工程項目投資與融資第五章投資的合理估計與控制

工程項目投資與融資第五章投資的合理估計與控制第五章工程項目投資的合理估計與控制

設計階段投資的合理估計與控制工程項目招投標階段投資的合理確定與控制工程項目實施階段投資的合理確定與控制2008年3月第一節(jié)設計階段投資的合理估計與控制一、設計概算的編制

設計概算是指在初步設計或技術設計階段，在投資估算的控制下，根據(jù)設計要求對工程造價進行的概略計算，它是設計文件的組成部分。采用兩階段設計的建設項目，初步設計階段必須編制設計概算；采用三階段設計的項目，技術設計階段必須編制修正概算。設計概算分為三級概算，即單位工程概算、單項工程綜合概算和建設項目總概算。設計概算的編制內(nèi)容及相互關系如圖5-1所示。2008年3月2008年3月（一）單位工程概算的編制方法1、建筑單位工程概算的編制方法（1）概算定額法概算定額法也稱擴大單價法。當初步設計達到一定深度、建筑結構方案已經(jīng)肯定時，可采用這種方法編制建筑工程概算。采用概算定額法編制概算，首先應根據(jù)概算定額編制成擴大單位估價表（概算定額基價），然后用算出的擴大分部分項工程的工程量，乘以擴大單價，進行具體計算，其中工程量的計算是根據(jù)定額中規(guī)定的各個擴大分部分項工程內(nèi)容，遵循定額中規(guī)定的計量單位、工程量計算規(guī)則及方法來進行。采用擴大單價法編制建筑工程概算比較準確，但計算比較繁瑣。2008年3月2、概算指標法當初步設計深度不夠、不能準確地計算工程量，但工程采用的技術比較成熟而又有類似概算指標可以利用時，可采用概算指標來編制概算。當設計對象在結構特征、地質(zhì)及自然條件上與概算指標完全相同時，如基礎埋深及形式、層高、墻體、樓板等主要承重構件相同，就可直接套用概算指標編制概算。當設計對象的結構特征與某個概算指標有局部不同時，則需要對該概算指標進行修正，然后用修正后的概算指標進行計算。修正計算公式如下：2008年3月2008年3月（3）類似工程預決算法當工程設計對象與已建或在建工程相類似，結構特征基本相同，或者概算定額和概算指標不全，就可以采用這種方法編制單位工程概算。利用類似工程預決算法應考慮到設計對象與類似預算的設計在結構與建筑上的差異、地區(qū)工資的差異、材料預算價格的差異、施工機械使用費的差異和間接費用的差異等等。其中結構設計與建筑設計的差異可參考修正概算指標的方法加以修正，而其他的差異則需編制修正系數(shù)。

