房地產(chǎn)行業(yè)2022年度策略報(bào)告：歲月無舊日淬火重生時(shí)

房地產(chǎn)行業(yè)2022年度策略報(bào)告：歲月無舊日，淬火重生時(shí)1

陡生變局，基本面遇冷1.1

行業(yè)急轉(zhuǎn)直下，需求邊際走弱2021

年下半年以來行業(yè)景氣度出現(xiàn)大幅下降，盡管全年總銷售體量仍可維持高位

正增長，但上下半年的強(qiáng)烈反差令行業(yè)格局迅速生變，銷售持續(xù)探底增加了明年預(yù)期的

不確定性。截至

2021

年

11

月，全國商品房銷售面積及銷售額分別同比增長

4.8%和

8.5%，

但已出現(xiàn)連續(xù)

5

個(gè)月的單月負(fù)增長，且探底過程預(yù)計(jì)短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)?；仡櫞饲颁N售下行周期，2011

年

10

月至

2012

年

6

月以及

2014

年

1

月至

2015

年

3

月，其單月銷售負(fù)增長分別持續(xù)

9

個(gè)月和

15

個(gè)月，對應(yīng)累計(jì)銷售總量分別同比下降

9.3%

和

7.8%，而自

2021

年

7

月以來，累計(jì)銷售總量已同比下降

14.7%，景氣下探幅度更為

顯著。從重點(diǎn)房企的表現(xiàn)來觀察，50

強(qiáng)房企

2021

年

7

月-11

月單月權(quán)益銷售金額降幅分

別為-5.9%、-15.6%、-35%、-33.2%和-40.6%，企業(yè)銷售降溫幅度亦達(dá)到歷史低點(diǎn)，且銷

售降幅較統(tǒng)計(jì)局口徑數(shù)據(jù)更為明顯，數(shù)據(jù)層面的背離反映了品牌房企在當(dāng)前市場環(huán)境下

更加舉步維艱，短期銷售端改善難言樂觀。1.2

房企信用危機(jī)動搖生存根基房企緣何突然陷入危機(jī)？房地產(chǎn)企業(yè)自發(fā)的縮表趨勢自年初以來便開始顯現(xiàn)，正是

源于三道紅線對企業(yè)杠桿率的限制，而下半年房企信用危機(jī)暴露事件頻發(fā)，究其原因則

是由于自身流動性應(yīng)對不足。首先從債務(wù)壓力來看，2021

年房地產(chǎn)企業(yè)到期債務(wù)規(guī)模達(dá)

11194.8

億元，2022

年和

2023

年的債務(wù)到期規(guī)模依舊龐大為

7772.2

億元和

8849.7

億元。在過去幾年的高杠桿擴(kuò)

張發(fā)展過程中，許多房企通過加杠桿擴(kuò)張規(guī)模的方式激進(jìn)發(fā)展，現(xiàn)金流緊張問題成為隱

患；過度依賴債券融資，特別是

2017

年以來密集發(fā)行融資成本較高的海外債將集中在

2021-2023

年到期，對海外債規(guī)模較大的房企形成較大的償債壓力，進(jìn)一步放大市場恐

慌情緒。其次從債務(wù)償還能力來看，銷售回款困難、融資渠道收緊、資產(chǎn)變現(xiàn)困難等因素疊

加影響房企償債能力。2021

年下半年受政策和信用事件沖擊影響，行業(yè)銷售持續(xù)下行，

銀行按揭放款周期拉長，預(yù)售監(jiān)管下房企可動用資金小于計(jì)劃可動用資金，銷售回款困

難使得流動性壓力進(jìn)一步上升。同時(shí)融資渠道持續(xù)收緊，2020

年

8

月發(fā)布的“三道紅

線”融資新規(guī)開啟房企的去杠桿時(shí)代，2020

年

12

月實(shí)施的銀行貸款集中度管理直接限

制了銀行資金流向房地產(chǎn)企業(yè)，2021

年

5

月信托貸款窗口指導(dǎo)收緊對資管計(jì)劃投資購

房尾款的備案，在此背景下房企融資額度大幅下降，加之國際評級機(jī)構(gòu)下調(diào)評級的放大

效應(yīng)，房企在融資難度和融資成本均上升，特別是海外債截至

11

月融資成本達(dá)

