同致行深圳金地梅隴鎮(zhèn)營銷推廣

金地梅隴鎮(zhèn)營銷推廣解析謹(jǐn)呈：深圳市中航長泰投資發(fā)展有限公司2007-02-05營銷推廣解析營銷推廣解析代言城市未來報告大綱總體營銷策略

賣點整合

入市時機(jī)選擇

價格策略分析

媒體整合策略

分階段推廣策略

商業(yè)推廣策略

現(xiàn)場包裝通過產(chǎn)品實現(xiàn)與城市中最龐大的階層的對話，實現(xiàn)一貫形象高端理性的金地品牌的轉(zhuǎn)型：金地梅隴鎮(zhèn)面對的主要客戶是廣大的準(zhǔn)中產(chǎn)及白領(lǐng)，他們是社會中結(jié)構(gòu)最為龐大的群體，他們將成長成為社會中最強(qiáng)而有力的中堅階層；但對于金地這個一直定位高端，但又缺乏相對集中和穩(wěn)定話語人群的品牌來說，金地梅隴鎮(zhèn)目標(biāo)客戶對它是缺乏體驗的；因此，梅隴鎮(zhèn)項目需要通過前期的營銷，讓客戶認(rèn)同金地對他們的關(guān)注，實現(xiàn)金地品牌在深圳市場的轉(zhuǎn)型。在初期采用高站位的姿態(tài)進(jìn)入市場，并通過強(qiáng)勢營銷形成持續(xù)的影響力，隨后再轉(zhuǎn)而采用平等溝通姿態(tài)：作為一個分4年開發(fā)的大盤，梅隴鎮(zhèn)需要持續(xù)的影響力；金地梅隴鎮(zhèn)面對的客戶群，他們的價值觀尚未完全定型，他們?nèi)菀捉邮苄迈r的事物，也愿意被時尚所引領(lǐng)。因此我們需要給予他們新鮮的刺激，給予他們一些主張的引領(lǐng)；隨后可以采用平和的溝通姿態(tài)，取得與客戶的共鳴，用溫柔、親切的手段撥動客戶心理的那根弦?？傮w營銷策略把“金地·家天下”客戶會做大做強(qiáng)，為梅隴鎮(zhèn)及金地以后的其他項目儲備客源，提高品牌忠誠度：徹底的“禁籌令”下達(dá)后，樓盤積累客戶以及測試市場的手段受到諸多限制，而客戶會將會成為以后深圳樓盤儲客的重要手段；梅隴鎮(zhèn)所面對的客戶群，容易受到客戶會的集群活動所召喚，容易被客戶會帶給他們的一些小優(yōu)惠所吸引。通過客戶會可以在這群社會上人數(shù)最多的群體中形成良好的口碑傳達(dá)，提高品牌忠誠度。總體營銷策略結(jié)合目標(biāo)客戶群的特點，強(qiáng)化網(wǎng)絡(luò)、客服方面的營銷：我們的目標(biāo)客戶群，更傾向于網(wǎng)絡(luò)、客戶服務(wù)（包括客戶會）這種軟性的溝通方式；因此我們的營銷思路要突破以往的定勢，把網(wǎng)絡(luò)及客戶會方面的營銷置于突出強(qiáng)調(diào)的地位。結(jié)合活動，進(jìn)行“大事件營銷”，活動的推廣與活動本身同樣重要；結(jié)合金地梅隴鎮(zhèn)目標(biāo)客戶群的特點，以及金地梅隴鎮(zhèn)選用的平和溝通姿態(tài)，金地梅隴鎮(zhèn)將舉辦一系列活動進(jìn)行營銷。而這些活動本身，應(yīng)該作為“大事件”，整合各種媒體進(jìn)行大力推廣，讓客戶覺得梅隴鎮(zhèn)成為他們身邊的時尚符號，從而拉近客戶與金地梅隴鎮(zhèn)項目間的心理距離。通過持續(xù)、強(qiáng)勢的營銷，實現(xiàn)價格提升；總體營銷策略QQ“一人一個城市”跨年倒數(shù)RaveParty會展中心開盤大事件營銷報告大綱總體營銷策略