2008年3月2008年3月2.設備及安裝單位工程概算的主要編制方法（1）設備購置預算的編制方法設備購置費由設備原價和設備運雜費組成。（2）設備安裝工程概算的編制方法預算單價法。當初步設計有詳細設備清單時，可直接按預算價編制設備安裝單位工程概算。根據(jù)計算的設備安裝工程量，乘以安裝工程預算綜合單價，經(jīng)匯總求得。擴大單價法。當初步設計的設備清單不完備，或僅有成套設備的質(zhì)量時，可采用主體設備、成套設備或工藝線的綜合擴大安裝單價編制概算。概算指標法。當初步設計的設備清單不完全或安裝預算單價及擴大綜合單價不全，無法采用預算單價法和擴大單價法時，可采用概算指標編制概算。2008年3月（二）單項工程綜合概算的編制方法單項工程綜合概算是確定一個單項工程所需建設費用的文件，是根據(jù)單項工程內(nèi)各專業(yè)單位工程概算匯總編制而成的。當建設項目只有一個單項工程時，單項工程綜合概算實際上就是總概算，這時綜合概算中還應包括工程建設其他費用、預備費和建設期貸款利息等概算。單項工程綜合概算的組成內(nèi)容如圖5-2所示。2008年3月2008年3月（三）項目總概算的編制方法項目總概算是確定整個項目從籌建到竣工驗收所需全部費用的文件，它是由各個單項工程綜合概算以及工程建設其他費用和預備費用概算匯總編制而成的，項目總概算的組成內(nèi)容如圖5-3所示?？偢潘銜话阒饕ň幹普f明和總概算表，有的還列出單項工程綜合概算表、單位工程概算表等。2008年3月2008年3月二、施工圖預算施工圖預算是確定建筑安裝工程預算造價的文件，它是在施工圖設計完成后，以施工圖為依據(jù)，根據(jù)預算定額、取費標準以及地區(qū)人工、材料、機械臺班的預算價格進行編制的。施工圖預算的編制方法主要有單價法和實物法兩種，其中使用最廣泛的是單價法。這里僅就單價法進行介紹。用單價法編制施工圖預算，可使用工料單價，也可采用綜合單價。這里以工料單價為例說明單價法編制施工圖預算的步驟。用工料單價法編制施工圖預算的主要計算公式為：2008年3月2008年3月三、設計方案優(yōu)選方法（一）設計方案技術經(jīng)濟分析方法1．全壽命費用分析法（1）最小費用法年計算費用=投資總額×投資效果系數(shù)+年生產(chǎn)成本項目總計算費用=投資總額+年生產(chǎn)成本×標準投資回收期2008年3月（2）費用現(xiàn)值法式中：PC——方案的費用現(xiàn)值；Ct——第t年的投資；Vt——第t年的運行費用；S——項目殘值；i——基準收益率；n——項目計算期2008年3月（3）費用年值法式中：AC——方案的費用年值。2008年3月（2）多因素評價優(yōu)選法多因素綜合優(yōu)選法就是對需要進行分析評價的設計方案設定若干個評價指標，按重要程度確定各指標的權重，然后按評價標準給各指標打分。將各項指標所得分數(shù)與其權重相乘并匯總，得出各設計方案的評價總分，總分最高者為最佳方案。該方法應用較廣泛，但可靠性需依賴于權重確定的合理性。其計算公式為：式中：S—設計方案的總分；Si—該設計方案在評價指標i的評分；Wi—評價指標i的權重；n—評價指標個數(shù)2008年3月（二）限額設計1．限額設計的目標設置限額設計的關鍵之一是要在各個設計階段開始前，將上一階段審定的投資額作為下一設計階段投資控制的目標，并層層分解后確定各專業(yè)、各工種以及各分部分項工程的分項目標。2．限額設計的縱向控制限額設計的縱向控制就是按照批準的可行性研究報告及投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計概算控制技術設計和施工圖設計。2008年3月3．限額設計的橫向控制限額設計的橫向控制是指建立和加強設計單位及其內(nèi)部的管理制度和經(jīng)濟責任制，明確設計單位及其內(nèi)部各專業(yè)、科室以及設計人員的職責和經(jīng)濟責任，并賦予相應權力，但賦予的決定權要與責任相一致；建立設計部門內(nèi)各專業(yè)的投資分配考核制度；建立在考核各專業(yè)完成設計任務質(zhì)量和實現(xiàn)限額指標的好壞的基礎上，實行獎懲制度。2008年3月4．限額設計的不足限額設計雖然有利于設備工程投資控制，但在理論與實踐中，它尚存在以下不足：限額設計在某種程度上會抑制設計者的積極性和主動性，使價值工程中提高價值的兩條有效途徑得不到充分利用.限額設計中單純強調(diào)投資限額，而對項目的全壽命費用考慮較少，造成某些設計的投資較低，而生產(chǎn)使用中的日常經(jīng)營費用、維護費用卻較高，從整體分析并不經(jīng)濟。當設計完成后，才發(fā)現(xiàn)超投資估算或概算時，則要進行設計變更，這會使投資控制處于被動。

2008年3月第二節(jié)工程項目招投標階段投資的合理確定與控制一、工程項目評標方法的選擇（一）經(jīng)評審的最低投標價法經(jīng)評審的最低投標價法，亦稱合理低標價法。該方法要求能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求，并且經(jīng)評審的最低投標價的投標，應當推薦為中標候選人。這種評標方法是按照評審程序，經(jīng)初審后，以合理低標價作為中標的主要條件。2008年3月（二）綜合評估法綜合評估法要求最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準的投標，應當推薦為中標候選人。衡量投標文件是否最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項評價標準，可以采取綜合評標價法、評分法或者其他方法。

