(參考)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的定義及開發(fā)流程解析課件

經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的定義

與開發(fā)流程經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的定義

與開發(fā)流程1目錄【一】小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的簡(jiǎn)要區(qū)分【二】經(jīng)濟(jì)適用房的定義【三】經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)流程【四】廉租房的定義【五】廉租房的開發(fā)流程目錄【一】小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的簡(jiǎn)要區(qū)分2【一】小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、的簡(jiǎn)要區(qū)分●小產(chǎn)權(quán)房在很多城市郊區(qū)或一些城中村，一些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，除用來安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員外，還以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售，這些房子一般俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”。這類房屋的價(jià)格一般不及周圍商品房的一半，價(jià)格優(yōu)勢(shì)迎合了不少有住房需求的城市居民的需要。但建設(shè)部曾明確表示，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買此類“小產(chǎn)權(quán)房”，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。“小產(chǎn)權(quán)房”也不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如果遇到國家征地或拆遷以及出現(xiàn)房產(chǎn)糾紛，購房者將缺少法律支持。適宜人群：城中村或城郊村民；希望以較低的價(jià)格享有住房的城市居民；存在問題：價(jià)格雖低，但不合法，風(fēng)險(xiǎn)較大；【一】小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、的簡(jiǎn)要區(qū)分●小產(chǎn)權(quán)房3●經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房屬于政策性住房,建造經(jīng)濟(jì)適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償給開發(fā)商使用的，這是經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格低的主要原因。國務(wù)院最新出臺(tái)的《意見》指出，經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積應(yīng)控制在60平方米左右。經(jīng)適房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)適房不滿5年,不得直接上市交易，住滿5年也要交納一定差價(jià)才能轉(zhuǎn)讓，而且政府可優(yōu)先回購。經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn),由城市人民政府確定,每年向社會(huì)公布一次。過去享受過福利分房或購買過經(jīng)濟(jì)適用房的家庭不得再購買經(jīng)濟(jì)適用房。已經(jīng)購買了經(jīng)濟(jì)適用房的家庭又購買其他住房的,原經(jīng)濟(jì)適用房由政府按規(guī)定回購。適宜人群：具有本城市戶口，且符合政府規(guī)定申買條件的中低收入家庭；存在問題：大部分城市和地區(qū)供應(yīng)不足，戶型面積偏大，在供應(yīng)對(duì)象和上市交易方面管理不到位，“暗箱操作”和“倒賣”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生?！窠?jīng)濟(jì)適用房4●廉租房廉租房包括實(shí)物配租、租金補(bǔ)貼兩種保障方式。實(shí)物配租就是由政府建設(shè)或購買一批廉租住房，以低于市場(chǎng)價(jià)的方式向困難家庭配租；租金補(bǔ)貼是由困難家庭自行租房，政府給予適當(dāng)補(bǔ)貼。國務(wù)院新出臺(tái)的《意見》要求,新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內(nèi),主要在經(jīng)濟(jì)適用住房以及普通商品住房小區(qū)中配建,并在用地規(guī)劃和土地出讓條件中明確規(guī)定建成后由政府收回或回購。適宜人群：住房困難的低保家庭；存在問題：適用范圍較小，多數(shù)低收入家庭既無力購買經(jīng)濟(jì)適用住房,也達(dá)不到享受廉租住房保障的條件,缺乏政策支持。此外，部分城市小戶型租賃住房供應(yīng)總體短缺,嚴(yán)重供不應(yīng)求?！窳夥?【二】經(jīng)濟(jì)適用房的定義一、概念和特點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。特點(diǎn)：政策性；保障性；經(jīng)濟(jì)性；適用性

【二】經(jīng)濟(jì)適用房的定義一、概念和特點(diǎn)6政策性1、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)納入當(dāng)?shù)啬甓韧恋毓?yīng)計(jì)劃，在申報(bào)年度用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出，確保優(yōu)先供應(yīng)。2、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。政策性1、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房建7免收的各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金免收的全國性行政事業(yè)性收費(fèi)包括防空地下室易地建設(shè)費(fèi)、城市房屋拆遷管理費(fèi)、工程定額測(cè)定費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)等項(xiàng)目。免收的全國性政府性基金包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金、新型墻體材料專項(xiàng)基金、城市教育附加費(fèi)、地方教育附加、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加等項(xiàng)目。免收的各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金免收的全國性行政事業(yè)性收8免稅稅費(fèi)方面：經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅及印花稅；開發(fā)商在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。

免稅稅費(fèi)方面：經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅及印花稅9

3、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位可以以在建項(xiàng)目作抵押向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房開發(fā)貸款。

購買經(jīng)濟(jì)適用住房可提取個(gè)人住房公積金和優(yōu)先辦理住房公積金貸款。3、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位可以以在建項(xiàng)目作抵押向商業(yè)銀行申請(qǐng)10保障對(duì)象

城市低收入住房困難家庭，是指城市和縣人民政府所在地鎮(zhèn)的范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。保障主體

省、自治區(qū)、直轄市人民政府

建設(shè)行政主管部門

縣級(jí)以上人民政府發(fā)展改革(價(jià)格)、監(jiān)察、財(cái)政、國土資源、稅務(wù)及金融管理等部門保障對(duì)象11經(jīng)濟(jì)性和實(shí)用性

保本微利；價(jià)格低

滿足住宅基本功能需求經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的聯(lián)系:經(jīng)濟(jì)適用房是政策性、保障性商品房經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的區(qū)別:1、銷售對(duì)象2、銷售價(jià)格經(jīng)濟(jì)適用房出售實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，不得擅自提價(jià)出售。商品房出售價(jià)格完全由市場(chǎng)決定。經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格低3、政策優(yōu)惠土地、稅費(fèi)4、產(chǎn)權(quán)限制經(jīng)濟(jì)性和實(shí)用性12法律規(guī)范《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》2007中國建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、監(jiān)察部、財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局等七部門聯(lián)合發(fā)布。《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》（[2002]2503號(hào)建設(shè)部）法律規(guī)范《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》13