13.5%。

“三道紅線”對有息負(fù)債規(guī)模增長的限制導(dǎo)致近一年來各房企均將加速降杠桿，國內(nèi)房

企整體流動性收緊、行業(yè)處于下行周期，各企業(yè)均對于大型收購較為審慎，出售資產(chǎn)以

補(bǔ)充流動性的難度進(jìn)一步提高。因此綜合來看，償債高峰的來臨疊加銷售回款困難、融資渠道收緊、資產(chǎn)變現(xiàn)困難

等影響償債能力的因素導(dǎo)致

2021

年房企信用危機(jī)事件頻發(fā)。房企陷流動性困境，下半年以來信用事件頻發(fā)。7

月藍(lán)光發(fā)展中期票據(jù)“19

藍(lán)光

MTN001”到期無法兌付實(shí)質(zhì)違約，泰禾集團(tuán)“H8

泰禾

01”實(shí)質(zhì)違約；8

月陽光

100

觸

發(fā)

2.2

億美元債交叉違約條款；9

月，新力控股兩項(xiàng)境內(nèi)融資利息未能按時(shí)支付，中國

恒大陷理財(cái)產(chǎn)品兌付危機(jī)和

20

億美元還外債利息延期支付；10

月，新力控股境內(nèi)債“18

新力

Q2”展期，花樣年控股

2.06

億美元實(shí)質(zhì)違約，當(dāng)代置業(yè)美元債實(shí)質(zhì)違約；11

月，

陽光城債務(wù)展期，佳兆業(yè)集團(tuán)理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)兌付逾期；12

月，佳兆業(yè)集團(tuán)

5

億美元票據(jù)

實(shí)質(zhì)違約，中國奧園全資附屬公司

1

億美元票據(jù)和公司

2.13

億美元離岸擔(dān)保貸款違約，

富力集團(tuán)對

7.25

億美元票據(jù)發(fā)出展期要約，恒大發(fā)布公告稱“鑒于目前流動性情況，本

集團(tuán)不確定是否擁有充足資金繼續(xù)履行財(cái)務(wù)責(zé)任”境外評級公司頻繁下調(diào)中資房企發(fā)債主體評級。9

月以來，由于個(gè)別房企違約風(fēng)險(xiǎn)

大幅上升，境外三大評級公司頻繁對中資房企發(fā)行人采取負(fù)面評級行動。僅

10

月單月

出現(xiàn)對

29

家房企主體的

48

次負(fù)面評級行動，全年負(fù)面評級行動次數(shù)達(dá)

xxx次。評級機(jī)

構(gòu)對公司基本面等預(yù)期發(fā)生較大改變的跨檔下調(diào)情況也明顯增加，跨檔下調(diào)評級理由主

要聚焦在融資渠道不暢通、短債壓力大、償債方案不確定等方面。9

月

29

日，標(biāo)普將花

樣年控股主體評級由

B下調(diào)至

CCC，10

月

4

日惠譽(yù)將公司主體評級由

B下調(diào)至

CCC-，

10

月

5

日，穆迪將公司主體評級由

B3

下調(diào)至

Ca，主要理由為償債方案不明確、缺乏重

組風(fēng)險(xiǎn)管控和出售資產(chǎn)獲得現(xiàn)金渠道可見度低、到期債務(wù)集中在年后。佳兆業(yè)集團(tuán)被穆

迪和惠譽(yù)兩家評級公司連續(xù)兩次跨檔下調(diào)，主要理由為融資風(fēng)險(xiǎn)上升、未來債務(wù)到期密

集等。1.3

拿地與供地的時(shí)空錯(cuò)配與首輪土拍多數(shù)城市成交火熱形成鮮明對比，第二輪集中供地?zé)岫润E降，一方面

受部分城市規(guī)則調(diào)整影響，二批次拍地規(guī)則在嚴(yán)審房企開發(fā)資質(zhì)與資金來源方面趨于嚴(yán)

格；另一方面，房企現(xiàn)金流壓力增加使其拍地意愿回歸理性，在預(yù)期利潤率尚未有明顯

改善的前提下參拍熱情較低，因此盡管二輪供應(yīng)總量較首輪增長

12%，但撤牌及流拍現(xiàn)

