城投公司參與新區(qū)開(kāi)發(fā)的運(yùn)作模式

城投公司參與新區(qū)開(kāi)發(fā)的運(yùn)作模式現(xiàn)代集團(tuán)城市投融資部李闖【摘要】新區(qū)開(kāi)發(fā)在解決城市規(guī)劃與遠(yuǎn)期發(fā)展、城市形象建構(gòu)、城市價(jià)值提升等問(wèn)題上起到重要作用。從目前參與新區(qū)開(kāi)發(fā)主體看，主要以城投公司為主。因此，對(duì)城投公司參與新區(qū)開(kāi)發(fā)的模式進(jìn)行分析顯得尤為重要。本文從城投公司參與新區(qū)開(kāi)發(fā)需要注意的問(wèn)題、發(fā)展要素、以及開(kāi)發(fā)模式等角度進(jìn)行了詳細(xì)闡述。隨著我國(guó)投融資體制的改革創(chuàng)新，新區(qū)的開(kāi)發(fā)主體也由以政府開(kāi)發(fā)為主逐漸向多元化的開(kāi)發(fā)主體轉(zhuǎn)變，但大多仍通過(guò)投融資平臺(tái)進(jìn)行。同時(shí)，城投公司是伴隨城市建設(shè)發(fā)展起來(lái)的，深度參與了城市建設(shè)的全過(guò)程，積累了豐富城市建設(shè)經(jīng)驗(yàn)和能力，隨著城投公司轉(zhuǎn)型需要，越來(lái)越多的城投公司涉足新區(qū)開(kāi)發(fā)。如何提高城投公司在新區(qū)開(kāi)發(fā)中的融資能力，實(shí)現(xiàn)城投公司與新區(qū)開(kāi)發(fā)的可持續(xù)發(fā)展，這與城投公司參與新區(qū)開(kāi)發(fā)的模式及業(yè)務(wù)選擇密切相關(guān)。一、城投公司參與新區(qū)開(kāi)發(fā)需要注意哪些問(wèn)題？首先，應(yīng)明確城投公司與政府的關(guān)系。為了使城投公司的各項(xiàng)工作目標(biāo)明確、責(zé)權(quán)利清晰、運(yùn)行高效，保證公司的管理水平和投資效益。1）城投公司與政府應(yīng)界定清晰新區(qū)開(kāi)發(fā)的運(yùn)營(yíng)管理模式、結(jié)構(gòu)及各相關(guān)主體的工作職責(zé)，避免在新區(qū)開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)扯皮、推卸責(zé)任等問(wèn)題；2）城投公司應(yīng)保持獨(dú)立的市場(chǎng)主體地位，避免政府過(guò)度干預(yù)而影響新區(qū)開(kāi)發(fā)的運(yùn)行效率；3）應(yīng)合理確定城投公司與政府在新區(qū)開(kāi)發(fā)中的收益分成模式，確保城投公司的投資收益，實(shí)現(xiàn)城投公司的可持續(xù)融資。其次，城投公司應(yīng)注重自身經(jīng)營(yíng)能力的培育。城投公司作為新區(qū)的開(kāi)發(fā)主體，同時(shí)也是新區(qū)的融資主體，公司的經(jīng)營(yíng)能力直接關(guān)系到公司的融資能力，進(jìn)而影響新區(qū)的開(kāi)發(fā)效率和開(kāi)發(fā)進(jìn)度。因此，城投公司應(yīng)依托新區(qū)開(kāi)發(fā)，積極拓展經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍，實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)。城投公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的拓展應(yīng)沿著區(qū)域開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈進(jìn)行前后向一體化延伸以及相關(guān)多元化拓展，如土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、水、煤氣管網(wǎng)經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物流經(jīng)營(yíng)等。再次，城投公司參與新區(qū)開(kāi)發(fā)需提前做好謀劃。新區(qū)開(kāi)發(fā)是一個(gè)規(guī)劃、資金籌集、招商策劃、運(yùn)營(yíng)管理等多因素綜合運(yùn)作的系統(tǒng)工程，而且規(guī)模較大，往往是集一個(gè)城市或地區(qū)之力進(jìn)行，科學(xué)合理的發(fā)展規(guī)劃不僅能使新區(qū)開(kāi)發(fā)從傳統(tǒng)的粗放型土地開(kāi)發(fā)思路，向各類資源整合的集約型開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)化，還能使政府從注重政績(jī)轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅爻鞘薪?jīng)營(yíng)的實(shí)效，提高新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的集約化與效益化水平。發(fā)展規(guī)劃工作具有較強(qiáng)的專業(yè)性和復(fù)雜性，需要由專業(yè)的機(jī)構(gòu)或團(tuán)隊(duì)對(duì)城投公司參與新區(qū)開(kāi)發(fā)的思路及模式進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計(jì)，才能做到全程的高效運(yùn)營(yíng)。另外，為降低資金的使用成本和提高新區(qū)開(kāi)發(fā)效率，城投公司還應(yīng)合理確定新區(qū)的建設(shè)規(guī)模和開(kāi)發(fā)時(shí)序，即投融資規(guī)劃。圖1：現(xiàn)代集團(tuán)關(guān)于城投公司參與新區(qū)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃研究框架二、城投公司參與新區(qū)開(kāi)發(fā)的發(fā)展要素有哪些？1、城投公司參與新區(qū)開(kāi)發(fā)的發(fā)展要素首先是產(chǎn)業(yè)選擇。城投參與新區(qū)開(kāi)發(fā)離不開(kāi)土地運(yùn)作。