廢鋼加工配送示范基地可行性分析報告

經濟發(fā)展而產生的產業(yè)結構演變的一般規(guī)律1、推進工業(yè)化進程根據經濟學上的配第——克拉克定理，經濟發(fā)展而產生的產業(yè)結構演變的一般規(guī)律是：勞動力先從農業(yè)流向制造業(yè)，再從制造業(yè)流向商業(yè)和服務業(yè)；因此三次產業(yè)產值變動規(guī)律先是第二產業(yè)比重逐步提高，然后是第三產業(yè)占GDP的比重逐漸增大。也就是說工業(yè)化是欠發(fā)達地區(qū)現(xiàn)代化的必由之路。

工業(yè)化的進程一般要經歷三個階段及三個時期，即：一是初級產品生產階段，亦稱為前工業(yè)化階段；二是工業(yè)化階段，又進一步分為工業(yè)化初期（亦稱工業(yè)化啟動期、經濟起飛期等）、中期（亦稱準工業(yè)化期）和后期（亦稱工業(yè)化完成期）三個時期；三是發(fā)達經濟階段，亦稱為后工業(yè)化階段。經我省知名學者專家測算，目前我省尚處于工業(yè)化中期的初始階段；工業(yè)競爭力成為經濟運行質量不高的重要標志。

通過對比分析，1990年以來，湖南工業(yè)除傳統(tǒng)優(yōu)勢產業(yè)的飲料煙草業(yè)、石油加工及煉焦業(yè)、黑色及有色金屬冶煉壓延加工業(yè)保持了相對較穩(wěn)定的市場占有率外，主要工業(yè)行業(yè)在國內市場的占有率均呈不同程度的下降。特別是國內市場競爭激烈、產品附加價值高、更新?lián)Q代較快的機電市場占有率下降幅度最大。如：儀器儀表及電器制造業(yè)，2023年的產品市場占有率比1990年下降了64.7%；電子及通信設備制造業(yè)的產品市場占有率下降了60%；機械工業(yè)的產品市場占有率下降了53.3%；材料加工業(yè)的產品市場占有率下降了51.9%。10年前，湖南與中部省份河南幾乎在同一個起跑線上，10年后湖南工業(yè)總產值僅相當于河南的一半。而東部省份廣東、山東、江蘇、浙江10年間工業(yè)總產值在全國的比重持續(xù)上升，特別是廣東上升較快，由第4位躍居榜首。

從出口和國際競爭力來看，湖南出口工業(yè)品雖然在粗加工產品上積累了一定的競爭優(yōu)勢，但在最能反映工業(yè)競爭實力和潛力的機電產品和高新技術產品上則明顯處于劣勢。機電產品在出口工業(yè)制品中所占比重只有18.8%，高新技術產品只占2.8%均比全國平均水平低得多。

而且考察1990-2023年全國主要工業(yè)行業(yè)所占銷售份額的變化趨勢可以看出：在湖南工業(yè)具有比較優(yōu)勢的7個行業(yè)中（RCA指數(shù)大于1），有6個行業(yè)的市場銷售份額是下降的。而且湖南擁有較高比較優(yōu)勢的那些行業(yè)是目前發(fā)展相對停滯、甚至相對萎縮的產業(yè)；相反，湖南工業(yè)最不具比較優(yōu)勢的那些行業(yè)，則是目前市場銷售份額正迅速上升的產業(yè)，如機電產業(yè)中的儀器儀表電器制造業(yè)、電子通信設備制造業(yè)等。

機電五金產業(yè)作為整個國民經濟各行各業(yè)提供裝備產業(yè)，提供生產設備和生產工具的產業(yè)，在國民經濟發(fā)展中具有其他產業(yè)不具備的高度關聯(lián)度和帶動性，同時作為技術密集和勞動密集產業(yè)在改善地區(qū)勞動就業(yè)和提振當?shù)睾诵母偁幜Ψ矫孀饔镁薮?，機電五金產業(yè)已經成為湖南工業(yè)化進程中的一個最關鍵和重要的瓶頸。正如張云川省長在“731”會議上指出：“我們第一個要考慮的是機械制造業(yè)的凈產值占整個工業(yè)凈產值中的比重”；鄭茂清副省長《在全省機械工業(yè)工作會上的講話》中也明確指出：我省機電產業(yè)的水平不高，“已經成為工業(yè)化進程中一個至關重要的問題”。

而在我省制造業(yè)的發(fā)展中，要成就一批全國一流、國際領先的企業(yè)和企業(yè)群，最重要的決定因素之一就是服務企業(yè)的市場系統(tǒng)和市場規(guī)模，高層次、高效率、高質量的機電五金市場體系的建立成為工業(yè)化進程中一個地位特殊、非常關鍵的步驟。湖南（國際）機電五金博覽交易中心就是我省這樣一個高標準、高要求新市場體系的旗艦。2．投資示范和帶動效應

當前我省工業(yè)化進程中的另一個重要瓶頸就是投資不足，尤其與廣東、江蘇、浙江等發(fā)達省份相比，民間投資熱情很低成為投資不足的關鍵問題。據統(tǒng)計，“九五”期間全省國有經濟在基礎設施領域的投資額占基礎設施投資總額的95.4%,這一比重高于同期全國10個百分點，高于江蘇、福建、廣東、浙江等沿海發(fā)達省份10--20個百分點。而相對應的民間投資仍處于低速徘徊的局面。2023年，我省民間投資占全社會投資的比重為34%，比2023年又回落3.6個百分點。而2023年末全省金融機構存款余額為3342.9億元，增長16.3%，增幅比上年末高3.1個百分點，為2023年以來增長最快的一年。其中，居民儲蓄存款達到2183.7億元，增長16.5%。

從現(xiàn)有民間投資的走向來看，目前個體經濟投資主要在農業(yè)、住宅、零售貿易等方面，對于全省經濟，特別是加工經濟和工業(yè)化進程的輻射和帶動作用相當有限。

一個輻射全省甚至全國的機電五金市場的建立，相當于把原料采購和銷售市場開到了企業(yè)的門口，對于全省機電五金生產企業(yè)的作用無疑是積極和有力的。我省近期確定的吸引外資工作中臺資是一個吸納重點，而機電一直是臺灣的核心產業(yè)，目前臺灣最熱門的“產業(yè)轉移”就是指將機電產業(yè)向人力成本低廉、人員素質較高的大陸轉移，因此我們認為市場的建立對于更好地服務臺商、進一步吸納臺資也具有重大而積極的作用。

湖南（國際）機電五金博覽交易中心的經營主體絕大多數(shù)是民營經濟，大市場是一個吸納民間投資和吸納臺資向我省機電產業(yè)轉移的極佳“洼地”和“吸盤”，大市場的建設不僅為全省工業(yè)化進程帶來巨大推動，而且推動的主要資金來源于民間資本、外資，該市場對于引導民間資本、外資進入我省投資領域，特別是工業(yè)領域具有十分重要的示范效應。

因此，無論從產業(yè)發(fā)展來看，還是從社會投資來看，該項目都是一個具有很明顯放大效應、輻射力強的項目。第二部分

我國機電五金產業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢1、機電五金產業(yè)現(xiàn)狀

我國五金行業(yè)的產品門類繁多，它包括日用五金、工具五金、建筑五金、鎖具、燃氣用具、細油煙機、廚房設備及不銹鋼制品、炊具及鋁制品、拉鏈等9大門類近2023種產品?，F(xiàn)有生產企業(yè)4萬多人，從業(yè)人員150多萬人。2023年全行業(yè)工業(yè)總產值230億美圓，出口額達80億美元，進口額30億美圓。據專家預計未來五年，中國五金產品進出口將保持年均15%左右的增長速度，2023年進出口總額將達到220億美圓。

從機電產業(yè)來看，八十年代以后我國也已經成為全球機電生產和出口大國。隨著我國政府近年來采取的積極財政政策的落實，各地基礎設施建設進程加快，對機電行業(yè)發(fā)展的拉動效應顯著。特別是西部大開發(fā)和我國申奧成功，為產業(yè)發(fā)展注入新的活力。2023年第一季度全國工業(yè)總產值同比增長10.9%，機械工業(yè)總產值和產品銷售收入分別同比增長17.2%和14.73%。2023機械行業(yè)企業(yè)的增長點將表現(xiàn)為以下幾個方面：內需拉動增長西部開發(fā)和國債項目拉動了機械產品的內需增長。一季度銷售額中，內需交貨值占87.79%；從產品銷售增長速度來看，內需交貨值同比增長16.17，比出口增長高出1.8個百分點。其中，工程機械、通用基礎件、機床工具、農業(yè)機械內需增長分別高出出口增長12.82、9.52、4.92和4.3個百分點。工程機械、礦山機械繼續(xù)在西部開發(fā)與基礎建設中受益，第一季度分別增長33.18%和21.88%。

