大廈主要功能和服務(wù)對(duì)象寫字樓物業(yè)管理

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大廈是對(duì)大型高層樓宇的簡稱。按照用途和使用功能，又分為工業(yè)大廈、商業(yè)大廈和專用于大型公司機(jī)構(gòu)辦公、經(jīng)營的大廈，即人們通常所稱的寫字樓。它概括是指以出租辦公室為主的收益性物業(yè)，是各類公司、機(jī)構(gòu)集中辦公、開會(huì)，舉行商務(wù)洽談等業(yè)務(wù)活動(dòng)的場(chǎng)所。

下面我們要講的是寫字樓的物業(yè)管理：

1、寫字樓大小的劃分

（1）按建筑面積的大小，可分為小型（1萬平方米以下），中型（1-3萬平方米之間），大型（3萬平方米以上的）。

（2）按功能可分為單純型、商住型和綜合型。

①.單純型：只有辦公一種功能，沒有其它功能（如公寓、商場(chǎng)、餐飲等）；

②.商住型：能供給辦公，又能供給住宿的寫字樓。又分為辦公室的有套間可住宿和大廈一片面作辦公用途、一片面作住宿用途二種；

③.綜合型：是以辦公用途為主，同時(shí)兼具多種功能（如公寓、餐廳、商場(chǎng)、舞廳、表示廳等）。

（3）按現(xiàn)代化程度可分為智能型和非智能型。

①.智能型：具有高度自動(dòng)化功能的辦公大樓（大致設(shè)有：綜合布線系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子門管理系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、衛(wèi)星接收系統(tǒng)、公共播送音樂系統(tǒng)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)、程控交換機(jī)系統(tǒng)、同聲傳譯系統(tǒng)、系統(tǒng)集成等十幾個(gè)系統(tǒng)）；

②.非智能型：不具備上述現(xiàn)代化功能的寫字樓。

（4）按建立等級(jí)，所處位置和物業(yè)管理的檔次，可分為甲、乙、丙級(jí)寫字樓。

①.甲級(jí)：具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物自然狀況優(yōu)良，大廈機(jī)電設(shè)備、公共設(shè)施檔次較高，達(dá)成或超過模范要求，有完善的物業(yè)管理服務(wù)，有24小時(shí)的維護(hù)服務(wù)和保安服務(wù)；

②.乙級(jí)：具有良好的地理位置，建筑物的自然狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)成有關(guān)建筑條例或模范的要求，但建筑功能設(shè)施不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在；

③.丙級(jí)：物業(yè)已使用的年限（樓齡）較長，建筑物在某些方面不能得志新的建筑條例和模范的要求，建筑物存在著明顯的功能陳舊，但仍能得志抵收入租客的需求水平。

2、寫字樓的特點(diǎn)

一般來講，寫字樓具有下面的顯著特點(diǎn)：

（1）寫字樓多建于中心城市的繁華地段。這是由于大城市交通便當(dāng)，經(jīng)貿(mào)活動(dòng)頻繁，信息、通訊集中通暢，便于集中辦公、處理公務(wù)和經(jīng)營的事項(xiàng)。更加是以金融、貿(mào)易、信息為中心的大城市的繁華地段，寫字樓更為集中。

（2）建筑規(guī)模大，各類公司機(jī)構(gòu)集中。寫字樓多為高層建筑，樓體高、層數(shù)多、建筑面積大，往往能集中上百家的大小公司機(jī)構(gòu)，人口密度大、涉及面廣。

（3）建筑、設(shè)備現(xiàn)代化。為了吸引有實(shí)力的公司機(jī)構(gòu)進(jìn)駐辦公，得志他們?yōu)榱吮磉_(dá)身份、高效率辦公的要求，寫字樓一般選用的建筑材料都較為高檔，設(shè)施設(shè)備都較先進(jìn)，內(nèi)部一般都配有中央空調(diào)、高速電梯，設(shè)有監(jiān)控設(shè)備、完善的通訊設(shè)施。

（4）功能齊全、設(shè)施配套，具有服務(wù)前臺(tái)、車庫，能接待會(huì)議，還設(shè)有餐廳、商場(chǎng)、商務(wù)中心、銀行和郵局，能得志客戶的工作需要。

