房地產(chǎn)天津市房地產(chǎn)開發(fā)分析報(bào)告

天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告PAGEPAGE25一、引言：全國(guó)化市場(chǎng)：房地產(chǎn)業(yè)大勢(shì)所趨房地產(chǎn)企業(yè)全國(guó)化的戰(zhàn)略嘗試，很早就在進(jìn)行了，最早在海南房地產(chǎn)市場(chǎng)虛熱時(shí)，萬科就悄悄北上；奧林匹克花園、陽光100等在開始就確定了全國(guó)連鎖的項(xiàng)目定位；近幾年，大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)和開發(fā)用地的減少，迫使越來越多的地產(chǎn)商將眼光投向了市外、省外。如今，同時(shí)在3個(gè)省份以上的區(qū)域同時(shí)進(jìn)行開發(fā)的地產(chǎn)商數(shù)不勝數(shù)。近兩年，隨著天津土地市場(chǎng)的緊縮以及開發(fā)用地的減少，天津的一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也開始了向全國(guó)進(jìn)軍的行程。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，期望從高房?jī)r(jià)中獲得高利潤(rùn)已經(jīng)越來越困難。而二三線城市的土地價(jià)格比大城市的要低，再加之這些城市擁有優(yōu)惠的招商政策，因此開發(fā)成本就比較低。市場(chǎng)的規(guī)模效益和土地成本的有效降低是獲取利潤(rùn)合理且長(zhǎng)期有效的策略。因此，有實(shí)力的開發(fā)商已經(jīng)將腳步邁向了其他地區(qū)。例如，天津中僑投資公司和安吉置業(yè)在山東圈地，同時(shí)，天津樂康置業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)在山東和貴陽同時(shí)運(yùn)作兩個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)在2004年三四月份就可推向市場(chǎng)。一位負(fù)責(zé)人士表示，準(zhǔn)備將水木天成項(xiàng)目成功運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用于其他城市住宅項(xiàng)目的開發(fā)，因?yàn)樯鷳B(tài)、健康住宅是全國(guó)住宅項(xiàng)目發(fā)展總的方向。專家指出，房地產(chǎn)全國(guó)市場(chǎng)已基本形成，隨著土地市場(chǎng)的逐步規(guī)范，通過拍賣及投標(biāo)使土地成本更趨透明，以前跨區(qū)域拓展顧慮的競(jìng)爭(zhēng)公平性問題在淡化；國(guó)家的住宅產(chǎn)業(yè)化政策減少了地域性項(xiàng)目運(yùn)作的差異；大中城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，需求相對(duì)穩(wěn)定，有利于房地產(chǎn)企業(yè)制定跨區(qū)域拓展的長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃；現(xiàn)代信息技術(shù)使房產(chǎn)商能夠異地進(jìn)行專業(yè)管理，將產(chǎn)品異地“嫁接”，迅速拓展市場(chǎng)空間。這些因素，促成了一向地域性很強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)性不斷增強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)走向全國(guó)化已經(jīng)成為整個(gè)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，其意義在于，首先是落后地區(qū)能借鑒和利用先進(jìn)地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)與有效的開發(fā)模式，在整體上迅速提高國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)水平，同時(shí)，有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)也可以借此打造全國(guó)性房地產(chǎn)品牌，快速實(shí)現(xiàn)“做大做強(qiáng)”?？鐓^(qū)域開發(fā)將會(huì)極大地撼動(dòng)原有的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局。加劇國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“洗牌”行動(dòng)。二、天津市房地產(chǎn)投資環(huán)境分析：（一）天津市房地產(chǎn)情況匯總：1、基本情況介紹：房?jī)r(jià)：２００３年上漲１０％２００４年未知拆遷：１９９４年—２００３年累計(jì)１８６９萬平方米２００３年４５０萬平方米２００４年３００萬平方米新建：１９９４年—２００３年累計(jì)４９６５萬平方米投資：２００３年２１０億２００４年２５５億房?jī)r(jià)分布：?jiǎn)蝺r(jià)１５００元／平方米以下低價(jià)的商品住宅交易量占總量的４．８１％。單價(jià)１５００至２０００元／平方米的低價(jià)商品住宅交易量占總量的１５．９２％。單價(jià)２０００至２５００元／平方米的中價(jià)商品住宅交易量占總量的１７．５４％。單價(jià)２５００至３５００元／平方米的中價(jià)商品住宅交易量占總量的３７．２４％。單價(jià)３５００至４５００元／平方米的高價(jià)商品住宅交易量占總量的１４．９１％。單價(jià)４５００元／平方米以上的高價(jià)商品住宅交易量占總量的９．５８％。