賣點整合

入市時機(jī)選擇

價格策略分析

媒體整合策略

分階段推廣策略

商業(yè)推廣策略

現(xiàn)場包裝科學(xué)筑家，金地出品專業(yè)地產(chǎn)上市公司——金地進(jìn)行品牌重新整合后的首部大作，傳承金地一貫惟精惟一的制作精神，引領(lǐng)深圳地產(chǎn)領(lǐng)域創(chuàng)新精神，實現(xiàn)從面向城市高端人群的資源型社區(qū)到面向城市主流人群的復(fù)合型動力社區(qū)的開發(fā)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，精品制造著名國際國內(nèi)專業(yè)團(tuán)隊聯(lián)手打造，人性化的空間設(shè)計，科學(xué)的產(chǎn)品性能研究，全方位的客戶服務(wù)體系。個性服務(wù)，品質(zhì)保證金地物業(yè)——全國著名物管一級資質(zhì)企業(yè)，ISO國際認(rèn)證名牌物管；人性化個性化管理，品質(zhì)生活的真實保證。金地置業(yè)——專業(yè)銷售顧問公司，專業(yè)化營銷、誠信服務(wù)。項目賣點整合梅隴鎮(zhèn)項目產(chǎn)品經(jīng)過與周邊項目的比較分析，可以整合出以下12大賣點：上游領(lǐng)域，城市大勢（城市未來，大勢所趨）地處深圳北向發(fā)展軸心的最重要一站——龍華，中部綜合組團(tuán)的核心位置，分享城市發(fā)展、價值提升所帶來的巨大收益。城市氣質(zhì)，超越現(xiàn)在龍華第一個城市化主題概念樓盤，在龍華城市化完成之前，金地梅隴鎮(zhèn)已經(jīng)率先城市化了。有著強(qiáng)烈的超越感的作品，標(biāo)識著“未來”的作品，讓作為一個住區(qū)的梅隴鎮(zhèn)為所在區(qū)域的發(fā)展作出巨大貢獻(xiàn)，它將成為深圳城市發(fā)展的重要地標(biāo)式建筑群落。超酷超炫，時尚潮流“兩層皮”的外立面，炫彩繽紛，充分表現(xiàn)出個性時代個性都市的繽紛、張揚(yáng)。鮮艷的色彩、豐富的視覺享受，充滿創(chuàng)意的活力會所，匯聚創(chuàng)意階層的loft基地，讓梅隴鎮(zhèn)好看好玩！個性突出、夠酷夠炫的住區(qū)，讓他們能引領(lǐng)圈子中的潮流。年輕聚落，快樂社區(qū)有趣的城市因為有趣的住區(qū)聚集了這樣一群有趣的人。梅隴鎮(zhèn)在rightnow，righthere的主張下聚集了城市中最具活力最具創(chuàng)意的成長階層。金地梅隴鎮(zhèn)強(qiáng)調(diào)社鄰的交往，強(qiáng)調(diào)與住區(qū)共同成長。項目賣點整合尺度適適宜，，戶型型功能能多變變各種戶戶型的的空間間尺度度，都都來自自于金金地多多年開開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗的的積累累；3米面面寬的的次臥臥，在在龍華華獨此此一家家，為為你的的父母母或子子女提提供更更好的的生活活空間間；大量的的贈送送面積積：1.05米米超寬寬凸窗窗、戶戶戶贈贈送兩兩層挑挑高露露臺、、可方方便改改成房房間的的入戶戶花園園或內(nèi)內(nèi)庭院院設(shè)置置，為為享受受生活活提供供更多多的空空間資資源保保證。。項目賣賣點整整合南北通通透，，采光光通風(fēng)風(fēng)性好好大面寬寬淺進(jìn)進(jìn)深的的板式式樓，，保證證三房房、四四房單單位戶戶戶都都能南南北通通透，，其中中客廳廳主臥臥戶戶戶朝南南，采采光通通風(fēng)性性能良良好，，居住住更加加健康康舒適適；而而全部部兩房房單位位均正正南朝朝向。。細(xì)節(jié)節(jié)考慮慮，來來源于于對全全體客客戶生生活發(fā)發(fā)自內(nèi)內(nèi)心的的尊重重。低梯戶比，，享受私密密空間小高層高層層為1梯2-3戶、、2梯3戶戶的低梯戶戶比，在龍龍華片區(qū)樓樓盤中絕無無僅有，在在深圳同檔檔次的社區(qū)區(qū)中也少有有對手。保保證了業(yè)主主能夠獲得得更舒適、、私密性更更有保證的的生活空間間。項目賣點整整合可參與的場場所，相遇遇的機(jī)會在新都市主主義、強(qiáng)調(diào)調(diào)公有價值值大于私有有價值、強(qiáng)強(qiáng)調(diào)園林的的參與性的的規(guī)劃理念念下，架空空層泛會所所的設(shè)置，，無邊界泳泳池、慢跑跑徑、籃球球等運(yùn)動設(shè)設(shè)施錯落地地散布于園園林之中，，務(wù)求為人人群制造更更多相遇、、相識、交交流、聚會會的機(jī)會。?？萍紝崿F(xiàn)現(xiàn)環(huán)保，，科技愉愉悅生活活太陽能燈燈、遮陽陽降噪的的“兩層層皮”外外立面………只有有“科學(xué)學(xué)筑家””的金地地，才能能保證用用科技實實現(xiàn)環(huán)保保；全深圳第第一家wi-fi會所所（社區(qū)區(qū)）?？瓶萍甲畲蟠蟮暮锰幪幉皇峭仆苿尤祟愵惏l(fā)展，，而是帶帶來快樂樂，難以以想象500年年前的皇皇帝的生生活，沒沒有空調(diào)調(diào)、沒有有電視、、沒有網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、沒沒有PS3，沒沒有PSP，沒沒有MP3，沒沒有MSN，沒沒有BLOG………不能能離開科科技，不不能離開開網(wǎng)絡(luò)。。隨時與與世界聯(lián)聯(lián)線，因因為有wi-fi。報告大綱綱總體營銷銷策略賣賣點整整合入市時機(jī)機(jī)選擇價格策略略分析媒媒體整整合策略略

分階階段推廣廣策略商商業(yè)推推廣策略略

現(xiàn)場場包裝入市時機(jī)機(jī)主要由由項目開開發(fā)進(jìn)度度因素、、銷售季季節(jié)因素素、市場場競爭狀狀況三個個因素決決定。根據(jù)金地地梅隴鎮(zhèn)鎮(zhèn)的工程程進(jìn)度安安排，售售樓處、、樣板房房交付及及取得正正式的預(yù)預(yù)售許可可條件最最早為2006年5月月。2005年下半半年到2006年上半半年龍華華在售項項目少，，本項目目的競爭爭較少。。從深圳房房地產(chǎn)的的發(fā)展特特點來看看，一般般銷售旺旺季在春春節(jié)過后后的幾個個月，到到5月份份的房地地產(chǎn)春交交會達(dá)到到一個高高潮。其其次是九九、十月月份。工程配合合競爭分析析銷售季節(jié)節(jié)金地梅隴隴鎮(zhèn)的開開盤時間間為2006年年5月28日，，在房地地產(chǎn)春交交會和五五一長假假積累客客戶資源源。入市時機(jī)機(jī)的分析析四期根據(jù)項目目的總體體規(guī)模及及市場的的銷售進(jìn)進(jìn)度，擬擬分為四四期開發(fā)發(fā)。整體推廣廣節(jié)奏一期二期三期1棟2棟3棟5棟6棟7棟8棟一期住宅宅共8棟棟，總套套數(shù)1247套套，根據(jù)據(jù)新政策策的限制制,所有有單位開開盤全部部推售,開盤價價格為7200元/平平方米,銷售率率為70%。一期推廣廣節(jié)奏報告大綱綱總體營銷銷策略賣賣點整整合入入市時機(jī)機(jī)選擇價格策略略分析媒體整合合策略分分階段段推廣策策略銷銷售物料料及工程程配合商商業(yè)推推廣策略略

