物業(yè)服務(wù)合同簽訂與管理規(guī)約制定(一)

第三章：物業(yè)服務(wù)合同簽訂

與管理規(guī)約制定

洛克菲勒的故事有一天，一個朋友對洛克菲勒說，他有一筆五萬美無的債款討不回來，而且因為他和借款者交情不錯，當(dāng)時沒有簽署正式的借據(jù)，現(xiàn)在想控告他欠款也沒有證據(jù)了。他問洛克菲勒有何良策討回這筆借款?！昂芎唵危銓懸环庑?，催他還十萬借款?！薄翱墒牵麑嶋H上只欠我五萬呀！”那位朋友說?！爱?dāng)他回信辯解時，你就有證據(jù)了。”洛克菲勒安靜地回答。簽訂與履行物業(yè)管理合同，是物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的核心內(nèi)容，也是保障物業(yè)管理活動順利開展和物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基石。一、有關(guān)合同的基本知識合同的訂立，必須經(jīng)過要約和承諾兩個階段。

（一）、合同的要約簡單的說，要約就是訂立合同的意思表示，承諾就是對要約的接受。如果受要約人認(rèn)為要約中有些內(nèi)容不能接受，并提出修改建議，稱為反要約。合同的成立以最后的要約與承諾生效為準(zhǔn)。一、有關(guān)合同的基本知識合同要約的構(gòu)成要件（1）要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖。（2）要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定。（3）要約必須傳達(dá)到受要約人才能生效。一、有關(guān)合同的基本知識（二）合同要約與邀請要約邀請要約是一方邀請他方向自己發(fā)出要約，邀請要約人無需承擔(dān)法律責(zé)任。1、拍賣拍賣廣告以及拍賣人宣布拍賣某物都屬于邀請要約。2、廣告原則上，一般的廣告不是要約。廣告只是邀請要約。但對于某些已經(jīng)做出許諾的廣告，并且廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定，則可能成為要約。如懸賞廣告是要約。3、標(biāo)價標(biāo)價是邀請要約，不是要約。4、招標(biāo)招標(biāo)是邀請要約，投標(biāo)則是要約，招標(biāo)人接受投標(biāo)確定中標(biāo)是承諾。一、有關(guān)合同的基本知識（三）、合同的承諾1、合同承諾的構(gòu)成要件承諾必須具備如下要件：（1）承諾必須由受要約人或其代理人作出。（2）承諾必須在要約的有效時間內(nèi)作出。（3）承諾必須與要約的內(nèi)容一致。（4）承諾必須傳達(dá)給要約人。一、有關(guān)合同的基本知識（四）、合同的要件合同要件即有效合同應(yīng)當(dāng)具備的必要條件包括：（1）當(dāng)事人的締約能力（2）當(dāng)事人的真實意思表示（3）合同的內(nèi)容合法（4）合同的形式合法

一、有關(guān)合同的基本知識（五）、合同的一種分型形式：口頭合同、書面合同、事實合同（六）、合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則：（1）主體平等（2）合同自由（3）權(quán)利義務(wù)公平對等（4）誠實信用（5）守法和維護(hù)社會公益二、如何簽定前期物業(yè)服務(wù)合同黃先生與黃太太利用多年積蓄在市內(nèi)購買了一套全新160平方米四室二廳的套房，在簽訂購房合同時，眼明心細(xì)的黃先生發(fā)現(xiàn)合同附件五中有這樣的內(nèi)容：“賣方已將《臨時業(yè)主公約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》范本展示給買方，買方已知悉并接受《臨時業(yè)主公約》和《前期物業(yè)服務(wù)合同》的全部條款及內(nèi)容”，于是問售樓代表怎么回事。售樓小姐滿口保證說只是一個臨時物業(yè)管理協(xié)議，每平方米收2.8元管理費(fèi)，黃先生聽了，也沒要求詳細(xì)看兩個文件就簽了合同。入住半年后，黃先生收到物業(yè)公司通知，要他去補(bǔ)簽物業(yè)管理協(xié)議，并繳納半年管理費(fèi)，簽物業(yè)協(xié)議時，黃先生發(fā)現(xiàn)管理費(fèi)高達(dá)4.8元／平方米，于是提出異議。物業(yè)公司答稱管理費(fèi)是按物業(yè)公司資質(zhì)水平申報相關(guān)部門批復(fù)的，并強(qiáng)調(diào)業(yè)主在簽訂購房合同時就已簽訂過接受此合同的條款，現(xiàn)在只是補(bǔ)簽。黃先生感到受騙了，投訴到市消委會。