二、經(jīng)濟(jì)適用房管理制度（一）建設(shè)管理1、經(jīng)濟(jì)適用住房要統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、配套建設(shè)，充分考慮城市低收入住房困難家庭對(duì)交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件的要求，合理安排區(qū)位布局。2、經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右。市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、群眾生活水平、住房狀況、家庭結(jié)構(gòu)和人口等因素，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模和各種套型的比例，并進(jìn)行嚴(yán)格管理。3、建設(shè)單位和施工單位、監(jiān)理單位建設(shè)單位：項(xiàng)目法人招標(biāo)的方式，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和良好社會(huì)責(zé)任的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市、縣人民政府確定的經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施機(jī)構(gòu)

施工和監(jiān)理單位采取招標(biāo)方式，選擇具有資質(zhì)和良好社會(huì)責(zé)任的建筑企業(yè)和監(jiān)理公司實(shí)施。二、經(jīng)濟(jì)適用房管理制度14

4、規(guī)劃設(shè)計(jì)

節(jié)能省地環(huán)保型

積極推廣應(yīng)用先進(jìn)、成熟、適用、安全的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備。5、工程質(zhì)量

建設(shè)單位負(fù)最終責(zé)任

向買受人出具《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并承擔(dān)保修責(zé)任，確保工程質(zhì)量和使用安全。有關(guān)住房質(zhì)量和性能等方面的要求，應(yīng)在建設(shè)合同中予以明確。6、物業(yè)服務(wù)

采取招標(biāo)方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)，

在社區(qū)居委會(huì)等機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)下，由居民自我管理，提供符合居住區(qū)居民基本生活需要的物業(yè)服務(wù)。

15（二）價(jià)格管理(1)、價(jià)格確定：以保本微利為原則，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。銷售價(jià)格=基準(zhǔn)價(jià)格+浮動(dòng)幅度基準(zhǔn)價(jià)格=開發(fā)成本+稅金+利潤(rùn)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的上浮幅度，由有定價(jià)權(quán)的政府價(jià)格主管部門在核定價(jià)格時(shí)確定，下浮幅度不限房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤(rùn)率按不高于3%核定；市、縣人民政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房只能按成本價(jià)銷售，不得有利潤(rùn)。（二）價(jià)格管理(1)、價(jià)格確定：以保本微利為原則，實(shí)行政府指16

開發(fā)成本

1．按照法律、法規(guī)規(guī)定用于征用土地和拆遷補(bǔ)償?shù)人Ц兜恼鞯睾筒疬w安置補(bǔ)償費(fèi)。

2．開發(fā)項(xiàng)目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通氣、通路及平整場(chǎng)地等勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。

3．列入施工圖預(yù)（決）算項(xiàng)目的主體房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括房屋主體部分的土建（含樁基）工程費(fèi)、水暖電氣安裝工程費(fèi)及附屬工程費(fèi)。

4．與住房同步配套建設(shè)的住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，以及按政府批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃要求建設(shè)的不能有償轉(zhuǎn)讓的非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

5．管理費(fèi)按照不超過本條（一）項(xiàng)1至4目費(fèi)用之和的2％計(jì)算。

6．貸款利息按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為住房建設(shè)籌措資金所發(fā)生的銀行貸款利息計(jì)算。

7、行政事業(yè)性收費(fèi)按照國家有關(guān)規(guī)定計(jì)收。開發(fā)成本1．按照法律、法規(guī)規(guī)定用于17規(guī)劃紅線：宏觀規(guī)劃用地范圍的標(biāo)志線。道路紅線：規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。建筑紅線：城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺(tái)階等）靠臨街面的界線。稅金：依照國家規(guī)定的稅目和稅率計(jì)算。

營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加利潤(rùn)：按照不超過開發(fā)成本1至4項(xiàng)費(fèi)用之和的3％計(jì)算。城市紫線：是指國家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)及省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)保護(hù)范圍界線，以及歷史文化街區(qū)外經(jīng)縣級(jí)以上人民政府公布保護(hù)的歷史建筑的保護(hù)范圍界線。黑線：規(guī)劃用于界定市政公用設(shè)施用地范圍的控制線。城市黃線：是指對(duì)城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制

城市藍(lán)線：是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水保護(hù)和控制的地域界線。規(guī)劃紅線：宏觀規(guī)劃用地范圍的標(biāo)志線。18(2)、價(jià)格確定、公布

確定單位：

經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格由有定價(jià)權(quán)的政府價(jià)格主管部門會(huì)同建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門

確定時(shí)間：項(xiàng)目開工之前確定。銷售前確定。(3)、收費(fèi)卡制度

經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行收費(fèi)卡制度，各有關(guān)部門收取費(fèi)用時(shí)，必須填寫價(jià)格主管部門核發(fā)的交費(fèi)登記卡。任何單位不得以押金、保證金等名義，變相向經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位收取費(fèi)用。(2)、價(jià)格確定、公布19（三）準(zhǔn)入管理1、供應(yīng)對(duì)象具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口；家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)；無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)。每年向社會(huì)公布一次。2、程序申請(qǐng)、審核、公示和輪候制度。市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)制定經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)、審核、公示和輪候的具體辦法，并向社會(huì)公布。（1）申請(qǐng):向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)提出申請(qǐng)。（2）核實(shí)和公示:

審核單位應(yīng)當(dāng)通過入戶調(diào)查、鄰里訪問以及信函索證等方式對(duì)申請(qǐng)人的家庭收入和住房狀況等情況進(jìn)行核實(shí)。申請(qǐng)人及有關(guān)單位、組織或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)予以配合，如實(shí)提供有關(guān)情況

經(jīng)審核公示通過的家庭，由市、縣人民政府經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門發(fā)放準(zhǔn)予購買經(jīng)濟(jì)適用住房的核準(zhǔn)通知，注明可以購買的面積標(biāo)準(zhǔn)。

（3）輪候:按照收入水平、住房困難程度和申請(qǐng)順序等因素進(jìn)行輪候。

（4）權(quán)屬登記:

