廣州卓越蔚藍(lán)城邦豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃-銷售執(zhí)行策略

正本清源理順一條線一個(gè)被修改了3次的文本空談?wù)`“城”以可執(zhí)行性為第一原則金燕達(dá)觀與您深入探討卓越·蔚藍(lán)城邦的執(zhí)行之道現(xiàn)在開始蔚藍(lán)城邦的項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)總建面57萬平方，內(nèi)外圍城。規(guī)模較大，容積率較高；外城以城市功能為主：商務(wù)/商業(yè)/多元/開放內(nèi)城為封閉式別墅社區(qū)：安全/尊重/獨(dú)立/私密區(qū)位板塊：處于相對(duì)欠發(fā)達(dá)的東站片區(qū)；位置相對(duì)邊緣；資源條件一般。產(chǎn)品布局：南低北高，分區(qū)明確，形成組團(tuán)景觀，沿街區(qū)域布置小戶型洋房產(chǎn)品；建筑風(fēng)格：西班牙＋南加州；社區(qū)配套：優(yōu)質(zhì)水景園林、尊貴會(huì)所、幼兒園，社區(qū)大型商業(yè)。蔚藍(lán)城邦的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以近60萬大城體量，輸出領(lǐng)導(dǎo)性品牌的傳統(tǒng)豪宅進(jìn)化觀，建立特有的價(jià)值體系當(dāng)我們把目標(biāo)定于常平領(lǐng)袖的時(shí)候，就已經(jīng)決定了我們的不同。既要與本土親和，又要與土豪劃清界限，才是我們應(yīng)有的姿態(tài)?！?zhàn)前思考·依托集團(tuán)“追求卓越、不斷超越”的品牌理念再造蔚藍(lán)系列“以人為本、美學(xué)筑家”的高端形象以全方位的視角“機(jī)會(huì)分析/策略體系/推廣執(zhí)行”帶領(lǐng)消費(fèi)者認(rèn)知蔚藍(lán)城邦的沉甸甸含金量真正施行“整合營(yíng)銷”的全方位攻勢(shì)給常平一點(diǎn)藍(lán)色瞧瞧PART1機(jī)會(huì)分析蔚藍(lán)城邦SWOT分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的差異界定目標(biāo)人群的心理洞悉區(qū)域板塊的全局觀察項(xiàng)目品牌的層次規(guī)劃蔚藍(lán)城邦的SWOT優(yōu)勢(shì)：規(guī)模宏大，57萬平方米，內(nèi)外成城；主干線交匯，高速隘口，車行方便；東莞火車東站規(guī)劃，片區(qū)前景看好；卓越與蔚藍(lán)的母子品牌價(jià)值強(qiáng)大；無可比擬的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)；劣勢(shì)：片區(qū)發(fā)展落后，不是有錢人置業(yè)首選；地塊現(xiàn)有價(jià)值無法支撐絕對(duì)豪宅形象;欠缺生活配套、自然山水、教育資源；機(jī)會(huì)：東站規(guī)劃發(fā)展帶動(dòng)項(xiàng)目的關(guān)注；政府政策：常平由鎮(zhèn)到城的大趨勢(shì)；常平消費(fèi)模式和居住觀念的改變。威脅：傳統(tǒng)豪宅的市場(chǎng)沖擊市場(chǎng)政策的可變因素新型產(chǎn)品的市場(chǎng)教育常平從來不平常常平曾經(jīng)是東莞地產(chǎn)的標(biāo)桿鎮(zhèn)區(qū)當(dāng)?shù)厝藢?duì)豪宅有強(qiáng)烈的固化認(rèn)知常平平高高端端市市場(chǎng)場(chǎng)供供應(yīng)應(yīng)量量少少，，存存有有機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)。。（別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品以以獨(dú)獨(dú)棟棟與與聯(lián)聯(lián)排排為為主主，，主主打打生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境，，目目前前市市場(chǎng)場(chǎng)在在售售的的別別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目只只有有東東坑坑尚尚河河園園、、譽(yù)譽(yù)景景名名居居、、萬萬科科城城新新推推長(zhǎng)長(zhǎng)島島別別墅墅組組團(tuán)團(tuán)。。））卓越越·蔚藍(lán)藍(lán)城城邦邦，，如如此此規(guī)規(guī)模模，，如如此此素素質(zhì)質(zhì)，，必然然占占位位區(qū)區(qū)域域豪豪宅宅第第一一陣陣營(yíng)營(yíng)。。此陣營(yíng)的的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>常平萬科科城/東田翠湖湖灣/譽(yù)景名居居/御苑花園園…光大錦繡繡山河/萬科松山山湖一號(hào)號(hào)...他們?cè)谡f說什么，，在做什什么？常平萬科科城推廣廣節(jié)奏：：“常平從從此不平平?！薄叭f萬科再造造一座城城”→““世界珠珠三角，，萬科別別墅城””→“家家族原墅墅”東田翠湖湖灣推廣廣節(jié)奏：：“定制名名流生活活”→→“最純純粹的階階層”→→“大大宅、大大公園、、大人生生”譽(yù)景名居居推廣節(jié)節(jié)奏：“純別別墅社社區(qū)””→→“只只有368戶”錦繡山山河推推廣節(jié)節(jié)奏：：“光大大松山山湖史史詩巨巨著””→“中國(guó)國(guó)人的的山河河夢(mèng)””→“博觀觀者，，鑒藏藏山河河”→“從偉偉大到到卓越越”→→““壯麗麗，一一統(tǒng)山山河””錦繡山河山河高度東田翠湖灣階層氣度譽(yù)景名居純粹之尊？蔚藍(lán)城邦怎么說常平萬科城大城原墅前有圍堵，后有追兵，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都占據(jù)的自身的豪宅高位。蔚藍(lán)城邦需要一種豪宅的占位。高調(diào)入市，界定為一線品牌。形成自我高度，傲視群雄成為主角。卓越·蔚藍(lán)城城邦常平萬萬科城城譽(yù)景名名居金凱水水都東田翠翠湖灣灣中央公公園一一號(hào)世紀(jì)康康城中惠金金士柏柏山要走高高，項(xiàng)項(xiàng)目就就必然然以別別墅形形象入入市。。理清競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)層層級(jí)，，集結(jié)結(jié)別墅墅的產(chǎn)產(chǎn)品特特征，，差異異化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)區(qū)隔。。別墅區(qū)區(qū)間洋房區(qū)區(qū)間以別墅墅形象象讓蔚蔚藍(lán)城城邦成成為一一個(gè)符符號(hào)訂訂在市場(chǎng)的最高高位上。讓后期的產(chǎn)產(chǎn)品有勢(shì)可依，就能以高高帶低、形形成順勢(shì)。。合轉(zhuǎn)承起（高度）：：我最（眾力）：：我能（形象）：：我是（復(fù)合）：：我有雙拼＋聯(lián)排排疊加＋情景景洋房小高層/高層/公寓南地塊＋北北地塊確定“別墅墅最大化””的產(chǎn)品定定位以博取取利潤(rùn)最大大化，分解解容積率后后，一、二二期以低密密度別墅/類別墅產(chǎn)品品啟動(dòng)，建建立項(xiàng)目高高端物業(yè)形形象主動(dòng)化營(yíng)銷銷：確立王王者形象，，強(qiáng)調(diào)“以以我為主””主動(dòng)策略略。本案在面對(duì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力力時(shí)，大可可不必將競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手泛泛化。而更更應(yīng)該堅(jiān)定定不移的發(fā)發(fā)掘和強(qiáng)調(diào)調(diào)自身獨(dú)特特性，強(qiáng)調(diào)調(diào)“以我為為主”的主主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)策策略。