現(xiàn)場場包裝由于金地地梅垅鎮(zhèn)鎮(zhèn)樓棟之之間因為為享受的的園林景景觀和受受到來自自于布龍龍路和梅梅隴路的的噪音影影響差異異很大，，以及戶戶型定位位的因素素，導(dǎo)致致小區(qū)內(nèi)內(nèi)不同位位置，房房型的差差異較大大，因此金地地梅垅鎮(zhèn)鎮(zhèn)價格區(qū)區(qū)間較大大,低價價格為6400多,高高的有近近900元/平平方米。。一期價格格策略分分析價格策略略高端價位位區(qū)域中高端價價位區(qū)域域中端價位位區(qū)域基礎(chǔ)價位位區(qū)域價格區(qū)間間分布72009500-1000011000一期二期三期整體價格格策略構(gòu)構(gòu)想13000三期報告大綱綱總體營銷銷策略賣賣點整整合入入市時機(jī)機(jī)選擇價價格策策略分析析媒體整合合策略分階段推推廣策略略

商業(yè)業(yè)推廣策策略現(xiàn)現(xiàn)場包裝裝戶外網(wǎng)絡(luò)絡(luò)為主，，傳統(tǒng)媒媒體為輔輔梅隴鎮(zhèn)所所面對的的目標(biāo)客客戶群，，大多比比較年輕輕，他們們比較習(xí)習(xí)慣于在在網(wǎng)絡(luò)上上找尋信信息，在在網(wǎng)絡(luò)上上結(jié)識朋朋友，因因此，我我們應(yīng)該該把網(wǎng)絡(luò)營營銷作為為重點。同時我我們的戶外廣告告資源也非非常豐富富，可以以通過具有沖擊擊力的畫畫面達(dá)到吸引引客戶群群的目的的。至于傳統(tǒng)的電電視、報報紙等媒媒體，作為輔輔助，主要集中中在某些些營銷節(jié)節(jié)點時使使用。媒體投放放策略先松后緊緊，強(qiáng)勢勢出擊梅隴鎮(zhèn)做做為一個個分為多多期開發(fā)發(fā)的４００萬平方方米的大大盤，在整體的的推廣階階段中，，首期入入市的推推廣是整整體推廣廣環(huán)節(jié)中中的最關(guān)關(guān)鍵的一一環(huán)，一定要具具有一定定的氣勢勢，獲得得市場的的廣泛關(guān)關(guān)注，因因此在整整體廣告告投放的的安排上上，一期的營營銷費(fèi)用用很高，，相應(yīng)的的要具有有一定的的大手筆筆，如全面采采用電視視、戶外外、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)媒體，，強(qiáng)勢的的快速的的為后續(xù)續(xù)的營銷銷樹立品品牌，采采取先松松后緊的的投放策策略，在在后面的的幾期投投放中，，廣告推推廣可在在一期已已建立的的市場效效應(yīng)上適適當(dāng)收緊緊．媒體投放放策略高位亮相相，形象象領(lǐng)先梅隴鎮(zhèn)的的整體產(chǎn)產(chǎn)品定位位雖然是是以普通通住宅為為主，但但相對于于龍華片片區(qū)而言言，梅隴隴鎮(zhèn)的價價格預(yù)期期是要實實現(xiàn)龍華華同類住住宅的標(biāo)標(biāo)桿，因此梅隴隴鎮(zhèn)在整整體的入入市形象象上要保保持領(lǐng)先先，確認(rèn)認(rèn)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的第一一市場占占位，因此梅隴隴鎮(zhèn)相應(yīng)應(yīng)投放的的媒體選選擇側(cè)重重于戶外外立柱廣廣告，電電視媒體體等高端端媒體，，以確定定項目的的市場形形象。媒體投放策略略事件營銷，借借勢借力在整體的媒體體投放策略上上，梅隴鎮(zhèn)的的媒體投放主主要可以借勢勢大型推廣活活動及時間節(jié)節(jié)點，如春節(jié)節(jié)、圣誕、元元旦、春交會會、開盤等進(jìn)進(jìn)行，并進(jìn)行行實時的更換換。對于梅隴鎮(zhèn)組織的的一些活動如如QQ活動、、RaveParty等，應(yīng)該適適時集中各媒媒體進(jìn)行強(qiáng)勢勢推廣。品牌先行，確確定梅隴鎮(zhèn)的的品牌SOHO現(xiàn)代代城營銷的成成功應(yīng)該歸功功于SOHO現(xiàn)代城的品品牌建立，而而SOHO現(xiàn)現(xiàn)代城的品牌牌應(yīng)該是SOHO現(xiàn)代生生活概念的提提出，因此我我們認(rèn)為梅隴鎮(zhèn)的營銷銷應(yīng)該建立梅梅隴鎮(zhèn)的品牌牌，既確定梅梅隴鎮(zhèn)的生活活方式，這就就要求我們在在營銷的推廣廣上多一些的的情感述求和和體驗。媒體投放策略略項目形象導(dǎo)入入期客戶積累期公開發(fā)售期05年12月月-06年3月06年4月、、5月5月-12月月項目形象導(dǎo)入入階段：2005年12月形象鞏固及客客戶積累階段段：2006年1月～2006月5月公開發(fā)售期：：2006年年5月——2006年底底引起市場關(guān)注注截流目標(biāo)客戶戶展示核心概念念積累目標(biāo)客戶戶核心價值展示示完成銷售目標(biāo)標(biāo)營銷階段的劃劃分第一階段第二階段第三階段梅隴鎮(zhèn)對整體體媒體投放的的策略為：主要利用戶外外立柱和網(wǎng)絡(luò)絡(luò)媒體，結(jié)合大型的的公關(guān)活動進(jìn)進(jìn)行品牌的導(dǎo)導(dǎo)入告知和品品牌活動告知知，樹立項目目的品牌形象象，主要利用電視廣告告，戶外廣告告、電臺廣告告、電梯廣告告、地鐵站臺臺等，配合軟軟性的宣傳對梅隴鎮(zhèn)的品品牌進(jìn)行強(qiáng)化化及梅隴鎮(zhèn)生生活方式的導(dǎo)導(dǎo)入，達(dá)到目目標(biāo)客戶積累累的作用；媒體投放全面面展開，在前面階段段的基礎(chǔ)上強(qiáng)強(qiáng)化電視、報報紙和網(wǎng)絡(luò)硬硬性廣告的投投放。保證項項目的開盤熱熱銷。媒體投放策略略地鐵廣告：06年1月中中旬起(春節(jié)節(jié)前)投放地地鐵華強(qiáng)北站站、崗夏站、、大劇院站和和羅湖站站臺臺廣告。電梯廣告投放放：06年3月-4月投放部部分區(qū)域電梯梯廣告。短信06年4月有有針對性通過過短信向目標(biāo)標(biāo)人群發(fā)放活活動信息。直郵06年3月起起主要針對會會員客戶寄送送期刊、項目目資料。其他媒體投放放策略報告大綱總體營銷策略略