居民個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

房屋、土地登記部門在辦理權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)分別注明經(jīng)濟(jì)適用住房、劃撥土地。（三）準(zhǔn)入管理1、供應(yīng)對(duì)象20（四）經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)1、經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。個(gè)人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營(yíng)。2、交易:購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。

購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。（四）經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)1、經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。21(五)、經(jīng)濟(jì)適用房存在的問題(1)、對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用住房每年應(yīng)該建設(shè)多少，研究不夠、落實(shí)不好(2)、配套設(shè)施不完備，規(guī)劃設(shè)計(jì)不理想貧民窟(3)、經(jīng)濟(jì)適用房的銷售對(duì)象失控個(gè)人收入申報(bào)制度，信用檔案缺乏(4)、經(jīng)濟(jì)適用房本身是否真的“經(jīng)濟(jì)、適用”問題。價(jià)格高；面積超標(biāo)(五)、經(jīng)濟(jì)適用房存在的問題(1)、對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用住房每年應(yīng)該22【三】經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)流程

1、分析預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求編制發(fā)展規(guī)劃本項(xiàng)工作由政府組織房管局、發(fā)改委、市建委、市規(guī)劃局、國土局等部門完成；2、編制年度建設(shè)計(jì)劃和用地計(jì)劃本項(xiàng)工作由市發(fā)改委會(huì)同房管局、建委、規(guī)劃局、國土局完成并報(bào)市政府批準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模和用地規(guī)劃納入城市房地產(chǎn)開發(fā)總量和土地供應(yīng)計(jì)劃；3、提出項(xiàng)目用地意見房管局會(huì)同規(guī)劃局、國土局、發(fā)改委和土地儲(chǔ)備中心提出具體的用地意見，報(bào)市政府批準(zhǔn)；4、項(xiàng)目招標(biāo)選定項(xiàng)目法人由經(jīng)濟(jì)適用房管理辦公室組織實(shí)施，招標(biāo)評(píng)標(biāo)委員會(huì)由房管局、發(fā)改委、財(cái)政局、建委、規(guī)劃局、國土局、物價(jià)局等政府部門以及土地儲(chǔ)備中心、相關(guān)專家組成。在本流程中投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件，并提交根據(jù)國家國家計(jì)委、建設(shè)部2002年11月17日發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》中所規(guī)定的定價(jià)辦法而制定的項(xiàng)目定價(jià)申請(qǐng)書（具體內(nèi)容見本文附件）；5、簽訂《經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目合同書》項(xiàng)目法人與政府經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理辦公室簽約；6、辦理項(xiàng)目建設(shè)開工手續(xù)由項(xiàng)目法人持中標(biāo)通知書、項(xiàng)目合同書等文件到政府相關(guān)部門辦理有關(guān)項(xiàng)目審批手續(xù)、減免費(fèi)確認(rèn)手續(xù)、項(xiàng)目備案登記等；7、公布項(xiàng)目情況由市房管局在開工前向社會(huì)公布項(xiàng)目基本情況及住房銷售價(jià)格；8、進(jìn)入正常的建設(shè)和銷售階段9、其他在以上流程中因?yàn)榘凑铡稗k法”條文順序，所以忽略了一些必備的程序，它們是：設(shè)計(jì)制作標(biāo)書、項(xiàng)目合同書、審定投標(biāo)人資格、審定投標(biāo)方案、審定項(xiàng)目?jī)r(jià)格等由政府主管部門負(fù)責(zé)完成的工作；制作項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工方案、設(shè)計(jì)和制作投標(biāo)文件、計(jì)算建設(shè)成本、確定銷售價(jià)格等由開發(fā)商完成的工作?！救拷?jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)流程1、分析預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求編23【四】廉租房的定義

法律規(guī)范《廉租住房保障辦法》2007.12建設(shè)部、發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和統(tǒng)計(jì)局等九部門聯(lián)合【四】廉租房的定義法律規(guī)范24一、概念國家對(duì)住房困難的城鎮(zhèn)收入家庭提供廉租房屋或給予租房補(bǔ)貼的住房保障制度特點(diǎn)：1、保障主體是國家

2、保障對(duì)象特定

3、保障模式多樣

4、以滿足基本住房需求為目標(biāo)保障主體：國家（1）市、縣人民政府

應(yīng)當(dāng)在解決城市低收入家庭住房困難的發(fā)展規(guī)劃及年度計(jì)劃中，明確廉租住房保障工作目標(biāo)、措施，并納入本級(jí)國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃。（2）國務(wù)院建設(shè)主管部門指導(dǎo)和監(jiān)督全國廉租住房保障工作?？h級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（住房保障）主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)廉租住房保障管理工作。（3）縣級(jí)以上人民政府發(fā)展改革（價(jià)格）、監(jiān)察、民政、財(cái)政、國土資源、金融管理、稅務(wù)、統(tǒng)計(jì)等部門按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)廉租住房保障的相關(guān)工作。保障對(duì)象:城市低收入住房困難家庭城市和縣人民政府所在地的鎮(zhèn)范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件。一、概念252012年廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)1.具有本市城鎮(zhèn)戶口，且申請(qǐng)人家庭成員至少一人取得本市戶籍三年以上；2.家庭人口2人以上(含2人)，離異人員離異必須滿3年以上，單身人員必須年滿30周歲以上(孤兒年滿18周歲以上)；3.家庭人均可支配收入低于上年度當(dāng)?shù)厝司芍涫杖耄?.家庭人均住房建筑面積在15平方米以下，而且家庭住房總建筑面積在50平方米以下(一人戶低于30平方米)；5.申請(qǐng)人應(yīng)具有完全民事行為能力。2012年廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)26

保障方式:保障方式應(yīng)當(dāng)以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租為輔。

貨幣補(bǔ)貼是指縣級(jí)以上地方人民政府向申請(qǐng)廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼，由其自行承租住房。

實(shí)物配租是指縣級(jí)以上地方人民政府向申請(qǐng)廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭提供住房，并按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金。住房保障面積標(biāo)準(zhǔn):市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)丶彝テ骄》克?、?cái)政承受能力以及城市低收入住房困難家庭的人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)等因素，以戶為單位確定廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)。

