房地產(chǎn)法（第四版）課后習(xí)題答案

練習(xí)題答案1.如何界定我國房地產(chǎn)的概念?廣義上的房地產(chǎn)包括一切作為財(cái)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的土地、房屋及固著于土地、房屋上不可分離的部分，包括大部分作為資源的和商品的土地和房屋，既包括經(jīng)營性的，也包括非經(jīng)營性的。狹義上的房地產(chǎn)特指以商品經(jīng)營服務(wù)性質(zhì)為主的地產(chǎn)和房產(chǎn)，尤其特指城市中具有商品房意義的房地產(chǎn)，而不包括非商品經(jīng)營性的房地產(chǎn)。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)制度和理論是以狹義上的房地產(chǎn)為主要規(guī)范和研究對象。狹義房地產(chǎn)的主要相關(guān)法律為城市房地產(chǎn)法及其相關(guān)法律法規(guī)。2.如何理解房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系?（1）房產(chǎn)與地產(chǎn)不是絕對的從屬關(guān)系在房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系問題上，我國長期以來否認(rèn)土地權(quán)利的商品性，同時(shí)保留部分房產(chǎn)的商品經(jīng)濟(jì)權(quán)利，故采取房產(chǎn)和土地分別立法、分別調(diào)整的方式，只是在改革開放以后，人們才逐步強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)與地產(chǎn)的不可分割性，但在房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系上卻又出現(xiàn)了所謂“房隨地走”還是“地隨房走”之爭。“房隨地走”的主張認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以地產(chǎn)為主權(quán)利、房屋為從屬權(quán)利，二者是“皮和毛的關(guān)系”，沒有土地也就沒有房屋，房屋只能依附于土地存在。土地是公有，即國家和集體所有，因而更應(yīng)強(qiáng)調(diào)房隨地走。房地產(chǎn)應(yīng)指進(jìn)入市場流通的土地及地上房屋和其他附屬物，房地產(chǎn)市場實(shí)質(zhì)是土地市場，土地管好了房屋管理就有了前提和基礎(chǔ)?！暗仉S房走”的主張則認(rèn)為我國土地所有權(quán)和使用權(quán)可以相分離，而房屋與房屋基地不可分離，土地使用權(quán)可以隨房屋所有權(quán)進(jìn)入市場流通，在這種情況下，土地所有權(quán)的法律意義退到第二位，房屋所有權(quán)或房產(chǎn)則成為房地產(chǎn)的核心。所謂誰隨誰走的問題，從法律的角度來看無非是兩個(gè)問題：一是主權(quán)利與從權(quán)利關(guān)系問題，二是法律可能對不同的所有權(quán)實(shí)行不同程度的保護(hù)。無論是我國還是實(shí)行土地使用權(quán)制度的其他國家和地區(qū)，土地使用權(quán)已經(jīng)作為一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)存在，而不是傳統(tǒng)大陸法僅作為所有權(quán)權(quán)能之一的從權(quán)利。在房地產(chǎn)法律制度中，土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是相互并列的，并無從屬意義。至于第二個(gè)問題，我國實(shí)行社會主義市場經(jīng)濟(jì)以來，已經(jīng)摒棄了以往舊體制下公有制財(cái)產(chǎn)和私有財(cái)產(chǎn)在所有權(quán)上有高低貴賤之分并實(shí)行不同程度的法律保護(hù)的舊觀念，主體的平等性當(dāng)然意味著法律保護(hù)的平等性，在這種情況下，房產(chǎn)與地產(chǎn)誰隨誰走的提法已無實(shí)質(zhì)意義，也不科學(xué)。（2）房產(chǎn)與地產(chǎn)的結(jié)合關(guān)系地產(chǎn)是土地中的特定部分；房產(chǎn)是房屋中的特定部分；鄉(xiāng)村房地產(chǎn)屬于廣義上的房地產(chǎn)；城市地產(chǎn)和城市房產(chǎn)構(gòu)成狹義上的房地產(chǎn)；城市地產(chǎn)與房產(chǎn)結(jié)合才產(chǎn)生地價(jià)。3.試述房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)和作用。房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)在國外又稱不動(dòng)產(chǎn)業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)交易、不動(dòng)產(chǎn)市場等。1987年城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部《關(guān)于發(fā)展城市房地產(chǎn)業(yè)的報(bào)告》對房地產(chǎn)業(yè)范圍的定義為：“土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押，以及由此而形成的房地產(chǎn)市場?！保?）房地產(chǎn)業(yè)對人民生活的重要作用；（2）房地產(chǎn)業(yè)對完善市場體系的作用；（3）房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)、增加國家財(cái)富的作用。4.試述我國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的法律途徑?！吨袊?1世紀(jì)議程》第十章關(guān)于人類住區(qū)可持續(xù)發(fā)展的規(guī)定指出，“資源短缺是中國人類住區(qū)發(fā)展必須面對的又一挑戰(zhàn)，由于技術(shù)水平不高、利用不當(dāng)，更增加了這些問題的嚴(yán)重性”；在方案領(lǐng)域中提出改善人類住區(qū)環(huán)境、向所有人提供適當(dāng)住房和促進(jìn)建筑業(yè)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。第十四章對自然資源保護(hù)與可持續(xù)利用作出規(guī)定，指出：“以較低的資源代價(jià)和社會代價(jià)取得高于世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展平均水平，并保持可持續(xù)增長，是具有中國特色的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略選擇?！辈ν恋刭Y源的管理與可持續(xù)利用作出具體規(guī)定?？沙掷m(xù)發(fā)展戰(zhàn)略與合理利用土地的基本國策相一致，已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)法制建設(shè)必須遵循的原則?？沙掷m(xù)發(fā)展在我國法律規(guī)范中的體現(xiàn)目前主要限于我國承認(rèn)和加入的一些國際公約；在國內(nèi)規(guī)范中，國務(wù)院制定的《中國21世紀(jì)議程》是我國對可持續(xù)發(fā)展原理最系統(tǒng)的闡述，近年來可持續(xù)發(fā)展更已成為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)定于黨和政府的文件中，但從規(guī)范的性質(zhì)來看基本屬于政策性規(guī)范，真正規(guī)定于立法中的僅見于修改的《土地管理法》。由于可持續(xù)發(fā)展強(qiáng)調(diào)的代際公平對未來人利益保護(hù)的觀念與法理學(xué)上法律僅限于對當(dāng)代人即現(xiàn)實(shí)社會中既存的權(quán)利保護(hù)的原理相抵觸，因而即使在國際法意義上，可持續(xù)發(fā)展作為一種行為規(guī)范，往往被解釋為“軟法”，在國內(nèi)立法上，它也主要作為一種指導(dǎo)思想或法律原則體現(xiàn)出來。我國房地產(chǎn)法律制度的完善過程中，可持續(xù)發(fā)展在以下方面具有特別重要的意義：（1）加強(qiáng)對土地資源的物權(quán)法保護(hù)《中國21世紀(jì)議程》關(guān)于改革自然資源管理體系的主要目標(biāo)規(guī)定，“明確政府、企業(yè)和個(gè)人在自然資源的所有權(quán)和開發(fā)經(jīng)營權(quán)方面的權(quán)利與義務(wù)”；“根據(jù)強(qiáng)化市場經(jīng)濟(jì)的原則，完善有關(guān)自然資源管理和保護(hù)的現(xiàn)行法律和管理制度”。關(guān)于實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)的行動(dòng)方案中規(guī)定，“建立和完善自然資源產(chǎn)權(quán)制度，實(shí)行資源所有權(quán)與使用權(quán)分離，以及資源的有償使用和轉(zhuǎn)讓”?？偟膩碚f，土地使用權(quán)出讓制度在對土地資源的利用特別是商品化開發(fā)方面較為積極，保護(hù)功能則較為次要；而傳統(tǒng)物權(quán)法特別是土地所有權(quán)制度則在土地商品化問題上較為保守，對土地資源保護(hù)的功能較為強(qiáng)烈。我國香港地區(qū)土地使用權(quán)出讓制度局限性的一個(gè)重要原因是基于歷史原因形成的土地所有權(quán)制度事實(shí)上的缺位；我國內(nèi)地土地資源保護(hù)長期以來是以行政法規(guī)范為主，而民法物權(quán)法的保護(hù)不夠完善，與興旺紅火的土地使用權(quán)出讓制度相比，物權(quán)制度顯得比較單薄，二者關(guān)系有嫌失衡。此外，明確政府、企業(yè)和個(gè)人在自然資源的所有權(quán)和開發(fā)經(jīng)營權(quán)方面的基本權(quán)利與義務(wù)，也必須以物權(quán)法為本，借此對土地使用權(quán)出讓制度的行政主導(dǎo)因素予以必要的制約?！吨袊?1世紀(jì)議程》規(guī)定，“為更有效地管理自然資源，組織力量實(shí)施市場經(jīng)濟(jì)刺激手段，同時(shí)考慮社會的公平分配”；“建立一種政府與社會相結(jié)合的連續(xù)監(jiān)督體系，鼓勵(lì)公眾參與自然資源的持續(xù)管理活動(dòng)”；“建立自然資源的地區(qū)和部門開發(fā)利用規(guī)劃分配機(jī)制，尤其是中長期資源分配機(jī)制”。