六安安豐路地塊項目整合營銷策劃

24/24六安六安·安豐路地塊項目整合營銷策劃簡案Lu＇an?AnfｅｎgroａdｂlｏｃｋｉntegratedmarketｉngｐｌanniｎｇprojeｃtsinＢrief【行銷機構(gòu)】廈門創(chuàng)智堂房地產(chǎn)代理有限公司六安房易置業(yè)策劃代理有限公司時間:２008年7月六安安豐路地塊項目整合營銷策劃前言在本策劃案提出之前，我們針對本項目作了大量的市場調(diào)查和前期的項目籌劃工作，對項目地塊進行了深入細致的了解與分析，對項目的產(chǎn)品定位及市場定位也有相當深度的研究。這為后期的營銷工作及賣點的挖掘提供較廣的選擇范圍，也創(chuàng)造了靈活主動的銷售條件。詳盡的前期工作為下一步的營銷策劃提供了很好的思路平臺。在本方案中，我們通過對本案各個因素的分析與研究,通過運用房地產(chǎn)策劃專業(yè)知識及經(jīng)驗得出一些切實可行的操作方法，以期對項目做到準確定位，從而使項目的整體營銷推廣工作更有針對性、創(chuàng)造性,最終達到有效促進銷售的作用，如此在有效避免項目開發(fā)風(fēng)險、增加項目品牌影響力、開發(fā)商企業(yè)知名度、項目開發(fā)周期等多方面有著非同尋常的意義。相信在我們雙方共同的努力下,本項目將會成為六安最具特色、最受消費者歡迎的樓盤之一.第一部分市場分析一、六安市房產(chǎn)市場總體研究１、2007-２００8年六安房地產(chǎn)市場簡析◆2０0７年上半年，房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)六安房地產(chǎn)市場從2003至20０6年的三年左右時間里，經(jīng)歷了一個較為快速的發(fā)展過程，房價也有了較大升幅，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷加大。隨著政府重點規(guī)劃的城南政務(wù)新區(qū)和居住區(qū)、城北的傳統(tǒng)教育板塊和商業(yè)區(qū)以及東部開發(fā)區(qū)板塊的相繼崛起，六安房地產(chǎn)的規(guī)模格局已初步呈現(xiàn)，房價走上了平穩(wěn)上漲的通道。在整個07年上半年，房價上漲幅度基本處于較為平緩的態(tài)勢.２007年上半年各區(qū)域住宅銷售均價如下圖所示：◆20０7年第三季度房產(chǎn)供需情況發(fā)生變化，價格升幅加大經(jīng)歷了0７年上半年較為平穩(wěn)的發(fā)展階段之后,進入第三季度以來，房價又呈現(xiàn)出新一輪加速上漲的趨勢。在原本房價較為適中的南部板塊,部分樓盤的均價已經(jīng)飆升到２500元／平米左右。而市中心一些樓盤的最高價更是突破300０元／平米，并且各樓盤銷售情況普遍較好，在我司所操做的城南米羅豪庭項目過程中，開盤當日再現(xiàn)“搶房”的非理性購房行為.◆０８年上半年眾多因素影響,觀望態(tài)勢明顯,銷售量明顯萎縮，價格較為平穩(wěn)。受多方因素影響,包括２０07年消費力得以強勁釋放、全國宏觀市場言論、觀望氣氛加厚等多方因素,六安房地產(chǎn)市場觀望態(tài)勢明顯,銷售量明顯萎縮，許多之前銷售火爆的大盤銷售情況讓業(yè)內(nèi)大跌眼鏡（如三月份開盤的龍湖山莊，推出三百多套房源開盤當日僅銷售２３套），僅有少數(shù)樓盤銷售稍可(如香榭花城、新加坡御苑）,但根據(jù)了解來訪客流與來客質(zhì)量都較之際前有降低。在觀望市場氛圍中，六安房地產(chǎn)銷售價格較為平穩(wěn),半年內(nèi)整體平均升幅不超過100元/平方米。2、6８0萬人口大軍，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶置業(yè)比例持高不下,強有力的剛性需要支撐六安房地產(chǎn)發(fā)展。在置業(yè)者中,地市級城市都共同存在一個特殊的現(xiàn)象,就是大量的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員紛紛涌入城市。在六安這個農(nóng)業(yè)人口大市,這種現(xiàn)象更為突出。從在售各樓盤的營銷推廣手段中可以看出,越來越多的開發(fā)商將鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶作為自身客戶群的重要部分,運用下鄉(xiāng)派發(fā)大量海報、宣傳車、條幅等宣傳手段進行推廣。事實上，六安周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和縣市區(qū)不少打工歸來一族出于兒女上學(xué)、未來居住等多種考慮,進城買房，使得他們成為購房的一大主力。并且，這類客戶多以自住為主,這種剛性需求又推動了六安房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。另外，隨著六安城市化進程的不斷加速，新增城市人口增幅較大。再者,隨著社會發(fā)展、城鎮(zhèn)居民收入得以提高,住房購買能力不斷提高.消費者的住房需求由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變,“換房族”、“二次置業(yè)族”為房產(chǎn)需求注入了新的活力。3、高層、小高層嶄露頭角，雖有抗性，但銷售情況看好.07年上半年以前，六安房地產(chǎn)市場上推出的小高層、高層住宅屈指可數(shù)，僅有明珠景苑、華安未來城、六州首府、和順名都城等,基本上都是在房價較高的市中心，市場接受度較低，銷售速度比較緩慢。而從07年下半年至今市場供應(yīng)量急速增加，城南板塊、城東板塊、城北板塊、市中心、城西板塊均有小高層、高層推出，市場供應(yīng)量從幾百套增加至幾千套,銷售周期明顯縮短。