教師點評評：一個新的的小區(qū)交交房時，，業(yè)主還還不能成成立業(yè)主主大會來來制訂業(yè)業(yè)主公約約，只能能是開發(fā)發(fā)商聘請請的物業(yè)業(yè)管理公公司自己己拿出一一份臨時時公約，，業(yè)主照照單簽字字，而等等到小區(qū)區(qū)業(yè)主大大會成立立，有個個較長過過渡期，，而《臨臨時業(yè)主主公約》》、《前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同》的的內(nèi)容直直接關(guān)系系到業(yè)主主利益。。而《臨臨時業(yè)主主公約》》、《前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同》一一般存在在相當(dāng)?shù)牡牟缓侠砝項l款或或不公平平條款。。附件五的的該條款款單方面面說明買買方已經(jīng)經(jīng)接受全全部條款款，剝奪奪了買方方對條款款提出異異議的權(quán)權(quán)利，屬屬于霸王王條款。?！肚捌谖镂飿I(yè)管理理協(xié)議》》往往是是發(fā)展商商單方面面制訂的的，消費(fèi)費(fèi)者要仔仔細(xì)閱讀讀，對于于其中不不公正的的合同條條款要及及時與發(fā)發(fā)展商交交涉，對對于發(fā)展展商口頭頭承諾的的內(nèi)容應(yīng)應(yīng)當(dāng)要求求其寫入入合同。。（一）前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同的概概念前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同，是是指物業(yè)業(yè)建設(shè)單單位與物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)就就前期物物業(yè)管理理階段雙雙方的權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)所達(dá)成成的協(xié)議議，是物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)被被授權(quán)開開展物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)的依依據(jù)。（二）前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同的特特征：(1)前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同具有有過渡性性。(2)前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同由建建設(shè)單位位和物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)簽訂訂。(3)前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同是要要式合同同。（三）、、前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同的的時效《條例》》第二十十六條對對此作出出了特別別規(guī)定：：“前期期物業(yè)服服務(wù)合同同可以約約定期限限；但是是，期限限未滿、、業(yè)主委委員會與與物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)簽訂的的物業(yè)服服務(wù)合同同生效的的，前期期物業(yè)服服務(wù)合同同終止。。”三、課堂堂分組討討論案例例高某在某某小區(qū)購購買聯(lián)體體別墅后后，雖然然辦理了了交付使使用手續(xù)續(xù)，但一一直未裝裝修入住住，誰知知今年8月，高高某收到到了法院院傳票，，小區(qū)物物業(yè)公司司要求其其給付物物業(yè)管理理費(fèi)2476元元。高某某認(rèn)為自自己沒有有入住，，沒有享享受到服服務(wù)，且且物業(yè)服服務(wù)合同同是開發(fā)發(fā)商與物物業(yè)公司司簽訂的的，與自自己無關(guān)關(guān)，因此此拒絕支支付物業(yè)業(yè)費(fèi)。在法庭上上，對高高某是否否應(yīng)當(dāng)交交費(fèi)，原原、被告告雙方意意見不一一。原告告方認(rèn)為為，前期期物業(yè)服服務(wù)合同同具有特特殊性，，高某雖雖然不是是簽訂合合同的當(dāng)當(dāng)事人，，但是高高某向房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)商買受受房屋就就視為高高某已經(jīng)經(jīng)概括承承受了房房產(chǎn)商在在前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同中中的權(quán)利利義務(wù)，，對高某某產(chǎn)生拘拘束力，，故高某某應(yīng)當(dāng)按按約支付付物業(yè)管管理費(fèi)。。