貨幣補(bǔ)貼的補(bǔ)貼額度:

每平方米租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)：由市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)平均租金、城市低收入住房困難家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力等因素確定

總補(bǔ)貼額度：按照城市低收入住房困難家庭現(xiàn)住房面積與保障面積標(biāo)準(zhǔn)的差額、每平方米租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)確定。

實(shí)物配租配租面積:

為城市低收入住房困難家庭現(xiàn)住房面積與保障面積標(biāo)準(zhǔn)的差額。

實(shí)物配租的住房租金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià)

27二、資金來源財(cái)政預(yù)算安排為主、多種渠道籌措，主要包括：（一）年度財(cái)政預(yù)算安排的廉租住房保障資（二）提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的住房公積金增值收益余額；（三）土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障（四）政府的廉租住房租金收入；（五）社會(huì)捐贈(zèng)及其他方式籌集的資金提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的住房公積金增值收益余額，應(yīng)當(dāng)全部用于廉租住房建設(shè)。土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例，不得低于10%。政府的廉租住房租金收入應(yīng)當(dāng)按照國家財(cái)政預(yù)算支出和財(cái)務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，實(shí)行收支兩條線管理，專項(xiàng)用于廉租住房的維護(hù)和管理。二、資金來源28

（一）實(shí)物配租的廉租住房來源主要包括：1、政府新建、收購的住房；2、騰退的公有住房；3、社會(huì)捐贈(zèng)的住房；4、其他渠道籌集的住房。（二）廉租住房建設(shè)

1、建設(shè)用地

應(yīng)當(dāng)在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排，并在申報(bào)年度用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出，采取劃撥方式，保證供應(yīng)。

2、建設(shè)用地的規(guī)劃布局應(yīng)當(dāng)考慮城市低收入住房困難家庭居住和就業(yè)

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)

廉租住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、適用原則，滿足基本使用功能，應(yīng)當(dāng)按照發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅的要求，推廣新材料、新技術(shù)、新工藝。廉租住房應(yīng)當(dāng)符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)。

4、新建廉租住房，應(yīng)當(dāng)采取配套建設(shè)與相對(duì)集中建設(shè)相結(jié)合的方式，主要在經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房項(xiàng)目中配套建設(shè)。

5、新建廉租住房，應(yīng)當(dāng)將單套的建筑面積控制在50平方米以內(nèi)，并根據(jù)城市低收入住房困難家庭的居住需要，合理確定套型結(jié)構(gòu)。

6、政策優(yōu)惠廉租住房建設(shè)免征行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。鼓勵(lì)社會(huì)捐贈(zèng)住房作為廉租住房房源或捐贈(zèng)用于廉租住房的資金。政府或經(jīng)政府認(rèn)定的單位新建、購買、改建住房作為廉租住房，社會(huì)捐贈(zèng)廉租住房房源、資金，按照國家規(guī)定的有關(guān)稅收政策執(zhí)行。三、住房來源（一）實(shí)物配租的廉租住房來源主要包括：三、住房來源29四、分配程序1、書面申請(qǐng)

由戶主向戶口所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府提出書面申請(qǐng)；應(yīng)當(dāng)提供下列材料：

家庭收入情況的證明材料；

家庭住房狀況的證明材料；

家庭成員身份證和戶口簿；

市、縣人民政府規(guī)定的其他證明材料。2、審核（1）街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府初審、公示、上報(bào)街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，就申請(qǐng)人的家庭收入、家庭住房狀況是否符合規(guī)定條件進(jìn)行審核，提出初審意見并張榜公布，將初審意見和申請(qǐng)材料一并報(bào)送市（區(qū)）、縣人民政府建設(shè)（住房保障）主管部門；（2）建設(shè)（住房保障）主管部門審查應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)材料之日起15日內(nèi)，就申請(qǐng)人的家庭住房狀況是否符合規(guī)定條件提出審核意見，并將符合條件的申請(qǐng)人的申請(qǐng)材料轉(zhuǎn)同級(jí)民政部門；（3）民政部門審查應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)材料之日起15日內(nèi)，就申請(qǐng)人的家庭收入是否符合規(guī)定條件提出審核意見，并反饋同級(jí)建設(shè)（住房保障）主管部門；四、分配程序1、書面申請(qǐng)303、公示、異議、登記

經(jīng)審核，家庭收入、家庭住房狀況符合規(guī)定條件的，由建設(shè)（住房保障）主管部門予以公示，公示期限為15日；對(duì)經(jīng)公示無異議或者異議不成立的，作為廉租住房保障對(duì)象予以登記，書面通知申請(qǐng)人，并向社會(huì)公開登記結(jié)果。

經(jīng)審核，不符合規(guī)定條件的，建設(shè)（住房保障）主管部門應(yīng)當(dāng)書面通知申請(qǐng)人，說明理由。申請(qǐng)人對(duì)審核結(jié)果有異議的，可以向建設(shè)（住房保障）主管部門申訴。4、輪候

建設(shè)（住房保障）主管部門應(yīng)當(dāng)綜合考慮登記的城市低收入住房困難家庭的收入水平、住房困難程度和申請(qǐng)順序以及個(gè)人申請(qǐng)的保障方式等，確定相應(yīng)的保障方式及輪候順序，并向社會(huì)公開。

優(yōu)先安排發(fā)放補(bǔ)貼：給已經(jīng)登記為廉租住房保障對(duì)象的城市居民最低生活保障家庭

實(shí)物配租應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保障：已經(jīng)登記為廉租住房保障對(duì)象的孤、老、病、殘等特殊困難家庭，城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。5、發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼或者配租廉租住房并公布簽訂租賃住房補(bǔ)貼協(xié)議或者廉租住房租賃合同，予以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼或者配租廉租住房。