賣點整合合

入市時機(jī)機(jī)選擇

價格格策略分析媒媒體整合策策略分階段推廣策策略商業(yè)推廣策略略

現(xiàn)場包裝裝10月春節(jié)(2006年1月28日)3月4月5月蓄勢籌備期概念展開（開盤之前））強(qiáng)勢攻擊與城市對話與城市人對話話以戶外廣告和和網(wǎng)絡(luò)為主，，軟性宣傳為輔輔硬廣與軟性宣宣傳結(jié)合廣告全面出街街，以硬廣為主全面展示第一階段第二階段第三階段整體營銷推廣廣將由虛到實實，圍繞懸念念拋出、展開開、滲透幾個個階段進(jìn)行營銷推推廣主主線RIGHTHERE，，RIGHTNOW鎮(zhèn)住一一群有有趣人人與城市市對話話與目標(biāo)標(biāo)客戶戶精神神層面面的對對話與目標(biāo)標(biāo)客戶戶物資資層面面的對對話2006，，龍華華看金金地金地梅梅隴鎮(zhèn)鎮(zhèn)，代代言城城市未未來第一階階段第二階階段第三階階段現(xiàn)在就就是梅梅隴鎮(zhèn)鎮(zhèn)；園林實實景正正式開開放科學(xué)筑筑鎮(zhèn)營銷推推廣主主線互動營營銷業(yè)內(nèi)營營銷體驗式式營銷銷通過與與知名名品牌牌的互互動達(dá)達(dá)到營營銷的的目的的，與與時尚尚品牌牌的發(fā)發(fā)布等等通過在在建筑筑師行行業(yè)、、房地地產(chǎn)專專業(yè)人人士的的推廣廣營得得行業(yè)業(yè)的推推廣和和贊揚(yáng)揚(yáng)通過舉舉辦體體驗式式的活活動，，聯(lián)系系與消消費(fèi)者者之間間的情情感與與產(chǎn)品品忠誠誠度重點營營銷對富士士康、、華為為等大大型企企業(yè)舉舉辦聯(lián)聯(lián)誼會會，產(chǎn)產(chǎn)品推推介會會、發(fā)發(fā)放會會員卡卡，進(jìn)進(jìn)行重重點營營銷營銷推推廣主主要手手段項目形形象導(dǎo)導(dǎo)入期期客戶積積累期期公開發(fā)發(fā)售期期05年年12月-06年2月06年年3月月、4月、、5月月5月-12月引起市市場關(guān)關(guān)注截流目目標(biāo)客客戶讓市場場關(guān)注注到城城市發(fā)發(fā)展的的方向向，提提升項項目的的區(qū)域域價值值；金地的的品牌牌價值值對城城市發(fā)發(fā)展的的貢獻(xiàn)獻(xiàn)和價價值；；梅隴鎮(zhèn)鎮(zhèn)開發(fā)發(fā)理念念的傳傳達(dá)確定梅梅隴鎮(zhèn)鎮(zhèn)在區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的市市場占占位，，樹立立項目目的入入市形形象。。給城市市帶來來了什什么金地攜攜梅隴隴鎮(zhèn)到到龍華華來了了，城城市將將因我我而改改變形象象導(dǎo)導(dǎo)入入期期策策略略項目目形形象象導(dǎo)導(dǎo)入入期期（（2005年年12月月-2006年年3月月））階段段性性傳傳播播主主題題：：形象象導(dǎo)導(dǎo)入入期期傳傳播播主主題題項目目形形象象導(dǎo)導(dǎo)入入期期（（2005年年12月月-2006年年3月月））階段段性性傳傳播播主主題題：：2006，，龍龍華華看看金金地地梅隴隴鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，代代言言城城市市未未來來“2006年年龍龍華華看看金金地地””，，清清晰晰的的傳傳達(dá)達(dá)了了金金地地將將要要去去哪哪？？，，金金地地有有怎怎樣樣的的理理想想，，品品牌牌發(fā)發(fā)展展商商對對龍龍華華將將產(chǎn)產(chǎn)生生什什么么樣樣的的影影響響，，引引起起市市場場的的廣廣泛泛關(guān)關(guān)注注。。但但帶帶著著懸懸念念？？即即金金地地在在龍龍華華的的項項目目是是怎怎樣樣的的？？位位置置在在哪哪？？是是什什么么樣樣的的產(chǎn)產(chǎn)品品？？面面對對什什么么樣樣的的消消費(fèi)費(fèi)群群體體？？