法律風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)課件

1、 主講人 劉千釗房地產(chǎn)開發(fā)常見法律風(fēng)險(xiǎn)防控目 錄CATALOG0503010204工程管理營(yíng)銷管理交房入伙互動(dòng)交流延遲符合同條款01合同條款合同條款2 3 合同法 第12條當(dāng)事人名稱或者姓名、住所數(shù)量?jī)r(jià)款或報(bào)酬標(biāo)的質(zhì)量履行期限、地點(diǎn)、方式延遲符1、爭(zhēng)議解決方式違約責(zé)任 4 5 6 7 8合同條款合同備注說(shuō)明01、合同主體：自然人、法人、 其他組織02、合同權(quán)利義務(wù)：商業(yè)條款內(nèi)容03、爭(zhēng)議解決：協(xié)商、仲裁、訴訟合同主體合同權(quán)利合同義務(wù)爭(zhēng)議解決違約責(zé)任延遲符04、違約責(zé)任：違約金、定金、繼續(xù) 履行、損失賠償05、合同生效：簽字蓋章或其他生效條件06、簽訂日期：生效時(shí)間合同實(shí)例解析延遲符 產(chǎn)品購(gòu)銷合

2、同 甲方（買方）：乙方（賣方）： 重慶市*電氣有限公司 一、產(chǎn)品名稱 數(shù)量 單價(jià) 總金額 單相電表箱 100臺(tái) 268 26800合計(jì)金額（人民幣大寫）：貳萬(wàn)陸仟捌佰元二、交貨期及地址：乙方收到定金后合同生效，7個(gè)工作日發(fā)貨到客戶指定地點(diǎn)。三、質(zhì)量保證：1產(chǎn)品質(zhì)保期：元器件質(zhì)保貳年。四、貨款的交付方式：合同簽訂后需交付定金合同金額的30% ；小寫：8040元；貨到驗(yàn)收后付清剩余尾款小寫：18760元。五、其他未盡事項(xiàng)，雙方友好協(xié)商解決。六、本合同一式四份，甲方持三份、乙方持一份、產(chǎn)生相同法律效力。由雙方簽字蓋章之日起生效。甲方： 乙方：重慶市*電氣有限公司 簽訂日期：2015-12-08延遲符

3、02工程管理風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題處理建議風(fēng)險(xiǎn)描述防控風(fēng)險(xiǎn)延遲符講授思路工程管理資質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題12民事責(zé)任：施工合同無(wú)效。行政責(zé)任：發(fā)包人面臨行政處罰：責(zé)令改正、五十萬(wàn)元以上一百萬(wàn)以下的罰款。1、將工程發(fā)包給無(wú)建筑施工資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)；2、實(shí)際施工人沒(méi)有資質(zhì)而借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義施工。延遲符處理建議1建議2建議審慎核查承包人資質(zhì)，不得將工程發(fā)包給資質(zhì)不適格的承包人，避免合同無(wú)效。借用他人資質(zhì)中標(biāo)的承包人，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，應(yīng)立即終止合作。 延遲符延伸思考超越資質(zhì)簽訂工程施工合同的承包人，在工程竣工前取得了相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。此種情況下，施工合同效力如何？工程管理設(shè)計(jì)缺陷風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題1發(fā)包人應(yīng)承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。發(fā)

4、包人提供的設(shè)計(jì)有缺陷，造成建設(shè)工程質(zhì)量缺陷的。延遲符處理建議1建議2建議相關(guān)法條簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)：要求設(shè)計(jì)人就設(shè)計(jì)文件可能引致的損失，承擔(dān)全部的損害賠償責(zé)任。簽訂施工合同時(shí)：加重承包人對(duì)設(shè)計(jì)文件的核查責(zé)任。 1、最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋第十二條；2、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例第二十八條。延遲符工程管理結(jié)算條款風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題1開發(fā)企業(yè)真實(shí)結(jié)算條款難以執(zhí)行：另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過(guò)備案的中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致的，應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價(jià)款的依據(jù)。因開發(fā)商原因，所造成的備案合同與未備案合同的結(jié)算條款不一致。延遲符處理建議1建議保持備案合同與未備案合同的