2、天津市2003年房地產(chǎn)業(yè)的完成情況①、房地產(chǎn)投資、施工、銷售等指標(biāo)全面增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資完成210億元，同比增長(zhǎng)20%。房地產(chǎn)施工面積1950萬平方米，竣工832萬平方米。其中住宅施工面積1700萬平方米，竣工750萬平方米，同比增長(zhǎng)12%。②、全市商品房市場(chǎng)銷售活躍2003年商品房銷售1022萬平方米，同比增長(zhǎng)55%，是天津市商品房銷售量最高的一年，首次突破1000萬平方米。其中現(xiàn)房銷售790萬平方米，同比增長(zhǎng)40%。商品房銷售金額285.7億元，同比增長(zhǎng)68%。商品房平均銷售價(jià)格2795元/平方米，同比增長(zhǎng)7.3%。全市存量房銷售688萬平方米、86.4億元，分別比去年同期增長(zhǎng)95%和116%。二、三級(jí)市場(chǎng)交易比例達(dá)到1：0.67，市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯加強(qiáng)。③、空置面積下降，市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化2003年，由于商品房銷售面積大于同期竣工面積和上市面積，空置房被逐步消化。截至2003年底，全市竣工一年以上的滯銷房和積壓房面積為149萬平方米，同比減少104萬平方米，市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。3、天津房地產(chǎn)業(yè)投資有三個(gè)特點(diǎn)：◆一是與全市經(jīng)濟(jì)保持了協(xié)調(diào)發(fā)展。今年天津GDP增幅為14.3%，是近幾年增幅最高的一年。全市固定資產(chǎn)投資完成1040億元，同比增長(zhǎng)28%。房地產(chǎn)投資所占比例為20%，投資增幅為20%，房地產(chǎn)投資規(guī)模和增幅合理，與全市經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)和投資增長(zhǎng)總體上保持了同步態(tài)勢(shì)?！舳敲駹I(yíng)企業(yè)成為投資的主要力量。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的不斷完善，民營(yíng)企業(yè)已成為房地產(chǎn)投資的主體。民營(yíng)企業(yè)預(yù)計(jì)全年完成投資172億元，占全市房地產(chǎn)投資的82%。◆三是外地投資商大量來津，帶動(dòng)了全國(guó)房地產(chǎn)投資向天津市流動(dòng)。2003年，共有11家外地企業(yè)在津正式投資房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，全年完成投資15億元，同比增長(zhǎng)50%，占全市房地產(chǎn)投資的7%，更多的外地開發(fā)企業(yè)已確立在津投資意向，正在積極洽談項(xiàng)目，天津正在吸引全國(guó)開發(fā)企業(yè)的目光。4、天津商品房市場(chǎng)銷售有三個(gè)特點(diǎn)：◆一是大規(guī)模拆遷拉動(dòng)了安置型需求。2003年全市拆遷面積450萬平方米，是上年同期拆遷量的3倍，拆遷投資130億元，成為拉動(dòng)今年商品房銷售和房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要因素之一。拆遷帶來了安置型需求的增長(zhǎng)。旺盛的市場(chǎng)需求有力地拉動(dòng)了房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，保證了商品房市場(chǎng)供求平衡，無泡沫成分，市場(chǎng)運(yùn)行健康平穩(wěn)?！舳蔷用袷杖胩岣呤咕用褡》肯M(fèi)預(yù)期增強(qiáng)。2003年天津人均居民可支配收入10290元，同比增長(zhǎng)10.2%，居民購(gòu)房能力顯著增強(qiáng)?！羧琴?gòu)房居民以本地居民普通住宅需求為主，本地居民購(gòu)房占總需求的95%以上，購(gòu)房目的主要是居住為主，沒有炒作成分。（二）天津市2004年房地產(chǎn)開發(fā)形勢(shì)2003年天津市人均GDP達(dá)到3100美元，2004年天津市房地產(chǎn)面臨著更加有利的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)具備了高速增長(zhǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)條件。2004年天津房地產(chǎn)投資規(guī)模將在去年210億元的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)45億元。①、需求方面：2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求穩(wěn)中有增，預(yù)計(jì)2004年商品房銷售能夠繼續(xù)保持1000萬平方米以上，二手房交易規(guī)模700萬平方米以上。支撐需求持續(xù)保持較高規(guī)模的因素主要有以下幾點(diǎn)：◆一是隨著城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增加，2004年居民可支配收入指標(biāo)將繼續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，使居民住房消費(fèi)能力進(jìn)一步提高，住房改善型需求有新的增長(zhǎng)?！舳?004年全市拆遷計(jì)劃安排300萬平方米左右，拆遷居民10萬戶，全市安置型需求規(guī)模將在800萬平方米以上，占全市商品房和二手房市場(chǎng)需求總量的近50%，為市場(chǎng)提供相對(duì)充足的安置型需求。◆三是城市化步伐加快。