2022-2022年我國房企盈利能力情況分析

-2022年我國房企盈利能力情況分析房企盈利力量的普遍下降，是回歸一二線城市的首要因素?！疤芍睊赍X時代過去，利潤縮水，已經(jīng)成為房企不得不面對的殘酷現(xiàn)實。下文是對2022-2022年我國房企盈利力量狀況分析。

反映房企盈利力量的核心指標(biāo)如每股收益、凈資產(chǎn)收益率、毛利率、凈利率等，在2022年全面下滑。有機構(gòu)在統(tǒng)計了96家上市房企2022年的年報后發(fā)覺，A股房企整體凈利增速大幅放緩。去年，雖然虧損的開發(fā)商只有15家，但多達71家房企的業(yè)績消失了下滑，占比近半。

在基本面沒有根本改觀之下，這種下滑恐將是將來一段時間的常態(tài)。據(jù)中原地產(chǎn)討論部的統(tǒng)計，在已經(jīng)公布2022年一季度報告的43家上市房企中，業(yè)績同比下調(diào)的企業(yè)達到了31家，其中預(yù)減的企業(yè)達到了11家，預(yù)虧的企業(yè)也達到了11家，占比超過兩成。

盈利力量不斷下降

上海易居房地產(chǎn)討論院討論員近日在接受時代周報記者采訪時指出，從目前公布2022年年報的房企業(yè)績來看，分化比較明顯，即使是大型房企凈利潤增速水平也在快速下滑，中小企業(yè)更是直接進入凈利潤下滑通道。

“這與企業(yè)項目布局和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不無關(guān)系?！彼治龅馈捌渲校糠址科蟛⒎菍I(yè)型的房地產(chǎn)公司，有多元化產(chǎn)業(yè)做支撐，所以在2022年房地產(chǎn)市場相對不景氣的狀況下，營業(yè)收入同比上升。但部分房企的地產(chǎn)項目布局相對集中，且該區(qū)域樓市持續(xù)大幅降溫，其營業(yè)收入和凈利潤狀況皆不抱負(fù)。目前市場正處于轉(zhuǎn)型的陣痛期，利潤率的下滑恐不行避開。”

日前，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)討論會和中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合推出的《2022中國房地產(chǎn)上市公司測評討論報告》顯示，2022年后，房地產(chǎn)市場分化程度不斷上升。

2022年，滬深涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司不足200家，5年間超過100家A股涉房企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。同時，地產(chǎn)藍籌在這一輪競爭中持續(xù)領(lǐng)先，行業(yè)分化和洗牌進程加速。

成本費用的上升和房價下行對行業(yè)盈利空間形成了雙重擠壓，上市企業(yè)在2022年盈利力量的肯定值指標(biāo)仍連續(xù)了上年的上升勢頭，但是增速放緩，效率指標(biāo)依舊未能阻擋慣性下滑的態(tài)勢。更多相關(guān)信息請查閱發(fā)布的中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及應(yīng)對政策分析。

詳細來看，在肯定量方面，上市房企凈利潤均值為15.11億元，同比增長9.76%，增幅較上年下降6.68個百分點；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額均值為53.63億元，同比增長21.90%。在比率指標(biāo)方面，凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)利潤率均值兩項指標(biāo)連續(xù)下滑，處于自2022年以來的最低點，分別由上年的11.09%和5.15%下降至8.50%和4.00%，二者都不及2022年的一半。

一項統(tǒng)計了96家A股上市房企年報的數(shù)據(jù)也顯示，2022年，96家房企的平均凈資產(chǎn)收益率為-3.53%。盡管目前尚有30多家房企因各種緣由未納入統(tǒng)計，但這項指標(biāo)呈現(xiàn)出負(fù)值，仍是頗為罕見的現(xiàn)象。相比之下，2022年全部130家A股上市房企的平均凈資產(chǎn)收益率為9.79%。

2022年總體而言，地產(chǎn)板塊表現(xiàn)略強于大盤。在每股收益水平方面，滬深上市房企及在港上市房企每股收益均值為近五年來的最低水平。盡管盈利力量普遍有所下降，但滬深兩市的房企隨大市走勢迎來了板塊估值的向好回調(diào)，市盈率均值和市凈率均值分別為28.64倍和3.37倍，兩項指標(biāo)均登上了近三年的最高位。

在港上市房企市盈率均值為7.48倍，市凈率均值已處于破凈狀態(tài)，僅為0.65倍，二者都創(chuàng)下了近三年的新低，滬深上市房企和在港上市房企走出了兩條迥異的估值水平線。

時代周報記者留意到，即使是千億元級的保利地產(chǎn)，2022年的凈利潤同比增長率也僅為13.36%，與2022年27.36%的同比增長率水平相比，下降了14個百分點；招商地產(chǎn)2022年凈利潤同比增長率為1.75%，2022年則為26.64%，增長速度下降了24.89個百分點。