完善我國土地使用權(quán)出讓制度的一個(gè)重要方面是強(qiáng)化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的“限制”和“需要”原則，為此應(yīng)對《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等現(xiàn)行法律中的有關(guān)制度進(jìn)行必要的修改，引入可持續(xù)發(fā)展機(jī)制；同時(shí)要學(xué)習(xí)和借鑒我國香港地區(qū)土地使用權(quán)出讓制度及《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中公眾參與、政府與社會相結(jié)合的監(jiān)督機(jī)制，將土地使用權(quán)出讓制度對可持續(xù)發(fā)展可能造成的不利降至最低限度。（2）可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略與我國三級房地產(chǎn)市場法聯(lián)合國《21世紀(jì)議程》要求各國“必須發(fā)展和執(zhí)行綜合的、有制裁力的和有效的法律和條例”；《中國21世紀(jì)議程》指出：“與可持續(xù)發(fā)展有關(guān)的立法是可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和政策定型化、法制化的途徑，與可持續(xù)發(fā)展有關(guān)的立法的實(shí)施是把可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略付諸實(shí)現(xiàn)的重要保障?！薄盀檫m應(yīng)中國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，對已有的與可持續(xù)發(fā)展有關(guān)的立法進(jìn)行調(diào)整完善，引入符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律和市場機(jī)制要求的法律調(diào)整手段?！蔽覈康禺a(chǎn)法作為與可持續(xù)發(fā)展有關(guān)的立法，同樣面臨著一個(gè)如何調(diào)整與完善或者說如何再造的問題。我國內(nèi)地房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要特征是房地產(chǎn)市場被人為地分為三級：一級市場為土地使用權(quán)出讓市場；二級市場為與土地使用權(quán)第一次轉(zhuǎn)讓相聯(lián)系的房地產(chǎn)銷售市場；三級市場為房地產(chǎn)的再轉(zhuǎn)讓及抵押、租賃市場。我國香港地區(qū)房地產(chǎn)市場基本上也呈這種三級劃分格局，我國澳門地區(qū)這種格局在一定程度上存在但并不明顯，而主要是按照房地產(chǎn)市場交易的經(jīng)濟(jì)行為和土地使用權(quán)的權(quán)能與結(jié)構(gòu)來劃分房地產(chǎn)使用權(quán)市場，包括租借土地使用權(quán)、租賃土地使用權(quán)和無償土地使用權(quán)這三級土地及房地產(chǎn)市場。其他國家和地區(qū)不存在土地使用權(quán)出讓，因而無所謂三級市場的劃分。這種劃分本身就必然存在著脫節(jié)的可能，相應(yīng)地使可持續(xù)發(fā)展面臨更大的障礙，因此可持續(xù)發(fā)展對于這種房地產(chǎn)市場模式的意義更為重要。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的非持續(xù)性在三級房地產(chǎn)市場分別表現(xiàn)為：一級市場批地過多過濫導(dǎo)致土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重，二級市場投機(jī)過度導(dǎo)致銷售不暢，三級市場規(guī)范欠缺而在很大程度上以“隱形市場”的形式存在?？沙掷m(xù)發(fā)展的原理是解決三級市場之間的脫節(jié)問題的必然選擇，要把可持續(xù)發(fā)展所強(qiáng)調(diào)的資源保護(hù)、社會穩(wěn)定、發(fā)展質(zhì)量及利益統(tǒng)一的目標(biāo)作為房地產(chǎn)立法的宗旨，才能從根本上保證房地產(chǎn)整體市場協(xié)調(diào)健康地發(fā)展。（3）更廣泛地學(xué)習(xí)和借鑒世界各國的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)可持續(xù)發(fā)展作為一項(xiàng)國際性的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，包含了先進(jìn)國家許多保護(hù)自然資源的經(jīng)驗(yàn)。我國房地產(chǎn)制度目前仍主要囿于香港模式，可持續(xù)發(fā)展較受局限，因而我們在如何發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的觀念上應(yīng)有所更新。在所有權(quán)和利用權(quán)問題上，雖然目前國際上的總趨勢是重利用權(quán)而對傳統(tǒng)的所有權(quán)絕對性、排他性予以必要的修正，但傳統(tǒng)所有權(quán)理論的價(jià)值并未喪失，特別是其對自然資源保護(hù)的基礎(chǔ)性作用是其他法律制度所難以取代的。一些普通法國家也意識到這一點(diǎn)。例如，美國雖然屬于普通法系國家，但其唯獨(dú)在土地所有權(quán)問題上與其他普通法國家不同，不僅引入了大陸法土地所有權(quán)的概念，而且在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步實(shí)行土地發(fā)展權(quán)制度，通過國家對土地使用方向的控制，有效地保護(hù)土地資源；此外，美國政府取得的大量地產(chǎn)收益并非以增量開發(fā)土地資源的出讓為途徑，而是以稅收為主要形式的存量土地資源利用為途徑。在這兩個(gè)方面，美國模式與我國香港地區(qū)模式迥然不同，卻顯然更有利于土地資源的可持續(xù)利用。我國作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)快速增長的發(fā)展中大國，在資源的可持續(xù)利用問題上不僅對本國，而且對國際經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展越來越舉足輕重，僅從這種意義出發(fā)，我們也應(yīng)當(dāng)開拓認(rèn)識的視野，突破以往的模式，廣泛地學(xué)習(xí)和借鑒世界各國的成功和先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，走具有中國特色的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展道路。5.（1）不成立。（2）不受《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》保護(hù)，《房地產(chǎn)管理法》第2條規(guī)定：中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。本案中合同買賣的房屋不屬于法律規(guī)定的符合房屋買賣條件的城市房屋。第二章練習(xí)題答案1.試述房地產(chǎn)法的概念和調(diào)整對象。房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。廣義上的房地產(chǎn)法包括確認(rèn)和調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、經(jīng)營、使用、交易、服務(wù)、管理及其他與房地產(chǎn)相關(guān)的各種社會關(guān)系的法律規(guī)范；狹義上的房地產(chǎn)法指以《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》為核心的，及與之相配套的專門調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范；此外，還有最狹義的房地產(chǎn)法，特指《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。房地產(chǎn)法的調(diào)整對象是指房地產(chǎn)法所調(diào)整的特定領(lǐng)域的房地產(chǎn)社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系。所謂特定領(lǐng)域有廣義與狹義之分，本書為廣義的理解。按照房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的范疇，房地產(chǎn)法的調(diào)整對象可分為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、經(jīng)營、使用、交易、服務(wù)、管理及其他與房地產(chǎn)相關(guān)的社會關(guān)系；按照此法律關(guān)系涉及的不同法律部門可分為以下三類：(1)房地產(chǎn)民事關(guān)系。具體包括：房地產(chǎn)權(quán)屬法律關(guān)系(包括物權(quán)關(guān)系、房地產(chǎn)抵押關(guān)系、房屋繼承關(guān)系、房屋贈(zèng)與關(guān)系等)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)系、房屋租賃關(guān)系、房地產(chǎn)相鄰關(guān)系、房屋拆遷關(guān)系、房地產(chǎn)抵押關(guān)系等。房地產(chǎn)民事關(guān)系中的某些部分以民法一般調(diào)整為主、專門法規(guī)調(diào)整為輔，如物權(quán)關(guān)系、房屋繼承關(guān)系、房屋贈(zèng)與關(guān)系、房屋租賃關(guān)系、房屋拆遷關(guān)系、房地產(chǎn)相鄰關(guān)系等；另一部分則為以商法性質(zhì)為主的一些房地產(chǎn)專門立法所調(diào)整，如房地產(chǎn)交易關(guān)系、房屋維修關(guān)系、房地產(chǎn)中介服務(wù)關(guān)系、物業(yè)管理關(guān)系等。(2)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行政關(guān)系。