(4)管理制度系統(tǒng)

萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)WANDAREALESTATES4管理制度系統(tǒng)業(yè)務(wù)管理手冊(cè)發(fā)布日期:2003/01/01生效日期:2003/01/18第7頁(yè)共7頁(yè)1總則1.1業(yè)務(wù)管理制度是公司業(yè)務(wù)管理運(yùn)作策劃結(jié)果的表達(dá)，業(yè)務(wù)管理制度的價(jià)值在于溝通意圖、統(tǒng)一行動(dòng)，是保證管理公司地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)取得預(yù)期成果的重要手段。1.2適用的業(yè)務(wù)管理制度有賴于系統(tǒng)的業(yè)務(wù)運(yùn)作策劃，識(shí)別、分析和確定業(yè)務(wù)運(yùn)作過程，有效構(gòu)建業(yè)務(wù)管理模式，是編制管理制度的基礎(chǔ)。1.3易于理解和可操作是對(duì)管理制度文件的基本要求，適宜的文件系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和表達(dá)方式將有助于管理制度的理解、執(zhí)行和修訂。2業(yè)務(wù)運(yùn)作策劃2.1管理公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作的總體策劃，由管理公司經(jīng)營(yíng)策劃規(guī)劃管理委員會(huì)統(tǒng)籌進(jìn)行，從切實(shí)保證項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)效益和效率的目標(biāo)出發(fā)，優(yōu)化、規(guī)范項(xiàng)目開發(fā)作業(yè)過程，明確管理公司和項(xiàng)目所在公司各自工作責(zé)任和方法，以及相互間的配合關(guān)系。2.2系統(tǒng)的業(yè)務(wù)運(yùn)作策劃應(yīng)遵循以下要求進(jìn)行：充分識(shí)別地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)管理所需要的過程，構(gòu)建以項(xiàng)目管理為核心的過程網(wǎng)絡(luò)；合理安排這些過程的順序和作用，保證過程接口嚴(yán)密、運(yùn)作有序；規(guī)定過程操作的準(zhǔn)則和方法，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)管理的規(guī)范化；提供必需的信息，確保業(yè)務(wù)運(yùn)作的效率和準(zhǔn)確性；建立必要的控制措施，對(duì)業(yè)務(wù)運(yùn)作過程進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋O(jiān)控、測(cè)量和分析；持續(xù)改進(jìn)業(yè)務(wù)運(yùn)作流程，促進(jìn)管理水平和經(jīng)營(yíng)績(jī)效的不斷提升。2.3根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)管理的特點(diǎn)，業(yè)務(wù)運(yùn)作策劃應(yīng)特別關(guān)注項(xiàng)目開發(fā)中的顧客需求識(shí)別、產(chǎn)品定位、營(yíng)銷推廣、業(yè)務(wù)分包，以及項(xiàng)目運(yùn)作計(jì)劃體系、工程質(zhì)量、項(xiàng)目成本的管理。2.4根據(jù)管理公司確立的基本管理模式，管理公司和項(xiàng)目所在公司的協(xié)調(diào)運(yùn)作需要在以下方面進(jìn)行明確，并具體規(guī)定操作方式和控制程度。管理公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作的基本要求；項(xiàng)目所在公司為執(zhí)行管理公司的規(guī)定要求，結(jié)合自身實(shí)際情況進(jìn)一步細(xì)化的操作方法和控制措施；管理公司為履行策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督和控制的職能，促進(jìn)項(xiàng)目所在公司執(zhí)行地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作要求，其內(nèi)部的運(yùn)作方法和要求。3管理制度表達(dá)與適用范圍3.1文件結(jié)構(gòu)3.1.1手冊(cè)及其支持文件的規(guī)定表達(dá)了管理公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作的基本要求，為方便文件使用和修訂，根據(jù)表達(dá)的內(nèi)容不同分為不同層次的文件，包括業(yè)務(wù)管理手冊(cè)、作業(yè)流程、工作指引、標(biāo)準(zhǔn)表單等。3.1.2本手冊(cè)及其支持文件的內(nèi)容沒有包括僅適用于某個(gè)（些）項(xiàng)目所在公司內(nèi)部運(yùn)作的管理規(guī)定，為保證管理制度的充分性和適用性，各項(xiàng)目所在公司應(yīng)根據(jù)本手冊(cè)及其支持文件的規(guī)定，并結(jié)合自身管理需要進(jìn)一步制訂相應(yīng)管理文件。