海外機電市場一直是機電產業(yè)的重要市場。據海關統(tǒng)計，“九五”期間我國機電產品累計出口3564億美元，比“八五”期間增長1.7倍，年均增幅為19.15，超額完成了國務院確定的“九五”末機電產品出口800億美元的目標。機電產品出口已成為發(fā)展我國外貿出口的重要推動力量。2023年我國機電產品進出口貿易在嚴峻的國際形勢下，達到2391億美元，占全國外貿進出口總額的46.9%，比上年增長15%，高出全國外貿進出口增幅一倍。其中，交通運輸工具、醫(yī)療儀器及器械、環(huán)保設備等進口增長較快，高新技術機電產品達到626億美元，增長了22.4%。出口機電產品中，技術含量和附加值較高的計算機零部件、通信設備、視聽設備、船舶、汽車、空調器及微波爐等機電儀產品達到1085億美元，占機電產品出口總額的91.4%。2、發(fā)展前景

我國五金機電產品進出口工作雖然已經取得很大成績，但增長的質量和效益還需要進一步提高。專家指出：目前我國機電產品出口額占世界機電產品貿易額的比重只有３．８％，還有很大增長空間。

而擁有世界1/5人口的中國的經濟建設和人民消費的巨大內需是首要動力。若干年內中國經濟可能"一枝獨秀"于世界，隨著中國人生活水平不斷提高，再加上2023年奧運會將在中國舉行，五金產品，尤其是建筑五金產品的需求將明顯上升，檔次也將提高。中國巨大的"內需市場"，成為被外商看好的所謂“世界上尚待開發(fā)的最后一個大市場”。加入WTO以后，中國五金產品進出口關稅，特別是進口關稅將大幅度降低，非關稅保護措施也將減少，預計加入WTO后，我國五金產品的進口額將有一個顯著的增長，超過30%。在未來5年內，中國五金產品進口的增長將高于出口的增長，進出口之間的順差將縮小，從而給全世界的五金企業(yè)一個巨大的市場機會。與此同時,由于中國五金生產技術的提高和勞動力價格優(yōu)勢，世界著名五金企業(yè)在中國投資建廠以及在中國進行定牌(OEM)生產和采購將更為可行。

有研究指出與先進國家相比，我國機電五金行業(yè)的差距集中反映在三個方面：

l）組織結構散、生產集中度低。產業(yè)集中度和核心企業(yè)的市場占有率普遍地來看還很低，全國性、國際性的知名品牌很少。2）產品品種少、水平低、質量差，不適應市場需求結構的變化。

3）技術裝備水平低、開發(fā)能力弱，主導產品技術來源主要依賴國外。比如我國機電工業(yè)從總體上看，發(fā)展水平遠遠低于工業(yè)發(fā)達國家，據有關統(tǒng)計顯示，我國機械產品達到國際80年代初期水平的僅占有5％，一般的低水平的老產品仍占70％左右。3、通過整合相關優(yōu)勢，把我國建成“世界工廠”

從全國范圍總的來看，“小而全”、“小而散”、“小而弱”、“小而多”的企業(yè)組成是目前我國機電五金產業(yè)的基本特點。“做強做大”成為產業(yè)發(fā)展的關鍵理念。在做強做大的諸多建議中，“通過整合相關優(yōu)勢，把我國建成世界工廠”的見解受到業(yè)內的高度關注。

而近年整合優(yōu)勢談得最多的是，整合大中華經濟圈的制造業(yè)優(yōu)勢。特別是臺灣、香港、新加坡等地的制造業(yè)、加工業(yè)優(yōu)勢，形成更大的競爭力。

臺灣曾是“亞洲四小龍”之一，機械、電子等工業(yè)已具備較大規(guī)模，成為臺灣經濟的主體，去年臺灣機電產業(yè)出口總值為六百六十八億美元，占出口總值五成四的比重；尤其是信息產業(yè)和半導體產業(yè)，分別居世界第三和第四位，優(yōu)勢明顯。但臺灣自身的市場狹小，同時生產成本又在不斷攀升。將臺灣傳統(tǒng)機電產品制造產業(yè)向大陸轉移，利用當?shù)刭Y源，降低采購和生產成本，進行新產品研發(fā)和創(chuàng)新。借助祖國大陸極賦競爭力的產業(yè)制造能力和生產成本，結合臺灣的研發(fā)技術和行銷網絡，打造大中華經濟圈“世界工廠”的品牌應該指日可待。事實上，目前一大批臺灣的傳統(tǒng)機電產品制造產業(yè)已轉移大陸，最先拔得頭籌的是廈門、福州、東莞、上海和蘇州等地，大批臺資企業(yè)投資于計算機硬件、通信設備、芯片、家電、汽車、摩托車、機械制造、化工等行業(yè)，形成規(guī)模優(yōu)勢明顯的產業(yè)集群。

在五金方面建設"世界工廠"中國的產品也有著極強的國際競爭力。由于勞動力價格優(yōu)勢和入世后政策的穩(wěn)定，發(fā)達國家的品牌五金企業(yè)紛紛把生產能力轉移中國，或者直接對中國產品進行OEM采購，促進了中國五金生產技術的提高。較好的質量和極低的價格，加上加入WTO后國際市場更加開放，中國五金產品的出口也將面臨又一個快速增長的黃金機遇。

第三部分

我省機電五金行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和機遇挑戰(zhàn)1、我省機電五金產業(yè)與國內先進水平的相對比較

我國的機電五金市場主要分布在浙江、江蘇、上海、廣東和山東等地，其中浙江、江蘇和廣東最為突出。由于機電產業(yè)具有很強的制造業(yè)關聯(lián)度和很強的帶動性，加之機電五金產業(yè)勞動密集的特點，對于吸納就業(yè)保持社會穩(wěn)定具有很大作用，很多東部和中部發(fā)達省市都幾乎同時將其確定為當?shù)亟洕l(fā)展的龍頭予以高度重視、重點培養(yǎng)。

陜西西安、廣東廣州、中山、江蘇無錫、山西太原、浙江永康、上海、湖北武漢等地今年廣州、上海、杭州、天津先后建成面積超過2萬平方米的大型機電五金市場，陜先后舉辦全國性乃至國際性的大型機電五金博覽會、展示會、交易會，主持和出席會議的當?shù)匦姓I導級別之高，重視程度都是以往不多見的。各地政府也積極引導當?shù)仄髽I(yè)走出國門，參加國際頂級專業(yè)博覽會。近年參加美國芝加哥、德國科隆五金博覽交易會的國內省份和企業(yè)增加明顯。各地政府和企業(yè)都意識到目前是機電五金產業(yè)升級的重要時機，而在這樣的背景下，誰能借鑒國內外最成功的經驗，誰就最有可能搶先獲得成功。同時我國機電五金產業(yè)在未來國際中的地位也越來越受到發(fā)達國家行業(yè)協(xié)會和跨國企業(yè)的重視，中國五金制品協(xié)會理事長張東立當選國際五金聯(lián)合會（IHA）執(zhí)委會委員。上海在2023年4月7日第47屆世界五金大會正式獲得2023年第49屆世界五金大會的舉辦權。而且中國五金制品協(xié)會和五金商會指出：2023年10月10日至12日至，每年在上海舉辦國際五金展覽會，并準備用5年左右的時間，將上海國際五金展培育成為僅次于德國科隆和美國芝加哥的世界第三大五金專業(yè)展，使上海成為國際五金大市場。

我省不是機電的強省，發(fā)展一直處于比較低的水平。2023年我省全部規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產值中機械工業(yè)所占的比重只有17.1%，比全國低6個百分點。正如張云川省長在“731”會議上指出：“我們第一個要考慮的是機械制造業(yè)的凈產值占整個工業(yè)凈產值中的比重”；鄭茂清副省長《在全省機械工業(yè)工作會上的講話》中也明確指出：我省機電產業(yè)的水平不高，“已經成為工業(yè)化進程中一個至關重要的問題”。

雖然整體水平不高，但在某些機電產業(yè)的局部領域近年出現(xiàn)了一些十分可喜的亮點。“中聯(lián)”、“三一”、“山河”等一批新興企業(yè)的崛起，老牌國有企業(yè)“浦沅”、“江麓”制度創(chuàng)新，企業(yè)的銷售收入大幅增加，全省幾家主要工程機械企業(yè)2023年產值和銷售也很喜人，去年湖南省工程機械銷售收入、增加值、利潤已分別躍居全國同行第5位、2位和首位。

