住宅建筑地下空間

2、車庫(kù)JMHQ-CP-YQ-04中國(guó)金茂住宅項(xiàng)目技術(shù)控制要求（規(guī)劃建筑地下車庫(kù)部分更新）目的1.明確中國(guó)金茂（中國(guó)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱中國(guó)金茂）在住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，保障項(xiàng)目品質(zhì)，控制項(xiàng)目成本。2.提高產(chǎn)品的合理性、科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)技術(shù)先進(jìn)性，保障項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的順利實(shí)施和適應(yīng)市場(chǎng)的需求。3.為中國(guó)金茂設(shè)計(jì)管理提供依據(jù)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。適用范圍1.本指標(biāo)適用于中國(guó)金茂全資子公司、完全控股公司（股權(quán)>50%）開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中全流程設(shè)計(jì)管理工作。2.本指標(biāo)適用于中國(guó)金茂住宅類開發(fā)項(xiàng)目。3.本指標(biāo)為公司設(shè)計(jì)管理強(qiáng)制執(zhí)行的條款，執(zhí)行過(guò)程中如有不滿足之處，需報(bào)備總部并說(shuō)明具體原因。12.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)整理填寫產(chǎn)品的業(yè)態(tài)組合形式（高層、低密、高低配等）地庫(kù)各層面積加總，應(yīng)等于A+B其他影響地庫(kù)單車位面積的情況（如特殊的規(guī)劃條件，特殊的規(guī)范要求等）包含坡道面積含人防設(shè)備用房面積由各常規(guī)機(jī)房面積加總得出由各科技系統(tǒng)機(jī)房面積加總得出2案例分析1.2各住宅項(xiàng)目地庫(kù)單車位指標(biāo)匯總統(tǒng)計(jì)表3注：1、塔樓落入地下室標(biāo)準(zhǔn)層占比=所有塔樓標(biāo)準(zhǔn)層輪廓與地庫(kù)范圍線交集的面積/地庫(kù)范圍線圈中的面積案例分析1.3各住宅項(xiàng)目地庫(kù)層高匯總統(tǒng)計(jì)表4案例分析2.2車庫(kù)平面填色圖與分析（示例）

海河金茂府地下共有車位810個(gè)，地庫(kù)單車位面積為37平米，主要原因如下：1、地庫(kù)較為方正，便于經(jīng)濟(jì)型停車。2、機(jī)房位置相對(duì)集中，對(duì)地庫(kù)影響小。3、地塊容積率相對(duì)較低，2.4，且建筑密度僅為20%.4、地下可租可售面積較大，分?jǐn)偛糠值貛?kù)面積。綜上所述海河金茂府項(xiàng)目車庫(kù)布局合理，較為經(jīng)濟(jì)。海河金茂府地下一層平面地下二層平面（僅供示意本圖圖例待補(bǔ)充）人防可售可租其他非地庫(kù)功能物業(yè)用房設(shè)備用房車庫(kù)區(qū)（含坡道）地庫(kù)功能地下空間：非地庫(kù)功能地下空間：塔樓落入地下要求：1、各層平面請(qǐng)按此圖例進(jìn)行顏色填充；2、保留cad源文件及面積線。5（僅供示意本圖圖例待完善）案例分析3.3各階段管控思路與動(dòng)作

6在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)以“現(xiàn)金為王”的開發(fā)形勢(shì)下，對(duì)于地下車庫(kù)開發(fā)成本的節(jié)約就顯得很有必要。在這里，我司通過(guò)對(duì)各階段地下車庫(kù)設(shè)計(jì)重點(diǎn)的把控，對(duì)地下車庫(kù)的設(shè)計(jì)控制進(jìn)行全面的闡述。