3.2業(yè)務(wù)管理手冊(cè)3.2.1業(yè)務(wù)管理手冊(cè)是管理公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作管理制度中最高層次的文件，規(guī)定了管理公司業(yè)務(wù)管理的基本原則和管理政策，并按章節(jié)分別闡明了管理公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作過程的基本流程、管理權(quán)責(zé)、控制內(nèi)容，以及遵循本手冊(cè)規(guī)定所需使用的作業(yè)流程、工作指引、標(biāo)準(zhǔn)表單。3.2.2本手冊(cè)的規(guī)定對(duì)管理公司和項(xiàng)目所在公司均是強(qiáng)制性要求，具體工作中必須嚴(yán)格執(zhí)行。3.2.3本手冊(cè)中的規(guī)定并不具備直接的可操作性，執(zhí)行本手冊(cè)規(guī)定需要使用相應(yīng)的作業(yè)流程、工作指引、標(biāo)準(zhǔn)表單，以及要求各項(xiàng)目所在公司自行制訂的文件。3.3作業(yè)流程3.3.1作業(yè)流程是支持業(yè)務(wù)管理手冊(cè)的第二層次的文件，是對(duì)常規(guī)的、普遍性的、內(nèi)容較固定的作業(yè)過程制定的規(guī)范與程序。管理公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)作業(yè)流程采用跨職能流程圖的方式進(jìn)行編制，可以清晰地表達(dá)業(yè)務(wù)作業(yè)步驟、作業(yè)內(nèi)容、順序、責(zé)任，以及執(zhí)行重要作業(yè)步驟所需要使用的工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單編號(hào)。3.3.2支持本手冊(cè)的所有作業(yè)流程規(guī)定屬于強(qiáng)制性要求，具體工作中必須執(zhí)行。3.4工作指引3.4.1工作指引一般是作業(yè)流程的支持性文件，對(duì)流程中的重要活動(dòng)起解釋、指導(dǎo)、提示、補(bǔ)充或輔助決策作用，但也可以是直接支持業(yè)務(wù)管理手冊(cè)的文件。工作指引是公司積累知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，成為學(xué)習(xí)型組織的重要基礎(chǔ)。3.4.2工作指引可分為強(qiáng)制性和參考性兩類，強(qiáng)制性的工作指引各項(xiàng)目所在公司必須執(zhí)行，參考性工作指引由項(xiàng)目所在公司根據(jù)自身實(shí)際情況決定是否執(zhí)行，或進(jìn)行修訂。強(qiáng)制性工作指引和參考性工作指引的區(qū)別，將通過工作指引的文件編號(hào)方式予以體現(xiàn)。3.5標(biāo)準(zhǔn)表單3.5.1標(biāo)準(zhǔn)表單是預(yù)先設(shè)計(jì)好的、用于作業(yè)過程中登記、填寫、簽署和傳遞特定信息的表單或文件，它以特定的格式規(guī)定了所填寫的內(nèi)容、類型、要求等。3.5.2與工作指引類似，標(biāo)準(zhǔn)表單也分為強(qiáng)制性的和參考性的，并通過標(biāo)準(zhǔn)表單編號(hào)予以區(qū)別。4管理制度文件編碼規(guī)則4.1編碼目的在于規(guī)范管理公司各項(xiàng)制度文件的編制要求，以及編碼標(biāo)識(shí)方式，以便于文件識(shí)別和使用。4.2本編碼規(guī)則適用于業(yè)務(wù)管理手冊(cè)、作業(yè)流程、工作指引、標(biāo)準(zhǔn)表單等。4.3文件內(nèi)容表達(dá)的格式要求4.3.1業(yè)務(wù)管理手冊(cè)每一節(jié)的內(nèi)容在表達(dá)形式上應(yīng)按以下三部分展開：總則——說(shuō)明管理公司針對(duì)某項(xiàng)業(yè)務(wù)管理的基本原則和總體要求；正文——說(shuō)明管理公司對(duì)某項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的職責(zé)分配及管理工作內(nèi)容；支持性文件——列出落實(shí)該項(xiàng)業(yè)務(wù)管理工作的作業(yè)流程和工作指引。4.3.2作業(yè)流程統(tǒng)一以跨職能流程圖的方式表達(dá)，對(duì)流程圖基本畫法明確如下：表示過程中的一個(gè)步驟/動(dòng)作表示過程中的判斷步驟，其引出線至少應(yīng)有2條流程線，表達(dá)步驟間的前后關(guān)系表示該步驟/動(dòng)作的內(nèi)容為計(jì)劃/報(bào)告的編制表示各流程間相互關(guān)系流程結(jié)束點(diǎn)4.3.2.1流程圖中的每一步驟框圖應(yīng)盡可能填入“執(zhí)行動(dòng)作”，流程圖的方向用箭頭表示，反映“執(zhí)行動(dòng)作”的時(shí)間或邏輯關(guān)系。4.3.2.2在執(zhí)行某個(gè)過程步驟時(shí)，需要使用其它工作指引，以及形成標(biāo)準(zhǔn)表單形式的記錄時(shí)，均應(yīng)在流程圖中該步驟的旁邊寫出相關(guān)文件、標(biāo)準(zhǔn)表單的編號(hào)。4.3.3工作指引一般采用文字表達(dá)方式，不要求執(zhí)行統(tǒng)一格式。