房地產(chǎn)企業(yè)增值稅政策實(shí)務(wù)總結(jié)

第10頁(yè)共10頁(yè)房地產(chǎn)?企業(yè)增?值稅政?策實(shí)務(wù)?總結(jié)?房地產(chǎn)?開發(fā)企?業(yè)銷售?自行開?發(fā)的房?地產(chǎn)項(xiàng)?目，包?括在依?法取得?土地使?用權(quán)的?土地上?進(jìn)行基?礎(chǔ)設(shè)施?和房屋?建設(shè)或?以接盤?等形式?購(gòu)入未?完工的?房地產(chǎn)?項(xiàng)目繼?續(xù)開發(fā)?建設(shè)，?房屋建?設(shè)完工?后以自?己的名?義立項(xiàng)?銷售。?（定義?概括自?國(guó)家稅?務(wù)總局?公告_?___?年第_?___?號(hào)）?01?一般納?稅人新?老項(xiàng)目?不同的?計(jì)稅方?式房?地產(chǎn)開?發(fā)企業(yè)?開發(fā)的?，開工?日期在?___?_月_?___?日之前?的同一?《施工?許可證?》下的?不同房?產(chǎn)，如?開發(fā)項(xiàng)?目中既?有普通?住房，?又有別?墅，屬?于同一?房地產(chǎn)?項(xiàng)目，?只能選?擇適用?一種計(jì)?稅方法?。0?2銷?售自行?開發(fā)地?產(chǎn)項(xiàng)目?增值稅?一般納?稅政策?03?預(yù)收?款采?取預(yù)收?款方式?銷售自?行開發(fā)?的房地?產(chǎn)項(xiàng)目?增值稅?預(yù)繳政?策：?預(yù)收款?開票?房地產(chǎn)?企業(yè)向?購(gòu)房者?開具增?值稅普?通發(fā)票?，使用?“未發(fā)?生銷售?行為的?不征稅?項(xiàng)目”?編碼，?602?“銷售?自行開?發(fā)的房?地產(chǎn)項(xiàng)?目預(yù)收?款”，?發(fā)票稅?率欄應(yīng)?填寫“?不征稅?”。（?國(guó)家稅?務(wù)總局?公告_?___?年第_?___?號(hào)）。?后續(xù)不?需紅字?沖回。?已申?報(bào)繳納?營(yíng)業(yè)稅?的預(yù)收?款，未?開具營(yíng)?業(yè)稅發(fā)?票房?地產(chǎn)企?業(yè)向購(gòu)?房者開?具增值?稅普通?發(fā)票，?使用“?未發(fā)生?銷售行?為的不?征稅項(xiàng)?目”編?碼，6?03“?已申報(bào)?繳納營(yíng)?業(yè)稅未?開票補(bǔ)?開票”?，發(fā)票?稅率欄?應(yīng)填寫?“不征?稅”。?（國(guó)家?稅務(wù)總?局公告?___?_年第?___?_號(hào)）?。預(yù)?收款范?圍全?國(guó)層面?的稅收?文件無(wú)?詳細(xì)規(guī)?定，部?分地區(qū)?國(guó)稅機(jī)?關(guān)有出?具相應(yīng)?的政策?解答，?一般認(rèn)?為房地?產(chǎn)企業(yè)?銷售房?產(chǎn)預(yù)收?款范圍?包括具?有法律?約束力?的定金?、分期?取得的?預(yù)收款?（含首?付款、?按揭款?和尾款?）和全?款。?若當(dāng)?shù)?國(guó)稅稅?務(wù)未出?具明確?的文件?或政策?解答，?則一般?結(jié)合預(yù)?售情況?，是否?已有確?定的房?型、銷?售單價(jià)?、銷售?面積，?已收取?的誠(chéng)意?金、認(rèn)?籌金或?訂金的?金額大?小、期?限長(zhǎng)短?綜合判?斷是否?屬于預(yù)?收款范?圍，需?要與稅?務(wù)審核?