如何進行房地產市場調研（共30）

如何進行房房地產市場場調查正行合智策策劃部培訓訓課件20110815房地產市場調研的的整體概念念概念：就是以地產產項目為特特定的商品品對象，對對相關的市市場信息進進行系統(tǒng)的收集集、整理、、記錄和分分析，進而對房房地產市場場進行研究與預測測。房地產市場場調研個案區(qū)域宏觀由于調研的的目的及服服務的對象象不同，調調查的廣度度和深度有有所不同，，側重點也也有差異，，但對于房房地產市場場的切入點點，習慣上上依據(jù)地域域形態(tài)，由由點(單個樓盤)到線、面(區(qū)域市場)，再由線、、面(區(qū)域市場)到體(宏觀環(huán)境)；然后再從從體回復到到點、線和和面，不斷斷的循環(huán)往往復，融會會貫通，才才可真正把把握。線和面——區(qū)域市場體——宏觀環(huán)境點——單個樓盤房地產市場場調研的目目的【知己知彼】了解競品：：尋找區(qū)隔化、差異異化、借鑒點對抗性的營營銷了解區(qū)域市市場：區(qū)域域市場供應應、需求、、趨勢、稀稀缺精確的定位位了解宏觀市市場：地產產行業(yè)發(fā)展展、國家政政策變化行業(yè)生命周周期及發(fā)展展特征點——單個項目調研內容中中基礎的部部分市場即時了了解最為具具體、最為為直接的途途徑。單個樓盤的的市場調查查通常包括括以下五大大項：1、分析樓盤盤的地理位位置2、分析產品3、剖析價格格組合4、了解廣告告策略5、銷售執(zhí)行行點——單個項目1、分析樓盤盤的地理位位置宏觀方面:分析樓盤的區(qū)域域歷史沿革革，區(qū)域特特性(商業(yè)中心、、工業(yè)中心心、學院社社區(qū)等)；了解區(qū)域交通狀狀況，(公交、地鐵鐵、高架、、輕軌、省省市級公路路、區(qū)縣級級公路等)；公共配套設施(水、電煤等等市政配套套；公園、、學校、醫(yī)醫(yī)院、影劇劇院商業(yè)中中心、超市市、賓館、、圖書館、、體育場館館、集貿市市場、著名名餐館等生生活配套)和人文環(huán)境等等。。微觀方面:項目所處位置、、區(qū)域，樓樓盤地塊的的大小形狀狀，周邊競競爭對手，，它的進出出道路如何何?是否臨街………等等。目的：和其他商品不不一樣，樓盤的地理理位置是樓樓盤不可分分離的關鍵鍵因素，它它的優(yōu)劣與與否，往往往決定了樓樓盤的大部部分價值。調研方法：：網(wǎng)上查詢、、實地考察察點——單個項目點——單個項目2、分析產品品這是樓盤市市調的主體體部分，基本情況：重點在于了解樓樓盤的占地地面積、建建筑面積、、容積率，，開發(fā)商、、策劃公司司、代理公公司，土地地使用年限限、綠化率率、外立面面材質及顏顏色。產品力：產品類別與規(guī)劃劃，建筑設設計與外觀觀，面積配配比、戶型型格局，建建材標準，，智能化系系統(tǒng)（可視視對講系統(tǒng)統(tǒng)、視頻監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)、、煤氣報警警系統(tǒng)、背背景音樂系系統(tǒng)、緊急急呼救系統(tǒng)統(tǒng)、寬帶網(wǎng)網(wǎng)絡系統(tǒng)、、三表遠傳傳系統(tǒng)、遠遠程遙控家家電系統(tǒng)、、周邊防范范系統(tǒng)、LED屏幕顯示系系統(tǒng)），公公共配套設設施（衛(wèi)星星電視、空空調預留口口、電話通通訊分布、、熱水系統(tǒng)統(tǒng)、消防設設施、電力力額定功率率），會所所設施，施施工進度………等等。。分析產品是是理解樓盤盤的基礎，，只有認真分分析產品，，才能正確確把握因此此而產生的的種種變化化。產品因素中有一一特別項目目，雖不是是產品本身身，但卻是是產品的重重要構成，，它就是我我們常說的的公司組成，即知道樓樓盤的投資資、設計、、建設和物物業(yè)管理等等主要事項項的承擔公公司是誰?他們的資質質如何?彼此間是如如何合作的的?從而評估樓樓盤的資信信度。