第五章 房地產(chǎn)評估 資產(chǎn)評估課件

第五章房地產(chǎn)評估第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)建筑物評估第三節(jié)土地使用權(quán)評估第五章房地產(chǎn)評估第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)建筑物評估第1第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述一、房地產(chǎn)的概念和特點二、房地產(chǎn)評估的理論三、房地產(chǎn)價格的種類四、房地產(chǎn)評估的原則五、房地產(chǎn)價格的影響因素六、房地產(chǎn)評估程序第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述一、房地產(chǎn)的概念和特點2

一、房地產(chǎn)的概念和特點（一）房地產(chǎn)的概念1、房地產(chǎn)本章所述房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱，也就是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其中，房產(chǎn)即是指房屋建筑物，地產(chǎn)僅只土地使用權(quán)。在評估中,房地產(chǎn)評估可以分為土地使用權(quán)評估和建筑物評估。歐美國家沒有房地產(chǎn)的概念，將房產(chǎn)和地產(chǎn)統(tǒng)稱為不動產(chǎn)。一、房地產(chǎn)的概念和特點32、土地使用權(quán)在我國實行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，土地使用權(quán)可以擁有和轉(zhuǎn)讓，因此地價一般是土地使用權(quán)的價格。3、建筑物

房屋和構(gòu)筑物統(tǒng)稱為建筑物。建筑物的結(jié)構(gòu)包括4種：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)，如磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)等。2、土地使用權(quán)4（二）房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的特征見P1021、位置固定性——風(fēng)險轉(zhuǎn)移能力差2、使用長期性——土地使用權(quán)的年限國家規(guī)定的土地使用權(quán)出讓最高年限按不同用途予以規(guī)定：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年等。3、投資大量性——不易變現(xiàn)4、保值增值性一般物品在使用過程中由于老化、變舊、損耗、毀損等原因，其價值會逐漸減少。而從長期來看，土地的價值呈上升走勢，原因為：

（1）由于土地資源的有限性和固定性，制約了對房地產(chǎn)不斷膨脹的要求，特別是對良好地段物業(yè)的需求，導(dǎo)致價格上漲。

（2）對土地的改良和城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，使土地原有的區(qū)位條件改善，導(dǎo)致土地增值。（二）房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的特征見P10255、受政策面因素影響較大房地產(chǎn)市場受國家和地區(qū)政策影響較大。城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、住房政策、房地產(chǎn)信貸政策、房地產(chǎn)稅收政策等都會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生直接或間接的影響。6、供求區(qū)域性一個城市房地產(chǎn)的供給過剩并不能解決另一個城市供給不足的問題。7、投資風(fēng)險性

房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要來自三個方面：

（1）房地產(chǎn)無法移動，建成后又不易改變用途，如果市場銷售不對路，容易造成長期的空置、積壓。

（2）房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期較長，從取得土地到房屋建成銷售，通常要3-5年的時間，在此期間影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種因素發(fā)生變化，都會對房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生影響。

（3）自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、社會動蕩等，都會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生無法預(yù)見的影響。5、受政策面因素影響較大6二、房地產(chǎn)評估的理論

1．地租理論—說明土地價值的產(chǎn)生馬克思理論認為，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的表現(xiàn)形式，真正的地租是為使用土地而支付給土地所有者的貨幣額。他把地租分為絕對地租和級差地租。（1）絕對地租：是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所獲得的地租。（2）級差地租：是由于土地自然差別（級差地租1）或?qū)ν煌恋剡B續(xù)投資，投資收益差別所導(dǎo)致的地租（級差地租2）。二、房地產(chǎn)評估的理論1．地租理論—說明土7

級差地租1原理告訴我們，處于不同位置的土地，其價格是有差別的，在評估土地使用權(quán)價格時，必須了解其地理位置和環(huán)境。級差地租2原理告訴我們，在同一塊土地上連續(xù)投資，投資收益率是有差別的，在評估土地使用權(quán)價格時，必須考慮土地的用途，如工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等。2．地價理論—說明地產(chǎn)價格的決定理論一般商品的價格是以價值為基礎(chǔ)，上下波動的，而價值是生產(chǎn)商品的社會必要勞動時間決定的，土地不是勞動產(chǎn)品，其價格決定也具有特殊性。

地價的本質(zhì)是地租的資本化。級差地租1原理告訴我們，處于不同位置的土地8三、房地產(chǎn)價格的種類

（一）房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)價值1.房地產(chǎn)價格，它是房地產(chǎn)交易雙方在市場上實現(xiàn)了的實際成交價格。它是一種歷史事實。2.資產(chǎn)評估中的房地產(chǎn)價值并不是一種歷史事實。而是在該房地產(chǎn)尚未進入市場之前，由評估人員根據(jù)評估對象的自身狀況、周邊環(huán)境及市場條件，經(jīng)過一系列假設(shè)或限定，將評估對象置于一種即符合客觀實際、又不完全是客觀事實的境地中所給出的公正性價值判斷。房地產(chǎn)的評估結(jié)果或結(jié)論稱之為房地產(chǎn)價值。三、房地產(chǎn)價格的種類（一）房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)價值9（二）房地產(chǎn)價格的種類（見P104）土地價格：地價，通常只空地的價格，具體見P130建筑物價格：純建筑物部分的價格，不包含地價房地產(chǎn)價格：指建筑物連同其占用的土地的價格1.按房地產(chǎn)的實物形態(tài)2.按房地產(chǎn)價格表示單位總價格單位價格樓面地價：又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/建筑總面積

樓面地價=土地單價/容積率容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。

容積率=建筑總面積/土地總面積（二）房地產(chǎn)價格的種類（見P104）土地價格：地價，通常只10

例：投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單價為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價為800元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進行投資更為經(jīng)濟？解：甲的樓面地價=1000/5=200元/平方米乙的樓面地價=800/3=267元/平方米應(yīng)選擇甲進行投資。3.根據(jù)權(quán)益的不同：可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格，如抵押價格、租賃價格等。

一般情況下，房地產(chǎn)所有權(quán)價格高于房地產(chǎn)使用權(quán)價格。4.按價格形成方式：可分為市場交易價格和評估價格。

市場交易價格是指房地產(chǎn)在市場交易中實際成交的價格。

評估價格是對市場交易價格的模擬。5.按交易方式分類：拍賣價格；招標價格；協(xié)議價格。例：投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單11四、房地產(chǎn)評估的原則在進行房地產(chǎn)評估時，除了需要遵循供需原則、替代原則、貢獻原則等，還應(yīng)該遵循以下原則：

（一）最佳使用原則房地產(chǎn)評估中的最佳使用原則是指房地產(chǎn)評估應(yīng)以估價對象的最佳使用為前提。這種最佳使用的含義是法律上允許、技術(shù)和功能上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值。在評估實踐中，房地產(chǎn)的最佳使用通常是選擇能使估價對象獲利最多的用途。