小五金是我省的一個傳統(tǒng)優(yōu)勢產業(yè)，但是由于處于長期自我發(fā)展的狀態(tài)，產業(yè)的規(guī)范化和發(fā)展層次比較低，以邵東等地為代表的五金產業(yè)發(fā)展速度明顯有所滯緩，與東部省份的快速發(fā)展呈現(xiàn)鮮明對比。政府支持和宏觀指導成為不同地區(qū)產業(yè)競爭的一個重要因素

現(xiàn)有的長沙機電五金批發(fā)市場主要有以下幾個方面的問題：1）批發(fā)市場法規(guī)滯后，導致“散、小、亂、差”

由于我國批發(fā)市場建設法律體系不夠健全，直接導致了批發(fā)市場的市場準入門檻很低，批發(fā)市場出現(xiàn)重復建設。目前長沙機電五金市場，規(guī)模效應明顯和對產業(yè)帶動力強的批發(fā)市場幾乎沒有，低水平重復比較嚴重，形成我市機電五金市場“散、小、亂、差”的局面，也增大了管理難度。2）統(tǒng)籌規(guī)劃、集中管理的力度不夠3）市場投資方重建設、輕管理，重守業(yè)、輕創(chuàng)新。

不少批發(fā)市場的硬件、軟件配套建設跟不上，幾乎沒有象樣的服務功能，市場投資主體對市場的管理僅僅停留在物業(yè)管理的層次上，不利于經營戶成長壯大也阻礙了市場自身的積累與發(fā)展。市場管理機制缺乏創(chuàng)新，在激烈市場競爭中仍采用過去老一套管理辦法和營銷方式，市場間低水平競爭、價格戰(zhàn)競爭激烈。市場管理人員和交易人員素質低。管理人員對現(xiàn)代流通模式和現(xiàn)代企業(yè)管理方式了解得少。市場交易人員素質更是參差不齊，只注重眼前利益，缺乏長遠的發(fā)展眼光。4）經營戶素質有待提高，假冒偽劣泛濫數(shù)目眾多但是規(guī)模都很小，經營水平參差不齊，市場提供的交易方式比較原始，攤位制仍是大多數(shù)市場普遍采用的辦法，經營戶主要的進駐方式仍是短期租賃。這種市場結構容易導致經營戶短期行為，低價傾銷、無序競爭嚴重；市場假冒偽劣充斥，甚至出現(xiàn)一些產品和企業(yè)“優(yōu)汰劣勝”的所謂“逆向選擇”，不能建立規(guī)范、高效、系統(tǒng)的市場體系，嚴重影響我省機電五金產業(yè)向高質量、高水平、國際標準發(fā)展。第四部分

湖南（國際）機電五金博覽交易中心整體定位總之，在與發(fā)達國家和發(fā)達地區(qū)的市場對比研究后我們認為，我市機電五金批發(fā)業(yè)的特點是原始型的中小市場雖然數(shù)量很多，但是各市場定位模糊、缺乏差異性，目前絕大多數(shù)市場集中在家用五金和部分軸、銷等標準件、水暖器等，機電企業(yè)在工業(yè)專業(yè)產品（尤其是較大型母機、機床、以及品類繁多的密封件、橡膠件、液壓設備）等方面很難一次集中采購到、采購成本也明顯偏高；由于流通渠道不暢一個方面不利于我省制造業(yè)采用最先進的技術和設備，最快地提高工作效率；另一個方面導致我省企業(yè)在高科技新產品的營銷與促銷費用都很高，已經成為我省機電五金以及其他制造業(yè)企業(yè)相當頭痛的一個問題，成為我省制造業(yè)發(fā)展的一大阻滯。市場規(guī)模狹小、經營戶良莠不齊，低水平競爭嚴重，難以上臺階，影響了我省制造業(yè)的整體效率和水平的根本性改善。規(guī)模優(yōu)勢明顯‘專業(yè)性、綜合性強，“一站式購齊”，經營品牌檔次較高，市場服務水平高、的高水平現(xiàn)代化機電五金大市場需求已經十分強烈，特別是從整體規(guī)劃到外在建筑形式；從內在管理方式到現(xiàn)代物流組織；從一般產品交易到高科技新產品展示、演示與人員培訓及信息發(fā)布都集中于一體；交易與展示相互協(xié)同相互促進的真正規(guī)范、有序、高效的專業(yè)市場，對于機電五金產業(yè)的發(fā)展已經迫在眉睫。這一點也是湖南（國際）機電五金博覽交易中心最根本的設計和建設立足點。同時我們也希望市場的建設能夠為我省我市機電五金流通業(yè)的規(guī)范、發(fā)展和全面升級作出有益的嘗試。

我們認為湖南（國際）機電五金博覽交易中心的整體定位為：1、國際、國內機電五金一流產品和先進技術的集中展示窗口和匯集通道湖南（國際）機電五金博覽交易中心是國際機電五金產業(yè)鏈條中的重要一環(huán)，是中國機電五金發(fā)展特別是中南省份機電五金發(fā)展的核心市場。市場是國內外先進的機電五金產品、機電五金技術、機電五金設備、機電五金材料、知名品牌進入我國、我省的重要窗口和通道；是我國機電五金生產技術、生產結構、生產質量和流通分銷全面升級的信息庫和支持系統(tǒng)，是我省、我國機電五金企業(yè)了解國外產品市場需求的窗口和通道。2、全省工業(yè)化進程現(xiàn)實、顯著和強有力的推進器我省已經確定把推進工業(yè)化進程作為全省的核心經濟工作之一，是全省經濟工作中的重中之重。而沒有強大的制造業(yè)的工業(yè)化進程是無法想象的。經濟學家指出：市場規(guī)模是企業(yè)規(guī)模的決定因素，湖南要形成發(fā)展和吸納一大批全國一流、世界有影響的制造企業(yè)就必須有相應發(fā)達的市場體系作為企業(yè)發(fā)展的平臺和背景。因此我們認為大市場是全省工業(yè)化進程現(xiàn)實、顯著和強有力的推進器。大市場是我省優(yōu)秀機電五金成果、特色機電五金產品的集中展示平臺，是我省工業(yè)化、制造業(yè)及其優(yōu)質企業(yè)（如湘潭電機、三一重工、中聯(lián)重科、浦沅、遠大等）的一張精心打造的精美名片，是全省機電五金產業(yè)全面、適用、便捷的索引庫。3、成為我市的一個標志工程和典型項目今年和一個較長的時間內，我市經濟工作的戰(zhàn)略重點是“工業(yè)化、農業(yè)產業(yè)化、城鎮(zhèn)化”，而市場是一個“三化合一”的典型工程。應該把市場建設成為我市經濟工作中的一個標志工程和核心項目、重點工程。

第四部分

服務功能設計服務是市場的核心競爭力之一，因此為市場設計服務功能對于市場的建設和發(fā)展是十分必要的。我市場主要擬在五個方面向客戶提供服務：信息流服務、質量保障和監(jiān)督服務、物流服務、商流服務、資金流服務、管理流服務。1、信息流服務：主要是針對客商目前在經營決策過程中信息上的一些關鍵弊病，比如信息零碎、信息滯后、信息不全、信息失真和信息靜止等方面，在條件成熟的時候針對一些產品，逐步引入大型采購企業(yè)拍賣制度、信息沙龍、定期市場分類報告、市場結構性特征分析等制度，以客商為中心全面規(guī)劃市場的信息系統(tǒng)組織，在交易信息生成、整合、加工、提供、以及幫助客戶信息挖掘、輔導利用等方面提供全程服務，切實幫助經營戶擴寬信息渠道來源、提高信息時效性和信息質量，減低經營決策中的信息風險（決策失誤是最大的經營失誤），同時逐步完善和推動經營戶的電子商務系統(tǒng)提高經營效益。2、質量保障和監(jiān)督服務：

通過與質量管理監(jiān)督部門的合作，建立產品質量監(jiān)督和信譽保障系統(tǒng)，提高市場的品牌價值并使整個市場朝著高水平的方向發(fā)展，逐步建立市場準入制度，逐步提高進場企業(yè)的自我質量管理門檻，形成市場“高品質流入，高品質流出”的流通局面。3、物流服務：

物流服務是實現(xiàn)成本降低目標的一個重要手段，因為在商品從生產到消費的整個流通過程中，物流成本占總成本比例可達到30%以上，通過加強物流管理來降低成本的空間很大。市場通過在運輸管理、組貨管理、倉儲管理、包裝管理等方面提供的服務組合，通過提高包括車輛組貨能力、降低車輛空駛率、推動專業(yè)化倉儲等等一系列服務，降低經營戶的倉儲成本、配送成本、運輸成本，使經營戶在物流方面的成本逐步下降，提高經營戶整體的競爭優(yōu)勢。4、商流服務：