詳見《六安市６月底高層住宅調(diào)查表》六安市6月底高層住宅市調(diào)表區(qū)域樓盤名稱建筑類型套數(shù)主力戶型面積及配比價格銷售進度備注城東板塊香榭花城3棟小高層,11層,板式結(jié)構(gòu)目前推1棟,８8套110平米、13６平米110平米占50%,１36平米占50％起價２60０多5％左右盛世嘉園1８棟小高層，現(xiàn)推出３棟板樓小高層２00多套80平米80平米50%，120平米３0％開盤2750元左右,現(xiàn)在均價約3100元約95%城南板塊米羅豪庭2棟18層,1棟1４層,2棟1１層,都是板樓２16套13０－14０平米130-1４0平米約70％均價約3250元約93％龍湖山莊推3棟板式小高層1５0套12０平米80－１00平米兩房20％，120平米三房占80％均價約320０元近70％水云澗２棟11層點式小高層,一梯三戶６6套12０平米90平米22戶,120平米44套未定未銷售城北板塊金城華庭共8棟，５棟15—18層高層,3棟小高層,小高層為一梯三戶、一梯四戶,高層為二梯六戶800多套１２0平米12０平米占5０%，4０-60平米占２0%，130平米占30％預(yù)計均價3600元未銷售預(yù)計10月份開盤鼎邦御庭小高層7棟，1１層，一梯三戶、一梯二戶27０套8８—１17平米88－100平米占30%,1１０－12０平米占４0％，140平米占30％起價350０多元未銷售8月推出華安未來城一棟高層,23層,二梯六戶4００戶（約有200戶回遷,不售)3０－120平米均價約3７００元預(yù)約9０％霍邱、葉集、金寨、壽縣等縣城客戶占到50％，鄉(xiāng)鎮(zhèn)占到3０％，投資客約3０－40％陽光水岸3棟小高層，１1層;3棟高層,分別為19層板式結(jié)構(gòu)未定140平米未定未定未推出最快10月份城西板塊平安怡景園1棟11層小高層,一梯四戶4４套９0－10０平米90－10０平米占1００％起價2950元,層差30—50元已售6套6層以上不售，可售31套市中心板塊六州首府小高層3棟，１1層，高層6棟，17層，一梯兩戶、二梯二戶,板式結(jié)構(gòu)77０套１05平米(二房）占10%，120-１60平米（三房）占８0%，1６４平米(四房）占5%現(xiàn)均價3500－３600元剩３0套左右陽光威尼斯3棟高層，20層2棟（一梯二戶、一梯三戶),1８層1棟（一梯二戶）;2棟小高層,分別為８層及11層,全板式結(jié)構(gòu)30０套９0—１05平米二房70-80平米占30％，二房90—105平米占50%，三房10８平米約2０%未定未推出明珠廣場２棟28層，二梯二戶約１20套220—2４0平米１00％85％由于售價較周邊樓盤低將近1000元/m２，在去年房價大漲的利好形勢下，快速將剩余的大戶型去化。濱河御景二期高層3棟，２棟18層,二梯三戶，1棟24戶,一梯四戶５00套６0-8０平米二房６０—8０平米占60％，三房1０0平米約30％未定,預(yù)計均價3600元６月21日開始預(yù)約，已經(jīng)預(yù)約200戶豪門花園小高層３棟，１1層，一梯兩戶,板式結(jié)構(gòu)260套90-１1０平米90-1１0平米70%，１３0平米30＃未定預(yù)計1０月份推出徽商國貿(mào)中心2棟高層，其中1棟１８層，每層10戶公寓；30層3０0套40—130平米40－130平米未定預(yù)計１0月份推出新都會３棟高層，２8層２棟,20層1棟，二梯四戶３00多套8８—１６0平米8０-124平米占30%，1５0—160平米(三房)占約70％未定，預(yù)計均價3600元以上預(yù)計7月份以后推出從上表可以看出，地段較好的板塊，配套齊全，交通便利，如市中心、城北推出樓盤已經(jīng)基本以高層、小高層為主,且普遍銷售情況較好；而以大盤居多的城南、城東板塊，雖也有高層推出,且高層銷售價格較同樓盤的多層價格更低,平均約低10０－200元／平方米不等,但是銷售進度較同樓盤的多層而言較為緩慢。說明市場目標客戶群更加細分,對地段偏好較強、經(jīng)濟實力較強的客戶已基本都能接受高層住宅，而以一次置業(yè)為主的城郊大盤，多層仍然是多數(shù)人置業(yè)的首選。４、市場青睞“單價不低、總價不高”的中小戶型、中低價位樓盤隨著近年來各項政策頻頻出臺,中小戶型、中低價位樓盤逐漸成為房產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢。在房價不斷上漲的今天,老百姓把關(guān)注的目光越來越多的聚焦在中小戶型?！皢蝺r不低、總價不高"的中小戶型、中低價位樓盤,成了百姓的新寵。目前，六安的房產(chǎn)市場,中等收入家庭是消費的“主力軍”。2007、20０8年，越來越多的開發(fā)企業(yè)把目標瞄準了這一群體，迅速推出了一些中低價位、中小戶型的產(chǎn)品,來供應(yīng)市場,以滿足中等收入家庭的需求，受到了市民的廣泛歡迎.縱觀近幾年的六安樓市，總體來說，供求合理,健康發(fā)展是主旋律.入市的客戶群基本以剛性需求為主導(dǎo),中、小戶型則廣受購房者追捧。５、房產(chǎn)規(guī)劃、營銷水平日益提高,客戶更加理性。隨著房地產(chǎn)的發(fā)展以及可供選擇的房地產(chǎn)項目的增多，住宅的消費群體也日漸理性，單純的包裝已經(jīng)不足以打動消費者,競爭的最后將回歸到產(chǎn)品本身,如何做好項目的規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品定位、戶型設(shè)計、目標客戶群的細分是開發(fā)商在項目前期必須首先考慮的問題。