“金金地地梅梅隴隴鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，代代言言城城市市未未來來””是是前前面面疑疑問問的的進(jìn)進(jìn)一一步步滲滲透透，，表表明明了了金金地地龍龍華華項項目目的的規(guī)規(guī)模模，，開開發(fā)發(fā)理理念念，，市市場場占占位位，，但但仍仍然然猶猶抱抱琵琵琶琶半半遮遮面面，，梅梅隴隴鎮(zhèn)鎮(zhèn)是是誰誰？？梅梅隴隴鎮(zhèn)鎮(zhèn)的的個個性性等等仍仍然然引引起起消消費(fèi)費(fèi)者者的的好好奇奇和和關(guān)關(guān)注注。。形象導(dǎo)入入期策略略近兩年深深圳房地地產(chǎn)市場場的營銷銷正在發(fā)發(fā)生巨大大的變化化，由幾幾年前的的重視開開盤后的的活動促促銷而正正在向前前期的客客戶積累累轉(zhuǎn)變，，一個樓盤盤的成功功營銷往往往關(guān)鍵鍵在于開開盤前的的營銷鋪鋪墊和客客戶積累累，大多多數(shù)樓盤盤在開盤盤當(dāng)日就就達(dá)到80-100%的銷售售率，開盤即封封盤的例例子累見見不鮮如如萬科第第五園、、勁力城城市明珠珠等，在在這種情情況下開開盤前的的客戶積積累工作作就顯的的尤為關(guān)關(guān)鍵。在這樣的的市場情情況下，，金地梅梅隴鎮(zhèn)營銷推廣廣的重點點在項目目形象導(dǎo)導(dǎo)入期和和客戶積積累期，，相應(yīng)的廣廣告投放放策略和和活動營營銷應(yīng)該該向此階階段傾斜斜了。形象導(dǎo)入入期策略略重點2005年11月深圳圳國土局局發(fā)布了了嚴(yán)禁發(fā)展展商采取取登記或或認(rèn)籌和和分期推推出房號號的措施施，對發(fā)展商商進(jìn)行前前期的客客戶積累累設(shè)置了了障礙。。在這樣的的市場情情況下，，金地梅梅隴鎮(zhèn)必必須放棄棄傳統(tǒng)的的客戶登登記和認(rèn)認(rèn)籌的客客戶積累累方式，會員客戶戶積累啟啟動!金地梅隴隴鎮(zhèn)必須須尋求新新的客戶戶積累方方式營銷推廣廣的重點點會員營銷銷是前期期客戶積積累的關(guān)關(guān)鍵所在在，而如如何將金金地的會會員轉(zhuǎn)變變?yōu)槊冯]隴鎮(zhèn)的客客戶將是是金地梅梅隴鎮(zhèn)營營銷的關(guān)關(guān)鍵所在在。吸引會員入入會客戶的擴(kuò)張張和沉淀目標(biāo)客戶的的積累客戶升級此階段的營營銷的重點點之一是會員積累和和會員營銷銷通過會員營營銷有效的的回避了政政府近期出出臺的禁止止登記和認(rèn)認(rèn)籌的不利利因素。營銷推廣的的重點解析析有效的擴(kuò)大大金地客戶戶會是此階階段營銷至至為關(guān)鍵的的環(huán)節(jié)？金金地梅隴鎮(zhèn)鎮(zhèn)從以下幾幾個方面來來擴(kuò)大金地地家天下的的客戶資源源。網(wǎng)絡(luò)營銷品牌商家互互動會員推介金地物業(yè)資資源金地置業(yè)客客戶資源活動積累利用各種資資源增加金金地家天下下的會員，，如與各品品牌商家互互動，交換換會員，通通過在咖啡啡廳，銀行行大堂擺放放入會的好好處及入會會申請表，，同時不斷斷的制造會會員升級和和創(chuàng)造會員員利益。吸吸引更多的的人入會。。營銷推廣的的重點思考考通過公共活活動的營銷銷可以使項項目以更高高的姿態(tài)入入市，廣泛泛引起市場場的關(guān)注。?？梢詮囊砸韵聨讉€方方面來進(jìn)行行公共事件件營銷。此階段的營營銷的重點點之二是通過公共活活動的營銷銷樹立項目目的入市形形象和公眾眾形象；關(guān)注城市發(fā)發(fā)展關(guān)注城市人人的生活參加城市建建筑雙年展展設(shè)計城市論論壇（ＱＱＱ活動））我的城市生生活（ＱＱＱ活動））城市生活記記錄（ＱＱＱ活動））城市生活征征文（ＱＱＱ活動））營銷推廣的的重點思考考重點活動一一活動內(nèi)容1.兩大賽賽事：我的城市生生活故事城市2.一個專專題話題：：設(shè)計城市3.一個參參與的活動動：尋找城市代代言人2005年年12月起起由金地聯(lián)聯(lián)合QQ舉舉辦“一人人一個城市市”大型活活動，活動持續(xù)期期到2006年4月月，通過活動提提升金地的的品牌知名名度和梅隴隴鎮(zhèn)的全國國影響力。?！