制定新標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：強(qiáng)化產(chǎn)產(chǎn)品素質(zhì)，，實(shí)現(xiàn)“區(qū)區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)””的影響力力。充分利用區(qū)區(qū)域市場(chǎng)新新老交替的的真空時(shí)期期，憑借產(chǎn)產(chǎn)品素質(zhì)和和品牌實(shí)力力，迅速奠奠定本案在在區(qū)域地產(chǎn)產(chǎn)陣營(yíng)中的的領(lǐng)導(dǎo)品牌牌地位，從從而擺脫低低層面的產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，通過過附加值的的增加，使使項(xiàng)目進(jìn)入入到一個(gè)高高端無競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的市場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)域。城市之間既既有差異聯(lián)聯(lián)系，又在在各自發(fā)展展變化。深圳的尖端端產(chǎn)品，到到了東莞也也要因地制制宜的思變變，找到適適合的平衡衡點(diǎn)。如果果我們沒有有清楚認(rèn)識(shí)識(shí)到這一點(diǎn)點(diǎn)，那么““水土不服服”的結(jié)果果必然。我們的房子子賣給誰？？他們分別別在哪里？？構(gòu)成比例例又如何？？我們只能以以一個(gè)專業(yè)業(yè)的廣告公公司來進(jìn)行行感性地判判斷。縱觀今年房房貸新策寒寒流：對(duì)已利用貸貸款購買住住房、又申申請(qǐng)購買第第二套(含)以上住房的的，貸款首首付款比例例不得低于于40%，貸款利率率不得低于于中國(guó)人民民銀行公布布的同期同同檔次基準(zhǔn)準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸貸款首付款款比例和利利率水平應(yīng)應(yīng)隨套數(shù)增增加而大幅幅度提高。。市場(chǎng)信心受受挫、樓市市觀望漸濃濃投資嚴(yán)重縮縮水、消費(fèi)費(fèi)理性回歸歸短期內(nèi)新政政影響較大大，自住客客觀望情緒緒濃厚，投投資客快速速退場(chǎng)。政政策影響的的深度和廣廣度客觀存存在。（目前常平平高端別墅墅市場(chǎng)月均均消化不超超過10套，即使是是萬科也同同樣如此。。本項(xiàng)目發(fā)發(fā)展商預(yù)期期目標(biāo)與市市場(chǎng)現(xiàn)狀之之間存在很很大矛盾。。）市場(chǎng)帶動(dòng)目目標(biāo)人群的的轉(zhuǎn)變：投資少了，，房子當(dāng)然然屬自住型型。買家當(dāng)當(dāng)然更多在在本地人中中挖掘。1.對(duì)同區(qū)域客戶戶的輻射能力力較強(qiáng)，地緣優(yōu)勢(shì)勢(shì)使得本項(xiàng)項(xiàng)目能夠強(qiáng)勢(shì)牽引東東站片區(qū)客客戶群。2.本項(xiàng)目能夠夠輻射常平鎮(zhèn)中心心及其它弱鎮(zhèn)區(qū)域的客戶，但但他們對(duì)本本片區(qū)區(qū)域域前景更為關(guān)關(guān)注。3.周邊經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)的的客戶對(duì)置業(yè)常平平缺乏核心驅(qū)驅(qū)動(dòng)力，加上各鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)均有高端別別墅物業(yè)供應(yīng)，因此此本項(xiàng)目對(duì)對(duì)其它鎮(zhèn)區(qū)區(qū)牽引較弱。4.深圳投資客客受政策影響響明顯，客客戶群體極不穩(wěn)定。對(duì)本項(xiàng)目目而言可以爭(zhēng)取但不做重點(diǎn)點(diǎn)考慮。蔚藍(lán)城邦的的客戶分析析常平地區(qū)［黃江/橋頭/東坑/塘廈/大朗］延伸到大東東莞輻射到東莞莞外圍（深深圳、廣州州等）輻射區(qū)域財(cái)富實(shí)力力在第一一位意識(shí)品位位在第二二位圈定這群群人鎮(zhèn)區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)的金領(lǐng)領(lǐng)缺失，，人群結(jié)構(gòu)構(gòu)斷層，，主力客客群必然然：原住民/老板/公務(wù)員/行業(yè)領(lǐng)袖袖無論學(xué)歷歷高低，，他們?cè)谠诔Ｆ剿?，社社?huì)上層層駕馭這片片城市，，主見是閱讀生生活的最高形式式。關(guān)鍵詞：：主見/最高形式式有足夠的的財(cái)富和和能力令令生活優(yōu)優(yōu)越，不不會(huì)輕易易受擺布布個(gè)人修養(yǎng)養(yǎng)都表現(xiàn)現(xiàn)出“身身份”意意識(shí)。他們有著著“簡(jiǎn)單的生生活、奢奢侈的愛愛好”往往與奢奢侈品為為伴，在消費(fèi)上上追求極極尊極貴貴，不一定真真正明白白某一事事物，但但一定有有自己的的獨(dú)特見見解。非非常自信信，善于于思考和和總結(jié)，，有自己己的思想想、觀點(diǎn)點(diǎn)。社交圈子子穩(wěn)定而而且具有有排斥性性，羊群群效應(yīng)與與俱樂部部心態(tài)交交錯(cuò)，圈圈子內(nèi)的的消費(fèi)示示范作用用遠(yuǎn)大于于任何推推銷。在飛速發(fā)發(fā)展中，，東莞人人完成了了一次又又一次的的思維蛻蛻變。但在居住住品味的的選擇上上，他們們只是一一群好學(xué)學(xué)習(xí)、儒儒子可教教的學(xué)生生。同時(shí)也是是沾染了了不良習(xí)習(xí)氣，好好惡不分分，需要要引導(dǎo)的的問題學(xué)學(xué)生。假如你把把他們想想得過于于成熟，，那你明明顯錯(cuò)了了。東莞人繼承了了廣東人優(yōu)良良的務(wù)實(shí)作風(fēng)風(fēng)，擺事實(shí)、講道道理，進(jìn)行更更直接的對(duì)話話。假若只教條化化地告訴他們們所謂建筑理理念、人性化化等。別玩的太玄。?！爸S刺老子子看不懂還是是怎的？”請(qǐng)看三組人群訪談，細(xì)分人群需求本地老板——任總：萬科城C003棟獨(dú)立別墅業(yè)業(yè)主，常平本本地人，辦工工廠四代同堂，兩兩個(gè)兒女（小小學(xué)、初中））購房前住自建建房，十個(gè)房房間；主要想買別墅墅，現(xiàn)在購買買的C003棟別墅還不是是十分滿意，，主要是房間間太少，至少少要五間臥室室，認(rèn)為本地地人都要求房房間多，市面面上的三房別別墅根本不適適合；身邊辦廠的朋朋友們很多都都想買別墅，，但認(rèn)為常平平?jīng)]有好的別別墅可選，高高端產(chǎn)品不多多，如果有，，本地老板是是愿意在常平平買別墅的。。如果獨(dú)棟別墅墅太貴，可考考慮退之選擇擇雙拼。非常關(guān)注別墅墅車位問題，，認(rèn)為兩個(gè)以以上的車位最最適合，認(rèn)為為室外停車場(chǎng)場(chǎng)更適用。認(rèn)為綠綠化不不夠，，相對(duì)對(duì)其自自己住住在村村里，，花園園大空空間大大，萬萬科城城的綠綠化做做得很很差。。別墅花花園一一定要要大，，300平米可可以接接受。。教育有有配套套很好好，如如果有有名校校，本本人及及身邊邊的朋朋友一一定會(huì)會(huì)將子子女送送過來來讀書書。本地公公務(wù)員員——鄧曉峰峰先生生、付付小芬芬女士士：東田麗麗園業(yè)業(yè)主，，鄧先先生是是交警警，付付女士士是西西餐廳廳老板板東田受受歡迎迎的原原因主主要是是環(huán)境境優(yōu)越越、配配套齊齊全、、遠(yuǎn)觀觀有前前景；；小區(qū)區(qū)周圍圍的醫(yī)醫(yī)院就就比較較有必必要。。小區(qū)區(qū)中最最重要要做到到的是是交通通、環(huán)環(huán)境好好等。。關(guān)于于東田田麗園園的購購房主主力群群體：：以本本地人人為主主七成成以上上（公公務(wù)員員、私私營(yíng)企企業(yè)主主、村村民等等），，另外外還有有兩成成外地地移民民（經(jīng)經(jīng)商）），幾幾乎云云集了了常平平所有有的高高端人人群，，圈層層效應(yīng)應(yīng)好。。對(duì)高高端端產(chǎn)產(chǎn)品品的的認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)上上：：別別墅墅為為主主力力，，也也是是未未來來市市場(chǎng)場(chǎng)上上最最需需要要的的。。