被告方方則認(rèn)為為，高某某沒有簽簽訂物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同，不不應(yīng)受該該合同約約束，且且高某沒沒有入住住，故不不必支付付合同對對價，應(yīng)應(yīng)當(dāng)駁回回原告的的訴訟請請求。討論：在本案中中你支持持原告還還是被告告，其理理由是什什么？教師案例例評析：：高某的小小區(qū)因入入住率低低的原因因，至今今仍未召召開業(yè)主主大會成成立業(yè)主主委員會會，所以以業(yè)主委委員會還還沒有與與小區(qū)物物業(yè)公司司訂立物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同。。這種情情況在現(xiàn)現(xiàn)實生活活中經(jīng)常常發(fā)生，，由于業(yè)業(yè)主委員員會成立立之前物物業(yè)不能能沒有人人管理，，因此物物業(yè)管理理法律制制度設(shè)計計了前期期物業(yè)服服務(wù)合同同來臨時時性地替替代物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同。依依據(jù)《物物業(yè)管理理條例》》第21條的規(guī)規(guī)定，在在業(yè)主、、業(yè)主大大會選聘聘物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)之前，，應(yīng)當(dāng)簽簽訂書面面的前期期物業(yè)服服務(wù)合同同。前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同的主主體是建建設(shè)單位位和物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)，業(yè)業(yè)主不是是合同的的主體。。從合同同相對性性原理而而言，房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)商與物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)簽簽訂的合合同不能能對業(yè)主主產(chǎn)生拘拘束力。。為解決決這個問問題，《《物業(yè)管管理條例例》第25條規(guī)規(guī)定：建建設(shè)單位位與物業(yè)業(yè)買受人人簽訂的的買賣合合同應(yīng)當(dāng)當(dāng)包含前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同約定定的內(nèi)容容。也就就是說，，房產(chǎn)開開發(fā)商同同物業(yè)買買受人簽簽訂物業(yè)業(yè)買賣合合同時，，包含了了雙方之之間轉(zhuǎn)讓讓前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同的的合意。。因此，，前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同對對業(yè)主產(chǎn)產(chǎn)生拘束束力的根根據(jù)在于于業(yè)主概概括承受受了合同同的權(quán)利利義務(wù)。。本案中中，高高某在在簽訂訂商品品房買買賣合合同時時，房房產(chǎn)開開發(fā)商商就將將已經(jīng)經(jīng)簽訂訂的前前期物物業(yè)服服務(wù)合合同作作為出出售合合同的的附件件，要要求高高某簽簽字。。高某某在前前期物物業(yè)服服務(wù)合合同上上簽字字后，，合同同當(dāng)事事人就就變更更為開開發(fā)商商委托托的物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)和和高某某雙方方。因因此，，該服服務(wù)合合同無無疑具具有法法律拘拘束力力，高高某應(yīng)應(yīng)當(dāng)按按照服服務(wù)合合同約約定的的交費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)支付付物業(yè)業(yè)費(fèi)，，而不不能以以未入入住為為由拒拒付。。況且且，小小區(qū)的的物業(yè)業(yè)管理理是由由物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)實施施的統(tǒng)統(tǒng)一的的專業(yè)業(yè)化管管理，，并不不是只只為一一個或或某幾幾個業(yè)業(yè)主單單獨提提供服服務(wù)，，而是是為整整個小小區(qū)提提供綠綠化管管理、、清潔潔道路路、保保安服服務(wù)等等工作作，因因此高高某因因自身身原因因未入入住該該小區(qū)區(qū)不能能對抗抗物業(yè)業(yè)公司司按約約履行行合同同義務(wù)務(wù)后請請求的的收取取費(fèi)用用的權(quán)權(quán)利。。