經營戶需要尋找上下游企業(yè)，上下游企業(yè)需要尋找合作伙伴，商流服務是通過有關的會展等方式，幫助經營戶尋找、甄別、厘定和開發(fā)商流，為經營企業(yè)和中外同行開拓更大的商機，引入外貿和海關服務，引入海外市場研究不定期專家、客商報告會，為經營戶開發(fā)海外市場提供切實的幫助，引入相關工商服務機構和金融輔助服務機構，為經營戶提供商業(yè)信用方面的支持幫助。5、資金流與金融服務：

主要包含兩個方面的內容：結算支付和融資支持。市場通過提供更高效的結算服務，逐步實現(xiàn)交易的非現(xiàn)金化，通過融資服務解決企業(yè)的短期金融困難、幫助企業(yè)提高資金周轉率、做大做強。條件成熟后，建立資本市場、項目市場、產權市場、品牌市場等相關生產力要素市場，為企業(yè)成長壯大保駕護航。6、管理流服務：

通過幫助經營戶企業(yè)化運作，實現(xiàn)中小型企業(yè)，特別是民營企業(yè)的現(xiàn)代化轉軌，提高經營戶的企業(yè)組織規(guī)范、降低企業(yè)因為自身管理水平、管理素質不高造成的經營風險，幫助企業(yè)更快地騰飛，塑造一代新的機電五金工商巨子。

其他服務包括：消防與安全服務、人員培訓服務、保險服務等。第五部分

博覽交易中心在我市其他機電五金市場中的核心比較優(yōu)勢

與我市其他機電五金專業(yè)市場相比，湖南（國際）機電五金博覽交易中心的核心比較優(yōu)勢在于以下幾個方面：區(qū)位優(yōu)勢、政策優(yōu)勢、規(guī)模協(xié)同優(yōu)勢、服務優(yōu)勢。1、區(qū)位優(yōu)勢

市場位于汽車南站以南、107國道（老韶山路）以東，身處我省經濟政治中心的南大門，與汽車南站、省政府新址、中國現(xiàn)代農業(yè)博覽交易中心、鋼材大市場、洞井環(huán)?？萍脊I(yè)園、暮云工業(yè)園以及占地5000畝的長沙花卉大世界相鄰，目前長株潭地區(qū)已經是我省經濟發(fā)展的橋頭堡，2023年三市GDP總量達1289.03億元，增長11.5%，比全省快2.5個百分點；總量占全省的比重為32.4%，比上年提高0.2個百分點，成為全省區(qū)域經濟發(fā)展核心重點。同時考慮到市場對于全省、特別是對于衡陽、郴州、婁底、邵陽等地的輻射力強，對全省經濟貢獻大。

根據長沙市建設規(guī)劃，機動車輛不進入城區(qū)，但目前我市幾乎所有機電五金集中經營地區(qū)都在二環(huán)之內，發(fā)展起來對于城市交通的壓力會越來越大，而且高度分散，不便于企業(yè)集中采購并形成輻射力，也不便于市場管理。我市場建設在二環(huán)之外，同時交通便利，可以確保貨暢其流。加之有十分富裕的土地資源，保證了市場的可延展性，這是中心的區(qū)位優(yōu)勢?？梢哉f，這一地區(qū)是我省機電五金大流通系統(tǒng)中最理想、最合適的建設地點。2023年“長株潭”及“一點一線”在全省的比重2023年“長株潭”及“一點一線”在全省的比重長

沙長株潭一點一線

總量（億元）比重（%）總量（億元）比重（%）總量（億元）比重（%）

728．0818．31289．0332．42339．3358．9國內生產總值78．368．6164．0618．9434．1547．5第一產業(yè)297．0920．3553．5637．9943．1664．5第二產業(yè)217．9118．5435．6636．9765．6164．9第三產業(yè)352．6222．1571．3935．8962．0260．22、政策優(yōu)勢

市場的建設與省委省政府領導推進工業(yè)化進程和加快城鎮(zhèn)化建設的總體思路密不可分，可望得到省委省府、市委市府的積極支持，政策支持力度大，在一些稅費、工商等諸多方面上適當減免，對經營戶吸引力大，形成競爭優(yōu)勢。3、買斷產權方式

市場為經營戶提供了永久買斷產權的方式，無論是從投資還是置業(yè)的角度，這一方式具有明顯的優(yōu)勢。長沙機電五金的集中經營場地有過多個地方，不少經營戶都有過因為城區(qū)規(guī)劃而搬遷、游擊的經歷，買斷產權可以幫助經營戶解決多年以來因為這一方面原因造成的干擾，安居才能樂業(yè)，真正實現(xiàn)經營戶的安居樂業(yè)。同時由于產權歸屬清楚，可以降低經營戶的租金成本，地理位置具有強大的升值功能。經營場地的長期化也有利于維護市場秩序，減少偽劣商品。4、規(guī)模協(xié)同優(yōu)勢

第三個競爭優(yōu)勢是規(guī)模協(xié)同優(yōu)勢，大市場分三期開發(fā)，總面積超過3660畝，是長沙市最大的機電五金集中經營地。全國第一個國際知名機電五金品牌產品的集中展示、演示、研討與人員培訓中心的建立、大型相關展會的組織對市場交易形成強有力的支持。市場內經營戶之間、經營戶與生產和需求企業(yè)之間大量的客商資源、信息資源、物流資源、資金資源集中，可以實現(xiàn)資源的整合。多元協(xié)同的大市場可以極大增加市場的輻射力、吸引力，也可以極大提高市場以及經營戶的經營效益，為經營戶和市場本身創(chuàng)造超額價值。5、服務優(yōu)勢

最后一個核心優(yōu)勢是大市場的服務優(yōu)勢。新的市場最大的創(chuàng)新在于市場管理委員會的構成和運作模式以及市場管理機制，新的市場管理架構中行業(yè)商會擔任了一個重要的角色，政府職能部門的集中辦公、全面支持；以技術專家（博士導師、院士）、經濟專家、學者型領導和職能部門領導參加的市場常設智囊機構——高級顧問團為市場的高水平發(fā)展提供重要的智力支持，細致、全面、完備的服務功能設計為市場經營戶的經營提供的不僅是便捷，更是經營能力和經營績效全面升級的推動力。

服務優(yōu)勢是整個市場策劃和設計的核心要點，也是項目招商的關鍵賣點。渭南市經濟指標省份陜西城市渭南綜合分值17.581城市等級九級市總人口(萬人)87.4非農人口（萬人）21.85GDP（萬元）283548社消零售（萬元）70814居民儲蓄（萬元）169170人均GDP（元）3244.26職工工資（元）6023人均儲蓄（元）1935.58人均零售（元）810.23非農比重（%）.25第二比重（%）31.3

第三比重（%）45.7淺談當前渭南房地產業(yè)的發(fā)展趨勢

王耀利

添加時間：2023-10-168:44:56

在房地產業(yè)新政來臨和市場出現(xiàn)變局的時候，對房地產開發(fā)企業(yè)而言，有人在為自己下地獄的命運而傷心失落，有人在為自己上天堂的結局而充滿信心，但更多的人則站在廬山迷霧的山巔上慌恐迷惑。為此，筆者就當前我市房地產市場如何貫徹新政、調整思路談幾點個人看法,其目的就是學習新政，廓清迷霧，論道發(fā)展，探索未來。

一、充分認識當前國家政策的戰(zhàn)略意義

自去年以來，針對我國房地產業(yè)發(fā)展中存在的問題，國家出臺了一系列調控政策，據統(tǒng)計，到今年8月調控政策已出臺12項之多。尤其是今年房控政策和相關舉措頻頻出臺：3月5日，溫家寶總理在政府工作報中明確提出，要繼續(xù)解決部分城市房地產投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題，表明了中央政府對今年房地產宏觀調控的一個主要政策指向。4月28日，央行全面上調貸款利率0.27個百分點；5月17日，國務院召開常務會議，提出了促進房地產業(yè)健康發(fā)展的六項措施，即：“國六條”；5月29日國務院辦公廳出臺《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》，即九部委“十五條”，對“國六條”措施進一步細化，而且對商品房和經濟適用房提出了限面積、限比重、限價格、限房貸等方面的量化指標，提出90平方米套型面積和雙70％的指標；9月6日，國家建設部、發(fā)改委、國家工商總局聯(lián)合召開全國整頓規(guī)范房地產交易秩序電視會議，對房地產市場存在的違規(guī)預售、虛假信息、廣告，違法銷售合同、中介詐騙、違規(guī)收費等問題列入了當前整頓的議事日程。