常常平平本本地地含含有有一一定定的的高高端端別別墅墅客客戶戶。。約約300平米米的的獨(dú)獨(dú)立立別別墅墅，，總總價(jià)價(jià)250-300萬會(huì)會(huì)比比較較會(huì)會(huì)更更受受歡歡迎迎。。但但是是只只是是針針對(duì)對(duì)一一部部分分的的人人群群，，而而且且要要對(duì)對(duì)園園林林環(huán)環(huán)境境和和管管理理提提出出更更高高端端的的要要求求。。130-180平米米的的平平層層（（9-18層小小高高層層））也也受受當(dāng)當(dāng)?shù)氐厝巳藲g歡迎迎。。本本地地客客戶戶更更喜喜歡歡群群居居生生活活，，在在130-180平米米的的大大社社區(qū)區(qū)中中選選擇擇上上會(huì)會(huì)有有更更大大可可能能性性。。對(duì)于于萬萬科科城城的的看看法法：：萬萬科科的的品品牌牌，，但但是是本本地地人人并并不不重重視視，，因因?yàn)闉椴徊徽J(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)這這個(gè)個(gè)牌牌子子。。而而且且樓樓盤盤門門口口的的招招牌牌不不夠夠醒醒目目，，產(chǎn)產(chǎn)品品中中的的樓樓間間距距不不夠夠，，綠綠化化不不夠夠，，居居住住氛氛圍圍欠欠缺缺，，太太冷冷清清。。戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)不不適適合合本本地地人人。。聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅不不受受本本地地人人歡歡迎迎，，主主要要是是因因?yàn)闉閯e別墅墅私私密密度度不不高高，，給給人人感感覺覺很很擁擁擠擠，，鄰鄰里里之之間間太太近近挺挺難難接接受受。。專業(yè)人士士——陳文強(qiáng)先先生：華港代理理策劃總總監(jiān)、金金凱水都都、金美美花園代代理商常平本地地有一批批最高端端的客戶戶，對(duì)獨(dú)獨(dú)棟別墅墅的需求求非常強(qiáng)強(qiáng)烈，金金凱水都都11套獨(dú)棟別別墅推出出后馬上上售空，，供不應(yīng)應(yīng)求；但但是，這這樣的客客戶也不不是說應(yīng)應(yīng)有盡有有，因此此獨(dú)棟別別墅的量量并不適適宜多，，一個(gè)占占地10萬平米的的項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)棟別墅墅在30套左右最最為理想想，建多多了則不不矜貴。。但是可可以用雙雙評(píng)或四四孖產(chǎn)品品來補(bǔ)充充。常平市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)連排排別墅存存在很大大的抗性性，金凱凱水都同同樣存在在這樣的的問題，，但雙拼拼、四孖孖客戶是是可以接接受的；；獨(dú)棟別墅墅一定要要針對(duì)常常平這些些高端客客戶的需需求來建建，比如如房間（（非功能能房）要要五間以以上（金金凱水都都的獨(dú)棟棟別墅面面積在530-560平米，客客戶并沒沒有反應(yīng)應(yīng)認(rèn)為面面積過大大）、車車位要有有兩個(gè)，，花園面面積在300平米以上上至500平米（花花園也可可以用來來停車））；洋房一定定要帶電電梯，本本地人住住了一輩輩子的三三層自建建樓，如如果買房房子一定定要有電電梯，因因此6層帶電梯的洋洋房是有市場(chǎng)場(chǎng)前景和市場(chǎng)場(chǎng)空白點(diǎn)的。。本地客戶并并不抗拒高層層，金美花園園的31層高層，仍有有很多人希望望買在最頂樓樓住，視野夠夠開闊；總得來說，獨(dú)獨(dú)棟別墅銷售售沒有壓力，，并且能拉升升項(xiàng)目的檔次次，帶動(dòng)洋房房的消化，未未來市場(chǎng)最看看好獨(dú)棟、雙雙拼別墅產(chǎn)品品和帶電梯的的6層洋房產(chǎn)品。。人群心理主見/最高形式稀缺私密低密品牌圈子價(jià)值因此我們當(dāng)直直面利益，對(duì)對(duì)話需求大別墅/高私密/多臥室/雙車位/大花園/高配套絕對(duì)身份的標(biāo)標(biāo)簽認(rèn)同潛移默化、循循循善誘和他的熟悉的的生活發(fā)生關(guān)關(guān)系和他的孩子、、愛人、家庭庭發(fā)生關(guān)系和他喜聞樂見見的事物發(fā)生生關(guān)系和他的職業(yè)發(fā)發(fā)生關(guān)系和他的年齡發(fā)發(fā)生關(guān)系我們要告訴他他：聽好了，，這則新聞和和你有關(guān)。我們還要告訴訴他：聽好了了，這則廣告告說的就是你你。當(dāng)我們的產(chǎn)品品、我們的廣廣告和他們充充分發(fā)生關(guān)系系的時(shí)候，深度溝通和有有效溝通成立立了。Touch怎樣將一個(gè)城城市的開發(fā)優(yōu)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為一一個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，處理城城市新中心到到居住新中心心的關(guān)系？怎樣引導(dǎo)客戶戶接受非傳統(tǒng)統(tǒng)豪宅板塊的的價(jià)值，快速速樹立我們的的市場(chǎng)影響？？就區(qū)域前景來來看，我們處處在最有利的的位置。就就區(qū)域的居住住現(xiàn)狀，我們們還要悉心的的描繪和營(yíng)造造。我們目前還只只是形式意義義的城市交通通與物流的樞樞紐。面對(duì)即將啟動(dòng)動(dòng)的東莞東站站的片區(qū)開發(fā)發(fā)。正解東站片區(qū)區(qū)價(jià)值用3-5年的眼光，考考核南北地塊塊功能；思考它對(duì)于內(nèi)內(nèi)城形象的意意義，對(duì)于整整體城邦的意意義。東站板塊新中心區(qū)商貿(mào)中心區(qū)南城片區(qū)麗城片區(qū)工業(yè)園火車東站作為長(zhǎng)途客運(yùn)站，主要帶來是外地過境人流。人群低端，著眼于東站本身很難找到傳統(tǒng)價(jià)值體系里的優(yōu)勢(shì)。習(xí)慣了靠山說說山，靠水賣賣水的豪宅市市場(chǎng)營(yíng)銷。凡是稍有價(jià)值值的賣點(diǎn)，房房子都要主動(dòng)動(dòng)攀親，然而我們不會(huì)會(huì)拿火車東站站去炫耀。因?yàn)楫吘怪皇鞘且粋€(gè)捷運(yùn)坐坐標(biāo)罷了。無可否認(rèn)，單單一資源的輸輸出顯然毫無無新意。對(duì)于別墅客戶戶，我們也無無需強(qiáng)賣交通通是如何優(yōu)異異。東站規(guī)劃的未未來藍(lán)圖，真的就有政府府所描繪的那那么美好嗎？？未來是看不見見，摸不著，，消費(fèi)者怎么么想都可以。。對(duì)于短時(shí)間要要銷售兩個(gè)億億的高指標(biāo)。。我們?nèi)绾蝺冬F(xiàn)現(xiàn)一個(gè)如此長(zhǎng)長(zhǎng)期的愿景？？！僅僅局限單一一資源的搏殺殺似乎沒有太太大的意義，，我們不能流于于表象的事物物，我們比什么？？要比就比真真正的內(nèi)功?。〕Ｆ阶鳛闁|部部支點(diǎn)的大東東莞格局逐步步形成，卓越面臨的——并非是東站價(jià)價(jià)值的兜售，，而是區(qū)域板板塊的占位。。這是兩個(gè)層次次上的事，只有優(yōu)秀的開開發(fā)商才明白白，因此，我們的的策略，一定是基于提提升板塊熱度度而破局的……————————從戰(zhàn)術(shù)上我們們需要借助它它來引導(dǎo)————————東站規(guī)劃的短短期利好提升片區(qū)板塊塊的市場(chǎng)關(guān)注注度；改變目前臟亂亂差的落后現(xiàn)現(xiàn)狀；火車東站片區(qū)區(qū)，通過現(xiàn)代化的的立體化交通通體系的打造造，被視作常常平城市對(duì)外外昭示的一個(gè)樣板窗口口?！獜膽?zhàn)略上我們們需要借助它它來造勢(shì)————————東站規(guī)劃的長(zhǎng)長(zhǎng)期價(jià)值代表常平由鎮(zhèn)鎮(zhèn)到城的轉(zhuǎn)變變；新城市名片，，聚合新區(qū)效效應(yīng)；常平作為京九第一鎮(zhèn)、聚合的新區(qū)價(jià)值常平常平借用短期利好好，對(duì)話長(zhǎng)期期價(jià)值————————我們不妨用“城市新中心的的新造城模模式”，來定義一種城城市發(fā)展的意意向。