但是，僅僅依靠土地經(jīng)營(yíng)已經(jīng)不能適應(yīng)新區(qū)發(fā)展的需要，也不能滿足城投公司作為現(xiàn)代市場(chǎng)主體的需要。在通過(guò)土地經(jīng)營(yíng)獲得原始積累以后，混合型混合型是指政府把部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交由第三方開(kāi)發(fā)，政府控制部分重大項(xiàng)目或不便于外包的項(xiàng)目。該模式一方面可以緩解政府的融資壓力，另一方面也可以在一定程度上便于政府掌握新區(qū)開(kāi)發(fā)情況，控制其開(kāi)發(fā)進(jìn)度。香港公私合作投資建設(shè)的新城開(kāi)發(fā)模式盡管新區(qū)開(kāi)發(fā)主體逐漸向多元化的開(kāi)發(fā)主體轉(zhuǎn)變，但政府獨(dú)資型仍占大多數(shù)，且隨著城投公司轉(zhuǎn)型發(fā)展需要，越來(lái)越多的城投公司涉足新區(qū)開(kāi)發(fā)。2、新區(qū)開(kāi)發(fā)盈利模式分析新區(qū)開(kāi)發(fā)先期投入資金巨大，主要支出為征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、征用土地的農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)支出、農(nóng)民安置費(fèi)用、園區(qū)開(kāi)發(fā)初期的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（如道路、園林綠化等）、管委會(huì)或指揮部運(yùn)作費(fèi)用、招商引資、宣傳品牌費(fèi)用等。城投公司參與新區(qū)建設(shè)必須根據(jù)自身?xiàng)l件和特點(diǎn)，尋找適合自己的盈利模式，以實(shí)現(xiàn)區(qū)域開(kāi)發(fā)的投入產(chǎn)出平衡。從目前我國(guó)區(qū)域開(kāi)發(fā)的盈利模式看，土地封閉化運(yùn)作是主要模式，即通過(guò)區(qū)域內(nèi)的土地出讓收益來(lái)彌補(bǔ)其投入，城投公司的自身經(jīng)營(yíng)收入、財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠或返還等只是其補(bǔ)充收益。但是土地出讓收益容易受政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、地方政府干預(yù)等因素的影響，其收益并不穩(wěn)定。因此，為實(shí)現(xiàn)新區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，必須進(jìn)行盈利模式創(chuàng)新。新區(qū)盈利模式創(chuàng)新可從三方面考慮。一是通過(guò)優(yōu)惠政策，吸引企業(yè)入駐，這種模式可以降低招商過(guò)程中對(duì)地價(jià)的依賴度，避免因招商引資而壓低地價(jià)，減少土地出讓收入。二是通過(guò)差別化的戰(zhàn)略，形成特色功能區(qū)，吸引企業(yè)入駐，如總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、生物科技園區(qū)等。這種園區(qū)的特點(diǎn)是入住企業(yè)定位準(zhǔn)確，可圍繞入住企業(yè)的潛在需求進(jìn)行環(huán)境和配套設(shè)施的建設(shè)。三是通過(guò)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聚集，形成優(yōu)勢(shì)，吸引企業(yè)入駐。通過(guò)龍頭企業(yè)的引入或圍繞龍頭企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，形成產(chǎn)業(yè)聚集，提升入住企業(yè)附加值。以上都是從優(yōu)化區(qū)域功能，提升區(qū)域價(jià)值的角度進(jìn)行創(chuàng)新，避免通過(guò)讓渡土地價(jià)值進(jìn)行招商引資，其根本目的就是提高土地價(jià)值，增加土地出讓收益。但無(wú)論采取哪種盈利模式，都要把創(chuàng)新盈利模式措施落到實(shí)處，且必須在規(guī)劃條件里有所反應(yīng)。3、新區(qū)開(kāi)發(fā)公司業(yè)務(wù)選擇目前，國(guó)內(nèi)較早從事區(qū)域開(kāi)發(fā)的同類公司，一方面隨著其所負(fù)責(zé)的開(kāi)發(fā)區(qū)域的進(jìn)一步擴(kuò)張，繼續(xù)從事土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)業(yè)務(wù)；另一方面進(jìn)行多元化發(fā)展，著重發(fā)展與區(qū)域開(kāi)發(fā)相關(guān)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、公用事業(yè)運(yùn)營(yíng)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)的增值集成服務(wù)等業(yè)務(wù)，有的甚至進(jìn)入與區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)非相關(guān)的高科技產(chǎn)業(yè)、貿(mào)易、制造業(yè)等等，以保持企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。但是，從業(yè)務(wù)拓展路徑來(lái)看，大多數(shù)業(yè)務(wù)都是沿著區(qū)域開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈進(jìn)行前后向一體化延伸以及相關(guān)多元化發(fā)展而來(lái)。表2：典型區(qū)域開(kāi)發(fā)公司的業(yè)務(wù)選擇公司名稱公司業(yè)務(wù)云南城投集團(tuán)集團(tuán)已形成以“城市開(kāi)發(fā)”和“城市水務(wù)”為主業(yè)，教