2008年3月二、工程量清單計價（一）工程量清單的編制工程量清單應由具有編制招標文件能力的招標人或受其委托具有相應資質(zhì)的中介機構進行編制，并作為招標文件的組成部分。1.分部分項工程量清單的編制分部分項工程量清單應包括項目編碼、項目名稱、計量單位和工程數(shù)量，格式詳見表5-2。2008年3月2008年3月（1）清單項目的設置分部分項工程量清單是由招標人按照《建設工程工程量清單計價規(guī)范》中統(tǒng)一的項目編碼、統(tǒng)一的項目名稱、統(tǒng)一的計量單位和統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則進行編制。（2）工程量的計算清單項目的工程量計算應嚴格執(zhí)行《建設工程工程量清單計價規(guī)范》中所規(guī)定的計量單位和工程量計量規(guī)則，不使用擴大單位（如10m3、100kg等），不能同定額工程量計算規(guī)則相混淆。2008年3月2.措施項目清單的編制措施項目是指為完成工程項目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中技術、生活、安全等方面的非工程實體項目。措施項目清單應根據(jù)擬建工程的具體情況，參照措施項目一覽表列項。對于表中未列的措施項目，工程量清單編制人可予以補充。3.其他項目清單其他項目清單應根據(jù)擬建工程的具體情況，參照下列內(nèi)容列項：（1）預留金。（2）材料購置費。（3）總承包服務費。（4）零星工作項目費等。2008年3月（二）工程量清單報價1．分部分項工程費分部分項工程費即指清單工程量與綜合單價的乘積。依照《建設工程工程量清單計價規(guī)范》規(guī)定，工程量清單應采用綜合單價計價。這里的綜合單價是指完成一個規(guī)定計量單位工程所需的人工費、材料費、機械使用費、管理費和利潤，并考慮風險因素。分部分項工程量清單計價格式如表5-3所示。2008年3月2008年3月（二）措施項目費措施項目清單的金額，應根據(jù)擬建工程的施工方案或施工組織設計，參照綜合單價組成確定。投標人可根據(jù)施工組織設計采取的措施增加項目。投標報價時，措施項目費中的混凝土、鋼筋混凝土模板、施工排水與降水等項目，由投標人根據(jù)企業(yè)的情況自行報價。而環(huán)境保護、文明施工、安全施工等項目可參照有關費用標準計算。2008年3月（三）其他項目費其他項目清單的金額應按下列規(guī)定確定：（1）招標人部分的金額（包括預留金和材料購置費等）可按估算金額確定。這部分金額雖在工程投標時擠入投標人的報價，但在工程結算時，應按承包人實際完成的工作量計算，剩余部分仍歸招標人所有。（2）投標人部分的總承包服務費應根據(jù)招標人提出要求所發(fā)生的費用確定。（3）零星工作項目費應根據(jù)“零星工作項目計價表”確定。零星工作項目的綜合單價應參照綜合單價組成填寫。工程竣工后，零星工作費應按實際完成的工程量乘以中標單價進行結算。工程量清單計價程序見表5-4。2008年3月2008年3月三、工程承包合同價格（一）總價合同所謂總價合同是指支付給承包方的款項在合同中是一個規(guī)定的金額，即總價。它是以圖紙和工程說明書為依據(jù)，由承包方與發(fā)包方經(jīng)過商定作出的?？們r合同的主要特征：一是價格根據(jù)事先確定的由承包方實施的全部任務，按承包方在投標報價中提出的總價確定；二是待實施的工程性質(zhì)和工程量應在事先明確商定?？們r合同按其是否可以調(diào)值又可分為以下兩種不同形式：1、不可調(diào)值總價合同2、可調(diào)值總價合同2008年3月（二）單價合同工程單價合同可分為兩種不同形式：1、估算工程量單價合同這種合同是以工程量表和工程單價表為基礎和依據(jù)來計算合同價格的。采用這種合同時，要求實際完成的工程量與原估計的工程量之間不能有實質(zhì)性的變更。2、純單價合同采用這種形式的合同時，發(fā)包方只向承包方給出發(fā)包工程的有關分部分項工程以及工程范圍，不需對工程量作任何規(guī)定。承包方在投標時只需對這種給定范圍的分部分項工程作出報價即可，而工程量則按實際完成的數(shù)量結算。這種合同形式主要適用于沒有施工圖，工程量不明，卻急需開工的緊迫工程。2008年3月（三）成本加酬金合同成本加酬金合同是由業(yè)主向承包單位支付工程項目的實際成本，并按事先約定的某種方式支付酬金的合同類型。成本加酬金合同一般分為以下幾種形式：1．成本加固定百分比酬金這種合同價是業(yè)主對承包商支付的人工、材料和施工機械使用費和管理費等按實際成本全部據(jù)實補償，同時按照實際直接成本的固定百分比付給承包商一筆酬金，作為承包商的利潤。2．成本加固定金額酬金這種合同價與上述成本加固定百分比酬金合同價相似。其不同之處僅在于業(yè)主支付給承包商的酬金是一筆固定金額的酬金。2008年3月3.成本加獎罰采用這種合同價，首先要確定一個目標成本，這個目標成本是根據(jù)粗略估算的工程量和單價表編制出來的。在此基礎上，根據(jù)目標成本來確定酬金的數(shù)額，可以是百分數(shù)的形式，也可以是一筆固定酬金。然后，根據(jù)工程實際成本支出情況另外確定一筆獎金，當實際成本低于目標成本時，承包商除從業(yè)主獲得實際成本、酬金支付外，還可根據(jù)成本降低額得到一筆獎金。當實際成本高于目標成本時，承包商僅能從發(fā)包商得到成本和酬金的支付。此外，視實際成本高出目標成本情況，若超出合同價的限額，還要處以一筆罰金。除此之外，還可設工期獎罰。這種合同價形式可以促使承包商降低成本，縮短工期，而且目標成本隨著設計的進展而加以調(diào)整，業(yè)主和承包商都不會承擔太大風險，故應用較多。成本加獎罰合同的表達式為：2008年3月式中：C——合同價；Cd——實際成本；C0——簽訂合同是雙方約定的目標成本；F——雙方約定的酬金具體數(shù)額。ΔF——獎罰金額，可以是百分數(shù)，也可以是絕對數(shù)，而且獎和罰可以不是同一計算標準。2008年3月4.最高限額成本加固定最大酬金在這種合同價中，首先要確定限額成本、報價成本和最低成本，當實際成本沒有超過最低成本時，承包商花費的成本費用及應得酬金等都可得到業(yè)主的支付，并與業(yè)主分享節(jié)約額；如果實際工程成本在最低成本和報價成本之間，承包商只能得到成本和酬金；如果實際工程成本在報價成本與最高限額成本之間，則只能得到全部成本；實際工程成本超過最高限額成本時，則超過部分發(fā)包方不予支付。這種合同價形式有利于控制工程投資，并能鼓勵承包商最大限度地降低工程成本。其表達式如下：2008年3月2008年3月第三節(jié)工程項目實施階段投資的合理確定與控制

