西部地區(qū)縣城居民住房消費(fèi)狀況及特點(diǎn)研究

西部地區(qū)縣城居民住房消費(fèi)狀況及特點(diǎn)研究

1住房消費(fèi)特點(diǎn)該縣是國(guó)家實(shí)施城市化戰(zhàn)略的最重要節(jié)點(diǎn)，其發(fā)展是該縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。而縣城居民的住房消費(fèi)對(duì)縣域經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用也不容忽視。但從研究文獻(xiàn)來(lái)看，學(xué)術(shù)界和房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)大城市的住宅消費(fèi)市場(chǎng)研究很多，但對(duì)縣城的居民住宅消費(fèi)特點(diǎn)研究得較少。按照陜西省統(tǒng)計(jì)局2000年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字粗略計(jì)算，陜西全省地級(jí)城市和省會(huì)西安市的城市人口數(shù)量之和與全省各縣城（含縣級(jí)市）居民總?cè)丝谥葹?0:72調(diào)研工作的內(nèi)容基于上述考慮，我們組成了8人調(diào)研小組，于2003年5月15日開(kāi)始進(jìn)行問(wèn)卷設(shè)計(jì)和小范圍試調(diào)，5月25日組織小組成員去三原縣實(shí)地考察并修改問(wèn)卷，5月28日與三原縣城建局確定調(diào)研方案后開(kāi)始調(diào)研，問(wèn)卷調(diào)查主要發(fā)放到縣委縣政府各委辦局、教育系統(tǒng)、醫(yī)療系統(tǒng)、大型企業(yè)、臨街鋪面等。在此基礎(chǔ)上，我們進(jìn)行街道攔截訪問(wèn)，與重點(diǎn)意向購(gòu)房對(duì)象深度訪談。全部外部調(diào)研工作于6月8號(hào)結(jié)束，于6月11日完成調(diào)研的數(shù)據(jù)處理。共發(fā)放6700份問(wèn)卷，回收4182份，有效問(wèn)卷為3112份。這次大面積調(diào)研是本研究的核心數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上，課題組先后于2003年9月、2004年3月、6月分三次對(duì)陜西三原、乾縣、興平、高陵、蒲城大荔、涇陽(yáng)、耀縣等八縣縣城房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況進(jìn)行了實(shí)地考察調(diào)研，并依據(jù)這三次調(diào)研結(jié)果對(duì)上述核心數(shù)據(jù)進(jìn)行了修正補(bǔ)充，形成了本研究的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。從對(duì)其他七個(gè)縣縣城的調(diào)研結(jié)果來(lái)看，有許多相同之處，因此，我們認(rèn)為，這個(gè)調(diào)研結(jié)果可以代表和說(shuō)明西部特別是陜西省縣城居民的住房消費(fèi)特點(diǎn)。3目前，西縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)3.1多層房屋結(jié)構(gòu)從調(diào)研結(jié)果來(lái)看，西部縣城居民的住房狀況不容樂(lè)觀，和大中城市相比，差距甚大。匯總?cè)缦拢?1)房源結(jié)構(gòu)：商品房比重占41%，單位福利房占27%，自己買(mǎi)宅基地建獨(dú)院占18%，還有14%屬于租房。(2)多層房屋的戶(hù)型結(jié)構(gòu)：兩室一廳結(jié)構(gòu)占到42%，屬于主力戶(hù)型。三室一廳房占22%，四室兩廳僅占4%。其余為那些有房間沒(méi)有廳的，或者一室一廳的小房子。(3)面積結(jié)構(gòu)：100km(4)房屋建成時(shí)間：近3年內(nèi)的房子占13%,3-5年的占24%,5-8年的占29%,8年以上的房子占34%。(5)居民住房不滿意的因素及比例，見(jiàn)表1。3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)較高，中介市場(chǎng)建設(shè)薄弱我們所調(diào)查的八個(gè)縣的絕大多數(shù)商品化住宅小區(qū)，均為多層磚混結(jié)構(gòu)，分散、配套不完善，多數(shù)無(wú)集中供暖設(shè)施，基本無(wú)小區(qū)花園、景觀及小區(qū)物業(yè)管理。屬于只建不管、只建樓不建環(huán)境的初級(jí)狀態(tài)。所調(diào)研的8個(gè)縣城均無(wú)一家2級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司入住開(kāi)發(fā)，具有三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的也很少。