耙蝗艘粋€個城市”大大型活動形象導(dǎo)入期期重點營銷銷活動QQ“一人人一個城市市”大型活活動與金地地梅隴鎮(zhèn)營營銷的關(guān)聯(lián)聯(lián)性整合ＱＱ和和金地的媒媒體資源，，對活動的的舉辦進(jìn)行行全程軟性性報道（免免費(fèi)）；主要可利用用以下媒體體：報紙媒體：：深圳特區(qū)報報、深圳商商報、深圳圳晚報、南南方都市報報、晶報網(wǎng)絡(luò)媒體：：新浪、騰訊訊、搜房網(wǎng)網(wǎng)、深圳房房地產(chǎn)信息息網(wǎng)、深圳圳之窗雜志媒體：：新周刊、城城市畫報、、周末畫報報、時尚雜雜志、金地地的新空間間。本活動的最最關(guān)鍵因素素是“活動動的推廣””。活動開始前前舉行隆重重的活動發(fā)發(fā)布儀式，，戶外廣告告、平面媒媒體、電臺臺集中推廣廣?；顒拥耐茝V廣與活動本本身同樣重重要，通過過與QQ的的聯(lián)盟，讓讓客戶感覺覺到金地是是一個與他他們接近的的品牌，一一個比較時時尚的品牌牌形象導(dǎo)入期期重點營銷銷活動QQ“一人人一個城市市”大型活活動與金地地梅隴鎮(zhèn)營營銷的關(guān)聯(lián)聯(lián)性活動主題的背景景體現(xiàn)“金金地梅隴鎮(zhèn)鎮(zhèn)，代言城城市未來”的推廣語語和樓盤標(biāo)標(biāo)識。達(dá)到到梅隴鎮(zhèn)品品牌的全國國推廣。形象導(dǎo)入期期重點營銷銷活動QQ“一人人一個城市市”大型活活動與金地地梅隴鎮(zhèn)營營銷的聯(lián)系系推出梅隴鎮(zhèn)鎮(zhèn)的代言人人與網(wǎng)友溝溝通；（金金地名人））開辟專門的的評論專區(qū)區(qū)，提供網(wǎng)網(wǎng)友與作者者交流的途途徑；在ＱＱ網(wǎng)友友論壇的合合適位置出出現(xiàn)“金地地梅隴鎮(zhèn)，，代言城市市未來的推推廣語”形象導(dǎo)入期期重點營銷銷活動活動與梅隴隴鎮(zhèn)營銷的的聯(lián)系活動舉辦前前以梅隴鎮(zhèn)鎮(zhèn)的名義廣廣泛宣傳活動的信息息。現(xiàn)場排發(fā)印印有梅隴鎮(zhèn)鎮(zhèn)標(biāo)識的新新年許愿卡卡；大屏幕閃爍金地梅梅隴鎮(zhèn)字樣樣；活動期間間間斷性播放放梅隴鎮(zhèn)色色塊概念片；音樂會背景板宣傳梅隴鎮(zhèn)鎮(zhèn)形象；派發(fā)梅隴鎮(zhèn)鎮(zhèn)色系熒光棒；活動冠名?！懊冯]鎮(zhèn)之之夜新年倒倒數(shù)RAVEPARTY后期重點營營銷活動贈送有梅隴隴鎮(zhèn)圖案和和標(biāo)識的新年卡，每個人都可寫寫上2006年新年年愿望貼在在愿望墻（或愿望樹樹）上；梅隴鎮(zhèn)色塊塊音樂概念模模型；游戲（表演演）環(huán)節(jié)贊助禮品；打出標(biāo)語，，“你的快快樂，梅隴隴鎮(zhèn)力量””“新年新希希望，梅隴隴鎮(zhèn)與你一一起”“梅梅隴鎮(zhèn)祝你元旦快樂樂”梅隴鎮(zhèn)專署署新年許愿愿卡后期重點營營銷活動項目客戶積積累期（2006年年4月-2006年年5月）階段性傳播播主題：鎮(zhèn)住一群有有趣人此階段的傳傳播重點：：梅隴鎮(zhèn)的目目標(biāo)客戶的的圈定:傳傳達(dá)目標(biāo)客客戶的精神神氣質(zhì)，他他們是一群群有理想、、有情趣的的都市人。他們向往往和迷戀城城市，他們們向往自由由，他們享享受當(dāng)下的的快樂。梅隴鎮(zhèn)的生生活主張:回歸生活的的梅隴鎮(zhèn)工工作觀、分分享圈層的的梅隴鎮(zhèn)人人際觀、創(chuàng)創(chuàng)意驚喜的的梅隴鎮(zhèn)家家庭觀、無無處不在的的梅隴鎮(zhèn)審審美觀、快快感盛宴的的梅隴鎮(zhèn)消消費(fèi)觀、活活在當(dāng)下的的梅隴鎮(zhèn)享享樂觀?？蛻舴e累期期傳播主題題代言城市未未來客戶積累期期傳播主題題客戶積累期期營銷推廣廣的重點應(yīng)該在客戶關(guān)系的的維系和客客戶精神層層面的引導(dǎo)導(dǎo)客戶會的維維系網(wǎng)絡(luò)客戶的的維系專業(yè)人士的的維系通過金地新新空間雜志志傳達(dá)品牌牌理念梅隴鎮(zhèn)自創(chuàng)創(chuàng)雜志倡導(dǎo)導(dǎo)梅隴鎮(zhèn)生生活觀（雙雙月刊）金地家天下下的定期會會員活動梅隴鎮(zhèn)創(chuàng)藝藝海報展（（月展）與知名品牌牌（如龍浩浩＼ＣＫ＼＼ＳＯＮＹＹ等合作開開展品牌互互動．