2004年全市城市化率將達(dá)到44%，比2003年提高2.5個(gè)百分點(diǎn)，將有25萬農(nóng)村居民轉(zhuǎn)移到城市和城鎮(zhèn)，為城市房地產(chǎn)市場(chǎng)增加400萬平方米以上的住房需求?！糸_發(fā)方面：需求增長(zhǎng)將成為推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和投資規(guī)模增長(zhǎng)的根本動(dòng)力。適應(yīng)市場(chǎng)有效需求，我們提出2004年房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)為：商品房施工面積2000萬平方米，同比增加50－100萬平方米。商品房竣工面積900萬平方米左右，其中住宅竣工面積800萬平方米。②、推動(dòng)2004年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的有利因素主要體現(xiàn)在開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大、行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和推進(jìn)技術(shù)進(jìn)步三方面：◆一是開發(fā)總規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資有堅(jiān)實(shí)的項(xiàng)目基礎(chǔ)。根據(jù)天津市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，2007年前天津市人均住房建筑面積每年預(yù)計(jì)增加1－1.5平方米，每年竣工面積需要在900萬平方米左右，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模處于高速增長(zhǎng)期。2003年天津市進(jìn)行了海河開發(fā)和大規(guī)模土地整理，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了相對(duì)充足的土地供應(yīng)，特別是海河開發(fā)正在成為全市乃至全國(guó)開發(fā)企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)，去年海河基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面展開，為2004年房地產(chǎn)項(xiàng)目大規(guī)模開發(fā)提供了基礎(chǔ)條件。天津市從2003年6月1日開始土地全部在公開市場(chǎng)以招標(biāo)、拍賣和掛牌方式供應(yīng)，2004年將全面進(jìn)入規(guī)范化運(yùn)作，土地市場(chǎng)公開運(yùn)作有利于開發(fā)項(xiàng)目縮短開發(fā)周期，減少資金占?jí)海瑢?shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)?！舳枪ㄍ顿Y比重?cái)U(kuò)大，投資項(xiàng)目結(jié)構(gòu)調(diào)整。隨著天津市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)公建的需求增長(zhǎng)，適應(yīng)市場(chǎng)需求，隨著海河兩岸綜合開發(fā)項(xiàng)目的正式啟動(dòng)，2004年天津市公建項(xiàng)目將進(jìn)入投資將呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)全年公建項(xiàng)目施工面積達(dá)到400萬平方米，同比增長(zhǎng)40%。公建投資增加將帶動(dòng)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)在增長(zhǎng)中調(diào)整，在調(diào)整中改善。◆三是城市化步伐加快，通過投資空間結(jié)構(gòu)調(diào)整，城鎮(zhèn)建設(shè)將成為投資新熱點(diǎn)。今后幾年，天津?qū)⑦M(jìn)入城市化加速發(fā)展階段，城市化水平每年提高約3個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)每年新增城市人口30萬人左右。為此，天津市將加快小城鎮(zhèn)建設(shè)作為中心工作之一，每年安排400－500萬平方米的小城鎮(zhèn)開發(fā)規(guī)模，以適應(yīng)農(nóng)村城市化對(duì)住房的需求。圍繞加快城市化進(jìn)程，小城鎮(zhèn)開發(fā)將成為新的投資增長(zhǎng)點(diǎn)?！羲氖亲≌a(chǎn)業(yè)化步伐將進(jìn)一步加快。2004年天津市在住宅產(chǎn)業(yè)化方面將推出一系列重要舉措。要以鋼結(jié)構(gòu)住宅體系為主，發(fā)展中高層住宅。推廣應(yīng)用復(fù)合式保溫材料，推行三步節(jié)能。建立自來水和中水分質(zhì)供水體系，實(shí)行雙管入戶。實(shí)行成品房銷售。隨著以上新技術(shù)的全面應(yīng)用，2004年天津住宅產(chǎn)業(yè)化將進(jìn)入一個(gè)新階段。3、可能面臨的問題和解決措施總體上看，2004年天津房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持較快的發(fā)展速度。但也面臨著兩方面可能對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生不利影響的因素：◆一是成本推進(jìn)導(dǎo)致價(jià)格繼續(xù)上漲，對(duì)需求增長(zhǎng)起到抑制作用。2004年，隨著招標(biāo)、拍賣和掛牌方式供地成為房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)的唯一形式，開發(fā)企業(yè)取得土地的成本上升，帶動(dòng)總成本上升4－5%。