四、前前期物物業(yè)服服務(wù)合合同范范本解解讀《前期期物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)合同同（示示范文文本））》（（以下下簡稱稱示范范文本本）。。這個個示范范文本本共9章43條條，涉涉及前前期物物業(yè)管管理的的方方方面面面。表表面上上看，，這個個服務(wù)務(wù)合同同是由由開發(fā)發(fā)商與與物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)簽訂訂的。。但合合同又又規(guī)定定，購購房者者與開開發(fā)商商簽訂訂的物物業(yè)買買賣合合同，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)包含含本合合同約約定的的內(nèi)容容；購購房者者簽訂訂物業(yè)業(yè)買賣賣合同同，即即為對對接受受本合合同內(nèi)內(nèi)容的的承諾諾。因因此，，對此此示范范文本本的解解讀是是同學(xué)學(xué)掌握握與理理解前前期物物業(yè)服服務(wù)合合同一一個重重要環(huán)環(huán)節(jié)。。1示示范文文本意意義深深遠(yuǎn)國務(wù)院院制定定的《《物業(yè)業(yè)管理理條例例》第第三章章第二二十一一條就就明確確規(guī)定定；在在業(yè)主主、業(yè)業(yè)主大大會選選聘物物業(yè)管管理企企業(yè)之之前，，建設(shè)設(shè)單位位選聘聘物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)的，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)簽訂訂書面面的前前期物物業(yè)服服務(wù)合合同。。條例第第二十十四條條還規(guī)規(guī)定:國家家提倡倡建設(shè)設(shè)單位位按照照房地地產(chǎn)開開發(fā)與與物業(yè)業(yè)管理理相分分離的的原則則，通通過招招投標(biāo)標(biāo)的方方式選選聘具具有相相應(yīng)資資質(zhì)的的物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)。物業(yè)管管理條條例出出臺后后一段段時期期，關(guān)關(guān)于前前期物物業(yè)選選聘、、招投投標(biāo)的的工作作進(jìn)展展緩慢慢，其其中一一個重重要原原因就就是缺缺少一一個規(guī)規(guī)范的的前期期物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)合同同?，F(xiàn)現(xiàn)在示示范文文本的的出臺臺，為為貫徹徹《物物業(yè)管管理條條例》》，規(guī)規(guī)范前前期物物業(yè)管管理鋪鋪平了了道路路。有有了規(guī)規(guī)范的的合同同，就就能引引導(dǎo)前前期物物業(yè)管管理活活動當(dāng)當(dāng)事人人通過過合同同明確確各自自的權(quán)權(quán)利與與義務(wù)務(wù)，減減少物物業(yè)管管理糾糾紛，，其重重要意意義不不言而而喻。。2包包干制制、酬酬金制制選其其一根據(jù)示示范文文本規(guī)規(guī)定，，物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)收費(fèi)費(fèi)可以以有包包干制制和酬酬金制制兩種種選擇擇。包包干制制的物物業(yè)服服務(wù)費(fèi)費(fèi)用由由業(yè)主主按其其擁有有物業(yè)業(yè)的建建筑面面積交交納，，物業(yè)業(yè)公司司按照照相關(guān)關(guān)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)收取取物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)用用，并并按本本合同同約定定的服服務(wù)內(nèi)內(nèi)容和和質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)提供供服務(wù)務(wù)，盈盈余或或虧損損由乙乙方享享有或或承擔(dān)擔(dān)。