發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼和配租廉租住房的結(jié)果，應(yīng)當(dāng)予以公布。租賃住房補(bǔ)貼協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確租賃住房補(bǔ)貼額度、停止發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼的情形等內(nèi)容。廉租住房租賃合同應(yīng)當(dāng)明確下列內(nèi)容：

房屋的位置、朝向、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況；

租金及其支付方式；

房屋用途和使用要求；

租賃期限；

房屋維修責(zé)任；

停止實(shí)物配租的情形，包括承租人已不符合規(guī)定條件的，將所承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者改變用途，無正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交納廉租住房租金等；

違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決辦法，包括退回廉租住房、調(diào)整租金、依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理等；

其他約定。3、公示、異議、登記311、享受廉租住房待遇的最低收入家庭應(yīng)當(dāng)按年度向房地產(chǎn)行政主管部門或者其委托的機(jī)構(gòu)如實(shí)申報(bào)家庭收入、家庭人口及住房變動(dòng)情況。2、建設(shè)（住房保障）主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市低收入住房困難家庭人口、收入、住房等變化情況，調(diào)整租賃住房補(bǔ)貼額度或?qū)嵨锱渥饷娣e、租金等；對(duì)不再符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)停止發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼，或者由承租人按照合同約定退回廉租住房。

收回廉租住房（1）將承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租的；（2）擅自改變房屋用途的；（3）連續(xù)6個(gè)月以上未在廉租住房居住的。（4）無正當(dāng)理由累計(jì)6個(gè)月以上未交納廉租住房租金的。五、退出機(jī)制1、享受廉租住房待遇的最低收入家庭五、退出機(jī)制321、覆蓋面過于狹窄一般只保障最低收入家庭農(nóng)民工2、保障資金不足各地財(cái)政收入不同；地方政府動(dòng)力不足3、實(shí)物配租房源有限。六、我國廉租住房保障制度存在的問題1、覆蓋面過于狹窄六、我國廉租住房保障制度存在的問題33【五】廉租房的開發(fā)流程基本同經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)流程附：1、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)發(fā)展中心提交用地申請(qǐng)；2、原土地使用單位國有土地使用證；3、房產(chǎn)部門對(duì)列入經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目的批復(fù)文件；4、發(fā)改局對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案的批復(fù)文件；5、城建規(guī)劃部門選址意見書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證；6、城建規(guī)劃部門的建筑和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件資料（規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和規(guī)劃紅線圖）；7、物價(jià)部門的意見；8、原土地使用單位是否同意納入經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地的意見，同時(shí)附主管部門意見；9、財(cái)政部門對(duì)地上不動(dòng)產(chǎn)的處置意見；10、對(duì)原土地使用者的拆遷安置方案以及對(duì)土地和房屋的拆遷補(bǔ)償協(xié)議；11、土地權(quán)屬情況；12、具有地籍測(cè)繪資質(zhì)的單位出具的勘測(cè)定界和技術(shù)報(bào)告；13、有資質(zhì)的單位提供的地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告或備案意見【五】廉租房的開發(fā)流程基本同經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)流程34經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的定義

與開發(fā)流程經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的定義

與開發(fā)流程35目錄【一】小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的簡(jiǎn)要區(qū)分【二】經(jīng)濟(jì)適用房的定義【三】經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)流程【四】廉租房的定義【五】廉租房的開發(fā)流程目錄【一】小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的簡(jiǎn)要區(qū)分36【一】小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、的簡(jiǎn)要區(qū)分●小產(chǎn)權(quán)房在很多城市郊區(qū)或一些城中村，一些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，除用來安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員外，還以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售，這些房子一般俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”。這類房屋的價(jià)格一般不及周圍商品房的一半，價(jià)格優(yōu)勢(shì)迎合了不少有住房需求的城市居民的需要。但建設(shè)部曾明確表示，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買此類“小產(chǎn)權(quán)房”，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。“小產(chǎn)權(quán)房”也不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如果遇到國家征地或拆遷以及出現(xiàn)房產(chǎn)糾紛，購房者將缺少法律支持。適宜人群：城中村或城郊村民；希望以較低的價(jià)格享有住房的城市居民；存在問題：價(jià)格雖低，但不合法，風(fēng)險(xiǎn)較大；【一】小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、的簡(jiǎn)要區(qū)分●小產(chǎn)權(quán)房37●經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房屬于政策性住房,建造經(jīng)濟(jì)適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償給開發(fā)商使用的，這是經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格低的主要原因。國務(wù)院最新出臺(tái)的《意見》指出，經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積應(yīng)控制在60平方米左右。經(jīng)適房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)適房不滿5年,不得直接上市交易，住滿5年也要交納一定差價(jià)才能轉(zhuǎn)讓，而且政府可優(yōu)先回購。經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn),由城市人民政府確定,每年向社會(huì)公布一次。過去享受過福利分房或購買過經(jīng)濟(jì)適用房的家庭不得再購買經(jīng)濟(jì)適用房。已經(jīng)購買了經(jīng)濟(jì)適用房的家庭又購買其他住房的,原經(jīng)濟(jì)適用房由政府按規(guī)定回購。適宜人群：具有本城市戶口，且符合政府規(guī)定申買條件的中低收入家庭；存在問題：大部分城市和地區(qū)供應(yīng)不足，戶型面積偏大，在供應(yīng)對(duì)象和上市交易方面管理不到位，“暗箱操作”和“倒賣”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生?！窠?jīng)濟(jì)適用房38●廉租房廉租房包括實(shí)物配租、租金補(bǔ)貼兩種保障方式。實(shí)物配租就是由政府建設(shè)或購買一批廉租住房，以低于市場(chǎng)價(jià)的方式向困難家庭配租；租金補(bǔ)貼是由困難家庭自行租房，政府給予適當(dāng)補(bǔ)貼。國務(wù)院新出臺(tái)的《意見》要求,新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內(nèi),主要在經(jīng)濟(jì)適用住房以及普通商品住房小區(qū)中配建,并在用地規(guī)劃和土地出讓條件中明確規(guī)定建成后由政府收回或回購。適宜人群：住房困難的低保家庭；存在問題：適用范圍較小，多數(shù)低收入家庭既無力購買經(jīng)濟(jì)適用住房,也達(dá)不到享受廉租住房保障的條件,缺乏政策支持。此外，部分城市小戶型租賃住房供應(yīng)總體短缺,嚴(yán)重供不應(yīng)求?！窳夥?9【二】經(jīng)濟(jì)適用房的定義一、概念和特點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。特點(diǎn)：政策性；保障性；經(jīng)濟(jì)性；適用性