成本上升的另一重要方面是建材上漲，建材上漲帶來的壓力將在2004年上市項(xiàng)目中逐步體現(xiàn)。兩種因素將導(dǎo)致商品房成本上升，價(jià)格上漲。◆二是商品房供求結(jié)構(gòu)存在不平衡。由于天津市需求的主體主要是拆遷帶來的安置型需求，對(duì)價(jià)格承受力較低。拆遷居民能夠承受的市場(chǎng)價(jià)格在200－2500元/平方米，而2003年天津市平均銷售價(jià)格為2795元/平方米，2004年還面臨新的上漲趨勢(shì)。二者的矛盾將使天津市商品房市場(chǎng)在總量平衡的前提下面臨著結(jié)構(gòu)性不平衡。為解決以上問題，天津市研究提出以下解決措施：◆調(diào)整開發(fā)空間結(jié)構(gòu)。在市區(qū)周邊地價(jià)較低的區(qū)域盡快開工建設(shè)一批價(jià)格較低的普通商品房，達(dá)到調(diào)控市場(chǎng)規(guī)模、平抑價(jià)格的目的。去年四季度以來，天津積極落實(shí)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，幫助項(xiàng)目做好前期工作，預(yù)計(jì)上半年可開工建設(shè)300萬平方米左右的這種普通商品房。◆有計(jì)劃地拆遷。通過調(diào)控拆遷規(guī)模，達(dá)到調(diào)控安置型需求、調(diào)整市區(qū)土地供應(yīng)量的雙重目標(biāo)。2004年全市拆遷規(guī)模在300萬平方米左右，將比2003年下降三分之一。通過適度調(diào)控拆遷規(guī)模，將安置型需求控制在合理范圍內(nèi)，通過調(diào)整市場(chǎng)對(duì)中低價(jià)位商品房的需求規(guī)模，減少中低價(jià)位商品房?jī)r(jià)格的上漲的壓力，保持市場(chǎng)供求總量和結(jié)構(gòu)穩(wěn)定?！暨m度擴(kuò)大低價(jià)位的土地供應(yīng)量。由于市中心區(qū)土地要通過拆遷整理獲得，整理成本高導(dǎo)致地價(jià)居高不下。天津考慮在城市周圍地價(jià)較低地區(qū)新征部分土地用于商品房開發(fā)，通過土地出讓金、配套費(fèi)調(diào)控手段，嚴(yán)格控制調(diào)整土地成本，通過增加低價(jià)土地供應(yīng)，降低全市開發(fā)項(xiàng)目平均土地成本，降低開發(fā)企業(yè)價(jià)格預(yù)期，起到調(diào)控土地市場(chǎng)、調(diào)控開發(fā)成本和市場(chǎng)價(jià)格的作用。但由于近兩年國(guó)家將實(shí)行嚴(yán)格的保護(hù)耕地和征地制度，采取第三項(xiàng)擴(kuò)大新的土地供應(yīng)的措施可能面臨政策性障礙。因此，目前天津正在重點(diǎn)開展第一、二項(xiàng)工作。三、天津市規(guī)劃及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）、天津市規(guī)劃：2004年天津市的城建重點(diǎn)任務(wù)包括六個(gè)方面：◆加快海河開發(fā)。重點(diǎn)建設(shè)１５條道路，建成大沽橋、慈海橋，開工建設(shè)奉化橋、保定橋、蚌埠橋，完成北安橋、金湯橋等４座橋梁的改造，建成思源公園、會(huì)師公園等臨河公園，積極推動(dòng)６個(gè)商貿(mào)節(jié)點(diǎn)的建設(shè)。繼續(xù)加大基礎(chǔ)設(shè)施投入，加快重點(diǎn)工程建設(shè)。年內(nèi)實(shí)現(xiàn)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施打捆項(xiàng)目１２大項(xiàng)和１４６個(gè)子項(xiàng)的建設(shè)。４０個(gè)重點(diǎn)工程項(xiàng)目確保年內(nèi)竣工２０項(xiàng)。按計(jì)劃完成地鐵、高速公路、快速路和環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目。加強(qiáng)城市規(guī)劃，突出強(qiáng)調(diào)規(guī)劃工作的科學(xué)性、嚴(yán)肅性，以達(dá)到提高文化品位的要求。加強(qiáng)環(huán)境綜合整治。重點(diǎn)做好城郊結(jié)合部、難點(diǎn)大片的綜合治理。努力實(shí)現(xiàn)二級(jí)良好空氣質(zhì)量天數(shù)達(dá)到８０％的奮斗目標(biāo)。高標(biāo)準(zhǔn)搞好街景燈光工程建設(shè)。加快住宅建設(shè)，年內(nèi)確保住宅竣工８００萬平方米。加快社會(huì)保障住房和小城鎮(zhèn)住宅建設(shè)的進(jìn)程。積極處置停緩建項(xiàng)目。建立規(guī)范的建設(shè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。放開市政公用基礎(chǔ)設(shè)施投資領(lǐng)域，放寬建筑市場(chǎng)準(zhǔn)入渠道。推進(jìn)施工、設(shè)計(jì)養(yǎng)管單位的改革。（二）、天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、首先天津地產(chǎn)是講政策的地產(chǎn)，共有以下幾個(gè)特點(diǎn)：◆土地：近年天津的大宗土地交易頻繁。除了270萬平方米的萬科東麗湖、2200畝的順馳太陽城、市中心三岔口85萬平方米的泰達(dá)城等等，海河開發(fā)還將給市場(chǎng)提供30塊“金地”，拍賣總值預(yù)計(jì)160億元。沒有土地就沒有了地產(chǎn)，如此大體量的土地供應(yīng)，在全國(guó)少見?！粽撸禾旖蛲恋毓?yīng)市場(chǎng)的規(guī)范性堪稱全國(guó)之最，以市場(chǎng)化的方式獲得土地，大家就比較容易地站在同一條起跑線上，也就是“過江龍”與“地頭蛇”不會(huì)存在比較懸殊的差異，將來就靠實(shí)力、靠人才來說話?！短旖蚴袊?guó)有土地有償使用辦法》于2003年6月1日正式實(shí)施?！