（二）合法原則

房地產(chǎn)評估的合法原則是指房地產(chǎn)評估必須以房地產(chǎn)的合法取得、合法使用、合法交易、合法處分等為前提。房地產(chǎn)的合法取得通常是以房地產(chǎn)的合法產(chǎn)權(quán)證明文件為依據(jù)。合法使用一般是以城市規(guī)劃為準繩；合法交易和合法處分主要是以房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī)以及有關(guān)文件、批件、合同、協(xié)議為根據(jù)。四、房地產(chǎn)評估的原則在進行房地產(chǎn)評估時，除了需要12五、房地產(chǎn)價格的影響因素見P106

1、一般因素：是指對房地產(chǎn)價格及其變化具有普遍性和共同性的影響因素。如：供求因素；經(jīng)濟因素；人口因素；社會因素；行政因素；心理因素。

2、區(qū)域因素：指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件、社會條件、經(jīng)濟發(fā)展狀況和行政條件相結(jié)合所形成的地區(qū)性特點和區(qū)域性特點。如：交通便捷因素；商業(yè)繁華因素；城市設(shè)施狀況因素（基礎(chǔ)設(shè)施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施；生活設(shè)施：主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、儲蓄所、郵局等設(shè)施；文化娛樂設(shè)施：主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設(shè)施）；環(huán)境狀況因素。五、房地產(chǎn)價格的影響因素見P1061、一般因13

3、個別因素：指影響具體一宗房地產(chǎn)價格的因素，具體可分為影響土地的個別因素與影響建筑物的個別因素。

⑴土地的個別因素

①區(qū)位因素：區(qū)位是影響地價的一個非常主要的因素。區(qū)位也叫宗地位置。區(qū)位有自然地理區(qū)位與經(jīng)濟地理區(qū)位之別。當(dāng)區(qū)位由劣變優(yōu)時，地價會上升；相反，則地價下跌。

②面積因素、寬度因素、深度因素：一般來說，宗地面積必須適宜，規(guī)模過大或過小都會影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價。

③形狀因素：土地形狀有長方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而降低地價。一般認為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉口，三角形等不規(guī)則土地的地價也可能畸高。

④地力因素、地質(zhì)因素、地勢因素、地形因素：地形是指地面的起伏形狀，一般來說，土地平坦，地價較高；反之，土地高低不平，地價較低。

⑤容積率因素：容積率越大，地價越高；反之，容積率越小，地價越低。容積率與地價的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系。

⑥用途因素：土地的用途對地價影響相當(dāng)大，同一宗土地，規(guī)劃為不同用途，則地價不相同。一般來說，對于同一宗土地而言，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價是遞減的。

⑦土地使用年期因素：在年地租不變的前提下，土地使用年期越長，地價越高。3、個別因素：指影響具體一宗房地產(chǎn)價格的因14

2.建筑物的個別因素

（1）面積、結(jié)構(gòu)、材料等

建筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同，則建筑物的重建成本也不相同。

（2）設(shè)計、設(shè)備等是否良好

建筑物形狀、設(shè)計風(fēng)格、建筑裝潢應(yīng)與建筑物的使用目的相適應(yīng)，建筑物設(shè)計、設(shè)備是否與其功能相適應(yīng)，對建筑物價格有很大的影響。

（3）施工質(zhì)量

建筑物的旋工質(zhì)量不僅影響建筑物的投入成本，更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒適性。因此施工質(zhì)量是否優(yōu)良，對建筑物的價格亦有很大影響。

（4）法律限制

有關(guān)建筑物方面的具體法律限制，主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī)。

（5）建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)

建筑物應(yīng)當(dāng)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，否則就不是最有效使用狀態(tài)。建筑物不能充分發(fā)揮使用效用，其價值自然會降低。2.建筑物的個別因素

15六、房地產(chǎn)評估程序（見P108）1、明確評估的基本事項；2、擬定評估的工作方案；3、實地查勘，搜集資料；4、選用評估方法評定估算；5、確定評估結(jié)果，撰寫評估說明或報告。六、房地產(chǎn)評估程序（見P108）1、明確評估的基本事項16第二節(jié)建筑物評估一、建筑物的含義及其分類二、建筑物在估價時須考慮的基本因素三、建筑物評估的特點四、建筑物評估中的成本法五、建筑物評估市場比較法六、建筑物評估的收益法第二節(jié)建筑物評估一、建筑物的含義及其分類17

一、建筑物的含義及其分類（一）建筑物的含義通常所說的建筑物包括建筑物和構(gòu)筑物兩大類。見P1101、建筑物：指供人居住、生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)和進行其他社會活動，以及儲藏物品等的工程建筑，一般由基礎(chǔ)、墻、門、柱和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成。2、構(gòu)筑物：建筑物以外的工程建筑，如道路、水壩、水井、隧道、水塔、橋梁等。

注：為了說明問題的方便，本章主要以建筑物中的房屋為對象說明評估的思路、程序等內(nèi)容。一、建筑物的含義及其分類18（二）建筑物分類

1、建筑物按經(jīng)濟用途分類。可劃分為：商業(yè)建筑、工業(yè)建筑、住宅、公共設(shè)施、公共建筑等。2、按結(jié)構(gòu)構(gòu)件分類?？蓜澐譃殇摻Y(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)。（1）鋼結(jié)構(gòu)：指其承重構(gòu)件如梁、柱、房架等由鋼材制作；（2）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：指其承重構(gòu)件如梁、柱、房架等均以鋼筋混凝土制作；（3）混合結(jié)構(gòu)：該結(jié)構(gòu)還可細分為磚混結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)等。其承重構(gòu)件是由鋼筋混凝土和磚以及磚和木材制作。（4）其他結(jié)構(gòu)：凡是不屬于上述結(jié)構(gòu)的都屬于此類，如竹結(jié)構(gòu)，窯洞等。（二）建筑物分類19二、建筑物在估價時須考慮的基本因素

見P1111、座落位置。2、面積。3、用途。4、建筑結(jié)構(gòu)。5、建筑高度。6、附屬設(shè)施。7、裝修質(zhì)量和水平。8、建成時間。9、外觀。10、平面格局。11、產(chǎn)權(quán)。12、其他。二、建筑物在估價時須考慮的基本因素

見P1111、座落位置20三、建筑物評估的特點

1、房地合一評估與房地分估在許多場合下土地和建筑物是要合在一起評估的，尤其是商業(yè)用房、住宅等。從資產(chǎn)評估的角度，有時也要把建筑物與其所占用的土地分開。分別評估土地資產(chǎn)和建筑物，以便準確合理地評定地產(chǎn)價值和建筑物價值，避免出現(xiàn)由于用地性質(zhì)不合理，以及占地面積不合理造成地產(chǎn)價值估價失實和建筑物估價失真情況的出現(xiàn)。如對市中心商業(yè)繁華區(qū)內(nèi)的商業(yè)性建筑物進行評估,如不分估，極易導(dǎo)致建筑物價格的低估。2、建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約3、單獨評估建筑物可以采用重置成本法4、建筑物評估應(yīng)在適法的前提下進行三、建筑物評估的特點1、房地合一評估與房21四、建筑物評估中的成本法（一）基本思路及評估公式建立在重置成本的理論基礎(chǔ)之上，該法是基于建筑物的再建造費用或投資的角度來考慮的。通過估算出建筑物在全新狀態(tài)下的重置成本再減去由于各種損耗而造成的貶值，最后得出建筑物的評估值。