對以上政策措施的出臺和實施，主要涉及到房價、投資規(guī)模、供應結構和市場秩序四個方面，筆者認為有三方面的意義：一是充分說明房地產業(yè)是我國新發(fā)展階段的一個重點支柱產業(yè)；二是國家一些量化指標的出臺（比如90平方米中小套型和70％的比率），并非單一是滿足中低收入家庭的需求，而是站在更高、更宏觀的角度出臺的一項戰(zhàn)略政策，是針對我國土地稀缺、自然資源有限、人口眾多等問題的綜合考慮；三是針對我國當前房地產市場確實存在的一些突出問題，采取集中查處一批群眾意見大、社會反響強烈的典型案例，并公開處理、公開曝光，營造“有信者榮，失信者恥，無信者憂”的市場氛圍，以達到進一步規(guī)范房地產市場，使之持續(xù)、健康、穩(wěn)步發(fā)展。

二、我市房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀

渭南在我省屬經濟欠發(fā)達地區(qū)之一，就房地產市場而言，可以說是覺醒晚、起步慢。但經過近幾年的發(fā)展，中以城市正在走向成熟，縣、市城市開始起步；價格穩(wěn)中有升，結構基本合理，供求基本平衡；中以城市的房地產開發(fā)商已由過去的盲目、粗房轉變?yōu)槔硇?、審慎，縣、市城市已由過去的空白市場走向發(fā)展市場。

三、總體發(fā)展形勢及我市房地產業(yè)發(fā)展的思考

從去年的兩個“國八條”到今年的“國六條”以及9月六日三部委召開的國房地產交易秩序專項整頓會議，其宗旨都是整頓規(guī)范房地產市場秩序，引導房地產走向持續(xù)、健康、規(guī)范發(fā)展的道路，但字里行間絲毫沒有改變中國房地產業(yè)在國民經濟發(fā)展中的支柱產業(yè)地位，這充分說明三個因素仍不可改變。首先，房地產作為促進經濟全面發(fā)展的重要支柱作用不會改變，而且是其它產業(yè)無法比擬的；第二，中國城市化進程不會倒退；第三，老百姓購房需求不會改變。筆者認為，根據國內外社會發(fā)展經驗，人口和生產要素進程一步向城鎮(zhèn)集中轉化，其促進城市化的作用是不會變的。由此可以推斷，房地產業(yè)發(fā)展前進的車輪不是讓停止，而是要求穩(wěn)步前進程、持續(xù)發(fā)展、規(guī)范經營、依法管理的。

就我市近幾年房地產市場的發(fā)展情況來年：一是投資規(guī)模逐步升；二是開發(fā)理念和設計品位不斷提升；三是縣市發(fā)展剛剛起步，空間較大；四是市場引導有待加強；五是管理手段必須依法。

針對當前國家新政的出臺和我市房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀，我們即要堅定不移地貫徹國家方針政策，又要全面認真地領會國家政策的精神實質，充分結合渭南的實際，搞好渭南房地產市場發(fā)展與整頓。為此，今后我市房地產業(yè)的發(fā)展應注意把握好以下幾點：

一、是將責任納入開發(fā)理念。每個企業(yè)都應該把構建和諧社會作為企業(yè)的最高境界，把認真履行企業(yè)的社會責任，作為參與和諧社會建設的重要內容和重要途徑。比如建設節(jié)約型住宅、安全型住宅、智能化住宅、適用型住宅、親情化住宅等；

二、是開發(fā)企業(yè)有責任引導消費觀念。一個事物得以被人們認識并了解，往往是通過其對立面的映照及對比。對新政出臺后和消費者的批評，不要過多埋怨，面是如何利用這些政策意見去創(chuàng)出一條新路，被市場接受，被消費者看好。最近全國許多大型企業(yè)都在研究90平方米小套型問題，如何把“大”與“小”如何統(tǒng)一起來。研究這些問題，既是一種社會責任，同樣也是市場競爭力。作為一企業(yè)有社會責任感和成就大業(yè)的型發(fā)商，擔負著引導消費觀念的任務，這需要市場和金錢，更需要智慧和勇氣。

三、是要提升綜合品質。一方面是提升企業(yè)管理者的品質，當你跨入開發(fā)商的行列，那么你就承擔了至高無上的責任，你一個人蓋的房子要為成千上萬的人提供生活平臺。如果開發(fā)商把利益放到了最大化，而對安全、采光、環(huán)境、適用、耐久、物業(yè)服務等不顧，那么你就不能贏得消費都的信任；另一方面是提升產品的品質，房子是特殊產品，在開發(fā)商看來，消費者買走的是一套房子，而在消費者看來，他們買走的是在城市生活的一個平臺，他們要通過這個平臺去感受生命，包括度過人生命每一個幸福的階段。所以，開發(fā)企業(yè)們要把每一小區(qū)、每一幢建筑、每一種戶型、包括每一塊綠地和每一個雕塑都通過當作藝術品去設計和建設。渭南市各地段房屋均價表

admin

添加時間：2023-3-1611:09:23渭南市各地段房屋均價表(元)路段住宅商用存量（二手房）新建存量（二手房）新建老城700100020232300東風街東段1000130032003800東風街中段1150135060006500東風街西段1200145060006500民主路1100125045004200朝陽路東段1200130052005800朝陽路中段1200130052005800朝陽路西段1300155060006500解放路中段1300140045005000解放路南段1300140040004500前進路南段1300140050005500前進路中段1300155055006000前進路北段1200130040004500二馬路1000125035004000三馬路東段1000130030003500三馬路西段1000130030003500四馬路東段1100130025003000四馬路中段1100130025003000四馬路西段1100130030003500西一路南段1100120040004500西一路中段1200135060006800西一路北段1100130040004500西二路中段1200140050006000西二路南段1000120035002200西三路中段1200140045005000西四路中段1200140045004500西五路中段1200140045004300渭清路1200130040004500開發(fā)區(qū)1100130040004500

小高層均價表(元)西四路2400四馬路2023

崛起中的渭南房地產業(yè)

扁勇軍

添加時間：2023-3-1611:06:36

地處西北內陸的渭水之南，秦嶺以北，一座現(xiàn)代化的中型都市-----渭南正悄然崛起。

置身于渭南，你隨時隨處都能感受到這座城市日新月異的變化：高樓林立的街景；人頭攢動的商務區(qū)；規(guī)劃整齊、綠地盎然的居民區(qū)，無不向人們訴說著渭南的發(fā)展。經濟繁榮昌盛，人民安居樂業(yè)，以人為本，構建和諧社會正是渭南房地產業(yè)對這座城市的貢獻。

渭南房地產業(yè)起身于上世紀八十年代末，初興于九十年代中期。在市委、市政府、各職能部門和全社會的共同努力下，經過短短四、五年的引導和培育發(fā)展，初步形成了以行政企事業(yè)單位職工集資自建房為主，逐步發(fā)展到集資、經濟適用房、商品住宅多層次的建設供應體系，共同發(fā)展的產業(yè)框架。人居水平，環(huán)境質量明顯改善。

隨著住房制度的深化和經濟可持續(xù)發(fā)展，渭南房地產市場體系逐步建立。無論是住宅建設總量，房屋開發(fā)總量和房地產企業(yè)數(shù)量，還是住宅建設及營銷管理水平均有了顯著的提高。

十幾年間，渭南的房地產發(fā)展經歷了三個階段。第一階段（1992年－－2023年）主要是各單位職工集資自建房為主，在本單位院內或新征地為職工建住宅，一個單位一個院落，無法形成規(guī)模小區(qū)，物業(yè)管理、基礎設施配套服務管理不到位。第二階段（2023年－－2023年）由政府統(tǒng)一組織、集中規(guī)劃、統(tǒng)一建設的規(guī)模小區(qū)相繼問世，適應了廣大人民群眾對居住環(huán)境的新要求和高標準，功能齊全的花園小區(qū)成為人們向往的家園。房地產開發(fā)業(yè)隨之興起，開發(fā)投資、建設規(guī)模、標準也隨之有了較大的提高。第三階段（2023年－－2023年）隨著國務院《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》文件下發(fā)以后，我市相繼出臺了相關配套政策，使房地產企業(yè)全面健康發(fā)展，商品房成為主要形式，市區(qū)雨后春筍般的涌現(xiàn)出35家開發(fā)企業(yè)，房地產業(yè)蓬勃發(fā)展。一批優(yōu)秀的住宅小區(qū)相繼開發(fā)完工。從初期的樂天小區(qū)，龍源小區(qū)、西潼路市直機關住宅小區(qū)、惠園小區(qū)、西五路商務住宅小區(qū)；開發(fā)企業(yè)開發(fā)的光運綠景圓小區(qū)、恒昌小區(qū)。從規(guī)劃設計、環(huán)境布局，到小區(qū)功能、配套建設：水、電、路、園林綠化等均有較大提高。全市房地產市場呈持續(xù)快速發(fā)展的勢頭，總體形勢是：供需兩旺，基本平衡；商品房價格穩(wěn)中有升，持續(xù)發(fā)展；普通商品房、經濟適用房、集資建房結構合理。公有住房絕大部分出售給個人，個人購房比重達98％以上，極大地推進了住宅建設發(fā)展，對社會經濟、城市建設做出了不可磨滅的巨大貢獻。房地產業(yè)已成為渭南經濟新的增長點。