酬金制制的物物業(yè)服服務(wù)資資金由由業(yè)主主按其其擁有有物業(yè)業(yè)的建建筑面面積預(yù)預(yù)先交交納，，預(yù)收收的物物業(yè)服服務(wù)資資金由由物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)支出出和乙乙方的的酬金金構(gòu)成成。包干制制與酬酬金制制相比比較，，包干干制體體現(xiàn)了了風(fēng)險險共擔(dān)擔(dān)的原原則，，因而而更有有利于于業(yè)主主。但但因為為合同同不是是業(yè)主主與物物業(yè)公公司簽簽訂的的，所所以在在這一一點上上業(yè)主主只能能被動動地接接受開開發(fā)商商與物物業(yè)公公司的的選擇擇。如如要改改變只只能等等業(yè)主主大會會成立立后重重新簽簽訂物物業(yè)合合同了了。3未未售房房屋物物業(yè)費(fèi)費(fèi)開發(fā)發(fā)商交交新出臺臺的示示范文文本明明確提提出，，納入入物業(yè)業(yè)管理理范圍圍的巴巴竣工工但尚尚未出出售，，或者者因開開發(fā)商商原因因未能能按時時交給給物業(yè)業(yè)買受受人的的物業(yè)業(yè)，其其物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)用用（物物業(yè)服服務(wù)資資金））由開開發(fā)商商全額額交納納?！段飿I(yè)業(yè)管理理條例例》中中也有有明確確規(guī)定定，但但是真真正執(zhí)執(zhí)行的的開發(fā)發(fā)商卻卻很少少。據(jù)據(jù)了解解，目目前許許多進(jìn)進(jìn)行前前期物物管的的項目目中，，都有有開發(fā)發(fā)商暫暫時沒沒有銷銷售完完的房房屋，，但開開發(fā)商商根本本就不不交納納物管管費(fèi)用用。這一新新規(guī)定定也許許將有有利于于制止止開發(fā)發(fā)商的的“賴賴賬””。4業(yè)業(yè)主承承擔(dān)連連帶責(zé)責(zé)任示范文文本提提出，，業(yè)主主與物物業(yè)使使用人人約定定由物物業(yè)使使用人人交納納物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)用用（物物業(yè)服服務(wù)資資金））的，，從其其約定定，業(yè)業(yè)主負(fù)負(fù)連帶帶交納納責(zé)任任。業(yè)業(yè)主與與物業(yè)業(yè)使用用人之之間的的交費(fèi)費(fèi)約定定，業(yè)業(yè)主應(yīng)應(yīng)及時時書面面告知知乙方方。示范文文本第第三十十九條條還規(guī)規(guī)定，，業(yè)主主可與與物業(yè)業(yè)使用用人就就本合合同的的權(quán)利利義務(wù)務(wù)進(jìn)行行約定定，但但物業(yè)業(yè)使用用人違違反本本合同同約定定的，，業(yè)主主應(yīng)承承擔(dān)連連帶責(zé)責(zé)任。。這條規(guī)規(guī)定提提醒業(yè)業(yè)主，，在房房子出出租或或交親親友使使用前前，一一定要要與使使用人人簽個個租賃賃合同同或書書面協(xié)協(xié)議，，規(guī)定定好物物業(yè)使使用人人的權(quán)權(quán)利和和義務(wù)務(wù)，特特別是是繳交交物業(yè)業(yè)費(fèi)和和其他他相關(guān)關(guān)費(fèi)用用，一一定要要注明明由物物業(yè)使使用人人承擔(dān)擔(dān)，以以免出出現(xiàn)麻麻煩。。5規(guī)定物物業(yè)承接驗驗收辦法示范文本對對開發(fā)商與與前期物業(yè)業(yè)公司的物物業(yè)承接驗驗收做了明明確規(guī)定，，提出對于于合同簽訂訂后承接的的物業(yè)共用用部位、共共用設(shè)施設(shè)設(shè)備，甲乙乙雙方應(yīng)按按照規(guī)定進(jìn)進(jìn)行查驗，，明確存在在的問題與與解決辦法法，并簽訂訂確認(rèn)書，，作為界定定各自在開開發(fā)建設(shè)和和物業(yè)管理理方面承擔(dān)擔(dān)責(zé)任的依依據(jù)。示范文本還還規(guī)定，乙乙方承接物物業(yè)時，甲甲方應(yīng)向乙乙方移交下下列資料：：1.竣工工總平面圖圖，單體建建筑、結(jié)構(gòu)構(gòu)、設(shè)備竣竣工圖，配配套設(shè)施、、地下管網(wǎng)網(wǎng)工程竣工工圖等竣工工驗收資料料；2.設(shè)設(shè)施設(shè)備的的安裝、使使用和維護(hù)護(hù)保養(yǎng)等技技術(shù)資料；；3.物業(yè)業(yè)質(zhì)量保修修文件和物物業(yè)使用說說明文件；；以及相關(guān)關(guān)的其他資資料。長期以來，，物業(yè)公司司與業(yè)主的的糾紛中，，有相當(dāng)一一部分是由由于前期物物業(yè)管理中中的遺留問問題引起的的。這個辦辦法也許可可以杜絕遺遺患。