員進(jìn)一?步的核?實(shí)溝通?。各?地營(yíng)改?增政策?解答?政策解?答內(nèi)容?河北?省國(guó)家?稅務(wù)局?關(guān)于全?面推開?營(yíng)改增?有關(guān)政?策問(wèn)題?的解答?（之二?）預(yù)?收款包?括分期?取得的?預(yù)收款?（首付?+按揭?+尾款?）、全?款取得?的預(yù)收?款。定?金屬于?預(yù)收款?；誠(chéng)意?金、認(rèn)?籌金和?訂金不?屬于預(yù)?收款。?河北?省國(guó)家?稅務(wù)局?關(guān)于全?面推開?營(yíng)改增?有關(guān)政?策問(wèn)題?的解答?（之八?）房?地產(chǎn)開?發(fā)企業(yè)?以訂金?、意向?金、誠(chéng)?意金、?認(rèn)籌金?等各種?名目向?購(gòu)房人?收取的?款項(xiàng)不?同時(shí)符?合下列?條件的?均屬于?預(yù)收款?性質(zhì)，?應(yīng)按規(guī)?定預(yù)繳?增值稅?：（?一）收?取的款?項(xiàng)金額?不超過(guò)?___?_萬(wàn)元?（含_?___?萬(wàn)元）?；（?二）收?取的款?項(xiàng)從收?取之日?起三個(gè)?月內(nèi)退?還給購(gòu)?房人。?山東?國(guó)稅全?面推開?營(yíng)改增?試點(diǎn)政?策指引?（六）?房地?產(chǎn)開發(fā)?企業(yè)取?得的預(yù)?收款包?括定金?、分期?取得的?預(yù)收款?（含首?付款、?按揭款?和尾款?）和全?款。?誠(chéng)意金?、認(rèn)籌?金和訂?金不屬?于預(yù)收?款。?河南國(guó)?稅營(yíng)改?增問(wèn)題?快速處?理機(jī)制?專期九?“定?金”是?一個(gè)法?律概念?，屬于?一種法?律上的?擔(dān)保方?式，《?中華人?民共和?國(guó)擔(dān)保?法》第?八十九?條規(guī)定?：當(dāng)事?人可以?約定一?方向?qū)?方給付?定金作?為債權(quán)?的擔(dān)保?。債務(wù)?人履行?債務(wù)后?，定金?應(yīng)當(dāng)?shù)?作價(jià)款?或者收?回。給?付定金?的一方?不履行?約定的?債務(wù)的?，無(wú)權(quán)?要求返?還定金?；收受?定金的?一方不?履行約?定的債?務(wù)的，?應(yīng)當(dāng)雙?倍返還?定金。?簽合同?時(shí)，對(duì)?定金必?需以書?面形式?進(jìn)行約?定，同?時(shí)還應(yīng)?約定定?金的數(shù)?額和交?付期限?。定金?數(shù)額可?以由合?同雙方?當(dāng)事人?自行約?定，但?是不得?超過(guò)主?合同總?價(jià)款的?___?_%，?超過(guò)_?___?%部分?無(wú)效。?“訂?金”目?前我國(guó)?現(xiàn)行法?律中沒(méi)?有明確?規(guī)定，?它不具?備“定?金”的?擔(dān)保性?質(zhì)，當(dāng)?合同不?能履行?時(shí)，除?不可抗?力外，?應(yīng)根據(jù)?雙方當(dāng)?事人的?過(guò)錯(cuò)承?擔(dān)違約?責(zé)任，?一方違?約，另?一方無(wú)?權(quán)要求?其雙倍?返還，?只能得?到原額?，也沒(méi)?有__?__%?比例的?限制。?“意?向金（?誠(chéng)意金?）”在?我國(guó)現(xiàn)?行法律?中不具?有法律?約束力?，主要?是房產(chǎn)?中介行?業(yè)為試?探購(gòu)房?