購房補(bǔ)充協(xié)議

購房補(bǔ)充協(xié)議

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由于標(biāo)準(zhǔn)的購房合同條款的局限性，幾乎每一份購房合同都要簽訂補(bǔ)充協(xié)議。標(biāo)準(zhǔn)的購房合同由于是國家有關(guān)部門制定的，條款相對(duì)比較公允合理。而補(bǔ)充條款是由開發(fā)商制定的，往往會(huì)限制購房者的權(quán)利，甚至采納一些不同等條款侵害購房者利益。

留意事項(xiàng)關(guān)于不行抗力：導(dǎo)致發(fā)展商逾期交付房屋的緣由許多，不行抗力即是其中之一。由于相關(guān)法律規(guī)定難以對(duì)不行抗力事務(wù)一一列明，發(fā)展商通常會(huì)對(duì)不行抗力的范圍作擴(kuò)大性說明，例如將施工過程中出現(xiàn)的重大技術(shù)問題或其它發(fā)展商不能限制的因素列入不行抗力的范圍，以規(guī)避由于逾期交付房屋而需擔(dān)當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任，對(duì)此購房者應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)充協(xié)議中盡量明確不行抗力事務(wù)的范圍，在出現(xiàn)不行抗力時(shí)發(fā)展商應(yīng)當(dāng)供應(yīng)政府主管部門、公證機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的證明性文件才能作為其免責(zé)的理由，同時(shí)約定當(dāng)不行抗力事務(wù)導(dǎo)致逾期交房超過肯定期，購房者有權(quán)終止合同，要求發(fā)展商退還已經(jīng)支付的全部款項(xiàng)，或者就逾期實(shí)際天數(shù)要求發(fā)展商賜予肯定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。關(guān)于分?jǐn)偨ㄖ娣e：作為房屋總建筑面積的一部分，分?jǐn)偯娣e的多少，干脆影響購房者實(shí)際獲得的運(yùn)用面積。對(duì)此盡管《北京市商品房銷售面積計(jì)算及建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》等法規(guī)作了明確規(guī)定，實(shí)際操作中個(gè)別發(fā)展商仍舊將經(jīng)營性用房、人防工程或其他與房屋無關(guān)的面積調(diào)整實(shí)測(cè)面積和暫測(cè)面積的誤差。購房者可以參照上述有關(guān)規(guī)定，仔細(xì)審核發(fā)展商在補(bǔ)充協(xié)議中列明的分?jǐn)偡秶?，?duì)不符合法律規(guī)定的部分堅(jiān)決要求予以刪除。或者在補(bǔ)充協(xié)議中明確所購房屋的實(shí)際運(yùn)用率，即實(shí)際運(yùn)用面積與房屋總建筑面積的比率，當(dāng)發(fā)展商交付的房屋達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，購房者即可以選擇退房并要求發(fā)展商擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)于欲售商品房，特殊是約定了精裝修的欲售商品房，購房者肯定要明確該等商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，防止被發(fā)展商以“進(jìn)口”、“高級(jí)”、“先進(jìn)”等不明確的表述誤導(dǎo)。建議在補(bǔ)充協(xié)議中具體約定與房屋有關(guān)的全部?jī)?nèi)外裝修、設(shè)施設(shè)備的種類、型號(hào)、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場(chǎng)價(jià)格、達(dá)不到上述標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任等，以限度地愛護(hù)自己的利益。房屋全部權(quán)證辦理的時(shí)間。盡管從表面上看，房屋全部權(quán)是由房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的，與發(fā)展商并沒有干脆的關(guān)系，不應(yīng)構(gòu)成其義務(wù)。但在實(shí)踐中，房屋全部權(quán)權(quán)證頒發(fā)的延遲往往是由于發(fā)展商手續(xù)不完整、未能履行交納土地出讓金、測(cè)繪費(fèi)等義務(wù)。因此須要讓發(fā)展商作出相應(yīng)的，保證在規(guī)定期限內(nèi)履行各項(xiàng)義務(wù)以確保購房者順當(dāng)取得房屋全部權(quán)證，否則應(yīng)擔(dān)當(dāng)肯定數(shù)額的罰金，超過約定期限的，購房者還可以退房并要求開發(fā)商擔(dān)當(dāng)由此給購房者造成的經(jīng)濟(jì)損失。貸款辦不來怎么辦？由于在商品房購房購銷過程中，普遍采納按揭貸款或公積金貸款方式分期支付購房款項(xiàng)。而上述貸款是否會(huì)得到批準(zhǔn)主要依靠發(fā)展商供應(yīng)的擔(dān)保狀況、購房者本人的資信狀況等因素。假如購房者在簽訂購房合同并支付了首期購房款后貸款得不到批準(zhǔn)，就會(huì)面臨無法自行支付全部剩余款項(xiàng)，從而擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。因此應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)充協(xié)議中分清責(zé)任，假如由于開發(fā)商緣由導(dǎo)致貸款得不到批準(zhǔn)，則購房者可以選擇退房并要求發(fā)展商擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任；假如由于自身緣由，則屆時(shí)可以選擇變更付款方式或要求退房。關(guān)于保修責(zé)任。有關(guān)房屋質(zhì)量的保修責(zé)任，國家及北京市已經(jīng)作了明確規(guī)定，在此不再贅述。值得購房者留意的是，在北京市新增樓盤中，部分采納了通過燃?xì)庀到y(tǒng)獨(dú)立供暖的方式，而不再通過市政熱力管線集中供暖。由于供應(yīng)該種燃?xì)庀到y(tǒng)的大多為德國、意大利等國外廠商，地域分散、國內(nèi)售后服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)較少，加之該種系統(tǒng)設(shè)計(jì)壽命較長(zhǎng)(一般為十年左右)，更增加了購房者在運(yùn)用上述供暖系統(tǒng)中保修和修理的困難。因此，在補(bǔ)充協(xié)議中將開發(fā)商的責(zé)任和廠商的保修、修理、更換的責(zé)任連帶起來，要求開發(fā)商在購房者聯(lián)系不到廠商的狀況下保證正常供暖，并負(fù)擔(dān)肯定的修理費(fèi)用。關(guān)于開發(fā)商在促銷過程中的。為協(xié)作商品房的銷售，開發(fā)商或個(gè)別銷售人員都會(huì)通過口頭介紹、廣告宣揚(yáng)等方式在促銷過程中就與商品房有關(guān)的小區(qū)環(huán)境、會(huì)所、托幼、學(xué)校、醫(yī)院、停車位、物業(yè)管理等方面作出。上述因素干脆影響購房者的居住和生活質(zhì)量，實(shí)際是構(gòu)成房屋