這類關(guān)系中有一部分是純粹的行政關(guān)系，如房地產(chǎn)行政管理關(guān)系，房地產(chǎn)規(guī)劃管理關(guān)系(包括土地規(guī)劃管理關(guān)系和城市建設(shè)規(guī)劃關(guān)系)，土地保護(hù)關(guān)系，房地產(chǎn)質(zhì)量、價(jià)格管理關(guān)系，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍管理關(guān)系，房地產(chǎn)行業(yè)管理關(guān)系，房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理關(guān)系等；另一部分也是大部分屬于與經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系相交叉而又以行政性為主的關(guān)系，如土地交易管理法律關(guān)系(包括國有土地使用權(quán)出讓關(guān)系、集體土地使用關(guān)系、土地征用關(guān)系、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系等)、房地產(chǎn)稅費(fèi)收繳關(guān)系、房地產(chǎn)金融關(guān)系、房地產(chǎn)國有資產(chǎn)經(jīng)營管理關(guān)系、涉外房地產(chǎn)關(guān)系等。這類關(guān)系的主要特征是不具備財(cái)產(chǎn)內(nèi)容或不以財(cái)產(chǎn)內(nèi)容為主，主體之間以命令與服從、管理與被管理的關(guān)系為主。(3)房地產(chǎn)社會保障關(guān)系，具體內(nèi)容包括：住宅社會保障關(guān)系，公有房屋的使用、轉(zhuǎn)讓和管理關(guān)系，單位與其職工的房屋產(chǎn)權(quán)和使用關(guān)系，房地產(chǎn)消費(fèi)者保護(hù)關(guān)系等。所謂社會保障是指“政府和社會為了保持經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的穩(wěn)定，對勞動(dòng)者或社會成員因年老、傷殘、疾病、失業(yè)而喪失勞動(dòng)能力或喪失就業(yè)機(jī)會，或因自然災(zāi)害和意外事故等原因面臨生活困難時(shí)，通過國民收入分配和再分配提供物質(zhì)幫助和社會服務(wù)，以確保其基本的生活需要”。社會保障關(guān)系在國外多為作為獨(dú)立部門法的社會保障法所調(diào)整。這類房地產(chǎn)關(guān)系雖然具有較強(qiáng)的公法性，但與房地產(chǎn)行政關(guān)系有本質(zhì)上的區(qū)別；雖然具有一定的財(cái)產(chǎn)內(nèi)容，但與民商事關(guān)系亦有本質(zhì)上的區(qū)別；它與經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系更為接近，但經(jīng)營管理的因素很有限。在公有制國家，這類房地產(chǎn)關(guān)系曾長期依附于勞動(dòng)關(guān)系，目前在我國，這類社會關(guān)系介乎于經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系與勞動(dòng)法律關(guān)系之間，而基本上可以納入經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系。在市場經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)社會保障關(guān)系是房地產(chǎn)法的重要調(diào)整對象。2.簡述房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念和特征。房地產(chǎn)社會關(guān)系受到多種社會規(guī)范的調(diào)整，如政策規(guī)范、法律規(guī)范、道德與習(xí)慣規(guī)范、組織紀(jì)律與內(nèi)部規(guī)章規(guī)范等，其中法律規(guī)范調(diào)整的房地產(chǎn)社會關(guān)系形成了受法律強(qiáng)制力保護(hù)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，這種房地產(chǎn)社會關(guān)系即上升為房地產(chǎn)法律關(guān)系。（1）房地產(chǎn)法律關(guān)系是一種新型的法律關(guān)系房地產(chǎn)法律關(guān)系是現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)物，是一個(gè)新興的法律分支的調(diào)整對象。從各個(gè)國家和地區(qū)調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范體系來看，雖然大部分國家和地區(qū)在立法體系上并無獨(dú)立的房地產(chǎn)法，但房地產(chǎn)業(yè)的形成和發(fā)展使調(diào)整這一綜合產(chǎn)業(yè)的法律規(guī)范的系統(tǒng)化趨勢日漸明顯，特別是我國港澳地區(qū)和房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展為支柱產(chǎn)業(yè)的一些國家和地區(qū)，房地產(chǎn)法律關(guān)系作為一種新型的法律關(guān)系的地位已得到確認(rèn)。房地產(chǎn)法律關(guān)系體現(xiàn)了現(xiàn)代社會新型法律關(guān)系的各種原則和價(jià)值。在產(chǎn)權(quán)制度方面，房地產(chǎn)法體現(xiàn)了現(xiàn)代物權(quán)法和財(cái)產(chǎn)法重土地利用權(quán)的原則；在價(jià)值取向方面，房地產(chǎn)法強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的社會價(jià)值和公民的居住權(quán)、基本生存權(quán)利的價(jià)值；在調(diào)整方法上，房地產(chǎn)法提倡法律對各種不同利益的協(xié)調(diào)、兼顧和綜合調(diào)整；在法理學(xué)方面，房地產(chǎn)法貫穿了現(xiàn)代法理學(xué)的許多新理念，突破了大陸法和普通法的界限、公法與私法的界限，我國房地產(chǎn)法在對土地資源的合理利用方面強(qiáng)調(diào)的房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展原理、代內(nèi)公平與代際公平原理、發(fā)展與限制的原理，是對傳統(tǒng)法理學(xué)的重大發(fā)展。上述新型法律關(guān)系的原則在一些具有調(diào)整房地產(chǎn)社會關(guān)系功能的相關(guān)法律中個(gè)別地體現(xiàn)，而在房地產(chǎn)法對房地產(chǎn)法律關(guān)系的綜合調(diào)整體系中得以全面地體現(xiàn)。（2）房地產(chǎn)法律關(guān)系是一種綜合的法律關(guān)系主體的綜合性。房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體既包括民事法律關(guān)系的主體，也包括行政法律關(guān)系的主體和經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系的主體；在一定的情況下，一個(gè)主體甚至可能同時(shí)具有兩種主體資格，如在國有土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系中，國家作為土地所有者既是合同關(guān)系中的民事主體，同時(shí)又作為土地資源的管理者和房地產(chǎn)業(yè)的行政管理主體，這種情況在其他法律關(guān)系中是不多見或不明顯的。內(nèi)容的綜合性。房地產(chǎn)法律關(guān)系是民事法律關(guān)系、行政法律關(guān)系有時(shí)還包括社會保障法律關(guān)系的綜合，片面強(qiáng)調(diào)其中的任何一種法律關(guān)系都不利于對房地產(chǎn)社會關(guān)系的合理調(diào)整，這種綜合性特征使房地產(chǎn)法律關(guān)系具有了經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系內(nèi)容的特征?？腕w的綜合性。房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體與一般財(cái)產(chǎn)法客體范圍不同：后者僅為有形的財(cái)產(chǎn)，而前者不僅包括有形財(cái)產(chǎn)的物，也包括行為，甚至從房地產(chǎn)業(yè)以第三產(chǎn)業(yè)為中心的意義上來說，房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體應(yīng)當(dāng)主要是服務(wù)性的經(jīng)營行為。此外，房地產(chǎn)業(yè)客體也包括無形財(cái)產(chǎn)，例如香港房地產(chǎn)抵押的重要形式之一是按揭，其中又以公義式按揭為主，這種權(quán)利的客體為普通法上的一種期待權(quán)，相當(dāng)于大陸法中的無形財(cái)產(chǎn)權(quán)，但卻不是現(xiàn)實(shí)存在的事物，而是一種將來的利益。房地產(chǎn)概念中土地和房屋的不可分性在一定意義上也是房地產(chǎn)法律關(guān)系客體綜合性的表現(xiàn)。（3）房地產(chǎn)法律關(guān)系是一種有限的法律關(guān)系如前所述，房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)不同，房地產(chǎn)法律關(guān)系主要是法律對房地產(chǎn)業(yè)社會關(guān)系的調(diào)整，廣義房地產(chǎn)社會關(guān)系中的房地產(chǎn)業(yè)以外的社會關(guān)系則由其他法律調(diào)整，如房地產(chǎn)繼承關(guān)系、農(nóng)村房地產(chǎn)關(guān)系等屬于一般的民事法律關(guān)系，這種局限性在不同國家和地區(qū)有所區(qū)別。在西方國家，所謂房地產(chǎn)法律關(guān)系基本上僅局限于不動(dòng)產(chǎn)交易法律關(guān)系。在我國港澳地區(qū)則主要限于房地產(chǎn)開發(fā)和交易關(guān)系。我國內(nèi)地房地產(chǎn)法律關(guān)系的范圍在理論上尚無定論，主要爭論之一在于住宅商品化制度特別是帶有社會福利性質(zhì)的住宅開發(fā)和交易應(yīng)否屬于房地產(chǎn)法律關(guān)系。