人的購(gòu)?買誠(chéng)意?及對(duì)其?有更好?的把控?而創(chuàng)設(shè)?出來(lái)的?概念，?在實(shí)踐?中意向?金（誠(chéng)?意金）?未轉(zhuǎn)定?金之前?客戶可?要求返?還且無(wú)?需承擔(dān)?由此產(chǎn)?生的不?利后果?。綜?上，定?金、訂?金、意?向金、?誠(chéng)意金?中，只?有“定?金”具?有法律?約束力?，而訂?金、意?向金、?誠(chéng)意金?都不是?法律概?念，無(wú)?論當(dāng)事?人是否?違約，?支付的?款項(xiàng)均?需返還?。因此?，房地?產(chǎn)開發(fā)?企業(yè)收?到購(gòu)房?人的定?金，可?視同收?到預(yù)收?款；收?到訂金?、意向?金、誠(chéng)?意金，?不視同?收到預(yù)?收款。?福建?國(guó)家稅?務(wù)局1?236?6營(yíng)改?增熱點(diǎn)?問(wèn)答（?7.4?）銷?售行為?成立時(shí)?，誠(chéng)意?金、定?金的實(shí)?質(zhì)是房?屋價(jià)款?的一部?分，需?要計(jì)算?繳納增?值稅。?銷售行?為不成?立時(shí)，?如果誠(chéng)?意金、?定金退?還，不?屬于納?稅人的?收入，?不需要?計(jì)算繳?納增值?稅；如?果誠(chéng)意?金、定?金不退?還，屬?于納稅?人的營(yíng)?業(yè)外收?入，不?需要計(jì)?算繳納?增值稅?。不?同項(xiàng)目?預(yù)收款?能否混?抵依?據(jù)國(guó)家?稅務(wù)總?局公告?___?_年第?___?_號(hào)《?___?_全面?推開營(yíng)?業(yè)稅改?征增值?稅試點(diǎn)?后增值?稅納稅?申報(bào)有?關(guān)事項(xiàng)?的公告?》附件?2中關(guān)?于第2?8欄“?①分次?預(yù)繳稅?額”填?報(bào)說(shuō)明?規(guī)定：?“3.?銷售不?動(dòng)產(chǎn)并?按規(guī)定?預(yù)繳增?值稅的?納稅人?，其可?以從本?期增值?稅應(yīng)納?稅額中?抵減的?已繳納?的稅款?，按當(dāng)?期實(shí)際?可抵減?數(shù)填入?本欄，?不足抵?減部分?結(jié)轉(zhuǎn)下?期繼續(xù)?抵減”?，因此?并未要?求分項(xiàng)?目抵減?，可以?適用對(duì)?納稅人?有利的?混合抵?減。?04?銷售跨?地區(qū)開?發(fā)項(xiàng)目?納稅地?點(diǎn)1?）一般?納稅人?銷售房?地產(chǎn)老?項(xiàng)目，?適用一?般計(jì)稅?方法—?不動(dòng)產(chǎn)?所在地?___?_%預(yù)?繳，機(jī)?構(gòu)所在?地納稅?申報(bào)?財(cái)稅〔?___?_〕_?___?號(hào)附件?二第一?條第（?十）點(diǎn)?規(guī)定：?房地產(chǎn)?開發(fā)企?業(yè)中的?一般納?稅人銷?售房地?產(chǎn)老項(xiàng)?目，以?及一般?納稅人?出租其?___?_年_?___?月__?__日?前取得?的不動(dòng)?產(chǎn)，適?用一般?計(jì)稅方?法計(jì)稅?的，應(yīng)?以取得?的全部?價(jià)款和?價(jià)外費(fèi)?用，按?照__?__%?的預(yù)征?率在不?動(dòng)產(chǎn)所?在地預(yù)?繳稅款?后，向?機(jī)構(gòu)所?在地主?管稅務(wù)?機(jī)關(guān)進(jìn)?行納稅?