(政府東遷/環(huán)城路/高速路/高鐵/R3輕軌/城際鐵路）鼎級(jí)的居住應(yīng)應(yīng)該在所有的的中心之上。。少數(shù)建筑占占有多數(shù)資源源。別處的極極品標(biāo)準(zhǔn)，在在這里只是生生活的基本。。真正的富人區(qū)區(qū)不應(yīng)是很偏偏遠(yuǎn)之地，正正因?yàn)槌鞘杏杏懈玫奈礁搅?，所以富富人?yīng)該絕對(duì)對(duì)占領(lǐng)城市的的中央。奢侈的土地交交集權(quán)力半徑徑。居住圈、、商務(wù)圈、商商業(yè)圈、餐飲飲圈、娛樂圈圈、文化圈……成就了東莞東東部的第一生生活圈。城市功能商務(wù)/商業(yè)/多元/開放/外城開放的城市功功能社區(qū)功能封閉/景觀/尊享/私密/內(nèi)城封閉的別墅社社區(qū)卓越集團(tuán)卓越商務(wù)品牌牌蔚藍(lán)住宅品牌牌深圳CBD建設(shè)專家營(yíng)造身心歸屬屬的空間＋外街院內(nèi)花園內(nèi)外相加的新新都市典范東莞東中心，，聯(lián)合示范區(qū)區(qū)缺乏外城的呼呼應(yīng)，內(nèi)城只只是一個(gè)無山山水、無配套套的價(jià)值洼地地關(guān)于板塊炒作作，是長(zhǎng)期價(jià)價(jià)值的輸出，，不僅需要前前期一跑而紅紅，更需要后后期的直效執(zhí)執(zhí)行經(jīng)營(yíng)相配配合，它可能能在短期內(nèi)對(duì)對(duì)別墅客戶的的影響頗微，，但對(duì)長(zhǎng)期復(fù)復(fù)合城邦的客客群還是有很很大意義。以新城市愿景景對(duì)傳統(tǒng)豪宅宅進(jìn)行的思想想顛覆，對(duì)抗土豪產(chǎn)品品，打擊山水水別墅。聯(lián)合城邦、世世界等級(jí)大觀別墅、城城市榜樣板塊利好具體體演繹，請(qǐng)看看P215/216少數(shù)富裕階層層通過市場(chǎng)方方式占有社會(huì)會(huì)稀缺資源的的一種居住狀狀態(tài)。(傳統(tǒng)豪宅價(jià)值值：依山傍水水/城市中心/豪宅片區(qū)/頂級(jí)配套)豪宅用現(xiàn)有豪宅價(jià)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)來評(píng)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目：：缺乏自然資源源和頂級(jí)配套套；容積率偏高，，受限條件頗頗多。對(duì)于本項(xiàng)目一一期來說，豪宅從我們開開始發(fā)生本質(zhì)質(zhì)的變化，““新空間關(guān)系系”和“舊豪豪宅觀念”如如何尋找平衡衡點(diǎn)。60萬平方，建造造一個(gè)城邦。。區(qū)域的大小，，并不能說明明品質(zhì)。而沒有區(qū)域，，則失去了談?wù)務(wù)撈焚|(zhì)的資資本。一個(gè)社區(qū)的大大小，有時(shí)就就恰能說明人人的生活品質(zhì)質(zhì)，及其尺度度。60萬平方，必集集結(jié)多種復(fù)合合物業(yè)、服務(wù)務(wù)配套，形成成自成一城的的板塊規(guī)模效效應(yīng)。豪宅形象和城城邦形象的二二元價(jià)值。項(xiàng)目規(guī)模很大大，帶動(dòng)片區(qū)區(qū)，打造片區(qū)區(qū)是一種必然然結(jié)果。這也也是對(duì)別墅產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值前前景昭示。說到高端占位位，項(xiàng)目又不不只是一個(gè)大大盤，更是代代表一個(gè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越常平現(xiàn)現(xiàn)有居住水平平的豪宅新標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。別墅高度與規(guī)規(guī)模寬度不可可分割，沒有有前后。別墅墅形象勢(shì)必代代言城邦形象象，成就項(xiàng)目目的高度。城城邦配套也必必要催化別墅墅的價(jià)值，成成為項(xiàng)目的能能量。蔚藍(lán)系列位列列：最受客戶戶信賴的住宅宅品牌，中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)品牌牌價(jià)值TOP10。通過溝通，我我們已經(jīng)深刻刻的體會(huì)到發(fā)發(fā)展商對(duì)產(chǎn)品品所傾注的心心力，這將成成為廣告營(yíng)銷銷的核心支柱柱之一。深圳卓越·蔚藍(lán)海岸/長(zhǎng)沙卓越·蔚藍(lán)海岸/武漢卓越·蔚藍(lán)海岸/青島卓越·蔚藍(lán)群島深圳卓越·淺水灣/深圳卓越·城市中心花園園/深圳卓越·維港/長(zhǎng)沙卓越·麓山別墅深圳卓越大廈廈/深圳卓越·時(shí)代廣場(chǎng)/深圳卓越·時(shí)代廣場(chǎng)二期期/深圳卓越·世紀(jì)中心廣州卓越·地王商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)/重慶卓越·萬州光彩大市市場(chǎng)真正憑借好產(chǎn)產(chǎn)品取勝的時(shí)時(shí)代到了！17年歷程，用蔚蔚藍(lán)標(biāo)記城邦邦。根系蔚藍(lán)，一一件偉大的作作品。蔚藍(lán)系列在深圳成功了，在武漢成功了，在長(zhǎng)沙也成功了。假如有人認(rèn)為為蔚藍(lán)系列在在東莞落戶，，只是成功范范本的簡(jiǎn)單臨臨摩，他肯定定錯(cuò)了。他肯肯定沒認(rèn)識(shí)到到其中暗藏著著卓越人何等等的大智大慧慧！卓越?jīng)]有模塊塊化復(fù)制的習(xí)習(xí)慣，而是悉悉心的應(yīng)對(duì)每每一次挑戰(zhàn)，，繼承更發(fā)揚(yáng)揚(yáng)。所以，蔚蔚藍(lán)城邦就是是遠(yuǎn)見卓識(shí)的的產(chǎn)物。是把把脈城市的特特性和趨勢(shì)之之后的產(chǎn)物。。是絕對(duì)引領(lǐng)領(lǐng)時(shí)代、前瞻瞻未來、又恰恰到妙處的產(chǎn)產(chǎn)物。在產(chǎn)品方面的的自信和堅(jiān)持持，將讓我們們的營(yíng)銷以及及傳播走得更更遠(yuǎn)。對(duì)產(chǎn)品的自自信（產(chǎn)品豪，，才是真的的豪）外來的和尚尚會(huì)念經(jīng)——產(chǎn)品英雄的的品牌昭示示在這里，我我們始終要要說的是““卓越”卓越是誰？卓越做了什么？卓越怎么做的？卓越地產(chǎn)的的形象附體體，就是蔚蔚藍(lán)城邦。。打好品牌形形象的第一一站，將母母子品牌發(fā)發(fā)揮到淋漓漓盡致。在買東西的的時(shí)候能考慮買的是是“誰的東東西”，絕絕對(duì)是強(qiáng)大的價(jià)值值附加。初建形象象不易細(xì)述述產(chǎn)品，所所以從人文，品質(zhì)質(zhì)，歷史等方面入手手卓越與蔚蔚藍(lán)的品牌牌品牌軌跡跡，顯得重重要而必要要。開發(fā)商對(duì)品品質(zhì)的孜孜孜追求，必必須最高限限度的放大大，這里的的形象直接接建立消費(fèi)費(fèi)者信心。。從尖尖端端豪豪宅宅的的領(lǐng)領(lǐng)跑跑者者到到升升級(jí)級(jí)城城市市的的推推動(dòng)動(dòng)者者卓越越地地產(chǎn)產(chǎn)不不僅僅僅僅是是開開發(fā)發(fā)常常平平首首個(gè)個(gè)多多元元型型生生活活城城邦邦更更要要引引發(fā)發(fā)出出一一場(chǎng)場(chǎng)東東莞莞東東部部新新經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)和和新新居居住住的的升升級(jí)級(jí)運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)品牌落地概念念提議讓東莞更卓越產(chǎn)品英雄主義義尋找英雄英雄輩出英雄所在我主英雄跨越觀念紅海海、邁向品牌牌藍(lán)海——為品牌發(fā)展商打造產(chǎn)產(chǎn)品“品質(zhì)精精神”卓越品牌形象象的強(qiáng)化（責(zé)任/理念）蔚藍(lán)品牌形象象的高度強(qiáng)化化（背景/規(guī)模/品質(zhì)）產(chǎn)品品質(zhì)、片片區(qū)價(jià)值博取項(xiàng)目附加加值高度[前期廣告任務(wù)務(wù)]PART2策略體系廣告行銷的目目標(biāo)判定建立城邦的價(jià)價(jià)值體系目標(biāo)的關(guān)鍵不不在于多高，，在于聚焦是否清晰。