其內(nèi)容應(yīng)具體規(guī)定完成某項(xiàng)具體工作任務(wù)所需的操作方法、技巧，或特定的工作責(zé)任劃分。4.4文件編號(hào)4.4.1業(yè)務(wù)管理手冊(cè)業(yè)務(wù)管理手冊(cè)各章節(jié)的編號(hào)方式如下：X.X某一節(jié)的自然序號(hào)（0～9）所在章的自然序號(hào)（0～9）4.4.2作業(yè)流程、工作指引與標(biāo)準(zhǔn)表單業(yè)務(wù)類別代號(hào)及其流程模塊序號(hào)業(yè)務(wù)類別流程模塊名稱代號(hào)名稱序號(hào)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略管理DevelopmentstratagemmanagementDSM項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)管理ProjectobjectmanagementPOM業(yè)務(wù)信息管理BusinessinformationmanagementBIM經(jīng)濟(jì)合同管理EconomiccontractmanagementECM招投標(biāo)管理ProjectpurchasemanagementPPM公開招標(biāo)100邀請(qǐng)招標(biāo)200集團(tuán)定向供方選擇300供方管理安全文明生產(chǎn)管理Safe&environmentmanagementSEM危機(jī)管理CorporationcrisismanagementCCM項(xiàng)目投資管理ProjectinvestmentmanagementPIM項(xiàng)目論證與決策100項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃200項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理ProjectdesignmanagementPDM規(guī)劃方案設(shè)計(jì)100初步設(shè)計(jì)200施工圖設(shè)計(jì)300設(shè)計(jì)變更400項(xiàng)目施工管理ProjectengineeringmanagementPEM施工準(zhǔn)備100施工過程200工程驗(yàn)收300工程移交400工程保修500材料設(shè)備管理Material&equipmentmanagementMEM材料設(shè)備采購(gòu)100材料設(shè)備質(zhì)量200項(xiàng)目銷售管理ProjectsalesmanagementPSM營(yíng)銷策劃100銷售準(zhǔn)備200階段促銷300銷售過程400交樓入伙500項(xiàng)目成本管理ProjectcostmanagementPCM目標(biāo)成本100成本統(tǒng)計(jì)與控制200工程結(jié)算300物業(yè)管理PropertymanagementPRM文件類型代號(hào) 作業(yè)流程 P(procedure) 工作指引 G(guide) 標(biāo)準(zhǔn)表單 F(form)c)上述編號(hào)方式中，某一流程模塊僅有一個(gè)作業(yè)流程時(shí)，其作業(yè)流程編號(hào)中的“DE”設(shè)置為“00”；如某一流程模塊有多個(gè)子流程時(shí)，其作業(yè)流程編號(hào)中的“E”設(shè)置為“0”。如：PEP100，表示“施工準(zhǔn)備”流程模塊只有一個(gè)作業(yè)流程文件。如：PEP220，表示“施工過程”流程模塊中的第二個(gè)子流程，即“項(xiàng)目施工質(zhì)量控制”。d)工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單一般都直接支持某個(gè)作業(yè)流程，在編號(hào)方式上只與作業(yè)流程有關(guān)，均以“E”字段進(jìn)行區(qū)別。e)部分流程模塊因只有一個(gè)作業(yè)流程，其相關(guān)工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單較多（大于9），此時(shí)工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單的流水序號(hào)同時(shí)使用“DE”兩字段，從01開始編排。f)部分沒有作業(yè)流程，直接支持業(yè)務(wù)手冊(cè)的工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單，其編號(hào)中的“CDE”字從001開始編排。所有建議使用（非強(qiáng)制規(guī)定）的工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單，其文件編號(hào)和版本狀標(biāo)識(shí)碼之間加“(T)”表示，如標(biāo)準(zhǔn)合同文本（參考文本）的編制為ECG003(T)A。部分工作指引和標(biāo)準(zhǔn)表單在一個(gè)類型文件編號(hào)下，可進(jìn)行繼續(xù)細(xì)分，如：施工圖審查要點(diǎn)，可根據(jù)結(jié)構(gòu)、電氣、給排水等專業(yè)分別制訂文件，為區(qū)別不同施工圖審查要點(diǎn)文件的編號(hào)，分別表示為PDG30