申報(bào)。?2）?其他項(xiàng)?目—全?國(guó)層面?稅收文?件無(wú)明?確規(guī)定?，各地?政策不?一一?般本著?不影響?現(xiàn)有財(cái)?政利益?格局的?原則，?建議房?地產(chǎn)開?發(fā)企業(yè)?在每個(gè)?項(xiàng)目所?在地均?辦理營(yíng)?業(yè)執(zhí)照?和稅務(wù)?登記，?獨(dú)立計(jì)?算和繳?納稅款?。避?免跨地?區(qū)政策?不一致?產(chǎn)生稅?收爭(zhēng)議?，建議?在項(xiàng)目?當(dāng)?shù)爻?立項(xiàng)目?公司單?獨(dú)運(yùn)營(yíng)?。0?5土?地價(jià)款?土地?價(jià)款，?是指向?政府、?土地管?理部門?或受政?府委托?收取土?地價(jià)款?的單位?直接支?付的土?地價(jià)款?，開發(fā)?企業(yè)應(yīng)?當(dāng)取得?省級(jí)以?上（含?省級(jí)）?財(cái)政部?門監(jiān)（??。┲?的財(cái)政?票據(jù)。?__?__法?院判決?書不能?作為土?地扣除?憑證?先受讓?土地后?設(shè)立項(xiàng)?目公司?導(dǎo)致土?地價(jià)款?扣除憑?證名稱?不一致?房地?產(chǎn)開發(fā)?企業(yè)（?包括多?個(gè)房地?產(chǎn)開發(fā)?企業(yè)組?成的聯(lián)?合體）?受讓土?地向政?府部門?支付土?地價(jià)款?后，設(shè)?立項(xiàng)目?公司對(duì)?該受讓?土地進(jìn)?行開發(fā)?，由于?后續(xù)是?由項(xiàng)目?公司申?報(bào)繳納?增值稅?，但是?土地支?付價(jià)款?扣除憑?證是原?來(lái)受讓?單位的?名稱，?導(dǎo)致項(xiàng)?目公司?在申報(bào)?扣除土?地價(jià)款?時(shí)票據(jù)?不合規(guī)?，該種?情況下?財(cái)稅[?___?_]_?___?號(hào)第八?條規(guī)定?只要同?時(shí)符合?以下規(guī)?定，可?由項(xiàng)目?公司按?規(guī)定扣?除房地?產(chǎn)開發(fā)?企業(yè)向?政府部?門支付?的土地?價(jià)款：?（一?）房地?產(chǎn)開發(fā)?企業(yè)、?項(xiàng)目公?司、政?府部門?三方簽?訂變更?協(xié)議或?補(bǔ)充合?同，將?土地受?讓人變?更為項(xiàng)?目公司?;（?二）政?府部門?出讓土?地的用?途、規(guī)?劃等條?件不變?的情況?下，簽?署變更?協(xié)議或?補(bǔ)充合?同時(shí)，?土地價(jià)?款總額?不變；?（三?）項(xiàng)目?公司的?全部股?權(quán)由受?讓土地?的房地?產(chǎn)開發(fā)?企業(yè)持?有。?“一次?拿地、?分次開?發(fā)”土?地成本?扣除?分次開?發(fā)的每?一期都?是作為?單獨(dú)項(xiàng)?目進(jìn)行?核算，?項(xiàng)目口?徑執(zhí)行?《建筑?工程施?工許可?證》。?可供?銷售建?筑面積?無(wú)法一?次全部?確定的?，按照?均衡配?比的原?則，按?以下順?序計(jì)算?當(dāng)期允?許扣除?的土地?價(jià)款：?1）?首先，?計(jì)算出?已開發(fā)?項(xiàng)目所?對(duì)應(yīng)的?土地價(jià)?款：?已開發(fā)?項(xiàng)目所?對(duì)應(yīng)的?土地價(jià)?款__?__支?付的土?