一、費用索賠索賠是在工程承包合同履行過程中，當事人一方由于另一方未履行或未完全履行合同所規(guī)定的義務，或者出現(xiàn)了應當由對方承擔的風險而遭受損失時，向另一方提出賠償要求的行為。（一）承包商費用索賠1．承包商費用索賠的原因和內(nèi)容（1）不利的自然條件和人為障礙引起的索賠。2008年3月（2）因工程拖期提出的索賠。（3）因加速施工引起的索賠。（4）工程變更引起的索賠。（5）因工程終止或放棄提出的索賠。（6）業(yè)主拖欠支付工程款引起的索賠。（7）物價上漲引起的索賠。（8）國家政策法規(guī)、貨幣及匯率變化引起的索賠（9）不可抗力2008年3月2．索賠費用的計算方法索賠費用的計算方法分為分項法和總費用法兩大類。分項法是按每個索賠事件所引起的費用損失項目分別計算索賠值的一種方法，在實踐中，絕大多數(shù)工程索賠均采用該方法?？傎M用法是當發(fā)生多次索賠事件后，重新計算出該工程的實際總費用，再從這個實際總費用中減去投標報價總費用，計算出索賠金額。實踐中往往采用修正的總費用法。修正的總費用法是對總費用法的改進，即在總費用計算的原則上，去掉一些不合理因素，使其合理。索賠金額=某項工作調(diào)整后的實際總費用－該項工作報價費用2008年3月（二）業(yè)主索賠由于承包商不履行或不完全履行合同約定的義務，或者由于承包商的行為使業(yè)主受到損失時，業(yè)主可以向承包商提出索賠。常見的索賠原因和內(nèi)容如下：1．拖延竣工期限的索賠2．施工缺陷索賠3．不正當?shù)胤艞壒こ袒蚝侠淼亟K止工程的索賠4．其他索賠2008年3月二、建筑安裝工程價款的結算（一）結算方式建筑安裝工程價款結算方式有多種，可以根據(jù)工程的不同情況選用。1、按月結算2、竣工后一次結算3、分段結算4、雙方約定的其他方式2008年3月（二）工程價款的結算過程1、工程預付款（1）工程預付款的額度發(fā)包人在招標時，應根據(jù)工程的特點、工期長短等因素，在合同條件中約定工程預付款百分比。對于預付備料款的限額，可參考下式確定：2008年3月（2）工程預付款的扣回在國內(nèi)，工程預付款的主要部分是預付備料款。因此從理論上講，扣款的方法應是從未施工工程尚需的主要材料及構件的價值相當于備料款數(shù)額時起扣，從每次結算工程價款中按材料比重扣抵工程價款，竣工前全部扣清。起扣點的計算公式為：式中T––––起扣點，即開始扣回預付備料款時的工程價值；