（5）使用時(shí)間集中，人員滾動(dòng)性大，如較集中的上班時(shí)間，多數(shù)都是早八點(diǎn)以后，下午六點(diǎn)以前，上班時(shí)間人來人往，下班后人去樓空。

（6）經(jīng)營管理的要求高，時(shí)效性強(qiáng)。由于現(xiàn)代寫字樓本身規(guī)模大、功能多、設(shè)備先進(jìn)。所以，對(duì)管理和經(jīng)營方面要求均較高。另外，由于投入多，如樓層出租率低，對(duì)進(jìn)展商來講，即意味著損失增大。所以對(duì)其經(jīng)營管理的時(shí)間效益性有極強(qiáng)的要求。

做為大廈寫字樓與商業(yè)大廈。工業(yè)大廈最明顯的識(shí)別還在于服務(wù)對(duì)象的不同。寫字樓的服務(wù)對(duì)象是各類公司、企業(yè)單位的職員、工作人員，服務(wù)時(shí)間主要是在工作時(shí)間內(nèi)，集中在每周一至周五的早上八點(diǎn)至下午六點(diǎn)，片面寫字樓周六上午仍工作半天。

3、日常工作的內(nèi)容

寫字樓日常工作的內(nèi)容主要是為業(yè)戶供給一個(gè)夢(mèng)想的辦公環(huán)境，它的管理工作圍繞在“安好、舒適、快捷”六個(gè)字開展。安好是保證用戶在寫字樓里工作安好放心，不受外界環(huán)境的干擾，財(cái)產(chǎn)、人身安好有保障。舒適是指大廈內(nèi)工作環(huán)境適合于辦公需求，如中央空調(diào)供給、供水、供電服務(wù)，電梯服務(wù)以及清潔、綠化等均創(chuàng)造出美好感激的室內(nèi)環(huán)境?？旖葜饕侵笇懽謽莾?nèi)通訊設(shè)施齊全，用戶能肆意實(shí)時(shí)與世界各地業(yè)務(wù)聯(lián)系、交換信息，抓住商機(jī)。

寫字樓的日常管理工作有如下內(nèi)容：

（1）治安管理

寫字樓的治安管理內(nèi)容為防盜、防破壞、防流氓活動(dòng)，防苦難事故，這是寫字樓管理中一個(gè)分外重要的內(nèi)容，其目的是為了維護(hù)寫字樓業(yè)主、租戶的人身和財(cái)產(chǎn)安好，保證其正常的辦公和生活秩序，并保證寫字樓各項(xiàng)工作的開展。

治安管理主要由管理公司保安隊(duì)來執(zhí)行，保安隊(duì)同時(shí)還承受寫字樓義務(wù)消防隊(duì)的工作。

（2）車輛管理

停車場(chǎng)的管理，重點(diǎn)在安好，進(jìn)、出口和值勤保安應(yīng)嚴(yán)守崗位，應(yīng)按健全的管理制度管理車場(chǎng)。（因有專業(yè)課介紹，不再細(xì)講）

（3）清潔管理

清潔工作是寫字樓的重要工作之一，我們承諾的舒適、感激在此表達(dá)，業(yè)主在樓內(nèi)辦公，客戶到樓內(nèi)辦事，均夢(mèng)想看到一個(gè)明凈、感激的環(huán)境，并由此去判定一個(gè)管理公司的管理水平。公共環(huán)境、公共設(shè)施設(shè)備做好定期的清潔、維護(hù)和保養(yǎng)，才能保持其正常的使用功能并延長其使用壽命，從而達(dá)成物業(yè)保值、增值的目的。

（4）綠化管理

寫字樓

的綠化一般面積均不大，關(guān)鍵在于景觀布局，樓內(nèi)擺放適當(dāng)?shù)木G化盆栽，將會(huì)給整個(gè)寫字樓添加美感。綠化的自然美增加了人工環(huán)境的美，它們活力盎然的神態(tài)和絢麗奪目的色調(diào)給寫字樓的裝飾添加了光輝，也帶來了活力，讓客戶在怡然中感受到綠色的環(huán)境。