評估值＝重新購建價格－各種損耗因為該法是從成本耗費的角度評估建筑物價值，因此，必須了解房地產(chǎn)的價格構(gòu)成或重置成本的構(gòu)成。四、建筑物評估中的成本法（一）基本思路及評估公式22（二）建筑物價格的構(gòu)成（重置成本構(gòu)成）

建筑物價格構(gòu)成項目主要內(nèi)容如下：（見P115）1.土地取得費：地價的組成部分；2.前期工程費；①規(guī)劃和可行性研究費，按各地現(xiàn)行定額計算；②場地臨時用水、電、路和場地平整費，通常按實際工程量估算；③測量、勘察、設(shè)計費，按定額計算。3.建筑安裝工程費①建安工程費②工程附加支出4.配套費5.建設(shè)期利息6.建設(shè)單位管理費7.稅金8.利潤（二）建筑物價格的構(gòu)成（重置成本構(gòu)成）

建筑物價格構(gòu)成項目主23（三）成本法適用范圍

建筑物評估中成本法一般適用于無收益（不能使用收益法），房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實例不多（不能使用市場法），無法利用收益法、市場法等方法進行評估的情況，如政府的辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、軍隊營房、機場、博物館、紀念館、公園等沒有收益，也很難進入市場交易，則可選擇成本法。但是由于土地的價格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費的成本，也就是說，由于土地成本的增加并不一定會增加它的使用價值，所以成本法在土地使用權(quán)評估中應(yīng)用范圍受到一定限制。（三）成本法適用范圍建筑物評估中成本法24（四）建筑物重置成本的測算方法測算方法計算式評價使用范圍重編預(yù)算法重置成本=∑〔﹙實際工程量×現(xiàn)行單價或定額〕×﹙1+工程費率﹚±材料差價〕+按現(xiàn)行標準計算的各項間接成本準確性較高，費時，工作量大一是測算更新重置成本；二是構(gòu)造比較簡單的，如道路、圍墻等預(yù)決算調(diào)整法重置成本=建筑物的工程造價+間接成本以決算中的工程量為主，按現(xiàn)行價格進行調(diào)整工作效率高，歷史資料要求完整其一，價格指數(shù)調(diào)整法，類比法受限制；其二，用途結(jié)構(gòu)大致相同相似，且數(shù)量較多的價格指數(shù)調(diào)整法重置成本=賬面原值×價格變動指數(shù)準確性差，使用范圍小單位價值小、結(jié)構(gòu)簡單，運用其他方法有困難的建筑物（四）建筑物重置成本的測算方法測算方法計算式評價使用范圍重編25

（五）建筑物有形損耗率及成新率的測算。見P119建筑物有形損耗率和成新率的測算主要采用使用年限法和打分法。1.使用年限法。使用年限法是指利用建筑物的實際已使用年限占建筑物全部使用年限的比率作為建筑物有形損耗率；或以估測出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用年限的比率作為建筑物的成新率。計算公式為：建筑物有形損耗率=建筑物實際已使用年限/（建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/（建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%注：運用使用年限法的關(guān)鍵在于，測定一個較為合理的建筑物尚可使用年限。（五）建筑物有形損耗率及成新率的測算。見P119262、打分法。打分法是指評估人員借助于建筑物成新率的評分標準，包括建筑物整體成新率評分標準，以及按不同構(gòu)成部分的評分標準進行對照打分，得出或匯總得出建筑物的成新率。（見P120）根據(jù)《房屋完損等級評定標準》，按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好程度，劃分為5個等級。①完好房，指成新率在80%以上的房屋。②基本完好房，批成新率在60%-70%之間的房屋。③一般損壞房，指成新率在40-59%之間的房屋。④嚴重損壞房，指成新率在39%以下的房屋。⑤危房，房屋的結(jié)構(gòu)部件已處于危險狀態(tài)，隨時有倒塌的可能。用打分法估測建筑物的成新率可參照下列數(shù)學(xué)式進行：成新率=（結(jié)構(gòu)部分合計得分×G+裝修部分合計得分×S+設(shè)備部分合計得分×B）/100×100%式中：G--結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù)；S--裝修部分的評分修正系數(shù)；B--設(shè)備部分的評分修正系數(shù)；2、打分法。打分法是指評估人員借助于建筑物成27（六）建筑物功能性貶值的分析測算建筑物功能性貶值是指由于建筑物用途、使用強度、設(shè)計、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費形成的價值損失。建筑物用途與使用強度不合理是相對于其所用的土地的最佳使用而言的。建筑物用途及使用強度與其占用土地最佳使用不一致、不協(xié)調(diào)形成的功能性貶值的量，從理論上講，相當(dāng)于建筑物所占用土地的現(xiàn)實用途與其最佳使用之間的價值差。例題某套住宅重新建造價為300000元，經(jīng)對其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大部分的各具體項目觀察，確定其成新率為80％，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不足。經(jīng)分析和估測，決定在成新率的基礎(chǔ)作10％的減價修正。則評估值為：V＝300000×80％×（1-10％）＝300000×72％＝216000（元）（六）建筑物功能性貶值的分析測算28（七）建筑物經(jīng)濟性貶值的分析測算建筑物經(jīng)濟性貶值是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導(dǎo)致其價值貶損。可參照下列公式計算：經(jīng)濟性貶值=建筑物年收益凈損失額/正常資產(chǎn)收益率或：（七）建筑物經(jīng)濟性貶值的分析測算29五、建筑物評估市場比較法

（一）基本思路

市場法的基本含義是：在求取被估建筑物價值時，依據(jù)替代原理，將被估建筑物與類似建筑物的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、建筑物狀況等因素修正，得出被估建筑物在評估基準日的價值。（二）適用范圍

市場法只要有適合的類似建筑物交易實例即可應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估建筑物相類似的建筑物交易越多，市場法應(yīng)用越有效。

而在下列情況下，市場法往往難以適用：

1.沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；

2.某些類型少見的房地產(chǎn)或交易實例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等；

3.很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等；

4.風(fēng)景名勝區(qū)建筑物；

5.圖書館、體育館、學(xué)校等。五、建筑物評估市場比較法（一）基本思路

30（三）具體評估方法（見P125）1、市場房價對照法市場房價對照法的關(guān)鍵，在于準確獲取與待估建筑物相同或相似的建筑物的市場價格。在參照物市場價格的基礎(chǔ)上做出調(diào)整和修正，從而得到待估建筑物的評估值。2、單位造價調(diào)整法單位造價調(diào)整法是根據(jù)現(xiàn)行單位建筑面積的造價為基礎(chǔ)，調(diào)整估算待估建筑物市場價格的一種方法。單位造價調(diào)整法的步驟（1）搜集與待估建筑物相同結(jié)構(gòu)、相同用途的建筑物的現(xiàn)行單位造價，以此作為評估待估建筑物價格的基礎(chǔ)。（2）調(diào)整待估建筑物在地基處理、室內(nèi)結(jié)構(gòu)、裝修標準、附屬設(shè)施、建造時間、市場行情等方面與現(xiàn)行標準之間的差異，將搜集的建筑物現(xiàn)行標準單位造價調(diào)整為待估建筑物單位市價。（三）具體評估方法（見P125）31六、建筑物評估的收益法