掇k法》規(guī)定，《劃撥用地目錄》以外的用地，必須實(shí)行有償使用。土地有償使用包括出讓、租賃。為了規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，《辦法》強(qiáng)調(diào)，商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地出讓方式必須采取透明度高的招標(biāo)、拍賣和掛牌方式?！粢?guī)劃：天津比較熱的幾個(gè)板塊，如華苑、麗苑、梅江南、瑞景等，聚焦了市場(chǎng)上多數(shù)的優(yōu)質(zhì)大盤，這幾個(gè)板塊的形成與政府的總體規(guī)劃密切相關(guān)。包括海河改造工程，規(guī)劃面積達(dá)到42萬平方公里?！羰袌?chǎng)：大規(guī)模的城市改造工程必然對(duì)市場(chǎng)供需關(guān)系帶來巨大影響。天津各家樓盤的必修課之一，就是安排銷售人員在各拆遷區(qū)設(shè)點(diǎn)宣傳，畢竟，數(shù)百萬的拆遷面積，誰都想分一口。比如某樓盤，地點(diǎn)不佳，品質(zhì)也的確夠嗆，銷售一直處于半夢(mèng)半醒之間。但由于價(jià)格適當(dāng)，今年拆遷工程啟動(dòng)后，該樓盤好似枯木逢春，想在這個(gè)樓盤買房子甚至需要發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)寫條子，走后門。2、其次，天津大規(guī)模市政工程項(xiàng)目建設(shè)的啟動(dòng)將為樓市注入新的活力和生機(jī)，房地產(chǎn)熱點(diǎn)不斷涌現(xiàn)，海河綜合開發(fā)、地鐵一號(hào)線、輕軌、東南半環(huán)道路拓寬、奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)等等一系列工程將進(jìn)一步刺激天津樓市的活躍，與此相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目將受惠非淺，特別是天津東南部和西南部地區(qū)的樓市前景更加燦爛。熱點(diǎn)：1帶2線5點(diǎn)天津德茂豐公司的總經(jīng)理陳春霆把今年樓市的熱點(diǎn)總結(jié)為1帶2線5點(diǎn)，引起了與會(huì)者的共鳴。1帶即海河綜合開發(fā)帶，1800億元的投資規(guī)模將令所有開發(fā)商為之鼓舞，首期8-10個(gè)項(xiàng)目正在啟動(dòng)，未來5-8年內(nèi)海河沿線的樓盤開發(fā)將熱點(diǎn)不斷。2線即地鐵一號(hào)線和東南半環(huán)的建設(shè)。他介紹說業(yè)已開工的地鐵一號(hào)線已使沿線樓盤受益升值，樓盤銷售業(yè)績(jī)大大提高。東南半環(huán)部分道路拓展預(yù)計(jì)將達(dá)100-120米，寬闊的馬路將改善東南部地區(qū)的道路狀況。根據(jù)前幾年的經(jīng)驗(yàn)，道路拓寬改造對(duì)于沿線的樓盤絕對(duì)是利好消息。6點(diǎn)即是以陽光100為代表的位于西南部的華苑居住區(qū)；以太陽城為代表的位于東部的原萬松居住區(qū)；以?shī)W林匹克花園和順馳翡翠城為代表的位于西北部的瑞景居住區(qū)；以萬科水晶城為代表位于西南部的梅江居住區(qū)、以及位于水上公園區(qū)域附近的奧運(yùn)板塊。陳春霆認(rèn)為，這4大居住區(qū)和奧運(yùn)板塊由于有相關(guān)政策的支持，周邊配套設(shè)施將會(huì)加快完善，樓盤開發(fā)的熱點(diǎn)由此產(chǎn)生。談到具體的區(qū)域，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士則更看好天津東南部和西南部的房地產(chǎn)發(fā)展。仁愛房地產(chǎn)公司的宋斌認(rèn)為隨著天津工業(yè)的整體東移，工業(yè)布局將重新調(diào)整，東部地區(qū)工業(yè)設(shè)施的集中也為該地區(qū)的商用物業(yè)及住宅開發(fā)提供新的機(jī)遇。特別是濱海新區(qū)的飛速發(fā)展，其經(jīng)濟(jì)總量去年已占全市經(jīng)濟(jì)總量的30%，連接濱海新區(qū)和老城區(qū)的交通大動(dòng)脈-輕軌以及貫通全市的地鐵一號(hào)線的部分車站也將通過東南部地區(qū)，其中輕軌工程的完工已經(jīng)指日可待，輕軌沿線及濱海新區(qū)的的房地產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)大大升值。中原物業(yè)公司的房寶復(fù)也認(rèn)為東南部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)有更大的起色。東南半環(huán)的道路拓寬、海河大橋年底通車、黑牛城道的改造將大大改善東南部地區(qū)的交通狀況，提升該區(qū)域的梅江及雙林居住區(qū)的整體居住環(huán)境，并使周圍土地升值帶動(dòng)房?jī)r(jià)上升。此外天津開發(fā)區(qū)即將開始的約50平方公里的擴(kuò)展，以及保稅區(qū)在天津機(jī)場(chǎng)附近將要建立20平方公里的物流保稅區(qū)項(xiàng)目也會(huì)促使周邊的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)一步火熱。建泰置業(yè)的成軍總經(jīng)理說，本市政府部門今年對(duì)海河等基礎(chǔ)市政設(shè)施重點(diǎn)工程的加大投入，將引導(dǎo)開發(fā)商將投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到這些熱點(diǎn)地區(qū)。海河開發(fā)帶動(dòng)的不再是一般的住宅開發(fā)，而是住宅、商業(yè)中心、酒店、辦公樓等多類別的物業(yè)綜合開發(fā)并伴隨著大量道路及公建設(shè)施的改造。