6、六安市2008-20１0年房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展走勢分析◆２０07年是不平靜的一年，全國房地產(chǎn)漲聲一片，2007年也經(jīng)歷了政策的大力調(diào)控:央行5次加息，7次上調(diào)存款準備金率，二套房貸政策，最終導(dǎo)致了樓市“拐點”的出現(xiàn),從深圳、廣州炒房族開始的恐慌性拋售，波及全國，三級市場普遍出現(xiàn)降價趨勢，二級市場客戶持幣待購現(xiàn)象嚴重,觀望態(tài)勢明顯，開發(fā)商艱難度日。進入０８年以來,國事頻頻,人心惶惶，也在一定程度上加長了本次觀望的周期。六安房產(chǎn)市場在這樣的大背景下,也經(jīng)歷了0７年火暴——０8年平靜——觀望——平穩(wěn)的階段。值得引起我們注意的是，08年以來，六安的新推出樓盤較多，連近兩年較為沉寂的城北板塊都是大盤頻頻,鼎邦御庭、金城華庭、華安未來城、梧桐嘉苑,來勢洶猛，它們占盡學(xué)區(qū)房優(yōu)勢，交通便利,名校林立，在較為平靜的樓市下仍能吸引多數(shù)置業(yè)者,甚者一度出現(xiàn)火暴的現(xiàn)象,這也在一定程度上分流了六安的大多數(shù)客戶資源.另一方面,政府加大舊城改造力度,解放路魁星閣地塊、公交公司地塊均已出讓，龍河路也已經(jīng)完成最后幾塊毛地的出讓計劃，拆遷改造已在如火如荼的進行中，僅這些新增的舊城改造項目未來兩三年內(nèi)推盤量就將達到150萬平方米左右;市中心、城南板塊的大盤仍在持續(xù)銷售，供應(yīng)量較之前有增無減；城東、城西遍地開花，新項目頻頻推出,政府土地出讓力度較大?？梢灶A(yù)見,08-10年,將是六安眾多樓盤集中上市的幾年,未來供應(yīng)量大，競爭加劇?！舻牵覀円部吹搅?六安經(jīng)濟發(fā)展較快，據(jù)統(tǒng)計，六安07年ＧDP增長率達到16．5％，僅次于合肥、蕪湖,與馬鞍山持平，在全省排第三位,高于全省14％的平均水平。近幾年，六安的城市外圍交通網(wǎng)架大建設(shè),構(gòu)建強大完善的城市交通體系，目前城市的框架已經(jīng)基本形成,六安作為五縣四區(qū)的中心城市，對周邊縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的輻射力在增強，越來越多的人喜歡到六安來安家置業(yè)，城市化進程的腳步也較快。今后幾年，隨著六安經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市魅力的提升，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城置業(yè)人口仍將保持在一個較為穩(wěn)定的局面?！艟C上，我們認為，短期內(nèi)，市場觀望態(tài)勢仍將維持一段時間,價格上漲空間短期內(nèi)不大；但是從長期看,隨著土地成本、建筑成本的上漲，供大于求的矛盾雖然無法得到有效化解,房價還是將維持穩(wěn)中有升的態(tài)勢，只是銷售周期將加長,房價上漲速度較慢。二、項目所處區(qū)域市場分析■城東房產(chǎn)市場狀況位于六安市版圖東部,東以三十鋪為鄰，西以長安路為界，區(qū)內(nèi)規(guī)劃六安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)及無污染企業(yè)工業(yè)園，是六安未來新的居住中心所在地，近期房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模龐大，擁有眾多開發(fā)量上幾十萬方的大盤。城東區(qū)現(xiàn)正開發(fā)各類型樓盤10余個，開發(fā)總量非常龐大，競爭異常激烈。總結(jié)城東樓盤開發(fā)的特點為：以開發(fā)區(qū)、風(fēng)景區(qū)為據(jù)點向周邊擴張,尤以靠近沿皖西大道區(qū)塊為盛，而在售的樓盤又多以價格優(yōu)勢成為許多六安鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)者首選的居住區(qū)域。但是,相比其它板塊，如城南有政府支持、配套建設(shè)優(yōu)勢，城北有學(xué)區(qū)優(yōu)勢,市中心地段優(yōu)勢,城東僅有價格優(yōu)勢，市政配套欠缺,目前對市區(qū)及其它板塊客戶吸引力偏弱，幾乎每一個在售城東樓盤，均將客戶群定位于鄉(xiāng)鎮(zhèn),不僅品質(zhì)、檔次上同質(zhì)嚴重,而且營銷上也大同小異,如此內(nèi)耗大于協(xié)作?！觥俺菛|”片區(qū)總體印象向東發(fā)展!是六安近年來城市房產(chǎn)開發(fā)的最強音.隨著省會經(jīng)濟圈的建設(shè)，城東作為六安對接省城合肥橋頭堡,2008年，從拍賣地塊及開發(fā)商搶拍城東地塊態(tài)勢來看，“城東”已經(jīng)成為是六安房地產(chǎn)開發(fā)最火爆的區(qū)域之一。此處“離市中心不遠”的獨特區(qū)位優(yōu)勢使得該區(qū)域的住宅開發(fā)項目遍地開花,且開發(fā)的項目不論在規(guī)模上還是檔次上都漸漸趕超市中心高檔樓盤,且多數(shù)樓盤均注重內(nèi)部規(guī)劃配套建設(shè)，尤其是景觀規(guī)劃建設(shè)，多家樓盤以內(nèi)部景觀“花園"概念主打市場?？梢灶A(yù)見，城東片區(qū)即將形成為一個較為成熟的居住生活集中區(qū)域。然而，作為專業(yè)地產(chǎn)營銷機構(gòu),我們理性看到,今天的城東板塊并不像昨天的城南板塊,東部板塊眾多樓盤相互之間競爭的劣勢大于共同炒熱板塊的優(yōu)勢，畢竟今天的城東，政府的行為較少,不像城南板塊,政務(wù)中心、火車站、皖西中學(xué)、城北小學(xué)逐步到位,配套齊全，真正具備較好的居住生活條件。所以城東對市區(qū)以及其他板塊客戶的吸引力在短期內(nèi)還難以大量釋放，供大于求的局面還將維持較長的時間，因此從這個角度而言,本地塊更需要“短平快”操作策略.