客戶積累期期營銷的重重點思考客戶會的維維系網(wǎng)絡(luò)客戶的的維系專業(yè)人士的的維系與專業(yè)網(wǎng)站站或?qū)I(yè)人人士合作建建立梅隴鎮(zhèn)鎮(zhèn)的各種興興趣愛好團(tuán)團(tuán)隊．定期期組織網(wǎng)友友活動；網(wǎng)絡(luò)客戶參參與工程建建設(shè)，物業(yè)業(yè)管理等討討論；定期發(fā)布網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)游戲，，并設(shè)置擂擂臺賽網(wǎng)絡(luò)劍客的的對話；網(wǎng)絡(luò)灌水積積分獎勵；；定期在網(wǎng)絡(luò)絡(luò)上發(fā)布項項目動態(tài)，，并派專人人解答客戶戶問題；客戶積累期期營銷的重重點思考客戶積累期期營銷推廣廣的重點應(yīng)該在客戶關(guān)系的的維系和客客戶精神層層面的引導(dǎo)導(dǎo)客戶會的維維系網(wǎng)絡(luò)客戶的的維系專業(yè)人士的的維系意見領(lǐng)袖參參與項目建建設(shè)的討論論；通過項目參參與各種評評選在建筑筑師團(tuán)隊內(nèi)內(nèi)獲得推薦薦和好評；；地產(chǎn)劍客定定期聚會和和沙龍項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計理念和和方案在專專業(yè)雜志（（如城市建建筑＼當(dāng)代代設(shè)計）等等的傳播客戶積累期期營銷的重重點思考客戶積累期期營銷推廣廣的重點應(yīng)該在客戶關(guān)系的的維系和客客戶精神層層面的引導(dǎo)導(dǎo)項目公開發(fā)發(fā)售期（2006年年5月）階段性傳播播主題：公開發(fā)售期期傳播主題題rightnow,righthere現(xiàn)在就是梅梅隴鎮(zhèn)此階段營銷銷推廣的重點應(yīng)該在開盤活動和和開盤后成成交客戶的的維系上開盤系列活活動業(yè)主維系城市藝術(shù)展展（重點活活動）心愿拼圖（重重點活動）梅隴鎮(zhèn)會所及及樣板房生活活概念發(fā)布會會（輔助活動動）梅隴SHOW系列活動動；定期業(yè)主活動動組織（極限限運(yùn)動、擊劍劍、登山、郊郊游等）公開發(fā)售期營營銷重點城市藝術(shù)展及及開盤活動城市藝術(shù)展作作為開盤月系列活活動，并把此作為為銷售現(xiàn)場包裝裝的大創(chuàng)意展覽時間：2006年4月現(xiàn)場具備備條件以后展覽方式：文文字，圖片，，模型，多媒媒體投影展覽地點：在在會所、商業(yè)業(yè)街、商業(yè)內(nèi)內(nèi)街、園林、、架空層設(shè)置置各個分展區(qū)區(qū)，進(jìn)行不同同分主題的展展示，各展區(qū)區(qū)主題可以定定期更換公開發(fā)售期重重點營銷活動動展覽主題：城市生活記錄錄——城市的歷歷史，變革的的記錄；來自自全民的群眾眾性的生活實實錄；發(fā)型、手機(jī)、、標(biāo)志牌、國國貨、流行符符號……◆城市藝術(shù)作品品——城市的藝藝術(shù)，生活的的作品（結(jié)合合ｑｑ活動的的總結(jié)發(fā)布））．美食、私房菜菜、電影海報報、創(chuàng)意海報報、街頭藝術(shù)術(shù)、行為藝術(shù)術(shù)、人體彩繪繪◆“你的聲音，，改變城市的的力量”概概念展圖片展、邀請請藝術(shù)家進(jìn)行行行為藝術(shù)表表演公開發(fā)售期重重點營銷活動動梅隴生活SHOW系列活活動配合項目的開開售，以梅隴隴生活SHOW為主體開開展系列活動動：包括:美食SHOW玩具SHOW音樂SHOW街頭藝術(shù)SHOW大聲展電影海報SHOW街頭籃球SHOW公開發(fā)售期重重點營銷活動動電影海報展觀看老電影，，舉辦討論電影臺詞表演演化妝舞會電影之聲：演演唱電影歌曲曲電影藝術(shù)SHOW公開發(fā)售期重重點營銷活動動售樓處現(xiàn)場活活動：心愿拼圖每一位到售樓樓處現(xiàn)場的客客戶都可以把把自己心愿寫寫在一張彩色色方型紙上，，然后在墻上上拼成“心愿愿拼圖”。公開發(fā)售期重重點營銷活動動報告大綱總體營銷策略略