在房地產業(yè)的帶動下，物業(yè)管理市場也開始起步發(fā)展，2023年物業(yè)企業(yè)僅一兩家，規(guī)模較小，尚無管理經驗，正處于摸索時。經過幾年的發(fā)展，市區(qū)已有物業(yè)企業(yè)27家，物業(yè)管理已達133萬平方米，管理覆蓋率約33％。隨著市場的逐步規(guī)范，渭南的物業(yè)管理水平也必將日益提高。

輝煌的業(yè)績來自于房地產人的求實創(chuàng)新和埋頭苦干及無私奉獻的精神。在市委、市政府的正確領導下，在今后乃至更長時間里，房地產人將為開放的渭南塑造更和諧美好的明天。渭南是中小城市,商品房價格一直是穩(wěn)定的增長，保持在2％到4％之間，但是從2023年開始，渭南商品房價格突然飚升，在那一年里房價漲幅達到10％到15％之間，達到均價1100元左右。探討其原因有四點：一是國家加強土地管理，大幅度縮減了土地供應量；規(guī)范土地交易行為，城市所有土地交易必須掛牌進入市場進行拍賣，提高了土地價格。二是渭南經過幾年的城市基礎建設，初步形成了中型城市的規(guī)模，進城經商的農民增多，城市人口不斷增加，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部和職工也開始在城區(qū)安家落戶，加上其他縣市的人們也開始在渭南購置房產，擴大了需求。三是銀行加大按揭支持，降低了購房的門檻，使很多年輕人和經濟條件不好的人也有可能購房置產。四是受渭南03年洪災的影響，引起磚和水泥建筑材料以及整個國家范圍的鋼材和煤炭的漲價。還有個重要的前題大家要明白：房地產過熱和價格虛高只是體現(xiàn)在北京、上海、廣州等大中城市以及經濟比較發(fā)達的沿海地區(qū)，中小城市并沒有出現(xiàn)炒房的現(xiàn)象。就是在上述地區(qū)也可以發(fā)現(xiàn)，在05年國家眾多政策的調控下，房價也沒有像人們期待的那樣下降，只是增幅比例有所降低。我們自己也可以了解到，渭南的房地產開發(fā)資金還都是來自于商業(yè)銀行和開發(fā)企業(yè)的自有資金，并沒有外部資金的注入。房地產交易部門提供的數(shù)據顯示，04年商品房交易過戶1120戶，面積134960.78萬平方米，05年商品房交易過戶1754戶，面積211672.72萬平方米。05年的商品房銷售好于前一年，沒有明顯的積壓情況。在2023年底我們做了一次調查，各開發(fā)商那里得到的數(shù)據顯示渭南的均價在1200左右，和上年的漲幅持平。從價格看，渭南市場并沒有受到國家宏觀調控政策的影響。在今年國家連續(xù)出臺一系列政策的情況下，渭南的房價的增幅并沒有大幅度的下降，而是和去年持平，說明了渭南的房產市場并沒有大城市那樣的泡沫，渭南現(xiàn)在的市場可以說是求大于供，大部分的樓盤在預售階段就銷售已空，剩下的都是樓層和朝向不佳的房間。幾乎沒有現(xiàn)房可以提供，就是有也是價格高出期房很多。預計2023年國家政策還是以調整為主，而渭南的房價應該還前兩年一樣，漲幅不會有很大的變化，不會出現(xiàn)人們所期待的大幅下降。這是因為05年全市商品房預售面積為19.0149萬平方米，而04年為25.3189萬平方米。從預售的數(shù)量上看，05年的面積大大小于04年，這樣就知道06年的商品房供應量會減少，雖然二手房市場開放，提供了住房的供應量，但需要了解的是二手房交易以前就存在私下交易的現(xiàn)象，放開以后體現(xiàn)出來的只是在過戶登記上的量的增加，實質上增加的供應量不會有多大。而渭南的城市建設、城市規(guī)模在不斷增大，居住環(huán)境逐步改善，戶籍制度的改革，人們向中心城市遷移意愿，都表明了渭南的房地產需求還會在相當長的一段時期內有強勁的增長勢頭。在土地供應量不會加大的情況下，房價還會增高。但作為政府和管理機關，也要注意各種變化，應該力求房地產市場能生產出民眾有支付能力的住房，把房價的增幅控制在人們可以接受的范圍內。渭南市房地產市場調查報告

SampleText渭南市房地產調查報告

第一章

地段分析

對于房地產而言，第一重要的是地段，第二重要的是地段，第三重要的還是地段?！罴握\

1、

渭南城市發(fā)展趨向：西進。

明清時代的渭南城區(qū)圖

建國初期的渭南

80年代初期的渭南市區(qū)

2023——2023年渭南市區(qū)規(guī)劃

房地產的發(fā)展總是以城市的改造，擴建，重心偏移為發(fā)展契機，根據以上資料我們可以看出，渭南市城市發(fā)展的總趨勢是城市重心一再西移，這說明將渭南房地產發(fā)展的總趨向也將是不斷西移.。渭南市房地產市場調查報告

2、

目前渭南房地產發(fā)展狀態(tài)及熱點區(qū)域：

渭南市按照房地產業(yè)的發(fā)展狀況可大致區(qū)分為：中心區(qū)（包括朝陽大街、東風大街、樂天大街等三個部分）、開發(fā)區(qū)、老城區(qū)等三個區(qū)域。

中心區(qū)是城市經濟文化中心，配套完配，交通便捷，是大多渭南人理想的居住地。渭南目前的大型房產項目業(yè)集中于此區(qū)域。

開發(fā)區(qū)正處于建設開發(fā)階段，大片為開發(fā)綠地較多，其中一部分已被作為房地產用地征用，但目前尚無大規(guī)模開發(fā)建設。

老城區(qū)同城市中心地帶被沋河分割成兩個部分，隨著城市的西移，老城區(qū)已越來越發(fā)偏遠。

三大區(qū)域在渭南人心目中的排序：

中心區(qū)

》開發(fā)區(qū)

》老城區(qū)

3、基本結論：

結論一：渭南城市發(fā)展總趨向是城市由東向西的橫向發(fā)展為主，南北縱向發(fā)展為輔，城市的總發(fā)展趨向是：西進。

結論二：就目前現(xiàn)狀而言，中心區(qū)依然是渭南市的心臟地帶，但隨著城市的發(fā)展，中心區(qū)土地資源日漸緊缺，構建講求品味與環(huán)境現(xiàn)代居住理念的大盤已經不可能。

結論三：一般而言，隨著產業(yè)的拉動，開發(fā)區(qū)必然會成為房地產開發(fā)的熱點，土地價格隨之升值，精品大盤和高檔住宅將不斷出現(xiàn)。

第二章

產品分析

1、渭南房地產項目的總體特征

■整體產品檔次較低

縱觀渭南新近開發(fā)的樓盤中，除“綠景園”“樂天花園”屬于中檔次的產品外，其它產品檔次相對較低（從樓盤綜合品質去評定）。

■社區(qū)配套簡單

渭南在開發(fā)或已開發(fā)的房地產項目都普遍存在配套設施不完善的缺點。原因有二：一是，渭南消費者對小區(qū)配套等意識不夠。二是，項膋ao⒌牡蕩謂系停婊杓平銜禿蟆?br/>■市場缺乏規(guī)范和市場意識