他分析隨著海河開發(fā)首期項(xiàng)目的不斷深入，部分道路的改造和拓寬將拉近東南部地區(qū)和市中心的距離，市中心的商業(yè)輻射范圍將向外拓展，使人們對(duì)東南部地區(qū)的傳統(tǒng)距離概念逐漸淡化，這將有利于東南部地區(qū)樓盤的整體銷售。同時(shí)海河開發(fā)過程中的一些配套的大項(xiàng)目如泰達(dá)集團(tuán)將要進(jìn)行的對(duì)天津南站地區(qū)的整體改造，使之成為天津未來的CBD商務(wù)區(qū)的消息，更使東南部地區(qū)成為投資的熱土，人氣空前旺盛。西南部由于梅江、華苑兩個(gè)大型中高檔居住區(qū)和奧運(yùn)板塊的存在，一直也是本市房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)地區(qū)。去年至今，區(qū)域內(nèi)新的高檔樓盤如仁愛豪景莊園、城市別墅、萬科水晶城等項(xiàng)目不斷推出，這一區(qū)域的樓市狀況進(jìn)一步走好，其中梅江更是熱中之熱。據(jù)紅勘公司總經(jīng)理宗志強(qiáng)介紹，因?yàn)闅v史沿革，該地區(qū)人文、經(jīng)濟(jì)和配套等條件與其他區(qū)域比較一直處于優(yōu)勢(shì)位置。隨著順馳藍(lán)水園、華夏芳水園、紅勘香水園和玉水園的開發(fā)逐步成型，周邊配套設(shè)施的逐步完善，以及梅江南地區(qū)的開發(fā)啟動(dòng)，梅江區(qū)域樓市的整體形象已經(jīng)確立，梅江的銷售形勢(shì)也越來越被看好，梅江作為西南部房地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)毫無疑問，從紅勘的兩個(gè)項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)中已經(jīng)印證了這種趨勢(shì)。他指出，梅江的區(qū)域優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)定位使其輻射能力不僅僅限于本地區(qū)，更多的其他地區(qū)的客戶正在向梅江轉(zhuǎn)移，這也將會(huì)促使今年梅江的樓盤銷售更加火爆。作為外來客之一的陽光100初到天津就在本市華苑地區(qū)開發(fā)近670畝地，其項(xiàng)目規(guī)模和運(yùn)作的效率和水平令我市開發(fā)商嘆為觀止。據(jù)天津陽光100房地產(chǎn)公司總經(jīng)理范小沖介紹，天津陽光100的整體規(guī)劃委托德國(guó)GMD和澳大利亞的DCL兩家知名建筑設(shè)計(jì)所進(jìn)行設(shè)計(jì)，目前已經(jīng)完成，并且項(xiàng)目開始了動(dòng)工建設(shè)，預(yù)計(jì)會(huì)在今年6月與大家見面。談到項(xiàng)目所處的地塊優(yōu)勢(shì)，他說，西南部道路交通狀況很好，華苑位于天津的上風(fēng)上水地區(qū)，近50萬平米大型社區(qū)經(jīng)多年?duì)I造已經(jīng)成熟，并且距離大學(xué)城和天津的奧運(yùn)板塊非常近，是一個(gè)中高檔樓盤聚集的區(qū)域。根據(jù)陽光100的分析，未來天津的樓市開發(fā)將從安居型向康居型轉(zhuǎn)化，中高檔樓盤的需求將會(huì)增加，華苑及其周邊地區(qū)的人文環(huán)境、地理環(huán)境最適合中高檔樓盤的開發(fā)，因此他更看好天津西南部地區(qū)的樓市前景。對(duì)于西南部地區(qū)奧運(yùn)板塊的概念，范小沖認(rèn)為目前其最大的功效就是在于引發(fā)購(gòu)房者對(duì)于該區(qū)域未來發(fā)展空間的想象。奧運(yùn)場(chǎng)館、賓館、酒店、商業(yè)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)和周圍道路交通狀況的進(jìn)一步改善，將會(huì)在心里上給予購(gòu)房者更多的暗示。他表示，不管人們承認(rèn)與否，奧運(yùn)是一個(gè)自然而成的板塊，與概念的炒作無關(guān)。奧運(yùn)的舉辦必將使該地區(qū)的樓市更加升溫，但他同時(shí)告誡，奧運(yùn)概念的炒作應(yīng)該適可而止，而不要效仿北京，過早地透支奧運(yùn)概念。3、天津是今年全國(guó)樓市熱點(diǎn)2003年北京房?jī)r(jià)平均每平米是4066元，上海4553元，廣州5572元，深圳6364元，而天津才2820元。2003年全國(guó)人均居住面積平均是21.5平米，天津目前只有14.6平米，在大城市中是偏低的。從房?jī)r(jià)上分析，天津去年2500-3500元/平方米和3500-4500元/平方米的房子占了將近50%，其余大部分都是低價(jià)房，5000元/平方米以上的房子屈指可數(shù)，此外去年商品房竣工面積與銷售面積基本持平，不存在過多的積壓，范小沖和解君同時(shí)認(rèn)為，天津目前的發(fā)展已經(jīng)擺脫了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的舊思維，找到了自己的城市發(fā)展定位。作為北方的歷史名城，傳統(tǒng)的工商業(yè)中心和新的國(guó)際化港口城市，天津在新世紀(jì)的發(fā)展將更多地融入大北京經(jīng)濟(jì)圈，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)已經(jīng)步入快車道。海河綜合開發(fā)、地鐵、輕軌、舊城改造等項(xiàng)目的啟動(dòng)，使天津迎來了最好的發(fā)展時(shí)機(jī)。他們表示，作為一家外地房地產(chǎn)公司，正是看到了天津?qū)⑹墙衲耆珖?guó)樓市的熱點(diǎn)，天津樓市沒有泡沫，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Υ螅掷m(xù)穩(wěn)定發(fā)展的后勁足，他們才選擇進(jìn)入天津參與房地產(chǎn)開發(fā)的。三、天津市部分開發(fā)樓盤表名稱物業(yè)地址物業(yè)類型物業(yè)價(jià)格開發(fā)商銷售證售樓電話云瑯新居和平衛(wèi)津路新學(xué)府社區(qū)