（一）適用范圍

收益法適用于有收益的建筑物價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，不適用于政府機關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性建筑物價值評估。

（二）收益法的具體運用

1.收益為無限年期的房地產(chǎn)價值，計算公式為：

建筑物價值=凈收益/資本化率這種理論的抽象，包含著兩個假設(shè)前提：

（1）凈收益每年不變；（2）資本化率固定；

2.收益為有限年期的建筑價值，計算公式為：

這是一個在估價實務(wù)中經(jīng)常運用的計算公式，成立條件為：

（1）凈收益A每年不變；（2）資本化率r固定且大于零；

（3）收益年期有限為n。運用收益法評估建筑物價值，首先要求取凈收益，通過總收益減總費用求得；然后確定資本化率；最后選用適當(dāng)?shù)挠嬎愎角蟮么澜ㄖ锏膬r值。六、建筑物評估的收益法（一）適用范圍

收益法適用32第三節(jié)土地使用權(quán)評估一、土地二、土地使用權(quán)三、地價的特征四、地價評估的原則五、地價的種類六、土地使用權(quán)評估的市場法七、土地使用權(quán)評估的成本法八、土地使用權(quán)評估的收益法第三節(jié)土地使用權(quán)評估一、土地33一、土地（一）土地土地一般是指地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。土地的供給可以分為土地的自然供給和經(jīng)濟供給兩個方面。1.土地的自然供給地球提供給人類可利用的土地數(shù)量，叫做土地的自然供給，它反映了土地供人類使用的天然特性，其數(shù)量包括已利用的土地和未來可供利用的土地，即后備土地資源。它是無彈性的。自然供給的土地有5個特性：①具有適宜于人類生存和工作的氣候條件；②具有適宜于植物生長的土壤質(zhì)地和氣候條件；③有可以利用的淡化水資源；④有可供人類利用的生產(chǎn)資源；⑤具有一定的交通條件。一、土地（一）土地34

2.經(jīng)濟供給

（1）含義

在自然供給范圍內(nèi)，對土地進行開發(fā)、規(guī)劃和整治，滿足不同需求的土地供給。

土地的經(jīng)濟供給的直接變化是指某種用途的土地數(shù)量絕對面積的變化。

土地的經(jīng)濟供給的間接變化是指單位土地面積上集約率的變化。

（2）特點①土地的經(jīng)濟供給是有彈性的；

②土地的經(jīng)濟供給會受人類社會活動的影響2.經(jīng)濟供給

（1）含義

在自然供給范35（二）土地的特性

土地的特性可以分為土地的自然特性和經(jīng)濟特性兩個方面。1.土地的自然特性

（1）位置的固定性:土地具有位置的固定性，不能隨土地產(chǎn)權(quán)的流動而改變其空間的位置。地產(chǎn)交易，不是土地實體本身的空間移動，而是土地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。土地位置的固定性決定了土地價格具有明顯的地域性特征。

（2）質(zhì)量的差異性:土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，這個差異導(dǎo)致土地級差地租的產(chǎn)生。

（3）不可再生性:數(shù)量是有限的。土地是自然的產(chǎn)物，是不可再生資源，土地資源的利用只有科學(xué)合理，才能供人類永續(xù)利用。

（4）效用永續(xù)性:只要土地使用得當(dāng)，土地的效用即利用價值會一直延續(xù)下去。（二）土地的特性362、土地的經(jīng)濟特性

（1）供給的稀缺性。所謂土地經(jīng)濟供給的稀缺性，主要是指某一地區(qū)的某種用途的土地供不應(yīng)求，形成稀缺的經(jīng)濟資源，造成供求上的矛盾，土地經(jīng)濟供給的稀缺性，與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性有關(guān)。

（2）可壟斷性。土地的所有權(quán)和使用權(quán)都可以壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此，土地所有權(quán)或使用權(quán)在讓渡時，就必然要求在經(jīng)濟上有所體現(xiàn)。

（3）土地利用多方向性。一塊土地的用途是多種的，可以作為農(nóng)田，也可以建住宅或建寫字樓，或者造商場。土地利用的多方向性觀客上要求在地產(chǎn)估價中需要確定土地的最佳用途。

（4）效益級差性。由于土地質(zhì)量的差異性而使不同土地的生產(chǎn)力不同，從而在經(jīng)濟效益上具有級差性。2、土地的經(jīng)濟特性37二、土地使用權(quán)

（一）土地所有權(quán)的歸屬

我國城市土地的所有權(quán)屬于國家；

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；

宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。

（二）土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途由國務(wù)院確定：1.居住用地70年；

2.工業(yè)用地50年；

3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

4.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

5.綜合或者其他用地50年。二、土地使用權(quán)（一）土地所有權(quán)的歸38

（三）土地所有權(quán)及其交易

1.國有土地所有權(quán)不能進入房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)。但使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，因此地價一般是土地使用權(quán)的價格。

2.土地使用權(quán)出讓

指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

3.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。凡未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。（三）土地所有權(quán)及其交易

1.國有土地39

4.土地使用權(quán)出租

指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

5.土地使用權(quán)抵押

其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他隨著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。

土地使用權(quán)有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期未獲批準的，由原土地登記機關(guān)注銷土地登記。土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前1年申請續(xù)期，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回。4.土地使用權(quán)出租

指土地使用者作為40三、地價的特征由于土地的不可再生性、相對稀缺性、位置固定性等特性的存在，使得地產(chǎn)價格具有不同于一般商品價格的特征。1、地價是地租的資本化土地不完全是勞動的產(chǎn)物，因此，地價并不是土地的購買價格，而是地租的資本化。（馬克思指出，地價不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格，因此地價是地租的資本化。）2、地價是權(quán)益價格由于地產(chǎn)不可移動，因此地產(chǎn)的買賣、抵押等并不能移轉(zhuǎn)地產(chǎn)的物質(zhì)實體本身，而是轉(zhuǎn)移與土地有關(guān)的各種權(quán)益。地產(chǎn)的權(quán)益是一束權(quán)益，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，因此，發(fā)生經(jīng)濟行為的地產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式不同，形成的地產(chǎn)權(quán)益不同，其權(quán)益價格也不相同，評估時必須仔細慮。3、土地具有增值性由于土地可永續(xù)利用，隨著地塊周圍環(huán)境因素的變化及經(jīng)濟的增長，除個別情況外，隨著時間的流逝，土地往往具有自然增值的屬性。4、地價與用途相關(guān)5、地價具有個別性6、地價具有可比性三、地價的特征由于土地的不可再生性、相對稀缺性41四、地價評估的原則

土地使用權(quán)評估除了需遵循資產(chǎn)評估的一般原則外，還要特別注意以下評估原則：

1、替代原則根據(jù)經(jīng)濟學(xué)的替代原理，在同一市場上效用相同或相似的地產(chǎn)，由于市場競爭的影響，必然使其價格趨于一致。依據(jù)這一原理，評估地產(chǎn)價格時，在地產(chǎn)同一供應(yīng)圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估地產(chǎn)有替代可能的地產(chǎn)價格及條件，對待估地產(chǎn)與已交易的地產(chǎn)進行價格和條件的比較，從而確定待估地產(chǎn)價格。