【二】經(jīng)濟(jì)適用房的定義一、概念和特點(diǎn)40政策性1、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)納入當(dāng)?shù)啬甓韧恋毓?yīng)計(jì)劃，在申報(bào)年度用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出，確保優(yōu)先供應(yīng)。2、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。政策性1、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房建41免收的各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金免收的全國性行政事業(yè)性收費(fèi)包括防空地下室易地建設(shè)費(fèi)、城市房屋拆遷管理費(fèi)、工程定額測(cè)定費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)等項(xiàng)目。免收的全國性政府性基金包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金、新型墻體材料專項(xiàng)基金、城市教育附加費(fèi)、地方教育附加、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加等項(xiàng)目。免收的各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金免收的全國性行政事業(yè)性收42免稅稅費(fèi)方面：經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅及印花稅；開發(fā)商在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。

免稅稅費(fèi)方面：經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅及印花稅43

3、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位可以以在建項(xiàng)目作抵押向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房開發(fā)貸款。

購買經(jīng)濟(jì)適用住房可提取個(gè)人住房公積金和優(yōu)先辦理住房公積金貸款。3、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位可以以在建項(xiàng)目作抵押向商業(yè)銀行申請(qǐng)44保障對(duì)象

城市低收入住房困難家庭，是指城市和縣人民政府所在地鎮(zhèn)的范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。保障主體

省、自治區(qū)、直轄市人民政府

建設(shè)行政主管部門

縣級(jí)以上人民政府發(fā)展改革(價(jià)格)、監(jiān)察、財(cái)政、國土資源、稅務(wù)及金融管理等部門保障對(duì)象45經(jīng)濟(jì)性和實(shí)用性

保本微利；價(jià)格低

滿足住宅基本功能需求經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的聯(lián)系:經(jīng)濟(jì)適用房是政策性、保障性商品房經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的區(qū)別:1、銷售對(duì)象2、銷售價(jià)格經(jīng)濟(jì)適用房出售實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，不得擅自提價(jià)出售。商品房出售價(jià)格完全由市場(chǎng)決定。經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格低3、政策優(yōu)惠土地、稅費(fèi)4、產(chǎn)權(quán)限制經(jīng)濟(jì)性和實(shí)用性46法律規(guī)范《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》2007中國建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、監(jiān)察部、財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局等七部門聯(lián)合發(fā)布。《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》（[2002]2503號(hào)建設(shè)部）法律規(guī)范《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》47

二、經(jīng)濟(jì)適用房管理制度（一）建設(shè)管理1、經(jīng)濟(jì)適用住房要統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、配套建設(shè)，充分考慮城市低收入住房困難家庭對(duì)交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件的要求，合理安排區(qū)位布局。2、經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右。市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、群眾生活水平、住房狀況、家庭結(jié)構(gòu)和人口等因素，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模和各種套型的比例，并進(jìn)行嚴(yán)格管理。3、建設(shè)單位和施工單位、監(jiān)理單位建設(shè)單位：項(xiàng)目法人招標(biāo)的方式，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和良好社會(huì)責(zé)任的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市、縣人民政府確定的經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施機(jī)構(gòu)

施工和監(jiān)理單位采取招標(biāo)方式，選擇具有資質(zhì)和良好社會(huì)責(zé)任的建筑企業(yè)和監(jiān)理公司實(shí)施。二、經(jīng)濟(jì)適用房管理制度48

4、規(guī)劃設(shè)計(jì)

節(jié)能省地環(huán)保型

積極推廣應(yīng)用先進(jìn)、成熟、適用、安全的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備。5、工程質(zhì)量

建設(shè)單位負(fù)最終責(zé)任

向買受人出具《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并承擔(dān)保修責(zé)任，確保工程質(zhì)量和使用安全。有關(guān)住房質(zhì)量和性能等方面的要求，應(yīng)在建設(shè)合同中予以明確。6、物業(yè)服務(wù)

采取招標(biāo)方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)，

在社區(qū)居委會(huì)等機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)下，由居民自我管理，提供符合居住區(qū)居民基本生活需要的物業(yè)服務(wù)。

49（二）價(jià)格管理(1)、價(jià)格確定：以保本微利為原則，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。銷售價(jià)格=基準(zhǔn)價(jià)格+浮動(dòng)幅度基準(zhǔn)價(jià)格=開發(fā)成本+稅金+利潤(rùn)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的上浮幅度，由有定價(jià)權(quán)的政府價(jià)格主管部門在核定價(jià)格時(shí)確定，下浮幅度不限房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤(rùn)率按不高于3%核定；市、縣人民政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房只能按成本價(jià)銷售，不得有利潤(rùn)。（二）價(jià)格管理(1)、價(jià)格確定：以保本微利為原則，實(shí)行政府指50

開發(fā)成本

1．按照法律、法規(guī)規(guī)定用于征用土地和拆遷補(bǔ)償?shù)人Ц兜恼鞯睾筒疬w安置補(bǔ)償費(fèi)。

2．開發(fā)項(xiàng)目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通氣、通路及平整場(chǎng)地等勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。

3．列入施工圖預(yù)（決）算項(xiàng)目的主體房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括房屋主體部分的土建（含樁基）工程費(fèi)、水暖電氣安裝工程費(fèi)及附屬工程費(fèi)。

4．與住房同步配套建設(shè)的住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，以及按政府批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃要求建設(shè)的不能有償轉(zhuǎn)讓的非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

5．管理費(fèi)按照不超過本條（一）項(xiàng)1至4目費(fèi)用之和的2％計(jì)算。

6．貸款利息按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為住房建設(shè)籌措資金所發(fā)生的銀行貸款利息計(jì)算。