點——單個項目3、剖析價格格組合即產品的單價、總價價、折扣、、付款方式式和促銷活活動。市場中，往往有有許多價格格方面的促促銷活動，，但萬變不不離其宗，，其最終歸歸結于價格格組合的三三個方面。。剖析價格格組合并了了解其運用用策略是市市場調查最最吸引人的的地方。點——單個項目目4、了解廣廣告策略略廣告策略略是指廣廣告的主要訴求求點，媒體選擇擇，廣告密度度和實施效果果等等。點——單個項目目5、銷售執(zhí)執(zhí)行這是最關關鍵的地方一方面是指銷售售點的選選擇，人人員的配配置，業(yè)務執(zhí)行行……；另一方面面則是指什什么樣的的房型最好賣！！什么樣樣的總價最為市場場所接受受！吸引引客戶最主要的的地方是是什么！！購房客客戶群有有什么特征……，所所有的這這一切都都是市場場調查所所應該了了解的。其中的銷售狀狀況是果果，其他他幾個方方面都是是因，了了解因果果，分析析其中的的緣由，，是單個個樓盤，，也是整整個市調調工作的的全部內內涵。單個樓盤盤市調具具體內容容：1）.樓盤地理理位置宏觀方面面：a.區(qū)域歷史史沿革b.區(qū)域特性性(商業(yè)中心心、工業(yè)業(yè)中心、、學院社社區(qū)等)

c.區(qū)域交通通狀況，，(公交、地地鐵、高高架、輕輕軌、省省市級公公路、區(qū)區(qū)縣級公公路等)

d.公共配套套設施(水、電煤煤等市政政配套；；公園、、學校、、醫(yī)院、、影劇院院商業(yè)中中心、超超市、賓賓館、圖圖書館、、體育場場館、集集貿市場場、著名名餐館等等生活配配套)

e.人文環(huán)境微觀方面：a.所處位置置、項目目區(qū)域b.樓盤地塊塊的大小小形狀c.進出道路路、是否否臨街d.周邊競爭爭對手2）.分析產品品基本情況況：樓盤的占占地、建建筑面積積、容積積率開發(fā)商、、策劃公公司、代代理公司司土地使用用年限、、綠化率率、外立立面材質質及顏色色產品力情情況：a.產品類別別與規(guī)劃劃b.建筑設計計與外觀觀c.面積配比比、戶型型格局d.建材標準準e.智能化系系統(tǒng)（可可視對講講系統(tǒng)、、視頻監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)、煤氣氣報警系系統(tǒng)、背背景音樂樂系統(tǒng)、、緊急呼呼救系統(tǒng)統(tǒng)、寬帶帶網(wǎng)絡系系統(tǒng)、三三表遠傳傳系統(tǒng)、、遠程遙遙控家電電系統(tǒng)、、周邊防防范系統(tǒng)統(tǒng)）f.公共配套套設施（（衛(wèi)星電電視、空空調預留留口、電電話通訊訊分布、、熱水系系統(tǒng)、消消防設施施、電力力額定功功率）g.會所設施施h.施工進度度·單價、總總價、折折扣、付付款方式式和促銷銷活動4）.廣告策略略a.媒體選擇擇b.廣告密度度c.實施效果果點——單個項目目線和面——區(qū)域市場場對單個樓樓盤的詳詳盡了解解之后，，可以著著手區(qū)域域市場的的調查與與分析。區(qū)域市場的調調查與分分析，主主要包括括區(qū)域分分析、區(qū)區(qū)域產品品和需求求特征這這三個方方面。線和面——區(qū)域市場場1、區(qū)域分析析區(qū)域分析析是指在在特定區(qū)區(qū)域中，，對影響響房地產產市場的的交通路線線、區(qū)域特征征和發(fā)展規(guī)劃劃這三方面面因素的的綜合分分析。區(qū)別于單單個樓盤盤的地理位位置分析析，在具具體分析析中，區(qū)區(qū)域分析析更側重于整整體的分分析和宏宏觀評估估。線和面——區(qū)域市場場2、區(qū)域產品區(qū)域產品品主要包包括了解解和分析析在某個個特定的的區(qū)域范范圍內，，樓盤的總總量、類類別、位位置、分分布、單單價分布布、總價價結構、、各類營營銷手法法的市場反映和市場空白點的捕捉等等。分析區(qū)域產品品關鍵在在于認真真研究區(qū)區(qū)域產品品的共同性與特異點，以及它它們市場場反映強強弱的緣緣由。