三、本案主要競爭樓盤分析為了使本案在激烈的市場競爭中勝出,在“市場先行”、“人有我優(yōu)”的原則指導(dǎo)下,敝司展開了片區(qū)重點市場調(diào)查.所調(diào)查項目為城東區(qū)的與本案形成較大競爭力的樓盤，包括香榭花城、新加坡御苑、白鷺雅苑等項目，調(diào)查時間為2０0８年7月初。面臨瞬息萬變的地產(chǎn)市場以及日益劇烈的競爭壓力,只有充分了解自己的競爭對手,做到“知己知彼”方能“百戰(zhàn)百勝”.1、在售樓盤調(diào)研分析■香榭花城項目地址開發(fā)區(qū)經(jīng)二路和緯三路交叉口開發(fā)商六安博遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤日期07年4。26日A標開盤，10．３日B標開盤，08年４。26日C標開盤產(chǎn)品屬性多層、小高層、高層、別墅及沿街商鋪總建筑面積16萬平方米主要賣點四季花景、名校芳鄰，花園生活領(lǐng)跑者主力戶型80-90平米兩房，10３—110平米三房，126平米四房區(qū)內(nèi)配套會所、幼兒園、銷售均價A標：２０００元/平米，B標：２5５0元／平米,C標:28５0元/平米推出量接近9萬平米銷售進度A、B標銷售完畢，C標銷售過半優(yōu)惠措施C標預(yù)約客戶最大優(yōu)惠6000元，同時銷售開盤9。8、9.９折優(yōu)惠房屋配置入戶防盜門，雙層中空玻璃;樓宇對講系統(tǒng),電子安防小區(qū)概況項目總占地1０６945。6０㎡(凈用地９7615㎡），總建筑面積1５１936.40㎡,其中：住宅面積１4０917.4０㎡,商業(yè)面積99２０㎡,會所427㎡，幼兒園672㎡，住宅占地面積2８562.2０㎡,容積率1.42,建筑密度29.３%，綠化率３5．2％,居住戶數(shù)１38６戶,停車位924個?！鲂录悠掠讽椖康刂烽_發(fā)區(qū)皋城路和正陽路交匯處開發(fā)商安徽凱盛置業(yè)有限公司開盤日期08年5．１8日產(chǎn)品屬性多層、小高層、綜合商業(yè)總建筑面積27萬平米主要賣點花園國度的花園生活主力戶型67—89平米兩房，96—127平米三房區(qū)內(nèi)配套會所、綜合商業(yè)銷售均價27００元/平米,推出量首期約2萬方銷售進度完成約75％，優(yōu)惠措施預(yù)約客戶可優(yōu)惠優(yōu)惠6000元，同時銷售開盤9。8、9。9折優(yōu)惠房屋配置小區(qū)概況■白鷺雅苑項目地址皋城東路和正陽路交界處開發(fā)商六安金都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤日期目前仍在預(yù)約產(chǎn)品屬性多層、洋房、別墅總建筑面積約９萬平米主要賣點白鷺洲公園、物業(yè)管理主力戶型區(qū)內(nèi)配套緊靠生態(tài)度假酒店(建設(shè)中）銷售均價推出量銷售進度正在預(yù)約過程中優(yōu)惠措施登記預(yù)約即可享受開盤20０0元優(yōu)惠房屋配置紅外線報警，24小時電子巡更小區(qū)概況２、即將面市樓盤概況項目名稱項目地址開發(fā)商定位語規(guī)模建筑形態(tài)進度花園洋房皖西大道世紀景園對面安徽宏業(yè)開發(fā)公司東部核心區(qū)?經(jīng)典洋房親水社區(qū)1５萬平方米多層、洋房為主，小高層為輔，綜合商業(yè)售樓部即將開放上東陽光城皖西大道和東城路交口蕪湖恒宇地產(chǎn)風(fēng)尚之地?紫氣東來9萬平方米8棟多層,4棟小高層,一棟約1５層商務(wù)酒店地塊平整中逸品?尚都開發(fā)區(qū)皖西大道與經(jīng)三路交匯處茂源地產(chǎn)國際化純高層生活社區(qū)１６萬平方米純高層社區(qū)地塊平整中3、對本案的影響及建議隨著６.26日“城市向東看"高峰論壇的舉辦，城東板塊將成為六安房地產(chǎn)發(fā)展的下一個熱點。受到省會經(jīng)濟圈的利好消息的刺激，同時政府規(guī)劃文本中，對東拓戰(zhàn)略的實施，將進一步拉動該板塊的熱度。目前已有的樓盤中，規(guī)劃是以多層住宅為主、小高層為輔的項目整體配比,小高層住宅主要在項目后期推出，已有在售的樓盤中,盛世嘉園由于位置較高，初期推出是價格較低，前期銷售情況良好，目前銷售情況一般；香榭花城于4．26日開盤時，推出一棟小高層，在同樣有多層的情況下，銷售情況不理想。但從項目的規(guī)劃來看，高層、小高層住宅,是城東發(fā)展的趨勢,本案不能棄趨勢于不顧;同時,城東大盤的推出，在帶來區(qū)域板塊成熟的同時，也加劇了各項目之間的競爭激烈,未來一段時間，同質(zhì)化競爭、供大于求的局面將維持一段時間。所以我司建議，整體定位上應(yīng)體現(xiàn)檔次、文化內(nèi)涵、品位等高尚生活形象，避免從定位上而帶來的同質(zhì)化競爭;在建筑形態(tài)上,應(yīng)以多層為主,小高層為輔的形式,當本案對外銷售時，市場上小高層的供應(yīng)量較大,在市場上有多層供應(yīng)的同時,大家更愿意選擇得房率較高、物業(yè)管理費較低的多層住宅，這樣就達到了項目“短、平、快”的本意.第二部分項目分析一、項目概況1、地塊位置分析◆本地塊位于城東安豐路和規(guī)劃中的緯三路交匯處，主入口將沿緯三路開放；◆地塊的東邊為十里鋪安置小區(qū)，南邊為六安康復(fù)醫(yī)院，西邊緊鄰長安北路，北邊為民房和零散建筑物；中間被皖西交校隔斷.◆地塊周邊生活和商業(yè)配套一般,道路狀況良好,交通比較便利.往南穿過皖西大道即到達區(qū)行政中心，往北方向為皋城路，緊鄰?fù)钗鲗W(xué)院東小區(qū)和索伊電器集團?！