實(shí)踐證明，這類房地產(chǎn)關(guān)系有必要進(jìn)入房地產(chǎn)市場，并且應(yīng)逐步將其納入房地產(chǎn)法律關(guān)系。另一方面，即使是城市房地產(chǎn)社會關(guān)系中，也有相當(dāng)一部分不由法律調(diào)整，而由其他社會規(guī)范調(diào)整，如一些具有涉外因素而政策性較強(qiáng)的房地產(chǎn)的確權(quán)問題主要由政策調(diào)整而不能適用一般的法律規(guī)定。目前我國住房制度改革過程中形成的房地產(chǎn)社會關(guān)系主要適用政策規(guī)范調(diào)整，只有在條件成熟時(shí)，例如一些城市公房銷售成功而可以進(jìn)入二級市場時(shí)，才使這類房地產(chǎn)關(guān)系具有法律關(guān)系的性質(zhì)。3.簡述我國房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的分類。房地產(chǎn)法律關(guān)系主體即房地產(chǎn)法律關(guān)系的參加者，可以從不同的角度進(jìn)行分類：（1）從一般民事法律關(guān)系的角度可分為：國家、法人和公民。這是許多房地產(chǎn)法論著的分類方法，但國家在民事法律關(guān)系中僅作為一般的民事主體，與法人和公民在法律地位上是平等的，而不具有管理者的地位。這種主體分類方法僅僅是局部意義的，不能涵蓋一切房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體范圍。（2）依各類主體在房地產(chǎn)法律活動(dòng)中所起的不同作用可分為：①國家或政府，包括土地管理部門、房屋管理部門、規(guī)劃管理部門、建設(shè)管理部門、公證機(jī)構(gòu)等。這類主體在房地產(chǎn)法律關(guān)系中具有三重性質(zhì)或地位：一是作為一般的民事法律關(guān)系主體，如國家機(jī)關(guān)為其工作人員向開發(fā)商購買商品房而形成的房地產(chǎn)買賣關(guān)系中作為買方的主體資格，這是一種純粹的民事法律關(guān)系主體。二是作為房地產(chǎn)法律活動(dòng)中的管理者所具有的主體資格，如國家對房地產(chǎn)建設(shè)用地的法律限制、對房地產(chǎn)價(jià)格的限制、對房地產(chǎn)交易的管理、對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍的管理等，這是一種純粹的行政或經(jīng)濟(jì)行政法律關(guān)系主體。上述兩種主體資格是一切國家或政府所普遍具有的雙重資格。三是作為國有土地資源所有者和管理者的特殊主體資格，這是我國內(nèi)地和港澳地區(qū)的特有現(xiàn)象，國家或政府在土地使用權(quán)出讓關(guān)系中既是合同一方，同時(shí)也是房地產(chǎn)建設(shè)用地的管理者，這種法律關(guān)系既有財(cái)產(chǎn)內(nèi)容也有管理內(nèi)容，這種特殊主體具有經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系主體資格的性質(zhì)。②房地產(chǎn)開發(fā)商，又稱房地產(chǎn)發(fā)展商，是指專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)。③建筑商，又稱工程承包商，是指承接開發(fā)商提供的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行建筑施工的企業(yè)。④房地產(chǎn)賣方。主要指作為商品的房屋的出售者，也包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的賣方，但不包括土地使用權(quán)出讓的賣方，因此房地產(chǎn)賣方首先可分為土地使用權(quán)二、三級市場的賣方和商品房一、二、三級市場的賣方。⑤房地產(chǎn)買方。與房地產(chǎn)賣方的分類原理相同，但重要的是一般住宅的購買屬于消費(fèi)性購買，是基于公民居住權(quán)及基本生存權(quán)的消費(fèi)，這種買方即具有消費(fèi)者的資格，應(yīng)當(dāng)受到消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的進(jìn)一步嚴(yán)格保護(hù)。⑥房地產(chǎn)輔助商，指從事除直接進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和交易以外的房地產(chǎn)服務(wù)性經(jīng)營者。⑦房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利人和義務(wù)人。包括房地產(chǎn)抵押權(quán)人及其相對人、房地產(chǎn)出租人和承租人等。（3）依房地產(chǎn)利益結(jié)構(gòu)關(guān)系，可以劃分為國家和政府、房地產(chǎn)經(jīng)營者和房地產(chǎn)消費(fèi)者。4.如何科學(xué)構(gòu)建我國房地產(chǎn)法的體系?綜合國內(nèi)外房地產(chǎn)法律體系的理論和實(shí)踐，根據(jù)我國房地產(chǎn)業(yè)健康和可持續(xù)發(fā)展的基本要求，我國房地產(chǎn)法律體系應(yīng)強(qiáng)調(diào)三個(gè)組成部分的有機(jī)聯(lián)系性質(zhì)：房地產(chǎn)物權(quán)法、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)法、房地產(chǎn)社會保障法。房地產(chǎn)管理法則分別寓于這三個(gè)組成部分之中。5.（1）法院不應(yīng)受理，因?qū)儆跉v史遺留的落實(shí)政策性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛案件。（2）請求不合理，因經(jīng)過1956年及其后的社會主義改造，公私合營的資產(chǎn)已成為國有資產(chǎn)。第三章練習(xí)題答案1.試比較房地產(chǎn)物權(quán)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。物權(quán)是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，我國的土地物權(quán)分為土地所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，用益物權(quán)又分為土地承包經(jīng)營權(quán)、國有建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)。人們對產(chǎn)權(quán)的概念和理論有不同的理解和認(rèn)識。在我國，一般認(rèn)為產(chǎn)權(quán)是指民事權(quán)利主體所享有的具有經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利，包括以所有權(quán)為主的物權(quán)、債權(quán)、繼承權(quán)和知識產(chǎn)權(quán)等，是一定社會的物質(zhì)資料占用、支配、流通和分配關(guān)系的法律表現(xiàn)，可分為原始產(chǎn)權(quán)和法人產(chǎn)權(quán)等?！爱a(chǎn)權(quán)是從所有權(quán)中分離出來、發(fā)展起來、獨(dú)立出來的束權(quán)利……產(chǎn)權(quán)是包括所有權(quán)在內(nèi)的多項(xiàng)權(quán)利的一種集合體或一種綜合體”。產(chǎn)權(quán)的概念源于英美法的財(cái)產(chǎn)權(quán)，與大陸法的物權(quán)相比，首先，產(chǎn)權(quán)概念的外延要廣泛得多；其次，產(chǎn)權(quán)特別是土地產(chǎn)權(quán)，常被表述為“權(quán)利束”，即由一組土地權(quán)利組成，每項(xiàng)權(quán)利都具獨(dú)立性；最后，產(chǎn)權(quán)理論的核心意義并不在于所有權(quán)的最終歸屬，而是強(qiáng)調(diào)對資源的優(yōu)化配置和對權(quán)利的充分利用。2.土地權(quán)屬制度的發(fā)展主要表現(xiàn)在哪些方面?傳統(tǒng)大陸法土地權(quán)利制度越來越不能適應(yīng)現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，客觀上要求通過土地權(quán)屬制度對物權(quán)法中的土地權(quán)利予以重新設(shè)置。土地權(quán)屬制度的發(fā)展主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）傳統(tǒng)土地權(quán)利在立體空間上的分離長期以來，盡管人們對土地的利用是以地表平面為主，但傳統(tǒng)大陸法規(guī)定土地所有權(quán)的行使在空間上卻及于地表、地上和地下。如美國法律規(guī)定的土地所有權(quán)曾經(jīng)是下至地心，上至無限的空間。隨著經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展以及科學(xué)技術(shù)的提高，人們開發(fā)利用土地的廣度和深度不斷擴(kuò)展，各種地上物和地下設(shè)施迅速增多，航空航天事業(yè)日顯重要，傳統(tǒng)的土地權(quán)利制度必須予以限制和重新設(shè)置。各國的立法開始限制土地所有權(quán)的范圍，逐步將土地立體空間各部分的所有權(quán)分離開來，土地的所有權(quán)僅與地表直接相聯(lián)系，而對地上物、上空、地下物、下空等部分的權(quán)利則不同程度地從土地所有權(quán)中分離出來。（2）國家對土地私有權(quán)的限制由于土地私有權(quán)對現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展越來越構(gòu)成障礙，并導(dǎo)致社會利益的嚴(yán)重失衡，近年來各資本主義國家均對土地私有權(quán)加以限制，而這種限制主要是通過民法之外的其他法律來實(shí)現(xiàn)的，主要包括：對擁有土地的限制。各國法律一般都規(guī)定哪些人不可擁有土地，規(guī)定禁止某些土地為私有，規(guī)定私人擁有土地的最高限額等；.對土地使用的限制。許多國家對農(nóng)業(yè)土地的使用作出限制性規(guī)定，以確保耕地不至于減少；對城市土地使用作出限制規(guī)定，以確保城市土地按規(guī)劃合理地利用；并規(guī)定禁止或限制空閑土地，以防止土地資源的浪費(fèi)；對土地交易的限制。