P––––年度承包工程總值；

M––––預付備料款；

N––––主要材料費所占比重。2008年3月2、工程進度款的支付（中間結算）工程進度款的支付步驟如下：（1）工程量的確認《建設工程施工合同（示范文本）》中約定，工程量確認的具體要求如下：1）承包人應按專用條款約定的時間，向工程師提交已完工程量的報告。2）工程師收到承包人報告后7天內(nèi)未進行計量，從第8天起，承包人報告中開列的工程量即視為被確認，作為工程價款支付的依據(jù)。工程師不按約定時間通知承包人，致使承包人未能參加計量，計量結果無效。3）對承包人超出設計圖紙范圍和因承包人原因造成返工的工程量，工程師不予計量。2008年3月（2）支付進度款《建設工程施工合同（示范文本）》中約定，在確認計量結果后14天內(nèi)，發(fā)包人應向承包人支付工程進度款。按約定時間發(fā)包人應扣回的預付款，與工程進度款同期結算。符合規(guī)定范圍的合同價款的調(diào)整、工程變更調(diào)整的合同價款及其他條款中約定的追加合同價款，應與工程進度款同期調(diào)整支付。3、尾留款在工程承包合同中一般規(guī)定，應將工程總造價的3％－5％作為尾留款作為質(zhì)量保修金，又稱為保留金，在工程保修期結束后撥付。在工程實踐中，一般可采取兩種扣款方式：一是當工程款累計撥付達到工程造價的一定比例時，停止撥付，余款作為尾留款；二是從發(fā)包方向承包方第一次支付工程款開始，每次從承包方應得的工程款中扣留規(guī)定比例的保留金。2008年3月4．竣工結算竣工結算是指承包商按照合同規(guī)定的內(nèi)容全部完成所承包的工程，經(jīng)驗收質(zhì)量合格，并符合合同要求之后，向業(yè)主進行的最終工程價款結算?！督ㄔO工程施工合同（示范文本）》約定的竣工結算程序如下：（1）工程竣工驗收報告經(jīng)發(fā)包人認可后28天內(nèi)，承包人向發(fā)包人遞交竣工結算報告及完整的結算資料，雙方按照協(xié)議書約定的合同價款及專用條款約定的合同價款調(diào)整內(nèi)容，進行工程竣工結算。（2）發(fā)包人收到承包人遞交的竣工結算報告及結算資料后28天內(nèi)進行核實，給予確認或者提出修改意見。發(fā)包人確認竣工結算報告通知經(jīng)辦銀行向承包人支付工程竣工結算價款。承包人收到竣工結算價款后14天內(nèi)將竣工工程交付發(fā)包人。2008年3月（3）發(fā)包人收到竣工結算報告及結算資料后28天內(nèi)無正當理由不支付工程竣工結算價款，從第29天起按承包人同期向銀行貸款利率支付拖欠工程價款的利息，并承擔違約責任。（4）發(fā)包人收到竣工結算報告及結算資料后28天內(nèi)不支付工程竣工結算價款，承包人可以催告發(fā)包人支付結算價款。發(fā)包人在收到竣工結算報告及結算資料后56天內(nèi)仍不支付的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以由承包人申請人民法院將該工程依法拍賣，承包人就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。2008年3月（5）工程竣工驗收報告經(jīng)發(fā)包人認可后28天內(nèi)，承包人未能向發(fā)包人遞交竣工結算報告及完整的結算資料，造成工程竣工結算不能正常進行或工程竣工結算價款不能及時支付，發(fā)包人要求交付工程的，承包人應當交付；發(fā)包人不要求交付工程的，承包人承擔保管責任。（6）發(fā)