繇椖繓|北方向是即將開發(fā)的白鷺島公園，景色秀麗、優(yōu)美.2、地塊基礎(chǔ)參數(shù)地塊總占地面積：55885規(guī)劃指標:◆用地性質(zhì):居住用地(其中商業(yè)所占比例不大于１５%）◆出讓年限：商業(yè)4０年，住宅７0年；◆容積率：高層不大于1．8、多層不大于1.35◆建筑密度不大于28％,建筑高度不大于50◆綠化率不小于35%二、項目SＷＯT分析1、優(yōu)勢◆地處安豐北路，周邊道路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，交通便利?！粝啾绕渌麞|部樓盤,與市區(qū)的距離更近，更容易吸引客戶群。◆臨近主干道皖西大道，緊鄰六安人民醫(yī)院東院區(qū)——403醫(yī)院?！襞忛_發(fā)區(qū)白鷺島公園;◆項目以東規(guī)劃住宅區(qū)，土地升值潛力巨大。2、劣勢◆項目占地面積不大，不具備大型住宅社區(qū)配套優(yōu)勢?！艟暼啡栽谝?guī)劃中，客戶并無感性的認識?！繇椖侩m臨主干道，但所處區(qū)域多為住宅小區(qū)及民房，無成熟的商業(yè)氛圍?！糸_發(fā)商在房地產(chǎn)業(yè)無品牌號召力。3、機會◆項目尚處于開發(fā)前期，在建筑規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、營銷包裝等方面有足夠的創(chuàng)作空間?！舯姸嗟禺a(chǎn)企業(yè)紛紛進駐東部板塊圈地、開發(fā)，推動并提升了該區(qū)域及周邊地塊的價值.◆與深諳六安本地市場的專業(yè)地代理公司合作,通過專業(yè)化運作提升項目品牌競爭力.4、威脅◆政策調(diào)控的效果初顯,客戶的觀望情緒加重，上半年交易量有所下降?！翎槍Χ址拷灰壮雠_的稅費政策，對三級市場具有一定的沖擊，將影響投資客戶對房產(chǎn)投資的參與性和積極性.◆２０0８年下半年,隨著該區(qū)域新盤的推出，本項目將面臨很大競爭壓力。◆項目為拆遷毛地,存在因拆遷帶來開發(fā)周期拖長的風(fēng)險.5、ＳWＯT分析小結(jié)及應(yīng)對策略：◆發(fā)揮東部板塊開發(fā)熱度，利用城市規(guī)模逐漸擴大優(yōu)勢,吸引各個年齡層的目標客戶群?！舫浞滞诰虻貕K潛在的巨大增值空間，提升項目的投資價值?！魪漠a(chǎn)品自身的打造入手，在建筑規(guī)劃、戶型設(shè)計、功能配置上賦予產(chǎn)品更多的亮點?！衾庙椖颗c城東其他樓盤比較，更靠近市區(qū)的優(yōu)勢,充分挖掘靠城區(qū)客戶；◆戶型設(shè)計在滿足基本居住功能的同時，合理控制面積，有效把握總房款，符合目標消費群的經(jīng)濟承受能力?！艉芎玫亍叭谌搿笔?jīng)濟圈的大環(huán)境，充分“借勢"；◆通過與專業(yè)代理公司以及專業(yè)相關(guān)協(xié)作伙伴的合作,來彌補開發(fā)商相關(guān)經(jīng)驗的不足；◆從項目的硬件和軟件上提高質(zhì)量和檔次，增加項目的附加值，提升本項目的價格，以保證預(yù)期的利潤；◆采用靈活的銷售方式，快速回籠資金,保證項目后期運作的正常進行；◆密切關(guān)注市場動態(tài)，根據(jù)市場動態(tài)隨時調(diào)整推廣策略；同時密切關(guān)注競爭對手動態(tài)，搶占競爭有利時機；◆與其它同期入市的項目作出差異化，凸出本項目特有的產(chǎn)品屬性和優(yōu)勢；◆盡早入市進行宣傳和客戶接待工作,以積累屬于本項目的有效客戶群.三、項目優(yōu)化建議1、整體規(guī)劃建議根據(jù)我們對區(qū)域市場及競爭樓盤的分析，并結(jié)合我們對項目定位的判斷，我們將根據(jù)項目地塊的實際情況并結(jié)合市場情況提出一些概念性的規(guī)劃建議,以期對項目從本質(zhì)上能有一個大的提升?！舴峙湓瓌t：最大限度地利用、挖掘地塊在住宅和商業(yè)部分的可實現(xiàn)價值,客觀認識項目所處地段和自身規(guī)模在商業(yè)開發(fā)上的局限性.多層是本項目開發(fā)積累人氣、收回資金“前戰(zhàn)”，同時也應(yīng)注意到,六安對高層的接受能力越來越強,為體現(xiàn)樓盤檔次,應(yīng)規(guī)劃部分高層住宅。不犧牲容積率，保證開發(fā)面積最大化,但是又要保證銷售進度，畢竟在東部還有這么多多層的市場背景下，小高層高層銷售價格較低,且進度較慢，因此如何在小高層、高層和多層之間取得一個平衡點，是我們本次規(guī)劃重點考慮的問題.經(jīng)過我們深入分析:由于本案高層容積率不能超過1．8，因此，過多的規(guī)劃高層，實際增加總建筑面積比例不多,我司經(jīng)過簡單測算，高層用地面積增加１０％,則總建筑面積僅增加2５００平方米左右，而這卻要犧牲多層面積7５00平方米左右,在城東板塊樓盤較多,競爭較為激烈的情況下，在客戶仍然以多層住宅為首選的情況下,在高層成本較高，但是售價卻更低的今天，我們認為，項目還是要以短平快為出發(fā)點，多層和高層的占地面積比，應(yīng)控制在7:具體大約為：物業(yè)類型總用地面積用地占比用地面積容積率建筑面積層數(shù)建筑密度占比多層5５8８5７0％39119。51.３55281１.３6．520。77％6３．６4%小高層55885３0%１67６5。51．8301７7。９１1.5１5。65%36.３6%合計55８85１.4８582989．2商業(yè)部分:利用小高層、多層底層沿安豐路沿緯三路各做兩層聯(lián)體店面,約占總面積的5—10％。2、關(guān)于建筑目前六安樓盤建筑風(fēng)格五花八門,其中以歐風(fēng)項目為甚,意大利、西班牙、英倫風(fēng)情……我司也曾考慮用法國哥特式的建筑造型，雖然六安樓盤目前沒有營造、提出法國風(fēng)情建筑,但是由于六安“各種歐陸風(fēng)情"太多了,在這些在消費者眼里相差不大，反而沒有了差異化。