多數(shù)開(kāi)發(fā)商是不具備資格的縣直屬建筑公司或有些退休的城建局官員自己拉的隊(duì)伍，來(lái)建造一些規(guī)模很小的商品住宅樓。駐縣的企事業(yè)單位利用自有地塊所建的集資房比較多。應(yīng)該說(shuō)，西部縣城的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不十分激烈。同樣的縣城一級(jí)沒(méi)有一家本地注冊(cè)的監(jiān)理公司、房地產(chǎn)公司、物業(yè)管理公司。房地產(chǎn)中介市場(chǎng)建設(shè)也十分薄弱，僅有的房地產(chǎn)中介信息服務(wù)機(jī)構(gòu)均為私人所辦，規(guī)模和業(yè)務(wù)量都很小?？h城沒(méi)有成規(guī)模的建材市場(chǎng)和裝飾材料市場(chǎng)。四大國(guó)有商業(yè)銀行的縣級(jí)支行沒(méi)有房地產(chǎn)信貸的經(jīng)驗(yàn)。3.3．安裝費(fèi)用的情況與大城市相比，縣城的住宅開(kāi)發(fā)成本低得多，主要體現(xiàn)在，土地成本低80%，地材價(jià)格低25%，報(bào)建及大配套費(fèi)用低60%，人工成本低35%，其他方面如臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、不采用商品混凝土節(jié)約的費(fèi)用等都是大城市所沒(méi)有的優(yōu)勢(shì)。但安裝材料的費(fèi)用比大城市高出10%左右。不考慮地價(jià)成本，多層磚混結(jié)構(gòu)住宅，僅建安費(fèi)用每平方米就降低50-80元。3.4據(jù)西縣房屋營(yíng)銷(xiāo)指標(biāo)計(jì)算借鑒3.5住宅銷(xiāo)售價(jià)格2004年西部縣城的多層磚混結(jié)構(gòu)房屋的銷(xiāo)售均價(jià)在750元/m4分析了縣城居民對(duì)公寓需求的特點(diǎn)4.1數(shù)據(jù)收集4.1.1住宅價(jià)格收入比判斷住宅購(gòu)買(mǎi)能力的指標(biāo)有兩個(gè)，一個(gè)是恩格爾系數(shù)，當(dāng)該系數(shù)為40%以下時(shí)，即正步入小康生活，具備購(gòu)房能力；另一個(gè)指標(biāo)是住宅價(jià)格收入比，國(guó)際公認(rèn)價(jià)值比為3-6時(shí)，居民具有住宅購(gòu)買(mǎi)能力。縣城居民的平均家庭月收入在900元-1500元的占到近70%，大于1500元的家庭占到11%。恩格爾系數(shù)40%以下的家庭占到65%。調(diào)研的八個(gè)縣的住宅價(jià)格與收入的比例平均為4.6，介于3-6之間，說(shuō)明大多數(shù)人具備購(gòu)買(mǎi)商品房的能力。4.1.2對(duì)戶(hù)結(jié)構(gòu)和面積的要求(1)對(duì)住宅類(lèi)型的選擇：選擇多層的占到70%，選擇別墅或獨(dú)院的占到15%，其余選擇高層住宅。(2)對(duì)戶(hù)型結(jié)構(gòu)的要求：選擇兩室一廳或兩室兩廳的僅占13%，選擇三室一廳或三室兩廳的占到61%，其余選擇四室及以上的。(3)面積要求：總建筑面積的要求見(jiàn)下表4。其中，客廳的面積主力需求在20-30m(4)層高要求：大多數(shù)人喜歡層高在3-3.3m范圍。4.1.3精裝修的選擇(1)對(duì)房間配套的需求：除電話和閉路電視外，需求依次為暖氣、太陽(yáng)能熱水器、天然氣、網(wǎng)線。(2)交房時(shí)的裝修要求：21%的受訪者要求全毛坯房，31%的人要求簡(jiǎn)裝，要求多種裝修標(biāo)準(zhǔn)來(lái)選擇的占20%，其余人選擇精裝修。(3)對(duì)層數(shù)的選擇依次為：三層、二層、四層、一層、五層、六層。(4)對(duì)周邊環(huán)境配套的要求依次為：四周有林木、花草，附近有學(xué)校、附近有菜市場(chǎng)、附近有學(xué)校、超市、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、公園、銀行等。4.1.4占到20%(1)心理價(jià)位：對(duì)毛坯房，西部縣城居民的心理總價(jià)位大多數(shù)在6-8萬(wàn)元之間，占到35%,8-10萬(wàn)元的占到20%。單價(jià)一般在700元/m(2)付款方式：選擇銀行按揭的受訪者占到70%，其余選擇一次付清。4.1.5投資管理因素(1)購(gòu)房動(dòng)機(jī)依次為：改善居住條件、現(xiàn)有住房位置不佳、現(xiàn)有住宅功能不全、置業(yè)投資。(2)購(gòu)房決策因素排序：按重要性依次為價(jià)位、位置、戶(hù)型、配套、物業(yè)管理、外觀、采光、朝向。(3)購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)：受訪者中11%的人選擇在1年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)房子，20%的人選擇1年到3年間購(gòu)買(mǎi)新房。