2、最有效使用原則評估地價時，不能僅僅考慮地塊現(xiàn)時的用途和利用方式，而要結(jié)合預(yù)期原則考慮何種情況下土地才能達到最佳使用，以最佳使用所能帶來的收益評估地塊的價格。確定地產(chǎn)是否為最有效使用，主要應(yīng)考慮：待估地產(chǎn)的最有效使用是什么，現(xiàn)在使用方法是否為最有效使用，如不是，則是否有轉(zhuǎn)換為最有效使用的可能，最有效的使用能持續(xù)多久等。最有效的使用直接關(guān)系到地產(chǎn)利用收益，影響其經(jīng)濟價格，在估價實務(wù)中，必須高度重視。

3、合法原則

合法原則是指地產(chǎn)評估要在法律規(guī)定的條件下進行。四、地價評估的原則土地使用權(quán)評估42五、地價的種類（見P130）

地價種類主要有：基準地價、標定地價、交易底價、交易價、課稅價格等。1、基準地價（1）含義：基準地價是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估商業(yè)住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格。基準地價評估以城市為單位進行。（2）分類：①基準地價按用途可劃分為：綜合基準地價，商業(yè)、住宅、工業(yè)等分類基準地價。②按地價成果在圖上的表達方式，可分為點狀地價、線狀地價和面狀地價。一般標準宗地地價以點狀表示，綜合基準地價采用面狀地價表示，商業(yè)用地地價采用線狀和面狀相結(jié)合的方式表示，住宅用地基準地價采用面狀地價的方式表示，工業(yè)用地基準地價采用面狀地價表示。五、地價的種類（見P130）43

（3）基準地價的特點①基準地價是區(qū)域性價格。因而基準地價的表現(xiàn)形式通常為區(qū)片價和路段價，或兩者結(jié)合起來共同反映某種用途的土地使用權(quán)價格。一般以繁華突變地段以及自然地物等為界劃分區(qū)片和路段。②基準地價是土地使用權(quán)價格。③基準地價一般都是覆蓋整個區(qū)域，在整個市域內(nèi)具有可比性。④基準地價是單位土地面積的地價。⑤基準地價具有現(xiàn)實性，是評估出的一定時期內(nèi)的價格。（4）基準地價的作用①具有政府公告作用：②在全國、區(qū)域及城市范圍內(nèi)宏觀調(diào)控地價水平的依據(jù)；③國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)；④政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)；⑤進一步評估宗地地價的基礎(chǔ)；⑥引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。（3）基準地價的特點442、標定地價（1）含義：標定地價是具體宗地在一定使用年期的價格。（2）標定地價的特點①標定地價政府公告的具體地塊的價格，是具有獨立權(quán)屬單位的宗地地價。②標定地價一般都具有評估基準日，隨時間的變化而變化。③標定地價是確定土地使用權(quán)出讓底價的參考依據(jù)。④標定地價是政府管理地產(chǎn)市場的參考依據(jù)之一。（3）標定地價的作用①標定地價確定土地使用權(quán)出讓價格優(yōu)惠程度的依據(jù)。②標定地價是企業(yè)清產(chǎn)核資的依據(jù)。③標定地價是政府行使優(yōu)先購買權(quán)的衡量標準。④標定地價是核定土地增值稅的依據(jù)之一。土地增值稅可以標定地價作為計稅依據(jù)。⑤劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，是補交土地出讓金的標準。2、標定地價453、交易底價交易底價包括土地使用權(quán)出讓底價、轉(zhuǎn)讓底價、抵押底價等。

土地使用權(quán)出讓底價是政府根據(jù)正常地產(chǎn)市場狀況下地塊應(yīng)達到的地價水平確定的某一地塊出讓時的最低控制價格標準。在我國，地產(chǎn)一級市場由政府壟斷，因而，土地使用權(quán)出讓價格對整個地產(chǎn)市場的價格水平的影響是非常重要的。出讓底價一般依據(jù)基準地價或標定地價，并考慮地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況而定。轉(zhuǎn)讓底價是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，成交前的談判底價。抵押底價是以不動產(chǎn)作為抵押物時地產(chǎn)的協(xié)商價格。3、交易底價464、市場交易價市場交易價格是地產(chǎn)在市場交易中實際成交的價格。在正常的市場條件下，賣雙方均能迅速獲得交易信息，買方能自由地在市場上選擇其所需，賣方亦能自由地出售房地產(chǎn)，買賣雙方均以自身利益為前提，在彼此自愿的條件下，以某一價格完成地產(chǎn)交易。由于交易的具體環(huán)境不同，市場交易價格經(jīng)常不斷地處在變化之中。拍賣價格、協(xié)議價格、招標價格、轉(zhuǎn)讓價格等都屬于市場交易價格。5、課稅價格課稅價格是政府為征收有關(guān)土地稅收如土地增值稅、土地使用稅等作為地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價格，課稅價格的確定與課稅政策密切相關(guān)。4、市場交易價47六、土地使用權(quán)評估的市場法（市場比較法）

（一）市場比較法的基本含義：以類似宗地的交易實例為基礎(chǔ)估算被估宗地的價值。在求取一宗土地價格時，依據(jù)替代原理，將待估土地與類似土地的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等修正，得出待估地產(chǎn)在評估期日的價格。由市場比較法估價得到的價格，稱為比準價格。市場比較法的理論依據(jù)，就是經(jīng)濟學(xué)中的替代原理。六、土地使用權(quán)評估的市場法（市場比較法）（一）市48（二）適用范圍市場比較法只要有類似地產(chǎn)的適合的交易實例即可應(yīng)用。因此在地產(chǎn)市場比較發(fā)達的情況下，市場比較法得到廣泛應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與待評估地產(chǎn)相類似的地產(chǎn)交易越多，市場比較法應(yīng)用越有效。而在下列情況下，市場比較法往往難以適用：（1）沒的發(fā)生地產(chǎn)交易或在地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；（2）某些類型少見的地產(chǎn)或交易實例很少的地產(chǎn)，如古建筑占地等；（3）很難成為交易對象的地產(chǎn)，如教堂、寺廟占地等；

（4）風(fēng)景名勝區(qū)土地；

（5）圖書館、體育館、學(xué)校用地等。（二）適用范圍49（三）市場比較法的計算公式（見P132）市場比較法就是通過與近期交易的地產(chǎn)進行比較，并對一系列因素進行修正，而得到待估地產(chǎn)在估價期日的市場狀況下的價格水平。通過交易情況修正，將可比交易實例修正為正常交易情況下的價格；通過交易日期因素修正，將可比交易實例價格修正為評估期日時的價格；通過區(qū)域因素修正，將可比交易實例價格修正為待估對象所處區(qū)域條件下的價格；通過個別因素修正，將可比交易實例價格修正為待估對象自身狀況下的價格。市場比較法的基本計算公式是：