同時，在杭州房地產(chǎn)界近10年來穩(wěn)坐其次把交椅的濱江集團，2022年凈利潤同比下滑幅度超過了41.23%。而凈利潤“跳水”下滑則有同達創(chuàng)業(yè)和新潮實業(yè)，其凈利潤同比下滑幅度為110%和211.75%；深國商的凈利潤率從6575%驟減至-339%。

成本銷售擠壓利潤

“許多人不知道的是，近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的毛利率和凈利率分別年均下降2.5個百分點和1個百分點的速度在快速走低，2022年的行業(yè)利潤率很可能擊穿10%紅線?！碧m德詢問近期發(fā)布的一份報告指出，近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)的成本不斷攀高，極大地擠壓了利潤空間。

據(jù)悉，土地和資金是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的兩項成原來源。其中，隨著一級開發(fā)等成本的提高，近年來土地成本也不斷攀高。統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2022年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降14.0%，土地成交價款則增長1.0%。

值得留意的是，在競爭較為激烈的一線城市，土地成本尤其高企，并常常消失“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。

當(dāng)然，不同企業(yè)、不同項目的土地成本占比相差特別大。據(jù)蘭德詢問監(jiān)測，萬達的平均土地成本占銷售均價約10%，龍湖約18%，萬科約25%。

而在資金成本方面，即使地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)一樣難以避開利息支出快速增長的局面。據(jù)蘭德詢問統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，萬科、恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬達商業(yè)、中海進展和碧桂園這6家千億元級房企利息支出均消失增長，增長幅度分別為3.6%、68.7%、140%、26.3%、55.5%和18.5%。

同時蘭德詢問推算，算上信托、基金等，房企有息負(fù)債加權(quán)平均息率是10%左右。盡管降息在肯定程度上減輕了資金壓力，但在2022年的大部分時間，資金成本明顯已成為房企的重大負(fù)擔(dān)。

另外需要指出的是，稅費負(fù)擔(dān)也吃掉了不少的利潤。據(jù)蘭德詢問統(tǒng)計，與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的11種稅費，占房價的13%-15%；各類規(guī)費、雜費，占房價的8%-12%—稅費全部加起來，占房價的20%-25%，有些三四線城市甚至高于25%。

那么資金成本和稅費究竟吃掉了多少利潤？蘭德詢問上述報告對比房企利息支出、納稅額和凈利潤對比后發(fā)覺，2022年，萬科實現(xiàn)凈利潤157億元，資金成本和納稅額合計是126.05億元，與凈利潤之比0.79；金地集團凈利潤39.97億元，資金成本和納稅額合計是44.95億元，與凈利潤之比是1.12；招商地產(chǎn)實現(xiàn)凈利潤44.17億元，資金成本和納稅額合計是50.28億元，與凈利潤之比是1.34。

與此同時，由于整體供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，從2022年開頭，整體房價上漲乏力，去年部分區(qū)域市場甚至消失降價。這也進一步壓縮了房企的利潤空間。

兩成房企首季虧損

在經(jīng)受了一個并不抱負(fù)的2022年后，房地產(chǎn)企業(yè)一季報的整體表現(xiàn)進一步給行業(yè)敲響了警鐘。

據(jù)統(tǒng)計，在已經(jīng)公布2022年一季度報告的43家上市房企中，只有12家上市房企的業(yè)績相對樂觀。保利地產(chǎn)、金融街、寶安地產(chǎn)成為為數(shù)不多業(yè)績預(yù)增的企業(yè)。而業(yè)績同比下調(diào)的企業(yè)達到了31家，其中預(yù)減的企業(yè)達到了11家，預(yù)虧的企業(yè)也達到了11家，占比超過兩成。

其中，行業(yè)龍頭企業(yè)萬科的業(yè)績一季度實現(xiàn)營收88.9億元，同比下降6.35%；同期實現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤6.5億元，同比下滑57.49%。

而華聯(lián)控股發(fā)布的公告顯示，估計2022年1-3月歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損800萬-1200萬元。企業(yè)的業(yè)績變動幅度為-1666.85%至-1144.57%。

地產(chǎn)分析師分析指出，大部分企業(yè)在2022年完成銷售狀況較好，預(yù)留了大量簽約結(jié)轉(zhuǎn)到2022年，使得去年同期基數(shù)較高。但2022年行業(yè)銷售完成狀況較差，大部分企業(yè)反而透支了2022年年初的簽約，導(dǎo)致今年一季度簽約差強人意。

當(dāng)然在降息的刺激下，從3月下半月開頭，市場已經(jīng)告辭簽約淡季，少數(shù)城市消失“小陽春”現(xiàn)象。同時，兩會后針對房地產(chǎn)市場的寬松政策不斷消失，估計整體市場的走勢還會連續(xù)向好，尤其是改善型需