一.影響地下車庫(kù)設(shè)計(jì)最前端的因素——政策影響

各地受政策影響（90/70、90/20、90/35），規(guī)劃設(shè)計(jì)階段停車位配比要求的不同，將直接影響到停車數(shù)量。舉例：

無(wú)錫萬(wàn)科魅力之城五期：地處新興片區(qū)，客戶定位為首次置業(yè)，小戶型產(chǎn)品為主流，其新政比例僅為90/20（90平米以下的戶數(shù)占總戶數(shù)的20%），為平衡無(wú)錫萬(wàn)科金域藍(lán)灣，可以加大小戶型的比例到90/70。規(guī)劃設(shè)計(jì)要求車位比例為1.2輛/戶，最后通過(guò)與規(guī)劃局溝通，最后按1.0輛/100平米考慮，就此一項(xiàng)為魅力五期節(jié)約投資1785萬(wàn)，如下表：序號(hào)車位比例戶數(shù)住宅面積車位數(shù)量地庫(kù)面積（地下80%）土建造價(jià)11.2輛/戶1800戶184000㎡2160輛60000㎡12600萬(wàn)21/100平米1800戶184000㎡1840輛51500㎡10815萬(wàn)節(jié)約投資1785萬(wàn)

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)公司應(yīng)結(jié)合不同配比要求給出相應(yīng)的停車位數(shù)量，爭(zhēng)取最有利于開發(fā)需求的車位比例，以供甲方進(jìn)行判斷、溝通給出合理結(jié)論，爭(zhēng)取價(jià)值最大化。3.3各階段管控思路與動(dòng)作

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設(shè)計(jì)地庫(kù)首先要考慮其可實(shí)施的范圍，掌握好了設(shè)計(jì)范圍，才能使地庫(kù)的利用率達(dá)到最大化，否則既浪費(fèi)了空間又節(jié)約不了成本。影響地庫(kù)設(shè)計(jì)范圍的因素大概有如下幾種：

1.地下車庫(kù)與住宅主體的相對(duì)關(guān)系，特別是在邊界處，地下車庫(kù)是否與住宅進(jìn)行聯(lián)通處理；

2.銷售和開發(fā)分期

分期開發(fā)時(shí)，地下車庫(kù)是否分期建設(shè)，分期與否不但會(huì)對(duì)設(shè)計(jì)產(chǎn)生直接影響，對(duì)地庫(kù)成本也會(huì)產(chǎn)生影響；3.規(guī)劃停車總量扣除地面停車數(shù)量

4.六級(jí)以上人防采用全埋地下室人防地庫(kù)一般要求的層高要比普通地下車庫(kù)高，不能做半地庫(kù)，也不能在地庫(kù)上隨意開洞進(jìn)行采光或通風(fēng)，一般做到層高3.6米；

5.必要的設(shè)備用房充分利用地庫(kù)角部空間，效率較低空間布置設(shè)備用房。

所以，地下汽車庫(kù)的設(shè)計(jì)范圍應(yīng)盡量規(guī)整，盡量減少地下室無(wú)用面積的范圍。提高車庫(kù)的利用率，降低車均面積是節(jié)約成本的關(guān)鍵，是任何后期降低含鋼量結(jié)構(gòu)優(yōu)化所不能比擬的，選擇合適的地庫(kù)方案才能真正降低無(wú)效成本。其次，在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案階段，增加地庫(kù)適應(yīng)性方案比較，使用地庫(kù)停車標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行地庫(kù)概念方案設(shè)計(jì)，調(diào)整住宅樓棟間距避免出現(xiàn)車輛單排布置、被動(dòng)利用塔樓地下空間、支護(hù)間距預(yù)留不夠等等問(wèn)題。