象頻繁出現(xiàn)使成交面積較首輪下降

35%。土地市場預(yù)期的變化帶來成交格局的異動，從兩批次各城市成交率及溢價(jià)率的變

化來看，顯然房企的拿地動力無法匹配到地方政府推地意愿的提升，22

城總體二批次流

拍率高達(dá)

60%，較首批提升

54

個(gè)百分點(diǎn)；成交方面，民企大規(guī)模缺席的情況下，地方

國企及城投護(hù)盤，底價(jià)成交土地總數(shù)高達(dá)

77%，整體溢價(jià)率降至

4%。第三批集中供地政策整體有所優(yōu)化寬松，主要體現(xiàn)在房企資質(zhì)、資金要求以及配

建比例三個(gè)方面。2

2022

年新序章下行業(yè)將如何演變2.1

政策改善能否帶來基本面的預(yù)期變化金融端正逐步糾偏?；谛袠I(yè)政策在四季度以來的邊際變化，此輪行業(yè)周期調(diào)控已

步入底部改善區(qū)間。9

月底央行窗口指導(dǎo)銀行涉房貸款有序發(fā)放以來，個(gè)人按揭貸款的

投放逐步充裕，同時(shí)房企發(fā)債層面已獲得相當(dāng)力度的支持，11

月

9

日交易商協(xié)會舉行房

企代表座談會支持部分房企注冊發(fā)行債券，12

月

3

日，恒大發(fā)布不確定是否擁有充足資

金繼續(xù)履行財(cái)務(wù)責(zé)任的公告之后，多監(jiān)管部門也表態(tài)地產(chǎn)相關(guān)融資條件有望進(jìn)一步改善，

在一定程度上可以對沖行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)，目前房企境內(nèi)銀行間市場融資功能已有所恢復(fù)，

部分房企已在增量融資額度審批以及不同融資工具的運(yùn)用方面取得進(jìn)展。除此之外，央

行、銀保監(jiān)會鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購的金融支持和

服務(wù)，支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行債務(wù)融資工具，對于出險(xiǎn)房企風(fēng)險(xiǎn)消化的路徑指明方向，或在

一定程度上帶來行業(yè)格局的重構(gòu)。判斷一：2022

年政策軟化程度如何？首先需要強(qiáng)調(diào)的是，本輪調(diào)控重心的轉(zhuǎn)變并不意味著調(diào)控方向的調(diào)轉(zhuǎn)，我們預(yù)判

2022

年行業(yè)整體調(diào)控在兼顧中長期制度改革深化的基礎(chǔ)上，對于短期供需層面限制措

施的把控將愈加精細(xì)化，不排除非熱點(diǎn)城市打破以往過度調(diào)控的枷鎖，而對于熱點(diǎn)城市，

我們?nèi)哉J(rèn)為其調(diào)控體系將趨于穩(wěn)定，2022

年更大概率的是將形成以金融信貸調(diào)節(jié)為主

的供需控制措施。判斷二：重點(diǎn)城市需求有望在年中加速釋放以信貸修復(fù)的視角來看，我們傾向于認(rèn)為本輪金融環(huán)境的改善有望帶來重點(diǎn)城市需

求的集中釋放。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)來看，信貸投放總量的提升對于需求端的釋放構(gòu)成刺激，

高能級城市往往率先受益于銀行信貸政策的寬松。與此同時(shí)，目前熱點(diǎn)城市的二手房市

場與新房市場已形成較強(qiáng)的聯(lián)動效應(yīng)，房企推盤節(jié)奏的加速疊加放款周期的縮短進(jìn)一步

活躍市場，根據(jù)貝殼

50

城二手房交易數(shù)據(jù)，12

月以來二手房成交量持續(xù)好轉(zhuǎn)，同時(shí)首

套及二套房貸利率分別為

5.64%和

5.91%，較

11

月均回落

5

個(gè)基點(diǎn)，重點(diǎn)城市中約

40%

的城市下調(diào)利率，放款周期則同步有所縮短。目前二手房參考價(jià)政策效果已有所顯現(xiàn)，

價(jià)格的可控使預(yù)期不至于發(fā)生較大偏差，盡管房地產(chǎn)稅試點(diǎn)預(yù)期將帶來不確定性，但我

們預(yù)計(jì)至

2022

年年中階段，重點(diǎn)城市新房及二手房成交將逐步放量。2.2

保障房托底房地產(chǎn)投資，但拉動效果有限年內(nèi)保障房相關(guān)支持政策密集出臺，住建部提出在“十四五”期間大力增加保障性

租賃住房供給，力爭新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量比例達(dá)到

30%及以上；國

務(wù)院辦公廳

6

月出臺《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，在配套政策上，政府將

從土地、資金、金融、減稅降費(fèi)和行政審批優(yōu)化等多維度、多層次對保障房建設(shè)提供支

持；中央經(jīng)濟(jì)工作會議則再次強(qiáng)調(diào)要“加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)”，預(yù)