6明確規(guī)規(guī)定物業(yè)用用房示范文本明明確規(guī)定，，開發(fā)商應(yīng)應(yīng)在具體時時間內(nèi)按有有關(guān)規(guī)定向向乙方提供供能夠直接接投入使用用的物業(yè)管管理用房。。示范文本還還要求對物物業(yè)管理用用房的不同同用途、建建筑面積、、位置等做做出明確約約定。示范文本第第二十四條條還明確規(guī)規(guī)定，物業(yè)業(yè)管理用房房屬全體業(yè)業(yè)主所有，，乙方在本本合同期限限內(nèi)無償使使用，但不不得改變其其用途。這個條款有有三點好處處，一是解解決了物業(yè)業(yè)公司入駐駐管理區(qū)域域后，缺少少物業(yè)用房房的難題；；二是明確確了物業(yè)管管理用房的的權(quán)屬，業(yè)業(yè)主可以理理直氣壯地地對其行使使主權(quán)；三三是規(guī)定了了物業(yè)用房房不得改變變用途，防防止物業(yè)公公司擅自利利用業(yè)主共共同財產(chǎn)牟牟利。7擅自提提高物業(yè)費(fèi)費(fèi)要雙倍退退還示范文本中中首次提出出，物管公公司如果多多收取物管管費(fèi)用，開開發(fā)商和物物業(yè)使用人人有權(quán)要求求物管公司司雙倍返還還；物管公公司擅自提提高物業(yè)服服務(wù)費(fèi)用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的，開開發(fā)商和物物業(yè)使用人人就超額部部分有權(quán)拒拒絕交納。。此外，物管管公司沒有有按照約定定的服務(wù)內(nèi)內(nèi)容和質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)提供供服務(wù)和管管理的，要要向開發(fā)商商、業(yè)主支支付違約金金；而開發(fā)發(fā)商和業(yè)主主未能按時時足額交納納物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)用（物物業(yè)服務(wù)資資金）的，，也要向物物管公司支支付違約金金。示范文文本第三十十二條規(guī)定定乙方違反反本合同第第六條、第第七條的約約定，業(yè)服服務(wù)費(fèi)用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)業(yè)主和物業(yè)業(yè)使用人就就超額部分分有權(quán)拒絕絕交納；乙乙方已經(jīng)收收取的業(yè)主主和物業(yè)使使用人有權(quán)權(quán)要求乙方方雙倍返還還。8臨時占占用、挖掘掘本物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)道路、場場地的，應(yīng)應(yīng)在約定期期限內(nèi)恢復(fù)復(fù)原狀。開發(fā)商或物物業(yè)公司擅擅自改變規(guī)規(guī)劃，占用用公共區(qū)域域進(jìn)行牟利利而引發(fā)的的糾紛可謂謂屢見不鮮鮮。現(xiàn)在規(guī)規(guī)定臨時占占用前必須須告知相關(guān)關(guān)方面，當(dāng)當(dāng)然有利于于防止違規(guī)規(guī)占用公共共區(qū)域現(xiàn)象象的出現(xiàn)。。9督促物物管公司及及時“交接接”示范文本規(guī)規(guī)定:本合合同終止時時，物管公公司應(yīng)將物物業(yè)管理用用房、物業(yè)業(yè)管理相關(guān)關(guān)資料等屬屬于全體業(yè)業(yè)主所有的的財物及時時完整地移移交給業(yè)主主委員會；；業(yè)主委員員會尚未成成立的，移移交給開發(fā)發(fā)商或其他他有關(guān)部門門代管。但但在本合同同期限內(nèi)，，業(yè)主委員員會代表全全體業(yè)主與與物業(yè)管理理企業(yè)簽訂訂的物業(yè)服服務(wù)合同生生效時，本本合同自動動終止。此前經(jīng)常出出現(xiàn)物管公公司被業(yè)主主炒掉故意意拖延撤離離時間或者者不退出，，該規(guī)定則則明確了業(yè)業(yè)主委員會會成立以后后，業(yè)主委委員會代表表全體業(yè)主主與物業(yè)管管理企業(yè)簽簽訂的物業(yè)業(yè)服務(wù)合同同生效時，，前期物業(yè)業(yè)管理合同同自動終止止，這就為為新老物業(yè)業(yè)公司的順順利交接提提供了一個個前提條件件。當(dāng)然我我們也要看看到，幾乎乎所有物業(yè)業(yè)公司在撤撤出前都有有被業(yè)主或或開發(fā)商拖拖欠的債務(wù)務(wù)，這個問問題不解決決，也會給給新老物業(yè)業(yè)公司的順順利交接造造成障礙，，所以還需需要有關(guān)部部門制定配配套細(xì)則，，讓物管得得及時“交交接”更具具可操作性性。10明晰晰房屋保修修責(zé)任范文本第三三十三條規(guī)規(guī)定甲方違違反本合同同第十七條條的約定，，拒絕或拖拖延履行保保修義務(wù)的的，業(yè)主、、物業(yè)使用用人可以自自行或委托托乙方修復(fù)復(fù)，修復(fù)費(fèi)費(fèi)用及造成成的其他損損失由甲方方承擔(dān)。在建設(shè)部的的房屋銷售售管理辦法法和建筑法法等相關(guān)法法規(guī)中，對對這一條已已經(jīng)作了明明確規(guī)定，，而在前期期物業(yè)管理理合同中定定下這一條條，當(dāng)然更更有利于業(yè)業(yè)主維權(quán)。。五、