3.3各階段管控思路與動(dòng)作

8二.施工圖階段對(duì)地下子項(xiàng)的設(shè)計(jì)把控

（一）建筑專業(yè)作為一個(gè)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)，地下室部分的設(shè)計(jì)是相當(dāng)重要的一部分，如何把控好地下室子項(xiàng)的設(shè)計(jì)，關(guān)系到項(xiàng)目的成敗，首先地下室部分的單方造價(jià)比較高，其次地下室部分是項(xiàng)目主要設(shè)備用房的布置區(qū)域，所以不論是在經(jīng)濟(jì)性還是在合理性上，都必須對(duì)地下室部分的設(shè)計(jì)進(jìn)行合理有效的把控，對(duì)于地下室部分設(shè)計(jì)把控主要要注意以下幾點(diǎn)：1.地下室范圍控制：地下室面積過(guò)大，會(huì)增加建筑的造價(jià)，地下室空間過(guò)于復(fù)雜，則影響使用效率，在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)根據(jù)實(shí)際使用要求，盡量減小地下室面積，并排除地下室外輪廓線與主體建筑相交所形成的不利空間（除地上建筑與地下部分需要聯(lián)通的部分外），使地下室外輪廓保持平整，以利于地下室防水設(shè)計(jì)。2.地下室層數(shù)控制：在條件允許的情況下，盡量將地下室布置為一層，以減少開挖及基坑支護(hù)成本，并減少內(nèi)部公共交通空間所占面積。需要設(shè)置多層地下室的時(shí)候，地下二層及以下部分地下室范圍應(yīng)盡量小于地下一層。3.分區(qū)開發(fā)成本控制：地下室部分設(shè)計(jì)時(shí)，需要考慮是否有分期開發(fā)要求，如有需要分期開發(fā)，盡量在首開區(qū)范圍內(nèi)布置一層地下室，并考慮布置相應(yīng)的設(shè)備用房空間。4.人防部分設(shè)計(jì)控制：人防部分建筑造價(jià)比較高，且限制條件多，疏散要求也不同，所有在設(shè)計(jì)時(shí)，需全面考慮地下室的布置，盡量將人防部分獨(dú)立成區(qū)并靠近汽車坡道、樓梯附近，利用已有的疏散通道以減少對(duì)地下室及地上的影響。5.地下室柱網(wǎng)布置控制：地下室柱網(wǎng)尺寸是關(guān)系到停車位布置的關(guān)鍵因素，采用統(tǒng)一柱網(wǎng)還是大小柱網(wǎng)布置，要根據(jù)具體的停車位布置方式、交通流線及地下室空間來(lái)決定。交通流線盡量簡(jiǎn)潔，減少盡端式停車。3.3各階段管控思路與動(dòng)作

96.優(yōu)化地下停車位布置：在布置停車位時(shí)，需要全面考慮地下室空間、出入口位置、防火及人防分區(qū)、車道走向，采用縱向、橫向及綜合方式對(duì)停車位進(jìn)行布置，避免單向停車，盡量采用標(biāo)準(zhǔn)停車方式，并考慮防火分區(qū)、人防分區(qū)、防火卷簾及人防門對(duì)停車位的影響，防火分區(qū)及人防分區(qū)的劃分，需要與車道平行，減少防火卷簾及人防門的數(shù)量。盡端式停車距離不宜過(guò)長(zhǎng)，最好不超過(guò)15米。7.設(shè)備用房布置控制：在設(shè)備用房的布置方面，盡量利用不規(guī)則空間，并相對(duì)集中布置，與停車區(qū)域互不干擾。處理好有水的設(shè)備用房與其他房間的位置關(guān)系。在施工圖階段必須做設(shè)備管線綜合設(shè)計(jì)，以滿足各種空間的凈高要求。

總之，一個(gè)好的地下室布置，外輪廓要平整，內(nèi)部無(wú)效空間少，出入口數(shù)量要合理，位置要均衡，減少對(duì)地上的影響。停車位設(shè)置合理，停車效率高，單車面積指標(biāo)低，車庫(kù)內(nèi)行車流線通順，通達(dá)性好，設(shè)備用房及設(shè)備管線布置對(duì)地下空間影響小，并減少設(shè)備管線布置長(zhǎng)度。

（二）結(jié)構(gòu)專業(yè)

（1）方案比選

①基礎(chǔ)：結(jié)合場(chǎng)地情況確定合理的抗浮設(shè)計(jì)水位，對(duì)基礎(chǔ)形式進(jìn)行多方案比較，確定經(jīng)濟(jì)合理的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)方案；基礎(chǔ)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)提前考慮基坑支護(hù)和場(chǎng)地周邊以及場(chǎng)地內(nèi)擋土墻的設(shè)置情況；在規(guī)范允許以及建筑使用許可下盡量減少主樓的基礎(chǔ)埋深。②結(jié)構(gòu)體系：對(duì)地庫(kù)結(jié)構(gòu)方案、層高等進(jìn)行多方案比較，確定經(jīng)濟(jì)合理的地庫(kù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案；研究地庫(kù)埋深與持力層關(guān)系，及是否需要設(shè)置結(jié)構(gòu)夾層；研究處理半地下室與住宅、及相鄰商業(yè)平面斷剖面關(guān)系；按方案確認(rèn)的覆土厚度要求設(shè)計(jì)；頂板按豎向設(shè)計(jì)要求采用結(jié)構(gòu)找坡排水；評(píng)估建筑專業(yè)確認(rèn)的地面消防車車道和撲救面位置是否經(jīng)濟(jì)合理，并提出優(yōu)化建議。