對(duì)目標(biāo)的預(yù)期期是從上而下下，但行為上，卻卻要自下而上上。示范東莞東未未來新生活代言常常平頂頂極居居住模模式圈層客客戶樂樂于接接受并并引以以為豪豪豪宅形形象高端客客戶卓越蔚藍(lán)產(chǎn)品承諾：產(chǎn)品英雄主義興邦立城規(guī)模示范：自成一城生活60萬平方的復(fù)合影響東站板塊的前景昭示蔚藍(lán)高端品質(zhì)血脈相承西班牙風(fēng)情的貴族印記別墅的的豪宅宅站位位塔尖的的圈層層迎合合世界級(jí)級(jí)別墅墅城邦邦形象定定位市場(chǎng)人群板塊品牌別墅的的豪宅宅站位位塔尖的的圈層層迎合合模塊的前前景昭示示卓越的產(chǎn)產(chǎn)品承諾諾級(jí)別屬性規(guī)模世界級(jí)別墅城邦體系拆分分別墅城邦邦，通行行世界的的新豪宅宅表情形象定位位（備選選）“世界豪豪宅”全全面提升升項(xiàng)目第第一高端端的形象象，充分建立立客戶身身份標(biāo)簽簽和認(rèn)同同感?！皠e墅城城邦”點(diǎn)點(diǎn)明項(xiàng)目目物業(yè)類類型和大大盤形象象。備選二：：新城市市主義，，60萬㎡榜樣樣實(shí)體備選三：：別墅之之城邦、、中心之之卓越。。備選四：：大城、、美墅墅、新中中心。直面消費(fèi)費(fèi)者的需需要最高高級(jí)——稀缺當(dāng)財(cái)富可可以換取取稀缺資資源的時(shí)時(shí)候，本本質(zhì)上，，富人不不是在炫炫耀他們們的財(cái)富富，而是是在炫耀耀他們可可以支配配、揮霍霍的資源源。稀缺的戶型、稀缺的產(chǎn)品、稀缺的園林規(guī)劃；以及借助城市升級(jí)、東站大勢(shì)而生的稀缺區(qū)位。當(dāng)然我們還可以補(bǔ)充欠缺的：稀缺的教育/商業(yè)/配套將賣點(diǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為客客戶的利利益點(diǎn)事實(shí)上，，私密性性的要求求并非豪豪宅專屬屬。而對(duì)對(duì)于少數(shù)數(shù)先富起起來的人人們，為為了自身身的安全全也會(huì)對(duì)對(duì)陌生人人緊緊捂捂住門牌牌，同時(shí)時(shí)藏富的的傳統(tǒng)觀觀念也或或多或少少推動(dòng)了了強(qiáng)調(diào)私私密性功功能的新新風(fēng)尚。。直面消費(fèi)費(fèi)者的需需要最高高級(jí)——私密高舒適度度的別墅墅級(jí)生活活享受，，封閉式式社區(qū)特特征。在私密的的維護(hù)上上，管家家與物業(yè)業(yè)公司就就顯得尤尤為重要要。將賣點(diǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為客客戶的利利益點(diǎn)有人說：：豪宅容容積率太太低是在在浪費(fèi)土土地資源源?？梢娨姷腿莘e積與傳統(tǒng)統(tǒng)豪宅的的關(guān)系。。買豪宅宅為什么么，就是是為了自自主空間間，享受受居住的的舒適度度和可支支配空間間的最大大化占有有。直面消費(fèi)費(fèi)者的需需要最高高級(jí)——低密新空間關(guān)系、分拆容積率；打造低密度別墅社區(qū)的印象。容積率0.8容積率4.0整個(gè)內(nèi)城的容積是2.2.太高了，這對(duì)別墅市場(chǎng)可謂毫無噱頭。如果告訴市場(chǎng)別墅區(qū)的容積率只有“0.8”是不是就能有效地區(qū)格競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。將賣點(diǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為客客戶的利利益點(diǎn)每一個(gè)富富豪所居居住的豪豪宅則代代表了這這個(gè)富豪豪的精神神與符號(hào)號(hào)。符號(hào)號(hào)是這個(gè)個(gè)時(shí)代區(qū)區(qū)別階層層的標(biāo)簽簽。直面消費(fèi)費(fèi)者的需需要最高高級(jí)——品牌奢侈品，，價(jià)錢并并不那么么重要，，人文形形象才是是第一。。導(dǎo)入話題題/故事，展展現(xiàn)卓越越高端居居住品牌牌，商務(wù)務(wù)品牌。。將賣點(diǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為客客戶的利利益點(diǎn)“成就越越大，圈圈子越小小”這這句話的的背后根根本隱含含著同質(zhì)質(zhì)而居的的圈層認(rèn)認(rèn)同，暗暗示一群群身份相相近的人人，在消費(fèi)意意識(shí)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)條件件、文化化審美、、生活習(xí)習(xí)慣和品品位等方方面有諸諸多相通通。直面消費(fèi)費(fèi)者的需需要最高高級(jí)——圈子卓越生活活圈的““圈層營(yíng)營(yíng)銷”，，展現(xiàn)一一個(gè)圈子子，一種種生活。。VIP卡的資源源庫建立立，圈層層消費(fèi)的的專屬性性打造。。將賣點(diǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為客客戶的利利益點(diǎn)選擇豪宅宅的一個(gè)個(gè)重要原原因，就就是看中中豪宅的的保值功功能。真真正的豪豪宅，因因其卓越越品質(zhì)足足以流傳傳后世而而不落伍伍貶值；；真正的的豪宅，，會(huì)隨著著地段的的日益繁繁華而不不斷增值值。直面消費(fèi)費(fèi)者的需需要最高高級(jí)——價(jià)值集大城優(yōu)優(yōu)勢(shì)，塑塑造復(fù)合合價(jià)值，，借勢(shì)城城市升級(jí)級(jí)，提升升區(qū)域特特性?？梢钥隙ǘǖ卣f，，我們必必須有能能力塑造造一個(gè)財(cái)財(cái)富階層層的生活活愿景。。將賣點(diǎn)轉(zhuǎn)化化為客戶的的利益點(diǎn)進(jìn)行領(lǐng)導(dǎo)性性品牌的占占位，就是是對(duì)豪宅客客群心理的的占位。用不斷進(jìn)步步的建筑文文明對(duì)位不不斷上升的的居住文化化；以別墅城邦邦的姿態(tài)，，向市場(chǎng)討個(gè)個(gè)說法。城邦是什么么？城邦，即文文明“人是趨向向城邦生活活的動(dòng)物,城邦存在的的目是為了了優(yōu)良的生生活”——亞里士多德德1、城邦，城城市的中心心領(lǐng)地(公民在城市市中享有的的特權(quán)，城城邦孕育生生命，撫養(yǎng)養(yǎng)和教育人人民)2、城邦，文文明聯(lián)合體體(城邦的形式式特征，在在文化上是是一個(gè)牢固固的團(tuán)體，，與人群的的極少數(shù)與與占有有關(guān)關(guān))3、城邦，國(guó)國(guó)人彼此面面識(shí)為度(柏拉圖《理想國(guó)》觀點(diǎn)，知性性智慧，人人與人的適適度關(guān)系)最早的城邦邦可追溯到到三千多年年前非利士士人所居住住的地中海海東海岸。。非利士人人的城邦在在《圣經(jīng)》中都有許多多的佐證。。歐洲城邦起起源于地中中海海岸的的現(xiàn)象，隨隨著在希臘臘文化熏陶陶下成長(zhǎng)為為最杰出、、最典型的的城邦形態(tài)態(tài)，它們被被柏拉圖和和亞里士多多德視為完完美的國(guó)家家類型。羅馬在亞平平寧半島完完成了這個(gè)個(gè)理想城邦邦向帝國(guó)文文明的過渡渡，這種延延續(xù)到了文文藝復(fù)興時(shí)時(shí)期，地中中海佛羅倫倫薩和米蘭蘭的繁榮前前所未有。。它們成為為近代歐洲洲文明復(fù)興興的媒介，，文藝復(fù)興興首先是城城邦文明，，”城邦象征一一種文明的的延續(xù)一處城邦文文明，締造一處卓越人生。文明，存在在于時(shí)光的的每一角落落。一處城城池就是一一片文明的的載體！任任何一個(gè)細(xì)細(xì)節(jié)，任何何一個(gè)生活活體驗(yàn)，給給他賦予文文化、藝術(shù)術(shù)與審美，，都應(yīng)能感感動(dòng)人，哪哪怕是一塊塊磚，一束束光，一段段歸家的路路。1、從別墅古古堡中來，，尋求可扣扣和的設(shè)計(jì)計(jì)觀、文化化觀。2、故事的引引進(jìn)，在文文學(xué)藝術(shù)、、歷史典故故、傳說神神話中，對(duì)對(duì)項(xiàng)目全方方位情境包包裝?