通過立法規(guī)定限制土地交易的基本原則，主要是限制土地交易中的投機(jī)行為，并規(guī)定相應(yīng)的具體措施，如實(shí)行土地買賣的申請和許可證制度，以及國家土地先買制度等；土地征收或者征用。指國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定，強(qiáng)制地將土地的所有權(quán)收歸國有，或?qū)型恋氐氖褂脵?quán)收回并給予補(bǔ)償?shù)姆芍贫取?.房屋所有權(quán)的意義、分類及其與土地使用權(quán)的關(guān)系。房屋所有權(quán)是一種典型的物權(quán)，它具有所有權(quán)的完整權(quán)能。自古以來房屋所有權(quán)即最大限度地體現(xiàn)了物權(quán)的絕對性和排他性；在現(xiàn)代社會，雖然土地所有權(quán)的絕對性和排他性受到了很大限制，但房屋所有權(quán)因其與居住權(quán)、生存權(quán)相關(guān)聯(lián)，受到了憲法的保護(hù)，其法律地位非但未受貶損，反而有所提升，在一定程度上已突破了財(cái)產(chǎn)權(quán)的意義。我國的房屋所有權(quán)可以進(jìn)行如下分類：按所有權(quán)主體劃分，包括：(1)國有房屋所有權(quán)，即全民所有制房屋的所有權(quán)。(2)集體房屋所有權(quán)。即集體企事業(yè)單位對歸其自有的房產(chǎn)享有的所有權(quán)。(3)私人房產(chǎn)所有權(quán)，指房屋是由私人個(gè)人、家庭、數(shù)人共有或私營企業(yè)擁有的房產(chǎn)所有權(quán)。(4)外商投資企業(yè)和外產(chǎn)房屋所有權(quán)。外商投資企業(yè)主要指“三資企業(yè)”，其在我國境內(nèi)投資興建或購買的房產(chǎn)的所有權(quán)受我國法律保護(hù)，其中中外合資企業(yè)和中外合作企業(yè)的房產(chǎn)又稱為中外共有產(chǎn)。外產(chǎn)房屋是指外國政府、社會團(tuán)體、國際機(jī)構(gòu)和外國僑民在我國境內(nèi)建造或購買的房屋。目前我國將這類具有涉外因素的房屋所有權(quán)作為專門房產(chǎn)所有權(quán)登記注冊。(5)農(nóng)村房屋所有權(quán)。農(nóng)村房屋指位于農(nóng)村集體所有土地上的房屋，一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個(gè)人或家庭所有。(6)由其他主體享有的房產(chǎn)所有權(quán)，如宗教團(tuán)體房產(chǎn)所有權(quán)等，也包括上述各類主體對一項(xiàng)房產(chǎn)的各種形式的共有關(guān)系。按房屋所有權(quán)主體的構(gòu)成不同可分為：(1)單獨(dú)所有房屋所有權(quán)，即由單個(gè)獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的民事主體獨(dú)有的房屋所有權(quán)。(2)共同所有房屋所有權(quán)，即數(shù)人對一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)，包括共同共有和按份共有。(3)有限產(chǎn)權(quán)或住房部分產(chǎn)權(quán)，是指在住房制度改革過程中，城鎮(zhèn)居民按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)(優(yōu)惠價(jià))購買公房，取得部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，并可繼承，而居民所在單位保有另一部分產(chǎn)權(quán)而有權(quán)對居民的處置權(quán)予以限制的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。在我國，土地屬于國家所有或集體所有，土地所有權(quán)不可買賣，因此地產(chǎn)的核心在于土地使用權(quán)，而房屋所有權(quán)的客體范圍僅及于地上建筑，土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)結(jié)合共同構(gòu)成我國房地產(chǎn)權(quán)的概念。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，就房地產(chǎn)市場而言，我國土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的關(guān)系主要具有如下特征：（1）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)構(gòu)成的房地產(chǎn)權(quán)是一個(gè)完整的有機(jī)整體，具有不可分性。表現(xiàn)在：內(nèi)容的不可分性。這兩種權(quán)利是互為依存的，土地使用權(quán)是房屋所有權(quán)的前提，沒有依法取得土地使用權(quán)，就不得進(jìn)行地上建筑，更談不上取得房屋所有權(quán)。某一期限的土地使用權(quán)屆滿，原權(quán)利人的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)將同時(shí)喪失，因此，房屋所有權(quán)及其各項(xiàng)權(quán)能是不可能離開土地使用權(quán)單獨(dú)存在的。另外，房屋所有權(quán)不僅是直接利用土地的結(jié)果，更是合法地行使土地使用權(quán)以及土地使用權(quán)本身的合法存續(xù)的體現(xiàn)。即房地產(chǎn)市場中的土地使用權(quán)必須借助房屋所有權(quán)來體現(xiàn)。沒有房屋所有權(quán)的土地使用權(quán)是不可能長期存在的，雖然法律允許土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)的閑置狀態(tài)，但這并非確定土地使用權(quán)的目的，而只能視為法律允許的為通過開發(fā)建設(shè)最終產(chǎn)生房屋所有權(quán)的準(zhǔn)備期限。主體的不可分性。土地使用權(quán)的主體和房屋所有權(quán)的主體是不可分的。兩種權(quán)利的主體必須保持一致性，土地使用權(quán)的依法轉(zhuǎn)讓，其地上建筑物和附著物隨之轉(zhuǎn)移，反之亦然。我國和大多數(shù)國家的法律規(guī)定，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓，不得分別轉(zhuǎn)讓?？腕w的不可分性。在房地產(chǎn)關(guān)系中，房屋的所有權(quán)離不開土地，這是顯而易見的；在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，可能有部分無建筑物的土地，如綠地、停車場等，但這部分土地完全是以房屋為主的房地產(chǎn)的組成部分，在房地產(chǎn)業(yè)中，離開房屋的單純的土地使用權(quán)同樣也是不可能長久存在的。（2）房地產(chǎn)的重心是房產(chǎn)。土地使用權(quán)的價(jià)值在于土地的利用效能，利用的直接目的是建設(shè)房屋而滿足人們的生產(chǎn)經(jīng)營和生活居住需要。如果說房屋所有權(quán)不得離開土地使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓是源于房地產(chǎn)的自然屬性的話，土地使用權(quán)不得離開房屋所有權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓則完全是人為的設(shè)置，而這種規(guī)定體現(xiàn)了房產(chǎn)的中心地位。我國房地產(chǎn)法律規(guī)定，禁止或嚴(yán)格限制土地使用權(quán)的單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。這不僅是針對已建成房屋的土地，而且也包括無建筑物的土地使用權(quán)。法律對“炒地皮”的禁止或限制亦體現(xiàn)了房產(chǎn)是重心的意義。4.簡述房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的概念和內(nèi)容。房地產(chǎn)相鄰關(guān)系是指不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方因行使房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。這種相鄰權(quán)利義務(wù)關(guān)系從權(quán)利的角度來看又稱為相鄰權(quán)。房地產(chǎn)相鄰關(guān)系從本質(zhì)上講是一方房地產(chǎn)所有人或使用人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的延伸，同時(shí)又是對他方房地產(chǎn)所有人或使用人的房地產(chǎn)權(quán)利的限制。在處理相鄰關(guān)系時(shí)應(yīng)遵循兼顧各方的利益、互諒互讓、團(tuán)結(jié)互助的原則，有利生產(chǎn)、方便生活的原則，以及公平合理的原則。5.簡述建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和內(nèi)容。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有的所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利。(1)專有所有權(quán)。建筑物的專有部分指建筑物中具有構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性的部分，由一定平面的長度與一定立體的厚度構(gòu)成，與其他專有部分或共用部分以墻壁、天花板、地板相間隔。區(qū)分所有權(quán)人對其專有部分有自由使用、收益及處分的權(quán)利，其性質(zhì)系單獨(dú)所有權(quán)。(2)共有部分持分權(quán)。建筑物的共有部分指供區(qū)分所有人共用、屬于區(qū)分所有人共有的部分。由法律直接規(guī)定屬于共有的部分為法定共有；由區(qū)分所有人約定使某專有部分成為共有的部分稱為約定共有。建筑物的共有部分一般包括共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓面、廚房、廁所以及院落、上下設(shè)施等。