計(jì)

2022

年保障房建設(shè)將逐步進(jìn)入發(fā)力階段。我國保障房建設(shè)體系主要包括保障性租賃住房、公租房以及共有產(chǎn)權(quán)房，而“十四

五”期間我國將主要以發(fā)展保障性租賃住房作為重點(diǎn)，租賃住房建設(shè)有望明顯加速。根

據(jù)各地“十四五”規(guī)劃期間保障房建設(shè)的量化目標(biāo)，上海、廣州、深圳計(jì)劃“十四五”

時(shí)期新增的保障性租賃住房分別為

47

萬套、60

萬套、40

萬套，占新增住房供應(yīng)總量的

45%左右，二線城市則普遍要求保障性租賃住房占同期新增住房供應(yīng)總量

30%以上。根據(jù)已公布建設(shè)規(guī)模計(jì)劃的省市進(jìn)行推演，“十四五”期間保障房籌建數(shù)量將超

900

萬套。對于進(jìn)度的判斷，按照已公布計(jì)劃城市

2022

年占到整體計(jì)劃的

25%來實(shí)施，則

全國

2022

年將籌建保障性租賃住房約為

225

萬套。結(jié)合住建部所公布數(shù)據(jù)，2021

年

1-

9

月全國

40

個(gè)城市已開工建設(shè)保障性租賃住房

72

萬套，完成投資

775

億元，可以判斷

保障性租賃住房投資強(qiáng)度約為

10.8

萬元/套。因此綜合測算

2022

年保障房建設(shè)將拉動房地產(chǎn)投資規(guī)模約

2430

億元，假設(shè)

2021

年全年房地產(chǎn)投資增速為

6%（取

1-11

月值），則

2022

年保障房拉動投資對應(yīng)占到

2021

年房地產(chǎn)投資完成額的

1.6%，相較于前期棚改對投資的拉動作用有所弱化。2.3

房企信用分層下的格局重塑房企融資能力分化加劇。9

月以來新增融資中，TOP10

房企占比超過六成。平均

融資成本來看，TOP10

房企融資成本下降

0.34pct，顯著高于其他房企，央企和國企

的平均融資成本下降

0.25pct，高于民企

0.17pct。降負(fù)債去杠桿和信用危機(jī)事件將房

企進(jìn)一步分化為信用正常、融資渠道暢通的央企國企和優(yōu)質(zhì)民企，而其余信用受損的

房企則面臨著融資渠道阻塞、融資成本高和流動性危機(jī)等問題。收并購逐步放量加速市場出清，行業(yè)格局正在重塑。12

月人民銀行和銀保監(jiān)會

聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵銀行

業(yè)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)、加大債權(quán)融資支持力度、提高并購服務(wù)效率、

做好風(fēng)險(xiǎn)管理。截至

2021

年

12

月

23

日，2021Q4

房企收并購共

149

宗，交易額達(dá)

2743.7

億元，同比增速

108.4%。銷售下行、融資受困疊加流動性危機(jī)，收并購成為

盤活深陷信用危機(jī)房企資產(chǎn)的重要手段。優(yōu)質(zhì)房企、央企國企利用自身資金優(yōu)勢收購

優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)一步擴(kuò)大優(yōu)勢，碧桂園、龍湖、萬科和世茂等均通過收并購來快速提高物

業(yè)板塊市占水平。對于深陷信用危機(jī)的房企來說，則有望借助出售資產(chǎn)解決流動性困

局，度過寒冬。2.4

現(xiàn)金流繼續(xù)承壓，風(fēng)險(xiǎn)控制仍是主旋律房企可支配現(xiàn)金流仍將承壓。隨著房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)發(fā)酵，地方政府在保交付壓