我司通過認真分析項目地塊，討論項目定位，結(jié)合項目外圍園林景觀生態(tài)及地塊之北皖西學(xué)院等獨特優(yōu)勢，建議本案在建筑風(fēng)格上用新中式建筑風(fēng)格。具體為:新中式建筑分為北方合院派和南方園林派。前者在外觀上采用了北京四合院的灰色坡屋頂、筒子瓦及一定高度的墻院圍合方式；材質(zhì)上多選用地域色彩濃厚的灰磚,形成雄渾、宏大的氣勢；空間結(jié)構(gòu)上則是盡可能多地設(shè)計庭院空間，以追求四合院的全包圍形式。我司結(jié)本案外圍特點,建議采用后者，即以其“天人合一"的造園理念、精致的景觀和空間處理手法獨步天下。該派建筑多以蘇州園林為主要承傳對象,整體建筑可用“粉墻黛瓦"來形容,如同中國水墨畫，淡麗清雅,詩意油然而生。3、關(guān)于景觀規(guī)劃小區(qū)“精致型中心主題景觀”(如小橋流水、主題雕塑、亭臺綠廊）并盡量擴大其共享空間、豐富宅間庭院景觀；同時臻選具有中式特色、文化味厚重的亭臺、小品、如文化藝術(shù)長廊等。４、關(guān)于戶型以80—1０0平方米為主的、總價在３0戶型面積配比多層套數(shù)比例兩房兩廳一衛(wèi)６5-7530％兩房兩廳一衛(wèi)80－9030%三房兩廳一衛(wèi)9５－1０５４0%小高層兩房兩廳一衛(wèi)7５—8025%兩房兩廳一衛(wèi)8５—9530％三房兩廳一衛(wèi)100-11０3０%三房兩廳兩衛(wèi)１10—12015％理由闡述:◆通過對目標客戶群的需求分析，７0-90㎡為主力需求面積范圍。◆中小戶型可有效控制房屋總價，擴大了目標受眾面?！粜粜偷匿N售單價具有較為樂觀的上漲空間，可最大化實現(xiàn)利潤回報?！粲捎诜课菘偡靠畹暮侠砜刂?市場接受壓力減小,銷售周期縮短，避免該區(qū)域同類產(chǎn)品的競爭.第三部分樓盤定位與特征一、項目賣點的提煉■主要賣點:1、建筑設(shè)計:多層、小高層中小戶型、三房及兩房半為主的實用型、緊湊型、經(jīng)濟型住宅；2、地處城東與市區(qū)之間最西端的獨特區(qū)位優(yōu)勢;３、白鷺公園，生態(tài)綠色：地塊邊原生綠色樹林;4、毗鄰?fù)钗鲗W(xué)院,學(xué)術(shù)氣息濃厚；兼項目內(nèi)部規(guī)劃文化景觀特色，品味非凡；■次要訴求點：1、項目地勢低：藏風(fēng)聚水納氣，吻合現(xiàn)代住宅風(fēng)水觀念要求;2、區(qū)域整體環(huán)境良好,建筑現(xiàn)代、通透、簡約；3、總價低，升值空間更大.二、樓盤總體定位根據(jù)對周邊競爭樓盤、該地區(qū)客戶潛在市場的判斷，結(jié)合本項目特性，本項目的總體定位應(yīng)該是：城東板塊最具檔次、文化內(nèi)涵和品味特色的精品社區(qū)，在城東眾多樓盤中獨樹一幟;同時，在全市范圍內(nèi)，具有較大影響力、競爭力、性價比較高的項目.房地產(chǎn)開發(fā)、營銷環(huán)節(jié)上，無不是從定位做起,由此足見定位在項目運作中的重要性.一般而言,項目地段、外圍環(huán)境在一定程度上影響了項目定位，但在規(guī)劃、戶型、包裝等后期可改造、創(chuàng)造環(huán)節(jié)上，可以提升、改變項目原有影響定位因素。本案地塊在城東板塊中地段優(yōu)勢較為明顯，在檔次、營銷包裝上則需“高定位”，結(jié)合項目內(nèi)外環(huán)境,我司通過討論、研究，提出“整個六安市范圍內(nèi)最具檔次、文化內(nèi)涵、品味的特色生活區(qū)”總體定位,并通過硬件支撐、軟性專業(yè)推廣包裝，做到六安東部板塊最有影響力的樓盤，在全六安較具競爭力的樓盤，讓全六安市民耳目一新。三、案名建議1、主薦案名:水墨林溪案名緣起：“未見其人,先聞其名"；老子《道德經(jīng)》開篇第一句就是“道可道,非常道；名可名,非常名"，這二者均說出了名字的魅力.一個好的案名能體現(xiàn)樓盤檔次、特色，甚至能節(jié)省上百萬元廣告費用，這就是大城市炒作、叫賣“百萬元樓盤案名”的原因.“水墨林溪"案名靈感來源于被尊為中國山水畫南宗奠基人王維的水墨山水畫.王維曾說：“夫畫道之中,水墨為最上,肇自然之性,成造化之功．或咫尺之圖寫百千里之景，東西南北,宛爾目前，春夏秋冬，生于筆下?！奔匆运嬜鳛楸憩F(xiàn)自然，最能得心應(yīng)手，最能小中見大，超越時空,其多姿多彩的筆情墨趣，層次之多和意外之變化。這與我們對本地塊規(guī)劃建議、定位設(shè)想不謀而合。水墨林溪，憑借外圍濃厚書院氣息,以原生態(tài)樹林景觀，再用純粹的中國元素（建筑風(fēng)格)詮釋著現(xiàn)代高素質(zhì)人群生活、思想追求的豐富內(nèi)涵，與文人講究自然清淡,追求含蓄、悠遠、純凈的心境相得益彰，淡出“情深水墨,園中有畫，畫中有詩，詩中有情?！钡那逡菥辰??！皫煿湃瞬蝗魩熢旎睂τ谖蛐愿叩娜硕U是身領(lǐng)心會的，而現(xiàn)代都高人缺的正是心靜和參禪靈性,卻又期望能得以此等空間靜心、修身。“水墨林溪"非常適合城市白領(lǐng),高端階層講究內(nèi)在韻味的生活要求；從外部看則不張揚,感覺上品味、溫馨、和諧.2、備選案名水墨蘭庭上上谷丹青草堂提香草堂丹青語堂林與堂原溪堂卡爾生活館五、樓盤主題形象定位通過挖掘項目主要賣點及項目的獨特優(yōu)勢，同時通過對本地塊與周邊樓盤以及六安市區(qū)內(nèi)樓盤總體定位及形象定位的參照對比,并盡可能深入挖掘六安市區(qū)的潛在客戶資源.通過以上兩點分析，我們將水墨林溪的樓盤主題形象定位表述為:公園邊·學(xué)院派·城市住宅新主張定位延伸擴散：

印象派的風(fēng)景,學(xué)院派的生活。

皖西學(xué)院、白鷺公園、原生樹群，一場自然與人文的精彩邀約！

觀林賞溪的養(yǎng)生戶型，吐納老樹林原生氣息