共有所有權(quán)指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律或管理規(guī)約之規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的權(quán)利。我國有關(guān)的管理法規(guī)規(guī)定，建筑物區(qū)的共有部分，在使用上堅(jiān)持共同共有的原則，不分份額，在面積分擔(dān)上則采用按份共有的形式，并規(guī)定所有人和使用人對建筑物的共有部分應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。(3)建筑物區(qū)分所有權(quán)之成員權(quán)。此權(quán)利又稱為社員權(quán)，系指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物之構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員而享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。成員權(quán)的內(nèi)容是對全體區(qū)分所有權(quán)人的共同事務(wù)所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，它是財(cái)產(chǎn)關(guān)系與管理關(guān)系的結(jié)合，具有“人法性”的因素。成員權(quán)從權(quán)利的角度主要包括：表決權(quán)、參與訂定規(guī)約權(quán)、選舉及解任管理者的權(quán)利及對公共管理事項(xiàng)及公共利益的應(yīng)得份額所享有的請求權(quán)等。此權(quán)利是業(yè)主自治制度的主要依據(jù)。6.（1）該土地不屬于我國《物權(quán)法》規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)，是農(nóng)村集體土地。（2）該住宅樓不能作為商品房上市出售，因?yàn)闆]有合法的土地使用權(quán)。7.（1）成立。因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》規(guī)定，經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，乙公司可以現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品設(shè)定抵押，無須以登記為設(shè)立要件。（2）不是。因?yàn)榧坠痉慨a(chǎn)抵押與乙公司現(xiàn)有的及將有的生產(chǎn)設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)的抵押沒有明確約定抵押份額，屬于連帶抵押。抵押權(quán)人（即銀行）可以選擇就任一財(cái)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。（3）具有法律效力。因?yàn)樵诜ㄔ阂罁?jù)競買結(jié)果制作裁決書后，甲公司將房產(chǎn)過戶給了丙公司，丙公司是房產(chǎn)所有人。當(dāng)事人對房產(chǎn)權(quán)屬作的特別約定，不具有物權(quán)效力。但是該備忘錄沒有違背法律的強(qiáng)制性規(guī)定，具有債權(quán)效力，丙公司對甲公司負(fù)有合同義務(wù)，即依約履行將房產(chǎn)過戶給甲公司的義務(wù)。（4）有效。因?yàn)楸臼欠慨a(chǎn)所有權(quán)人，有權(quán)對房產(chǎn)進(jìn)行處分，且就同一房產(chǎn)簽訂多份買賣合同，合同效力既不會僅因?yàn)榉慨a(chǎn)沒有過戶而受影響，也不會僅因?yàn)槭且晃锒噘u而受影響。（5）有權(quán)。因?yàn)槎」究梢孕惺共话部罐q權(quán)。雖然在甲公司、丙公司與丁公司簽訂的房產(chǎn)買賣合同中約定，丁公司應(yīng)先交首付，甲公司后辦理房產(chǎn)過戶。但是，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人丙公司在簽約次日就和戊公司簽訂房產(chǎn)買賣合同。該行為已經(jīng)明確表明，甲公司有無法履行交房義務(wù)的可能。作為先交首付款義務(wù)的丁方，有權(quán)行使不安抗辯權(quán)。（6）無權(quán)。因?yàn)榧坠究梢孕惺瓜嚷男锌罐q權(quán)。甲公司辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的義務(wù)在后。丁公司享有不安抗辯權(quán)，可以拒絕履行自己的先給付義務(wù)，但是不能以不安抗辯權(quán)要求甲公司履行在后的義務(wù)。（7）能。因?yàn)榧坠驹诤贤喠肽陜?nèi)沒有履行辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的義務(wù)，丁公司行使約定解除權(quán)的條件已經(jīng)成就。（8）不能。因?yàn)榧坠?、丙公司與丁公司簽訂房產(chǎn)買賣合同中約定丙公司和甲公司對合同的履行承擔(dān)連帶責(zé)任。該約定屬于當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會公共利益，具有法律約束力。（9）可以。因?yàn)楦鶕?jù)《合同法》和相關(guān)司法解釋，合同約定的違約金超過造成損失的百分之三十，數(shù)額過分高于損失，當(dāng)事人可以請求法院予以適當(dāng)減少。第四章1.劃撥土地使用權(quán)取得適用的范圍是什么?我國《土地管理法》所規(guī)定的劃撥土地使用權(quán)取得，適用的范圍包括。（1）.國家機(jī)關(guān)用地。包括國家權(quán)力機(jī)關(guān)用地、國家行政機(jī)關(guān)用地、國家司法機(jī)關(guān)用地和國家軍事機(jī)關(guān)用地。（2.）軍事用地。主要指軍事設(shè)施用地，包括：指揮機(jī)關(guān)、指揮工程、作戰(zhàn)工程用地；軍用機(jī)場、港口、碼頭、營區(qū)、訓(xùn)練場、試驗(yàn)場用地；軍事洞庫、倉庫用地；軍事通信、偵察、導(dǎo)航、觀測臺站和導(dǎo)航標(biāo)志用地；軍用公路、鐵路專用線、軍用通信線路用地；其他軍事設(shè)施用地。（3）.國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地。其主要是指中央投資、中央和地方共同投資，以及國家采取各種優(yōu)惠政策重點(diǎn)扶持的煤炭、石油、天然氣、電力等能源項(xiàng)目用地；鐵路、公路、港口、機(jī)場等交通項(xiàng)目用地；水庫、防洪、江河治理等水利項(xiàng)目用地。（4）.公益事業(yè)用地。包括各類學(xué)校、醫(yī)院、體育場館、文化館、圖書館、幼兒園、托兒所、敬老院、防疫站等文體、衛(wèi)生、教育、福利事業(yè)用地。（5）.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地。包括城市給水、排水、污水處理、供電、通信、煤氣、熱力、道路、市內(nèi)公共交通、園林綠化、環(huán)保、消防、路標(biāo)、路燈等設(shè)施用地。（6）.法律、法規(guī)明確規(guī)定可以采用劃撥方式供地的其他建設(shè)項(xiàng)目用地。2.出讓土地使用權(quán)取得的方式有哪些?目前我國.出讓土地使用權(quán)取得的方式，主要有招標(biāo)、拍賣、協(xié)議和掛牌四種方式。3.國有土地建設(shè)用地使用權(quán)終止的條件是什么?國有土地建設(shè)用地使用權(quán)終止的條件，主要有土地使用權(quán)期限屆滿、土地使用權(quán)被依法收回以及土地使用權(quán)客體消滅。4.土地征收與土地征用的區(qū)別？土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法定程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有的土地征為國有并依法給予補(bǔ)償?shù)男袨?。征收與征用都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予補(bǔ)償，但征收會導(dǎo)致土地所有權(quán)的改變，即被征收土地的所有權(quán)主體由農(nóng)民集體變?yōu)閲遥徽饔弥皇菍ν恋厥褂脵?quán)的改變且具有暫時(shí)性。從實(shí)踐來看，征用主要適用于救災(zāi)、搶險(xiǎn)等使用土地的情況，5、房屋征收的補(bǔ)償范圍根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，房屋征收的補(bǔ)償范圍包括：（1）、被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（2）、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償。（3）、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。不屬于補(bǔ)償范圍的房屋包括：（1）、房屋征收范圍確定后，違反國家禁止性規(guī)定，在房屋征收范圍內(nèi)新建、擴(kuò)建、改建的房屋；（2）為了增加補(bǔ)償費(fèi)用而改變用途的房屋；（3）被認(rèn)定為違法建筑的房屋（4）超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑。上述房屋依法不屬于征收補(bǔ)償?shù)姆秶?，在房屋征收中將不予補(bǔ)償。6、王某與張某于2003年11月簽訂房屋租賃合同。雙方在合同中約定，王某將二居室住宅一套出租給張某，租期3年，月租金2300元，租金先付。2005年，王某的房屋被列入征收范圍，并予以公告。請問在此情況下，誰是被征收人？張、王二人的租賃關(guān)系如何處理？答：（1）《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，被征收人是被征收房屋的所有權(quán)人，本案中王某是被征收房屋的所有權(quán)人，所以被征收人應(yīng)是王某。（2）本案中張某作為被征收房屋的承租人，在租賃期限未滿時(shí)，因房屋被征收使用權(quán)將被終止。如果雙方在租賃合同中對租賃房屋遇國家征收的問題有約定，即按約定辦。沒有約定的，如果拆遷人對房屋所有權(quán)人王某采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式給予補(bǔ)償，承租人張某與原房屋所有權(quán)人王某之間的租賃關(guān)系應(yīng)當(dāng)繼續(xù)維持。