P＝P‘×A×B×C×D

P—待估地產(chǎn)評估價格；P‘—可比交易實例價格；A---交易情況修正系數(shù)；B—交易日期修正系數(shù)；C—區(qū)域因素修正系數(shù)；D—個別因素修正系數(shù)（三）市場比較法的計算公式（見P132）50

如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，則計算公式為：

P=P‘×A×B×C×D×容積率修正×土地年期修正

注意：組成房地產(chǎn)狀況因素的各個因子都可以獨立地擴展出進行單獨修正。

實際評估中，其計算公式為：

A=100/（）=正常交易情況指數(shù)/可比實例交易情況指數(shù)B=（）/100=估價期日價格指數(shù)/可比實例交易時價格指數(shù)C=100/（）=待估對象所處區(qū)域因素條件指數(shù)/可比實例所處區(qū)域因素條件指數(shù)D=100/（）=待估對象個別因素條件指數(shù)/可比實例個別因素條件指數(shù)如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，51

（四）因素修正

1.交易情況修正

（1）需要修正的情形

①有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟主體間的交易；

②交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型；

③買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。

④其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。

⑤特殊的交易方式。如拍賣、招標等。

（2）修正系數(shù)的計算公式（四）因素修正

1.交易情況修正

（1）需522.交易日期修正

房地產(chǎn)價格的變動率一般用房地產(chǎn)價格指數(shù)來表示。利用價格指數(shù)進行日期修正的公式如下：

2.交易日期修正

房地產(chǎn)價格的變動率一般用房地533.區(qū)域因素修正如可比實例地產(chǎn)與待估地產(chǎn)不處于同一地區(qū)，則修正公式為：

注：如果交易實例與待估地產(chǎn)處于同一地區(qū)，則不必進行此項修正。3.區(qū)域因素修正544.個別因素修正修正公式為：注：上述關(guān)于區(qū)域及個別因素的修正公式都是將待估房地產(chǎn)的狀況指數(shù)視作100，對分母用100（1±X%）。

4.個別因素修正555.容積率修正

容積率與地價的關(guān)系并非呈線性關(guān)系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析，一般據(jù)地方容積率修正系數(shù)表。容積率修正可采用下式計算：

注意：修正系數(shù)不是容積率的比，而是容積率修正系數(shù)的比。5.容積率修正

容積率與地價的關(guān)系56【例5-6】某城市某用途土地容積率修正系數(shù)見下表。

如果確定比較案例宗地地價每平方米為800元，容積率為2.1，被估宗地規(guī)劃容積率為1.7，則待估宗地容積率修正計算如下：容積率修正系數(shù)表

經(jīng)容積率修正后可比實例價格

=800×容積率因素修正系數(shù)（1.6/1.9）

=800×1.6/1.9=673.7（元/平方米）容積率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系數(shù)0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1【例5-6】某城市某用途土地容積率修正系數(shù)見下表。

574.土地使用年期修正(見P138)土地使用年期修正系數(shù)按下式計算：

K--將可比實例年期修正到被估對象使用年期的年期修正系數(shù)；

r--資本化率；

m--被估對象的使用年期；

n--可比實例的使用年期。

土地使用年期修正后地價=比較實例價格×K4.土地使用年期修正(見P138)

K-58

【例5-7】若選擇的比較案例成交地價為每平方米1000元，對應(yīng)土地使用年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，土地資本化率為8%，則年期修正如下：

【答案】土地使用年期修正后的地價

【例5-7】若選擇的比較案例成交地價為每平方米1000元，59

例題：有一待估宗地需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的四宗土地A、B、C、D的具體情況如下：

宗地成交價交易時間交易情況區(qū)域因素個別因素A6902001.8.10+2%-1%B7002000.8.1+7%0-2%C7302002.8.10-3%-1%D7302003.8.1-5%+3%+8%例題：有一待估宗地需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條60

上表中成交價的單位為：元/平方米，該城市地價指數(shù)如下表：

表內(nèi)交易情況中正號表示案例價格高于正常交易價格，負號表示低于正常交易價格，對于區(qū)域因素，個別因素的修正，都是案例宗地與待估宗地比較，表中負號表示案例宗地條件比待估宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。

試根據(jù)以上條件，回答下列問題:

1.為什么要進行交易情況修正？

2.在上述可比案例，已知有一個是收購鄰近房地產(chǎn)，一個是急于出售，根據(jù)表中提供的信息，請問這兩種情況分別應(yīng)該是A、B、C、D中的哪一個？

3.根據(jù)所提供條件，評估該宗土地2004年8月1日的價值。（若需計算平均值，為簡化計算，要求用算術(shù)平均值）時間199920002001200220032004指數(shù)100107110108113115上表中成交價的單位為：元/平方米，該城市地價指數(shù)如61

【答案解析】

1.房地產(chǎn)的自然和經(jīng)濟特性，決定了房地產(chǎn)市場不能成為完全競爭市場，而是一個不完全競爭市場。在房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)價格的形成往往具有個別性，因此運用市場法進行房地產(chǎn)評估，需要對選取的交易實例進行交易情況修正，將交易中由于個別因素所產(chǎn)生的價格偏差予以剔除，使其成為正常價格。房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以下幾種：

（1）有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會以低于市價的價格進行交易；

（2）交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型。如有人為了擴大經(jīng)營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會使交易價格抬高。

〈3〉買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。

（4）其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。

（5）特殊的交易方式。如拍賣、招標等。

分析了交易情況的特殊性，就要將特殊情況的交易修正到正常交易。通過交易情況修正，即將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格?！敬鸢附馕觥?/p>

1.房地產(chǎn)的自然和經(jīng)濟特性，決62

2.案例修正計算B是收購鄰近房地產(chǎn)，D是急于出售房地產(chǎn)。3.評估結(jié)果在上述可比案例中，案例C的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評估結(jié)果。

因此，待估宗地的評估值為：（714.36+717.47+703）÷3=711.61（元/平方米）2.案例修正計算63例：待評估宗地為一塊商住用途的空地，面積為5,000平方米，要求評估其2003年12月的市場價格。評估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個交易實例作為比較參照物，交易實例的有關(guān)情況如下表所示。例：待評估宗地為一塊商住用途的空地，面積為5,000平方米64交易實例比較ABCD坐落略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)繁華區(qū)繁華區(qū)繁華區(qū)用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型熟地熟地熟地熟地價格（元/M2）1,5501,2001,400交易時間2002年10月2002年12月2002年12月2003年12月面積（M2）1,8002,0002,2003,000形狀規(guī)則規(guī)則規(guī)則規(guī)則地勢平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施完備完備完備完備交通狀況很好較好較好很好剩余使用年限35303530容積率54.54.55交易實例比較ABCD坐落略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)繁華區(qū)651、進行交易情況修正評估人員經(jīng)過調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。2、進行交易時間修正根據(jù)調(diào)查，2002年10月以來，土地價格平均每月上漲1%，則：交易實例A交易時間修正系數(shù)＝114/100＝1.14交易實例B交易時間修正系數(shù)＝112/100＝1.12交易實例C交易時間修正系數(shù)＝107/100＝1.07