5、結(jié)算條款一致延遲符相關(guān)法條最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋第二十一條延遲符03營(yíng)銷管理營(yíng)銷管理宣傳廣告風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題12民事責(zé)任：承擔(dān)違約責(zé)任。行政責(zé)任：停止發(fā)布廣告，消除影響，罰款。開發(fā)商就商品房及相關(guān)設(shè)施所做的廣告與現(xiàn)實(shí)不符，存在夸大其詞、虛假宣傳情形。延遲符處理建議1建議相關(guān)法條廣告內(nèi)容在對(duì)外發(fā)布之前，應(yīng)由開發(fā)商的內(nèi)部機(jī)構(gòu)包括設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、法務(wù)等部門進(jìn)行審核把關(guān)。1、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第三條2、廣告法第五十五條延遲符營(yíng)銷管理沙盤展示風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題12承擔(dān)商品房買賣合同的違約責(zé)任。買受人也可以合同欺詐為由，要求撤銷商品房買

6、賣合同。沙盤模型中未設(shè)置免責(zé)聲明。延遲符處理建議1建議相關(guān)法條在沙盤中設(shè)置免責(zé)聲明： 本建筑模型為設(shè)計(jì)方案的體現(xiàn)，因受模型材質(zhì)、比例、工藝等因素所限，與項(xiàng)目實(shí)際存在一定差異，現(xiàn)有展示效果僅供參考，一切未有列舉事項(xiàng)或更改、變動(dòng)，請(qǐng)以政府最終審批文件及房屋買賣合同約定為準(zhǔn)。1、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的及時(shí)第三條2、合同法第五十四條延遲符2建議營(yíng)銷管理精裝樣板房風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題1客戶可以要求開發(fā)商按照樣板房的質(zhì)量、設(shè)備及裝修進(jìn)行交付，否則，開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。精裝樣板房缺少對(duì)裝修、裝飾、家具陳設(shè)的特別說(shuō)明或說(shuō)明含糊不清。延遲符處理建議1建議23建議建議在樣板房入口等顯眼位

7、置設(shè)置免責(zé)聲明：由于市場(chǎng)供給等因素，在斷貨、貨源緊缺的情形下，本公司有權(quán)以同等品質(zhì)的材料/設(shè)備替換，恕不另行通知。由于生產(chǎn)工藝、生產(chǎn)批次等原因，同樣品牌、同樣品質(zhì)的材料可能出現(xiàn)色差、花紋不一致等情形，敬請(qǐng)諒解。在精裝修樣板房?jī)?nèi)，屬于非交樓標(biāo)準(zhǔn)的燈具、廚房用品等設(shè)施也應(yīng)逐項(xiàng)列明。建議以字條形式粘貼在物品上并寫明：非交樓標(biāo)準(zhǔn)。延遲符內(nèi)部外控延遲符04交房入伙交房入伙交房通知風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題1因交房通知未能有效送達(dá)，房屋無(wú)法按時(shí)交付，房屋的損毀、滅失風(fēng)險(xiǎn)仍由開發(fā)商承擔(dān)；項(xiàng)目接房通知未能有效送達(dá)（如：按買受人預(yù)留地址無(wú)法有效送達(dá)，寄件公司做退件處理）。延遲符2因買受人未能收到交房通知，買受人可以此為由主張開發(fā)商逾期交房。處理建議1建議 2建議 按照客戶在商品房買賣合同中預(yù)留有效的聯(lián)系地址，發(fā)送交房通知。致電客戶確認(rèn)其是否收到，如未收到，要及時(shí)了解原因，或補(bǔ)發(fā)，或要求其另行提供有效送達(dá)地址。交房通知必須采用“EMS”進(jìn)行投遞，并在單面上注明：樓盤名稱、具體房號(hào)和文件名稱，以保留投遞證據(jù)，證明開發(fā)商已充分履行通知義務(wù)。延遲符交房入伙交房通知風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題1開發(fā)商未將通知信息發(fā)送給所有買受人，未接到通知信息的買受人可據(jù)此向開發(fā)商主張違約責(zé)任。買受人為兩人以上，在未確定聯(lián)絡(luò)人時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)