如如某區(qū)域域的樓盤盤，在大大家都是是住宅，，都是一一樣的價價格，都都是一樣樣的品質質的情況況下，其其中的一一個賣得得相當好好，這就就是區(qū)域域產品應應該著力力分析的的地方。。線和面——區(qū)域市場場3、需求特征需求特征征是指區(qū)區(qū)域人口數(shù)量量和密度度，人口結構構和家庭庭規(guī)模，購買力水水平，客戶的的需求結構與特特征，人口素質和習慣嗜好……，需求特征是從從客戶的的角度對對產品的的一種審審視，把把握需求求特征是是不斷創(chuàng)創(chuàng)新的動動力與源源泉。區(qū)域市場場的分析析是建立立在單個個樓盤的的詳盡市市場調查查基礎之之上的。要寫好區(qū)域域市場分分析報告告，首先先應該詳詳細調查查該區(qū)域域某一單單個樓盤盤，而后后以這個個樓盤為為延伸，，將整個個區(qū)域內內的所有有樓盤調調查仔細細。最后后，則以以這一區(qū)區(qū)域為基基準，分分別詳細細調查周周邊的各各條街道道的樓盤盤情況……，由此此從點到到線，從從線到面面，不斷斷的比較較、分析析，歸納納和總結結，區(qū)域市場場的狀況況便會了了如指掌掌。線和面——區(qū)域市場場域市場市調調具體內內容1）.區(qū)域分析析（側重于于整體的的分析和和宏觀評評估）a.區(qū)域交通通狀況b.區(qū)域特征征c.區(qū)域發(fā)展展規(guī)劃2）.區(qū)域產品品（研究區(qū)區(qū)域產品品共同性性特異點點及市場場反映強弱）a.樓盤的總總量b.類別、位位置、分分布、c.單價分布布、總價價結構d.各類營銷銷手法的的市場反反映e.市場空白白點的捕捕捉線和面——區(qū)域市場場3）.需求特征征a.區(qū)域人口口數(shù)量和和密度b.人口結構構和家庭庭規(guī)模c.購買力水水平d.客戶的需需求結構構與特征征e.人口素質質和習慣慣嗜好對點、線線、面的的把握是是市場調調查的主主體，但但不是全全部，只只有對體體(宏觀環(huán)境境)的深刻理理解，才才可能將將房地產產的市場場調查作作得更活活更深入入。房地地產市場場的體(宏觀環(huán)境境)包括政治治社會、、經濟發(fā)發(fā)展、行行政法規(guī)規(guī)、國際際狀況等等各方面面的因素素。。體——宏觀環(huán)境境1、政治社社會政治社會會是指國國家運作作體制、、政治安安定狀況況、社會會治安程程度，房房地產投投資和城城市化進進程等方方方面面面的情況況。政治治穩(wěn)定是是社會發(fā)發(fā)展的基基石，剖剖析房地地產市場場，不能能忽視政政治因素素。體——宏觀環(huán)境2、經濟因素經濟因素是所所有房地產宏宏觀因素中，，對公司和個個人最為顯現(xiàn)現(xiàn)，最為直接接的因素。它它包括國家的的經濟發(fā)展狀狀況，財政收收支與物價，，人口數(shù)量與與消費，居民民收入與儲蓄蓄……等各種種因素，如1997年存款利率的的幾次大幅下下調，對刺激激個人購房愿愿意的作用就就是顯而易見見的，房地產產市場也因此此幾起波瀾。。3、行政法規(guī)行政法規(guī)主要要包含土地制制度、住房制制度、稅收政政策、城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略、城城市規(guī)劃和特特殊政策等各各項內容。如如取消實物分分房制度，對對商品房銷售售市場的影響響就是顯而易易見的。還有有土地增值稅稅，它的貫徹徹實施也是一一把雙刃的劍劍。限制過多多，投資資金金就不太愿意意進來，經濟濟發(fā)展速度就就相對緩慢一一點；限制過過少，投機暴暴利的行為就就接踵而至，，對國民經濟濟的損害也不不可低估。4、國際狀況國際狀況是指指國際間經濟濟、軍事、政政治等環(huán)境如如何，對房地地產的影響不不容忽視。如如1997年末發(fā)生的東東南亞金融危危機，它就或或多或少地影影響我國房地地產市場。單單就投資成本本這一點分析析，因為在東東南亞金融危危機中，中國國周邊國家的的貨幣均貶值值20%～50%，而人民幣則則巍然不動。。作為一個投投