力下，嚴(yán)格執(zhí)行甚至提高預(yù)售資金監(jiān)管比例，以保障工程建設(shè)和竣工交付的資金使用。

銷售所得款項(xiàng)?？顚Ｓ茫恋碓谡O(jiān)管資金賬戶，導(dǎo)致房企實(shí)際可用流動資金更少，

償債壓力和資金鏈風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。2.5

還債壓力未減，尚存資金缺口2021

年以來房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道收窄，融資能力普遍收縮。截至

11

月，2021

年房

企融資規(guī)模為

8678.15

億元，同比下降

18.5%。特別是

9

月以來受房企信用危機(jī)事件影

響，9

月-11

月房企融資總額同比下降

41.5%，其中境外債發(fā)行規(guī)模同比下降

70%。境內(nèi)債：2021

年前

11

月，境內(nèi)債發(fā)行金額

2876

億元，累計(jì)同比增長

11.7%，8

月

以來境內(nèi)債發(fā)行連續(xù)三月環(huán)比負(fù)增長，至

11

月境內(nèi)債融資有所反彈，單月發(fā)行總額

434

億元，環(huán)比增加

132%，利率由

10

月

6.2%下行至

4.6%，有效緩解了房企的資金壓力。境外債：2021

年前

11

月境外債發(fā)行總金額

428

億美元，同比下降

30.7%。目前境

外債發(fā)行仍處于冰點(diǎn)，11

月僅發(fā)行

2

只境外債，總額

2.58

億美元，7

月以來境外債發(fā)行

利率持續(xù)走高。信托：2020

年

10

月保監(jiān)會加強(qiáng)房地產(chǎn)信托穿透監(jiān)管，嚴(yán)禁為資金違規(guī)流入房地產(chǎn)

市場提供通道的監(jiān)管政策下，房地產(chǎn)信托融資持續(xù)為負(fù)。2021

年前

11

月累計(jì)發(fā)行額

2708

億元，同比下降

32.2%。前

11

月信托凈增量為-1307

億元，房地產(chǎn)信托融資進(jìn)一步壓降。行業(yè)仍處于償債高峰期。從境內(nèi)外債務(wù)合計(jì)來看，房地產(chǎn)行業(yè)的償債高峰期在