地總價(jià)?款__?__（?已開發(fā)?項(xiàng)目占?地面積?÷開發(fā)?用地總?面積）?2）?然后，?再按照?以下公?式計(jì)算?當(dāng)期允?許扣除?的土地?價(jià)款：?當(dāng)期?允許扣?除的土?地價(jià)款?___?_（當(dāng)?期銷售?房地產(chǎn)?項(xiàng)目建?筑面積?÷當(dāng)期?已開發(fā)?房地產(chǎn)?項(xiàng)目可?供銷售?建筑面?積）_?___?已開發(fā)?項(xiàng)目所?對(duì)應(yīng)的?土地價(jià)?款。?—《浙?江省國(guó)?稅營(yíng)改?增試點(diǎn)?___?_個(gè)重?點(diǎn)難點(diǎn)?問(wèn)題問(wèn)?答》?06?進(jìn)項(xiàng)稅?不同?項(xiàng)目無(wú)?法劃分?進(jìn)項(xiàng)稅?額房?地產(chǎn)開?發(fā)企業(yè)?銷售自?行開發(fā)?的房地?產(chǎn)項(xiàng)目?，兼有?一般計(jì)?稅方法?計(jì)稅、?簡(jiǎn)易計(jì)?稅方法?計(jì)稅、?免征增?值稅的?房地產(chǎn)?項(xiàng)目而?無(wú)法劃?分不得?抵扣的?進(jìn)項(xiàng)稅?額的，?應(yīng)以《?建筑工?程施工?許可證?》注明?的“建?設(shè)規(guī)模?”為依?據(jù)進(jìn)行?劃分。?進(jìn)項(xiàng)?稅額抵?扣憑證?其他?抵扣政?策房?地產(chǎn)開?發(fā)企業(yè)?自行開?發(fā)的房?地產(chǎn)項(xiàng)?目，融?資租入?的不動(dòng)?產(chǎn)，以?及在施?工現(xiàn)場(chǎng)?修建的?臨時(shí)建?筑物、?構(gòu)筑物?，其進(jìn)?項(xiàng)稅額?不適用?分__?__年?抵扣的?規(guī)定。?（財(cái)稅?【__?__】?___?_號(hào)附?件2、?國(guó)家稅?務(wù)總局?公告_?___?年第_?___?號(hào)）?07?出租自?行開發(fā)?房地產(chǎn)?政策?文件?財(cái)稅[?___?_]_?___?號(hào)《_?___?進(jìn)一步?明確全?面推開?營(yíng)改增?試點(diǎn)有?關(guān)再保?險(xiǎn)、不?動(dòng)產(chǎn)租?賃和非?學(xué)歷教?育等政?策_(dá)_?__》?一般?納稅人?小規(guī)?模納稅?人0?8其?他納?稅義務(wù)?發(fā)生時(shí)?間納?稅人發(fā)?生應(yīng)稅?行為并?收訖銷?售款項(xiàng)?或者取?得索取?銷售款?項(xiàng)憑據(jù)?的當(dāng)天?；先開?具發(fā)票?的，為?開具發(fā)?票的當(dāng)?天。?納稅人?發(fā)生應(yīng)?稅行為?是納稅?義務(wù)發(fā)?生的前?提。按?照各地?營(yíng)改增?政策解?答，一?般房地?產(chǎn)公司?銷售不?動(dòng)產(chǎn)，?以房地?產(chǎn)公司?將不動(dòng)?產(chǎn)交付?給買受?人的當(dāng)?天作為?應(yīng)稅行?為發(fā)生?的時(shí)間?。交付?時(shí)間，?以《商?品房買?賣合同?》上約?定的交?房時(shí)間?為準(zhǔn)；?若實(shí)際?交房時(shí)?間早于?合同約?定時(shí)間?的，以?實(shí)際交?付時(shí)間?為準(zhǔn)。?房地?產(chǎn)開發(fā)?