；陧?xiàng)目的西班牙＋南加州風(fēng)情，我們找到了僅次于凡爾爾賽宮和維維也納皇宮宮的歐洲第三大大皇宮。馬德里城皇宮建在曼曼薩萊斯河河左岸的山山崗上，是是世界上上保存最完完整而且最最精美的宮宮殿之一。。它建于十十八世紀(jì)中中葉卡洛斯斯三世，是是波旁王朝朝代表性的的文化遺跡跡，其豪華華壯麗程度度，在歐洲洲各國(guó)皇宮宮中堪稱數(shù)數(shù)一數(shù)二。。內(nèi)墻上的的刺繡壁畫畫及天花板板的繪畫都都經(jīng)常維修修，保存情情況相當(dāng)好好。整個(gè)宮殿豪豪華絕倫。。里面藏有有無數(shù)的金金銀器皿和和珍寶級(jí)的的繪畫、瓷瓷器、皮貨貨、壁毯、、樂器及其其他皇室用用品?，F(xiàn)在在西班牙皇皇宮已被辟辟為博物院院，專供游游人參觀。。西班牙皇家家城堡：塞塞哥維亞城堡堡之之外外則則被被茂茂密密的的植植被被包包圍圍。。是是一一座座歷歷史史悠悠久久的的西西班班牙牙皇皇家家城城堡堡，，塞塞哥哥維維亞亞城城堡堡始始建建于于12世紀(jì)紀(jì)，，在在14世紀(jì)紀(jì)上上半半葉葉經(jīng)經(jīng)過過了了大大規(guī)規(guī)模模的的擴(kuò)擴(kuò)建建。。在在城城堡堡中中，，摩摩爾爾文文化化的的痕痕跡跡處處處處可可見見，，在在許許多多房房間間都都常常常?？煽梢砸钥纯吹降揭砸悦髅鼷慃惖牡念侇伾谠谑喔嗟牡谋潮尘熬吧仙侠L繪制制的的摩摩爾爾文文化化中中常常見見的的繁繁復(fù)復(fù)的的裝裝飾飾。。經(jīng)經(jīng)過過了了幾幾個(gè)個(gè)世世紀(jì)紀(jì)的的不不斷斷改改建建，，現(xiàn)現(xiàn)在在整整座座城城堡堡已已經(jīng)經(jīng)成成為為一一個(gè)個(gè)融融宮宮殿殿建建筑筑和和軍軍事事防防御御建建筑筑為為一一體體的的古古典典建建筑筑。。名人人與與豪豪宅宅向向來來是是相相互互輝輝映映的的，，建建於於加加州州海海濱濱的的赫赫氏氏古古堡堡(HearstCastle)曾是是廿廿世世紀(jì)紀(jì)媒媒體體大大亨亨威威廉廉-魯?shù)赖婪蚍?赫斯斯特特（（WilliamRandolphHearst）的的私私人人古古堡堡，，赫赫氏氏古古堡堡在在上上個(gè)個(gè)世世紀(jì)紀(jì)的的50年代代是是國(guó)國(guó)際際名名人人往往來來的的上上流流社社交交場(chǎng)場(chǎng)合合：：英英國(guó)國(guó)首首相相邱邱吉吉爾爾、、影影星星克克拉拉客客蓋蓋博博、、葛葛麗麗泰泰嘉嘉寶寶、、都都曾曾受受邀邀在在此此作作客客。。赫赫氏氏古古堡堡共共包包括括4座城堡，在面面海的山丘建建築了樹立希希臘羅馬風(fēng)格格的「海神游游泳池」，還還包括一座裝裝飾了威尼斯斯玻璃與鍍金金馬賽克的室室內(nèi)游泳池「「羅馬游泳池池」?？偣灿杏谐潜?nèi)共有有165個(gè)房間，到處處充滿了富豪豪的古董收藏藏。赫氏古堡——美國(guó)加州最豪豪華的私人住住宅文化與故事是是我們的帽子子，它的任務(wù)在引引起消費(fèi)者關(guān)關(guān)注故事后面面“城邦、別別墅與人”之之間的關(guān)系。?！俺前睢弊钪刂匾暮x是是精神上而非非物質(zhì)上的，，“圈層”應(yīng)該是最接近近其原意的。。城邦是什么？？城邦，即圈層層城邦，，即圈圈層尊貴Menarethepolis.——修昔底底德內(nèi)斂Menarethepolis.——修昔底底德城邦，，即圈圈層專屬M(fèi)enarethepolis.——修昔底底德城邦，，即圈圈層城邦，，即圈圈層權(quán)勢(shì)Menarethepolis.——修昔底底德城邦，，即圈圈層城市的的圈子子串連東東站商商圈與與捷運(yùn)運(yùn)交通通，以城市市性，，主動(dòng)動(dòng)享用用城市市。文化化的的圈圈子子來源源于于西西班班牙牙的的城城邦邦原原型型，，以以蔚蔚藍(lán)藍(lán)視視野野，，為為常常平平人人帶帶來來一一股股源源鄉(xiāng)鄉(xiāng)式式生生活活。。生活活的的圈圈子子以60萬平平方方體體量量?jī)?nèi)內(nèi)外外圍圍城城，，復(fù)合合業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，多多重重景景觀觀，，生生活活隨隨心心所所遇遇。。F（Features/fact）項(xiàng)目?jī)?nèi)涵及產(chǎn)品屬性——世界級(jí)別墅城邦L（Local/Brand）卓越地產(chǎn)本地品牌形象——頂級(jí)圈層生活運(yùn)營(yíng)商FAB分析析法法，，理理順順一一條條線線：：A（Advantages）相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)——?jiǎng)e墅之上是城邦別墅＋規(guī)模的二元價(jià)值B（Benefits/value）帶給用戶的利益感受——城邦，即圈層絕對(duì)身份的標(biāo)簽認(rèn)同立足足產(chǎn)產(chǎn)品品，，對(duì)對(duì)話話品品牌牌，，建建立立圈圈層層社社區(qū)區(qū)項(xiàng)目別墅形象樹立的最大支撐和系列利好打造造““具具有有強(qiáng)強(qiáng)輻輻射射力力的的別別墅墅大大盤盤””,通過過““產(chǎn)品品+品牌牌+展示示”撬撬動(dòng)動(dòng)市市場(chǎng)場(chǎng)·全案案小小結(jié)結(jié)·統(tǒng)領(lǐng)領(lǐng)推推廣廣語語之之一一：：興邦邦，，城城大大器器劃界界立立邦邦，，大大于于城城。。這這樣樣的的高高度度，，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者者絕絕對(duì)對(duì)無無法法攀攀比比。。搶占占了了第第一一話話語語權(quán)權(quán)，，就就搶搶占占了了先先機(jī)機(jī)。。當(dāng)當(dāng)項(xiàng)項(xiàng)目目將將至至高高點(diǎn)點(diǎn)歸歸屬屬到到城城邦邦名名下下時(shí)時(shí)候候，，留留給給生生活活的的是是一一種種用用來來被被頂頂禮禮膜膜拜拜的的身身影影。。統(tǒng)領(lǐng)推廣廣語之二二：墅立風(fēng)范范,城服大方方墅立范本本，美于于心。這這樣的高高度，卻卻是階層層領(lǐng)袖的的共鳴。。對(duì)頂級(jí)生生活的向向往，對(duì)對(duì)圈層高高度的執(zhí)執(zhí)著，是是“權(quán)貴貴階級(jí)””深入骨骨髓的氣氣質(zhì)。在在至高點(diǎn)點(diǎn)上，無無須叫囂囂吶喊，，就足以以撥動(dòng)心心弦，彼彼此和鳴鳴。備選標(biāo)語語墅立城邦邦,領(lǐng)主人生生品牌立邦邦，大于于城別墅人生生，美于于心一座卓越越之城系列利好好的廣告告語拆分分墅立一個(gè)圈子，傳承一種文明。圈層人群：敬羨中世紀(jì)之美。建筑風(fēng)情：興邦，城大器。別墅城邦：條條大路通城邦。捷運(yùn)交通：建所未見，享所未想。產(chǎn)品英雄：新中心，，興城邦邦在城市中中央，打打造卓越越之城在城市的的方向圍圍城一座城邦邦，為城城市而生生興中心，，城聯(lián)邦邦大城之上上，新豪豪宅表情情盛世之盛盛，望族族所望心照不宣宣，巨賈賈家園帶一抹蔚蔚藍(lán)，建建一處城城邦通往60萬平方米米高尚疆疆界百年大宅宅，城邦邦別墅一方巨頭頭，共聚聚城邦蔚藍(lán)城邦邦（階段））廣告語合合集蔚藍(lán)城邦邦（階段））廣告語合合集你的圈層層，你的的疆界城邦，決決定視野野，改變變生活一群人的的聯(lián)合，，一群人人的城邦邦叱詫風(fēng)云云，隱于于城邦縱橫四海海，歸隱隱城邦大大墅在歷史風(fēng)風(fēng)煙之外外，開啟啟圈層歸歸屬名利之間間最短的的距離：：城邦大大墅回到城邦邦別墅，，回憶多多年味道道你的城邦邦別墅，，你的身身份王國(guó)國(guó)城邦風(fēng)調(diào)調(diào)雨順，，大墅圈圈層榮耀耀閱盡世間間繁華，，結(jié)緣大大墅人生生去任何地地方，做做任何事事情PART3廣告推廣廣項(xiàng)目LOGO與VI系統(tǒng)廣告推廣廣的階段段執(zhí)行備選字體體備選組合合12月份新出出的城邦塔尖尖的抽象象演譯項(xiàng)目四大大價(jià)值的的輸出備選LOGO多種方向向的嘗試試Ⅰ、讓東莞更更卓越。品牌啟市市、引領(lǐng)領(lǐng)市場(chǎng)。。Ⅱ、興邦，城城大器城邦構(gòu)建建、世人人所望。。前期推廣廣主題劃劃分：春節(jié)形象銷售III、墅立風(fēng)范范,城服大方方城市樣板板、高端端人居。。