如果拆遷人采用貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞綄ν跄尺M(jìn)行補(bǔ)償，張某有要求房屋產(chǎn)權(quán)人返還已付租金并賠償其損失的權(quán)利。第五章1.試述房地產(chǎn)開發(fā)的概念及分類。房地產(chǎn)開發(fā)是根據(jù)城市總體規(guī)劃和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃的需要，在一定的區(qū)域內(nèi)有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行土地開發(fā)和建筑物建設(shè)的活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)是一種復(fù)雜的、綜合性的生產(chǎn)活動(dòng)。我們可以從不同的角度，用不同的標(biāo)準(zhǔn)對其進(jìn)行分類。一般分為以下幾種：（1）.按開發(fā)的對象來劃分，房地產(chǎn)開發(fā)分為新區(qū)開發(fā)和舊城改造。（2）.以開發(fā)的方式來劃分，可將房地產(chǎn)開發(fā)分為單項(xiàng)開發(fā)、成片開發(fā)和小區(qū)開發(fā)。（3）.按開發(fā)主體來劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可分為政府開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)。2.我國房地產(chǎn)開發(fā)的立法原則是什么?房地產(chǎn)開發(fā)立法的基本原則，是制定、解釋和實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)管理法律、法規(guī)的基本規(guī)則，也是從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)及其管理活動(dòng)應(yīng)遵循的行為準(zhǔn)則。其主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則；（2）綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則；（3）經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益三統(tǒng)一的原則；（4）鼓勵(lì)開發(fā)建設(shè)居民住宅的原則。3.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系是什么?城市規(guī)劃是城市在一定時(shí)期內(nèi)的發(fā)展目標(biāo)及城市建設(shè)的綜合部署和城市發(fā)展建設(shè)的藍(lán)圖。它是城市開發(fā)、建設(shè)和管理的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)是城市規(guī)劃實(shí)施的具體活動(dòng)。政府通過城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)劃控制，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)納入規(guī)劃控制的軌道，保證城市房地產(chǎn)開發(fā)符合城市規(guī)劃的要求，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)的目標(biāo)。4.建設(shè)用地年度計(jì)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系是什么?土地利用計(jì)劃是國家根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃，對一定時(shí)期的各項(xiàng)用地?cái)?shù)量所作的具體安排。建設(shè)用地計(jì)劃是土地利用計(jì)劃的一種，它是國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展計(jì)劃的組成部分，是國家加強(qiáng)土地資源宏觀管理、實(shí)行建設(shè)用地總量控制的重要措施，也是建設(shè)用地審批的重要依據(jù)之一。房地產(chǎn)開發(fā)用地作為建設(shè)用地的一種，其發(fā)展規(guī)模和速度必須符合土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃的要求，才能保證年度建設(shè)用地計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。5.房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)取得的主要方式是什么?由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)所決定，房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)的取得依法應(yīng)采取出讓方式。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)取得主要有招標(biāo)、拍賣、掛牌方式。此外，在實(shí)踐中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也常通過合作開發(fā)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式獲得開發(fā)用地的使用權(quán)。6工程建設(shè)監(jiān)理的意義是什么？實(shí)行工程監(jiān)理制度對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)具有重要意義和作用。首先，它有利于加強(qiáng)對工程建設(shè)環(huán)節(jié)的控制，減少工程建設(shè)各環(huán)節(jié)的隨意性，保證工程質(zhì)量；其次，實(shí)行工程建設(shè)監(jiān)理制度，可以借助于經(jīng)驗(yàn)豐富、專業(yè)水平較高的專家們的力量對工程建設(shè)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，這有利于提高項(xiàng)目建設(shè)的管理水平，提高房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效益和社會綜合效益；再次，有利于維護(hù)工程建設(shè)各方的合法權(quán)益。監(jiān)理單位作為建設(shè)單位和施工單位之間獨(dú)立的第三方，在進(jìn)行監(jiān)理的活動(dòng)中，是按照“公正、獨(dú)立、自主”的原則開展工作。它會站在客觀、公正的立場上，維護(hù)建設(shè)單位和被監(jiān)理單位的合法權(quán)益。7.A房地產(chǎn)開發(fā)公司與B房地產(chǎn)開發(fā)公司在2000年簽訂了聯(lián)合開發(fā)協(xié)議。雙方在合同中約定：A公司以土地使用權(quán)（出讓方式取得）出資，B公司出資金1200萬元，共同開發(fā)一個(gè)占地面積為1.3萬平方米的住宅小區(qū)；并對各自的投資比例和投資期限以及利益分配等具體事項(xiàng)作出了明確規(guī)定。雙方關(guān)于利益分配的約定是：A公司不參與經(jīng)營管理，一次性分得開發(fā)項(xiàng)目利潤1000萬元。請確定A、B兩公司聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)的行為屬于什么性質(zhì)？答;A、B兩公司聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)的行為，雖然是以聯(lián)合開發(fā)的名義進(jìn)行，并簽訂了聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，但A公司除了以土地使用權(quán)（出讓方式取得）出資外，不參與經(jīng)營管理，不承擔(dān)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，一次性分得固定利潤1000萬元，其行為實(shí)質(zhì)上是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不是聯(lián)合開發(fā)。第六章1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式主要有哪些？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是以房屋所有權(quán)及房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)為客體，而進(jìn)行的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。其具體方式主要有：（1）買賣；（2）贈(zèng)與；（3）交換；4.其他合法方式。2.商品房預(yù)售應(yīng)具備哪些條件？根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，商品房預(yù)售的條件如下：（1）.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。（2）.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。（3）.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期。（4）.取得商品房預(yù)售許可證。3、已購經(jīng)濟(jì)適用房出售的要求經(jīng)濟(jì)適用住房的購買者欲將其所購經(jīng)濟(jì)適用房再出售給他人，應(yīng)符合法定條件和要求：（1）、所售經(jīng)濟(jì)適用房已滿5年。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年的，不得直接上市交易。購房不滿5年的，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。2、向政府繳納土地收益。濟(jì)適用住房的購買價(jià)格中未包含土地使用權(quán)的價(jià)格。