清華水木沁潤心性,學(xué)院文風(fēng)陶冶情懷備注:我司認為,房地產(chǎn)開發(fā)、營銷,創(chuàng)新、差異化營銷永遠是市場致勝的重要武器。房地產(chǎn)消費市場,客戶眼光聚焦的永遠是新鮮的、與眾不同的興奮點。中國是一個擁有尊師重教特殊傳統(tǒng)的國度,與之相生相伴的，是“文化”情節(jié),再低端消費品的目標客戶群,也希望自己的消費是有品味的正確選擇，更何況本案定位不低。結(jié)合本案外圍自然環(huán)境,以及毗鄰?fù)钗鲗W(xué)院這一良好外圍條件，加之內(nèi)部“文化藝術(shù)"配套規(guī)劃，一個六安前所未有的、充滿品味的、健康生態(tài)的社區(qū)，以更高層次、更高姿態(tài)出現(xiàn)在六安全市市民眼前，僅是這種視角沖擊力就是其它樓盤所無法比擬的，在推廣上也是能起到事半功倍之效。定位支撐：五、推廣主訴求口號生態(tài)人居，水墨林境口號延伸擴散：

當桃花源漸成夢境,我們找到了水墨林溪

看不夠門前的林泉秀色,拂不盡窗外的粉黛煙霞

大隱于市的從容,淡定一份智者的心境

清溪繞古樹,云水共澄鮮,信步有小景，濃淡總相宜六、樓盤目標客戶群分析1、客戶群構(gòu)成◆項目附近企業(yè)人員、公務(wù)員及周邊縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府機關(guān)人員（預(yù)計占本項目購買總量的25％)◆項目周邊、家住城郊及農(nóng)村的外地務(wù)工人員（預(yù)計占本項目購買總量的４０％）◆市區(qū)青年白領(lǐng)客戶(預(yù)計占本項目購買總量的1５％)◆投資客戶、私營企業(yè)主（預(yù)計占本項目購買總量的1５％）◆中老年客戶(預(yù)計占本項目購買總量的5％）2、客戶群特征描述主要特征描述：◆未來1-3年內(nèi)有強烈的置業(yè)欲望;◆向往城市生活，渴望在城市擁有一套住房；或者需要改變目前生活氛圍,向往更高層次社區(qū);◆對居所周圍的環(huán)境、配套要求不高,最主要的是希望價格能承受的起；◆年齡段為2８—45為主，對交房時間、學(xué)區(qū)方面比較看重;◆了解渠道多為對項目有一定印象,然后從親戚、朋友處了解到的信息.需求特征：◆積蓄有限,需求主要為二房、三房單位;◆對價格非常敏感;◆文化層次不高，住要求滿足居住功能，對建筑品質(zhì)和形象要求不高；◆購買動機：希望能一次到位，多屬于第一次置業(yè).◆市場購買力及總量分析:隨著城區(qū)范圍的擴大，這部分群體為主力購買群,多有強烈的購房愿望,期望成為城市人.第四部分市場推廣策略及媒體應(yīng)用一、廣告總體策略在廣告總體策略上,我們建議采用先總后分、先抑后揚的廣告推廣計劃。先總后分即總推水墨林溪樓盤的整體概念，宣揚“公園邊·學(xué)院派·城市新住宅主張"的主題。然后，在大主題下結(jié)合項目賣點再細分推廣，使水墨林溪樓盤概念深入人心?？紤]在項目周邊將推出的競爭樓盤供應(yīng)量較大，我們建議本案采用先抑后揚，即“低開高走”,先聚人氣的方法,適時根據(jù)實際銷售情況把握機會，適當提高價位,逐步把銷售節(jié)奏推向高峰，最大限度地爭取本案利潤的最大化。■廣告目標1、根據(jù)廣告覆蓋的區(qū)域可以達到的目標：廣告重點覆蓋六安市區(qū)及周邊郊縣，力求樓盤在六安的傳播達到最廣泛的知名度。２、根據(jù)不同銷售階段而制定的目標：●概念導(dǎo)入期:告知性——廣泛傳播告之，努力創(chuàng)造并增加樓盤的知名度、認知度?！耖_盤期:提升性——激發(fā)并發(fā)揮客戶強烈的購買欲望及購買力?！皲N售強勢期:延續(xù)性、競爭性——根據(jù)前面的宣傳效果與銷售情況調(diào)整廣告策略。面對競爭對手迅速采取針對性廣告態(tài)勢,增強促銷傳播信息.●掃尾期：尾盤促銷、提升房產(chǎn)公司品牌形象?！鰪V告的訴求策略1、訴求重點本案的廣告訴求重點將放在“品質(zhì)、易購"的最主要賣點上，但是,廣告訴求應(yīng)擺脫單一闡述某一個優(yōu)勢環(huán)節(jié)的模式,而從較高的層面展現(xiàn)本案的綜合優(yōu)勢，以體現(xiàn)“品味、精品"樓盤的特點。２、訴求方法結(jié)合六安地區(qū)的文化層次、閱讀習(xí)慣與消費心理，我們將采取較為直白的表現(xiàn)手法，細化每個方面使我們的項目貼近六安人們的生活,增強人們的認知度?！鰪V告表現(xiàn)策略1、廣告表現(xiàn)思路通過對賣點的深度挖掘，相應(yīng)的廣告訴求點頗多。策略上,在引導(dǎo)期,我們建議將這些眾多的優(yōu)勢予以一個整體的效果，用感性的方式加以體現(xiàn)。也就是說，先確定一個“品味、生態(tài)、實用的精品高檔次社區(qū)”的整體形象,形成社會關(guān)注的焦點,然后,進一步接受市場的反饋信息，分析調(diào)整，找出最佳的訴求點,結(jié)合整體宣傳，進行相對單一的、功能性的、理性的訴求。2、主形象廣告語：３、廣告表現(xiàn)策略●概念導(dǎo)入期做樓盤的形象宣傳，以報紙和路牌廣告為主,輔以單頁、樓書、電視臺廣告（貼片廣告)、電臺廣告、軟新聞（傳遞·水墨林溪的各個方面賣點及優(yōu)點等)。●開盤期在第一輪的廣告推廣中，我們將采取集中投放的形式,依靠廣告媒體的組合推廣，在短時間內(nèi)使六安人們看到、聽到、想到我們的項目，造成“水墨林溪”現(xiàn)象，使大家都來討論水墨林溪，促使項目快速升溫，在短期內(nèi)迅速傳達樓盤信息。其中,我們采取的是戶外媒體先行的策略，在開盤前,在特定的路段，樓盤的廣告牌與路牌應(yīng)該到位，報紙廣告、電視廣告、電臺廣告方案確認,開始樓盤的預(yù)熱.在開盤前一個星期，報紙廣告、電視廣告、售樓部裝修應(yīng)予以完成。在開盤前三天,所有廣告推廣載體應(yīng)全部到位.