2021

年前三季度，分別為

3329、2680、2626

億元。2021

四季度以來境內(nèi)外債到期金額略有

下行，但未來四季度總償還額也在

1800

億元以上，仍處于償債高峰期中?？紤]到目前

銷售回款和融資現(xiàn)金流的快速惡化，房企的償債壓力依舊比較大。境內(nèi)債到期：2021

上半年為償還高峰期，償還金額達(dá)到

3729

億元。2020Q3-2021Q3

季度償還金額均超過

1500

億元，2022

年境內(nèi)債償明顯下降，Q1\Q2

的償還量分別為

757、

851

億元，房企的境內(nèi)債還款壓力有所降低。境外債到期：2022H1

將迎來境外債還債的歷史最高峰。2022Q1、2022Q2

境外債償

還款額分別達(dá)到

192

億美元（約

1226

億元）、163

億美元（約

1041

億元），均將較

2021Q4

大幅提升。3

基于庫存視角下的指標(biāo)預(yù)判3.1

行業(yè)已處于低庫存狀態(tài)從全國商品住宅現(xiàn)房庫存來看（已竣工未售庫存面積），目前我國進(jìn)入到了低庫存

下的窄幅波動去庫階段。全國商品住宅現(xiàn)房庫存在

2016

年

3

月達(dá)到歷史最高，為

4.6

億

平米，而后經(jīng)歷降息降準(zhǔn)、棚改貨幣化等一系列寬松政策下的深度去庫存之后，至

2019

年

12

月末庫存已降至

2.2

億平米，而后至今行業(yè)現(xiàn)房庫存小幅度波動，始終徘徊在

2.2

億至

2.5

億平米區(qū)間。從城市短期庫存來看（已拿證未售庫存面積），2021

年上半年隨著首批集中供地的

集中入市，疊加銷售市場走弱，8

月以來短期庫存有所上升。去化周期（存銷比）來看，

一線城市去化周期處于近十年的絕對低位，二線城市去化周期相對較高。由于今年投資

端以及新開工快速下滑，2022

年新增可售面積不足，預(yù)計(jì)現(xiàn)房庫存將進(jìn)入深度去庫存階

段。當(dāng)前全國中期庫存（已開工未售面積）較

15

年高位有所下降，對應(yīng)去化周期為近

十年底部區(qū)域。全國商品住宅中期庫存在

2014

年

11

月達(dá)到歷史最高，為

28.7

億平米，

對應(yīng)去化周期為

28.9

個(gè)月。至

2021

年

5

月，行業(yè)中期庫存為

26.5

億平米，去化周期則

大幅下降至

16.7

個(gè)月。目前遠(yuǎn)期庫存（已拿地未售面積）處于邊際下降狀態(tài)，我們以土地購置面積同比增

速減去商品房銷售面積同比增速來計(jì)算遠(yuǎn)期庫存的邊際變化量。在房企降杠桿以及對規(guī)

模訴求減弱的經(jīng)營策略下，2020

年

9

月遠(yuǎn)期庫存邊際變化轉(zhuǎn)負(fù)，同時(shí)融資端的持續(xù)高壓

導(dǎo)致土地市場驟然降溫，邊際下降幅度大幅走闊，總庫存量持續(xù)下降。3.2

信貸修復(fù)下，銷售仍受庫存及房價(jià)預(yù)期制約房地產(chǎn)銷售金融端供給來看，2020

年末實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理以來，按揭余額

增速下降幅度加大，2021

年前

9

月同比增幅降至

11.3%，我們預(yù)計(jì)

2022

年按揭貸款余額增速將繼續(xù)走低至

9%。從未來可售面積供給來看，2021

年整體土地供應(yīng)量較弱以及

新開工下行的影響，預(yù)計(jì)

2022

年房企推貨能力有所減弱，同時(shí)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)尚未落地

階段觀望情緒仍然占據(jù)主導(dǎo)，我們預(yù)計(jì)2022年全國銷售面積及銷售金額均同比下降8%。3.3

新開工延續(xù)弱勢，竣工修復(fù)具持續(xù)性開工表現(xiàn)主要取決于兩方面：一是可開工土地以及資金充裕度；二是房企開工意愿，

其主要取決于銷售市場熱度。2021

年

6

月以來百城土地成交面積連續(xù)

5

個(gè)月同比為負(fù)，

土地購置面積下降以及拿地未開發(fā)土地增多共同造成房企可開工土地規(guī)模的下降，從絕

對開工量來看，當(dāng)前也已回落至

2018

年同期水平。房地產(chǎn)新開工的斷崖式下滑一方面

歸結(jié)于前期拿地的顯著放緩，另一方面，流動性壓力也令房企在資金層面難以兼顧鏈條

前端，政策調(diào)整力度有限的背景下房企開工動力的缺失仍將持續(xù)，2021

年全年新開工降

幅預(yù)計(jì)在-10%以上，明年新開工大概率呈現(xiàn)長尾下行趨勢，我們預(yù)計(jì)

2022

年新開工面

積增速同比下降

13.5%。從歷史數(shù)據(jù)來看，開工周期領(lǐng)先于竣工周期約

3

年，推測出

2019-2022

年將迎來竣

工高峰，但實(shí)際

2019、2020

年的竣工增速為

2.6%、-4.9%，遠(yuǎn)低于理論預(yù)期。2021

年

前

11

月竣工面積累計(jì)同比增長

16.2%，竣工周期初步得到驗(yàn)證?？紤]到房企交付合同的

約束，以及地方政府針對“保交付”的壓力將使得房企重心轉(zhuǎn)向存量施工階段，通過加

速竣工以實(shí)現(xiàn)回款，因此仍可預(yù)期竣工絕對體量保持在相對高位，我們判斷

2022

年竣

工修復(fù)仍具備持續(xù)性，預(yù)計(jì)

2022

年竣工同比增長

5.2%。3.4

地產(chǎn)投資底部仍待確認(rèn)房地產(chǎn)投資可以分拆為土地投資和施工投資兩個(gè)部分。土地投資主要以土地購置

費(fèi)為主，占總投資比例的

30%；施工投資主要包括建筑工程、安裝工程、設(shè)備購置及其

他，占比

70%。施工投資又可分拆為施工面積及施工投資強(qiáng)度。從歷史數(shù)據(jù)來看，土地出讓金成交總價(jià)同比增速一般