3.3各階段管控思路與動(dòng)作

10（2）成本控制①地庫(kù)結(jié)構(gòu)方案：地下車庫(kù)設(shè)計(jì)范圍盡量規(guī)整，提高車庫(kù)利用率，合適的地庫(kù)結(jié)構(gòu)方案能有效降低成本；在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案階段，進(jìn)行地庫(kù)結(jié)構(gòu)體系方案比較；

②主體塔樓是否結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換；

③地庫(kù)主要柱網(wǎng)尺寸統(tǒng)一、均勻，避免大小柱網(wǎng)交叉，避免地庫(kù)與塔樓柱網(wǎng)斜交；

④降低地庫(kù)埋深；⑤結(jié)構(gòu)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)：以業(yè)主方確定的限額控制指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)。（3）圖紙質(zhì)量管控措施

①結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)措施：對(duì)結(jié)構(gòu)說(shuō)明、參數(shù)選擇等結(jié)構(gòu)相關(guān)技術(shù)措施的要求，參見《結(jié)構(gòu)專業(yè)統(tǒng)一技術(shù)措施》；②結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè)計(jì)深度要求；③公司內(nèi)部流程節(jié)點(diǎn)控制措施；

④業(yè)主方提供的設(shè)計(jì)任務(wù)書等。（4）地下室結(jié)構(gòu)體系方案選型

①地下室樓蓋結(jié)構(gòu)體系選型：

地下室作為車庫(kù)，針對(duì)使用功能特點(diǎn)，結(jié)構(gòu)在大范圍內(nèi)沒(méi)有隔墻和開洞等，可以采用無(wú)梁樓蓋、框架梁加腋大板樓蓋、十字梁結(jié)構(gòu)樓蓋、平行梁結(jié)構(gòu)樓蓋等多種方案實(shí)現(xiàn)其功能。對(duì)于非人防區(qū)地下室樓面，平行梁樓蓋最為經(jīng)濟(jì)，無(wú)梁樓蓋比平行梁樓蓋的單價(jià)高出不到3%，但無(wú)梁樓蓋比平行梁樓蓋的層高可減少約200mm，有效減少了基坑開挖深度，降低了地下室抗浮水位，并加快施工進(jìn)度，此方案也有一定優(yōu)勢(shì)。

3.3各階段管控思路與動(dòng)作

11②地下室頂板結(jié)構(gòu)體系選型：

地下室頂板作為上部結(jié)構(gòu)嵌固部位，同時(shí)又承擔(dān)面層較厚覆土和消防車荷載等，國(guó)家規(guī)范不允許采用無(wú)梁樓蓋體系。選擇框架梁加腋大板樓蓋、十字梁結(jié)構(gòu)樓蓋、平行梁結(jié)構(gòu)樓蓋等多種方案實(shí)現(xiàn)其功能。

地下室頂板采用無(wú)梁樓蓋最為經(jīng)濟(jì)，并且無(wú)梁樓蓋結(jié)構(gòu)層間結(jié)構(gòu)凈高較大，能有效利用建筑凈空，可減少建筑層高；但地下室頂板作為上部結(jié)構(gòu)嵌固部位，根據(jù)高規(guī)條應(yīng)采用梁板結(jié)構(gòu)，建議選擇造價(jià)相對(duì)較低的平行梁樓蓋。（三）設(shè)備專業(yè)1.地下室平面設(shè)備房及消火栓、集水坑布置的把控措施：