1、進行交易情況修正663、進行區(qū)域因素修正交易實例A與待估對象處于同一區(qū)域，無需作區(qū)域因素修正。交易實例B、C的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標準，即待估宗地的區(qū)域因素分值為100，則：交易實例B區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/86＝1.163交易實例C區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/93＝1.0753、進行區(qū)域因素修正67

4.關(guān)于容積率因素的修正:交易實例A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實例B、C的容積率與待估宗地不同，應(yīng)進行修正。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進行統(tǒng)計分析，土地的價格與容積率的關(guān)系是：容積率在4～5之間，容積率增加0.1，地價增加2%。則：交易實例B及C的容積率修正系數(shù)＝110/100＝1.1個別因素修正系數(shù)計算如下：交易實例A的個別因素修正系數(shù)＝1.03×0.9659×1.0＝0.995交易實例B的個別因素修正系數(shù)＝1.03×1.0×1.1＝1.133交易實例C的個別因素修正系數(shù)＝1.03×0.9659×1.1＝1.0944.關(guān)于容積率因素的修正:交易實例A與待估68

5.計算比準價格A＝1,550×1.0×1.14×1.0×0.995＝1,758（元/M2）B＝1,200×1.0×1.12×1.163×1.133＝1,771（元/M2）C＝1,400×1.0×1.07×1.075×1.094＝1,762（元/M2）6.采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果因得到的3個比準價格較接近，故采用算術(shù)平均法求出評估結(jié)果：待估宗地評估價值（單價）＝（1,758＋1,771＋1,762）/3＝1,764（元/M2）待估宗地評估價值（總價）＝1,764×3,000＝5,292,000元5.計算比準價格69

6、進行個別因素修正（1）關(guān)于面積因素的修正:由于待估宗地的面積大于3個交易實例的面積，對商業(yè)用地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過分析確定，面積因素使得待估宗地的價格會比各交易實例價格高3%。（2）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正:除交易實例B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實例A和C均需作使用年限因素修正，修正計算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：交易實例A及C使用年限修正系數(shù)6、進行個別因素修正交易實例A及C使用年限修正70七、土地使用權(quán)評估的成本法

（一）基本思路成本法是依據(jù)開發(fā)或建造待估不動產(chǎn)或類似不動產(chǎn)所需要的各項必要正常費用，包括正常的利潤、利息和稅費，而評估待估對象價格的方法。城市土地既是大自然的產(chǎn)物，但同時又因人類的改造而凝結(jié)著人類勞動，利用成本法評估土地使用權(quán)的價格，就是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所增值收益來確定土地價格。七、土地使用權(quán)評估的成本法（一）基本思路71

（二）適用范圍成本法一般適用新開發(fā)土地的估價，特別適用于土地市場交易不活躍，土地成交實例不多，無法利用市場比較法等方法進行土地的估價。同時，對于既無收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園等公共建筑、公益設(shè)施等特殊性的土地估價也比較適用成本法。（三）計算公式

土地價值＝待開發(fā)土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+稅費+土地增值收益（二）適用范圍土地價值＝待開發(fā)土地取得721.計算待開發(fā)土地取得費用

（1）土地取得費

是為取得土地使用權(quán)而向原土地使用者支付的費用。根據(jù)取得方式不同，其土地取得費的構(gòu)成和費用標準也不一樣。

（2）征用集體土地的費用

征用集體土地需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及個人支付費用，這些費用包括：

①土地補償費：按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6倍～10倍計算；1.計算待開發(fā)土地取得費用

（1）土地取73

②安置補助費

Ⅰ每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口，為該耕地被占用前3年的平均產(chǎn)值的4-6倍，但是每公頃的安置補助費，不超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。

Ⅱ需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量。Ⅲ按照規(guī)定支付的土地補償費和安置補助費，不能夠保證被安置農(nóng)民原有生活水平的，經(jīng)省級政府批準，可以增加，但是土地補償費和安置補助費之和，不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。

Ⅳ特殊情況下，經(jīng)國務(wù)院可以提高土地補償費和安置補助費的標準。②安置補助費

Ⅰ每一個需要安置74

③附著物和青苗補償費

附著物和青苗補償費由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定費用標準；

④征用城市郊區(qū)的菜地，按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

（3）購買和征用城市舊有土地的費用

購買和征用城市舊有土地，需向原土地所有者支付拆遷費用等，標準由各地規(guī)定。③附著物和青苗補償費

附著物和青苗75

2.計算土地開發(fā)費

土地開發(fā)費主要包括：

（1）基礎(chǔ)設(shè)施配套費

各地方規(guī)定不一，有的為“三通一平”，即通路、通水、通電，平整土地；有的為“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱，土地平整，應(yīng)視具體情況確定。作為基礎(chǔ)設(shè)施配套費用應(yīng)以“七通一平”為標準計算。（2）公共事業(yè)建設(shè)配套費

根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定標準確定。

（3）小區(qū)開發(fā)配套費應(yīng)按小區(qū)內(nèi)各種設(shè)施及網(wǎng)點配套情況，或按當(dāng)?shù)匾?guī)定確定。2.計算土地開發(fā)費

土地開發(fā)費主要包括：

76

3.計算投資利息

（1）投資利息是土地建設(shè)中占用資金的時間價值。

（2）主要包括兩部分

①土地取得費利息

以整個土地取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期和銷售期。

②土地開發(fā)費利息

如果土地開發(fā)費是均勻投入的，以整個土地開發(fā)費（或資金投入）為基數(shù)，計息期按土地開發(fā)期限的一半計算。3.計算投資利息

（1）投資利息是土地建設(shè)中占用77（3）計算利息時要注意的問題①不管自有資金還是借入資金，都要計算利息。②關(guān)于計息期。要準確的把握墊付的資金所占用的時間。ⅰ分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。ⅱ期初一次性投入—全期計息ⅲ均勻投入—計息期為開發(fā)期的一半ⅳ分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）—計息期為各段時間一半附加剩余占用期間。③利息的計算采用復(fù)利，而不是單利。（3）計算利息時要注意的問題78

4.計算投資利潤和稅費

（1）投資利潤是投資開發(fā)商投資的回報。

（2）投資利潤計算

利潤通常以土地取得費和土地開發(fā)費為基數(shù)，也可以是開發(fā)后土地的地價并通過合理的利潤率計算，計算時，要注意所用的利潤率的內(nèi)涵。

（3）稅費

取得土地和開發(fā)過程中所必須支付的稅負和費用。4.計算投資利潤和稅費

（1）投資利潤是795.計算土地增值收益

（1）土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。

（2）土地增值收益率通常為10%—25%。

特別注意：土地增值收益計算方法：前四項之和為成本價格，成本價格乘以土地增值收益率即為土地所有權(quán)收益。5.計算土地增值收益

（1）土地增值收益主要是80例:見P144。某市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15000m2，該地塊的土地征地費用（含安置、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅）為每畝10萬元，土地開發(fā)費為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費用的35%，開發(fā)商要求的投資回報率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%，銀行貸款年利率為6%，試評估該土地的價值。