（5）消防管理

消防工作是物業(yè)管理中的一項(xiàng)重要工作，由于寫字樓是主體性建筑，而且機(jī)電設(shè)備種類多，分布點(diǎn)多，高層樓宇滅火困難，一旦發(fā)生火災(zāi)，難以撲救。因而我們的管理工作，要以防為主，要最大限度地預(yù)防火災(zāi)，制止重大損失，為業(yè)主供給安好環(huán)境，保障其生命和財(cái)產(chǎn)的安好，從人力、物力、技術(shù)等多方面做好滅火打定，以便一旦發(fā)生火災(zāi)，能夠急速撲滅。

（6）供配電設(shè)備管理

寫字樓供電設(shè)備的管理是一項(xiàng)重要工作，是供給辦公環(huán)境的一項(xiàng)重要保證。

樓內(nèi)設(shè)有專供自身使用的變壓器房、配電房，簡稱為“專變房”，其運(yùn)行維護(hù)、保養(yǎng)由當(dāng)?shù)毓╇姴块T負(fù)責(zé)。供電設(shè)備日常管理分為運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)兩個(gè)方面。

（7）給排水設(shè)備管理

高層建筑一般設(shè)有專用水泵房，多采用重力供水系統(tǒng)管理中主要是保證各水泵正常工作，保證水箱有足夠的水源，儲(chǔ)水池不能斷水。由于儲(chǔ)水池同時(shí)供應(yīng)消防系統(tǒng)用水。因此，管理工作甚為重要。儲(chǔ)水池、水箱除要裝門，還要定期保養(yǎng)檢查，確保水流暢通，得志用戶用水需求。

排水也是管理的一個(gè)方面，生活污水、雨水的排放也務(wù)必保持管路暢通，排水泵要時(shí)常檢查，實(shí)時(shí)更換壞泵。

（8）空調(diào)系統(tǒng)管理

舒適的工作環(huán)境離不開空調(diào)的供給。衡量一個(gè)寫字樓的檔次，空調(diào)是否得志需求是一個(gè)重要的標(biāo)準(zhǔn)。因此，空調(diào)系統(tǒng)的管理是很重要的，寫字樓內(nèi)溫度的操縱參照商業(yè)大廈，按冬、夏季節(jié)劃分。

①.冬季室溫采用18～22℃，相對(duì)濕度40%～60%；

②.夏季室溫采用22～25℃，相對(duì)濕度40%～65%。

（9）電梯系統(tǒng)管理

電梯時(shí)寫字樓的重要上下樓工具，運(yùn)行是否正常，運(yùn)行是否平穩(wěn)都會(huì)影響大廈的聲譽(yù)。由于電梯屬特種設(shè)備，受勞動(dòng)安好衛(wèi)生檢測(cè)站的監(jiān)管，每年務(wù)必舉行年檢，年檢合格的電梯才能運(yùn)行。

由于電梯的專業(yè)性較強(qiáng)，一般均由具有專業(yè)資質(zhì)資格的單位負(fù)責(zé)保養(yǎng)。管理處日常除負(fù)責(zé)電梯轎廂內(nèi)外的清潔工作外，還負(fù)擔(dān)電梯困人時(shí)的補(bǔ)救工作。電梯日常的運(yùn)行管理一般由保養(yǎng)單位派出的專職電梯工負(fù)責(zé)，管理處在日常的管理中要時(shí)常檢查安好管理措施執(zhí)行處境。

（10）二次裝修管理

寫字樓的二次裝修是經(jīng)常展現(xiàn)的一項(xiàng)工作，做為租房單位進(jìn)出是很正常的，每個(gè)租戶都要有自己熱愛的室內(nèi)辦公環(huán)境，所以講寫字樓的二次裝修是對(duì)比頻繁的，也是我們管理的一個(gè)重要片面。為什么要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)管呢？由于大廈是一個(gè)整體建筑，業(yè)戶裝修時(shí)是否會(huì)影響到管線和設(shè)施是難以預(yù)知的，如損壞剪力墻，那么給大廈帶來安好隱患，另外，消防問題噪音影響問題，以及公共部位的清潔等都務(wù)必有人來管，做為大廈的管理者，對(duì)二次裝修實(shí)行監(jiān)管是完全必要的。

（11）公共修理

這里指的是公共設(shè)施、設(shè)備的修理。