普通住宅

4950元/平方米

天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)集團(tuán)有限公司

1999第165

23522288

海灣中心和平紫竹林地區(qū)

其它

不詳

天津海貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司

2303383823033939

麥購(gòu)商業(yè)街和平濱江道附近

其它

不詳

麥購(gòu)房地產(chǎn)投資發(fā)展有限公司

2712345627120588

信達(dá)廣場(chǎng)和平解放北路188號(hào)

商住樓

不詳

天津華信商廈有限公司

23328888

新世界花園和平榮業(yè)大街（食品街北側(cè)）

公寓

不詳

新世界康居發(fā)展公司

27283388

新福方里五號(hào)樓和平多倫道與陜西路交口

商住樓

3800元/平方米

和平房地產(chǎn)

2730802027308006

杰林大廈和平貴州路2號(hào)天樂寫字樓311

普通住宅

4900元/平方米

天津鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司

23122088

世紀(jì)大廈和平貴州路2號(hào)天樂寫字樓311

普通住宅

不詳

天津鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司

23122088

新華大廈和平新華路與保定道交口

公寓

不詳

天津市津房房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

（1998）津房權(quán)售字187號(hào)

23131858

宜昌公寓和平西康路西側(cè)宜昌道內(nèi)

普通住宅

不詳

天津建工集團(tuán)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

（1998）津房權(quán)售字177號(hào)

23358986

亞太大廈和平南京路35號(hào)

商住樓

7100元/平方米

天津津港亞太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

（1999）津房權(quán)售字018號(hào)

2302066623020555歐亞大廈和平貴州路與沙市道交口處

商住樓

4600元/平方米

2392883323928899和平世家新苑和平西康路與漢陽道交口

普通住宅

不詳

天津市和平區(qū)建設(shè)開發(fā)公司

（1998）津房權(quán)售字第247號(hào)

森淼清華園和平云南路12號(hào)

普通住宅

5200元/平方米

天津鑫森置業(yè)有限公司

2001)津房權(quán)售字第122號(hào)

83521888

新文化花園和平中心區(qū)域

高尚住宅

5000元/平方米

天津市萬兆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

(1999)津房權(quán)售字第215號(hào)

87308755

嘉利中心和平衛(wèi)津路與新興路交口

商住樓

5600元/平方米

天津開發(fā)區(qū)南華投資發(fā)展有限公司

2782234527826828佳怡公寓和平衛(wèi)津路與電臺(tái)道口

公寓

5025元/平方米

天津市房地產(chǎn)信托集團(tuán)

1999第194號(hào)

2781518827826638

吉利花園和平貴陽路與西寧道交口

普通住宅

5200元/平方米

天房集團(tuán)

2783680827836806貴都大廈和平天津市和平區(qū)營(yíng)口道與山西路交普通住宅

不詳

天津鼎成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

23115158

和平園和平福安大街和平園

公寓

4500元/平方米

天津市雙寅實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司

津房權(quán)售字第366號(hào)

2702152827021508

萬科都市花園和平氣象臺(tái)路與新興路交口

高尚住宅

不詳

天津萬科興業(yè)（集團(tuán)）有限公司

1998津房權(quán)售字第283號(hào)

27835419

世紀(jì)新苑西青楊柳青鎮(zhèn)中心

普通住宅

1950元/平方米

2792398827946188禾和灣新城西青楊柳青鎮(zhèn)南居住工業(yè)新區(qū)

普通住宅

不詳

天津開發(fā)區(qū)綠天利房地產(chǎn)開發(fā)公司

27931818

嘉匯園二期西青西青道與延安路交口

普通住宅

2100元/平方米

天津榮嘉置業(yè)發(fā)展有限公司

（2002）津房權(quán)售字第126號(hào)

27747775

溪秀苑西青西青區(qū)中北鎮(zhèn)外環(huán)線七號(hào)橋

普通住宅

不詳

天津市華西房地產(chǎn)開發(fā)公司

2001-040

2791500727531222

都旺新城new北辰果園北路與高峰路交口金角旺地普通住宅1608元/平方米起天津大潮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2002津房權(quán)售字（040）號(hào)86815952,26913338佳平里北辰丁字沽三號(hào)路佳欣里旁普通住宅1800元/平方米起天津市正繼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

引河北里北辰引河里北道（丁趙村）普通住宅1900元/平方米均

26912728盛倉(cāng)新苑北辰京津公路與延吉道交口普通住宅1470元/平方米均天津市金潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

富山東晶花園北辰丁字沽三號(hào)路延長(zhǎng)線花園洋房2450元/平方米均

26661888/26681888大通綠島家園北辰南倉(cāng)道與津京路交口別墅2700元/平方米均大通建設(shè)發(fā)展有限公司

26090800/26090900燕宇藝術(shù)城北辰丁字沽三號(hào)路延長(zhǎng)線高尚住宅2450元/平方米均天津燕宇置業(yè)有限公司

26646688/26641188都市桃源北辰新宜白大道（武警六支隊(duì)旁）普通住宅1800元/平方米均

26311818、26315858萬科花園新城北辰新宜白大道北辰科技園區(qū)別墅3450元/平方米高天津萬科興業(yè)（集團(tuán)）有限公司

2671004826710049地球村new大港北環(huán)路地球村38號(hào)別墅6800元/平方米均中原置業(yè)

6330666663306668福苑里大港福苑里普通住宅1830元/平方米均

63216423江格調(diào)空間南開西市大街普通住宅3880元/平方米均天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)集團(tuán)有限公司（2003）津房權(quán)售字057號(hào)27496600/27496633華苑新城二期南開華苑賓水西道普通住宅3100元/平方米均天津港寧房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（2000）津房權(quán)售字第137號(hào)23723888/23723388禧順花園南開紅旗路元陽道3號(hào)普通住宅2628元/平方米均天津六建中達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司（2000）津房權(quán)售字第177號(hào)87611010廣得星鉆南開廣開四馬路普通住宅3680元/平方米均天津亞德置業(yè)發(fā)展有限公司

27591058海泰大廈南開華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)華天道普通住宅3300元/平方米均天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

83710846科馨別墅南開華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)別墅5880元/平方米均天津華苑科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)有限公司