7、行政事業(yè)性收費(fèi)按照國家有關(guān)規(guī)定計(jì)收。開發(fā)成本1．按照法律、法規(guī)規(guī)定用于51規(guī)劃紅線：宏觀規(guī)劃用地范圍的標(biāo)志線。道路紅線：規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。建筑紅線：城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺(tái)階等）靠臨街面的界線。稅金：依照國家規(guī)定的稅目和稅率計(jì)算。

營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加利潤(rùn)：按照不超過開發(fā)成本1至4項(xiàng)費(fèi)用之和的3％計(jì)算。城市紫線：是指國家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)及省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)保護(hù)范圍界線，以及歷史文化街區(qū)外經(jīng)縣級(jí)以上人民政府公布保護(hù)的歷史建筑的保護(hù)范圍界線。黑線：規(guī)劃用于界定市政公用設(shè)施用地范圍的控制線。城市黃線：是指對(duì)城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制

城市藍(lán)線：是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水保護(hù)和控制的地域界線。規(guī)劃紅線：宏觀規(guī)劃用地范圍的標(biāo)志線。52(2)、價(jià)格確定、公布

確定單位：

經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格由有定價(jià)權(quán)的政府價(jià)格主管部門會(huì)同建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門

確定時(shí)間：項(xiàng)目開工之前確定。銷售前確定。(3)、收費(fèi)卡制度

經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行收費(fèi)卡制度，各有關(guān)部門收取費(fèi)用時(shí)，必須填寫價(jià)格主管部門核發(fā)的交費(fèi)登記卡。任何單位不得以押金、保證金等名義，變相向經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位收取費(fèi)用。(2)、價(jià)格確定、公布53（三）準(zhǔn)入管理1、供應(yīng)對(duì)象具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口；家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)；無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)。每年向社會(huì)公布一次。2、程序申請(qǐng)、審核、公示和輪候制度。市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)制定經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)、審核、公示和輪候的具體辦法，并向社會(huì)公布。（1）申請(qǐng):向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)提出申請(qǐng)。（2）核實(shí)和公示:

審核單位應(yīng)當(dāng)通過入戶調(diào)查、鄰里訪問以及信函索證等方式對(duì)申請(qǐng)人的家庭收入和住房狀況等情況進(jìn)行核實(shí)。申請(qǐng)人及有關(guān)單位、組織或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)予以配合，如實(shí)提供有關(guān)情況

經(jīng)審核公示通過的家庭，由市、縣人民政府經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門發(fā)放準(zhǔn)予購買經(jīng)濟(jì)適用住房的核準(zhǔn)通知，注明可以購買的面積標(biāo)準(zhǔn)。

（3）輪候:按照收入水平、住房困難程度和申請(qǐng)順序等因素進(jìn)行輪候。

（4）權(quán)屬登記:

居民個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

房屋、土地登記部門在辦理權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)分別注明經(jīng)濟(jì)適用住房、劃撥土地。（三）準(zhǔn)入管理1、供應(yīng)對(duì)象54（四）經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)1、經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。個(gè)人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營(yíng)。2、交易:購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。

購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。（四）經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)1、經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。55(五)、經(jīng)濟(jì)適用房存在的問題(1)、對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用住房每年應(yīng)該建設(shè)多少，研究不夠、落實(shí)不好(2)、配套設(shè)施不完備，規(guī)劃設(shè)計(jì)不理想貧民窟(3)、經(jīng)濟(jì)適用房的銷售對(duì)象失控個(gè)人收入申報(bào)制度，信用檔案缺乏(4)、經(jīng)濟(jì)適用房本身是否真的“經(jīng)濟(jì)、適用”問題。價(jià)格高；面積超標(biāo)(五)、經(jīng)濟(jì)適用房存在的問題(1)、對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用住房每年應(yīng)該56【三】經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)流程

1、分析預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求編制發(fā)展規(guī)劃本項(xiàng)工作由政府組織房管局、發(fā)改委、市建委、市規(guī)劃局、國土局等部門完成；2、編制年度建設(shè)計(jì)劃和用地計(jì)劃本項(xiàng)工作由市發(fā)改委會(huì)同房管局、建委、規(guī)劃局、國土局完成并報(bào)市政府批準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模和用地規(guī)劃納入城市房地產(chǎn)開發(fā)總量和土地供應(yīng)計(jì)劃；3、提出項(xiàng)目用地意見房管局會(huì)同規(guī)劃局、國土局、發(fā)改委和土地儲(chǔ)備中心提出具體的用地意見，報(bào)市政府批準(zhǔn)；4、項(xiàng)目招標(biāo)選定項(xiàng)目法人由經(jīng)濟(jì)適用房管理辦公室組織實(shí)施，招標(biāo)評(píng)標(biāo)委員會(huì)由房管局、發(fā)改委、財(cái)政局、建委、規(guī)劃局、國土局、物價(jià)局等政府部門以及土地儲(chǔ)備中心、相關(guān)專家組成。在本流程中投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件，并提交根據(jù)國家國家計(jì)委、建設(shè)部2002年11月17日發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》中所規(guī)定的定價(jià)辦法而制定的項(xiàng)目定價(jià)申請(qǐng)書（具體內(nèi)容見本文附件）；5、簽訂《經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目合同書》項(xiàng)目法人與政府經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理辦公室簽約；6、辦理項(xiàng)目建設(shè)開工手續(xù)由項(xiàng)目法人持中標(biāo)通知書、項(xiàng)目合同書等文件到政府相關(guān)部門辦理有關(guān)項(xiàng)目審批手續(xù)、減免費(fèi)確認(rèn)手續(xù)、項(xiàng)目備案登記等；7、公布項(xiàng)目情況由市房管局在開工前向社會(huì)公布項(xiàng)目基本情況及住房銷售價(jià)格；8、進(jìn)入正常的建設(shè)和銷售階段9、其他在以上流程中因?yàn)榘凑铡稗k法”條文順序，所以忽略了一些必備的程序，它們是：設(shè)計(jì)制作標(biāo)書、項(xiàng)目合同書、審定投標(biāo)人資格、審定投標(biāo)方案、審定項(xiàng)目?jī)r(jià)格等由政府主管部門負(fù)責(zé)完成的工作；制作項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工方案、設(shè)計(jì)和制作投標(biāo)文件、計(jì)算建設(shè)成本、確定銷售價(jià)格等由開發(fā)商完成的工作。【三】經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)流程1、分析預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求編57【四】廉租房的定義