業(yè)主主委員會如如何簽定物物業(yè)服務(wù)合合同？第一，物業(yè)業(yè)服務(wù)合同同簽定的程程序要合法法。因為業(yè)業(yè)主委員會會簽定這個個合同是代代表業(yè)主簽簽定的，根根據(jù)國務(wù)院院物業(yè)管理理條例必須須2/3以以上業(yè)主通通過才能簽簽定。而怎怎樣算業(yè)主主大會通過過，還需要要根據(jù)業(yè)主主大會議事事規(guī)則的約約定來辦理理。總之，，簽定物業(yè)業(yè)服務(wù)合同同的前提是是要程序合合法。沒有有這個前提提就必然直直接造成合合同的無效效，帶來物物業(yè)管理糾糾紛，造成成大量的社社會問題。。嚴(yán)格按照國國務(wù)院條例例規(guī)定的程程序制訂、、簽定服務(wù)務(wù)合同，是是保證業(yè)主主權(quán)益的根根本途徑，，是保障合合同當(dāng)事人人權(quán)益的基基本前提。。具體來講講，程序至至少包括：：1、業(yè)主委委員會應(yīng)該該對物業(yè)管管理企業(yè)的的確定方式式進(jìn)行討論論，并無保保留向全體體業(yè)主介紹紹，廣泛征征求業(yè)主的的意見，最最終通過業(yè)業(yè)主大會決決議的形式式確定選聘聘物業(yè)管理理企業(yè)的形形式。沒有有一個公開開公正公平平的選聘方方式，無標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行物物業(yè)管理合合同的簽定定和物業(yè)管管理企業(yè)選選聘都是沒沒有任何意意義的。業(yè)主委員會會首先要明明確招標(biāo)在在選聘物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)的作用，，并向全體體業(yè)主宣傳傳招標(biāo)的意意義。同時時根據(jù)招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)法的的規(guī)定，聘聘請招標(biāo)代代理機(jī)構(gòu)全全程負(fù)責(zé)招招標(biāo)過程，，確保招標(biāo)標(biāo)公正公平平公開，最最終維護(hù)全全體業(yè)主的的利益，使使業(yè)主獲得得質(zhì)價相當(dāng)當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服服務(wù)。2、招標(biāo)文文件應(yīng)該包包括物業(yè)服服務(wù)合同的的草案，實實際上已經(jīng)經(jīng)確定物業(yè)業(yè)服務(wù)合同同的主要條條款內(nèi)容。。即使不采采取招標(biāo)方方式，進(jìn)行行詢價方式式也需要明明確有關(guān)業(yè)業(yè)主的需求求。一般是是業(yè)主委員員會和咨詢詢代理顧問問一起草擬擬合同條款款，再廣泛泛征求業(yè)主主意見。3、根據(jù)業(yè)業(yè)主意見，，修訂合同同草案、招招標(biāo)方案或或者招標(biāo)文文件。4、通通過評標(biāo)后后確定中標(biāo)標(biāo)單位，并并向全體業(yè)業(yè)主公告中中標(biāo)結(jié)果。。5、根據(jù)招招投標(biāo)文件件和中標(biāo)通通知書等簽簽定合同，，并向全體體業(yè)主公告告服務(wù)合同同全文。6、、物業(yè)服務(wù)務(wù)合同必須須向每位業(yè)業(yè)主提供一一份，并在在業(yè)主委員員會辦公室室和物業(yè)管管理處備查查。第二，服務(wù)務(wù)合同的內(nèi)內(nèi)容除遵守守當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)文件件外，必須須體現(xiàn)全面面、具體的的要求，主主要實現(xiàn)服服務(wù)內(nèi)容、、質(zhì)量和收收費(fèi)的統(tǒng)一一。