公開發(fā)售售酒店展場(chǎng)場(chǎng)VIP招募樣板房開開放持續(xù)熱銷銷（熱炒炒期）卓越生活活圈新城市示示范區(qū)的的重點(diǎn)演演譯聯(lián)合政府府，進(jìn)行行片區(qū)板板塊的造造勢(shì)新聞/軟文/名人話題題/公關(guān)事件件第一階段段：讓東東莞更卓卓越（品牌啟啟市）主題：承接品牌牌，啟動(dòng)動(dòng)圈層營(yíng)營(yíng)銷，引發(fā)期待待任務(wù)：建建立一個(gè)個(gè)比較高高的起步步平臺(tái)，，不僅有有利于迅迅速引發(fā)發(fā)市場(chǎng)關(guān)關(guān)注，更更能積攢攢注意力力，為后后續(xù)推廣廣打下堅(jiān)堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)礎(chǔ)，并為為開盤實(shí)實(shí)現(xiàn)前期期蓄客的的工作。。階段重點(diǎn)：蔚藍(lán)品牌與卓卓越商務(wù)品牌牌的全城巡展展卓越客戶會(huì)與與蔚藍(lán)城邦VIP客戶圈層的搭搭建讓東莞更卓越越卓越地產(chǎn)，中中國(guó)藍(lán)籌企業(yè)業(yè)讓東莞更卓越越卓越15年，為中國(guó)營(yíng)營(yíng)造身心歸屬屬的美好空間間走過8個(gè)城市，卓越越來到東莞768個(gè)日日夜夜，，卓越讀懂東東莞讓卓越的東莞莞更卓越邀請(qǐng)函/手袋/展板/易拉寶第二階段：興邦，城大器器（概念灌輸））時(shí)間：2月上旬—4月中旬主題：城邦形形象，板塊平平臺(tái)，文明高高度任務(wù)：踏在品品牌階段所累累積的領(lǐng)袖形形象上，迅速速切入到對(duì)于于規(guī)模城邦內(nèi)內(nèi)核的塑造工工程，綜合利用新聞聞?shì)浾撏緩?，，針?duì)東站片片區(qū)進(jìn)行新城城市示范區(qū)的的炒作，取得得聚焦眼球的的效應(yīng)。媒體資源：現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)/新聞/軟文/名人話題/公關(guān)事件城邦開始了了新中心，興城城邦興邦，城大大器一座卓越之之城新增加新增加從蔚藍(lán)看未未來城邦高于城城市條條大道通通城邦在城市中央央，打造卓卓越之城在城市的方方向圍城一座城邦，，為城市而而生興中心，城城聯(lián)邦標(biāo)題：看準(zhǔn)準(zhǔn)一座城市市的財(cái)富區(qū)區(qū)域—新城市中心心崛起小標(biāo)1：你的環(huán)城城路，環(huán)財(cái)財(cái)富而來（環(huán)城路））小標(biāo)2：僅在咫尺尺的現(xiàn)代R3輕軌，不過過是私家專專列（R3輕軌）小標(biāo)3：政府東遷遷，不僅僅僅是城市方方向（政府東遷遷）小標(biāo)4：強(qiáng)勢(shì)城城城相通，讓讓世界變小?。|站改建建）軟文賣點(diǎn)分分拆軟文炒作大大綱（關(guān)于于“新都市市示范區(qū)””三個(gè)層次次價(jià)值）第一層次：：常平未來來看東站常平的立意意：作為““京九第一一鎮(zhèn)”，依依托交通樞樞紐的核心心戰(zhàn)略意義義，在珠三三角乃至全全國(guó)都具有有卓越影響響力，常平平必然面臨臨形象升級(jí)級(jí)和城市升升級(jí)的需求求，東站片片區(qū)憑借先先天的地緣緣優(yōu)勢(shì)和政政府重點(diǎn)規(guī)規(guī)劃，必將將成為城市市化升級(jí)的的核心區(qū)域域。常平東站，，新城示范范（世界新新城巡禮：：如同日本本多摩、上上海浦東……）配合直效利利好輸出：：R3輕軌，政府府東遷，環(huán)環(huán)城路春節(jié)節(jié)開通，東東站啟動(dòng)。。形成大東莞莞大型居住住配套的新新興城市示示范區(qū)。第二層次：：品牌發(fā)展展商對(duì)區(qū)域域運(yùn)營(yíng)的能能力只有品牌發(fā)發(fā)展商才能能夠擔(dān)負(fù)起起區(qū)域運(yùn)營(yíng)營(yíng)的使命。。常平給了了卓越一個(gè)個(gè)機(jī)會(huì)，卓卓越也必將將給常平一一個(gè)奇跡。。第三層次：：卓越蔚藍(lán)藍(lán)城邦將帶帶動(dòng)片區(qū)價(jià)價(jià)值的成形形，代言常常平都市化化進(jìn)程憑借60萬平米至尊尊體量成為為常平“城城市名片””，是常未未來新中心心，區(qū)域價(jià)價(jià)值呼之欲欲出?！靶鲁鞘痉斗?別墅別墅””意味著“區(qū)域前景景+產(chǎn)品稀缺價(jià)價(jià)值”，體現(xiàn)在居住住上對(duì)客戶戶意義重大大。新城模式的的重點(diǎn)論述述暫缺內(nèi)容，，后續(xù)執(zhí)行行補(bǔ)充帶一抹蔚藍(lán)藍(lán),建一處城邦邦標(biāo)題:帶一抹蔚藍(lán)藍(lán)，建一處處城邦內(nèi)文：卓越越者。凌駕駕于高度之之上，從容容的智慧，，不以財(cái)富富衡量尊貴貴；遠(yuǎn)見于于未來之外外，超越的的品質(zhì)，不不以成功度度量成就。。卓越·蔚藍(lán)城邦，，置身東莞莞東軸之上上，60萬M2定義新城市市時(shí)代，為為卓越者擁擁有而建，，以超越時(shí)時(shí)代的經(jīng)典典，向卓越越者致敬。。帶一抹蔚藍(lán)藍(lán)，建一處處城邦（形形象）讓東莞更卓卓越（品牌牌）從蔚藍(lán)看未未來（前景景）興邦邦,城大大器器（（人人文文））城邦邦圈圈層層的的N種權(quán)權(quán)力力（（圈圈層層））附錄錄板板塊塊：：城城邦邦圈圈層層的的N種權(quán)權(quán)力力小標(biāo)標(biāo)題題：：國(guó)國(guó)際際視視野野：：放放眼眼世世界界的的權(quán)權(quán)力力（（區(qū)區(qū)位位/交通通））小標(biāo)標(biāo)題題：：高高尚尚品品位位：：與與大大師師對(duì)對(duì)話話的的權(quán)權(quán)力力（（園園林林/建筑筑））小標(biāo)標(biāo)題題：：極極致致享享受受：：領(lǐng)領(lǐng)主主人人生生的的權(quán)權(quán)力力（（物物業(yè)業(yè)管管理理））小標(biāo)標(biāo)題題：：睦睦鄰鄰合合作作：：與與鄰鄰居居做做生生意意的的權(quán)權(quán)力力（（圈圈層層））小標(biāo)標(biāo)題題：：未未來來潛潛力力：：遠(yuǎn)遠(yuǎn)見見明明天天的的權(quán)權(quán)力力（（投投資資回回報(bào)報(bào)率率））外圍圍墻墻內(nèi)圍圍墻墻現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)展展板板外圍圍墻墻:集團(tuán)團(tuán)：：卓越越logo&卓越越集集團(tuán)團(tuán)，，生生活活美美學(xué)學(xué)項(xiàng)目目：：蔚藍(lán)藍(lán)城城邦邦logo&東莞莞東東60萬M2新城市榜榜樣實(shí)體體城邦：城邦精神神膜拜——城邦，即即圈層。。別墅：經(jīng)典不為為時(shí)間遺遺忘，卻卻一定忽忽視歲月月。風(fēng)情：地中?；驶始绎L(fēng)尚尚，禮遇遇大宅榮榮華人生生。內(nèi)部展板板:1、卓越集集團(tuán)，生生活美學(xué)學(xué)2、世界級(jí)級(jí)別墅城城邦3、興邦，，60萬平方米米大器杰杰作4、常平名名片，升升級(jí)城市市新繁華華5、雄踞踞新城城市功功能核核心區(qū)區(qū)第三階階段：：墅立風(fēng)風(fēng)范,城服大大方（圈層層推崇崇）時(shí)間：：4月下旬旬—6月中旬旬主題：：大城城別墅墅，豪豪宅榜榜樣，，階層層領(lǐng)地地任務(wù)：：高舉舉別墅墅形象象區(qū)隔隔偽豪豪宅。。匯聚聚新派派豪宅宅勢(shì)力力，以以城市市性對(duì)對(duì)位別別墅品品質(zhì)、、展現(xiàn)現(xiàn)服務(wù)務(wù)。針針對(duì)五五月開開盤/黃金銷銷售期期，全全面展展現(xiàn)奢奢華的的別墅墅血統(tǒng)統(tǒng)。墅立風(fēng)風(fēng)范，，城服服大方方通行世世界的的新豪豪宅表表情大城之上，，新豪宅表表情盛世之盛，，望族所望望建所未見，，享所未想想新增加新增加用別墅占有有城市主標(biāo)題：用別墅占有有城市1.大城，大墅墅，誰影響響了誰（城城市趨勢(shì)；；升值潛質(zhì)質(zhì)）2.新豪宅，讓讓這座城市市更有表情情（卓越給給東莞帶來來的先進(jìn)理理念）3.