廣告手段：ａ:售樓處展示；b：報紙廣告；ｃ：路牌;d:戶外廣告牌e：樓書、單頁；f:活動——“實用戶型"推廣會?！駨妱蒌N售期｀這一時期的廣告推廣除了對樓盤的賣點繼續(xù)強化以外，還必須針對在銷售過程中消費者關(guān)心的問題，對銷售產(chǎn)生阻力的問題,競爭對手的新動向等，做一些有針對性的廣告.此階段的廣告推廣要求房產(chǎn)商的密切合作，加強信息交流。前期廣告具體方案應(yīng)在高密度期廣告完成之后，由房產(chǎn)商提出意見,一個星期左右確定方案實施，中后期廣告一般在兩個星期內(nèi)確定實施。廣告手段：a:售樓處展示；ｂ：報紙告之性廣告；c:電臺;d：單頁；ｅ：活動——·水墨林溪樓盤業(yè)主聯(lián)誼會?！駫呶财谶@一階段的廣告推廣主要采取樓盤形象與經(jīng)營狀態(tài)的監(jiān)控調(diào)節(jié)相結(jié)合的推廣思路，以驕人的銷售業(yè)績作為支點，樹立良好的企業(yè)形象。4、推廣階段購買心理分析階段消費心理過程推廣目標第一階段——購買心理一步曲從接觸到產(chǎn)生印象度將水墨林溪目標客戶群從紛亂的市場中剝離出來，有效吸引.目的是將目標客戶群從接觸時“一鼓作氣"的引導(dǎo)到“印象度”層次，是第一階段區(qū)隔市場的有效做法。盡可能地將目標客戶從嘈雜的、大同小異混亂信息難辯的叫賣聲中剝離出來，亮出“水墨林溪”的旗幟。第二階段——購買心理二步曲印象度知名度我們必須在受眾一接觸到水墨林溪就受到有效吸引,迅速從主動記憶、理解賣點、受到感染、產(chǎn)生傾向到構(gòu)筑公眾話題。因此“樓盤整體形象的推廣建立"和“現(xiàn)場包裝”相當重要,是提高項目知名度與激發(fā)前期顧客群產(chǎn)生偏好的最重要因素。第三階段——購買心理三步曲知名度偏好通過建立水墨林溪明確的全新特色,貫徹訴求清晰的關(guān)鍵核心——賣點，讓·水墨林溪目標客戶對·水墨林溪的記憶超過競爭對手，因此，這個階段我們要全力維持信息渠道的暢通，在固化理性賣點等基礎(chǔ)信息傳播的同時，繼續(xù)強化發(fā)展商物業(yè)定位的傳播,有步驟，有節(jié)奏地不斷推出能激發(fā)·水墨林溪目標客戶興奮點的感性賣點。從“理解"到“偏好”的產(chǎn)生，購買者處于一個不斷排除疑慮的心理過程。此時,我們要從各個和層面給水墨林溪目標客戶足夠的支持自已判斷的支撐點，這個過程就是提升理性賣點，使“水墨林溪"的品牌脫穎而出。這種賣點無論對于·水墨林溪目標客戶，還是發(fā)展商品牌的樹立都具有深刻的影響力，同時，又在感性附加值上濃墨渲染，也就是推廣·水墨林溪的深層定位。第四階段—-購買心理四步曲偏好需求此時，水墨林溪潛在目標客戶已開始關(guān)注細節(jié)資料,我們要做的是讓他們在任何可能的時候，任何可能的地方都盡可能快的得到水墨林溪全面充分的資料,那怕是一個微小的細節(jié)，都有可能在大量細部資訊累定的促動下，成為一個不可遏止的需求。第五階段——購買心理五步曲需求購買這一階段的突出特點是涉及大量物業(yè)內(nèi)質(zhì)支撐細節(jié),·水墨林溪入圍目標客戶從感性判斷上升到理性需求。售樓員在此時扮演女足“臨門一腳”勁射的重要角色，這需要我們重視售樓員的角色定位,塑造其形態(tài)語言的銷售力,使其在顧客純理性的購買行為中,真正發(fā)揮“進球”的作用.二、廣告媒介策略■媒介總體策略因為廣告是以全面提升水墨林溪知名度和品牌形象為主要目標,以促進銷售為根本目的，所以我們建議突破單一媒體的模式,采取形式相對豐富的媒介策略。以報紙廣告為主導(dǎo)，向六安受眾做全面告之性訴求,并且按照不同階段逐步介紹水墨林溪各方面的信息與特點，同時將各種促銷活動的內(nèi)容及時告知消費者.以戶外廣告為補充，包括施工現(xiàn)場路牌、公路路牌，利用廣告牌注目頻率高，沖擊力強的特點，時刻提醒客戶前來看水墨林溪。以統(tǒng)一的廣告語、廣告標識樹立水墨林溪的品牌形象。以電視廣告電臺廣告為突破，利用好電視媒體的特點。通過廣告片、專題片、新聞報道等多種形式展開宣傳攻勢，體現(xiàn)水墨林溪不同凡響的品位以及發(fā)展商嚴謹開拓的專業(yè)精神?！雒浇檫x擇的標準選擇六安對消費者生活最有影響力的媒介。選擇六安南消費者接觸最多的媒介。選擇與本項目最相關(guān)的媒介。■備選媒體1、戶外可根據(jù)實際情況安排發(fā)布路段，可在十字路口設(shè)立大型看板及在市區(qū)一些居住密集、專業(yè)市場成型地段設(shè)立戶外看板燈箱；建議在皖西路設(shè)立形象指示牌.2、報紙主打媒體:大別山晨刊輔助媒體：新安晚報3、電視、電臺主要媒體：《六安電視臺》、《六安交通廣播電臺》三、整合傳播策略因為水墨林溪從設(shè)計定位到開盤銷售有一個較長的時間間隔,除了廣告之外,還需要各類品牌造勢、促銷活動的配合。即通過廣告來促使消費者產(chǎn)生購買欲望，通過促銷活動使消費者盡快產(chǎn)生購買行動。整合傳播活動由下面的內(nèi)容組成：■媒介廣告：通過上述大眾傳播媒介發(fā)布廣告、通告?！鍪埸c廣告:售樓現(xiàn)場POP包括宣傳展板、電視廣告播放、水墨林溪模型、粘貼海報等?！鲣N售助成物：折頁、手袋、禮品、售樓書。■工地現(xiàn)場環(huán)境廣告:指示牌、刀旗、施工進度板等?！鲋黝}造勢活動：與工程進度相配合，在各時期開展主題活動，以公關(guān)活動為主為水墨林溪造勢?！鍪埸c促銷活動：在售樓處、房交會通過各種活動進行促銷。第五部分全案執(zhí)行活動行銷重要建議一、關(guān)于項目參加各專業(yè)類獎項評選的建議本案作為六安最具園林、文化、建筑特色的樓盤，理應(yīng)參加各類房地產(chǎn)專業(yè)類獎項的評選,諸如全國性的“最佳建筑創(chuàng)新獎”、“最佳園林獎”、“全國人居環(huán)境獎”及全省的“最佳戶型設(shè)計獎”等的獲得都能使項目的市場形象得到更加廣