主要目的：在滿足規(guī)范要求、并滿足舒適性、不對(duì)住戶產(chǎn)生影響的情況下，盡量減小單車位占用車庫(kù)面積，提高地庫(kù)的經(jīng)濟(jì)性。具體措施如下：

（1）原則上，地下室水設(shè)備房應(yīng)盡量利用塔樓區(qū)域等車位布置效率較低區(qū)域；

（2）消防水池及泵房因占用較多建筑面積，且因規(guī)范要求消防水池最低水位需滿足消防水泵的自灌啟泵水位，會(huì)造成消防泵房一般需低于消防水池最低水位至少800mm，為充分利用塔樓區(qū)域，可利用地下一層作為消防水池，地下二層作為消防水泵房，減少水池、泵房都布置在地下二層時(shí)占用車位較多的問(wèn)題。

（3）生活水池（箱）及泵房：由于生活水泵平時(shí)運(yùn)行，振動(dòng)可能通過(guò)結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)和柱子傳導(dǎo)到地上柱子，為保證品質(zhì)，同時(shí)兼顧車位的經(jīng)濟(jì)性，生活水池及泵房應(yīng)位于地下室最下層，生活水池可設(shè)于塔樓下方，但水泵房建議避開塔樓區(qū)域設(shè)置。在市政水壓和流量滿足要求、并征得當(dāng)?shù)厮畡?wù)集團(tuán)同意的情況下，建議可采用無(wú)負(fù)壓供水設(shè)備，減少水泵房占用建筑面積，并可充分利用市政水壓，有利于節(jié)能。

3.3各階段管控思路與動(dòng)作

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（4）泳池、中山、雨水回用等水處理設(shè)備房：建議設(shè)置在距離排水末端最近的塔樓區(qū)域，減少占用車位，同時(shí)兼顧排水引入管接入水池的可行性，調(diào)節(jié)池、雨水蓄水池等應(yīng)盡量靠地下室外墻，蓄水池的進(jìn)水管應(yīng)設(shè)置電動(dòng)閥，通過(guò)水位控制電動(dòng)閥的啟閉，蓄水池溢流管應(yīng)直接接室外排水井，泵房集水坑和排污泵的排水能力應(yīng)能滿足最不利情況下排水能力的要求。（在地下室輪廓線到用地紅線距離足夠的情況下，建議中水處理設(shè)備房、雨水蓄水池直接設(shè)置于地下室外，以免污水調(diào)節(jié)池氣味、雨水事故溢流對(duì)地下室造成不良影響）。

（5）集水坑布置：一般按40m間距、每個(gè)防火分區(qū)不超過(guò)4個(gè)集水坑的原則布置，消防電梯集水坑、車庫(kù)出入口雨水集水坑有條件可兼做車庫(kù)廢水集水坑；建議設(shè)置排水溝將集水坑連通，此時(shí)車庫(kù)廢水集水坑互為備用，坑內(nèi)可只設(shè)置1臺(tái)潛污泵；集水坑蓋板、排水溝的位置避開車位區(qū)域。

（6）消火栓布置：消火栓布置原則：便于取用、不影響車位和行車，在此前提下，首選非車行道的風(fēng)機(jī)房、墻角柱邊等不影響車位的區(qū)域，其次平行柱邊布置，再次在柱子側(cè)邊布置，最次在柱子北面?zhèn)冗叢贾谩?/p>

（7）風(fēng)機(jī)房布置：風(fēng)機(jī)房位置的選擇，盡量利用閑置區(qū)域，減少對(duì)車位的影響；確需占用時(shí)，每個(gè)風(fēng)機(jī)房面積不應(yīng)占用多于1個(gè)車位。風(fēng)機(jī)房的尺寸應(yīng)滿足設(shè)備安裝，維修的最小尺寸不應(yīng)過(guò)大，每個(gè)風(fēng)機(jī)房面積控制在12~15平米。

2.地下室電氣設(shè)備房布置的把控措施：

在滿足規(guī)范、供電局要求、并符合經(jīng)濟(jì)性情況下，電氣設(shè)備房數(shù)量應(yīng)盡可能減少，集中布置，且布置在塔樓區(qū)域等車位布置效率較低區(qū)域，以便減小單車位占用車庫(kù)面積，