法律規(guī)范《廉租住房保障辦法》2007.12建設(shè)部、發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和統(tǒng)計(jì)局等九部門聯(lián)合【四】廉租房的定義法律規(guī)范58一、概念國家對(duì)住房困難的城鎮(zhèn)收入家庭提供廉租房屋或給予租房補(bǔ)貼的住房保障制度特點(diǎn)：1、保障主體是國家

2、保障對(duì)象特定

3、保障模式多樣

4、以滿足基本住房需求為目標(biāo)保障主體：國家（1）市、縣人民政府

應(yīng)當(dāng)在解決城市低收入家庭住房困難的發(fā)展規(guī)劃及年度計(jì)劃中，明確廉租住房保障工作目標(biāo)、措施，并納入本級(jí)國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃。（2）國務(wù)院建設(shè)主管部門指導(dǎo)和監(jiān)督全國廉租住房保障工作?？h級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（住房保障）主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)廉租住房保障管理工作。（3）縣級(jí)以上人民政府發(fā)展改革（價(jià)格）、監(jiān)察、民政、財(cái)政、國土資源、金融管理、稅務(wù)、統(tǒng)計(jì)等部門按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)廉租住房保障的相關(guān)工作。保障對(duì)象:城市低收入住房困難家庭城市和縣人民政府所在地的鎮(zhèn)范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件。一、概念592012年廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)1.具有本市城鎮(zhèn)戶口，且申請(qǐng)人家庭成員至少一人取得本市戶籍三年以上；2.家庭人口2人以上(含2人)，離異人員離異必須滿3年以上，單身人員必須年滿30周歲以上(孤兒年滿18周歲以上)；3.家庭人均可支配收入低于上年度當(dāng)?shù)厝司芍涫杖耄?.家庭人均住房建筑面積在15平方米以下，而且家庭住房總建筑面積在50平方米以下(一人戶低于30平方米)；5.申請(qǐng)人應(yīng)具有完全民事行為能力。2012年廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)60

保障方式:保障方式應(yīng)當(dāng)以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租為輔。

貨幣補(bǔ)貼是指縣級(jí)以上地方人民政府向申請(qǐng)廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼，由其自行承租住房。

實(shí)物配租是指縣級(jí)以上地方人民政府向申請(qǐng)廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭提供住房，并按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金。住房保障面積標(biāo)準(zhǔn):市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)丶彝テ骄》克?、?cái)政承受能力以及城市低收入住房困難家庭的人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)等因素，以戶為單位確定廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)。

貨幣補(bǔ)貼的補(bǔ)貼額度:

每平方米租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)：由市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)平均租金、城市低收入住房困難家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力等因素確定

總補(bǔ)貼額度：按照城市低收入住房困難家庭現(xiàn)住房面積與保障面積標(biāo)準(zhǔn)的差額、每平方米租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)確定。

實(shí)物配租配租面積:

為城市低收入住房困難家庭現(xiàn)住房面積與保障面積標(biāo)準(zhǔn)的差額。

實(shí)物配租的住房租金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià)

61二、資金來源財(cái)政預(yù)算安排為主、多種渠道籌措，主要包括：（一）年度財(cái)政預(yù)算安排的廉租住房保障資（二）提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的住房公積金增值收益余額；（三）土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障（四）政府的廉租住房租金收入；（五）社會(huì)捐贈(zèng)及其他方式籌集的資金提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的住房公積金增值收益余額，應(yīng)當(dāng)全部用于廉租住房建設(shè)。土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例，不得低于10%。政府的廉租住房租金收入應(yīng)當(dāng)按照國家財(cái)政預(yù)算支出和財(cái)務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，實(shí)行收支兩條線管理，專項(xiàng)用于廉租住房的維護(hù)和管理。二、資金來源62

（一）實(shí)物配租的廉租住房來源主要包括：1、政府新建、收購的住房；2、騰退的公有住房；3、社會(huì)捐贈(zèng)的住房；4、其他渠道籌集的住房。（二）廉租住房建設(shè)

1、建設(shè)用地

應(yīng)當(dāng)在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排，并在申報(bào)年度用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出，采取劃撥方式，保證供應(yīng)。

2、建設(shè)用地的規(guī)劃布局應(yīng)當(dāng)考慮城市低收入住房困難家庭居住和就業(yè)

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)

廉租住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、適用原則，滿足基本使用功能，應(yīng)當(dāng)按照發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅的要求，推廣新材料、新技術(shù)、新工藝。廉租住房應(yīng)當(dāng)符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)。

4、新建廉租住房，應(yīng)當(dāng)采取配套建設(shè)與相對(duì)集中建設(shè)相結(jié)合的方式，主要在經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房項(xiàng)目中配套建設(shè)。

5、新建廉租住房，應(yīng)當(dāng)將單套的建筑面積控制在50平方米以內(nèi)，并根據(jù)城市低收入住房困難家庭的居住需要，合理確定套型結(jié)構(gòu)。

6、政策優(yōu)惠廉租住房建設(shè)免征行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。鼓勵(lì)社會(huì)捐贈(zèng)住房作為廉租住房房源或捐贈(zèng)用于廉租住房的資金。政府或經(jīng)政府認(rèn)定的單位新建、購買、改建住房作為廉租住房，社會(huì)捐贈(zèng)廉租住房房源、資金，按照國家規(guī)定的有關(guān)稅收政策執(zhí)行。三、住房來源（一）實(shí)物配租的廉租住房來源主要包括：三、住房來源63四、分配程序1、書面