法律風險培訓(xùn)課件

1、 主講人 劉千釗房地產(chǎn)開發(fā)常見法律風險防控目 錄CATALOG0503010204工程管理營銷管理交房入伙互動交流延遲符合同條款01合同條款合同條款2 3 合同法 第12條當事人名稱或者姓名、住所數(shù)量價款或報酬標的質(zhì)量履行期限、地點、方式延遲符1、爭議解決方式違約責任 4 5 6 7 8合同條款合同備注說明01、合同主體：自然人、法人、 其他組織02、合同權(quán)利義務(wù)：商業(yè)條款內(nèi)容03、爭議解決：協(xié)商、仲裁、訴訟合同主體合同權(quán)利合同義務(wù)爭議解決違約責任延遲符04、違約責任：違約金、定金、繼續(xù) 履行、損失賠償05、合同生效：簽字蓋章或其他生效條件06、簽訂日期：生效時間合同實例解析延遲符 產(chǎn)品購銷合

2、同 甲方（買方）：乙方（賣方）： 重慶市*電氣有限公司 一、產(chǎn)品名稱 數(shù)量 單價 總金額 單相電表箱 100臺 268 26800合計金額（人民幣大寫）：貳萬陸仟捌佰元二、交貨期及地址：乙方收到定金后合同生效，7個工作日發(fā)貨到客戶指定地點。三、質(zhì)量保證：1產(chǎn)品質(zhì)保期：元器件質(zhì)保貳年。四、貨款的交付方式：合同簽訂后需交付定金合同金額的30% ；小寫：8040元；貨到驗收后付清剩余尾款小寫：18760元。五、其他未盡事項，雙方友好協(xié)商解決。六、本合同一式四份，甲方持三份、乙方持一份、產(chǎn)生相同法律效力。由雙方簽字蓋章之日起生效。甲方： 乙方：重慶市*電氣有限公司 簽訂日期：2015-12-08延遲符

3、02工程管理風險問題處理建議風險描述防控風險延遲符講授思路工程管理資質(zhì)風險問題12民事責任：施工合同無效。行政責任：發(fā)包人面臨行政處罰：責令改正、五十萬元以上一百萬以下的罰款。1、將工程發(fā)包給無建筑施工資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級的企業(yè)；2、實際施工人沒有資質(zhì)而借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義施工。延遲符處理建議1建議2建議審慎核查承包人資質(zhì)，不得將工程發(fā)包給資質(zhì)不適格的承包人，避免合同無效。借用他人資質(zhì)中標的承包人，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，應(yīng)立即終止合作。 延遲符延伸思考超越資質(zhì)簽訂工程施工合同的承包人，在工程竣工前取得了相應(yīng)的資質(zhì)等級。此種情況下，施工合同效力如何？工程管理設(shè)計缺陷風險問題1發(fā)包人應(yīng)承擔過錯責任。發(fā)

4、包人提供的設(shè)計有缺陷，造成建設(shè)工程質(zhì)量缺陷的。延遲符處理建議1建議2建議相關(guān)法條簽訂設(shè)計合同時：要求設(shè)計人就設(shè)計文件可能引致的損失，承擔全部的損害賠償責任。簽訂施工合同時：加重承包人對設(shè)計文件的核查責任。 1、最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第十二條；2、建設(shè)工程勘察設(shè)計管理條例第二十八條。延遲符工程管理結(jié)算條款風險問題1開發(fā)企業(yè)真實結(jié)算條款難以執(zhí)行：另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過備案的中標合同實質(zhì)性內(nèi)容不一致的，應(yīng)當以備案的中標合同作為結(jié)算工程價款的依據(jù)。因開發(fā)商原因，所造成的備案合同與未備案合同的結(jié)算條款不一致。延遲符處理建議1建議保持備案合同與未備案合同的

5、結(jié)算條款一致延遲符相關(guān)法條最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二十一條延遲符03營銷管理營銷管理宣傳廣告風險問題12民事責任：承擔違約責任。行政責任：停止發(fā)布廣告，消除影響，罰款。開發(fā)商就商品房及相關(guān)設(shè)施所做的廣告與現(xiàn)實不符，存在夸大其詞、虛假宣傳情形。延遲符處理建議1建議相關(guān)法條廣告內(nèi)容在對外發(fā)布之前，應(yīng)由開發(fā)商的內(nèi)部機構(gòu)包括設(shè)計、工程、營銷、法務(wù)等部門進行審核把關(guān)。1、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第三條2、廣告法第五十五條延遲符營銷管理沙盤展示風險問題12承擔商品房買賣合同的違約責任。買受人也可以合同欺詐為由，要求撤銷商品房買

6、賣合同。沙盤模型中未設(shè)置免責聲明。延遲符處理建議1建議相關(guān)法條在沙盤中設(shè)置免責聲明： 本建筑模型為設(shè)計方案的體現(xiàn)，因受模型材質(zhì)、比例、工藝等因素所限，與項目實際存在一定差異，現(xiàn)有展示效果僅供參考，一切未有列舉事項或更改、變動，請以政府最終審批文件及房屋買賣合同約定為準。1、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的及時第三條2、合同法第五十四條延遲符2建議營銷管理精裝樣板房風險問題1客戶可以要求開發(fā)商按照樣板房的質(zhì)量、設(shè)備及裝修進行交付，否則，開發(fā)商承擔違約責任。精裝樣板房缺少對裝修、裝飾、家具陳設(shè)的特別說明或說明含糊不清。延遲符處理建議1建議23建議建議在樣板房入口等顯眼位

7、置設(shè)置免責聲明：由于市場供給等因素，在斷貨、貨源緊缺的情形下，本公司有權(quán)以同等品質(zhì)的材料/設(shè)備替換，恕不另行通知。由于生產(chǎn)工藝、生產(chǎn)批次等原因，同樣品牌、同樣品質(zhì)的材料可能出現(xiàn)色差、花紋不一致等情形，敬請諒解。在精裝修樣板房內(nèi)，屬于非交樓標準的燈具、廚房用品等設(shè)施也應(yīng)逐項列明。建議以字條形式粘貼在物品上并寫明：非交樓標準。延遲符內(nèi)部外控延遲符04交房入伙交房入伙交房通知風險問題1因交房通知未能有效送達，房屋無法按時交付，房屋的損毀、滅失風險仍由開發(fā)商承擔；項目接房通知未能有效送達（如：按買受人預(yù)留地址無法有效送達，寄件公司做退件處理）。延遲符2因買受人未能收到交房通知，買受人可以此為由主張開發(fā)商逾期交房。處理建議1建議 2建議 按照客戶在商品房買賣合同中預(yù)留有效的聯(lián)系地址，發(fā)送交房通知。致電客戶確認其是否收到，如未收到，要及時了解原因，或補發(fā)，或要求其另行提供有效送達地址。交房通知必須采用“EMS”進行投遞，并在單面上注明：樓盤名稱、具體房號和文件名稱，以保留投遞證據(jù)，證明開發(fā)商已充分履行通知義務(wù)。延遲符交房入伙交房通知風險問題1開發(fā)商未將通知信息發(fā)送給所有買受人，未接到通知信息的買受人可據(jù)此向開發(fā)商主張違約責任。買受人為兩人以上，在未確定聯(lián)絡(luò)人時，置業(yè)顧問