對合同同內(nèi)容的要要求至少包包括：1、能夠基基本滿足業(yè)業(yè)主的普遍遍服務(wù)需求求；2、服務(wù)內(nèi)內(nèi)容根據(jù)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和和有關(guān)規(guī)范范確定，并并且具體量量化，具有有可操作性性、可檢驗驗性；3、收費(fèi)費(fèi)內(nèi)容與服服務(wù)內(nèi)容完完全一致，，并且細(xì)致致完整，不不重復(fù)、不不漏算，并并符合包干干制或酬金金制實現(xiàn)的的要求；4、應(yīng)該聘請請專業(yè)顧問作作為業(yè)主和業(yè)業(yè)主委員會的的顧問，或者者作為公正第第三方，對物物業(yè)管理進(jìn)行行監(jiān)督、控制制，特別是服服務(wù)質(zhì)量和財財務(wù)的監(jiān)督；；5、服服務(wù)合同應(yīng)該該明確規(guī)定業(yè)業(yè)主參與合同同管理的權(quán)利利，全面監(jiān)督督物業(yè)公司甚甚至業(yè)主委員員會的工作；；6、、違約責(zé)任必必須明確具體體細(xì)致全面，，并有利于業(yè)業(yè)主委員會和和全體業(yè)主監(jiān)監(jiān)督執(zhí)行；合合同要獎懲分分明，鼓勵物物業(yè)公司為業(yè)業(yè)主節(jié)省成本本，并提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。第三，建議服服務(wù)合同委托托專業(yè)機(jī)構(gòu)起起草，或者提提供咨詢意見見，并由專業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)一一定法律責(zé)任任。由于合同同條款的歧義義或者瑕疵，，造成合同糾糾紛的，專業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)必必要的責(zé)任。。如果聘請專專業(yè)機(jī)構(gòu)擔(dān)任任合同執(zhí)行的的顧問，更加加有利于合同同的全面履行行。專業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)的意見應(yīng)該該和合同草案案向全體業(yè)主主公告。六：情景模擬擬情景描述我是某城區(qū)新新住宅小區(qū)的的業(yè)主委員會會臨時負(fù)責(zé)人人，經(jīng)各業(yè)主主的討論，同同意選聘已物物色和考察好好了的某物業(yè)業(yè)公司來管理理小區(qū)。物業(yè)業(yè)公司多次催催我和他們簽簽訂服務(wù)合同同，但因我文文化水平不高高，不太清楚楚該如何簽訂訂合同，為此此特請教：簽訂物業(yè)服務(wù)務(wù)合同該注意意些什么問題題呢？如果簽訂了合合同是否還必必須公證才生生效？請分組完成這這一情景練習(xí)習(xí)9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。02:27:5602:27:5602:271/6/20232:27:56AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2302:27:5602:27Jan-2306-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。02:27:5602:27:5602:27Friday,January6,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2302:27:5602:27:56January6,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。06一月月20232:27:56上上午02:27:561月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月232:27上上午午1月-2302:27January6,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/62:27:5602:27:5606January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。2:27:56上午午2:27上午午02:27:561月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。1月-231月-23Friday,January6,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。02:27:5602:27:5602:271/6/20232:27:56AM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點點點小小努力力的積累。。。1月-2302:27:5602:27Jan-2306-Jan-2312、世間成事事，不