企業(yè)“?代建”?房屋的?行為?營(yíng)改增?之前國(guó)?稅函〔?___?_〕_?___?號(hào)對(duì)“?代建”?行為的?規(guī)定為?：“房?地產(chǎn)開?發(fā)企業(yè)?〔以下?簡(jiǎn)稱甲?方〕取?得土地?使用權(quán)?并辦理?施工手?續(xù)后根?據(jù)其他?單位〔?以下簡(jiǎn)?稱乙方?〕的要?求進(jìn)行?施工，?并按施?工進(jìn)度?向乙方?預(yù)收房?款，工?程完工?后，甲?方替乙?方辦理?產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)?移等手?續(xù)。甲?方的上?述行為?屬于銷?售不動(dòng)?產(chǎn)，應(yīng)?按‘銷?售不動(dòng)?產(chǎn)’稅?目征收?營(yíng)業(yè)稅?；如甲?方自備?施工力?量修建?該房屋?，還應(yīng)?對(duì)甲方?的自建?行為，?按‘建?筑業(yè)’?稅目征?收營(yíng)業(yè)?稅?！?營(yíng)改?增后，?房地產(chǎn)?開發(fā)企?業(yè)“代?建”房?屋的行?為，若?只自備?施工力?量修建?房屋不?替乙方?辦理產(chǎn)?權(quán)轉(zhuǎn)移?手續(xù)的?，應(yīng)按?照建筑?業(yè)稅目?征收增?值稅；?若自備?施工力?量修建?房屋的?同時(shí)替?乙方辦?理產(chǎn)權(quán)?轉(zhuǎn)移手?續(xù)的，?應(yīng)按照?銷售不?動(dòng)產(chǎn)稅?目征收?增值稅?。銷?售精裝?修房是?否視同?銷售問(wèn)?題房?地產(chǎn)開?發(fā)企業(yè)?銷售精?裝修房?，已在?《商品?房買賣?合同》?中注明?的裝修?費(fèi)用（?含裝飾?、設(shè)備?等費(fèi)用?），已?經(jīng)包含?在房?jī)r(jià)?中，不?屬于稅?法中所?稱的無(wú)?償贈(zèng)送?，無(wú)需?視同銷?售。房?地產(chǎn)企?業(yè)“買?房贈(zèng)家?電”等?營(yíng)銷方?式的納?稅比照?本原則?處理。?例如?：房地?產(chǎn)公司?銷售精?裝修房?一套，?其中精?裝修部?分含電?器、家?具的購(gòu)?進(jìn)價(jià)格?為__?__萬(wàn)?元，銷?售價(jià)格?___?_萬(wàn)元?，并按?照__?__萬(wàn)?元全額?開具增?值稅發(fā)?票，按?照__?__%?稅率申?報(bào)銷項(xiàng)?稅額。?此時(shí)，?無(wú)需對(duì)?___?_萬(wàn)元?電器部?分單獨(dú)?按照銷?售貨物?征收_?___?%增值?稅。?房地產(chǎn)?開發(fā)企?業(yè)向被?拆遷業(yè)?主交付?回遷房?房地?產(chǎn)開發(fā)?企業(yè)以?自己名?義立項(xiàng)?，開發(fā)?回遷房?并向被?拆遷業(yè)?主無(wú)償?轉(zhuǎn)讓回?遷房所?有權(quán)的?行為，?按照《?營(yíng)業(yè)稅?改征增?值稅試?點(diǎn)實(shí)施?辦法》?第十四?條之規(guī)?定，視?同銷售?不動(dòng)產(chǎn)?征收增?值稅。?區(qū)分以?下兩種?情形：?（一?）房地?產(chǎn)開發(fā)?企業(yè)在?承擔(dān)土?地出讓?價(jià)款的?土地上?開發(fā)回?遷房并?向被拆?遷業(yè)主?無(wú)償轉(zhuǎn)?讓回遷?房所有?權(quán)的，?其銷售?額按下?列方法?和順