在目前渭南房地產市場上，本地開發(fā)商占絕大多數(shù)，整個房產市場，幾乎沒有成熟的專業(yè)營銷策略機構介入，在產品包裝和形象塑造逗較為簡單和草率。

■市場發(fā)展?jié)摿Υ?，速度快?/p>

隨著開發(fā)區(qū)的建設，渭南房地產市場發(fā)展迅速，許多城市綠地已被征用，新一輪的地產開發(fā)熱潮即將來臨。

2、重點樓盤明細

項目

主力戶型

建筑

綠化及景觀

位置

均價

總面積

綠景園

97—150平方米

復式

多層

綠化率高，坡地，關中風情雕塑

西臨高速路西下線口，中心區(qū)與開發(fā)區(qū)交匯處

2200/平方米

100畝

樂天花園

60—190平方米

多層

小高層

有一定的綠化率，噴泉花園。

樂天大街與前進路交叉口，屬于渭南的城市新區(qū)。

1500/平方米

88.6畝

朝陽杰座

116—288平方米

小高層

位于市政府小區(qū)內

位于朝陽大街與高新區(qū)交匯處。

1900/平方米

獨立三棟

金水園

96—155平方米

多層，小高層

外圍商鋪，內置多層，小高層住宅樓。有一定的綠化

朝陽大街西段

1600/平方米

68畝

東湖。錦繡花園

60—130平方米

多層

外圍商鋪，內置多層住宅樓。有一定的綠化

朝陽大街東段。中心區(qū)與老城區(qū)交匯口。

1580/平方米

45畝渭南市房地產市場調查報告

3、重點樓盤分析：

（1）綠景園——陜西光運房地產公司

地段：渭南體育館西側，東臨渭清路，處于中心區(qū)與開發(fā)區(qū)交匯處，北鄰東風大街，南接朝陽大街，毗鄰體育館，渭南師院，占盡地利。

綠化：園區(qū)與大片的城市綠化帶接壤，并通過將售樓處建于城市綠化代外側，形成了事實上對整個綠化帶的納入。

景觀：關中風情雕塑：石獅子，拴馬樁……大面積綠化坡地。

價格：處于渭南市場價格高端。

銷售：分散購買及團購等。

宣傳：戶外，車體，口碑效應等。

（2）樂天花園——陜西信達房地產開發(fā)公司

地段：樂天大街與前進路交叉口，在東風大街以北，離城市中心較遠。

綠化及盡管景觀：有一定的綠化覆蓋，園區(qū)不舉證精巧，設有噴泉水景。

配套：毗鄰樂天大街，商業(yè)及其它配套正在建設之中。

價格：處于渭南市價格中高端。

銷售：有一定的團購比例。

宣傳手段：戶外，車體，口碑宣傳等。

（3）朝陽杰座——市政府小區(qū)

地段：朝陽大街于渭清路交叉口，鄰近市中心。

綠化：有一定的綠化面積，園區(qū)布局精致。

配套：:配套完善。

價格：處于渭南市價格高端。

銷售；以團購為主。

宣傳手段：戶外。

（4）金水園——渭南恒昌房地產開發(fā)公司

地段：朝陽大街，距市中心較近。

綠化；有一定的綠化面積

配套：外圍商鋪，內置住宅。

4、分析及結論：

結論一：目前渭南市房地產市場正處于起步發(fā)展階段，市場發(fā)育還很不成熟，各個房產項目之間的競爭正處于地段競爭向產品競爭階段的過渡之中。位于城市中心或毗鄰城市中心的房產項目優(yōu)勢明顯。

結論二：在渭南這樣一個地區(qū)級城市中，城市人口數(shù)量少，由于臨近西安，因此城市的聚集力較弱，市內的一些事業(yè)單位的工作人員大多有自己的集資房，個人買房還沒有成為主流，因而，多數(shù)房產項目都優(yōu)先考慮團購銷售。

結論三：渭南的中高檔樓盤的主力戶型以三居室居多，面積多在100—160平米之間，60—90的精品小戶型較少。

結論四：綠景園是渭南目前唯一的精品大盤，它的誕生標志著一個新的時代的到來——園林，綠化，健康等住宅概念被導入渭南房產市場。如何在規(guī)劃上超越綠景園，將成為下一個階段房地產開發(fā)所必須面對的問題。渭南市房地產市場調查報告

第三章

消費者調查分析

1、

說明：

在本次的消費者調查過程中，設置調查問卷100份，其中有效卷96份，無效卷4份，設置題目36道，其中關于渭南居民對住宅的需求以及期待類問題占28道，個人基本狀況問題占8道。

2、基本結論及相關數(shù)據：

居住面積：

市場調查結果顯示,渭南居民的居住面積多集中于70——130平方米之間。居住戶型集中在一房至三房之間。

有20％的渭南人居住戶型為一房，居住兩房和三房的各占25％。居住面積在70平方米以下的居民占22％，居住面積在110—130的占23％，71-90平方米的占16％，91-110平方米占

15％。

購買目的：

渭南市居民在購房目的多集中于自己或家人居住使用，投資意識較淡薄。數(shù)據：居住使用，占82％，作為投資的僅占18％。

戶型：

選擇兩房和三房的共占總人數(shù)的72%，選擇四房的占25％，渭南居民顯然復式結構的住宅過于陌生或不感興趣，選擇復式的僅占1％。

購買面積：

渭南居民在購房意向上多集中于中小戶型的住宅。調查結果顯示：選擇60—80的占總人數(shù)的21％，選擇80—100的占總人數(shù)的18％，選擇100—120之間的占21％。選擇150—180以上的占總人數(shù)的13％，選擇超大戶型的占總人數(shù)的7％。

住宅類型：

渭南居民對高層住宅，以及小高層住宅顯然有著濃厚的興趣，調查結果顯示：打算購買高層住宅的占總調查人數(shù)的23％。打算購買小高層的占總人數(shù)的30％。選擇，不帶電梯的多層住宅的居民占總人數(shù)的19％。選擇帶電梯多層住宅的占總人數(shù)的28％。

住宅朝向

顯然，渭南居民喜歡面朝南或南北通透的住宅，占調查總人數(shù)的66％，18％的居民選擇朝北，16％的居民選擇東西方向。

客廳：

對客廳面積的選擇，渭南居民可謂式眾口難調，選擇20—25的占總調查人數(shù)的26％，選擇10—15和15—20的各占22％。選擇25—30或30以上的各占13.5％。

臥室

顯然渭南居民更喜歡大面積臥室，選擇臥室面積在15—20平方米的占總調查人數(shù)的37％。選擇10—15平方米的占總人數(shù)的26％，選擇8—10平方米的占總人數(shù)的20％，選擇20平方米以上的占17％。

總價

渭南居民對住宅價格較為敏感，最能接受的住宅總價在：10—20萬之間。

其中：選擇10—15萬的占總調查人數(shù)的23％，選擇15—20萬的占總人數(shù)的22％，選擇10萬以下的占22％，選擇25—30萬的占11％，選擇30萬以上的占總人數(shù)的16％。

單價：

渭南居民對住宅單價最能接受的價格在1200/平方米以下。這略低于渭南中高檔樓盤的均價。

其中，選擇1000-1200元/平方米的占總調查人數(shù)的26％，選擇1000元/平方米以下的占總調查人數(shù)的24％。選擇1200—1300元/平方米的占總人數(shù)的12％。選擇1300-14000元/平方米的占總人數(shù)6％，選擇1400-1500元/平方米占總人數(shù)的6％

選擇1500-1600元/平方米占4％選擇1600-1800元/平方米占9％

選擇1800-2023元/平方米占6％

選擇2023元/平方米以上的僅占

5％。汽車行業(yè)研究-汽車行業(yè)分析報告2023-7-9（一）行業(yè)架構和隸屬關系

1．隸屬關系

中國汽車行業(yè)的現(xiàn)行主管機構是國家機械工業(yè)局。中國汽車技術研究中心、中國汽車工程咨詢公司及中國汽車報社均隸屬于機械工業(yè)局；中國汽車工程學會、中國汽車工業(yè)協(xié)會為機械工業(yè)局掛靠單位；原有的中國汽車工業(yè)總公司名稱保持不變，仍在國家計劃中實行單列。

2．組織結構

目前，中國汽車工業(yè)的組織結構分為三個層次，主要包括：

（1）計劃單列企業(yè)集團（中國汽車工業(yè)總公司、第一汽車集團公司、東風汽車集團、中國重型汽車集團和北方工業(yè)集團總公司）以及京、津、滬等地方企業(yè)集團；（2）集團控股企業(yè)及聯(lián)營企業(yè)；（3）其他各類獨立的企業(yè)。

中國汽車工業(yè)的空間分布比較分散，除西藏外全國各省市均有汽車工業(yè)，其中，122個整車廠分布在除西藏、甘肅和寧夏以外的27個省市。在這種過度分散的布局形態(tài)中依然存在一定的空間集聚性，上海、北京、天津、四川、吉林、湖北和江蘇等省市汽車工業(yè)的地域集中程度和專業(yè)化程度較高，是中國汽車工業(yè)的主要力量所在，其汽車總產量占全國的3/4。

按車型和類別分，目前中國汽車工業(yè)的地域性分布主要集中在以下三個部分：

（1）載貨汽車

重型車制造主要分布在長春、十堰、濟南、重慶和上海；中型車集中在長春和十堰，占全國的88％；輕型車則分散于北京、南京、南昌、重慶、長春、沈陽和天津；微型貨車集中在柳州、重慶、天津、西安、哈爾濱和安徽，年生產量占全國的97％。