83710666金廈新都花園南開衛(wèi)津路與雙峰道交口公寓4700元/平方米均天津市金廈房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司99-30927453366檸檬星座new南開津淶公路附近普通住宅3850元/平方米均天津順馳建設(shè)有限公司

88360005金典花園南開保山道108號(hào)普通住宅2800元/平方米均天津金重房地產(chǎn)開發(fā)有限公司05283613636金冠里南開復(fù)康路立交橋向西200米處普通住宅2048元/平方米起天津市金廈房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司

23663998南開文園南開保山道18號(hào)普通住宅2800元/平方米均天津市興建房地產(chǎn)開發(fā)公司

8369200683692009富祥園南開保山道普通住宅3000元/平方米均匯森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(2001)津房權(quán)售字第223號(hào)83612118天香水畔南開黃河道與津河交口南側(cè)高尚住宅3800元/平方米均凱立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2745888827459888幸福怡家南開南開區(qū)芥園西道18號(hào)普通住宅1880元/平方米均天津四維置業(yè)有限公司

27675100水榭花園南開南開區(qū)水上北路跳水館東高尚住宅5150元/平方米均(2000)津房權(quán)售字第048號(hào)23356888新泉大廈南開南門外大街與多倫道延長(zhǎng)線交口商住樓4050元/平方米均

27383384祿達(dá)花園南開南開區(qū)復(fù)康路與衛(wèi)津路交口普通住宅4000元/平方米均南開房地產(chǎn)開發(fā)公司(1998)津房權(quán)售字第161號(hào)2335177723359997萬兆*桂荷園南開紅旗路與鞍山西道交口普通住宅3450元/平方米均天津市萬兆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2736799327367992凱信佳園南開南開區(qū)密云一支路普通住宅1900元/平方米均房信集團(tuán)

27516666博泰名居南開南門外大街與三馬路交口公寓4000元/平方米均天津萬達(dá)宏順投資有限公司2002津房權(quán)售字第245號(hào)27318688國(guó)泰·逸城南開長(zhǎng)江道與咸陽路交口西側(cè)普通住宅2750元/平方米均國(guó)磊房地產(chǎn)公司

2764948823553536天香水岸南開南門外大街276號(hào)（二南開對(duì)過）普通住宅4000元/平方米均天津凱立建設(shè)開發(fā)公司（2002）津房權(quán)售字166號(hào)2745888827459888凱祥花園南開水上公園別墅8360元/平方米均凱祥房地產(chǎn)1997（167）23684409浩天·天嬌源南開迎水道2號(hào)別墅7600元/平方米均天津浩天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(2002)津房權(quán)售字第121號(hào)23368688水琳?qǐng)@南開黃河道與臨潼路交口普通住宅2800元/平方米均天津亞克房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2762333327693333儒園公寓·天津印象南開東門內(nèi)大街36號(hào)普通住宅4400元/平方米均中遠(yuǎn)安信（天津）有限公司

8734001987340020蒙地卡羅別墅南開復(fù)康路與外環(huán)線交口北行1.5公里（西苑別墅內(nèi)）別墅110萬元/套均天津市鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（1995）津房權(quán)售字第56號(hào)2379999923915666泰達(dá)國(guó)際公寓南開復(fù)康路73號(hào)增1號(hào)普通住宅7500元/平方米起天津益德置業(yè)有限公司2001津放全售字19623005656翠湖溫泉花園南開霞光道、士英路及水上公園南路交匯處普通住宅5152元/平方米起天津金昌房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

2394366823916691華勝小區(qū)南開紅旗南路南側(cè)488號(hào)普通住宅2800元/平方米起天津華勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（1998）津房權(quán)售字第258號(hào)239485582372855823728958立達(dá)公寓南開南開區(qū)衛(wèi)津南路78號(hào)商住樓7130元/平方米均

23921818水上國(guó)際村南開紅旗南路與賓水道交口普通住宅3600元/平方米起天津市寧發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司(2000)津房權(quán)售字第160號(hào)2372181823728188復(fù)康花園南開衛(wèi)津南路云際道10號(hào)普通住宅3000元/平方米起1996津房權(quán)售字第151號(hào)23665551廣云花園南開南開區(qū)廣開四馬路與西市大街交口普通住宅4150元/平方米高天津市開發(fā)區(qū)建隆置業(yè)有限公司

2742818827428988世紀(jì)花園南開世紀(jì)花園售樓處普通住宅3060元/平方米起

2735666027356661時(shí)代廣場(chǎng)南開南開區(qū)鞍山西道與南豐道交口普通住宅4500元/平方米均信誠(chéng)開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司津房權(quán)售第085號(hào)2738290027474936儒園南開南開區(qū)東門里大街88號(hào)綜合樓6400元/平方米均中遠(yuǎn)安信（天津）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

87340019寧發(fā)陽光公寓南開賓水道以北，士英路以西，博彩路以南公寓4800元/平方米均天津?qū)幇l(fā)集團(tuán)公司

23916688翠園中庭南開迎水道與中孚路交口普通住宅2960元/平方米均天津房建集團(tuán)

23710722書香園南開萬德莊大街1號(hào)普通住宅4300元/平方米均天津運(yùn)通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(2002)津房權(quán)售字第216號(hào)27470649麗苑居住區(qū)（萬松）河?xùn)|衛(wèi)國(guó)道與沙柳路交口經(jīng)濟(jì)適用房2150元/平方米均

246979922467