班前補(bǔ)辦外出登記手續(xù),否則視為曠工。月底匯總并由部門負(fù)責(zé)人核查簽字，于次月3日前交主管負(fù)責(zé)人。 2.2員工凡在規(guī)定上班時(shí)間后30分鐘內(nèi)打卡者視為遲到；在工作時(shí)間結(jié)束前30分鐘下班者為早退;工作開始時(shí)間后或結(jié)束前30分鐘到4小時(shí)內(nèi)到班或下班者,以曠工半天論；4個(gè)小時(shí)之外到班或下班者以曠工一天論；當(dāng)月遲到和早退累計(jì)每3次按曠工1天處理;一個(gè)月累計(jì)遲到和早退10次、曠工達(dá)三日或連續(xù)曠工二日者，公司將予以除名(辭退).2。3員工考勤打卡絕不允許委托他人代打卡或代替他人打卡(包括代簽到或簽退），如發(fā)現(xiàn)替代的虛

29、假行為,替代人和被替代人每次扣發(fā)50元。2。4遲到、早退一次扣發(fā)10元（含公司組織的各種會(huì)議、活動(dòng))。2.5曠工一天月底扣發(fā)兩倍日平均工資(按30天平均)。員工請(qǐng)假管理規(guī)定3、3。1事假：3.1。1員工遇事需要在工作日內(nèi)親自處理的,需提前一天到考勤員處領(lǐng)取請(qǐng)假條,填寫事由，根據(jù)管理權(quán)限和請(qǐng)假日期由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批后送報(bào)考勤員備案。原則上不允許電話、短信、口頭及別人代假.3.1。2物業(yè)公司總經(jīng)理請(qǐng)假直接經(jīng)地產(chǎn)公司總經(jīng)理審批并口頭通知企管中心。3。1。3部門負(fù)責(zé)人請(qǐng)假一天需持假條報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)審批，請(qǐng)假超過2天（含2天）均需報(bào)總經(jīng)理審批。3。1。4一般員工請(qǐng)假3天以內(nèi)（含3天）由部門負(fù)責(zé)人審批，4天至5天

30、由主管領(lǐng)導(dǎo)審批，5天以上由地產(chǎn)公司高層主管領(lǐng)導(dǎo)審批。3。1.5以上請(qǐng)假人員除物業(yè)公司總經(jīng)理可口頭向企管中心說明請(qǐng)假事宜外，其他人員均須持請(qǐng)假條送考勤員備案.3。2病假:員工因病不能上班者,應(yīng)該向部門經(jīng)理說明,填寫請(qǐng)假條送交考勤員；特殊情況，病情嚴(yán)重者可電話、口頭請(qǐng)假，病愈后應(yīng)及時(shí)到崗,填寫請(qǐng)假條，否則按曠工處理.3。3婚假：?jiǎn)T工憑結(jié)婚證明，且符合結(jié)婚年齡的可享受婚假5天;婚假應(yīng)在登記結(jié)婚一年內(nèi)一次休完,逾期未休,假期作廢。婚假期間工資照常計(jì)發(fā)。3。5產(chǎn)假：女職工生育前后給予產(chǎn)假90天；產(chǎn)假期間可享有每月300元的基本生活補(bǔ)助。配偶生育，給予男員工護(hù)理假5天，護(hù)理假期間工資照常計(jì)發(fā)。3。6喪假：

31、員工在處理其配偶、父母、子女直系親屬的喪事時(shí),家在省內(nèi)的員工公司給予5天的喪期,在處理祖父母、外祖父母和配偶父母等親屬喪事時(shí)，公司給予3天的喪假；期間崗位工資照常計(jì)發(fā).3。7 以上婚假、產(chǎn)假、喪假規(guī)定適合到崗2個(gè)月以上的員工.4、員工加班管理規(guī)定4.1實(shí)行定時(shí)工作制的員工，節(jié)假日的工作時(shí)間計(jì)為加班時(shí)間。出差期間遇休息日、工作日延長工作時(shí)間的不計(jì)為加班。4。2法定節(jié)假日加班（以公司確定的放假時(shí)間為依據(jù)），工資補(bǔ)償按本人日平均工資的100%計(jì)算.根據(jù)實(shí)際情況，也可以以調(diào)休的方式給予補(bǔ)償。4.3公休日公司要求加班的，企管中心作好記錄,注明加班事由,公司可以根據(jù)實(shí)際情況給予調(diào)休公休日加班不記加班費(fèi)。5

32、、相關(guān)程序5。1請(qǐng)假、調(diào)休及加班前應(yīng)到考勤員處領(lǐng)取相關(guān)表格認(rèn)真填寫,經(jīng)部門經(jīng)理或主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，送交考勤員備案.5。2若假期未提前到崗,應(yīng)到考勤員處銷假，以方便考勤統(tǒng)計(jì)。若非經(jīng)總經(jīng)理特殊批準(zhǔn)外，公司員工均在此考勤管理之列，應(yīng)嚴(yán)格遵守此管理制度。二、招聘、錄用和轉(zhuǎn)正制度1、在物業(yè)公司管理架構(gòu)沒有完全組建起來之前，由地產(chǎn)公司企管中心負(fù)責(zé)招聘工作。1.2 物業(yè)中高層、一般管理人員、專業(yè)維修工有地產(chǎn)公司企管中心負(fù)責(zé)招聘，并負(fù)責(zé)檔案信息的保管。1。3保安、綠化和保潔等基層員工由管理處負(fù)責(zé)招聘，企管中心協(xié)助與監(jiān)控。員工的檔案信息（入職登記表、身份證復(fù)印件、照片和特殊工種操作證、學(xué)歷證等）可留存在管理處，企

33、管中心隨時(shí)抽查.1.4招聘時(shí)員工應(yīng)填應(yīng)聘寫應(yīng)聘登記表，并出示身份證原件。2、錄用2.1管理員以上崗位和專業(yè)維修工按地產(chǎn)公司的面試流程確認(rèn)后，由企管中心通知新員工入職時(shí)間。保安、保潔等基層員工由管理處主任確認(rèn)后試崗。2。2員工報(bào)到時(shí)需填寫登記表，提交身份證復(fù)印件、照片和特殊工種操作證、學(xué)歷證等證件.2。3管理處每月2日前需向地產(chǎn)企管中心報(bào)員工異動(dòng)表，及時(shí)反饋其人員變化情況。3、試用期限3.1管理人員試用期根據(jù)工作經(jīng)驗(yàn)一般為二至三個(gè)月,特殊情況需經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。3.2專業(yè)維修工試用期為一個(gè)月.3.3保安、保潔綠化、廚師等基層員工試崗期10天。3.4試用期員工工資按轉(zhuǎn)正之后工資標(biāo)準(zhǔn)的80發(fā)放。3。5員工到崗3天以內(nèi)（含3天）由個(gè)人提出辭職的，公司不予結(jié)算工資。4、轉(zhuǎn)正4。1管理處主任以上人員轉(zhuǎn)正本人需寫出轉(zhuǎn)正申請(qǐng),并填寫由人事負(fù)責(zé)人提供的轉(zhuǎn)正考核表，報(bào)地產(chǎn)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批。4。2一般管理人員和專業(yè)維修工轉(zhuǎn)正須填寫轉(zhuǎn)正考核表，報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)審批。4.3其他人員轉(zhuǎn)正由管理處主任審批。三、離職管理制度1、辭職程序1.1一般員工應(yīng)提前半個(gè)月提交辭職申請(qǐng)，中層以上人