4.2居住消費(fèi)中的居民自身特點(diǎn)通過(guò)調(diào)研問(wèn)卷的統(tǒng)計(jì)分析、深度訪談以及銷(xiāo)售實(shí)績(jī)的了解，西部縣城居民住房消費(fèi)的特點(diǎn)主要有：(1)因需求強(qiáng)度和購(gòu)買(mǎi)能力遠(yuǎn)不如大中城市，因此，如何處理環(huán)境及區(qū)內(nèi)配套投入與售價(jià)之間的矛盾是個(gè)難點(diǎn)。(2)因?yàn)楝F(xiàn)有的商品房處于只建不管的狀態(tài)，入住居民飽受衛(wèi)生、治安、水電等方面的困擾，大家對(duì)集中物業(yè)管理十分渴望，但心理承受的物業(yè)管理費(fèi)較低，僅為每平方每月0.1-0.2元，這樣的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)一個(gè)成規(guī)模的小區(qū)來(lái)說(shuō)，入不敷出。需要開(kāi)發(fā)商和政府共同重視協(xié)商解決方案。(3)對(duì)開(kāi)發(fā)商品牌有一定的關(guān)注。(4)因市場(chǎng)容量有限，開(kāi)發(fā)商的數(shù)量和檔次都不理想，所以，消費(fèi)者的選擇余地不大，對(duì)縣城的建設(shè)不利，開(kāi)發(fā)商短期行為多。(5)意向購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)中，有一部分是在外地工作的人士，他們的父母大多在農(nóng)村，但因長(zhǎng)期在大城市的生活習(xí)慣，他們已很難適應(yīng)農(nóng)村的衛(wèi)浴條件，但老人又不愿意被接到孩子工作的大城市里邊去住，在這樣的背景下，在縣城置業(yè)成了最好的選擇，交通十分便利，消費(fèi)相對(duì)低廉，沒(méi)有完全離開(kāi)老人的交際圈，也照顧了在外工作的人的習(xí)慣。一些三線建設(shè)單位也具有購(gòu)買(mǎi)力，這些企業(yè)大都處在深山里，形成了村中有廠、廠中有村的居住環(huán)境，到縣城置業(yè)十分理想。縣城一些比較好的單位，如稅務(wù)、電力等都是集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)的目標(biāo)客戶(hù)。(6)縣城居民對(duì)樓房的層高比較高，對(duì)小庭院情有獨(dú)鐘，這與消費(fèi)者原來(lái)在農(nóng)村，或在縣城自購(gòu)地建房子的習(xí)慣有關(guān)，陜西農(nóng)村大家建房子的層高一般都超過(guò)4m。(7)經(jīng)過(guò)8個(gè)縣城的比較，和對(duì)縣城文化底蘊(yùn)、工業(yè)基礎(chǔ)的相關(guān)性分析，結(jié)論是文化底蘊(yùn)深厚的縣城和工業(yè)基礎(chǔ)比較好的縣城，人們接受新生事物的程度明顯高于其他縣份，這說(shuō)明文化的力量和工業(yè)化極大的提高了居民的文明素養(yǎng)，促進(jìn)了住宅消費(fèi)。(8)縣城房地產(chǎn)信貸不發(fā)達(dá)，縣城的金融機(jī)構(gòu)沒(méi)有這樣的經(jīng)驗(yàn)，需要做大量的宣傳。(9)縣城的居民把購(gòu)買(mǎi)商品住宅作為投資的人比較少，但對(duì)商鋪的投資者踴躍，說(shuō)明縣城居民的投資渠道和手段比較單一。(10)從眾心理比較強(qiáng)，比較相信同事的選擇。攀比心理強(qiáng)，居住消費(fèi)是顯眼的消費(fèi)，具有很強(qiáng)的展示性，“示范效應(yīng)”很明顯。(11)消費(fèi)者中一步到位的心理比大城市人強(qiáng)烈的多，多愿意買(mǎi)100m(12)消費(fèi)者的文化層次和對(duì)小區(qū)居住環(huán)境的要求成正比。(13)高層住宅無(wú)人問(wèn)津。(14)消費(fèi)者對(duì)廣告的宣傳容易相信，沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)被房地產(chǎn)商欺騙的經(jīng)歷。(15)對(duì)期房的不大相信，希望見(jiàn)到現(xiàn)房。(16)消費(fèi)者對(duì)價(jià)位的敏感度十分高，需求的價(jià)格彈性很大，對(duì)價(jià)格的敏感度高于對(duì)小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理。(17)縣城和地級(jí)市以及省會(huì)城市的同類(lèi)住宅的單價(jià)的比例關(guān)系為1:1.7:2.7。(18)對(duì)新材料不十分認(rèn)可，如，現(xiàn)在大城市采用塑鋼門(mén)窗、縣城仍以鋁合金為主。(19)居民們對(duì)縣城基本上有一個(gè)心理中心（鬧市區(qū)），不像大城市有好多個(gè)商業(yè)中心，因此，大家對(duì)商品房位置的選擇性比較強(qiáng)。(20)購(gòu)房者年齡趨于年輕化。以往縣城里大多是父母幫下一代買(mǎi)房子。而現(xiàn)在年輕人所占的比重越來(lái)越大。還有一些在外地工作的本地籍人