該土地的各項投入成本均己知，可用成本法評估。（1）計算土地取得費。

土地取得費=10萬元/畝≈150元/平方米

提示：1畝=667平方米

（2）計算土地開發(fā)費。

土地開發(fā)費=2億元/平方公里=200元/平方米

提示：1平方公里=106平方米例:見P144。81

（3）計算投資利息

土地取得費計息期兩年，土地開發(fā)費為分段均勻投入，則，土地取得費利息=150×[（1+6%）2-1]=18.54（元/平方米）

土地開發(fā)費利息=200×35%×[（1+6%）1.5-1]＋200×65%×[（1+6%）0.5-1]=6.39＋3.84=10.23（元/平方米）

（4）計算開發(fā)利潤。

開發(fā)利潤=[（1）+（2）]×10%=35（元/平方米）

（5）計算土地價值

土地單價=[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1＋15%）

=（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15%）

=475.84（元/平方米）

土地總價=475.84×15000=7137600（元）

該宗地單價為475.84元/平方米，總價為7137600元。（3）計算投資利息82八、土地使用權(quán)評估的收益法

（一）基本公式1.無限期：地產(chǎn)價值＝純收益/資本化率 2.有限期： P=A×（P/A，r,n）（二）適用范圍有收益的宗地，不適宜公益性用地。八、土地使用權(quán)評估的收益法（一）基本公式83例：有一宗土地，出讓年期為50年，資本化率為10%，預(yù)計未來前5年的凈收益分別為15萬元、16萬元、18萬元、15萬元、20萬元，第6年開始凈收益大約可以穩(wěn)定在25萬元左右，試評估該宗土地的收益價值。

=216.1萬元例：有一宗土地，出讓年期為50年，資本化率為10%，預(yù)計未來84請做好文章內(nèi)容的復(fù)習(xí)請做好文章內(nèi)容的復(fù)習(xí)85第五章房地產(chǎn)評估第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)建筑物評估第三節(jié)土地使用權(quán)評估第五章房地產(chǎn)評估第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)建筑物評估第86第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述一、房地產(chǎn)的概念和特點二、房地產(chǎn)評估的理論三、房地產(chǎn)價格的種類四、房地產(chǎn)評估的原則五、房地產(chǎn)價格的影響因素六、房地產(chǎn)評估程序第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述一、房地產(chǎn)的概念和特點87

一、房地產(chǎn)的概念和特點（一）房地產(chǎn)的概念1、房地產(chǎn)本章所述房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱，也就是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其中，房產(chǎn)即是指房屋建筑物，地產(chǎn)僅只土地使用權(quán)。在評估中,房地產(chǎn)評估可以分為土地使用權(quán)評估和建筑物評估。歐美國家沒有房地產(chǎn)的概念，將房產(chǎn)和地產(chǎn)統(tǒng)稱為不動產(chǎn)。一、房地產(chǎn)的概念和特點882、土地使用權(quán)在我國實行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，土地使用權(quán)可以擁有和轉(zhuǎn)讓，因此地價一般是土地使用權(quán)的價格。3、建筑物

房屋和構(gòu)筑物統(tǒng)稱為建筑物。建筑物的結(jié)構(gòu)包括4種：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)，如磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)等。2、土地使用權(quán)89（二）房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的特征見P1021、位置固定性——風(fēng)險轉(zhuǎn)移能力差2、使用長期性——土地使用權(quán)的年限國家規(guī)定的土地使用權(quán)出讓最高年限按不同用途予以規(guī)定：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年等。3、投資大量性——不易變現(xiàn)4、保值增值性一般物品在使用過程中由于老化、變舊、損耗、毀損等原因，其價值會逐漸減少。而從長期來看，土地的價值呈上升走勢，原因為：

（1）由于土地資源的有限性和固定性，制約了對房地產(chǎn)不斷膨脹的要求，特別是對良好地段物業(yè)的需求，導(dǎo)致價格上漲。

（2）對土地的改良和城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，使土地原有的區(qū)位條件改善，導(dǎo)致土地增值。（二）房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的特征見P102905、受政策面因素影響較大房地產(chǎn)市場受國家和地區(qū)政策影響較大。城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、住房政策、房地產(chǎn)信貸政策、房地產(chǎn)稅收政策等都會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生直接或間接的影響。6、供求區(qū)域性一個城市房地產(chǎn)的供給過剩并不能解決另一個城市供給不足的問題。7、投資風(fēng)險性

房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要來自三個方面：

（1）房地產(chǎn)無法移動，建成后又不易改變用途，如果市場銷售不對路，容易造成長期的空置、積壓。

（2）房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期較長，從取得土地到房屋建成銷售，通常要3-5年的時間，在此期間影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種因素發(fā)生變化，都會對房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生影響。

（3）自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、社會動蕩等，都會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生無法預(yù)見的影響。5、受政策面因素影響較大91二、房地產(chǎn)評估的理論

1．地租理論—說明土地價值的產(chǎn)生馬克思理論認為，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的表現(xiàn)形式，真正的地租是為使用土地而支付給土地所有者的貨幣額。他把地租分為絕對地租和級差地租。（1）絕對地租：是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所獲得的地租。（2）級差地租：是由于土地自然差別（級差地租1）或?qū)ν煌恋剡B續(xù)投資，投資收益差別所導(dǎo)致的地租（級差地租2）。二、房地產(chǎn)評估的理論1．地租理論—說明土92

級差地租1原理告訴我們，處于不同位置的土地，其價格是有差別的，在評估土地使用權(quán)價格時，必須了解其地理位置和環(huán)境。級差地租2原理告訴我們，在同一塊土地上連續(xù)投資，投資收益率是有差別的，在評估土地使用權(quán)價格時，必須考慮土地的用途，如工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等。2．地價理論—說明地產(chǎn)價格的決定理論一般商品的價格是以價值為基礎(chǔ)，上下波動的，而價值是生產(chǎn)商品的社會必要勞動時間決定的，土地不是勞動產(chǎn)品，其價格決定也具有特殊性。

地價的本質(zhì)是地租的資本化。級差地租1原理告訴我們，處于不同位置的土地93三、房地產(chǎn)價格的種類

（一）房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)價值1.房地產(chǎn)價格，它是房地產(chǎn)交易雙方在市場上實現(xiàn)了的實際成交價格。它是一種歷史事實。2.資產(chǎn)評估中的房地產(chǎn)價值并不是一種歷史事實。而是在該房地產(chǎn)尚未進入市場之前，由評估人員根據(jù)評估對象的自身狀況、周邊環(huán)境及市場條件，經(jīng)過一系列假設(shè)或限定，將評估對象置于一種即符合客觀實際、又不完全是客觀事實的境地中所給出的公正性價值判斷。房地產(chǎn)的評估結(jié)果或結(jié)論稱之為房地產(chǎn)價值。三、房地產(chǎn)價格的種類（一）房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)價值94（二）房地產(chǎn)價格的種類（見P104）土地價格：地價，通常只空地的價格，具體見P130建筑物價格：純建筑物部分的價格，不包含地價房地產(chǎn)價格：指建筑物連同其占用的土地的價格1.按房地產(chǎn)的實物形態(tài)2.按房地產(chǎn)價格表示單位總價格單位價格樓面地價：又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位