新豪宅，別別墅的進(jìn)化化（硬件品品質(zhì)和軟性性優(yōu)勢(shì)；卓卓越打造豪豪宅的決心心）4.用別墅占有有城市，誰誰效仿了誰誰（滿足身身份需求價(jià)價(jià)值等）附加數(shù)字例例證：從陽臺(tái)到疊疊臺(tái)，卓越越用了11年。（產(chǎn)品品進(jìn)化與卓卓越用心））12568秒更新一次次產(chǎn)品，不不是誰都能能做到。（（建筑設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)劃）15萬M2水景池體的的潔凈，需需要168人與12臺(tái)德國(guó)進(jìn)口口水泵為其其服務(wù)。（（國(guó)際化物物管）小標(biāo)題：一一處黃山石石的園林修修改，要經(jīng)經(jīng)過6位大師的推推敲。（園園林設(shè)計(jì)））城邦所在,即是城市趨趨勢(shì)所在（（城市區(qū)位位）建所未建（（產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)）最純正的豪豪宅血統(tǒng)，，來自中世世紀(jì)（文化化風(fēng)情）三五鄰里相相聚，就是是一場(chǎng)國(guó)際際峰會(huì)（圈圈層人居））城邦所在,即是城市趨趨勢(shì)所在（城市區(qū)位位）城邦者,昭示時(shí)代的的歷史榮衰衰，以墅立立風(fēng)范。城城邦別墅與與大地之間間有著互相相欣賞的潛潛質(zhì)。東莞莞東中心，，城市大勢(shì)勢(shì)所趨，國(guó)國(guó)際化都市市情節(jié)將一一一上演，，繁華如錦錦，相慕百百年。今日日得見，惺惺惺相惜。。建所未建（產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)）城邦別墅，，始終排擠擠想像的細(xì)細(xì)節(jié)，時(shí)刻刻尊重公民民的欲望。。把城邦公公民對(duì)品質(zhì)質(zhì)的苛刻向向往，用泛泛著銀光的的鋼、溫暖暖的千年巖巖石、前廳廳中溜進(jìn)的的陽光撫慰慰，一眼，，足以傾心心。不茍舊舊俗，建所所未建。今今日得見，，惺惺相惜惜。最純正的豪豪宅血統(tǒng)，，來自中世世紀(jì)（人文風(fēng)情情）西班牙古典典詩性建筑筑，中世紀(jì)紀(jì)最美的神神韻，注定定要在這里里張揚(yáng)。西西班牙皇家家園林，喬喬木亦是貴貴族，微風(fēng)風(fēng)夾著新葉葉初長(zhǎng)的氣氣味，在城城邦綠遍，，由嶺南，，到馬德里里，由階前前，到萬水水千山。家家是中世紀(jì)紀(jì)藝術(shù)的盛盛典，園是是800年芳菲的盛盛宴。今日日得見，惺惺惺相惜。。三五鄰里相相聚，就是是一場(chǎng)國(guó)際際峰會(huì)（圈層人居居）左右時(shí)代，，挑逗世界界資本波瀾瀾，何必另另擇它地。。三五鄰里里相聚，就就是一場(chǎng)國(guó)國(guó)際峰會(huì)。。道瓊斯指指數(shù)、恒生生指數(shù)，變變化萬千，，不過高低低消長(zhǎng)。生生而不流平平庸之士，，在此相與與為鄰，讓讓人生多了了幾甲子的的精彩。都都市愈顯繁繁華，際遇遇彌足珍惜惜。相睦為為伴，惺惺惺相惜。城服天下下并非所有有豪宅都都能與蔚蔚藍(lán)城邦邦看齊并非所有有豪宅都都能擁有有歐洲純純正血統(tǒng)統(tǒng)并非所有有豪宅都都能與世世界豪宅宅峰會(huì)60萬M2定義新城城市時(shí)代代，為卓卓越者擁擁有而建建，其區(qū)區(qū)內(nèi)擁有有五星級(jí)級(jí)酒店、、國(guó)際會(huì)會(huì)展中心心，以及及其他集集游、購購、娛、、食旗艦艦配套的的配套設(shè)設(shè)施，同同時(shí)還配配有國(guó)際際尊貴專專屬會(huì)所所，歐韻韻風(fēng)情商商業(yè)街，，在這里里，如果果還不曾曾習(xí)慣適適度的奢奢侈，你你只能仰仰望這個(gè)個(gè)高度。。蔚藍(lán)城邦邦，取天天下之美美，城服服大方。。城服天下下卓越·蔚藍(lán)城邦邦，置身身東莞東東軸之上上20多位國(guó)際際大師純純手工打打磨，集集世界建建筑智慧慧于一身身，以國(guó)國(guó)際人本本空間設(shè)設(shè)計(jì)理念念規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)，其其間融揉揉西班牙牙帕提斯斯庭院元元素，建建立以人人為核心心，空間間與人自自然互動(dòng)動(dòng)的建筑筑內(nèi)涵，，水景、、自然、、空間與與人對(duì)影影呈景，，將尊崇崇享受與與空間想想象完美美結(jié)合，，步移，，景異情情逸。蔚藍(lán)城邦邦，取天天下之美美，城服服大方。。并非所有有豪宅都都能與蔚蔚藍(lán)城邦邦看齊真正的豪豪宅，一一定放懷懷天下而而小天下下。建筑萃取取歐洲純純正空間間符號(hào)，，以獨(dú)特特的建筑筑語言，，皇家的的園林風(fēng)風(fēng)情，全全新定義義都市豪豪宅經(jīng)典典。以水水為靈魂魂的別墅墅群落，，連環(huán)延延接歐式式親水生生活；庭庭院生活活，更能能成就自自成天地地的私家家領(lǐng)地。。每一處處建筑空空間，每每一段別別墅線條條，都在在流動(dòng)中中，表現(xiàn)現(xiàn)出精彩彩的歐式式美學(xué)質(zhì)質(zhì)感……蔚藍(lán)城邦邦，取天天下之美美，城服服大方。。并非所有有豪宅都都能擁有有歐洲純純正血統(tǒng)統(tǒng)只有大師師，才能能收藏的的歐洲居居住藝術(shù)術(shù)品，就就在蔚藍(lán)藍(lán)城邦。。蔚藍(lán)城邦邦，引進(jìn)進(jìn)五星級(jí)級(jí)服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)業(yè)，提供供一對(duì)一一的金鑰鑰匙管家家服務(wù)，，從傳統(tǒng)統(tǒng)的禮儀儀、佳肴肴名酒鑒鑒賞、器器具保管管等高CLASS的素質(zhì)，，到無微微不至的的生活細(xì)細(xì)節(jié)打理理，從社社區(qū)五星星級(jí)酒店店式管理理，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化的服服務(wù)體系系，到前前所未有有的八重重安防系系統(tǒng)……都為您的的氣質(zhì)所所折服。。蔚藍(lán)城邦邦，取天天下之美美，城服服大方。。并非所有有豪宅都都能與世世界豪宅宅峰會(huì)顯赫背后后，人生生所得，，源自放放眼世界界的人生生氣質(zhì)。。外圍墻內(nèi)圍墻現(xiàn)場(chǎng)展板板外圍墻：：東莞東，，60萬平方新新城邦榜榜樣實(shí)體體（定位位語）卓越，讓讓東莞更更卓越（（延續(xù)品品牌）蔚藍(lán)城邦邦，城服服天下（（強(qiáng)化城城邦）詩性別墅墅，新豪豪宅表情情（說別別墅）皇家血統(tǒng)統(tǒng)，純正正西班牙牙風(fēng)情（（講風(fēng)情情）內(nèi)圍墻：：（生活活感受對(duì)對(duì)應(yīng)賣點(diǎn)點(diǎn)）由建筑聯(lián)聯(lián)排疊加加引出的的生活情情趣:有趣的建建筑令人人振奮，，在這里里，四周周皆是所所愛的事事物。在園林中中的游玩玩場(chǎng)景:每一棵樹樹木都受受到隆重重禮遇，，令人懷懷想西班班牙后花花園的時(shí)時(shí)光。在頂級(jí)社社區(qū)會(huì)所所中的場(chǎng)場(chǎng)景:1648年西班牙牙皇室擁擁有之疆疆土史無無前例，，那一晚晚，貴族族們?cè)谶@這里。在家中的的天倫之之樂:在這里，，從童年年開始記記憶就將將如此豐豐富，溫溫馨滿溢溢。社區(qū)高雅雅的文化化氛圍:沐浴藝術(shù)術(shù)大師光光影,不如悄悄悄考察社社區(qū)小店店的奇異異裝飾,或者執(zhí)畫畫筆做一一個(gè)社區(qū)區(qū)的梵高高。風(fēng)情裝飾飾展示小小品A/標(biāo)題：達(dá)達(dá)芬奇用用畫筆,印證西班班牙的想想象力B/標(biāo)題：信信奉地中中海藝術(shù)術(shù)的高迪迪，讓建建筑進(jìn)化化一個(gè)世世紀(jì)C/標(biāo)題：《卡門》式舞蹈的的熱情，，融化了了幾千年年的世界界D/標(biāo)題：勇勇氣與睿睿智,正是斗牛牛士禮遇遇世界的的方式E/標(biāo)題：腳腳步與時(shí)時(shí)間一起起緩慢,正是西班班牙的美美德別墅賣點(diǎn)點(diǎn)內(nèi)容展展示展板A/區(qū)位/標(biāo)題：與與世界速速度領(lǐng)馭馭全球展板B/風(fēng)情/標(biāo)題：最最純正