購房人對所購房屋擁有的是有限產(chǎn)權(quán)。依照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例按市、縣人民政府確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。4.房屋轉(zhuǎn)租的特征。根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律的規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)租主要具有以下幾個(gè)基本特征：（1）.房屋轉(zhuǎn)租必須經(jīng)過原出租人的同意；（2）.房屋轉(zhuǎn)租合同具有獨(dú)立性，但要受原房屋租賃合同的制約；（3）.房屋轉(zhuǎn)租需要登記備案。5.以劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的特殊要求？設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)先從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償。6.某事業(yè)單位于1987年因建設(shè)職工宿舍申請建設(shè)用地，同年12月得到政府批準(zhǔn)。但因獎(jiǎng)金不足，取得政府的用地批準(zhǔn)后一直未建宿舍樓。2002年經(jīng)人介紹與某房地產(chǎn)開發(fā)公司協(xié)商聯(lián)合開發(fā)宿舍樓，并簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議。雙方約定由事業(yè)單位提供土地，開發(fā)公司出資金，合作開發(fā)住宿樓，對所開發(fā)的住宿樓按50%的比例分配，并于2003年春季開工。請思考：該事業(yè)單位的做法是否合法？其行為屬于什么性質(zhì)？該問題應(yīng)如何處理？答：本案中的事業(yè)單位享有的土地使用權(quán)屬于劃撥土地使用權(quán)，其以土地使用權(quán)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)宿舍樓的行為，實(shí)質(zhì)上是劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其違反了劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定條件，即經(jīng)政府批準(zhǔn)后補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金。因此，對該事業(yè)單位與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)宿舍樓的行為，應(yīng)依照按劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定處理。第七章1.房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅的概念房地產(chǎn)稅是指直接或間接以房地產(chǎn)為對象而征收的稅。在我國它是房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅的統(tǒng)稱。房產(chǎn)稅是以房屋的價(jià)值為征稅對象，按房屋的余值或房屋租金向房屋所有權(quán)人征收的一種稅。根據(jù)我國《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅的免稅范圍較大，個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)屬于免稅范圍。2房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是什么？房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分為兩種，即房價(jià)和房租。3.房地產(chǎn)交易中的經(jīng)營性服務(wù)收費(fèi)有哪些？目前我國的中介服務(wù)收費(fèi)主要有以下幾種：(1)房地產(chǎn)咨詢費(fèi)；（2)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)；(3)房地產(chǎn)價(jià)格評估費(fèi)4.土地增值稅的征稅對象？根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，土地增值稅是以土地增值額為課稅標(biāo)準(zhǔn)，對土地使用者因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物所獲收入征的稅。土地增值稅的征稅對象是土地使用者轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。土地增值額即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減去法定扣除項(xiàng)目金額后的余額。5.城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人是誰？城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，是依法負(fù)有納稅義務(wù)的土地使用者。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的規(guī)定，凡是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人。這里的單位包括：國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)及其他單位；所稱個(gè)人包括個(gè)體工商戶及其他個(gè)人。都是納稅人，都負(fù)有依法繳納土地使用稅的義務(wù)。6.劉女士于2006年5月31日以80萬人民幣的價(jià)格購買某開發(fā)公司商品房一套，2008年3月20日以120萬元的價(jià)格將此房轉(zhuǎn)讓給朱先生，雙方簽訂了房屋買賣合同，并約定2008年4月15日辦理房屋買賣過戶登記手續(xù)。請問此房屋買賣關(guān)系中，劉女士與朱先生各應(yīng)繳納何種稅？答：根據(jù)我國現(xiàn)行有關(guān)稅法的規(guī)定，在本案的房屋買賣中，賣方劉女士應(yīng)繳的稅主要是個(gè)人所得稅和營業(yè)稅，買房朱先生應(yīng)繳的稅主要是契稅和印花稅。第八章【問題與思考】1.物業(yè)管理的概念？物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按著物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。2.目前我國物業(yè)管理的主要內(nèi)容是什么？物業(yè)管理的基本內(nèi)容，按物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的性質(zhì)和方式分為三大類，其包括：（1）常規(guī)性公共服務(wù)；（2）.針對性的專項(xiàng)服務(wù)；（3）.委托性的特約服務(wù)。3.我國的物業(yè)管理費(fèi)收取方式有幾種？物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)可以采取兩種形式，即包干制和酬金制。包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)管理服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。4.在物業(yè)管理中業(yè)主享有哪些權(quán)利？根據(jù)我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的委托方，在物業(yè)管理中所享有的權(quán)利主要有以下幾個(gè)方面：（1）.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（2）.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（3）.提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（4）.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；（5）.參加業(yè)主委員會，并享有被選舉權(quán)；（6）.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；(7).監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(8).對物業(yè)共同部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；(9).監(jiān)督物業(yè)共同部位，共用設(shè)施、設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；(10).法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。5.管理規(guī)約的概念管理規(guī)約是由業(yè)主承諾或訂立的，對全體業(yè)主具有約束力的，由全體業(yè)主共同遵守的有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)及管理等方面的行為準(zhǔn)則。管理規(guī)約是物業(yè)管理中的重要文件之一。它是業(yè)主自治原則的重要體現(xiàn)，只要不違反國家的強(qiáng)制性規(guī)定，不違反公序良俗，便對全體業(yè)主具有約束力。6.2005年3月，某住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司將地下室二層的公共空間改造成幾十個(gè)小間出租，長達(dá)三年之久。共收取租金28萬元。因地下室出租后，進(jìn)出小區(qū)的人員復(fù)雜，隱患頗多，帶來不安全因素。業(yè)主們要求物業(yè)服務(wù)公司拆除地下二層的出租房間，追還28萬元的租金收益。請問：業(yè)主們的要求能否得到支持？本案中，物業(yè)服務(wù)公司擅自改造地下二層的公共空間，用于出租，收取租金28萬，其經(jīng)營行為損害了業(yè)主的共同利益。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六