（2）客車

除微型客車外，其他生產廠家相當分散且所占比例甚小。微型客車制造企業(yè)主要集中在天津、哈爾濱、重慶、景德鎮(zhèn)和柳州，產量占全國的97％。

（3）轎車

生產企業(yè)主要分布在上海、長春、天津和北京4個城市，產量占全國的90％。從目前發(fā)展狀況來看，上海、長春一汽、天津以及二汽（武漢）將成為中國主要的轎車生產基地[2]。

（二）企業(yè)和職工現(xiàn)狀

改革開放以來，在國家宏觀經濟調控下，中國汽車工業(yè)發(fā)展迅速，企業(yè)規(guī)模不斷擴大，汽車整車、整機生產企業(yè)的數(shù)量基本保持相對穩(wěn)定。近年來，由于國家產業(yè)政策的不斷調整，汽車企業(yè)在總數(shù)上有所下降。據2023年國家統(tǒng)計局關于汽車工業(yè)的統(tǒng)計資料顯示：截止到2023年底，

汽車行業(yè)汽車生產企業(yè)總計為2426個，比上年減少48個。其中大中型企業(yè)1128個，占企業(yè)總數(shù)的46.5%[1]。

2023年汽車工業(yè)企業(yè)按汽車生產量劃分：產量在1000～2023輛以下的汽車企業(yè)有14個；2023～5000輛以下的汽車企業(yè)有16個，5萬輛以上的汽車企業(yè)有10個。按汽車產品類型劃分：汽車整車生產企業(yè)115個，占總數(shù)的5%；汽車配件生產企業(yè)占據比例最大，企業(yè)數(shù)量為1628個，占總數(shù)的67%。

隨著汽車工業(yè)的發(fā)展，汽車工業(yè)職工總數(shù)總體來講呈穩(wěn)步增長態(tài)勢。尤其是“八五”時期，年平均增長率為3.74%。據有關統(tǒng)計，到2023年

底，汽車工業(yè)職工總數(shù)達到196.3萬人，比2023年略有減少。

在職工就業(yè)方面，汽車行業(yè)及直接相關行業(yè)就業(yè)人員包括汽車產品生產企業(yè)人員以及科研、管理、銷售、使用、維修與汽車產品生產用原材料、燃料、能源等相關行業(yè)及直接相關行業(yè)就業(yè)人員[3]。

（三）固定資產和工業(yè)總產值

近20年來，汽車產品在中國從緊俏商品、賣方市場、高額利潤逐步轉向買方市場、以銷定產、微利經營。汽車工業(yè)在經營及管理理念上發(fā)生了重大變化，從傳統(tǒng)的計劃、產值、向上要投資，逐步樹立起競爭、效益、創(chuàng)新及品牌意識。

近年來，隨著汽車工業(yè)的迅猛發(fā)展以及國家投資力度的加大，汽車工業(yè)固定資產呈現(xiàn)為逐年增長趨勢。2023年較2023年主要財務指標有較大幅度的增長。據有關部門統(tǒng)計，到2023年底，汽車工業(yè)固定資產凈值為1418.78億元,比上年增長15.3%；固定資產原值為2223.61億元,比上年增長22.9%；汽車工業(yè)總產值（現(xiàn)行價）為2787.31億元，比上年增長4.4%；汽車工業(yè)增加值為661.3億元，比上年增長11.3%[1]。

2023年以來，中央實施積極的財政政策對汽車需求的增長起到了有利的促進作用。有關部門分析預測，2023年汽車行業(yè)主要指標持續(xù)穩(wěn)步增長，并且比2023年有一定突破。

（四）主要產品和產量

1994年國家頒布的《汽車工業(yè)產業(yè)政策》為中國汽車工業(yè)健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展提供了根本保證。近幾年汽車工業(yè)取得了迅速發(fā)展，生產能力不斷增強，產量逐年遞增，產品不斷增多，產業(yè)結構不斷調整。2023年以來，汽車工業(yè)整體生產狀況較上年相比有了明顯改善，汽車市場發(fā)展日趨活躍。

隨著汽車工業(yè)生產能力的不斷增強及市場需求的變化，汽車產品結構不斷調整，開發(fā)能力不斷增強。截止到2023年底，汽車工業(yè)品種已達標13400余種，產品型譜覆蓋了貨車、客車、轎車、越野車、自卸車、牽引車等，基本滿足了國內用戶的需求。其中汽車基本車型達到6大類120多種；各類改裝車、專用車750多種；摩托車有15個排量1000多個品種；開發(fā)了一批環(huán)保、節(jié)能、安全的汽車和零部件產品，雙燃料汽車已投放市場，電動汽車已進入試制、試驗階段[1]。

據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)字表明，2023年，汽車行業(yè)年產汽車量為162.9萬輛，比2023年增長2.9%，汽車產量居世界第10位；轎車產量50.7萬輛，居世界第14位[1]。2023年汽車生產企業(yè)生產集中度明顯提高，經濟規(guī)模初見端倪。2023年國內較大的14家汽車企業(yè)集團（公司）共生產汽車148.5萬輛，占全國年產量的91.21%[4]。

2023年，汽車需求增長持續(xù)回升，汽車產量呈現(xiàn)同比增長趨勢。有關部門預測，若這種形勢持續(xù)下去，2023年汽車產量有望突破180萬輛，創(chuàng)歷史最高水平[5]。

（五）銷售和利潤

隨著汽車工業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，尤其是近年來汽車工業(yè)產業(yè)結構的不斷調整以及人民生活水平的不斷提高，購買力不斷增強，形成了潛力巨大的消費市場，使汽車工業(yè)產品的銷售量及銷售總額呈逐年上升趨勢。2023年汽車銷售量為160.3萬輛，比上年增長2.4%，銷售率為98.5%；2023年汽車銷售額為2742.5億元，比上年增長5.8%；2023年汽車工業(yè)實現(xiàn)利稅總額226億元，利潤總額57.9億元[1]。

2023年汽車產銷量持續(xù)穩(wěn)定增長，產銷基本平衡，其主要發(fā)展特征體現(xiàn)為：

1．在總量方面，汽車需求由緩慢增長轉為適度增長

據最新統(tǒng)計數(shù)據：2023年1-9月份全行業(yè)共生產汽車131.9萬輛，銷售130.1萬輛，比上年同期分別增長了12.2%和13.49%[5]。汽車市場呈現(xiàn)適度增長主要得益于以下方面：

第一，中央財政政策對汽車行業(yè)的促進作用主要體現(xiàn)在對重型和中型載貨汽車產生了強有力的拉動作用。其中，重型載貨汽車產量比上年同期增長34.32%，銷售量比上年同期增長39.86%；連續(xù)5年持續(xù)下降的中型載貨汽車銷售量比上年同期增長4.11%。

第二，汽車有效供給增加。2023年以來，汽車生產企業(yè)加大了產品的開發(fā)力度，適合市場需求的新產品不斷投放市場，如：上海別克、廣州本田雅閣、江鈴全順等新產品受到了客戶廣泛青睞。

2．在品種方面，帶動汽車需求的增長點發(fā)生了較大變化

2023年汽車產銷量的增長，由以往以轎車和微型車為主，轉變?yōu)橐暂p型載貨車、轎車為主。其中汽車產銷增加部分的50%來自于輕型載貨車，使之成為帶動汽車產銷量增長的主要力量。而轎車的增長幅度已下降到第二位。從各類車型的增長率來看，增長最高的是中型客車，比上年同期增長74.79%。

3．在時間方面，2023年汽車產銷量呈現(xiàn)波浪型發(fā)展特征，全年形勢比較樂觀

2023年以來，汽車需求變化的總趨勢是由快到慢，到6月份汽車產量達到了當年最低點，隨后逐月回升，并且產銷增長勢頭強勁[5]。

（六）進出口貿易

中國汽車工業(yè)在國家產業(yè)政策的指導和支持下，積極參與國內外市場競爭，進出口貿易發(fā)展平穩(wěn)、迅速，對汽車工業(yè)的整體發(fā)展起到了重要作用。受世界金融危機及國內汽車工業(yè)總體形勢呈低速增長的影響，近年來，中國汽車產品進出口貿易尚未走出低迷狀態(tài)。2023年汽車產品進口及出口均呈下降趨勢。出口下降的主要原因在于市場競爭日趨激烈，而中國汽車產品技術水平與國際水平尚存在一定的差距。進口下降的主要原因在于：

（1）中國汽車工業(yè)總體水平不斷提高，引進車型國產化率不斷提高，價格下降。

（2）國產車在價格、配件、售后服務等方面占有一定優(yōu)勢。

（3）對走私進口車不斷加大了打擊力度。

在出口方面：2023年汽車產品（含配件、摩托車、發(fā)動機）出口創(chuàng)匯總額達