賣點整合合

入市時機(jī)機(jī)選擇

價格格策略分析媒媒體整合策策略

分階段段推廣策略商業(yè)推廣策略略現(xiàn)場包裝商業(yè)街可以分分為近鄰型、社區(qū)區(qū)型和區(qū)域型型三種類型。。本項目定位于于僅次于龍華華中心的次區(qū)區(qū)域型商業(yè)街街，商業(yè)輻射射范圍將輻射射到區(qū)域周邊邊5-10公公里的區(qū)域，，輻射人口10-20萬萬左右。次區(qū)域型商業(yè)業(yè)街商業(yè)街定位為為：商業(yè)推廣策略略純德式風(fēng)情商商業(yè)街所有商業(yè)街在在整體包裝上上統(tǒng)一營造德德國風(fēng)情.商業(yè)推廣策略略商業(yè)銷售總策策略商業(yè)銷售，規(guī)規(guī)劃先行；商業(yè)銷售，招招商先行；分階段招商，，主力招商先先行；商鋪以直接出出售為主。商業(yè)推廣策略略商業(yè)客戶登記記05年06年10月5月住宅開盤6月9月11月商鋪開盤一階段商業(yè)招招商肯德基開業(yè)二階段商業(yè)招招商商業(yè)招商推介介會品牌商家確認(rèn)認(rèn)商業(yè)推廣計劃劃主入口兩條商業(yè)街，，兩大街區(qū)波恩大道：購購物街區(qū)漢堡街：休閑閑街區(qū)休閑街區(qū)：以健身、美容容、咖啡、酒酒吧、美食、、文化等生活活類商業(yè)為主主；購物街區(qū)：以家居、家飾飾、時尚精品品、服飾、數(shù)數(shù)碼等類商業(yè)業(yè)為主。5200平方方米7000平方方米整體商業(yè)規(guī)劃劃四個休閑廣場場社區(qū)配套美食廣場超市休閑娛樂A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)一期商業(yè)規(guī)劃劃A區(qū)：社區(qū)配配套Ｂ區(qū)：休閑娛娛樂Ｃ區(qū)：美食廣廣場Ｄ區(qū)：便利超超市商業(yè)推廣計劃劃整體招商分兩兩個階段:第一階段:時間：2005年10月-2006年5月月前主要目的：配合住宅的銷銷售完成以下下商業(yè)的招商商超市、會所、、便利銀行、、麥當(dāng)勞（或或肯德基）商業(yè)推廣計劃劃四個休閑廣場場B1區(qū)B2區(qū)B3區(qū)A1區(qū)A2區(qū)A3區(qū)A4區(qū)A5區(qū)C1區(qū)C3區(qū)D區(qū)關(guān)鍵點：住宅宅開售時麥當(dāng)當(dāng)勞和會所開開業(yè)，其它形形象展示。超市：600-900平方米米，考慮引進(jìn)進(jìn)華潤、民潤潤、百佳或惠惠康；會所：600平方米，考考慮租賃給好好家庭統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營管理，規(guī)規(guī)劃健身及咖咖啡功能。商業(yè)推廣計劃劃第二階段:時間：2006年6月-2006年11月月前主要目的：配合商鋪的銷銷售完成以下下商業(yè)的招商商書店、面包西西點、音像店店、藥店、休休閑主力店、、餐飲主力店店、藝術(shù)培訓(xùn)訓(xùn)類商業(yè)推廣計劃劃四個休閑廣場場B1區(qū)B2區(qū)B3區(qū)A1區(qū)A2區(qū)A3區(qū)A4區(qū)A5區(qū)C1區(qū)C3區(qū)D區(qū)餐飲主力店休閑書店休閑主力店藥店、面包房房第二階段招商商:2006年6月-2006年11月月前音像店琴行商業(yè)推廣計劃劃四個休閑廣場場B1區(qū)B2區(qū)B3區(qū)A1區(qū)A2區(qū)A3區(qū)A4區(qū)A5區(qū)C1區(qū)C3區(qū)D區(qū)餐飲主力店招招商休閑書店休閑主力店藥店、面包房房70-80元元100元超市40元麥當(dāng)勞80元80-90元元80元銀行便利店120元音像80-100元商業(yè)推廣計劃劃業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)租金優(yōu)惠租金（5折）特惠租金（3折）超市402012銀行便利店1206035休閑主力店1005030麥當(dāng)勞汽車店804025書店804025藥店703520餐飲主力店703520面包西點804025音像店8040251．管理費(fèi)5元/平方方米/月；2．項目一期期入伙前入駐駐免租金；3．項目一期期入伙后，前前半年內(nèi)實行行3折的特惠惠租金；4．項目一期期入伙后，后后半年實行5折的優(yōu)惠租租金；5、裝修期一一個月，免租租金；6、租租金遞增率按按年5%遞增增。商業(yè)業(yè)推推廣廣計計劃劃報告告大大綱綱總體體營營銷銷策策略略賣賣點點整整合合入入市市時時機(jī)機(jī)選選擇擇價價格格策策略略分分析析媒媒體體整整合合策策略略分分階階段段推推廣廣策策略略商商業(yè)業(yè)推推廣廣策策略略現(xiàn)場場包包裝裝售樓樓處處1.售樓樓處處只只設(shè)設(shè)有有一一個個出出入入口口；2.沙盤盤模模型型與與洽洽談?wù)剠^(qū)區(qū)之之間間最最好好分分開開，或或者者采采用用一一定定手手段段進(jìn)進(jìn)行行間間隔隔；；3.簽約約室室應(yīng)應(yīng)與與洽洽談?wù)剠^(qū)區(qū)分分開開，建建議議簽簽約約室室設(shè)設(shè)置置在在二二樓樓；；4.圓圓形形服服務(wù)務(wù)臺臺不不利利于于銷銷售售員員使使用用，，建建議議改改成成弧弧型型；；5.利用用大大幅幅度度面面墻墻作作為為整整個個項項目目的的概概念念展展示示，，如如用用梅梅隴隴鎮(zhèn)鎮(zhèn)專專屬屬t-shirt拼拼成成笑笑臉臉6.建建議議裝裝飾飾風(fēng)風(fēng)格格：：波普普風(fēng)風(fēng)格格———色色彩彩鮮鮮艷艷繽繽紛紛，，更更具具親親和和力力，，不不適適宜宜太太抽抽象象太太““未未來來””。。入口口接待待臺臺沙盤盤洽談?wù)剠^(qū)區(qū)間隔隔兒童童游游戲戲區(qū)區(qū)吧臺臺生活活概概念念展展示示區(qū)區(qū)、、多多媒媒體體體體驗驗區(qū)區(qū)項目目概概念念展展示示墻墻服務(wù)務(wù)臺臺售樓樓處處布布置置鋪地地、、墻墻面面張張貼貼、、垂垂掛掛條條幅幅，，立立體體式式的的項項目目形形象象灌灌輸輸對比比，，扭扭曲曲，，錯錯位位：：營造造一一些些戲戲劇劇化化的的場場景景售樓樓處處布布置置9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。00:27:3300:27:3300:271/6/202312:27:33AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2300:27:3300:27Jan-2306-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。00:27:3300:27:3300:27Friday,January6,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2300:27:3300:27:33January6,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。06一一月月202312:27:33上上午午00:27:331月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2312:27上上午1月-2300:27January6,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/60:27:3300:27: